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부동산경매변호사 절차는?


부동산경매 절차에는 임의경매 절차와 강제경매 절차가 있습니다. 임의경매 절차와 강제경매 절차는 경매신청 방법, 매각 대상인 부동산의 압류 여부만 다를 뿐, 그 진행 절차에는 큰 차이가 없습니다. 따라서 아래에서는 경매의 일반적인 절차를 중심으로 알아보고, 특별히 차이가 있는 경우에만 임의 경매 절차와 강제경매 절차를 구분해서 부동산경매변호사와 함께 살펴보도록 하겠습니다. 



부동산경매절차 진행 순서


부동산경매절차는 일반적으로 채권자의 경매신청 > 법원의 경매개시결정, 매각준비 및 매각기일 공고 > 입찰자의 정보수집 및 입찰참여 > 법원의 최고가 매수인 선정 및 매수신청보증반환 > 법원의 매각허가 결정 > 매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득 > 채권자에 대한 배당 순으로 진행이 됩니다. 



오늘은 부동산경매와 관련된 사례를 부동산경매변호사와 함께 더욱 자세히 살펴보도록 하겠습니다. 


K씨는 2010년 9월 A지역에 있는 B상가에 있는 점포 일부를 경락 받고 매각대금을 모두 납부했습니다. 하지만 이후 3년 이상 소유권 이전등기를 하지 않았는데요. B상가가 K씨에게 관리비를 청구하자 K씨는 “등기를 마치지 않았고 점포도 운영하지 않아 관리비를 낼 이유가 없다고”주장하며 거부했고 B상가는 K씨를 상대로 소송을 내게 됩니다. 


B상가가 입주자 K씨를 상대로 3년 동안 밀린 관리비 4500여 만원을 지급하라며 낸 관리비 청구소송 상고심에서 원고패소 판결한 원심을 깬 사례인데요. 부동산경매를 통해 점포를 취득하고 매각대금을 모두 지급했다면 구분소유권의 이전등기를 마치지 않았더라도 점포 관리비를 내야 한다는 대법원의 판결이 나왔습니다. 



재판부는 K씨가 경매로 해당 점포를 취득했고, 매각대금을 모두 납부했다면 소유권 이전등기를 마치지 않았다 하더라도 매각 목적인 부동산의 소유권을 취득한 것으로 봐야 하기 때문에 점포의 관리비도 K씨가 내야 한다고 판시한 것입니다. 


경매 권리의 취득은 매수인은 매각대금을 모두 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하게 됩니다. 매각의 목적이 소유권인 경우에는 매수인 앞으로 소유권이전등기가 이루어지는 한편, 매수인이 인수하지 않은 권리 및 경매개시결정등기를 말소하는 등기가 이루어집니다. 



매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자가 부동산을 인도하지 않으면 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다. 부동산 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있으며, <주택임대차보호법>에 의한 대항력을 갖춘 경우 등 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 때에는 할 수 없습니다. 


오늘은 부동산경매변호사와 함께 부동산경매에 관한 사례와 자세한 사항들을 살펴보았습니다. 부동산경매와 관련된 분쟁에 휘말렸다면 반드시 꼼꼼하게 따져보고 부동산경매변호사와 상담을 통해 진행하는 것이 중요합니다. 이처럼 부동산경매와 관련된 복잡한 사건에 휘말리고 계시는 분들은 주저 말고 윤경 변호사와 함께 상담해 보시길 바랍니다. 



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Posted by 비회원

부동산변호사 선택은?


우리나라 사람들이 일을 하고 돈을 모으는 이유 중 가장 큰 것은 뭐니뭐니해도 집을 구하는 것이 아닌가 싶습니다. 내 집 마련의 꿈이라는 것은 아주 옛날부터 지금까지 많은 이들이 갖고 있던 것이었지요. 


집이라는 것은 사람이 거주하는 곳이기도 하지만 사람의 가장 큰 재산으로서의 역할도 하기 때문입니다.


특히 지금과 같이 집값이 매우 높은 시점에서는 집, 정확히 말해서는 부동산이 더 자산으로서의 가치가 더해지고 있는 상황입니다. 하지만 다른 재산과 달리 부동산은 그 가치 변동이 심하며 권리관계가 더욱 복잡하기 때문에 잦은 분쟁이 일어나고 있습니다. 이에 부동산 관련 법적 분쟁에 시달리는 이들이 최근 부동산변호사를 찾고 있습니다.



변호사가 개입하는 사건들의 면면을 보다 보면 대부분 많은 자료 조사를 서류에 의지하고 있다는 걸 알 수 있습니다.


예를 들어서 형사 사건이라면 사건 보고서를, 다른 민사 소송이라면 이해관계와 관련된 다양한 증빙 서류 등을 꼼꼼히 살펴보면서 사건의 내막을 파헤치려 하게 됩니다. 그런데 부동산 관련 법률 분쟁만큼은 부동산변호사가 사무실 안에서 처리할 수만은 없는 사건입니다.


부동산이 다루는 것은 결국 토지와 건물이라는 실재하는 재화입니다. 그리고 부동산 문제는 대부분 서류상의 문제와 더불어서 그 부동산 자체의 지리적, 물리적 문제에 의해 발생하는 일이 많습니다.



따라서 부동산변호사가 제대로 사건을 해결하는지를 알아보려면 우선 그 현장에 변호사가 직접 찾아가 살펴보는지부터 따져보는 것이 좋습니다.


특히 부동산 분쟁의 경우 수많은 관계가 얽혀 있는 일이 많습니다.


땅의 법률적 소유주는 누구이며 실제로 점유하는 자는 누구인지, 또한 누가 거기에 임대해 있고 그 부동산의 명목상 가치, 실제 가치는 어떠한지, 그 건물의 입지는 어떻고 상태는 어떤지 같은 것들이 수도 없이 얽혀있기 때문입니다. 따라서 부동산변호사는 필히 발로 뛰어야 하는 것입니다.



부동산 문제가 매우 복잡하다 보니 많은 이들이 유달리 부동산 문제와 관련해서 변호사를 더 적극적으로 선임하고 있습니다.


하지만 개중에서 부동산변호사라고 불릴 만한 사람을 특별히 더 골라 찾을 것이 마땅합니다.


물론 변호사는 다양한 분야의 법률 지식에 통달하는 것이 기본이나 그 중에서도 특히 부동산 분쟁에 경험과 노하우가 있는 부동산변호사가 있습니다.



또한, 몇몇 법무법인에서는 의뢰인의 사건을 변호사가 직접 해결하지 아니하고 다른 일반 직원에게 대리하는 일이 있기도 합니다.


이런 경우 의뢰인의 사건 해결의 질이 크게 떨어질 수밖에 없는 것입니다. 따라서 부동산변호사를 선임하고자 하는 사람은 변호사가 상담에서부터 행정 절차의 대리, 법률 대응까지 모두 직접 하고 있는가를 꼭 따져야만 할 것입니다.



부동산은 일반 대중들에게 있어서는 가장 큰 재산이면서 동시에 삶의 목표점이기도 합니다. 따라서 큰 문제가 아닐 수 없으며 이런 문제에서는 내 문제를 해결해 줄 부동산변호사를 고르는데도 신중해야 합니다.


만약 부동산변호사를 찾고 있다면 다양한 부동산소송 경험과 노하우가 있는 윤경변호사의 도움을 받아 어려운 문제를 해결하시기 바랍니다.



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Posted by 윤경 변호사

부동산변호사, 매수인의 주택임차인에 대한 인도명령


근저당권이 설정된 주택을 임차하여 거주한지 5개월째가 된 A씨는 선 순위의 근저당권이 실행되어 매수인이 소유권을 취득하게 되었습니다. 매수인은 법원으로부터 부동산 인도명령을 받아 소유자가 거주하던 방을 인도받고는 A씨에게도 인도명령을 받아 집행하겠다고 하고 있습니다. 이 경우 A씨는 임차주택을 인도해 주어야 할까요?


 

 


강제경매의 경우 부동산 인도명령에 관해서는 민사집행법 제 136조에 의거해 살펴보아야 합니다.


1. 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매도인에게 인도하도록 명할 수 있다.
2. 법원은 매수인 또는 채권자가 신청하면 매각허가가 결정된 뒤 인도할 때까지 관리인에게 부동산을 관리하게 할 것을 명할 수 있다.
3. 제2항의 경우 부동산의 관리를 위하여 필요하면 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 아니하고 제1항의 규정에 준하는 명령을 할 수 있다.

 

 

 


4. 법원이 채무자 및 소유자 외의 점유자에 대하여 제1항 또는 제3항의 규정에 따른 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하여야 한다. 단 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때 또는 이미 그 점유자를 심문한 때에는 그러하지 아니하다.
5. 제1항 내지 제3항의 신청에 관한 결정에 대 하여는 즉시항고를 할 수 있다.
6. 채무자•소유자 또는 점유자가 제1항과 제3항의 인도명령에 따르지 아니할 때에는 매수인 또는 채권자는 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있다.


 

 


위에서 살펴본 규정은 민사집행법 제268조에 의하여 부동산을 목적으로 하는 담보권 실행을 위한 경매절차에도 준용됩니다. 따라서 A씨는 선 순위 근저당권이 설정된 후 위 주택을 임차하여 위 근저당권의 실행으로 인한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없으므로 경매절차의 매수인은 위 규정에 따른 부동산 인도명령을 받아 A씨의 점유부분에 대해 인도집행을 할 수 있을 것으로 보입니다.


 

 


참고로 구 민사소송법에서는 부동산 인도명령의 대상을 채무자, 소유자 또는 압류의 효력이 발생한 후에 점유를 시작한 부동산 점유자로 제한하고 있었습니다 그러나 현행 민사집행법에서는 위와 같이 매각부동산의 인도명령 대상을 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는 권원이 없는 모든 점유자로 확대하였습니다.


 

 


위의 사례에서 A씨는 어느 정도 억울하다고 항소를 제기할 수도 있을 것입니다. 그러나 현행법상 매수인의 정당한 권리를 해할 수 있는 방법은 없어 보입니다. 이러한 분쟁에 대해 궁금한 점이 있거나 변호사와 함께 분쟁 해결을 원하시는 분들은 언제든 편하게 연락 주시기 바랍니다. 윤경변호사가 여러분의 힘이 되어드리겠습니다.


 

 

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Posted by 윤경 변호사

부동산변호사, 권리금분쟁 어떤 대안이 필요한가

 

흔히 우리가 알고 있는 상가나 점포의 권리금이란 임대차와 분류하여 건물 혹은 부동산이 갖을 수 있는 특별한 이익으로 장소적 대가를 말합니다. 차임은 물론 건물 부동산 보증금 이외에 별도로 지급되는 금액으로 볼 수 있는데요. 지역적 특성과 상가의 운영 카테고리에 따라 천차만별 다른 금액이 됩니다. 만약 자신이 키워서 가꾼 점포가 성장하여 점포를 넘기거나 임대차 계약이 종종 될 때 권리금에 대한 문제가 대두 되는데요. 오늘은 권리금분쟁에 대한 사례와 이 문제가 발생할 경우 해결 대안에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

최근 상가나 점포의 권리금 관련 법규와 보호하는 제도를 도입하려는 정부의 움직임이 보이고 있는데 아직까지 관련 법규 개정이 되지 않은 것이 사실입니다. 임차인과 새로 건물에 들어오는 신규 임차인 사이의 상가 혹은 점포 권리금에 대한 내용이 조금씩 보안이 될 예정인데요. 법적으로 규제하는 거래 금액이 아니기 때문에 권리금분쟁으로 법적 싸움까지 발생하기도 하기 때문에 사회적 문제로도 나타나고 있습니다.

 

 

보통 부동산변호사가 바라보는 권리금분쟁의 경우는 임대차계약이 종료됨으로 임대인과 계약해지를 하는 과정에서 임차인이 이룩한 건물 가치나 상가의 가치에 대해 건물주나 임대인에게 보상을 요구하면서 분쟁이 발생하는 것이 일반적인데요. 임차인이 영업을 하고 수입을 얻기 위해 인테리어나 부대시설에 투자한 비용과 그간 가꾸어 놓은 건물의 입지와 편의성 수익성 등을 보장받기 위해 권리금을 보상받고자 하지만 조율이 잘 안 되는 것이 사실입니다.

 

 

특히 건물주 입장에서는 영업과 자신의 이익을 위해 투자했지만 건물주나 임대인에게 얼마나 이익을 가져다 줄지는 산술적인 계산이나 존재 여부 판단이 어렵기 때문에 권리금분쟁이 발생하는데요. 실질적이고 현실적인 법안으로 인해 임대인과 임차인의 권리관계와 보호가 될 수 있는 방안이 생겨야 할 것입니다.

 

 

[부동산변호사님 저는 사무실을 임대해서 식당으로 운영하기 위해 여러 인테리어 요소와 부대비용을 들여 시설을 바꿨습니다. 페인트 칠은 물론 타일도 교체하고 보일러 등 실질적으로 임대차 계약이 끝나도 건물주에게 이익을 가져다 주는 요소인데, 계약이 끝나고 이사를 갈 때 제가 들인 비용에 대한 권리금을 건물주나 임대인에게 요청할 수 있을까요? 또 이것으로 권리금분쟁이 생기지 않게 하는 방법이 없나요?]

 

 

 

이것은 권리금 보다는 유익비에 해당하는지에 대해서 살펴볼 필요가 있습니다. 자신의 사업을 하기 위해 투자한 비용은 유익비에 해당하지 않기 때문에 이를 청구할 수 없습니다. 다만 상가나 점포를 사용하여 수익을 하던 기간에 해당 부동산이나 건물에 객관적 가치를 증가시키기 위해 투자한 비용이 인정 되면 가액의 증가가 있다고 판단되면 임대인에게 임차인이 지출한 비용과 사유를 명백히 하여 유익비 상환청구를 할 수 있습니다.

 

 

한마디로 건물을 빌려 쓴 점포 주인이나 세입자가 해당 점포나 상가의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투자된 비용이어야 합니다. 식당으로 운영하려고 인테리어를 하고 페인트칠 각종 난방시설 등을 설치하는 경우 객관적 가치 증대라 볼 수 없어 건물주에게 신청한다고 받아들여지지 않을 수 있기 때문입니다. 다만 객관적 가치증대를 위한 내용이 건물주나 임대인과의 협의로 인해 인정이 된다고 하면 그 증빙내용을 가액으로 환산하여 청구할 수 있습니다.

 

 

만약 상가주인이나 임대인에게 권리금을 받으려면 반환약정이 있는 특별한 사정이 있어야 하며 권리금 수수 후 약정기간 동안 임대차를 존속시켜 재산적 가치를 이용할 수 있도록 하는 것이 중요합니다. 이상 부동산변호사 윤경과 함께 권리금분쟁과 유익비 관련 내용에 대하여 알아보았습니다. 부동산이나 권리금 분쟁은 상황에 따라 변수가 다르게 존재 할 수 있습니다. 그렇기 때문에 해당 분쟁이 발생한 경우 부동산변호사 혹은 관련 법조인의 상담을 통해 원만한 해결을 하시기 바랍니다.

 

 

 

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Posted by 윤경 변호사

부동산경매변호사, 경매낙찰 받은 집을 비워주지 않을 때

 

 

경매를 통해 최고가매수인 그리고 대금지불을 통해 경매물건의 소유권을 얻었지만 종종 채무자 혹은 전 주택 소유자가 해당 부동산에 점유를 계속하고 있는 경우 불이익을 받을 수 있습니다. 특히 법원의 매각허가결정이 선고된 이후 매각대금을 지급하기 전까지의 채무자나 소유자가 해당 부동산을 훼손하여 가치를 하락시키는 행위를 하는 경우에도 해당 부동산의 매수인은 가치를 보존하기 위해 법원의 관리명령도 신청할 수 있는데요. 오늘은 부동산경매변호사와 함께 경매낙찰 받은 집을 비워주지 않을 때 대처방안을 사례와 함께 알아보도록 하죠.

 

 

 

 

먼저 소유권방어를 위한 조치로 관리명령, 인도명령, 명도소송이 있습니다. 오늘 알아볼 내용은 바로 이중 인도명령에 관한 것인데요. 아래의 사례를 통해 해당 분쟁을 어떻게 해결하는지 먼저 살펴볼까요?

 

[경매에 참여해서 집을 샀습니다. 하지만 전 거주자인지 주인인지 집을 비워지지 않고 계속 집에서 살고 있습니다. 물론 저는 매각대금을 전부 지불 하였습니다. 이 경우 어떤 방법으로 경매 낙찰 받은 집을 되돌려 받을 수 있을까요? 몇 번 이야기를 했는데도 말을 듣지 않습니다. 부동산경매변호사님 어떻게 하면 좋을까요?]

 

 

 

 

귀하가 질문한 내용은 소유권방어 조치 중 인도명령에 관한 내용으로 해결을 할 수 있습니다. 법원에 부동산인도명령 신청과 점유이전금지 가처분 신청을 하여 현재 거주자 혹은 채무자 에게 부동산을 회복할 수 있습니다.

 

 

 

 

단 알아 두어야 할 것은 인도명령 신청을 하려면 매각대금을 지불한 후 6개월 안에 해야 합니다. 이 기간이 지나면 명도소송을 진행해야 하고 시간이 오래 지속될 수 있기 때문에 매각대금 지불 후 바로 진행을 하는 것이 현명합니다. 하지만 부동산 점유를 하는 전 주인이 대항력을 갖춘 임차인처럼 질문한 매수인 입장의 사람에게 대항할 수 있는 권원이 있다면 인도명령 신청이 불가능할 수 있습니다.

 

 

 

 

또한 법원에 인도명령 결전 전 분쟁을 하는 도 중(즉 판결 전) 점유자가 제 3자에게 점유를 이전하면 인도명령을 신청한 대상 현재 점유자가 인도명령의 대상이 아니게 되므로 효력을 상실 할 수 있습니다. 그렇기 때문에 부동산점유이전 가처분을 함께 신청하여 제3자에게 점유이전을 금지시키는 방안을 함께 고려해야 합니다.

 

 

 

 

만약 채무자 혹은 현재 집을 비워주지 않는 거주자가 인도명령에 따르지 않으면 경매 낙찰을 받은 매수인은 집행관에게 인도명령집행을 위임할 수 있습니다. 만약 인도명령 신청 중 점유자가 제 3자에게 부동산을 넘긴다고 하더라도 매각대금 지불 후 6개월 이내라면 점유가 이전된 제 3자에게 다시 인도명령을 신청하면 됩니다. 이 소유권방어 조치를 신청하는 법원은 분쟁 대상 부동산이 있는 관할 지방법원에 신청합니다.

 

 

 

 

이렇게 경매 낙찰 받은 집을 비워주지 않을 때 적법한 처리방안에 대해서 알아보았습니다. 정리해보면 첫째, 인도명령을 통해 소유권을 회복할 것, 둘째, 매각대금 지불 후 6개월 이내에 진행 할 것, 대금 지불 후 6개월이 경과 되었다면 명도소송으로 진행해야 하니 주의 해야 할 것, 3자에게 점유이전 하지 못하게 점유이전금지가처분 신청을 함께 신청할 것! 입니다.

 

 

 

자신이 경매로 구매한 물건에 대한 소유권의 방어 자신의 재산을 합리적으로 보호하기 위해서 신경 써야 하는 부분이 참 많습니다. 부동산분쟁의 경우 여러 변수가 존재하기에 복잡한 문제가 결부 되었을 경우 혼자 고민하는 것보다 부동산경매변호사 혹은 관련법조인의 도움을 통해 분쟁을 해소하는 것이 비용과 시간을 줄이는 합리적인 방법이 될 수 있습니다. 이상 부동산경매변호사 윤경과 인도명령 관련 내용을 알아보았습니다.

 

 

 

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Posted by 윤경 변호사

부동산변호사 토지수용보상금 공탁사유


 

안녕하세요 부동산변호사 윤경입니다. 오늘은 공익사업에 필요한 토지나 임야를 취득하기 위한 보상에 관한 법률의 하나인 토지수용에 대해서 알아보려고 합니다. 이 수용절차에 대해서는 공탁사유가 존재하는데 이에 대한 토지수용보상금 공탁사유에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 


만약 토지수용위원회의 재결이 있다면 사업시행자 혹은 토지를 취득해야 하는 기관은 소유권을 취득하는 대신 토지소유자 등에게 보상을 지급하지 않거나 공탁을 하지 않으면 수용재결이 실효됩니다. 토지수용보상금 공탁사유는 다음에 해당하는 경우 수용 개시일까지 토지 등의 소재지 공탁소에 보상금을 공탁할 수 있습니다.

 

 

 


첫째 공탁사유 채권자의 보상금 수령거절의 경우인데 수령거절이라 함은 채무의 내용에 따른 변제의 제공을 하였지만 채권자 즉 토지주인이 보상금 수령을 거절하는 것을 이야기 합니다. 또한 이에 대해 거절할 것이 명백하다고 인정되면 보상금을 현실적으로 제공하지 않고 공탁이 가능합니다.

 

 

 


둘째, 보상금에 대해 채권자가 수령이 불가능 할 때 입니다. 사업시행자 혹은 변제자가 채무이행을 즉 보상금을 주려고 해도 채권자 측의 사유나 특별한 이유 대문에 수령할 수 없는 경우가 됩니다.


셋째, 채권자 불확지의 경우 인데요. 토지수용 보상금을 주어야 하는데 이를 수령할 사람을 알 수 없는 경우 채권자가 토지보상금을 지급하기 위해 관리자의 주의를 다한다고 해도 토지의 주인이나 채권자가 누구인지 알 기 어려운 경우를 이야기 합니다.

 

 

 


넷째, 사업시행자 불복의 경우 인데요 쉽게 말해 토지수용위원회에서 재결한 내용의 토지수용보상금을 사업시행자 즉 임야나 토지를 매수하는 사람이 불복하는 경우가 되며 이때는 보상금을 받을 자에게 사업시행자가 산정한 토지수용보상금을 지급하고 토지수용위원회가 재결한 토지수용 보상금과의 차액을 공탁해야 합니다. 불복절차가 끝날 때까지 공탁된 토지수용보상금을 수령이 불가능 합니다.

 

 

 


마지막으로 토지수용 보상금에 대해 압류나 가압류가 있어 채권자에게 토지수용보상금 지급이 어려운 경우 이때도 토지수용보상금 공탁사유가 인정됩니다.

 

 

 


이렇게 공익이나 공공사업을 위한 땅의 매수와 토지수용에 대한 내용 중 공탁사유를 알아보았습니다. 토지수용에 있어 피수용자 즉 땅을 판매하거나 사업시행자에게 넘겨야 하는 채권자와 채무자 사이에는 여러 분쟁이 있을 수 있습니다.

 

 

 


보통은 보상금이 현저히 적거나 자신이 생각하는 토지수용 협의가 되지 않을 때 사업시행자와 토지 소유주의 분쟁이 생길 수 있는데요. 불합리한 토지수용관련 내용이나 협의가 되지 않고 분쟁이 지속되는 경우 부동산변호사의 조언을 통해 원만한 해결을 하시기 바랍니다. 이상 윤경변호사와 함께 토지수용보상금 공탁사유에 대해서 알아보았습니다.

 

 


 

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Posted by 윤경 변호사

부동산변호사, 일조권침해 손해보상과 규제


 

식물, 동물, 인간 모두 살아가기 위해서는 빛이 필요합니다. 특히나 이 일조권은 태양광선을 확보할 수 있는 인간의 권리 입니다. 아파트 주거지역에서의 일조권 확보는 살기 좋은 주거환경의 요소로 입주자 혹은 현재 살고 있는 거주자가 원하는 환경조건 중에 하나 인데요. 이 또한 현재 살고 있는 집과 아파트, 빌라 주택 등의 가격에도 상당한 영향을 미치는 요소 라고 볼 수 있습니다. 하지만 타인에 의해 이런 일조권침해가 일어난다면 어떤 방법으로 구제를 받아야 하고 손해보상을 받을 수 있는지 알아볼까요?

 

 

 


건축법령에 따라 일조권에 대한 이야기는 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 태양광 즉 일조의 확보를 위해 정북방향의 인접 대지경계선으로부터 거리에 따라 법에서 정하는 거리 이상을 이격하여 건물을 지어야 합니다.

 

 

 


일조권침해의 수인한도는 얼마나 될까요? 사회통념상 수인한도를 초과하였는지의 여부에 따라 손해배상을 청구할 수 있고 건축허가가 난 건물의 취소를 청구할 수도 있는데요. 먼저 피해의 정도, 피해이익의 성질 및 그에 대한 사회적 평가를 보며 가해건물의 용도가 어떤 것인지, 지역성과, 토지이용의 선후관계를 들어 가해 방지 및 피해 회피의 가능성을 조사합니다. 또한 공법적 규제의 위반여부와 교섭 경과 등 모든 정황을 통합적으로 고려하여 일조권침해에 대한 판단을 합니다.

 

 

 


[건축물이 신축됨에 따라 그 일대에 살던 주민과 토지상의 거주자가 태양광선이 차단되는 불이익을 받는 경우 그 신축행위가 정당한 권리행사의 범위를 벗어나 위법한 가해행위로 평가되기 위해서는 일조방해의 정도가 사회적통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘어야 하며, 그 수인한도를 넘었는지의 일조권침해 규제는 사회적 평가, 신축되는 건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해방지 및 피해 회피나 보상의 가능성 규제 위반여부 등을 토대로 종합적으로 판단 한다]

 

 

 


또한 일조권침해 규제에 따라 수인한도를 넘은 경우 이에 따라 피해를 받았다면 불법행위로 인한 손해배상청구를 할 수 있으며 정신적 손해에 대해서도 손해배상 청구가 가능합니다. 또한 일조권의 침해를 받은 자 혹은 받을 자는 이에 대해 방해의 요소 제거를 청구할 수 있으며 예방과 보상에 대한 담보 청구가 가능합니다.

 

 

 


이는 건물을 건축법상 규정된 최소의 제한규정을 지켜서 지었다고 하더라도 수인한도를 넘는 일조권 침해를 통한 이웃의 난방비, 광열비 증가는 물론 통풍의 방해와 인접한 건물 신축으로 인해 사생활침해 등으로 정신적 고통을 받은 경우에도 손해배상을 할 의무가 있다는 법원의 판결이 있었습니다.

 

 

 


또한 일조권침해 규제에 대한 소멸시효는 피해자 혹은 법정대리인이 그 손해와 가해자를 안 날로부터 3년 내 행사하지 않거나 불법행위를 한 날부터 10년이 지나면 일조권 침해에 대한 규제 청구를 할 수 없으며 소멸 됩니다.


만약 현재 살고 있는 집이나 거주지에 일조권침해를 원인으로 공사금지를 청구하거나 예방을 위한 소유물 예방청구권을 신청하려면 일조권침해 정도가 수인한도 침해 규제를 훨씬 초과하여 추후 금전적인 손해배상이나 보상으로는 손해의 전보가 어려울 경우 공사금지 청구를 할 수 있습니다.

 

 

 


햇빛이 잘 비추는 우리 집에 갑자기 건물이 들어오거나 신축 아파트 등의 건설로 인해 일조권 침해가 발생하거나 이에 따른 분쟁이 생긴다면 여러 가지 조사와 건축승인 여부를 조사하여 문제를 해결하여야 할 것 입니다. 일반적으로 건축법이나 피해의 정도 공법적 규제의 위반여부를 일반인이 알 길이 없기 때문에 많은 어려움을 겪을 수 있는데요. 이때는 부동산변호사 혹은 관련법조인의 도움을 통해 원만한 피해의 손해배상을 받거나 예방을 청구하는 것이 현명한 방법이 될 수 있습니다.

 

 

 


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Posted by 윤경 변호사

부동산변호사 부실공사 혹은 건축하자 판단기준


 

보통 아파트나 부동산 건축물에 이상이 있으면 누구에게 문의를 해야 하는지 언제부터 문제가 있었는지 시공이 잘못된 건지 잘 몰라서 자비로 수리를 하거나 그냥 방치하는 경우가 있습니다. 불편이 없고 원래 입주했을 때부터 인지했다면 모르겠지만 생활의 불편을 겪을 때 과연 부실공사로 인지하고 건축하자에 대한 판단기준을 어떻게 잡고 보상을 받아야 할까요? 부동산변호사와 함께 어떤 것을 확인해야 하고 배상을 어떻게 받아야 하는지 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 


건물하자 판단기준의 대표적인 것은 과거 법원이 선분양 후시공 방식으로 분양이 이루어 지는 공동주택 혹은 아파트의 경우 분양 계약을 체결할 때 건물 시공 전이거나 공사가 들어가기 전 수분양자는 직접 분양대상 아파트를 확인할 방법이 없기 때문에 분양하는 사업주체가 관련 법의 규정에 따라 사업승인을 받으며 승인 받은 도면과 착공신고에 따른 도면을 기대하고 분양계약을 맺을 수 밖에 없기 때문입니다.

 

 

 


이에 따라 부동산변호사가 바라본 판결에서는 사업주체 시공자, 혹은 분양자는 특별 사유가 없는 이상 사업승인 도면 및 착공도면의 내용과 일치하게 건물을 건축할 의무가 있다고 보고 있습니다. 추가적으로 사업승인과 착공도면과 다르게 시공된 부분에 대해서는 변경되거나 다르게 시공된 부분이 그 성격이 향상되지 않고 분양 계약 당시 약속한 품질에 저하가 일어난 경우 이에 대해 사업주체 혹은 분양사업자는 하자담보책임을 저야 하며 품질저하로 인한 부실공사로 인한 피해는 배상해야 하는 것으로 명시한 바 있습니다.

 

 

 


위와 같은 상황을 토대로 확인을 해보면 건축하자 판단기준은 판례에 따라 조금씩 달라질 수 있는 것을 확인할 수 있는데요. 부동산변호사가 위와 같이 본 내용을 토대로 확인하면 건축하자 판단기준이나 부실공사 판단기준은 처음 사업승인을 받은 도면과는 다르게 준공도면이 원칙이 되어야 하며 그에 따라 분양계약에 약속한 내용이 잘 이행이 되어야 한다고 볼 수 있습니다.

 

 

 


부득이하게 부동산문제, 토질이나 공사가 특별한 경우 변경이 될 수 있는데요. 건축시공 현장의 특성이나 현장 여건이 여의치 않아 사업승인도면에 맞지 않는 것을 감안하여 대체시공이나 구조 변경을 한다면 설계변경을 해야 합니다. 이에 분양자 혹은 사업자는 사업계획변경승인을 받아야 하며 안정된 통보절차와 합법적 절차를 거쳐야 함을 볼 수 있습니다.

 

 

 


또한 분양을 받은 아파트에 입주한 후 분양계약 체결 시 내용과 다른 부분이 있는 경우 다시 한번 분양계약서를 확인하여 이 내용 외 분양공고, 카달로그, 모델하우스, 분양광고 등의 내용의 자료를 수집하여 하자를 입증할 수 있는 내용을 수집하는 것이 추후 해당 분쟁 발생시 해당 문제를 해소하는데 도움이 될 수 있습니다.

 

 

 

 

 만약 위와 같은 분쟁이 발생하거나 부실시공, 건축하자 판단기준에 의한 조정이 어려울 때는 부동산변호사 혹은 관련 법조인과의 상담으로 현명하고 원만한 해결책을 마련하시길 바랍니다. 이상 윤경변호사와 함께 건축하자 판단기준에 대하여 알아보았습니다.

 


 

 

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Posted by 윤경 변호사

부동산분쟁변호사, 소유권이전등기는 무엇인가?


 

 

부동산의 소유자가 바뀌는 경우 이 내용을 부동산의 등기부에 기재하고 등기하는 것을 이야기 합니다. 이렇게 부동산의 소유자가 변경 됐음에도 등기를 하지 않게 되면 소유권에 따른 권리를 찾기 힘들어 지고 따라서 변동 효력이 생기지 않고 해당 부동산에 대한 문제가 일어 났을 때 소유권 분쟁을 해결하기가 힘들어 지는데요. 오늘은 부동산분쟁변호사 윤경과 함께 소유권이전등기를 통해 권리와 부동산의 적법한 소유와 점유에 대한 이야기를 해보려고 합니다.

 

 

 


[A업체는 소유권이 자신의 업체 것이 아닌 타인의 명의의 땅에 상가와 아파트를 지어 분양을 했습니다. 이에 땅의 소유주가 아파트나 상가에 대한 권리를 주장하고 보상과 입주한 아파트 주민과 상가 주민에게 소유권을 들어 소송을 진행하였는데요. 타인 소유에 아파트를 건축하여 분양해 입주자들과 상가주민에게 재산상의 피해와 손해를 끼친 사례가 있습니다.]

 

 

 


소유권이전등기는 법적 행위를 이유로 하는 것과 법규정에 의한 내용으로 나눌 수 있는데요. 법적 행위를 원인으로 하는 소유권이전등기는 매매, 증여, 사인증여, 재산분할, 양도담보, 교환, 계약의 해제, 현물출자, 대물변제 등이 있으며 법규정에 의한 소유권이전등기는 공익에 의한 토지수용절차, 자산유동화에 관한 법률적 유동화에 따른 자산의 양도설정, 상속, 판결, 경매에 따른 소유권 이전등기로 나눌 수 있습니다.

 

앞에 내용을 보면 법적 행위는 어느 정도 자의적으로 하는 것으로 보는 것이 좋으며 법률구정에 따른 소유권 이전등기는 어느 정도 타인의 개입으로 인한 영향을 받는 것으로 분류되는 것이 많습니다.

 

 

 


일반적으로 소유권이전등기를 하는 경우는 부동산이나 건물에 대한 매매계약을 체결하여 땅이나 건물을 파는 기존 소유주와 해당 부동산을 구입하는 매수자간에 행하는 것이 보통 입니다. 기존 건물주 명의의 부동산이 매도를 통해 새로운 소유주에게 넘어가고 이에 대한 등기를 하는 것입니다. 기존 소유주와 거래한 매수인이 서로의 채무와 채권관리 행위를 60일 내에 이행하고 등기를 해줘야 하는 의무자인 기존 소유자 즉 매도인과 등기를 받을 권리를 갖는 매수인은 함께 등기소에 소유권이전등기를 신청해야 합니다.

 

 

 


부동산분쟁변호사가 알려드리는 소유권이전등기에 필요한 서류는 신청서, 등기원인 증명 서류, 등기의무자 즉 기존 소유자의 권리에 관한 등기필증, 등기원인에 대해 제 3자의 허가, 동의 승낙이 있을 때는 이를 증명가능 한 서류, 신청대리인이 등기를 할 경우는 대리자격이나 권한에 대한 증빙서류 등이 있습니다.

 

 

 

 

소유권이전등기를 신청하는 경우 토지대장, 임야대장, 건축물대장등본 등 해당 부동산에 대한 표시와 증명이 가능한 서류를 첨부해야 합니다. 또한 부동산매매 거래계약서를 등기원인으로 하는 서류를 준비하여 신청하는 경우 거래신고필증과 부동산매매목록을 같이 첨부해야 합니다.

 

 

 


만약 소유권이전등기를 할 시간이 없거나 대리인을 선임을 할 경우 아무나 되는 것이 아니고 소재지를 관할 하는 지방법원에서 허가하는 한 명을 정합니다. 변호사 법무사, 법무사의 사무인 등 대리자격을 갖기 충분한 사람이 가능하며 소유권이전등기 방법은 등기신청서에 정보를 기재하여 신청인이나 대리인이 기명 날인하고 부동산 첨부에 대한 정보를 담은 서류를 첨부해야 합니다.

 

 

 


보통은 부동산 거래는 큰 금액이 소요되고 거래되는 행위로 소유권에 대해 많이 민감한 사안입니다. 보통은 이에 대한 증빙을 위해 소유권이전등기를 하는 것이 일반적이지만 등기를 제대로 하지 않아 추후 분쟁이 발생하여 소유권분쟁을 통한 피해를 입는 사람들도 있는데요. 이런 분쟁이 발생한 경우 관련법조인이나 부동산분쟁변호사의 상담을 통해 원만한 처리를 하는 것이 현명하겠습니다.

 

 


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Posted by 윤경 변호사

부동산변호사, 부동산경매절차와 신청방법

 


날씨가 점점 따뜻해 지고 있습니다. 곧 이사시즌이 다가 오지요. 어느덧 2015년 3월이 되어가고 있는데 다들 금년에 목표했던 계획들은 잘 이루고 있길 바라며 부동산변호사와 함께 봄이 되면 많은 문의가 있는 임대차 관련 이야기와 부동산과 연관된 분쟁문제에 대한 내용을 살펴보려 합니다. 특히 채권과 채무에 대해서 발생하는 부동산경매에 대한 내용과 절차 이에 대한 신청방법으로 권리를 찾는 방법을 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 


경매라 함은 목적물에 대하여 매도인이 다수의 입찰자 즉 매수희망자들 중에서 가장 높은 금액을 입찰 및 청약하는 사람에게 목적물을 인도하는 것을 말하며 부동산경매의 경우는 해당 부동산, 토지, 건물 등에 대한 매도와 이에 대한 권리 승계라고 말할 수 있습니다. 부동산 경매는 부동산과, 동산 경매로 나눌 수 있으며 경매를 진행하는 주체에 따라 공공기관이나 나라 이런 곳에서 집행을 한다면 공경매, 그리고 사경매로 분류할 수 있습니다.

 

 

 


또한 채권이나, 채무 자신의 의지에 따르지 않고 강제적으로 경매를 해야 할 때는 강제경매 이와 다른 임의 경매로 나눕니다. 부동산경매절차와 신청방법은 채권자나 경매를 희망하는 사람이 신청하는 것이 부동산경매절차의 시작입니다. 채권자는 부동산이 있는 지방법원이나 관할법원에 경매신청을 하면 됩니다.

 

 

 


부동산변호사가 말하는 주의사항으로 부동산경매절차 중 강제경매 신청방법으로 부동산강제경매 신청서, 집행력을 갖춘 서류 정본과, 집행원권 송달증명원 등을 준비하여 제출하여야 하며 임의 경매를 하려면 임의경매 신청서, 담보증명서류, 부동산 등기증명서는 물론 해당 부동산의 등록세가 기재된 서류를 제출합니다. 부동산경매절차는 같을지 모르지만 신청방법에 따라 준비하는 서류가 다를 수 있기 때문에 주의해야 합니다.

 

 

 


두 번째, 부동산경매절차는 매각인이 경매신청을 하였다면 법원이 이에 대한 검토를 한 후 경매개시 결정과 부동산의 매각준비가 됩니다. 신청서가 접수되면 이에 대한 사항을 세밀히 검토하여 경매를 진행할 것인지 여부를 결정하고 검토가 되면 등기관에게 부동산경매 개시 결정에 대한 등기를 촉탁하여 진행합니다.

 

 

 


세 번째, 검토와 결정을 통해 경매개시 결정이 내려지고 나면 부동산에 대한 매각기일을 법원의 게시판, 전자매체, 관보에 공고를 하고 매각방법을 결정 이에 따라 부동산을 매수하려는 입찰자들은 해당 기일에 출석하여 부동산에 대한 입찰표를 작성하고 매수 신청에 대한 보증금을 부동산경매 집행관에게 제출합니다. 부동산경매절차 중 입찰이 마감되면 참여자 모두 앞에서 입찰결과를 공개합니다.

 

 

 


당연한 이야기 이지만 매각기일에 최고가를 입찰한 매수인에게 부동산경매절차에 진행한 부동산을 매각 결정기일을 따로 정해 부동산을 처분하는 관계인에 대한 내용을 듣고 매각허가나 매각불가 사유가 있는지 확인 후 부동산을 처리하게 됩니다. 부동산변호사가 말하는 주의사항으로 또한 입찰에 최고가 매수인은 법원이 정한 기간에 부동산경매에 따른 목적물에 대한 매각대금을 지급해야 합니다.

 

해당 금액을 전부 지불하면 법원은 이에 따른 대금을 통해 부동산경매를 신청한 채권자나 이해관계인에게 배당을 하며 배당기일을 선정 후 채권자, 채무자 등이 볼 수 있도록 부동산 매각과 이에 대한 금액사항이 기재된 원안을 작성하여 법원에 비치하게 됩니다.

 

 

 


이렇게 부동산변호사 윤경과 함께 부동산경매절차와 신청방법 그리고 주의사항에 대하여 살펴보았습니다. 경매는 정말 간단한 줄 알았는데, 건물이나 부동산만 경매로 처분하는 것이 끝이 아니고 채권자와 후 순위 배당에 관련된 이해관계인의 관계와 권리를 따져 처분해야 하는데요. 이런 배당 문제나 권리문제로 분쟁이 발생하는 경우도 많습니다. 만약 채권자와 채무자 간의 분쟁이나 다른 쟁점을 통해 부동산을 매각하거나 문제가 발생한 경우 부동산변호사나 관련 법조인과의 상담과 조언을 통해 현명하게 해결하시기 바랍니다.

 

 


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Posted by 윤경 변호사