【판례<자동해제특약, 자동해지조항, 자동실효조항>】《부동산 매매계약에서 매수인이 잔대금지급기일까지 대금을 지급하지 못하면 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정을 한 경우, 지급기일의 도과사실만으로 매매계약이 자동해제된 것으로 볼 수 있는지 여부(대법원 2022. 11. 30. 선고 2022다255614 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 판결의 요지 : [매수인이 잔금 지급기일 내에 잔금을 지급하지 못하여 매매계약이 자동 실효되었는지 여부가 문제된 사안]
【판시사항】
[1] 부동산 매매계약에서 매수인이 잔대금 지급기일까지 대금을 지급하지 못하면 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정을 한 경우, 지급기일의 도과사실만으로 매매계약이 자동해제된 것으로 볼 수 있는지 여부(원칙적 소극) 및 이때 지급기일의 도과사실만으로 매매계약이 자동해제된 것으로 볼 수 있는 경우
[2] 갑 주식회사가 을과 공동주택 신축사업을 영위하기 위해 필요한 을 소유의 토지를 매수하는 매매계약을 체결한 다음, 병 지역주택조합과 위 공동주택 신축사업에 관한 권리, 의무를 포괄적으로 병 조합에 양도하는 내용의 포괄양수도계약을 체결하였는데, 이후 병 조합이 을과 위 토지에 대한 매매계약을 체결하면서 ‘병 조합이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 않은 경우 계약금 전액이 을에게 귀속되고 추후 협상’하기로 하는 특약을 하였으나, 병 조합이 을에게 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 않았다가 나중에 을에게 잔금 일부를 지급하고 나머지 금액은 변제공탁한 사안에서, 병 조합이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 못할 경우 을의 소유권이전등기에 필요한 서류 교부 등 반대의무의 이행 또는 이행제공 없이 위 매매계약을 실효시키기 위하여 을과 병 조합이 위 특약을 두었다거나, 병 조합이 위 매매계약의 자동해제를 감수하겠다는 약정을 하였다고 보기 어렵다고 한 사례
【판결요지】
[1] 부동산 매매계약에서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 매도인이 이행의 제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 않는 한 지급기일의 도과사실만으로는 매매계약이 자동해제된 것으로 볼 수 없다. 다만 매도인이 소유권이전등기에 필요한 서류를 갖추었는지 여부를 묻지 않고 매수인의 지급기일 도과사실 자체만으로 계약을 실효시키기로 특약을 하였다거나, 매수인이 수회에 걸친 채무불이행에 대하여 책임을 느끼고 잔금 지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고 불이행 시에는 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 하였다고 볼 특별한 사정이 있다면, 매수인이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 않음으로써 그 매매계약은 자동적으로 실효된다.
[2] 갑 주식회사가 을과 공동주택 신축사업을 영위하기 위해 필요한 을 소유의 토지를 매수하는 매매계약을 체결한 다음, 병 지역주택조합과 위 공동주택 신축사업에 관한 권리, 의무를 포괄적으로 병 조합에 양도하는 내용의 포괄양수도계약을 체결하였는데, 이후 병 조합이 을과 위 토지에 대한 매매계약을 체결하면서 ‘병 조합이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 않은 경우 계약금 전액이 을에게 귀속되고 추후 협상’하기로 하는 특약을 하였으나, 병 조합이 을에게 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 않았다가 나중에 을에게 잔금 일부를 지급하고 나머지 금액은 변제공탁한 사안에서, 위 특약은 병 조합이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 못할 경우 을에게 계약금이 귀속되고 추후 협상하기로 한다는 내용이므로, 병 조합의 채무불이행을 이유로 을이 해제권을 행사할 수 있다는 해제권 유보조항으로서 을과 병 조합이 계약 내용에 관한 협의를 이어갈 수 있다는 약정을 추가한 것으로 볼 수 있는 점, 위 특약이 병 조합이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 못할 경우 을이 자신의 반대의무를 이행 또는 이행제공하지 않고도 위 매매계약이 자동해제된다는 것으로 해석된다면, 위 매매계약에서 병 조합의 잔금 지급의무와 을의 소유권이전에 필요한 서류 교부 및 토지 인도의무가 동시이행관계에 있음을 명시적으로 규정하고 있는 것과 조화롭지 못한 점, 병 조합이 잔금 지급기일로부터 약 5개월이 지난 시점에 을에게 잔금 중 일부를 송금하였고, 을을 피공탁자로 하여 나머지 잔금을 변제공탁하였는데도, 을이 소 제기일까지 이에 대하여 이의를 제기하거나 위 매매계약의 효력을 부정하였다는 사정이 보이지 않는 점 등에 비추어 볼 때, 병 조합이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 못할 경우 을의 소유권이전등기에 필요한 서류 교부 등 반대의무의 이행 또는 이행제공 없이 위 매매계약을 실효시키기 위하여 을과 병 조합이 위 특약을 두었다거나, 병 조합이 위 매매계약의 자동해제를 감수하겠다는 약정을 하였다고 보기 어려운데도, 이와 달리 본 원심판결에 심리미진 등의 잘못이 있다고 한 사례.
2. 사안의 개요 및 쟁점 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.2871-2873 참조]
가. 사실관계
⑴ 피고는 스카이디앤씨에게 이 사건 토지를 매도하였고, 원고는 스카이디앤씨로부터 공동주택 신축 사업권을 양수하면서 피고와 이 사건 토지에 대한 별도의 ‘이 사건 매매계약’을 체결하였다.
⑵ ‘이 사건 매매계약’에는 ‘원고가 잔금지급 기일까지 잔금을 지급하지 않은 경우에는 계약금 전액이 피고에게 귀속되고 추후 협상하기로 한다’는 특약(이하 ‘이 사건 특약’)이 존재하였다.
⑶ 원고는 피고에게 잔금지급기일인 2017. 5. 31.까지 잔금을 지급하지 않다가, 2017. 10. 30. 잔금 중 3억 원을 지급하고, 2020. 3. 9. 피고를 피공탁자로 하여 나머지 잔금을 변제공탁하였다.
⑷ 이후 원고는 피고를 상대로 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기절차이행을 구하는 이 사건 소를 제기하였다.
⑸ 원심은 이 사건 특약(자동해제특약)에 따라 잔금 지급기일 도과로 이 사건 매매계약이 해제되었다고 보았으나(청구기각), 대법원은 원심판결을 파기환송하였다.
나. 쟁점
⑴ 위 판결의 쟁점은, ① 부동산 매매계약에서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있는 경우 그 지급기일 도과사실만으로 매매계약이 자동 해제되는지 여부(원칙적 소극), ② 매수인이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 않음으로써 매매계약이 자동적으로 실효된다고 볼 수 있는 특별한 사정의 의미이다.
⑵ 부동산 매매계약에서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 매도인이 이행의 제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 않는 한 지급기일의 도과사실만으로는 매매계약이 자동 해제된 것으로 볼 수 없다(대법원 1993. 12. 28. 선고 93다777 판결 등 참조). 다만 매도인이 소유권이전등기에 필요한 서류를 갖추었는지 여부를 묻지 않고 매수인의 지급기일 도과사실 자체만으로 계약을 실효시키기로 특약을 하였다거나, 매수인이 수회에 걸친 채무불이행에 대하여 책임을 느끼고 잔금 지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고 불이행시에는 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 하였다고 볼 특별한 사정이 있다면, 매수인이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 않음으로써 그 매매계약은 자동적으로 실효된다(대법원 1992. 10. 27. 선고 91다32022 판결, 대법원 2020. 12. 24. 선고 2018다256023 판결 등 참조).
⑶ 주식회사 甲은 〇〇시 △△동 일대에 공동주택 신축사업을 영위하기 위해 피고와의 사이에 피고로부터 피고 소유의 이 사건 토지 지분을 매수하는 내용의 계약을 체결하고, 피고에게 계약금(매매대금의 10분의 1)을 지급하였다.
이후 원고(주택법에 따라 설립된 지역주택조합)는 주식회사 甲으로부터 위 공동주택 신축사업에 관한 권리·의무를 포괄적으로 양수하였고, 피고와의 사이에 피고로부터 이 사건 토지 지분을 매수하는 계약(이하 ‘이 사건 매매계약’)을 체결하였다.
이 사건 매매계약은, 계약금을 주식회사 甲이 원고에게 지급하였던 것으로 대체하고, 잔금은 2017. 5. 31. 지급하되 피고는 원고로부터 잔금을 지급받음과 동시에 원고에게 소유권이전에 필요한 일체의 서류를 교부하고 임차권 등의 권리제한 없이 토지를 인도하기로 정하였다.
또한 ‘원고가 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 않은 경우에는 계약금 전액이 피고에게 귀속되고 추후 협상’하기로 특약하였다(이하 ‘이 사건 특약’).
원고는 잔금 지급기일까지 피고에게 잔금을 지급하지 않았으나, 이후 피고에게 잔금 일부를 지급하고 나머지 금액을 변제공탁하였다.
⑷ 원심은, 원고와 주식회사 甲 사이의 포괄양수도계약, 이 사건 매매계약의 체결과정, 이 사건 특약의 취지 등에 비추어 보면, 이 사건 특약은 원고가 잔금 지급기일 내에 잔금을 지급하지 못한 경우 그 기일 도과사실 자체만으로 피고의 소유권이전등기의무의 이행 또는 이행제공이 없더라도 이 사건 매매계약의 효력을 상실시키기로 약정한 것이므로 원고가 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 않음으로써 이 사건 매매계약이 해제되었다고 보아, 원고의 청구를 받아들이지 않았다.
⑸ 그러나 대법원은, 이 사건에서 인정되는 여러 사정에 비추어 살펴보면 원고가 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 못한 경우 피고의 소유권이전등기에 필요한 서류 교부 등 반대의무의 이행 또는 이행제공 없이 이 사건 매매계약을 실효시키기 위하여 이 사건 특약을 두었다거나 원고가 이 사건 매매계약의 자동해제를 감수하겠다는 약정을 하였다고 보기는 어렵고, 피고가 자신의 반대의무를 이행 또는 이행제공하면서 원고에게 이 사건 매매계약을 해제한다는 의사표시를 하였다는 사정도 없다고 판단하여, 원심판결을 파기‧환송하였다.
3. 부동산 매매계약에서 자동해제특약의 효력 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.2871-2873 참조]
가. 중도금에 관한 자동해제 특약의 효력
⑴ 중도금에 관한 자동해제 특약은 문언 그대로 유효하다.
⑵ 따라서 매수인이 중도금 지급기일에 중도금을 지급하지 않은 경우, 당해 계약은 자동으로 해제된다.
일반적으로 매수인의 중도금 지급의무는 이와 동시이행관계 있는 매도인의 다른 채무가 없기 때문이다.
◎ 대법원 1980. 2. 12. 선고 79다2035 판결 : 매수인이 중도금을 약정한 일자에 지급하지 아니 하면, 계약이 해제된 것으로 한다는 특약이 있는 실권약관부 매매계약에 있어서는 매수인이 약정의 중도금 지급의무를 이행하지 아니하면, 그 계약은 그 일자에 자동적으로 해제된 것으로 보아야 하며, 매도인이 그 후에 중도금의 지급을 최고하였다 하더라도, 이는 은혜적으로 한번 지급의무를 이행할 기회를 준 것에 지나지 아니한다.
나. 잔금에 관한 자동해제 조항의 효력
⑴ 잔금에 관한 자동해제 특약이 있는 경우에는 매수인이 잔금지급기일에 잔금을 지급하지 않았다고 하더라도 자동적으로 매매계약이 해제되는 것은 아니다.
매수인의 잔금지급의무는 매도인의 소유권이전의무와 동시이행관계에 있으므로 매도인이 매수인을 이행지체에 빠뜨리는 이행제공이 꼭 필요하기 때문이다.
⑵ 자동해제 특약이 있더라도 매수인이 잔금을 지급하지 않았다는 것만으로는 매매계약이 자동적으로 해제되지 않는다.
◎ 대법원 1993. 12. 28. 선고 93다777 판결 : 부동산 매매계약에서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 매도인이 이행의 제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 않는 한 지급기일의 도과사실만으로는 매매계약이 자동해제된 것으로 볼 수 없다.
⑶ 다만, 상대방의 이행제공 의무를 면제하는 약정이 당사자 사이에 있는 경우에는 일방 당사자의 의무불이행만으로 매매계약이 자동적으로 해제될 수 있는 경우도 있다.
◎ 대법원 2020. 12. 24. 선고 2018다256023 판결 : 매도인이 소유권이전등기에 필요한 서류를 갖추었는지 여부를 묻지 않고 매수인의 지급기일 도과사실 자체만으로 계약을 실효시키기로 특약을 하였다거나, 매수인이 수회에 걸친 채무불이행에 대하여 책임을 느끼고 잔금 지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고 불이행시에는 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 하였다고 볼 특별한 사정이 있다면, 매수인이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 않음으로써 그 매매계약은 자동적으로 실효된다.
다. ‘이 사건 특약’(대법원 2022. 11. 30. 선고 2022다255614 판결)은 ‘해제권 유보조항’임
⑴ 이 사건 특약은 ‘원고가 잔금지급 기일까지 잔금을 지급하지 않은 경우에는 계약금 전액이 피고에게 귀속되고 추후 협상하기로 한다’고 규정하고 있을 뿐, 이 사건 매매계약이 자동적으로 해제된다는 말은 전혀 없다.
⑵ 이 사건 특약은 ‘원고가 채무를 불이행할 경우, 피고는 이를 이유로 이 사건 매매계약을 해제할 수 있다’는 해제권 유보조항이라고 해석함이 타당하다.
⑶ 그런데 피고는 이 사건 매매계약을 해제하기 위한 절차를 전혀 밟지 않았고, 오히려 원고가 잔금지급기일 이후 잔금 중 일부를 송금하고, 나머지 잔금을 변제공탁함으로써 계약을 이행하였으므로 이 사건 매매계약은 여전히 유효하다고 보아야 한다.
⑷ 해제권 유보조항에 따라 계약이 해제되었는지 여부를 판단할 때 늘 염두에 두어야 할 것 한 가지는 바로 ‘동시이행관계’이다.
【실권특약, 자동해제특약, 자동해지조항, 자동실효조항】《중도금지급채무의 불이행을 조건으로 한 실권특약, 잔금지급채무의 불이행을 조건으로 한 실권특약(=제한해석), 계약금 포기·배액상환 약정과 결합된 자동해제조항(=실권특약 아님)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 실권특약 또는 자동해제특약 [이하 민법교안, 노재호 P.936-938 참조]
가. 중도금지급채무의 불이행을 조건으로 한 실권특약
매매계약에 있어서 매수인이 중도금을 약정한 일자에 지급하지 아니하면 그 계약을 무효로 한다고 하는 특약이 있는 경우 매수인이 약정한대로 중도금을 지급하지 아니하면, 해제의 의사표시를 요하지 않고, 그 불이행 자체로써 계약은 그 일자에 자동적으로 해제된 것이라고 보아야 한다.
◎ 대법원 1991. 8. 13. 선고 91다13717 판결 : “원고들이 1988. 9. 29. 피고와 이 사건 토지 등을 매수하기로 매매계약을 체결할 당시, 매매대금의 지급방법에 관하여 계약당일 계약금으로 금 17,000,000원, 10. 25. 중도금으로 금 80,000,000원, 11. 20. 잔금 71,000,000원을 각 지급하기로 약정한 후, 계약당일 피고의 대리인인 위 이△종에게 계약금 17,000,000원을 지급하였으나, 중도금지급기일까지 중도금을 다 준비하지 못하게 되자, 중도금지급기일인 1988. 10. 25. 원고 남♤현이 나머지 원고들을 대리하여 위 이△종에게 중도금 중 금 10,000,000원 만을 지급하면서, 나머지 중도금 70,000,000원을 11. 5.까지 지급하되 만일 하루라도 지연할 때에는 위 매매계약을 무효로 하고, 이미 지급한 계약금 17,000,000원과 중도금 10,000,000원은 포기하겠다는 취지의 각서를 작성하여 교부한 사실, 피고는 그후 원고들이 11. 5.까지 나머지 중도금 70,000,000원을 지급하지 않자 9. 7. 원고 남♤현에게 위 매매계약을 해제한다는 의사를 표시한 사실, 원고들은 이 사건 소송을 제기한 후인 1989. 9. 21.에야 금 70,000,000원을 피고에게 변제공탁한 사실 … 위 매매계약은 원고들이 1988. 11. 5.까지 피고에게 나머지 중도금 70,000,000원을 지급하지 않음으로써 피고의 해제의 의사표시를 요하지 않고 위 일자에 자동적으로 해제되었다고 보아야 할 것이다.
나. 잔금지급채무의 불이행을 조건으로 한 실권특약 (= 제한해석)
⑴ 부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있으므로 매도인이 잔대금지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 보아야 하고 매수인이 그 약정기한을 도과하였더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금 미지급으로 계약이 자동해제 된다고는 볼 수 없다(대법원 1992. 10. 27. 선고 91다32022 판결 등).
⑵ 부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 매도인이 이행의 제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 않는 한 그 약정기일의 도과 사실만으로는 매매계약이 자동 해제된 것으로 볼 수 없으나, 매수인이 수회에 걸친 채무불이행에 대하여 책임을 느끼고 잔금지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고 불이행시에는 매매 계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 한 특별한 사정이 있다면, 매수인이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 아니함으로써 그 매매 계약은 자동적으로 실효된다(대법원 1996. 3. 8. 선고 95다55467 판결).
다. 계약금 포기·배액상환 약정과 결합된 자동해제 조항 (= 실권특약 아님)
⑴ 매도인이 위약 시에는 계약금의 배액을 배상하고 매수인이 위약 시에는 지급한 계약금을 매도인이 취득하고 계약은 자동적으로 해제된다는 조항은 위약 당사자가 상대방에 대하여 계약금을 포기하거나 그 배액을 배상하여 계약을 해제할 수 있다는 해제권유보조항이라 할 것이고, 최고나 통지 없이 해제할 수 있다는 특약이라고 볼 수 없다.
◎ 대법원 1982. 4. 27. 선고 80다851 판결 : [사안] 매도인이 1973. 6. 8. 계약금 170만 원만 변제공탁 하고 해제 주장, 1973. 6. 15.(중도금·잔금 지급기일 겸 등기서류 교부기일) 매수인이 중도금과 잔금 변제제공하자 매도인은 수령거절 및 등기서류
교부의무 이행거절, 매도인이 1975. 12. 16. 추가로 170만 원 변제공탁함. “원심은, 이 사건 매매계약은 당사자간의 특약 즉 갑 제1호증의 제6조에 ‘갑(매도인)이 본 계약을 위약할 시는 을(매수인)로부터 영수한 계약금의 배액을, 위약하는 동시에 배상하기로 하고 을이 본 계약을 위약하는 시는 갑에게 지급한 계약금은 갑의 수득으로 하고 계약은 자동적으로 해제된다’는 약정이 있었음으로 피고(매수인)의 중도금 불지급의 위약으로 자동적으로 해제되었고 그렇지 않으면 <원고(매도인)가 1975. 12. 16. 계약금의 배액인 금 340만 원을 피고에게 배상을 위하여 변제공탁하고 계약해제를 주장하여 원고가 위약하였으므로 위 매매계약은 자동적으로 해제되었다는 원고의 주장>에 관하여는 명백한 판단을 하지 않았음은 소론과 같으나, 이 사건과 같은 동시이행 관계에 있는 쌍무계약에 있어서 위 조항은 위약한 당사자가 상대방에게 계약금을 포기하거나 그 배액을 배상하여 계약을 해제할 수 있다는 일종의 해제권 유보조항이라 할 것이지 상대방의 위약을 들어 최고나 통지 없이 해제할 수 있다거나, 그 위약사유의 존재만으로 당연히 계약이 해제된다는 특약이라고 볼 수는 없으므로 위 조항에 의하여 이 사건 매매계약이 당연히 해제되었다는 원고의 위 주장은 이유 없다 할 것인즉, 원심이 이를 배척하는 취지를 명시하지 않았다 하여도 판결에 영향을 미친 판단유탈이 있다고는 할 수 없다.
⑵ 위 대법원 1982. 4. 27. 선고 80다851 판결이 “위약 당사자가 … 계약을 해제할 수 있다는 해제권 유보조항”이라고 표현하고 있다고 하여, 예컨대 매수인이 중도금 지급에 착수한 경우에도 계약의 이행을 원하지 않는 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있는 것으로 오해하여서는 안 된다. 이 판결의 원심 판결도 “매도인에게 채무불이행(이행거절)이 있는 경우라도 매수인의 이행 착수 전후를 불문하고 매도인이 계약금의 배액만 배상하면 계약은 당연히 해제된다는 매도인의 주장은 주장 자체로 이유 없다.”라고 판시하고 있다. 위와 같은 자동해제 조항은 제565조의 해제권을 확인하여 규정한 것에 불과하다고 할 것이므로, 당사자 일방이 이행에 착수한 뒤에는 위 조항에 의해 해제권을 행사할 수 없다.
