윤경 변호사 | 여러분과 함께 합니다

상가권리금 약정효력 인정될까 정부는 24일 임차상인에게 상가권리금 회수 기회를 보장하는 취지의 상가건물임대차보호법 개정안을 발표하였는데요. 이로써 건물주와 상인의 갑을 관계를 상생의 관계로 전환되었다고 볼 수 있습니다. 하지만 아직까지 상가건물 임대차보호법이 확정되지 않은 상태이므로 여러 가지 부작용 발생 가능성에 대해 보완 방안을 마련해야 할 것입니다. 그래서 오늘은 임대차계약을 체결하면서 ‘상가권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구시는 권리금을 임차인에게 변제한다.’라고 특약사항란에 기재한 경우 임대차계약기간이 만료되면 권리금지급을 청구할 수 있는지 살펴보도록 하겠습니다. 권리금이란 주로 도시에서 토지 또는 건물의 임대차에 부수해서, 주로 그 부동산이 갖는 특수한 장소적 이익의 대가로서 임..

주택임차권등기 임대차등기 차이 우선 주택임대차보호법을 보면 임대차가 종료된 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있는데요. 반면에 민법은 부동산임차인은 당사자 간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 좀 더 주택임차권등기 임대차등기 차이를 알아보도록 하겠습니다. 그리고 같은 법 제3조의3 제5항은 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 제3조 제1항 또는 제2항에 따른 대항력 및 제3조의2 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득하게 됩니다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그..

부동산소송변호사 미등기건물 강제집행 미등기 부동산을 부동산집행방법에 의한 강제집행을 하려면 지금부터 부동산소송변호사가 알려드리는 다음의 절차를 행하여야 합니다. 강제경매신청서에 집행력 있는 정본 외에 ‘채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산에 대하여는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류. 다만, 그 부동산이 등기되지 아니한 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류’를 붙여야 합니다. 채권자는 공적 장부를 주관하는 공공기관에 위와 같은 서류의 사항들을 증명하여 줄 것을 청구할 수 있고 건물의 지번·구조·면적을 증명하지 못한 때에는 경매신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청..

배당이의의 소 불출석 〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 부동산경매절차에서 주택임차인으로서의 우선변제권을 행사하여 배당요구를 하였다가, 불복절차인 배당이의의 소를 제기하는 경우가 적지 않게 발생하는데요. 배당이의의 소란 강제집행의 배당절차에 있어서 이의가 완결되지 아니한 때, 이의를 신청한 채권자가 이의에 관하여 이해관계를 가지고 또 이의를 정당하다고 인정하지 않는 다른 채권자를 상대로 이의를 주장하기 위해 제기하는 소를 말합니다. 그런데 사정이 생겨 배당이의소송의 첫 변론기일에 출석하지 못하여 기일연기신청을 해보지만 받아들여지지 않았고, 어쩔 수 없이 그 기일에 출석하지 못하는 경우가 생길 수 있습니다. 이와 같이 배당이의 신청권자의 첫 변론기일 불출석시 취하간주 하도록 한 위 규정은 ..

강제경매 절차와 정지 법원에서 채무자의 부동산을 압류·매각하여 그 대금으로 채권자의 금전채권의 만족에 충당시키는 강제집행 절차는 강제경매와 강제관리의 두 가지가 있는데, 양자는 모두 채권자의 신청에 의하여 개시되지만 채권자는 그 중 하나를 선택하거나 병용할 수 있습니다. 오늘은 강제경매 절차와 정지에 대해 알아보도록 하겠습니다. 집행정지의 원인은 법정서류의 제출과 법정사실의 발생 등 두가지로 구분하여 생각해볼 수 있는데요. 법정서류의 제출을 통한 강제집행정지를 위해서는 집행할 판결 또는 그 가집행을 취소하는 취지나 강제집행을 허가하지 아니하거나 그 정지를 명하는 취지 또는 집행처분의 취소를 명한 취지를 적은 집행력 있는 재판의 정본 또는 강제집행의 일시정지를 명한 취지를 적은 재판의 정본 등을 제출 하는..

이행권고결정 이의신청 소액사건 이행권고결정이란 소액사건의 소가 제기된 때에 법원이 결정으로 소장부본이나 제소조서등본을 첨부하여 피고에게 청구취지대로 이행할 것을 권고하는 결정을 말하며 법원이 확정판결을 내리기 전 피고에게 원고의 요구를 이행하라고 권고하는 민사사건 처리제도입니다. 이행권고결정등본을 송달 받은 날부터 2주일의 불변기간 안에 서면으로 이의신청을 할 수 있는데 그 등본이 송달되기 전에도 이의신청을 할 수 있는데요. 이의신청이 있으면 법원은 지체 없이 변론기일을 지정하도록 하고 있고 이때에는 본인에게 다시 소장부본을 송달하지는 않고 이행권고결정등본이 송달된 때에는 소장부본이나 제소조서등본이 송달된 것으로 간주하도록 규정을 두고 있습니다. 그리고 제1심 판결이 선고되기 전까지 이의신청을 취하할 수..

부동산경매변호사 가압류부동산 소유권 이전 가압류부동산에 대해서 강제경매를 신청할 경우 가압류 신청 시 청구된 원금채권 이외에 지연이자와 소송비용채권도 부동산의 매각대금에서 받을 수 있는지 부동산경매변호사와 알아보도록 하겠습니다. 가압류채무자가 가압류된 부동산을 제3자에게 처분한 경우 그 처분자체가 절대적으로 무효가 되는 것은 아니고 가압류채권자와의 관계에서만 상대적으로 무효가 되는데요. 이때 가압류부동산의 소유권이 제3취득자에게 이전된 경우에 관련된 판례를 부동산경매변호사가 보면 가압류의 처분금지적 효력에 따라 가압류집행 후 가압류채무자의 가압류목적물에 대한 처분행위는 가압류채권자와의 관계에서는 그 효력이 없다고 할 수 있습니다. 따라서 가압류 집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우 가압..

유체동산압류 이의제기 방법 민사집행법을 보면 채무자가 점유하고 있는 유체동산의 압류는 집행관이 그 물건을 점유함으로써 합니다. 다만, 채권자의 승낙이 있거나 운반이 곤란한 때에는 봉인(封印), 그 밖의 방법으로 압류물임을 명확히 하여 채무자에게 보관시킬 수 있다고 규정하고 있는데요. 여기서 '점유'라 함은 물건에 대한 순수한 사실상의 직접지배상태인 '소지(所持)'를 의미합니다. 그리고 민사집행법 제16조 제3항에 의하면 집행관이 집행을 위임받기를 거부하거나 집행행위를 지체하는 경우 또는 집행관이 계산한 수수료에 대하여 다툼이 있는 경우에는 법원에 이의를 신청할 수 있다고 말하고 있습니다. 오늘은 집행관이 유체동산의 집행을 거절할 경우 이의제기하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 동산집행에 있어 집행관..

부동산경매변호사 주택가액 의미 부동산경매변호사와 다음의 사례를 통해 주택가액 의미를 알아보도록 하겠습니다. 임차주택이 부동산경매절차에서 매각되어 소액임차인으로서 권리신고 겸 배당요구신청을 하였습니다. 그런데 소액임차인이 다수이므로 주택가액의 2분의 1의 범위 안에서만 소액임차인으로서 최우선변제를 받게 된다면 이 경우 주택가액이란 매각대금을 의미하는지, 아니면 경매비용 등을 공제한 실제로 배당될 금액을 의미하는지 알아보도록 하겠습니다. 우선 주택임대차보호법을 부동산경매변호사가 살펴보면 소액보증금으로 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액의 2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다고 규정하고 있는데요. 주택임대차보호법시행령에 의하면 임차인의 보증금 일정액이 주택의 가액의 2..

민사집행법 최저입찰가격 기준 민사집행법에 의하면 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때에는 매각허가에 대한 이의사유에 해당된다고 규정하고 있는데요. 그리고 같은 법 제123조 제2항 본문에 의하면 제121조에 규정한 사유가 있는 때에는 직권으로 매각을 허가하지 아니하고 있습니다. 오늘은 중대하자를 이유로 매각불허된 경우 최저입찰가격을 정하는 기준에 대해 사례를 통해 알아보도록 하겠습니다. 사례를 살펴보면 A는 B의 부동산에 대하여 강제경매를 신청하여 제3회의 매각기일에서 입찰을 실시한 결과 매각되었으나, 위 부동산 중 토지와 건물부분의 최선순위근저당권설정일자가 서로 다름에도 물건명세서에 이를 구분하지 않은 중대한 흠이 있어 매각불허결정이 났습니다. 이 경우..