윤경 변호사 | 여러분과 함께 합니다

[경매전문변호사 윤경변호사가 알려드립니다] "경매는 무엇이고, 경매 유형에는 어떠한 것들이 있나요?" 경매는 물건을 팔려는 사람, 즉 매도인이 물건을 사고자 하는 다수의 사람, 매수희망인에게 매수의 청약을 실시해 그 중 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람에게 물건을 매도하는 형태의 거래를 뜻합니다. 이러한 경매는 매도인이 물건을 매매할 목적으로 직접 실시하기도 하나, 채권자가 채무자에게 지급받지 못한 자신의 채권을 회수할 목적으로 실시하기도 합니다. 채무자가 빚을 갚을 수 없는 경우 채권자가 이를 원인으로 법원에 경매를 신청하면 법원이 입찰을 통하여 채무자의 물건을 매각한 다음 그 매각대금으로 채권자의 채권을 충당하는 법원 경매가 대표적인 예입니다. Q 경매의 유형은? 경매의 유형에는 부동산경매와 동산경..

입찰하려는 물건이 저당권과 전세권이 설정돼 있을 때, 낙찰자에게 인수되나요? 민사집행법에 따르면, 경매 물건의 매수인으로 결정돼 매각대금을 모두 지급하면 소유권 등 매각 목적인 권리를 취득하는 동시에 저당권과 전세권 등 경매 물건에 설정돼 있던 권리 중 말소되지 않은 권리를 인수하게 됩니다. 만약 경매 물건에 설정된 권리를 인수한다면 매수인의 부담이 가중될 수 있으며, 해당 물건에 대한 소유권을 행사하는 데 제약이 따르게 됩니다. 그러므로 입찰 참여 전, 해당 물건의 매수로 인해 인수하게 되는 권리가 있는지 꼼꼼하게 확인할 필요가 있습니다. Q 말소나 인수되는 권리를 어떻게 확인하나요? 말소되거나 인수되는 권리를 확인하기 위해서는 부동산등기기록과 현장조사를 통해 어떠한 권리들이 설정돼 있는지 살펴보아야 ..

[경매전문변호사] 경매 입찰참여 자격 제한 Q.부동산 경매 입찰에 참여하려고 하는데요. 부동산 경매 입찰에 참여하는 데에 자격이 정해져있다고 하더라구요. 자격 제한이 있는지 금시초문인데, 부동산 경매 입찰참여에 자격 제한이 있나요? 있다면 어떠한 사람이 입찰참여가 불가능한가요? 경매전문 변호사님께 문의드립니다. A. 부동산 경매 입찰에 참여하기 위해서는 자격 요건이 충족되어야 하는데, 법정대리인의 동의가 없는 미성년자나 채무자 등은 부동산 경매 입찰에 참여할 수 없습니다. 민법·민사집행법·민사소송법·민사집행규칙에 의거하여 입찰에 참여할 수 없는 사람은 법정대리인의 동의 없는 미성년자 채무자 매각 절차에 관여한 집행관 매각 부동산을 평가한 감정인(감정평가법인이 감정인인 경우에는 그 감정평가법인 또는 소속 ..

[경매전문] 부동산 경매물건 확정 및 입찰가격 경매전문 윤경변호사 '경매 입찰참여 물건 확정 짓기' 경매정보를 수집하고 관심 물건을 선정한 뒤 부동산등기기록 등을 확인하고 관심 물건의 종류에 따른 권리분석과 현장조사 등을 모두 끝마쳤다면, 입찰참여 여부와 입찰 참여 물건을 최종적으로 결정해야 합니다. 이 때에는 자신의 재산 상황이나 입찰 비용, 해당 물건을 낙찰 받았을 때 드는 비용 등을 모두 고려해 결정해야 합니다. 민사집행법에 의거하면 입찰에 참여할 물건을 결정했을 시 어느 가격으로 입찰할 것인지 정확하게 정해야 합니다. 입찰가격을 정할 때는 부동한의 최저매각가격이나 시세, 권리분석과 현장조사 결과, 가치평가 등으로 고려하는 것이 여러모로 좋습니다. 또한 입찰을 희망하는 물건과 유사한 조건을 가진 부..

[부동산경매전문] 부동산 경매 입찰 준비 [부동산경매전문/부동산경매 입찰/부동산 경매/부동산 경매 입찰 준비] 부동산 경매 입찰 준비 - 경매 대상 정보 수집 민사집행법 및 민사집행규칙 등에 따라 입찰에 참여하기 위해서는 맨 먼저 어떠한 부동산이 매각 예정인지 파악해야 합니다. 매각 예정 물건에 대한 정보는 법원 게시판이나 관보, 공보 또는 신문, 대법원 홈페이지 등을 통해 찾아볼 수 있습니다. 법원게시판, 홈페이지 법원공고 등에서는 부동산의 표시나, 강제집행 또는 임의경매로 매각한다는 취지와 그 매각방법, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유해서 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금약정 및 그 액수, 매각 기일의 일시 및 장소와 매각기일을 진행할 집행관의 이름 및 기간입찰의 방법으로 매각할 경우에는..

[경매전문변호사] 기일입찰 부동산경매, 참여절차 기일입찰 부동산 경매, 참여절차는? 기일입찰은 정해진 매각기일에 출석해 입찰표 및 매수신청보증을 제출하는 방식으로 진행됩니다. 민사집행법에 따라 특별한 사유가 없는 한 매각기일은 법원 안에서 진행되는데, 입찰에 참여 희망자는 법원이 공고한 매각기일에 경매를 집행하는 법원에 출석해야 합니다. 민사집행법에 의거, 집행관은 매각기일이 열리는 장소의 질서유지를 위해 필요하다고 판단될 경우, 그 장소에 출입하는 사람의 신분을 확인할 수 있는데, 다른사람의 매수신청을 방해한 자 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그 밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 자 매수신청을 방해하거나 다른 사람과의 담합을 교사한 자 민사집행절차에서의 매각에 관해 죄를 짓고 이에 대해 유죄판결을 받..

부동산 취득,소유권 방어조치/명도소송·관리명령 - 경매전문변호사 매각대금 지급 후 소유권 취득했는데도 불구하고 이전 부동산 소유자가 계속 살고 있는 경우, 어떻게 조치를 취해야 하나? 경매전문변호사 윤경변호사 ① 부동산 관리명령 경매를 통해 부동산에 관하여 법원의 매각허가결정이 선고된 뒤 매각대금을 지급하기 전까지 사이에 채무자, 소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 가치를 감소시키는 행위를 할 시에는 매수인은 생각지도 못한 손해를 볼 수 있습니다. 이에 민사집행법 제136조제2항에 의거, 매수인이나 채권자는 법원에 부동산 관리명령을 신청하여 관리인에게 부동산의 권리를 맡길 수 있습니다. 관리명령은 매수인 또는 채권자가 신청할 수 있으며, 관리명령 신청은 법원의 매각허가결정이 선고된 후부터 그..

[경매전문변호사] 부동산경매 매각허가결정 민사집행법 제109조제1항에 따라 매각기일에 최고가매수신고인이 결정되면 통상 매각기일부터 1주 이내에 매각결정기일이 정해집니다. 이어 민사집행규칙 제73조 의하면, 매각기일이 종결한 뒤에 매각결정기일이 변경된 때에는 법원사무관등은 최고가매수신고인·차순위매수신고인 및 이해관계인에게 변경된 기일을 통지해야 합니다. 이는 집행기록에 표시된 주소지에 등기우편으로 발송하는 방법으로 할 수 있습니다. 부동산 경매를 통한 매각허가 여부 결정, 어떻게? 법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인의 의견을 들은 뒤, 매각불허가 사유가 있는지 조사한 후 매각허가결정이나 매각불허가결정을 선고합니다. 여기서 말하는 경매절차의 이해관계인의 범위로는,(민사집행법 제90조) 압류채권자와 집행력..

임의경매·강제경매 등, 부동산경매 절차 ② - 경매전문변호사 법원은 매각기일을 공고해야 하는데, 부동산을 어떤 방법으로 매각할 것인지 정해야 합니다. 매각 방법으로는 기입일찰 방법과 기간입찰 방법이 있는데, 민사집행법에 따르면 기일입찰은 입찰자가 매각기일에 출석해 입찰표를 집행관에게 제출하고 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말합니다. 이어 기간입찰은 입찰자가 정해진 입찰기간 안에 입찰표에 매수가격을 기재해 집행관에게 직접 제출하거나, 등기우편으로 제출하고 매각기일에 개찰하는 방식으로 진행되는 입찰절차 입니다. 민사집행법과 민사집행규칙에 의거, 법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정하는 경우나 이를 압류채권자가 통지받은..

임의경매·강제경매 등, 부동산경매 절차 ① - 경매전문변호사 부동산 경매 절차 부동산 경매는 해당 부동산이 위치한 곳의 지방법원에 신청하면 됩니다. 부동산 경매 절차에는 부동산 강제집행 방법 중 하나로, 법원에서 채무자 부동산을 압류해 매각한 뒤 그 대금으로 채권자의 금전채권을 만족시키는데 필요한 절차를 말하는 강제경매 절차와 담보권의 실행을 위한 경매를 말하는 임의경매 절차가 있습니다. ▣ 강제경매 신청 서류는? 민사집행법에 따르면, 강제경매를 신청하기 위해서는 부동산 강제경매 신청서 집행력 있는 정본 집행권원의 송달증명서 1통 송달료 및 집행비용 등록세를 납부한 영수필 통지서 및 영수필 확인서 각 1통과 등기수입증지 부동산 목록 10통 등의 서류를 제출해야 합니다. ▣ 임의경매 신청 서류는? 강제집행..