【(부동산경매) <입찰표의 유·무효 처리기준, 보증서의 무효사유>】 동일사건에 관하여 입찰자이면서 다른 입찰자의 대리인이 된 경우 그 입찰은 무효일까? 위임장이 사문서로서 인감증명서..

【(부동산경매) <입찰표의 유·무효 처리기준, 보증서의 무효사유>】 동일사건에 관하여 입찰자이면서 다른 입찰자의 대리인이 된 경우 그 입찰은 무효일까? 위임장이 사문서로서 인감증명서가 붙어 있지 않은 경우도 무효사유가 될까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】

 

<동일사건에 관하여 입찰자이면서 다른 입찰자의 대리인이 된 경우 그 입찰은 무효일까? 위임장이 사문서로서 인감증명서가 붙어 있지 않은 경우도 무효사유가 될까?>

 

● 입찰표의 유·무효 처리기준, 보증서의 무효사유

 

1. 매각기일의 진행

 

매각기일은 법원이 정한 매각방법에 따라 집행관이 진행한다(재민 2004-3 제26조 제1항).

 

집행관은 그 기일에 실시할 사건의 처리에 필요한 적절한 인원의 집행관 등을 미리 경매법정 등에 배치하여 매각절차의 진행과 질서유지에 지장이 없도록 해야 한다.

 

법원은 매각절차의 감독과 질서유지를 위하여 법원사무관 등으로 하여금 경매법정 등에 참여하도록 할 수 있다(재민 2004-3 제26조).

 

집행관은 매각기일에 매각절차를 개시하기 전에 매각실시 방법의 개요를 설명해야 한다(재민 2004-3 제27조).

 

2. 기일입찰 기일의 절차

 

민사집행규칙 65조에서는 기일입찰 기일에 집행관이 행할 절차를 규정하고 있다. 입찰자가 행할 입찰행위에 관하여는 같은 규칙 62조에서 규정하고 있다.

 

입찰기일의 절차에 관하여는 이 규칙 이외에 재민 2004-3가 자세히 규정하고 있다.

 

가. 입찰표 및 입찰봉투 등의 비치

 

기일입찰의 경우 집행관 사무실과 경매법정 등에는 기일입찰표(전산양식 A3360), 매수신청보증봉투(전산양식 A3361), 기일입찰봉투(전산양식 A3362, A3363), 공동입찰신고서(전산양식 A3364), 공동입찰자목록(전산양식 A3365)을 비치해야 한다(재민 2004-3 제14조 제1항).

 

나. 입찰표의 견본 및 주의사항의 게시

 

기일입찰을 실시함에 있어서는 경매법정 등의 후면에 재민 2004-3 제31조 제2호 내지 제13호에서 열거하고 있는 다음과 같은 주의사항을 게시하고, 기일입찰표 기재장소에 필요사항을 적은 기일입찰표 견본을 비치해야 한다.

 

다. 입찰의 시작 및 마감(규칙 65①)

 

(1) 입찰사항·입찰방법 및 주의사항 등의 고지

 

집행관은 매각기일에 입찰을 개시하기 전에 참가자들에게 위 나.항에서 본 주의사항 및 ‘매각사건의 번호, 사건명, 당사자(채권자, 채무자, 소유자), 매각물건의 개요 및 최저매각가격’과 ‘14. 이상의 주의사항을 장내에 게재하여 놓았으므로 잘 읽고 부주의로 인한 불이익을 받지 말라는 것’을 고지해야 한다(재민 2004-3 제31조).

 

(2) 입찰의 시작

 

입찰기일의 시작은 입찰의 개시를 알리는 종을 울린 후 집행관이 입찰표의 제출을 최고하고(동 예규 8①), 입찰마감시각과 개찰시각을 고지함으로써 시작한다(규칙 65① 본문).

 

입찰은 입찰의 개시를 알리는 종을 울린 후 집행관이 입찰표의 제출을 최고하고 입찰마감시각과 개찰시각을 고지함으로써 시작한다(재민 2004-3 제32조 제1항).

 

집행관은 특별매각조건이 있는 때에는 매수신고의 최고 전에 그 내용을 명확하게 고지해야 한다(재민 2004-3 제29조).

 

(3) 입찰의 마감

 

입찰마감시간은 입찰표의 제출을 최고한 후 1시간이 지난 후의 시간으로 정해야 한다(같은 조 ① 단서). 입찰행위의 성질상 일정한 시간이 걸리게 되므로 지나치게 시간을 짧게 하면 매수희망자가 매수의 신청을 할 기회를 박탈당하게 되고, 지나치게 길게 하는 경우에는 입찰의 적정을 해칠 염려가 있기 때문이다.

 

입찰은 입찰의 마감을 알리는 종을 울린 후 집행관이 이를 선언함으로써 마감한다. 다만, 입찰표의 제출을 최고한 후 1시간이 지나지 않으면 입찰을 마감하지 못한다(재민 2004-3 제32조 제2항). 1시간 경과 전에 입찰을 마감한 때에는 매각허가에 대한 이의사유가 된다(법 121ⅶ). 그러나 1시간이 경과되더라도 집행관의 자유로운 판단에 의하여 입찰의 마감을 늦출 수 있다.

 

라. 1기일 2회 입찰

 

(1) 기일입찰 또는 호가경매의 방법에 의한 매각기일에서 매각기일을 마감할 때까지 허가할 매수가격의 신고가 없는 때에는 집행관은 즉시 매각기일의 마감을 취소하고 같은 방법으로 매수가격을 신고하도록 최고할 수 있다(법 115④). 즉, 매각기일에 유찰되는 부동산에 대하여는 최저매각가격의 저감 없이 즉시 제2회의 입찰을 실시할 수 있다.

 

채권자의 신속한 권리구제뿐만 아니라, 채무자로서도 이자 및 경매비용 부담이 중가하는 것을 줄일 수 있도록 하기 위함이다.

 

(2) 다만 2회 이상을 할 수 없으므로, 두번째로 매수가격의 신고를 최고한 후에도 매수가격의 신고가 없어 매각기일을 마감하는 때에는 매각기일의 마감을 다시 취소하지 못한다(법 115⑤).

 

(3) 같은 매각기일에 다시 매수신고를 허용할 수 있는 것은 기일입찰 및 호가경매의 방법에 의한 경우에 한하고 기간입찰의 경우에는 이러한 방법을 사용할 수 없다.

 

(4) 조서에의 기재：1기일 2회 입찰을 한 경우 이를 조서에 적어야 한다(법 116①ⅶ).

 

마. 개찰의 절차(규칙 65③)

 

(1) 입찰마감의 선언, 개찰시작의 고지

 

집행관이 미리 고지된 입찰마감시각에 종을 울린 후 입찰마감을 선언하고, 개찰을 시작한다고 고지한 후, 개찰을 시작한다. 개찰은 입찰마감시각으로부터 10분 안에 시작해야 한다(재민 2004-3 제33조 제1항).

입찰봉투는 마감시각 안에 입찰함에 넣어야 한다. 따라서 입찰표가 작성되어 있더라도 입찰마감부저가 울린 후에는 입찰함에 넣을 수 없다.

 

(2) 개찰 참여인(규칙 65②)

 

입찰을 마감하게 되면 곧이어 개찰에 들어가게 되는데, 개찰의 공정성을 담보하기 위하여 집행관은 입찰표를 개봉하는 때에 입찰을 한 사람을 참여시켜야 한다(규칙 65② 전문).

이에 위반하여 입찰자가 보지 못하는 곳에서 개찰하면 이는 매각허가에 관한 이의 또는 항고의 사유가 된다.

입찰을 한 사람이란 입찰명의인을 말하는 것이 아니라, 입찰행위를 한 사람을 말하는 것으로, 예컨대, 대표자 또는 대리인에 의하여 입찰을 한 때에는 그 대표자 또는 대리인을 말한다. 입찰을 한 사람 중에 개찰을 할 때에 매각장소에서 퇴장해 버린 사람에 대하여는 참여시킬 필요가 없으나, 매각장소에 있는 사람은 전원을 참여시켜야 한다.

 

입찰을 한 사람 중 일부라도 남아 있어서 개찰에 참여한 때에는 다른 사람을 참여시킬 필요가 없지만, 그 전원이 퇴장하여 아무도 남아있지 않은 때에는 집행관은 적당하다고 인정하는 사람을 입찰표의 개봉에 참여시켜야 한다(규칙 65② 후문). 여기서 입찰을 한 사람이란 당해 물건에 관하여 입찰을 한 사람을 의미하는 것임은 물론이다.

 

개찰할 때에 입찰자가 한 사람도 출석하지 않은 경우에는 법원사무관 등 상당하다고 인정되는 사람을 참여하게 한다(재민 2004-3 제33조 제2항). 누구를 참여시킬 것인지는 집행관의 재량에 맡겨져 있는데, 법원사무관 등을 참여시키는 것이 통상이다. 이처럼 입찰을 한 사람 외의 사람을 참여시킨 때에는 기일입찰조서에 그 취지를 표시해야 한다(규칙 67①ⅱ).

 

번호	흠결사항	처리기준
1	입찰기일을 적지 아니하거나 잘못 적은 경우	입찰봉투의 기재에 의하여 그 매각기일의 것임을 특정할 수 있으면 개찰에 포함시킨다.
2	사건번호를 적지 아니한 경우	입찰봉투, 매수신청보증봉투, 위임장 등 첨부서류의 기재에 의하여 사건번호를 특정할 수 있으면 개찰에 포함시킨다.
3	매각물건이 여러 개인데, 물건번호를 적지 아니한 경우	개찰에서 제외한다. 다만, 물건의 지번·건물의 호수 등을 적거나 입찰봉투에 기재가 있어 매수신청 목적물을 특정할 수 있으면 개찰에 포함시킨다.
4	입찰자 본인 또는 대리인의 이름을 적지 아니한 경우	개찰에서 제외한다. 다만, 고무인·인장 등이 선명하여 용이하게 판독할 수 있거나, 대리인의 이름만 기재되어 있으나 위임장·인감증명서에 본인의 기재가 있는 경우에는 개찰에 포함시킨다.
5	입찰자 본인과 대리인의 주소·이름이 함께 적혀 있지만(이름 아래 날인이 있는 경우 포함) 위임장이 붙어 있지 아니한 경우	개찰에서 제외한다.
6	입찰자 본인의 주소·이름이 적혀 있고 위임장이 붙어 있지만, 대리인의 주소·이름이 적혀 있지 않은 경우	개찰에서 제외한다.
7	위임장이 붙어 있고 대리인의 주소·이름이 적혀 있으나 입찰자 본인의 주소·이름이 적혀 있지 아니한 경우	개찰에서 제외한다.
8	한 사건에서 동일인이 입찰자 본인인 동시에 다른 사람의 대리인이거나, 동일인이 2인 이상의 대리인을 겸하는 경우	쌍방의 입찰을 개찰에서 제외한다.
9	입찰자 본인 또는 대리인의 주소나 이름이 위임장 기재와 다른 경우	이름이 다른 경우에는 개찰에서 제외한다. 다만, 이름이 같고 주소만 다른 경우에는 개찰에 포함시킨다.
10	입찰자가 법인인 경우 대표자의 이름을 적지 아니한 경우(날인만 있는 경우도 포함)	개찰에서 제외한다. 다만, 법인등기사항증명서로 그 자리에서 자격을 확인할 수 있거나, 고무인·인장 등이 선명하며 용이하게 판독할 수 있는 경우에는 개찰에 포함시킨다.
11	입찰자 본인 또는 대리인의 이름 다음에 날인이 없는 경우	개찰에 포함시킨다.
12	입찰가격의 기재를 정정한 경우	정정인 날인 여부를 불문하고, 개찰에서 제외한다.
13	입찰가격의 기재가 불명확한 경우(예, 5와 8, 7과 9, 0과 6 등)	개찰에서 제외한다.
14	보증금액의 기재가 없거나 그 기재된 보증금액이 매수신청보증과 다른 경우	매수신청보증봉투 또는 보증서에 의해 정하여진 매수신청보증 이상의 보증제공이 확인되는 경우에는 개찰에 포함시킨다.
15	보증금액을 정정하고 정정인이 없는 경우
16	하나의 물건에 대하여 같은 사람이 여러 장의 입찰표 또는 입찰봉투를 제출한 경우	입찰표 모두를 개찰에서 제외한다.
17	보증의 제공방법에 관한 기재가 없거나 기간입찰표를 작성·제출한 경우	개찰에 포함시킨다.
18	위임장은 붙어 있으나 위임장이 사문서로서 인감증명서가 붙어 있지 아니한 경우, 위임장과 인감증명서의 인영이 틀린 경우	개찰에서 제외한다.

 

 

(3) 입찰함의 개함

 

집행관은 입찰을 마감한 후 즉시 입찰함을 개함하여 입찰봉투를 펴서 사건번호별로 입찰기록과 함께 정리한다. 이로써 입찰자가 있는 사건과 입찰자가 없는 사건이 구분된다.

입찰자가 없는 사건은 입찰불능으로 입찰절차를 종결한다.

 

(4) 입찰봉투의 개봉

 

개찰을 함에 있어서는 입찰자의 면전에서 먼저 기일입찰봉투만 개봉하여 기일입찰표에 의하여 사건번호(필요시에는 물건번호 포함), 입찰목적물, 입찰자의 이름 및 입찰가격을 부른다(규칙 65③, 재민 2004-3 제33조 제3항).

 

(5) 입찰보증금봉투의 개봉(보증의 제공 여부의 확인)

 

(가) 현금·자기앞수표로 매수신청보증을 제공한 경우

 

현금·자기앞수표로 매수신청보증을 제공한 경우 매수신청보증봉투는 최고의 가격으로 입찰한 사람의 것만 개봉하여 정해진 보증금액에 해당하는 여부를 확인한다.

 

매수신청보증이 정하여진 보증금액에 미달하는 경우에는 그 입찰자의 입찰을 무효로 하고, 차순위의 가격으로 입찰한 사람의 매수신청보증을 확인한다(재민 2004-3 제33조 제5항).

 

(나) 보증서로 매수신청보증을 제공한 경우

 

보증서로 매수신청보증을 제공한 경우 보증서는 최고의 가격으로 입찰한 사람의 것만 정하여진 보증금액에 해당하는 여부를 확인한다.

즉, 집행관은 현금·자기앞수표와 마찬가지로, 제출된 보증서 전부를 확인하지 않고, 최고의 가격으로 입찰한 사람의 보증서만을 확인한다(재민 2004-3 제33조 제6항).

 

보증서가 아래의 <별지 5> 무효사유에 해당하는 경우에는 그 입찰자의 입찰을 무효로 하고[대부업체 등 보증보험업을 영위할 수 없는 자가 보증서를 발행하는 사례가 있어 보증사고 발생이 우려되어 2013. 7. 1.부터 은행법 규정에 따른 금융기관이나 보증보험업 허가를 받은 보험회사가 발생한 보증서가 아닌 경우 무효로 처리하도록 하였다], 차순위가격으로 입찰한 사람의 매수신청보증을 확인한다(재민 2004-3 별지 5).

 

번호	무 효 사 유
1	보증서상 보험계약자의 이름과 입찰표상 입찰자 본인의 이름이 불일치하는 경우
2	보험가입금액이 매수신청보증액에 미달하는 경우
3	보증서상의 사건번호와 입찰표상의 사건번호가 불일치하는 경우
4	입찰자가 금융기관 또는 보험회사인 경우에 자기를 지급보증위탁계약의 쌍방 당사자로 하는 보증서를 제출한 경우
5	지급보증위탁계약상의 보증인이 은행법의 규정에 따른 금융기관 또는 보증보험업의 허가를 받은 보험회사가 아닌 경우

 

 

(6) 입찰표의 무효 판단

 

집행관은 제출된 기일입찰표의 기재에 흠이 있는 경우에 앞의 <별지 3> 처리기준에 의하여 기일입찰표의 유·무효를 판단한다(재민 2004-3 제33조 제4항).

 

입찰의 적법성 판단은 입찰표의 형식적 기재를 중요시하여 획일적으로 처리해야 한다.

 

① 경쟁 참가자는 절차가 명확한 경쟁조건 하에서 공정하게 이루어지는 것에 대하여 강한 기대를 품고 있는데, 그 같은 경쟁조건의 하나로서 입찰표의 기재방법이 정해져 있는 것이므로, 정해진 바와 달리 기재된 경우에는, 원칙적으로 무효로 해야 하며, 모든 사람이 납득할 수 있는 경우에 한하여 예외적으로 유효로 취급되어야 하고, ② 예외적으로 현실의 기재내용과 다른 내용의 입찰표로서 유효하다고 처리하기 위해서는, 가령 입찰인이 입찰표의 무효를 주장하더라도 그것을 뒤집을 수 있는 증거가 필요할 것인데, 개찰은 단시간 내에 대량의 입찰표의 효력을 판정하지 않으면 안 되기 때문에, 그 판단을 위하여 다른 자료를 아울러 심사하는 것은 허용되지 않는 등의 이유 때문이다.

 

바. 입찰의 무효사유

입찰은 다수의 매수희망자가 절차에 참가하는 것을 예정하고 있으므로, 각각의 입찰의 효력은 입찰표의 기재 자체로부터 외형적, 객관적으로 판정할 필요가 있고, 입찰표상 형식의 준수가 강하게 요구된다.

 

이 같은 요구는 엄격하게 적용되어야 하므로 입찰표상 입찰가격 란에 기재가 없거나 입찰금액이 일의적으로 명확하지 않은 경우 그 입찰표에 의한 입찰은 무효이다.

다만 입찰가액의 기재가 정당하면 그 밖의 사건번호나 물건번호 등에 관하여는 매수신청의 내용을 명확하게 판정하는데 문제가 없다면 과민하게 무효로 할 것은 아니다. 일단 한 입찰의 변경이나 취소는 허용되지 않는다(규칙 62⑥).

 

① 입찰표상의 금액의 기재를 수정한 경우

② 입찰보증금이 부족한 경우

③ 동일사건에 관하여 입찰자이면서 다른 입찰자의 대리인이 된 경우(민법 124, 재민 2004-3 제31조 제7호)[대법원 2004. 2. 13.자 2003마44 결정(민법 124조는 “대리인은 본인의 허락이 없으면 본인을 위하여 자기와 법률행위를 하거나 동일한 법률행위에 관하여 당사자 쌍방을 대리하지 못한다.”고 규정하고 있으므로, 부동산 입찰절차에서 동일물건에 관하여 이해관계가 다른 2인 이상의 대리인이 된 경우에는 그 대리인이 한 입찰은 무효이다).]

④ 동일물건에 관하여 이해관계가 다른 2인 이상의 대리인이 된 경우(민법 124, 재민 2004-3 제31조 제7호)

⑤ 자격증명서면을 제출하지 않은 경우

⑥ 한 장의 입찰표에 여러 개의 사건번호나 물건번호를 기재한 경우

⑦ 채무자, 매각절차에 관여한 집행관이나 매각부동산을 평가한 감정인(규칙 59) 또는 재매각절차에서 전의 매수인(법 138④)이 응찰한 경우

⑧ 입찰가격이 최저매각가격 미만인 경우

⑨ 위임장이 사문서로서 인감증명서가 붙어 있지 않은 경우[위임장이 사문서로서 인감증명서가 붙어 있지 않은 경우 종래 최고가매수인고인 결정 전까지 인감증명서를 제출하게 하거나 그 밖에 이에 준하는 방법으로 위임장의 진정성립을 증명한 때에는 그 입찰자를 최고가매수신고인으로 결정할 수 있도록 하여 왔는데, 실무상 입찰자가 자신에게 유리한 경우에만 보완을 하는 방법으로 이를 악용할 소지가 있다는 지적에 따라 자의적인 보완을 하지 못하도록 무효사유로 정하였다(<별지 3> 기일입찰표의 유·무효 처리기준 번호 5, 6, 7, 18)]

 

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