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부동산경매변호사 절차는?


부동산경매 절차에는 임의경매 절차와 강제경매 절차가 있습니다. 임의경매 절차와 강제경매 절차는 경매신청 방법, 매각 대상인 부동산의 압류 여부만 다를 뿐, 그 진행 절차에는 큰 차이가 없습니다. 따라서 아래에서는 경매의 일반적인 절차를 중심으로 알아보고, 특별히 차이가 있는 경우에만 임의 경매 절차와 강제경매 절차를 구분해서 부동산경매변호사와 함께 살펴보도록 하겠습니다. 



부동산경매절차 진행 순서


부동산경매절차는 일반적으로 채권자의 경매신청 > 법원의 경매개시결정, 매각준비 및 매각기일 공고 > 입찰자의 정보수집 및 입찰참여 > 법원의 최고가 매수인 선정 및 매수신청보증반환 > 법원의 매각허가 결정 > 매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득 > 채권자에 대한 배당 순으로 진행이 됩니다. 



오늘은 부동산경매와 관련된 사례를 부동산경매변호사와 함께 더욱 자세히 살펴보도록 하겠습니다. 


K씨는 2010년 9월 A지역에 있는 B상가에 있는 점포 일부를 경락 받고 매각대금을 모두 납부했습니다. 하지만 이후 3년 이상 소유권 이전등기를 하지 않았는데요. B상가가 K씨에게 관리비를 청구하자 K씨는 “등기를 마치지 않았고 점포도 운영하지 않아 관리비를 낼 이유가 없다고”주장하며 거부했고 B상가는 K씨를 상대로 소송을 내게 됩니다. 


B상가가 입주자 K씨를 상대로 3년 동안 밀린 관리비 4500여 만원을 지급하라며 낸 관리비 청구소송 상고심에서 원고패소 판결한 원심을 깬 사례인데요. 부동산경매를 통해 점포를 취득하고 매각대금을 모두 지급했다면 구분소유권의 이전등기를 마치지 않았더라도 점포 관리비를 내야 한다는 대법원의 판결이 나왔습니다. 



재판부는 K씨가 경매로 해당 점포를 취득했고, 매각대금을 모두 납부했다면 소유권 이전등기를 마치지 않았다 하더라도 매각 목적인 부동산의 소유권을 취득한 것으로 봐야 하기 때문에 점포의 관리비도 K씨가 내야 한다고 판시한 것입니다. 


경매 권리의 취득은 매수인은 매각대금을 모두 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하게 됩니다. 매각의 목적이 소유권인 경우에는 매수인 앞으로 소유권이전등기가 이루어지는 한편, 매수인이 인수하지 않은 권리 및 경매개시결정등기를 말소하는 등기가 이루어집니다. 



매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자가 부동산을 인도하지 않으면 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다. 부동산 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있으며, <주택임대차보호법>에 의한 대항력을 갖춘 경우 등 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 때에는 할 수 없습니다. 


오늘은 부동산경매변호사와 함께 부동산경매에 관한 사례와 자세한 사항들을 살펴보았습니다. 부동산경매와 관련된 분쟁에 휘말렸다면 반드시 꼼꼼하게 따져보고 부동산경매변호사와 상담을 통해 진행하는 것이 중요합니다. 이처럼 부동산경매와 관련된 복잡한 사건에 휘말리고 계시는 분들은 주저 말고 윤경 변호사와 함께 상담해 보시길 바랍니다. 



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Posted by 윤변

부동산경매변호사 분쟁가능성 있다면?



최근 20~30대부터 부동산 관련 학원에 다니며 이른바 ‘건물주’가 될 준비를 하고 있는 청년들이 적지 않은 것으로 조사되고 있습니다. 젊은 세대를 중심으로 ‘조물주 위에 건물주’라는 우스갯소리가 유행처럼 번지고 있듯이 요즘 청년세대가 느끼는 사회적 박탈감이 반영된 것이기도 합니다. 실제로 한 방송사가 서울 시내 초․중․고등학생을 대상으로 실시한 장래희망 설문조사에서 희망 직종 2위로 ‘건물주’가 꼽히기도 했습니다.


이와 같이 젊은 층에게 법원경매가 각광을 받고 있는 것은 정부에 의한 각종 부동산 규제에서 상대적으로 자유스러운데다 저렴한 값에 좋은 매물을 구할 수 있다는 기대감 때문으로 보이는데요. 위와 같은 현상이 사회적으로는 경매에 대한 부정적인 인식이 극복되었다는 점에서 보면 바람직하지만 이에 따르는 위험부담도 크다고 할 수 있습니다.



복잡한 법원의 부동산 경매절차


법원경매는 일반 부동산 매매의 경우보다 수익이 높지만 그 절차와 내용이 매우 복잡합니다. 법원의 부동산 경매절차는 일반적으로 채권자의 경매 신청→법원의 경매개시결정과 매각의 준비 및 매각기일 등 공고→입찰자의 정보수집 및 입찰참여→법원의 최고가매수인의 선정 및 매수신청보증금의 반환→법원의 매각허가 결정→매수인의 매각대금 지급 및 권리취득→채권자에 대한 배당 순으로 진행 됩니다. 


이처럼 일반 부동산 매매와 달리 복잡한 권리관계와 함정이 내제되어 있기 때문에 적지 않은 위험이 내재해 있어 각별한 주의가 요구됩니다. 이런 문제를 미연에 막는 차원에서라도 철저한 권리분석이 이루어져야 하며 그렇기 때문에 부동산경매변호사의 개입이 필요합니다. 



실례로 지난 2010년 의뢰인 A사는 B사로부터 서울 마포구 일대에 쇼핑몰 공사를 150억원에 진행하기로 계약했다. 그러나 쇼핑몰 공사가 완료됐지만B사의 채무로 인해A사는 공사대금을 받지 못했습니다. A사는 2008년 11월 밀린 공사대금 91억여원을 받지 못했다며 쇼핑몰에 유치권을 행사해 법원에 경매를 신청했습니다.


유치권으로 인하여 제 3자가 경매에 참여하기는 어려운 상황이고, 공사대금을 지급받지 못하는 A사의 입장에서는 위 건물을 저가로 낙찰 받으려고 하는 상황이었습니다. 경매기일에 C사는 100억여원의 금액을 써내 최고가 매수인이 되었으나, 쇼핑몰 채권자들과 A사는 부동산을 매수한 자가 부동산의 부담을 인수한다는 매각조건 변경결정을 하고 이를 고지해야 함에도 고지하지 않은 채 경매가 진행된 것에 대해 이의를 제기했습니다.


A사는 의견서의 제출을 통하여 매각조건의 고지가 없었음을 이유로 매각불허가 결정이 내려져야 함을 주장하였고 매각불허가결정이 내려지자 최고가 매수인은 항고를 하였으나, 유치권에 기한 경매의 본질에 대한 이론적인 설명을 통하여 위 항고는 기각되었습니다.



이에 재판부는 유치권에 의한 경매는 형식적 경매이지만 형식적 경매라는 이유만으로 반드시 인수주의에 의할 것은 아니라 여러 가지 사정을 종합하여 결정할 것이고 일반적인 강제경매와 마찬가지로 소멸주의를 원칙으로 하는 것이며, 인수주의를 택할 경우 매각조건 변경결정을 통하여 이를 명확히 하여야 한다는 원칙을 밝히며 이 같은 결정을 내린 것입니다.


이처럼 부동산경매는 임차인, 근저당권자, 가압류권자 등 다수의 이해관계가 엮여있어절차가 복잡한 것이 일반적입니다. 때문에 자칫 한 순간에 많은 것을 잃거나 분쟁에 휘말릴 가능성이 높기 때문에 반드시 꼼꼼히 따져보고 부동산경매변호사와 상담을 통해 진행하는 것이 필요한 것입니다.



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Posted by 윤변

건물구분소유권 부동산경매분쟁상담변호사와


건물은 1동의 건물을 1개의 물건으로 다루는 것이 일반적이며, 부동산등기법상 1동의 건물에 대하여 1매의 용지를 사용하게 됩니다. 하지만 1동의 건물을 구분한 건물에 있어서는 1동의 건물에 속하는 전부에 대하여 1매의 용지를 사용하도록 규정하고 있습니다.

또한 예외적으로 민법은 수인이 1동의 건물을 구분하여 각각 그 일부를 소유할 수 있도록 하는 것을 규정하고 있는 이를 건물구분소유권이라고 일컫습니다. 금일은 이와 관련한 문제를 부동산경매분장상담변호사와 알아보고자 하는데요. 

경매로 취득한 점포의 매각대금을 모두 지급했다면 건물구분소유권이전등기를 이행하지 않았더라도 점포 관리비를 내야 할까요?



A씨는 ㄱ상가에 있는 점포 일부를 경락 받고 매각대금을 납부했습니다. 그러나 이후 3년 이상 소유권이전등기를 하지 않았습니다. ㄱ상가가 A씨에게 관리비를 청구하자 A씨는 등기를 마치지 않았고 점포도 운영을 시작하지 않아 관리비를 낼 이유가 없다며 거부했습니다. 이후 ㄱ상가는 A씨를 상대로 관리비 청구소송을 제기했는데요. 



대법원은 부동산경매분쟁상담변호사가 필요할 수 있는 이번 사안에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 사건을 다시 돌려보냈습니다. 

재판부는 A씨가 경매로 해당 점포를 취득했고 매각대금을 모두 납부했다면 소유권이전등기를 하지 않았더라도 매각 목적인 부동산의 소유권을 취득한 것으로 보는 것이 옳다고 밝혔는데요. 이로 인해 점포의 관리비 역시 A씨가 내야 한다고 판시했습니다.



또한 재판부는 A씨의 점포 취득으로 전 소유자가 점포에 건물구분소유권을 상실했는데도 A씨가 소유권이전등기를 마칠 때까지 전 소유자가 계속 관리비를 내야 한다고 해석하는 것은 부당하다고 설명했는데요. 결과적으로 재판부는 A씨가 ㄱ상가의 밀린 관리비 4500여만원을 지급해야 한다고 판결했습니다.



지금까지 건물구분소유권과 관련한 사안을 살펴보았습니다. 이와 관련한 사안을 혼자서 해결하기가 쉽지 않습니다. 따라서 부동산경매 관련 법률에 능통하고 다양한 승소 경험으로 노하우를 갖춘 변호사를 선임하는 것이 중요한데요. 

만약 건물구분소유권에 대해 더 궁금하신 점이 있으시거나, 소송을 진행하고자 하신다면 부동산경매분쟁상담변호사인 윤경 변호사와 동행 하시기 바랍니다.






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Posted by 윤경 변호사

부동산경매상담변호사 법정지상권의효력


당사자의 설정계약이 아니라 법률의 규정에 의하여 당연히 인정되는 지상권을 법정지상권이라고 합니다. 오늘은 법정지상권의효력과 관련한 판례를 살펴보고자 하는데요. 건물의 소유자가 관습법상 법정지상권을 취득한 후 공매로 소유권이전등기가 말소되었을 경우, 법정지상권이 소멸할까요?



먼저 부동산경매상담변호사가 필요할 수 있는 사안을 살펴보면 ㄱ씨는 토지와 그 지상의 건물을 매수해 소유권이전등기를 이행했습니다. 그러나 토지에 대해서는 ㄱ씨가 토지를 넘겨받기 전부터 처분금지가처분 등기가 되어 있었는데요. ㄱ씨의 소유권이전등기는 이후에 말소되었고 이후 토지에 대한 소유권은 ㄴ씨에게로 이전되었습니다.



또한 건물에도 ㄱ씨가 소유권이전등기를 마치기 전에 압류등기가 되어 있었는데요. 건물은 공매절차가 개시되어 ㄷ씨가 이를 매수해 소유권이전등기를 마쳤습니다. ㄷ씨는 건물을 매수한 이후부터 현재까지 건물을 사용했는데요. 

ㄴ씨는 ㄷ씨의 건물이 자신이 소유한 토지 위에 건축되었다며 건물을 철거하고 대지를 인도하라는 소송을 냈습니다. 또한 300만원 상당의 부당이득금과 지연 손해금 또한 지급하라고 주장했습니다.



ㄷ씨는 자신의 건물은 대지에 대한 법정지상권이 있다고 반박했는데요. ㄷ씨는 ㄱ씨가 토지와 건물에 대한 소유권을 취득한 후 토지에 대한 소유권이전등기가 먼저 말소되면서 토지에 대한 관습법상 법정지상권이 발생했다고 주장했습니다. 

이후 건물에 대한 ㄱ씨의 소유권이전등기가 말소되었더라도 건물의 법정지상권은 그대로 존속하고 있다고 주장했습니다. 



대법원은 부동산경매상담변호사가 필요할 수 있는 건물 철거소송에서 원고 일부 승소 판결한 원심을 취소하고 사건을 다시 돌려보냈습니다. 

재판부는 관습법상 법정지상권에 대한 법리는 토지와 건물이 매매가 아닌 압류나 가압류, 체납처분압류 등의 처분제한 등기가 된 건물에 관해 그에 저촉되는 소유권이전등기를 마친 사람이 건물의 소유자로서 관습법상 법정지상권을 취득한 후 경매나 공매절차에서 건물이 매각된 경우에도 적용된다고 밝혔습니다.



또한 재판부는 ㄱ씨가 토지와 건물의 소유권을 차례로 이전 받다가 선행 처분금지가처분에 의한 본등기가 경료 되어 토지에 관한 ㄱ씨의 소유권 이전등기가 말소되었다고 언급했는데요. 

재판부는 적어도 관습법상 법정지상권의 효력 여부에 대해서는 토지와 건물은 모두 이전 소유자의 소유였다가 건물만 ㄱ씨에게 소유권이 이전된 것과 똑같기 때문에 ㄱ씨는 건물의 소유권을 취득함으로써 관습법상 법정지상권을 갖는다고 보는 것이 옳다고 판시했습니다.



지금까지 부동산경매상담변호사와 함께 알아보았습니다. 부동산 경매 관련 소송은 혼자서 해결하기에는 다소 무리가 있습니다. 그러므로 경매 관련 법률지식이 풍부하고 의뢰인들의 각 사안을 정확히 파악할 수 있는 변호사를 선임하는 것이 중요한데요. 

만약 법정지상권의효력에 대해 더 궁금하신 점이 있으시거나 관련 소송을 준비하고자 하신다면 부동산경매상담변호사인 윤경 변호사와 동행하시기 바랍니다.





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Posted by 윤경 변호사

부동산경매분쟁변호사 가압류해제절차


민사집행법에 의하면 가압류가 진행된 뒤 3년간 채권자가 본안소송을 제기하지 않으면 채무자나 이해관계인은 가압류 취소를 신청할 수 있도록 규정하고 있습니다. 

그러나 가압류 진행 후 3년이나 본안소송을 제기하지 않았지만 당사자들끼리 채무의 존재를 인정하는 공정증서를 주고 받았다면 가압류가 인정된다는 대법원의 판결이 나온 바 있는데요. 오늘은 가압류해제절차와 관련된 사안을 부동산경매분쟁변호사와 함께 살펴보겠습니다.



인천에 있는 빌딩 소유권을 취득한 ㄱ씨는 건물에 설정된 가압류가 집행 이후 3년이 지났는데도 본안소송이 제기되지 않았다며 가압류 채권자인 ㄴ씨를 상대로 소송을 냈습니다.

대법원은 이번 가압류취소신청사건에서 ㄱ씨의 신청을 받아 들인 원심을 깨고 사건을 다시 돌려보냈습니다. 대법원 재판부는 ㄴ씨가 건물의 전 주인인 ㄷ건설사로부터 공사대금을 받기 위해 건물에 가압류 신청을 하고 난 뒤, 본안소송을 제기했다가 빚을 갚겠다는 공정증서를 받고 본안소송을 취하했다고 밝혔는데요. 



그러므로 가압류채권자가 공정증서를 작성 받아 집행권원을 취득함으로써 가압류 집행 후 3년 내에 본안소송을 제기하지 않았더라도 유효한 것이라고 보는 것이 옳다고 판시했습니다.

이어서 대법원 재판부는 민사집행법이 가압류 취소에 대해 규정한 이유는 채권자로 하여금 채권의 보전에만 머물러 있지 않고 채권의 회수나 만족이라는 절차까지 진행하여 법률관계를 신속하게 마무리 짓도록 유도하는 것이라고 설명했는데요. 



따라서 부동산경매분쟁변호사가 필요할 수 있는 이번 사안에서 반드시 본안 소를 제기해야 확정판결이라는 집행권원을 취득한 경우에만 가압류 취소를 하지 못하도록 한정할 수는 없다고 판시했습니다.

마지막으로 재판부는 소송과정에서 확정판결과 비슷한 효력이 있는 조정이나 재판상 화해가 성립하는 경우뿐만 아니라 소송절차 밖에서 채무자의 협력을 얻어 집행권원을 취득하는 때에도 가압류채권자가 채권의 실현이나 회수의사를 가졌음이 명백하다면 가압류 집행 후 3년 내에 본안소송을 따로 제기하지 않았더라도 가압류는 취소되지 않는다고 판결했습니다. 



지금까지 부동산경매분쟁변호사가 필요할 수 있는 사안을 살펴보았습니다. 이와 관련한 사안은 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 수 있어 법적 자문을 통해 해결하는 것이 좋은데요. 

만약 가압류해제절차와 관련해서 문제가 발생하셨거나 소송을 준비 중이시라면 부동산경매분쟁변호사인 윤경 변호사를 찾아 주시기 바랍니다. 






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Posted by 윤경 변호사

부동산경매변호사 점포 관리비는



부동산경매와 관련해서는 다양한 사안으로 소송이 발생할 수 있습니다. 이 때 부동산경매변호사의 도움을 통해 소송을 해결하는 것이 좋은데요.


오늘은 부동산경매를 통해 점포를 취득한 뒤, 매각대금을 모두 지급하였다면 등기를 마치지 않았더라도 점포 관리비를 내야 하는 것인지 부동산경매변호사와 함께 살펴보겠습니다.





A씨는 부산에 있는 상가 점포 일부를 경락 받고 매각대금을 납부했습니다. 하지만 3년 이상 소유권이전등기를 하지 않았는데요. 해당 상가가 A씨에게 관리비를 청구하자 A씨는 등기를 마치지도 않았고 점포 운영도 시작하지 않아 관리비를 낼 이유가 없다고 주장했습니다.  

따라서 해당 상가는 A씨를 상대로 소송을 냈습니다.





대법원은 상가가 입주자 A씨를 상대로 낸 관리비 청구소송 상고심에 대해 원고 패소한 판결을 깨고 사건을 다시 돌려보냈습니다.

재판부는 A씨가 경매로 해당 상가 점포를 취득하였고 매각대금을 모두 납부하였다면 소유권이전등기를 마치지 않았더라도 소유권을 취득한 것으로 보아 관리비도 내야 한다고 밝혔습니다.





결과적으로 A씨의 점포 취득으로 전 소유자가 점포에 대한 구분소유권을 상실했는데 A씨가 소유권이전등기를 마칠 때까지 전 소유자가 관리비를 지급해야 한다고 보는 것은 옳지 않다고 설명했습니다.





지금까지 부동산경매변호사가 필요할 수 있는 판례를 살펴보았습니다. 부동산 경매를 통해 점포를 취득한 후 매각대금을 모두 지급하였다면 구분소유권의 이전등기를 마치지 않았더라도 점포 관리비를 지급해야 한다는 판결이었습니다.

부동산경매와 관련한 소송이 발생하였을 경우, 관련 변호사의 법적 자문을 통해 이를 해결하는 것이 좋은데요.





만약 부동산과 관련하여 분쟁이 발생하셨거나, 소송을 준비 중이시라면 부동산경매변호사인 윤경 변호사를 찾아주시기 바랍니다. 판사로서의 경력과 변호사로서의 경험으로 여러분의 권리회복에 도움이 되어 드리겠습니다.






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Posted by 윤경 변호사
부동산경매변호사, 소유권이전 시 양도소득세

 


경매는 매도인이 다수의 매수희망인 중 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람과 계약을 체결하는 매매의 한 형태로 매매의 목적이 부동산인 경우 이것을 부동산 경매라고 합니다.

 

주위에서 확인해 볼 수 있는 부동산 경매는 채권자가 채권을 회수하기 위해 법원을 통해 실시하는 법원경매가 대표적입니다. 오늘은 이렇게 부동산 경매를 통해 소유권을 이전한 경우에 과연 양도소득세가 부과되는지 부동산경매변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 


친구의 채무에 대한 담보로 제 소유 부동산에 근저당권을 설정해준 A씨는 친구가 채무를 변제하지 않아 위 부동산이 경매되면서 매각대금이 모두 채권자들에게 배당되었습니다. 이 경우에도 양도소득세가 부과가 될까요?


 

 


양도소득세의 과세대상이 되는 자산양도라는 것은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말합니다.

 

이것은 소득세법 제88조 제1항에 의거되어 있으며 부동산 경매 시 부과되는 양도소득세에 관련된 판례를 살펴보면 “근저당실행을 위한 임의 경매에 있어서 경락인은 담보권의 내용을 신현하는 환가행위로 인하여 목적부동산의 소유권을 승계취득하는 것이므로 비록 임의경매의 기초가 된 근저당설정등기가 제 3자의 채무에 대한 물상보증으로 이루어졌다 하더라도 경매목적물의 양도인은 물상보증인이고 경락대금도 경매 목적물의 소유자인 물상보증인의 양도소득으로 귀속됩니다.


 

 


또한 물상보증인의 채무자에 대한 구상권은 납부된 경락대금이 채무자가 부담하고 있는 피담보채무의 변제에 충당됨에 따라 그 대위변제의 효과로서 발생하는 것이지 경매의 대가적 성질에 따른 것은 아니기 때문에 채무자의 무자력으로 인하여 구상권의 행사가 사실상 불가능하게 되었다고 하더라도 그러한 사정은 양도소득을 가리는데 아무런 영향이 없다고 나왔습니다.


 

 


그리고 담보권 실행을 위한 경매에 있어서 매수인이 매각대금을 완납할 때에 원래의 소유자는 그 소유권을 잃고 매수인이 소유권을 취득하는 것이므로 담보권 실행 경매절차에 따라 매각된 토지의 소득세법상 양도시기는 매각대금 완납일이 될 것입니다.

 

따라서 위 부동산이 경매절차에서 매각으로 인하여 소유권이 이전되었고 A씨에게 돌아갈 매각대금 잔액이 전혀 없다거나 친구의 무자력으로 A씨의 구상권 행사가 불가능하다고 하여도 그러한 사유만으로는 양도소득세가 비과되지는 않습니다.


 

 


일반적인 법률분쟁과는 달리 부동산 경매 등의 부동산 법률분쟁들은 분쟁에 얽혀있는 금액적인 부분이 크기 때문에 대부분의 분들이 부동산소송으로 경험이 많은 부동산경매변호사들과 함께 소송을 진행하곤 합니다.

 

위 사례에서처럼 스스로의 권리나 금전적인 손해를 보지 않기 위해서는 개인이 아닌 변호와 함께 사건을 진행시키는 것이 현명하다고 말씀드릴 수 있습니다. 윤경변호사가 여러분에게 도움이 되어 드리겠습니다.


 

 

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Posted by 윤경 변호사

부동산경매변호사, 경매낙찰 받은 집을 비워주지 않을 때

 

 

경매를 통해 최고가매수인 그리고 대금지불을 통해 경매물건의 소유권을 얻었지만 종종 채무자 혹은 전 주택 소유자가 해당 부동산에 점유를 계속하고 있는 경우 불이익을 받을 수 있습니다. 특히 법원의 매각허가결정이 선고된 이후 매각대금을 지급하기 전까지의 채무자나 소유자가 해당 부동산을 훼손하여 가치를 하락시키는 행위를 하는 경우에도 해당 부동산의 매수인은 가치를 보존하기 위해 법원의 관리명령도 신청할 수 있는데요. 오늘은 부동산경매변호사와 함께 경매낙찰 받은 집을 비워주지 않을 때 대처방안을 사례와 함께 알아보도록 하죠.

 

 

 

 

먼저 소유권방어를 위한 조치로 관리명령, 인도명령, 명도소송이 있습니다. 오늘 알아볼 내용은 바로 이중 인도명령에 관한 것인데요. 아래의 사례를 통해 해당 분쟁을 어떻게 해결하는지 먼저 살펴볼까요?

 

[경매에 참여해서 집을 샀습니다. 하지만 전 거주자인지 주인인지 집을 비워지지 않고 계속 집에서 살고 있습니다. 물론 저는 매각대금을 전부 지불 하였습니다. 이 경우 어떤 방법으로 경매 낙찰 받은 집을 되돌려 받을 수 있을까요? 몇 번 이야기를 했는데도 말을 듣지 않습니다. 부동산경매변호사님 어떻게 하면 좋을까요?]

 

 

 

 

귀하가 질문한 내용은 소유권방어 조치 중 인도명령에 관한 내용으로 해결을 할 수 있습니다. 법원에 부동산인도명령 신청과 점유이전금지 가처분 신청을 하여 현재 거주자 혹은 채무자 에게 부동산을 회복할 수 있습니다.

 

 

 

 

단 알아 두어야 할 것은 인도명령 신청을 하려면 매각대금을 지불한 후 6개월 안에 해야 합니다. 이 기간이 지나면 명도소송을 진행해야 하고 시간이 오래 지속될 수 있기 때문에 매각대금 지불 후 바로 진행을 하는 것이 현명합니다. 하지만 부동산 점유를 하는 전 주인이 대항력을 갖춘 임차인처럼 질문한 매수인 입장의 사람에게 대항할 수 있는 권원이 있다면 인도명령 신청이 불가능할 수 있습니다.

 

 

 

 

또한 법원에 인도명령 결전 전 분쟁을 하는 도 중(즉 판결 전) 점유자가 제 3자에게 점유를 이전하면 인도명령을 신청한 대상 현재 점유자가 인도명령의 대상이 아니게 되므로 효력을 상실 할 수 있습니다. 그렇기 때문에 부동산점유이전 가처분을 함께 신청하여 제3자에게 점유이전을 금지시키는 방안을 함께 고려해야 합니다.

 

 

 

 

만약 채무자 혹은 현재 집을 비워주지 않는 거주자가 인도명령에 따르지 않으면 경매 낙찰을 받은 매수인은 집행관에게 인도명령집행을 위임할 수 있습니다. 만약 인도명령 신청 중 점유자가 제 3자에게 부동산을 넘긴다고 하더라도 매각대금 지불 후 6개월 이내라면 점유가 이전된 제 3자에게 다시 인도명령을 신청하면 됩니다. 이 소유권방어 조치를 신청하는 법원은 분쟁 대상 부동산이 있는 관할 지방법원에 신청합니다.

 

 

 

 

이렇게 경매 낙찰 받은 집을 비워주지 않을 때 적법한 처리방안에 대해서 알아보았습니다. 정리해보면 첫째, 인도명령을 통해 소유권을 회복할 것, 둘째, 매각대금 지불 후 6개월 이내에 진행 할 것, 대금 지불 후 6개월이 경과 되었다면 명도소송으로 진행해야 하니 주의 해야 할 것, 3자에게 점유이전 하지 못하게 점유이전금지가처분 신청을 함께 신청할 것! 입니다.

 

 

 

자신이 경매로 구매한 물건에 대한 소유권의 방어 자신의 재산을 합리적으로 보호하기 위해서 신경 써야 하는 부분이 참 많습니다. 부동산분쟁의 경우 여러 변수가 존재하기에 복잡한 문제가 결부 되었을 경우 혼자 고민하는 것보다 부동산경매변호사 혹은 관련법조인의 도움을 통해 분쟁을 해소하는 것이 비용과 시간을 줄이는 합리적인 방법이 될 수 있습니다. 이상 부동산경매변호사 윤경과 인도명령 관련 내용을 알아보았습니다.

 

 

 

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Posted by 윤경 변호사

부동산경매변호사, 소유권방어와 관리명령신청

 

 

 

오늘은 부동산경매후 매각인과 매수인이 종종 접하게 되는 소송관련 내용에 대한 내용을 알아볼까 합니다. 부동산 소유권 방어를 위한 조치중에 하나로 법원에서 매각허가결정 판결이 난 후 매각대금을 지급하는 사이에 채무자, 혹은 매수인에게 넘어가기전의 소유자(점유자)가 매각되는 부동산을 훼손 하지 못하게 신청하는 관리명령 부터 신청방법등을 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

<부동산경매변호사가 바라본 소유권방어 그 첫번째, 관리명령>

앞서 말한 법원의 매각허가결정 판결이 난 후에 부동산의 소유권과 양도기간에 부동산의 가치가 하락하지 않게끔 관리명령을 내리는것 입니다. 예를 들어 부동산경매 낙찰후 소유주나, 점유하는 사람이 건물 혹은 부동산을 훼손하면 예상치 못한 손해를 볼 수 있는데요관리명령 신청이나, 진행이 까다롭지는 않지만, 복잡한 법조항이나, 단어들을 접하기에

부동산경매변호사와 그에대한 지식을 갖춘 지인과 함께 진행을 하는것이 좋습니다.

 

 

 

 

<부동산경매변호사 윤경이 말하는 소유권 방어 관리명령에 대한 여러가지>

-소유권방어를 외치는 관리명령의 신청인이 알아두어야 할 사항

관리명령은 매수인,낙찰자, 또는 채권자가 신청할수 있으며, 신청기간은 법원의 매각허가결정이 선고된 뒤부터 그 부동산을 인도 받을때 까지 할수 있습니다. 고로 앞서 말한 낙찰자나 양도를 받을 사람이 매각대금을 지불하는 사이에, 부동산의 가치가 떨어지거나 ( 낙찰받고 양도 받는 사이 건물이 훼손되거나 가치가 하락) 되는 불상사가 없게끔 관리를 받는 다는 이야기가 되겠습니다.

 

 

 

 

<부동산 소유권방어 관리명령의 집행에 대하여>

관리명령 신청후 법원에서 선임된 관리인은 매수인 혹은 채권자가 해당 부동산을 인도 받을때 까지 부동산을 관리합니다. 채무자,소유자  또는 점유자가 관리명령에 따리지 않는 등 부동산의 관리를 위해 필요한 경우에 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 않고 인도명령에 준하는 명령을 할 수 있습니다.

 

 

 

 

<부동산경매변호사 소유권방어를 위한 관리명령에 대한 정리>

부동산경매 후 매각허가결정이 선고된 후 부동산을 인도받기로한 매수인을 보호하기 위한 법안으로 매각대금(금액)을 기존 채무자 소유자에게 지불하고 인도받기전에, 부동산이 훼손 되거나 가치가 떨어지지 않게 하는 법제입니다. 경매낙찰완료 매각허가결정이 난후, 인도가 완료되어 소유자가 되기전까지 신청을 하여 관리 받을수 있으며 법원에서 선임된 관리인이 직접 부동산을 관리하게 됩니다.

 

 

 

 

이렇게 부동산경매변호사와 함께 소유권방어에 대한 내용중 관리명령에 대하여 알아보았는데요. 부동산 경매를 통하여 기존에 점유자와, 매수인에 대한 분쟁으로 부동산 소송을 벌이는 일도 비일비재 한 경우가 많습니다.

 

 

 

 

 부동산경매관련 소송이나, 이행에 대한 어려움을 부동산에 대한 지식을 갖춘 부동산경매변호사 윤경과 함께 하시길 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

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Posted by 윤경 변호사
부동산경매변호사, 부동산 매각절차

 

 

 

오늘은 부동산경매변호사와 부동산 매각절차에 대해 살펴보고자 하는데요. 부동산 경매에 있어서 최고가 매수신고인이나 압류채권자는 채무자 및 소유자 혹은 부동산의 점유자가 부동산의 가격을 현저히 감소시킨다거나 감소시킬 우려가 있는 경우에는 매각허가결정이 있을 때까지 법원에 신청함으로 그 행위륵 금지한다거나 일정한 행위를 하도록 하는 것이 가능합니다.

 

 

이는 부동산경매변호사가 본 민사집행규칙에 명시되어 있는데요. 법원은 이에 따라 매각기일로부터 1주일 이내에는 매각결정기일을 열고 이해관계인의 의견을 들어 매수인에 대한 매각허가 결정 혹은 매각불허가결정을 내리게 됩니다.

 

 

 

 

이 때 부동산경매변호사가 본 바에 따르면 매각불허가 결정을 하게 되면 부동산경매변호사가 본 민사집행법에 따라 매수인 혹은 매각허가를 주장한 매수신고인으 매수에 관한 책임이 면제되게 됩니다. 법원은 직권으로 새 매각기일을 정해야만 하게 됩니다. 이렇게 매각허가결정이 선고되게 되면 매수인은 대금지급기한내에 매각대금을 지급해야 하는데요.

이 매각대금을 다 처리한 경우에 매수인은 부동산경매물건에 대한 권리를 취득하게 되는데요. 그런데 만약 매각대금을 납부하기 전에 주택임차권에 대항력이 생기면 매수인은 어떻게 해야할까요?

 

 

 

 

최근 법원의 부동산경매 절차에 따라 주택 및 대지를 매수해 매각허가결정을 받은 A는 매각대금지급기일이 지정되었고 이 해당 부동산에는 제1순위 근저당권이 설정되어 있었으며 대항요건을 갖춘 주택임차보증금의 주택임차권이 존속하고 있었는데요. 또한 주택임차권 다음에 채권최고액 4,500만원의 후순위 근저당권이 설정되어 있었는데 후순위 근저당권의 실행으로 경매가 진행되었던 것이었습니다.

 

 

그런데 매각허가결정 후 제1순위 근저당권이 말소되었고, 소멸될 것으로 예상되었던 후순위 주택임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로 부동산경매절차의 매수인인 A는 주택임차보증금에 대한 현실적 부담이 증가해 이 부동산을 매수할 생각이 없어졌습니다. 이 때 매수인인 A가 대처할 방법은 어떤 것이 있을까요?

 

 

 

 

부동산경매변호사가 본 민사집행법에 따르면 매각허가 결정뒤에 밝혀진 사항에 대해서 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다고 규정하고 있는데요. 또 부동산에 대한 권리관계가 변동된 사실이 매각허가결정의 확정 뒤에 밝혀진 경우에도 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다고 규정하고 있습니다.

 

 

즉 선순위 근저당권의 소멸로 인해 임차권이 대항력을 취득할 수 있는지 여부에 대한 판단기준이 되는 시점은 매각대금납부기일인 것인데요. 위의 사례와 같이 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 매수하였으나, 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경되었고 매각대금을 납부하기 이전이라면 A는 매각허가결정에 대한 취소신청을 함으로써 구제를 받을 수 있을 것으로 보입니다.

 

 

 

 

오늘은 이렇게 부동산경매변호사와 함께 부동산 매각절차와 그에 따라 발생할 수 있는 분쟁사항에 대해 살펴보았는데요. 이러한 부동산경매 법률 분쟁은 그 내용이 다양하고 복잡하여 홀로 소송을 준비하거나 진행하기에는 여간 어려운 것이 아닙니다.

 

 

 

 

이 때에는 홀로 부동산경매소송을 진행하려고 하기보다는 관련하여 경험과 지식이 있는 부동산경매변호사와 함께 하시는 것이 도움이 될 수 있습니다. 부동산경매 윤경변호사가 여러분과 함께 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

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Posted by 윤경 변호사