【확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권의 배당순위 및 다른 권리와의 순위 비교시 기준일】《대항요건과 확정일자 양자를 모두 갖춘 최종시점 기준, 확정일자를 입주 및 주민등록과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우, 인도와 주민등록을 마친 다음날 설정된 저당권과의 관계, 조세, 저당권·전세권의 피담보채권과의 우선순위, 확정일자를 갖춘 임차인들이 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 임대차계약이 갱신된 경우 및 보증금을 인상한 경우의 순위기산일 다세대주택(공동주택)에 대한 임대차계약서상 동·호수 표시의 누락된 경우》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
《확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권의 배당순위 및 다른 권리와의 순위 비교시 기준일》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.2233-2426 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.2016-2158 참조]
1. 우선변제권의 배당순위 (대항력 및 확정일자 갖춘 순대로)
㈎ 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있는바, 이는 배당절차에 있어서 확정일자를 갖춘 임차인은 담보물권자와 유사한 지위를 갖는다는 의미이다(대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결 참조). 따라서 확정일자를 갖춘 임차인이 여러 명 있고 이들이 모두 저당권자에 우선하는 경우에는 각 임차인별로 우선변제권을 인정하되, 그들 상호간에는 대항력 및 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우열관계를 정하고, 선순위가압류권자가 있는 경우에는 확정일자를 갖춘 임차인은 가압류권자에게 우선권을 주장할 수 없고 평등배당을 받는다(대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결).
㈏ 조세와 저당권·전세권의 피담보채권과의 우선순위는 조세의 법정기일과 저당권·전세권의 설정등기일 및 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권 발생일의 선후를 따져 정한다(대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결 참조).
2. 다른 권리와의 순위 비교시 기준일
㈎ 대항요건과 확정일자 양자를 모두 갖춘 최종시점 기준
① 주택의 경우, 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있는바, 이는 배당절차에 있어서 확정일자를 갖춘 임차인은 담보물권자와 유사한 지위를 갖는다는 의미이다(대법원1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결 참조).
② 대항요건을 이미 갖춘 임차인의 다른 권리와의 순위는 확정일자 부여일을 기준으로 삼는다(대법원1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결).
③ 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권은 대항요건 및 확정일자를 모두 갖춘 때에 발생한다. 결국 ① ‘확정일자 부여일’과 ② 대항요건 갖춘 날인 ‘인도와 주민등록을 마친 다음날’을 비교하여 더 늦은 날이 우선변제권의 기준일이 된다.
㈏ 확정일자를 입주 및 주민등록과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우
그러나 확정일자를 입주 및 주민등록과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 뒤늦게 요건을 갖춘 대항력 발생시기인 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 한다(대법원 1997. 12. 12. 선고 97 22393 판결, 1998. 9. 8. 선고 98다26002 판결, 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결, 2001. 4. 11. 선고 98다50791 판결).
㈐ 인도와 주민등록을 마친 다음날 설정된 저당권과의 관계
① 주택의 임차인이 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 당일 또는 그 후에 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우에는 우선변제권은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날 영시에 발생한다(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결). 따라서 위와 같은 경우에는 인도와 주민등록을 마친 다음날 설정된 저당권과의 관계에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 우선한다. 상가건물의 경우에도 마찬가지이다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항 참조).
② 주택 또는 상가건물의 임차인으로서 대항요건을 갖춘 다음날 오전 영시 이후에 확정일자를 받았는데 확정일자를 받은 날에 저당권이 설정된 경우 확정일자를 받은 때와 저당권이 설정된 때가 명백히 판명되지 않는다면 임차인과 저당권자의 우선순위는 같으므로 평등하게 배당받는다. 이 때 근저당권자가 여러 명이고 여러 건의 근저당 모두에 대하여 임차인의 우열이 판명되지 않는 경우에는 각 채권액에 비례하여 먼저 안분배당을 하고 저당권자 상호간에는 선순위저당권자가 후순위저당권자의 배당액을 흡수하는 것으로 처리한다.
③ 확정일자를 갖춘 임차인이 여러 명 있고 이들이 모두 저당권자에 우선하는 경우에는 각 임차인별로 우선변제권을 인정하되, 그들 상호간에는 대항력 및 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우열관계를 정하고, 선순위가압류권자가 있는 경우에는 확정일자를 갖춘 임차인은 가압류권자에게 우선권을 주장할 수 없고 평등배당을 받는다(대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결).
㈑ 조세, 저당권·전세권의 피담보채권과의 우선순위
① 조세와 저당권·전세권의 피담보채권과의 우선순위는 조세의 법정기일과 저당권·전세권의 설정등기일 및 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권 발생일의 선후를 따져 정한다(대법원1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결 참조).
② 상가건물의 경우에도 마찬가지이다. 확정일자를 받은 임차인과 조세채권자와의 우선순위는 국세기본법 제35조 제1항 제3호에 의하여 결정되어야 하고, 그 중 당해세가 아닌 조세와는 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖춘 최종시점과 조세의 법정기일의 선후에 따라 우선순위를 결정하여 배분하여야 한다(서울행정법원 2006. 4. 18. 선고 2005구합27734 판결).
상가건물임대차보호법 제5조 제2항은 같은 법 제3조 제1항의 대항요건(상가건물의 인도와 사업자등록)을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상에 확정일자를 받은 상가건물임차인은 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있는바, 이는 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산 담보권과 유사한 권리를 인정하여 우선변제권을 인정한다는 취지이므로, 같은 법 제5조 제2항에서 규정한 ‘후순위권리자 그밖의 채권자’에는 조세채권자도 포함된다고 봄이 상당하기 때문이다.
⑸ 확정일자를 갖춘 임차인들이 소액임차인의 지위를 겸하는 경우 (=소액보증금부터 우선 배당 후 확정일자 임차인으로서의 순위에 따라 배당)
주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인에게 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지로서, 이에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들 상호간에는 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우선변제 받을 순위를 정하게 되므로, 만일 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 주택임대차보호법 제8조 제1항에 의하여 보증금 중 일정액의 보호를 받는 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 먼저 소액임차인으로서 보호받는 일정액을 우선 배당하고 난 후의 나머지 임차보증금 채권액에 대하여는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서의 순위에 따라 배당을 하여야 한다(대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다45562 판결).
⑹ 임대차계약이 갱신된 경우 및 보증금을 인상한 경우의 순위기산일
㈎ 갱신된 임대차도 대항력과 확정일자를 갖춘 종전 임대차와 같은 순위로 우선변제권을 행사할 수 있다.
그러나 임대차 갱신과 더불어 보증금이 인상된 경우에는 갱신 전에 설정된 다른 담보권자에 대하여는 종전의 보증금액에 한하여 우선변제가 인정된다(대법원 1990. 8. 24. 선고 90다카11377 판결).
㈏ 확정일자를 갖춘 후 보증금을 인상한 경우 인상한 보증금에 대하여는 새로 확정일자를 갖춰야 그때부터 우선변제권이 발생한다.
⑺ 다세대주택(공동주택)에 대한 임대차계약서상 동·호수 표시의 누락된 경우에도 확정일자부 우선변제권은 발생함
㈎ 확정일자를 받은 임대차계약서가 당사자 사이에 체결된 당해 임대차계약에 관한 것으로서 진정하게 작성된 이상, 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 아파트의 명칭과 그 전유 부분의 동·호수의 기재를 누락하였다는 사유만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 규정된 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고 볼 수 없다(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다7992 판결).
확정일자부 우선변제권은 ‘확정일자’에 방점을 두고 있는 것이기 때문에 임대차계약서에 아파트의 명칭과 동호수의 기재를 누락하였더라도 이에 확정일자를 받으면 법상 확정일자의 요건을 갖추고 있는 것이다.
㈏ 반면 상가건물임대차에 있어서는 임대차계약서가 사업자등록의 첨부서류로서 공시되는 것이므로 임대차계약서의 목적물의 표시가 건축물관리대장 또는 등기부등본상의 목적물의 표시와 정확히 일치하여야 비로소 대항력이 생긴다.
