허위유치권 신고, 중대한 범죄행위일 수도… (법무법인바른 윤경변호사)

                                           

허위유치권 신고, 중대한 범죄행위일 수도...(법무법인바른 윤경변호사)

아시아뉴스통신 기사입력 2012년07월10일 15시59분 기사원문보기

 

 

 

(아시아뉴스통신=곽누아 기자) 윤경 변호사.(사진제공=법무법인 바른)     최근 허위유치권 신고로 인해 부동산경매절차에서 많은 문제점과 폐해가 발생하고 있다.   얼마 전 서울고법 민사11부는 김모 씨 등 4명은 경매절차에서 허위유치권 신고 때문에 낙찰자 지위를 포기했다며 정모 씨를 상대로 낸 손해배상 청구 소송에서 4억9천만원을 배상하라고 판결했다. 김씨 등은 지난 2006년 1월 부천에 있는 상가에 대해 경매법원의 매각허가결정을 받았으나 정씨가 인테리어 공사 잔금 채권 3억7천여만원이 있다고 허위유치권 신고해 늘어난 인수비용을 부담할 수 없어 낙찰자 지위를 포기했다.   김씨 등은 낙찰자 지위를 포기하며 입은 손해를 배상하라며 소송을 냈고 1심 재판부는 정씨의 허위유치권 신고와 인과관계가 있는 손해액 2억4천만원을 배상하라며 원고 일부 승소로 판결했다. 정씨는 허위유치권을 신고해 경매의 공정을 해친 혐의(경매방해)로 기소돼 징역 6월의 실형을 선고받았다.     ◆제도상 허점 악용한 허위유치권 신고사례 꾸준히 증가   허위유치권 신고는 중대한 범죄행위로 재산상의 피해는 물론 부동산경매절차의 안정과 신속을 해하게 되고 이로인한 경매절차의 불신은 물론 집행법원에 대한 국민의 신뢰를 떨어뜨리는 중대한 현안으로 대두하고 있다. 윤경 법무법인 바른 변호사는 "유치권의 공시방법인 점유에 대해 외부에서 객관적으로 판단하기가 쉽지 않고 등기와 달리 점유를 통해 공시하는 유치권은 타 담보물권과 순위를 확정할 수 없어 법률관계가 불안정하다"며 "일반인으로서도 등기와 달리 등록세, 수수료 등 큰 비용부담 없이 유치권 존재에 대한 외관작출을 쉽게 할 수 있다는 점 등의 제도상 허점을 악용한 허위유치권 신고사례가 꾸준히 증가하고 있다"고 그 폐해를 지적한다.     ◆유치권 악용, 경매절차 불안정과 채권자 · 낙찰자 등 피해 입혀   '유치권'이란 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권을 가지면 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 목적물을 유치할 수 있는 권리를 말한다.   윤변호사는 "유치권자는 경매절차의 낙찰자로부터 채권을 변제받을 때까지 경매목적물의 인도를 거절할 권리가 인정되기 때문에 경매부동산의 매각가격을 줄이고 낙찰자의 지위를 불안정하게 만든다"고 설명했다. 경매절차에서는 '배당요구의 종기'를 첫 매각기일 이전에 정하도록 규정함으로써 매수참가를 희망하는 사람이 매수신고 전에 권리의 인수 여부를 판단할 수 있다. 또 법원으로서도 매각기일 전에 무잉여 여부를 판단할 수 있도록 하고 있으나 유치권은 위 규정의 제한을 받지 않기 때문에 허위유치권자는 부동산경매절차 진행 중에 추이를 지켜보며 자신들이 유리한 상황에서 그때그때 유치권을 신고하게 된다. 그 결과 경매절차가 불안정해지고 채권자나 낙찰자 등 이해관계인에게 피해를 일으키고 있다.     ◆허위유치권 증가 원인, 제도상의 문제점과 부동산경매 절차상의 문제점   허위유치권 신고의 문제를 경매진행단계별로 살펴보면 매각 전 단계에서는 매수희망자의 입찰 포기의 문제, 매각진행단계에서는 경매절차의 지연과 매각가격 저감현상의 문제, 매각 이후 인도단계에서는 명도지연에 따른 매수인의 비용증대, 배당단계에서는 선순위채권자의 피해가 문제 되고 있다. 부동산경매절차에서 허위유치권이 증가하게 된 원인으로는 유치권 관련 제도상의 문제점과 부동산경매 절차상의 문제점, 집행법원의 소극적인 대응과 부동산경매 전반에 만연된 도덕적 해이를 들 수 있다.   이러한 부동산경매절차에서 허위유치권의 문제점을 해결하기 위해서는 법 제도의 개정이 시급한 문제지만 가장 먼저 집행법원의 적극적인 역할이 요구된다. 집행법원의 특성상 그 범위와 한계에 대한 논란은 있을 수 있지만허위유치권에 대한 문제점을 인식하고 현실적인 대안을 제시해 이를 실천함으로써 부동산 경매절차의 안정에 이바지하는 것이 필요하다.   한편 윤변호사는 "최근 경매가 재산증식 수단으로 인기를 끌면서 허위유치권신고 유형도 다양해지고 있다"며 "채무자가 친인척 등 이해관계인과 서로 짜고 공사대금이나 임금을 부풀리는 것은 물론 경매에 넘겨질 것을 대비해 사전에 경매물건과 관련 채권·채무 관계를 만드는 경우까지 생겨나고 있다"고 설명하면서 그 해결책으로 "허위유치권에 대한 근본적인 문제점을 인식하고 그 개선방안에 대해 발전적이며 실천적인 대안을 모색해 법원의 위상을 세우고 부동산경매절차의 안정과 활성화를 앞당겨야 한다"고 덧붙였다.

 

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