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<판례평석> 경매절차에서 최고가매수신고인의 농지취득자격증명 제출의 종기【대법원 1999. 2. 23. 자 98마2604 결정】(윤경변호사 / 민사소송전문변호사 / 부동산경매변호사)

윤경 대표변호사 더리드(The Lead) 법률사무소 2013. 4. 11. 16:48
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<판례평석> 경매절차에서 최고가매수신고인의 농지취득자격증명 제출의 종기【대법원 1999. 2. 23. 자 98마2604 결정】(윤경변호사 / 민사소송전문변호사 / 부동산경매변호사)

 

【대법원 1999. 2. 23. 자 98마2604 결정】

 

◎[요지]

 

[1] 어떤 토지가 농지법 소정의 농지인지의 여부는 공부상의 지목 여하에 불구하고 당해 토지의 사실상의 현상에 따라 가려져야 할 것이고, 공부상 지목이 답인 토지의 경우 그 농지로서의 현상이 변경되었다고 하더라도 그 변경 상태가 일시적인 것에 불과하고 농지로서의 원상회복이 용이하게 이루어질 수 있다면 그 토지는 여전히 농지법에서 말하는 농지에 해당한다.

 

[2] 지목이 답으로 되어 있는 토지에 대하여 제3자 명의로 주택 부지로의 농지전용허가가 되었다는 점만으로는 이미 농지로서의 성질을 상실하고 사실상 대지화되었다고 보기 어렵고, 여름철에 야영장 등으로 이용되면서 사실상 잡종지로 활용될 뿐 농작물의 경작에 이용되지 않고 있다고 하여도, 그 토지에 별다른 견고한 구조물이 축조되어 있지 아니하고 터파기작업 등이 이루어져 현상이 크게 변동된 것도 아니어서 그 원상회복이 비교적 용이해 보이는 점 등에 비추어 그 현상 변경이 일시적인 것에 불과하다면 그 토지는 농지법상의 농지로서 그 취득에 소재지 관서의 농지취득자격증명이 필요하다고 본 사례.

 

 

제목 : 경매절차에서 최고가매수신고인의 농지취득자격증명 제출의 종기

 

1. 쟁 점

 

이 사건의 쟁점은, ① 지목이 답인 토지에 대하여 제3자 명의로 주택 부지로의 농지전용허가가 되었으나 그 농지의 현상 변경이 일시적인 것에 불과한 경우 그 토지는 농지법상의 농지인지 여부, ② 경매절차에서 최고가매수신고인의 농지취득자격증명 제출의 종기이다.

 

2. 지목이 답인 토지에 대하여 제3자 명의로 주택 부지로의 농지전용허가가 되었으나 그 농지의 현상 변경이 일시적인 것에 불과한 경우 그 토지는 농지법상의 농지인지 여부(= 제1 쟁점)

 

가. 농지법상 농지의 개념(이 부분 자세한 것은 대법원 1997. 12. 23. 선고 97다42991 판결에 대한 천자평석 참조)

 

① 농지법(위 농지법은 1994. 12. 22. 법률 제4817호로 제정되어 1996. 1. 1.부터 시행되었고, 그 부칙 제2조에 의하여 농지개혁법, 농지개혁사업정리에관한특별조치법, 농지의보전및이용에관한법률, 농지임대차관리법, 지력증진법 등이 폐지되었다) 제2조 제1호에 의하면, 농지라 함은 “가. 전․답 또는 과수원 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제의 토지현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물재배지로 이용되는 토지. 다만 초지법에 의하여 조성된 초지 등 대통령령으로 정하는 토지를 제외한다. 나. 가목의 토지의 개량시설(유지, 양․배수시설, 수로, 농로, 제방 기타 농지의 보전이나 이용에 필요한 시설로서 농림부령이 정하는 시설을 말한다)의 부지와 고정식온실, 버섯재배사 등 농업생산에 필요한 시설 중 대통령령이 정하는 시설의 부지”라고 정의하고 있다.

 

② 구 농지보전 및 이용에 관한 법률 제2조 제1호의 농지에 관한 대법원 판례는 “구 농지의보전 및 이용에 관한 법률 제2조 제1호 소정의 '농지'인지의 여부는 공부상의 지목 여하에 불구하고 당해 토지의 사실상의 현상에 따라 가려져야 할 것이고, 공부상 지목이 답인 토지의 경우 그 농지로서의 현상이 변경되었다고 하더라도 그 변경 상태가 일시적인 것에 불과하고 농지로서의 원상회복이 용이하게 이루어질 수 있다면 그 토지는 여전히 구 농지의 보전 및 이용에 관한 법률에서 말하는 농지에 해당한다.”고 판시하고 있다(대법원 1998. 4. 10. 선고 97누256 판결).

 

현행 농지법의 농지의 개념에 대하여도, 구 농지의 보전 및 이용에 관한 법률 소정의 농지의 개념과 대동소이하게 규정하고 있으므로, 위 대법원 판례의 해석이 그대로 적용되어야 한다.

 

나. 대상판결의 검토(제1 쟁점의 해결)

 

① 이 사건 토지 중 순번 2, 3번 토지는 지목이 답이므로 농지에 해당함이 분명하다.

 

그런데 농지전용허가를 받은 후 현상이 변경되어 현재는 잡종지라는 것이므로, 이와 같은 현상변경이 일시적인 것으로서 원상회복이 용이하게 이루어질 수 있는지 여부에 따라 농지법상의 농지에 해당하는 여부가 결정될 것이다.

 

② 이 사건 순번 2, 3번 토지에 대하여는 채영진 등 12명이 순번 2,3 토지에 대하여 주택부지로의 농지전용허가를 받았다가, 그 중 전경숙 등 4명의 신청부분은 농지조성비 및 농지전용부담금 미납으로 농지전용허가가 취소되었음을 알 수 있다. 농지전용허가가 취소된 경우에는 다시 농지로 원상회복을 하여야 할 의무가 있고 소관행정청에서 원상회복을 명할 수도 있는 것이므로(농지법 제44조 제3호) 위 취소된 부분에 대하여는 농지라도 보아야 한다.

 

그리고 전용허가가 취소되지 아니한 부분에 대하여도, 그 전용허가의 목적은 주택의 부지로 사용하기 위한 것이므로, 위 토지에 대하여 잡종지로 만든 후 그 지상에 본래의 허가목적대로 주택을 건립한 것도 아닐 뿐만 아니라, 터파기작업 등이 이루어져서 현상이 크게 변동된 것도 아니어서 그 원상회복이 비교적 용이해 보이는 점 등에 비추어 그 현상변경은 일시적인 것이 불과하다고 볼 수밖에 없다.

 

③ 따라서 이 사건 순번 2, 3번 토지에 대하여 농지법상의 농지에 해당한다고 보아, 농지취득자격증명(농지법 제8조)을 얻어야 하는 농지로 판단한 것은 정당하다.

 

3. 경매절차에서 최고가매수신고인의 농지취득자격증명 제출의 종기(= 제2 쟁점){윤경, “어업권이전의 인가를 받지 못한 낙찰자의 인도명령신청”, 인권과 정의 311호 (2002.07) 103-105쪽 참조}

 

가. 현행 농지법의 규정

 

농지개혁법은 농지법 부칙 제2조에 의하여 폐지되었는바, 현행 농지법{농지개혁법(1949년), 농지개혁사업정리에관한특별조치법(1968년), 농지의보전및이용에관한법률(1972년), 농지임대차관리법(1986년), 지력증진법(1969년) 등을 폐지하고 1995. 12. 22. 법률 제4817호로 흡수통합 제정되어 1996. 1. 1.부터 시행되었다} 제8조에 의하면 ‘소재지관서증명’ 대신에 ‘농지취득자격증명’을 발급받아야 하도록 규정하고 있다(제1항). 현행 농지법에서 특이한 것은 제8조 제4항에서 “제1항 본문 및 제2항의 규정에 의하여 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에는 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다”고 규정하고 있는 것이다. 즉 농지취득자격증명의 발급제출의 종기를 “등기신청시”로 규정하고 있다.

 

나. 농지취득자격증명의 법적 성질

 

⑴ 종전의 판례 (‘소재지관서의 증명’ 또는 ‘농지매매증명’은 효력발생요건)

 

농지개혁법 제19조 제2항은 “농지를 소재지관서의 증명을 얻어 당사자가 직접 매매할 수 있다”고 규정하고 있으므로, 이에 대하여 종전의 판례는 소재지관서의 증명을 농지매매계약의 효력발생요건으로 보았다(대법원 1978. 3. 28. 선고 78다49 판결, 1984. 11. 13. 선고 84다75 판결, 1987. 4. 28. 선고 85다카971 판결, 1994. 12. 9. 선고 94다42402 판결, 1995. 10. 12. 선고 95다26872 판결).

 

⑵ 현행 판례 (농지취득자격증명은 효력발생요건이 아니고, 등기요건임)

 

이에 반하여 농지법 제8조 제1항은 “농지를 취득하고자 하는 자는 농지취득자격증명을 발급받아야 한다”고 규정하고 있다{농지개혁법에서 농지매매증명을 받기 위하여는 원칙적으로 매도인과 매수인이 공동으로 서명 또는 날인한 농지매매증명신청서를 제출하여야 하였으나(농지임대차관리법시행규칙 제9조 제1항), 농지법에서는 농지취득을 하고자 하는 자가 단독으로 신청하게 변경되었다(농지법시행령 제10조 제1항)}. 위 취득자격증명은 농지매매 자체에 대한 증명이 아니고 단지 농지 취득의 자격증명에 불과하다(여기서의 취득은 ‘소유권의 취득’으로 볼 수 있다. 농지법은 농지개혁법과는 달리 취득원인인 매매를 위하여 농지취득자격증명을 요구하고 있는 것이 아니라, 취득 자체를 위하여 필요한 것으로 규정하고 있다. 따라서 매매계약 자체는 위 취득자격증명을 발급받았는지의 여부와 관계없이 완전하게 효력을 발생한다 할 것이다). 매매계약 자체는 효력을 발생하므로, 매매당사자는 매매를 원인으로 소유권이전등기를 구할 수 있고, 다만 당사자가 소유권이전등기를 하려면 위 판결만 가지고는 아니되고 농지취득자격증명이 첨부되어야만 한다(1998. 10. 13. 등기예규 제948호 농지의 소유권이전등기에 관한 사무처리지침){농지개혁법에서 농지매매증명을 받기 위하여는 원칙적으로 매도인과 매수인이 공동으로 서명 또는 날인한 농지매매증명신청서를 제출하여야 하였으나(농지임대차관리법시행규칙 제9조 제1항), 농지법에서는 농지취득을 하고자 하는 자가 단독으로 신청하게 변경되었다(농지법시행령 제10조 제1항)}.

 

그 결과 종전에 대법원은 구 농지개혁법 제19조 제2항 소정의 소재지관서의 증명에 대하여, “농지개혁법 제19조 제2항 소정의 소재지 관서의 증명이 농지매매의 효력발생요건이라는 취지가 매매로 인한 소유권이전의 효과를 발생할 수 없다는 것일 뿐 농지매매 당사자 사이에 채권계약으로서의 효력까지 발생하지 못한다는 것은 아니라고 할지라도, 소재지관서의 증명을 얻지 아니한 채 체결된 농지의 매매계약을 원인으로 하여 매수인이 매도인을 상대로 현재의 이행의 소로 무조건의 소유권이전등기절차의 이행을 청구하는 경우에는 적어도 사실심의 변론이 종결될 때까지는 소재지관서의 증명을 얻어야만 인용될 수 있다”고 판시하였다가{대법원 1991. 8. 13. 선고 91다10992 판결, 1992. 5. 12. 선고 91다33872 판결, 1992. 10. 27. 선고 92다28921 판결, 1994. 12. 9. 선고 94다42402 판결. 단 농지매매증명이 발급되는 것을 조건으로 미리 농지에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 있다는 판시도 있으나(대법원 1994. 7. 29. 선고 94다9986 판결), 사실심변론종결 당시까지 농지매매증명이 있어야 한다는 종전의 판례는 무조건으로 소유권이전등기청구를 한 경우에 관한 것이므로, 배치되는 판결이라고 보기 어렵다. 따라서 현재의 대법원 판례의 입장은, 소재지관서의 증명이 없는 경우(사실심 변론종결일 기준으로) 현재의 이행의 소로는 농지매매를 원인으로 하는 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수는 없지만, 장래 이행의 소로는 농지매매증명이 발급되는 것을 조건으로 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 있다는 것이라고 할 수 있다}, 현행 농지법 제8조의 농지취득자격증명에 대하여는, “① 농지법 제8조 제1항 소정의 농지취득자격증명은 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에 첨부하여야 할 서류로서(농지법 제8조 제4항), 농지를 취득하는 자에게 농지취득의 자격이 있다는 것을 증명하는 것일 뿐 농지취득의 원인이 되는 법률행위(매매 등)의 효력을 발생시키는 요건은 아니다. ② 농지에 대한 소유권이전등기절차이행의 소송에서, 비록 원고가 사실심변론종결시까지 농지취득자격증명을 발급받지 못하였다고 하더라도 민사소송절차의 종료 후 얼마든지 농지취득자격증명을 발급받아 농지의 소유권을 취득할 수 있으므로, 원고가 농지취득자격증명을 발급받은 바 없다는 이유로 그 청구가 배척되지는 않는다”고 판시하기에 이르렀다{대법원 1998. 2. 27. 선고 97다49251 판결. 이와 같은 판결은, 농지법이 구 농지개혁법과 달리 제8조 제4항과 같은 규정을 두었을 뿐만 아니라, 농지법이 종래의 경자유전의 원칙을 보다 완화하고 있는 점(농업기술개발을 위한 시험, 연구를 하는 자, 종묘 기타 농업기자재를 생산하는 자, 농지의 전용허가를 받은 자 등에 대하여도 소유자격을 인정함. 농지법 제6조 제2항 1호 내지 9호 참조), 농지상한을 폐지하고 있는 점 등의 입법취지(대한민국법령연혁집 제19권 231면)를 고려한 것으로 보인다}.

 

다. 농지취득자격증명이 없는 경우 낙찰허가 여부(제2 쟁점의 해결)

 

농지취득자격증명이 효력발생요건이라면 낙찰이 불허되어야 한다. 그런데 판례는 등기요건으로 보고 있으므로, 이에 대하여는 다음의 3가지 견해가 있을 수 있다.

 

⑴ 등기촉탁시설

 

농지의 경매의 경우에도 그 농지취득자격증명은 소유권이전등기를 촉탁할 때에 첨부하면 족한 것이므로, 경락허가결정시에는 필요 없다는 견해이다.

 

등기촉탁시설의 논거는, 농지법 제8조 제4항은 “농지를 취득하고자 하는 자”라고 규정하고 있는데, 여기의 ‘취득’에는 매매 등 법률행위에 의한 물권변동과 ‘경매’등 법률의 규정에 의한 물권변동을 모두 포함하는 규정이라고 해석되므로, 경매의 경우에도 경매법원의 등기촉탁시까지 첨부하면 족하다고 한다.

 

⑵ 대금납부시설

 

농지의 경매의 경우에는 그 농지취득자격증명은 대금완납시까지 제출하면 족하므로, 경락허가결정시에는 필요없다는 견해이다.

 

대금납부시설의 논거는, 경매는 매매 등 법률행위에 관한 물권변동이 아니라 법률의 규정에 의한 물권변동이므로(민법 제187조) 등기는 그 취득요건이 아니고, 경매의 경우의 소유권이전시기는 경락대금을 완납한 때이므로(민사집행법 제135조), 농지법 제8조 제4항에서 ‘농지를 취득하고자 하는 자’를 해석함에 있어서도, 법률행위에 의한 물권변동의 경우와 법률규정에 의한 물권변동의 경우를 區分하여 보아야 하고, 법률행위에 의한 물권변동의 소유권취득시점은 등기한 때이므로, 법률규정에 의한 물권변동의 하나인 경매의 경우에는 ‘대금완납시’에 소유권을 취득하는 것이므로, 결국 대금완납시까지 농지취득자격증명을 제출하면 족하다는 것이다.

 

⑶ 매각허가결정시설

 

농지의 경매의 경우도 그 농지취득자격증명은 매각허가결정시까지 제출하여야 한다는 견해이다.

 

경락허가결정시설의 논거는, 경매절차를 살펴보면, “경매신청 → 매각기일 → 매각결정기일 → 대금지급기한 → 대금납부 → 배당절차”로 이어지는바, 매각결정기일과 대금지급기일은 비교적 단기간이고 경매절차는 법원이 관여하여 진행되고 그 절차의 진행이 서로 상관관계를 맺고 있으므로, 경매의 경우는 일반 매매의 경우와 달리 취급하여야 함이 상당하고, 실제로 대금지급기일에 대금을 납부할 때 그 대금은 은행에 납부하게 되는데 은행에서 어느 경우에 농지취득자격증명을 요하는지 여부를 확인할 방도가 없으므로, 매각허가결정시까지 요구하더라도 부당하지는 않다는 것이다.

 

⑷ 판례의 태도(제2 쟁점의 해결)

 

경매절차에서 농지취득자격증명이 입찰요건인지, 낙찰허가요건인지, 등기요건인지가 문제될 수 있으나, 실무에서는 이를 낙찰허가요건으로 보고 있고{부동산 입찰제도(실무상 제문제) 법원행정처 편(1997) 154-155쪽}, 판례{대법원 1997. 12. 23. 선고 97다42991 판결, 1999. 2. 23.자 98마2604 결정. 한편 판례는 효력발생요건인 농지개혁법 소정의 농지매매증명에 관하여도 이를 낙찰허가요건으로 보고 있다(대법원 1987. 1. 15.자 86마1095 결정)}나 예규{1997. 04. 29. 송무예규 제521호 농지에 대한 경매․입찰절차에 있어서의 유의사항(송민 97-1) 5. 최고가매수신고인 등에 대한 증명서 교부: 집행관은 경매기일 종결 후 최고가매수신고인 또는 차순위매수신고인이 농지취득자격증명의 발급을 신청하기 위하여 최고가매수신고인 또는 차순위매수신고인라는 사실을 증명하여 줄 것을 신청하는 경우에는 별지 양식 2 기재 '최고가(차순위)매수신고인증명'을 교부하여 주어야 한다. 1997. 04. 29. 송무예규 제521-2호 농지경락인의 농지매매증명(송민 77-7) 농지경매의 경우, 최고가매수신고인등은 경락기일에 농지소재지관서의 농지매매증명(농지개혁법 제19조 제2항)을 집행법원에 제출하여야 경락허가를 받을 수 있으므로 최고가매수신고인등의 편의를 위하여 집행법원 소속 집달관은 아래와 같은 조치를 하여야 한다. [아래] 집달관은 경매실시 후 최고가매수신고인 또는 차순위매수신고인의 신청이 있는 때에는, 그들이 최고매수신고인 또는 차순위매수신고인임을 증명하는 서면을 교부하여 주고, 그들로 하여금 그 서면을 농지소재지관서에 제출하여 농지매매증명을 받도록 협조할 것}, 등기사무처리지침{등기사무처리지침(1998. 10. 13. 등기예규 제948호 농지의 소유권이전등기에 관한 사무처리지침)에 의하면, 농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없는 경우로서 ‘상속 및 포괄유증, 상속인에 대한 특정적 유증, 취득시효완성, 공유물, 분할, 경락, 진정한 등기명의 회복, 농업법인의 합병을 원인으로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우’를 들고 있다. 이러한 지침도 농지취득자격증명이 낙찰허가요건임을 전제로 하고 있다}도 같은 입장에 서 있다.