【(민사변호사) <임대차소송> 임대인의 항변 중 묵시적 갱신의 항변】<묵시적 갱신의 항변> 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간 및 보증금반환채권의 양도가 이루어진 경우에도 묵시적 갱신이 인정되는지 여부【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간 및 보증금반환채권의 양도가 이루어진 경우에도 묵시적 갱신이 인정되는지 여부>
● 묵시적 갱신의 항변
1. 민법상 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간
가. 기간의 정함이 없는 임대차
민법 제639조는 묵시적 갱신의 효과에 대하여, 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보되, 당사자는 민법 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있도록 규정하고 있는데, 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간을 전 임대차와 동일하다고 볼 것인지, 아니면 민법 제635조가 규정하는 기간의 정함이 없는 임대차가 된다고 볼 것인지가 문제이다.
통설ㆍ판례는 후자의 견해를 취하고 있다(대법원은 1966. 10. 25. 선고 66다1467 판결에서 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 그 갱신된 계약은 기간의 약정이 없는 임대차계약이 된다고 하였고, 대법원 1992. 1. 17. 선고 91다25017판결도 같은 견해를 취하였다. 그러나, 대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253, 4260 판결은 갱신된 임대차의 존속기간을 종전 임대차의 존속기간과 동일한 것으로 보는 듯한 태도를 취하고 있다. 다만, 이 판례는 보증금반환채권이 양도되어 그 양수인이 임대인을 상대로 보증금(양수금)의 지급을 구한 사안에 관한 것으로서, 이러한 경우에 한하여서만 갱신된 임대차의 존속기간이 종전 임대차의 존속기간과 동일하게 된다는 것인지 아니면 일반적으로 그렇다는 것인지 명백하지 않다).
나. 보증금반환채권의 양도통지와 묵시적 갱신
보증금반환채권이 양도되어 그 양수인이 임대인을 상대로 보증금(양수금)의 지급을 구하고자 하는데 양도통지 당시 임대차가 묵시적으로 갱신된 경우이다.
이 경우 임차인이나 임대인이 해지통고를 하지 않으면 양수인이 어떤 방법으로 임대차의 종료를 주장할 수 있는가 하는 문제가 생기는데, 대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253, 4260 판결은 갱신된 임대차의 존속기간을 종전 임대차의 존속기간과 동일한 것으로 보아 그 기간이 다시 지나면 양수인에 대한 관계에서는 갱신된 임대차가 종료되고 그 무렵이나 그 후에 이루어진 임차인과 임대인 사이의 명시적 또는 묵시적 합의에 의한 갱신의 효과는 양수인에 미치지 않는다고 판단함으로써 이 문제를 해결하였다(본래 이 사건 1심과 원심에서는 보증금반환채권의 양수인이 임차인(양도인)이나 임대인을 대위하여 묵시적으로 갱신된 임대차의 해지통고를 할 수 있는지 여부가 다투어졌는데, 위 판례는 위와 같이 대위에 의한 해지통고 문제를 우회한 채 위에서 본 바와 같은 이유로 임대차관계가 종료되었다고 판단하였다).
학설은 위 판결에 대한 근거로 ‘양도, 전부받은 자의 정당한 신뢰를 보호하여야 한다거나 혹은 임차인은 보증금반환채권의 조건성취를 방해하지 아니할 신의칙상 의무가 있다’는 것을 들고 있다.
2. 주택임대차보호법상 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간과 해지
가. 기간의 정함이 없는 임대차로 임대차기간은 2년
임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
임차인이 임대차기간 만료 전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다(주택임대차보호법 제6조 제1항).
이 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 보되(주택임대차보호법 제6조 제2항) 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있고 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다(주택임대차보호법 제6조의2).
다만 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 위 묵시의 갱신이 적용되지 않는다(주택임대차보호법 제6조 제3항).
민법 제639조에 의하여 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간은 기간의 약정이 없는 임대차로 된다는 것이 통설․판례임에 대하여, 주택임대차보호법 제6조에 의하여 묵시적으로 갱신된 주택임대차는 기간의 정함이 없는 것으로 보므로 그 기간은 주택임대차보호법 제4조 제1항에 의하여 다시 2년이 된다는 것이 위와 같이 개정되기 전 주택임대차보호법 하의 판례 입장이었다(대법원 1992. 1. 17. 선고 91다25017 판결).
그러나 임차인은 주택임대차보호법 제6조의2에 의한 해지통고가 가능하다고 함은 위에서 본 바와 같다.
나. 임대인의 묵시의 갱신주장의 가부
임차인이 기간만료 후 보증금의 반환을 구함에 대하여, 임대인이 묵시의 갱신을 주장할 수 있는가?
임차인이 임대차관계의 존속을 원하지 아니하고 보증금반환을 청구하는 경우에는 임차인 보호라는 입법목적에 비추어 임대인은 주택임대차보호법 제6조의 묵시의 갱신을 주장할 수 없다는 견해가 다수설이지만, 1999년 개정 주택임대차보호법은 임차인에게 적극적으로 묵시의 갱신을 막을 수단을 마련해 주고 갱신된 임대차에 대한 임차인의 해지통고까지 인정하고 있으므로, 개정법 하에서 임대인은 주택임대차보호법 제6조의 묵시의 갱신을 주장할 수 있다고 해석하는 유력한 견해가 있다.
다. 묵시의 갱신과 민법 제635조에 의한 해지통고
묵시적으로 갱신된 임대차에서 임차인 또는 임대인은 민법 제635조에 의한 해지통고를 할 수 있는가?
주택임대차보호법 제6조의2는 임차인이 해지통고를 할 수 있되 3월 후에 효력이 발생하도록 규정함으로써, 이 문제를 입법적으로 해결하였다.
임대인은 반대해석상 해지통고를 할 수 없다고 보인다.
라. 소결론
결국, 법의 취지는, 임차인만이 묵시의 갱신을 주장할 수 있고, 갱신된 임대차의 존속기간은 주택임대차보호법 제4조가 적용되어 그 기간은 2년으로 되며, 임차인은 주택임대차보호법 제6조의2에 의하여 해지통고(3월 후 효력발생)를 할 수 있는 것으로 해석된다.
다만 이러한 해석에 따르면, 임대인의 지위가 불안한 처지에 놓이게 되고, 주택임대차보호법 제6조 제2항이 아무런 의미가 없는 규정이 되는 문제점이 남는다는 견해가 있으나, 임차인의 입장에서 볼 때, 임대차가 묵시적으로 갱신된 경우 주택임대차보호법 제6조 제2항에 의하여 같은 법 제4조가 적용되어 비로소 그 기간이 2년으로 되는 것이어서 같은 법 제6조 제2항이 아무런 의미가 없다는 주장은 타당하지 않고, 임차인이 임대인의 묵시의 갱신의 항변을 같은 법 제6조의2에 의하여 배척할 수 있도록 하는 것은 주택임대차보호법의 규정의 특성상 부득이한 것으로 볼 수 있다.
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