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부동산변호사 도움받아 부동산경매 하기


최근 정부에서 발표한 부동산 대책으로 부동산경매의 감정가 대비 낙찰가 비율이 하락하기 시작하게 되면서 만에 하나 집이 부동산경매에 넘어가게 될 경우 집에 대한 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 깡통전세의 피해자가 늘어날 것으로 전망되고 있습니다. 


앞으로 전세수요는 급증한다는 말이 많은데 이에 깡통전세로 인한 피해가 더 커질 수 있다는 우려도 함께 나오고 있습니다. 

 

여기서 부동산변호사의 도움이 필요한 부동산경매란 부동산을 팔고자 하는 사람이 부동산을 사려고 하는 다수의 사람에게 매수에 대한 청약을 실시하여 가장 높은 금액으로 청약을 맺길 원하는 사람에게 부동산을 매도하게 되는 것을 의미 합니다. 



부동산경매는 이처럼 부동산을 처분하려는 사람이 직접 실시하기도 하지만, 채권을 회수하려는 강압적인 목적으로 실시하기도 합니다. 

 

여기서 경매는 부동산경매와 동산경매로 비교해볼 수 있겠는데요. 동산의 경우 가구나 가전제품, 콘도 회원권 등 유체동산이나 채권 이 외의 재산권을 대상으로 실시하게 됩니다. 


반면에 부동산경매는 대부분 아시는 것처럼 토지와 주택 혹은 공장, 농지, 임야 등을 대상으로 하는 경매의 한 종류입니다. 부동산경매를 진행하려 한다면 우선 부동산이 있는 지역의 지방법원에 신청을 하면 됩니다. 

 


부동산경매에는 임의경매와 강제경매 절차로 나눠지게 되는데요. 이 두 절차가 많이 다른 것 같지만 경매신청 방법과 매각의 대상인 부동산 압류에 대한 여부만 조금 다를 뿐 절차에 있어서는 큰 차이가 없습니다. 이렇게 두 방법 중 하나를 선택하여 신청을 하고 나면 본격적으로 법원의 경매개시결정 및 매각 준비 절차가 진행 됩니다. 

 

부동산경매에 대한 신청이 접수되면 법원은 서류를 검토해 경매개시에 대한 여부를 결정하게 되는데, 부동산경매를 진행하라는 결정이 내려지게 되면 등기관에게 이에 대한 등기를 촉탁하게 됩니다. 만약 강제경매인 경우에는 이 결정을 내림과 동시에 해당 부동산의 압류를 명하는 것이 보통 입니다. 또한 결정을 내리고 나면 법원에서는 부동산 매각을 위한 조치를 실시하게 됩니다. 

 


이후에는 매각 기일을 공고하고, 입찰자의 경매정보를 수집하고 입찰물건을 결정한 후 법원에서 지정한 매각 방식에 따라서 기일입찰 혹은 기간입찰에 입찰자가 참여하게 됩니다. 


입찰이 마감되고 최고가의 매수인과 차순위매수신고인이 결정되면 매각 기일을 종결한다 고지를 하게 됩니다. 종결된 후 법원에서는 매각허가와 관련해 결정하게 되고 소유권이전등기 등의 촉탁과 부동산 인도명령 절차를 밟은 후 법원이 배당절차를 밟고 나면 부동산경매는 끝나게 됩니다. 

 


오늘은 부동산경매의 흐름에 관련해 이야기를 나눠보는 시간을 가졌는데요. 한 번도 참여해보지 않은 일반인의 경우 이 절차가 복잡하고 이해가 안 되는 경우도 있을 것이라 생각합니다. 


그럴 때에 부동산변호사의 자문을 받아보는 것이 좋으며 부동산경매와 관련해 문제가 생겨 분쟁을 앞두고 있는 상황에도 부동산변호사와 함께 문제를 해결해 나가는 것이 좋습니다. 이 외의 궁금한 사항은 윤경 변호사에게 언제든지 문의 주시길 바랍니다. 


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Posted by 윤변

부동산경매 우선매수권이란?


최근에는 자신의 보금자리를 위하여 또는 부동산사업, 재테크 등의 이유로 부동산경매에 관심이 있는 분들이 꽤나 많이 나타나고 있는데요, 이처럼 부동산경매를 진행할 때에 우선매수권에 대한 잘못 된 지식으로 인하여 혼란을 겪고 궁금증을 가지고 계신 분들 또한 많을 것이라 예상됩니다.


보통의 임차인들은 자신이 현재 또는 과거에 살던 거주지에 경매가 들어가게 되었을 때, 우선매수청구권을 신청하여 다른 채권자들보다 우선적으로 경매를 받게 될 수 있다고 알고 계시는 경우가 나타나고 있는데요, 일반적으로는 적용되는 것이 아닌, 낙찰 받기 위해서 다른 신청자들과 같은 방식으로 경쟁을 진행해야 합니다.



부동산경매에 관해 우선매수권이란 자산의 소유자가 자산을 제3자에게 매도하기 전에 같은 조건으로 매수할 수 있는 권리를 이야기 할 수 있는 것으로, 부동산경매에 있어서 소유자가 여러 명으로 되어있는 공유부동산의 경매에서 채무자 아닌 다른 공유자는 매각기일 까지, 최저매각가격의 10분의 1에 해당되는 금액을 보증으로 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수하겠다는 신고를 할 수 있게 됩니다.


또한 이는 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 등에서 주택임대사업을 하기 위해 등록한 자들이 공급한 임대주택에 한해서 경매를 열었을 때, 우선매수권이 주어질 수 있게 됩니다.


만약 부동산경매 중에 우선매수권의 권한을 받고자 한다면, 공유자 우선매수신고서, 경매보증금 출석지급, 보증금 보관 영수증 등의 구비서류들을 준비해야 하며, 이 외에도 기본적으로 주민등록등본과 등기부등본이 필요로 할 수 있습니다.



그렇다면 부동산경매에 있어서 우선매수권신청이 가능한 경우는 어떠한 유형이 적용 될까요?


먼저 일반적으로 물건, 부동산의 지분을 가지고 있는 공유자, 또는 일반주택이 아닌 국민주택기금으로 건설한 공공임대주책의 임차인, 법원직권으로 우선매수권 자격을 부여받게 된 경매신청 채권자가 이에 해당될 수 있을 것입니다.



반대로는 공유물분할을 목적으로 진행되는 경매물건이나 경매개시 결정 등기일 이후에 소유권을 취득하게 된 공유지분권자나 공유지분이기는 하나, 특정부분을 구분하여 소유하는 형태의 구분소유적 공유관계인 경우에는 우선매수권신청이 불가하게 될 수 있습니다.


앞서 살펴보았듯, 부동산경매에 있어서 이러한 점들을 적용시키고 이해하기에 많은 시간이 걸릴 수 있으며, 오히려 겉으로 이에 대한 점들을 알고 부딪히게 되어 자신에게 불리한 방향으로 사건이 흘리게 될 수 있을 것입니다.



이러한 경우 초기에서부터 명확한 진행을 도와줄 수 있는 변호인을 선임하여 올바른 지식을 기본으로 두어 진행하시는 것이 좋은 방법이 될 수 있을 것입니다.


도움을 필요로 하신다면 윤경변호사의 조력을 통하여 자신에게 적용되는 상황과 자신이 처한 상황 등을 명확히 판단하여 사건을 진행하시기를 바랍니다. 



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Posted by 윤변

실무상의 문제와 해결 주로 다룬

‘부동산 경매(1), (2)’ 출간 [한국경제TV 2017.07.06]


법무법인 바른 윤경변호사



최근 윤경변호사는 손흥수변호사와 함께 부동산경매 (1)(2)를 출간했습니다. 해당 서적은 최신 판례와 법령을 토대로 해 법원 실무제요나 주석서에도 없는 생생한 실무상의 쟁점을 명쾌하게 분석하고 있습니다.


해당 서적은 책에서만 보아왔던 법리가 실 사례에서는 어떻게 작용하는지에 대해 경험을 토대로 집필되었습니다.


기사원문 보러가기



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Posted by 윤변

민사집행에관한 실무서 - 부동산경매 출간



민사집행법은 민법과 민사소송법 등 모든 민사법의 이론과 깊이 연결이 되어 있는 종합예술분야입니다. 그러나 민사집행법에 관한 이론서는 많지만, 실질적으로 도움이 되는 실무서는 흔치 않습니다. 그만큼 민사집행법이 어렵기도 하고, 민사집행에 관한 실무를 직접 처리 해본 법률실무가가 드물기 때문입니다. 


실무서이다 보니 집행실무에서는 문제가 되지만, 아직 대법원 판례가 나오지 않은 부분들도 있습니다. 법원 실무상 발생하는 문제점을 정리하는 데서 출발하였기 때문에 집필방향은 민사집행 담당업무를 담당하는 법관이나 실무담당 직원들의 입장에서 바라본 실무례를 참고로 하여 서술되었습니다.


이 책이 민사집행에 관한 실무가들의 가려운 곳을 긁어주고, 관련 업무 처리에 큰 도움을 줄 것이라 확신합니다. 



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Posted by 윤변

부동산경매변호사 절차는?


부동산경매 절차에는 임의경매 절차와 강제경매 절차가 있습니다. 임의경매 절차와 강제경매 절차는 경매신청 방법, 매각 대상인 부동산의 압류 여부만 다를 뿐, 그 진행 절차에는 큰 차이가 없습니다. 따라서 아래에서는 경매의 일반적인 절차를 중심으로 알아보고, 특별히 차이가 있는 경우에만 임의 경매 절차와 강제경매 절차를 구분해서 부동산경매변호사와 함께 살펴보도록 하겠습니다. 



부동산경매절차 진행 순서


부동산경매절차는 일반적으로 채권자의 경매신청 > 법원의 경매개시결정, 매각준비 및 매각기일 공고 > 입찰자의 정보수집 및 입찰참여 > 법원의 최고가 매수인 선정 및 매수신청보증반환 > 법원의 매각허가 결정 > 매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득 > 채권자에 대한 배당 순으로 진행이 됩니다. 



오늘은 부동산경매와 관련된 사례를 부동산경매변호사와 함께 더욱 자세히 살펴보도록 하겠습니다. 


K씨는 2010년 9월 A지역에 있는 B상가에 있는 점포 일부를 경락 받고 매각대금을 모두 납부했습니다. 하지만 이후 3년 이상 소유권 이전등기를 하지 않았는데요. B상가가 K씨에게 관리비를 청구하자 K씨는 “등기를 마치지 않았고 점포도 운영하지 않아 관리비를 낼 이유가 없다고”주장하며 거부했고 B상가는 K씨를 상대로 소송을 내게 됩니다. 


B상가가 입주자 K씨를 상대로 3년 동안 밀린 관리비 4500여 만원을 지급하라며 낸 관리비 청구소송 상고심에서 원고패소 판결한 원심을 깬 사례인데요. 부동산경매를 통해 점포를 취득하고 매각대금을 모두 지급했다면 구분소유권의 이전등기를 마치지 않았더라도 점포 관리비를 내야 한다는 대법원의 판결이 나왔습니다. 



재판부는 K씨가 경매로 해당 점포를 취득했고, 매각대금을 모두 납부했다면 소유권 이전등기를 마치지 않았다 하더라도 매각 목적인 부동산의 소유권을 취득한 것으로 봐야 하기 때문에 점포의 관리비도 K씨가 내야 한다고 판시한 것입니다. 


경매 권리의 취득은 매수인은 매각대금을 모두 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하게 됩니다. 매각의 목적이 소유권인 경우에는 매수인 앞으로 소유권이전등기가 이루어지는 한편, 매수인이 인수하지 않은 권리 및 경매개시결정등기를 말소하는 등기가 이루어집니다. 



매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자가 부동산을 인도하지 않으면 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다. 부동산 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있으며, <주택임대차보호법>에 의한 대항력을 갖춘 경우 등 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 때에는 할 수 없습니다. 


오늘은 부동산경매변호사와 함께 부동산경매에 관한 사례와 자세한 사항들을 살펴보았습니다. 부동산경매와 관련된 분쟁에 휘말렸다면 반드시 꼼꼼하게 따져보고 부동산경매변호사와 상담을 통해 진행하는 것이 중요합니다. 이처럼 부동산경매와 관련된 복잡한 사건에 휘말리고 계시는 분들은 주저 말고 윤경 변호사와 함께 상담해 보시길 바랍니다. 



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Posted by 윤변

부동산경매 낙찰받으면?


부동산경매를 통해 부동산을 낙찰 받은 뒤에는 소유권이전등기를 진행해야만 합니다. 부동산경매 절차로 최고가 매수인이 선정되어 낙찰되게 되면, 그에 따른 잔금이 지급된 이후에 소유권촉탁등기로 마무리 되게 됩니다.


이 때 법원에서는 낙찰인의 소유권이전등기 또 낙찰인이 인수하지 않은 등기부상의 권리 말소 및 경매신청 등기의 말소를 촉탁하게 됩니다. 더불어 소유권이전등기에 대한 촉탁서가 법원에 접수되면 이후에 법원은 관할 등기소에 소유권이전등기 촉탁서를 발송합니다.


다만 이 소유권이전등기에 대한 촉탁서를 접수할 시에 복잡한 서류정리 등으로 인해 도움이 필요하게 되는데요. 스스로 직접 해낼 수 있으면 좋겠지만 도움을 받아 정확하고 신속하게 신청을 완료하는 것이 중요합니다. 



왜 정확한 소유권이전등기를 해야 하는가?


이 가운데 강제경매절차 상황에서 소유권자 부동산경매를 받고, 대금을 모두 완납했을 시에도, 채무자 명의의 소유권이전등기가 무효이어서 부동산경매 절차 자체가 무효도 돌아간 사례가 있었습니다.


대금도 완납했으며 소유권이전등기 절차까지 마친 상태에서 왜 그런 상황이 생겼을까요?



그 이유로는 강제경매절차를 통해 소유권이전등기까지의 절차는 마쳤으나, 이후에 채무자 명의의 소유권이전등기가 채무자 소유가 아닌 타인 소유의 부동산을 대상으로 한 것이어서 무효 처리가 된 것입니다.


쉽게 말하면 부동산경매 목적물이 애초에 채무자의 소유가 아니었던 것으로 해당 경매절차가 무효라고 본 것입니다. 



부동산경매 절차 진행 도움은?


이렇듯 부동산경매 과정에서는 그 절차대로 진행했음에도 불구하고 그 과정에서 예상치 못한 문제가 발생하는 경우가 많습니다. 경매 낙찰을 받았다고 하더라도 그 이후의 과정이 남아 있고 또 그 과정에서 예기치 못한 분쟁상황이 발생할 수도 있는 것입니다. 



오늘은 부동산경매 관련 소유권이전등기에 대한해 절차와 함께 사례까지 살펴보았습니다. 부동산경매시에 여러 가지 상황이 생길 수 있지만, 각 상황에 맞게 문제없이 대처할 수 있으려면 변호사의 도움을 받는 것이 현명한 선택이라 할 것입니다.


다양한 부동산 관련 법률 문제, 도움이 필요하다면 지체하지 마시고 윤경변호사의 도움을 받아 해결하시기 바랍니다. 



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Posted by 윤변

부동산경매소송 우선변제권은?


부동산과 관련한 소송이 나날이 증가하고 있는 추세인데 그 중에서도 부동산경매소송은 이해관계가 복잡하고 어려워 변호사의 도움을 필요로 합니다. 오늘은 임차인이 보증금을 우선 변제 받을 수 있도록 보호 하는 우선변제권에 대해 알아보고자 합니다.

임차인이 따로 전세권설정등기를 이행했더라도 이후 주소를 이전했다면 우선변제를 받을 수 없는 것일까요?



먼저 부동산경매소송과 관련된 사례를 보면 A씨는 한 아파트를 집주인 B씨에게 1700여만원을 주고 임차했습니다. 당시 아파트에는 주인 B씨가 은행으로부터 융자를 받아 채권 최고액 6,000여만원의 1번 근저당권이 설정되어 있는 상태였습니다.



A씨는 전입신고를 하면서 임대차계약서에 확정일자까지 받아 놓기나 했으나 걱정이 되어 법원에 전세권 설정등기까지 이행했습니다. A씨는 이후 경기도로 주민등록만을 옮기고 계속 아파트에 살고 있었습니다.

법원은 은행이 신청한 경매에서 경락대금 2,000여만원 가운데 세금을 제외한 1,950만원을 은행에 배당했습니다. 

A씨는 전세권설정등기를 마친 전세권자는 임차권설정등기를 마친 임차인과 같이 주소를 옮길 수도 있는 만큼 소액보증금 중 일정액을 최우선변제에서 제외한 것은 옳지 않다며 배당이의 소송을 제기했습니다. 



대법원은 이번 부동산경매소송에서 원고 패소 판결을 내린 원심을 확정했습니다. 대법원 재판부는 주택임차인이 지위를 높이고자 따로 전세권설정등기를 이행했더라도 주택임대차보호법상 임차인으로서의 우선변제권을 받을 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 각각 별개의 것이라고 보았는습니다.

재판부는 주택임차인이 주택임대차보호법 제 3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득했던 대항력은 물론이고 우선변제권 역시 없어지는 것이라고 판시했습니다.



지금까지 부동산경매소송에 대해 알아보았습니다. 앞서 언급했던 바와 같이 부동산경매와 관련된 분쟁은 보다 자세하고 실질적인 법적 자문을 필요로 합니다. 이에 윤경 변호사는 경매 과정에서 발생할 수 있는 리스크를 확인해 그에 따른 법률 서비스를 제공해 드리고 있습니다.

혹시라도 부동산경매소송으로 어려움을 겪고 계시다면 풍부한 지식과 다채로운 분석력을 갖춘 윤경 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.





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Posted by 윤경 변호사

부동산경매 도움요청


경기침체가 장기화 되면서 여러 가지 현상들이 나타나고 있습니다. 금전적으로 위기에 시달리는 사람들이 점점 늘어나고 있고 개인 뿐 아니라 기업도 위기가 오고 있습니다. 예전 IMF사태때에도 비슷했지만 이 경제위기가 부동산 위기까지 불러오면서 부동산경매에 많은 매물을 찾아볼 수 있게 되었습니다.


부동산 경기가 그만큼 좋지 않다는 뜻인데 이렇게 부동산경매에 자신의 부동산을 내놓기 위해서는 어떻게 해야 할까요?



부동산경매는 크게 부동산 소유자의 자의적인 결정이나 법원에서 진행하는 강제적 진행으로 나뉩니다. 만약 자의적으로 자신의 부동산을 경매에 올리고자 한다면 관할 지방법원에 가서 경매 신청서를 작성하고 관련 서류를 제출해야 합니다. 이후 법원에서는 서류를 보고 부동산경매에 올릴 것인지를 결정합니다.


위와는 달리 법원의 결정으로 부동산경매가 강제적으로 이루어졌다면 일단 압류가 시작됩니다. 이것은 해당 재산을 원 소유주가 임의로 거래를 하지 못하게 하는 것입니다.


이후 더 직접적인 명령인 처분금지 명령을 내리고 경매에 올리게 됩니다.



개인적인 결정이던 법원의 결정이던 부동산경매가 결정되었다면 법원은 감정인에게 의뢰해 부동산의 가치를 감정하게 됩니다. 여기서는 법원이 임명한 집행관이 동행하게 됩니다.


이때 살펴보는 항목은 부동산에 어떤 계약이 되어 있는지 임차인이 있다면 얼마의 보증금을 내고 언제까지 살고 있는지 해당 부동산 자체의 상태 등입니다.



이런 절차를 거쳐 부동산의 최종적인 가치가 결정되면 이것을 기반으로 부동산경매에 올려 입찰을 하게 됩니다.


입찰의 진행은 특정 일자에 입찰자들이 한 장소에 모여 경매를 하는 방법으로 이루어 집니다. 다른 방법으로는 기간을 정해 놓고 입찰자들이 자신이 원하는 가격을 법원에서 고지하는 방법이 있습니다.



부동산경매를 통해 부동산을 매각하게 되면 이후 해당 금액을 통해 채무의 상환을 하거나 다양한 용도로 사용을 할 수 있습니다.


이 부동산경매 과정에서 부동산을 매각하려는 사람은 복잡한 법률절차를 거쳐야 하는데 이때 변호사의 도움이 있다면 큰 힘이 될 수 있습니다. 부동산경매의 어려운 부분이 있다면 윤경변호사의 도움을 받아 진행해 보시기 바랍니다.



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Posted by 윤경 변호사

말소등기 신청하려면


기존의 등기를 전부 말소하는 것을 말소등기라고 합니다. 금일은 이와 관련한 판례를 살펴보고자 하는데요. 만약 다른 채권자의 신청에 의한 경매를 통해 공동근저당권자가 이미 채권최고액을 배당 받았다면 공동담보물의 나머지 부분에 대해서 다시 경매를 신청하고 배당 받을 수 있을까요?



경기도에 위치한 논 2400㎡에 약 4억원의 채권을 원인으로 하는 제 1근저당권을 가지고 있던 A씨는 담보물인 논이 공유물분할협의에 의해 분할된 이후 제2근저당권자가 신청한 임의경매에서 채권액 전부를 배당 받았습니다. 

이후 A씨는 담보물 중 임의경매가 실행되지 않은 부분에 대해 토지소유자에 대한 약속어음채권이 있고 기존 근저당권 등기를 유용하기로 합의했다고 주장하며 2차 경매를 신청했는데요. 이로 인해 A씨는 1억 5천여만원을 배당 받았습니다. 

1차 경매 전에 토지를 구입한 B씨는 A씨가 이미 채권최고액을 배당 받아 저당권이 소멸해 2차 경매는 무효이며 C씨가 경락 받은 토지의 소유권등기를 말소해야 한다며 소송을 냈습니다.



대법원은 말소등기와 관련한 이번 사안에 대해 원고 일부 승소 판결한 원심을 확정했습니다. 공동저당권의 목적물이 물상보증인의 소유일 경우, 물상보증인은 자신이 부담하게 될 책임의 한도가 채권최고액 상당액이라고 믿기 마련인데요. 

재판부는 만일 공동근저당권자가 경매실행을 스스로 하지 않았을 경우 공동근저당권 목적물의 각 환가대금으로부터 채권최고액만큼 반복해 배당 받을 수 있게 된다면 공동근저당권자가 적극적으로 경매를 신청했는지 아니면 제3자가의 경매신청에 소극적으로 참여한 것인지에 따라 결정되는 부당한 결과가 생길 수 있음을 지적했습니다. 



또한 대법원 재판부는 공동근저당권에 해당하는 부동산 중 일부 부동산에 대한 경매절차에 대해서도 언급했는데요. 자신의 우선변제를 행사해 우선 변제권 범위의 채권최고액에 해당하는 전액을 배당 받았으며 이후에 이루어지는 공동근저당권의 다른 목적 부동산에 대한 경매절차를 통해 중복해 다시 배당 받을 수는 없다고 판시했습니다.

끝으로 대법원 재판부는 공동권저당권자인 A씨가 제1경매절차에서 채권최고액 전액을 배당 받음으로써 공동근저당권이 이미 소멸한 이상, 해당 사건 토지에 대한 임의경매절차가 무효이므로 경매 토지인인 C씨는 특별한 사정이 없는 한 그 지분에 관해 소유권이전등기 말소절차를 이행해야 한다고 판결했습니다.



지금까지 말소등기와 관련한 판례를 살펴보았습니다. 부동산경매소송은 복잡한 이해관계가 얽혀있어 혼자서 해결하기가 어려운데요. 그러므로 관련 소송 경험이 많은 변호사를 선임해 신속하게 대응하는 것이 좋습니다.

끝으로 말소등기와 관련해서 궁금하신 점이 있으시거나 부동산경매소송을 진행하고자 하신다면 윤경 변호사를 찾아주시기 바랍니다.






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Posted by 윤경 변호사

부동산경매소송변호사 소액임차인우선변제


최근 아파트가 경매로 넘어갈 상황이라는 사실을 알면서도 시세보다 낮은 금액으로 임대차계약을 맺어 경매 절차에서 1순위 배당권자가 되었다면, 이는 소액임차인으로 볼 수 없다는 판결이 나온 바 있습니다.

오늘은 부동산경매소송변호사와 함께 소액임차인우선변제와 관련한 사안을 살펴볼 텐데요. 아래 판결을 통해 구체적으로 살펴보겠습니다.



ㄱ씨는 강원도 원주시에 있는 ㄴ씨 소유의 아파트를 보증금 1300만원, 임차료 월 40만원에 임차했습니다. 당시 아파트 매매가격은 2억원 정도였는데 이미 A은행 등 채무자들로부터 시세를 훌쩍 넘는 3억원 가량의 근저당권이 설정되어있었습니다. 

아파트는 ㄱ씨가 임대차계약을 맺은 지 두 달 만에 경매절차로 넘어갔는데요. 법원은 배당금액 약 2억원 중 소액임차인인 ㄱ씨를 1순위로 해 1300만원을 배당하는 내용의 배당표를 작성했습니다.



A은행으로부터 채권을 양수 받아 4순위 근저당권자가 된 ㄷ회사는 ㄱ씨는 소액임차인으로 보호받을 수 없는 임차인이라며 ㄱ씨에게 배당 된 1300만원을 달라고 소송을 냈습니다.

법원은 ㄷ회사가 ㄱ씨를 상대로 낸 배당이의소송에서 최근 원고 승소 판결을 내렸습니다.



재판부는 주택임대차보호법이 임차인에게 경매 시 우선 변제를 받을 수 있도록 한 것은 사회 약자인 임차인을 보호하려는 취지이므로 임차인이 소액임차인 보호 규정을 악용해 다른 채권자들의 권리를 해하고 자신의 이익이나 채무자의 이익을 도모하기 위한 것일 때에는 적용되지 않는다고 밝혔습니다.



또한 재판부는 ㄱ씨의 계약내용은 시세보다 낮고 최우선변제 되는 소액임차인의 요건에 맞추어 보증금이 1300만원으로 정해져 있고 임차 당시 ㄱ씨는 자신 소유의 가까운 아파트에 거주하고 있어 굳이 해당 아파트를 임차할 사유도 없어 보인다고 설명했습니다.



이어서 재판부는 ㄱ씨가 이전에 법원 경매에 참여해 배당금을 수령한 적이 있으며, 주택 건물을 경매로 낙찰 받은 적도 있는 등 부동산경매절차에 익숙해 보인다고 밝혔는데요. 

ㄱ씨는 아파트가 경매될 것을 알면서도 주택임대차 보호법을 이용해 부당한 이득을 취하고자 한 것으로 법이 보호하는 소액임차인으로 볼 수 없다고 판시했습니다.



이로써 부동산경매소송변호사가 필요할 수 있는 사안을 살펴보았습니다. 아파트가 경매로 넘어갈 상황을 알면서도 시세보다 낮은 금액으로 임대차계약을 맺은 것은 임대차보호법을 악용한 것으로 소액임차인우선변제가 불가능 하다는 판결이었습니다.

부동산경매와 관련한 사안은 이처럼 이해관계가 매우 복잡하여 부동산경매소송변호사의 도움을 통해 사건을 해결하는 것이 좋은데요. 만약 이와 관련한 소송을 준비 중이시라면 부동산경매소송변호사인 윤경 변호사를 찾아주시기 바랍니다. 





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Posted by 윤경 변호사