【(민사변호사) <임대차소송> 임대인의 항변 중 묵시적 갱신의 항변】<묵시적 갱신의 항변> 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간 및 보증금반환채권의 양도가 이루어진 경우에도 묵시적 갱신이 인정되는지 여부【윤경 변호사 더리드(The Lead)】

【(민사변호사) <임대차소송> 임대인의 항변 중 묵시적 갱신의 항변】<묵시적 갱신의 항변> 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간 및 보증금반환채권의 양도가 이루어진 경우에도 묵시적 갱신이 인정되는지 여부【윤경 변호사 더리드(The Lead)】

 

<묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간 및 보증금반환채권의 양도가 이루어진 경우에도 묵시적 갱신이 인정되는지 여부>

 

● 묵시적 갱신의 항변

 

1. 민법상 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간

 

가. 기간의 정함이 없는 임대차

 

민법 제639조는 묵시적 갱신의 효과에 대하여, 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보되, 당사자는 민법 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있도록 규정하고 있는데, 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간을 전 임대차와 동일하다고 볼 것인지, 아니면 민법 제635조가 규정하는 기간의 정함이 없는 임대차가 된다고 볼 것인지가 문제이다.

통설ㆍ판례는 후자의 견해를 취하고 있다(대법원은 1966. 10. 25. 선고 66다1467 판결에서 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 그 갱신된 계약은 기간의 약정이 없는 임대차계약이 된다고 하였고, 대법원 1992. 1. 17. 선고 91다25017판결도 같은 견해를 취하였다. 그러나, 대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253, 4260 판결은 갱신된 임대차의 존속기간을 종전 임대차의 존속기간과 동일한 것으로 보는 듯한 태도를 취하고 있다. 다만, 이 판례는 보증금반환채권이 양도되어 그 양수인이 임대인을 상대로 보증금(양수금)의 지급을 구한 사안에 관한 것으로서, 이러한 경우에 한하여서만 갱신된 임대차의 존속기간이 종전 임대차의 존속기간과 동일하게 된다는 것인지 아니면 일반적으로 그렇다는 것인지 명백하지 않다).

 

나. 보증금반환채권의 양도통지와 묵시적 갱신

 

보증금반환채권이 양도되어 그 양수인이 임대인을 상대로 보증금(양수금)의 지급을 구하고자 하는데 양도통지 당시 임대차가 묵시적으로 갱신된 경우이다.

 

이 경우 임차인이나 임대인이 해지통고를 하지 않으면 양수인이 어떤 방법으로 임대차의 종료를 주장할 수 있는가 하는 문제가 생기는데, 대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253, 4260 판결은 갱신된 임대차의 존속기간을 종전 임대차의 존속기간과 동일한 것으로 보아 그 기간이 다시 지나면 양수인에 대한 관계에서는 갱신된 임대차가 종료되고 그 무렵이나 그 후에 이루어진 임차인과 임대인 사이의 명시적 또는 묵시적 합의에 의한 갱신의 효과는 양수인에 미치지 않는다고 판단함으로써 이 문제를 해결하였다(본래 이 사건 1심과 원심에서는 보증금반환채권의 양수인이 임차인(양도인)이나 임대인을 대위하여 묵시적으로 갱신된 임대차의 해지통고를 할 수 있는지 여부가 다투어졌는데, 위 판례는 위와 같이 대위에 의한 해지통고 문제를 우회한 채 위에서 본 바와 같은 이유로 임대차관계가 종료되었다고 판단하였다).

학설은 위 판결에 대한 근거로 ‘양도, 전부받은 자의 정당한 신뢰를 보호하여야 한다거나 혹은 임차인은 보증금반환채권의 조건성취를 방해하지 아니할 신의칙상 의무가 있다’는 것을 들고 있다.

 

2. 주택임대차보호법상 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간과 해지

 

가. 기간의 정함이 없는 임대차로 임대차기간은 2년

 

임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

임차인이 임대차기간 만료 전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다(주택임대차보호법 제6조 제1항).

이 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 보되(주택임대차보호법 제6조 제2항) 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있고 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다(주택임대차보호법 제6조의2).

다만 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 위 묵시의 갱신이 적용되지 않는다(주택임대차보호법 제6조 제3항).

 

민법 제639조에 의하여 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간은 기간의 약정이 없는 임대차로 된다는 것이 통설․판례임에 대하여, 주택임대차보호법 제6조에 의하여 묵시적으로 갱신된 주택임대차는 기간의 정함이 없는 것으로 보므로 그 기간은 주택임대차보호법 제4조 제1항에 의하여 다시 2년이 된다는 것이 위와 같이 개정되기 전 주택임대차보호법 하의 판례 입장이었다(대법원 1992. 1. 17. 선고 91다25017 판결).

그러나 임차인은 주택임대차보호법 제6조의2에 의한 해지통고가 가능하다고 함은 위에서 본 바와 같다.

 

나. 임대인의 묵시의 갱신주장의 가부

 

임차인이 기간만료 후 보증금의 반환을 구함에 대하여, 임대인이 묵시의 갱신을 주장할 수 있는가?

임차인이 임대차관계의 존속을 원하지 아니하고 보증금반환을 청구하는 경우에는 임차인 보호라는 입법목적에 비추어 임대인은 주택임대차보호법 제6조의 묵시의 갱신을 주장할 수 없다는 견해가 다수설이지만, 1999년 개정 주택임대차보호법은 임차인에게 적극적으로 묵시의 갱신을 막을 수단을 마련해 주고 갱신된 임대차에 대한 임차인의 해지통고까지 인정하고 있으므로, 개정법 하에서 임대인은 주택임대차보호법 제6조의 묵시의 갱신을 주장할 수 있다고 해석하는 유력한 견해가 있다.

 

다. 묵시의 갱신과 민법 제635조에 의한 해지통고

 

묵시적으로 갱신된 임대차에서 임차인 또는 임대인은 민법 제635조에 의한 해지통고를 할 수 있는가?

주택임대차보호법 제6조의2는 임차인이 해지통고를 할 수 있되 3월 후에 효력이 발생하도록 규정함으로써, 이 문제를 입법적으로 해결하였다.

임대인은 반대해석상 해지통고를 할 수 없다고 보인다.

 

라. 소결론

 

결국, 법의 취지는, 임차인만이 묵시의 갱신을 주장할 수 있고, 갱신된 임대차의 존속기간은 주택임대차보호법 제4조가 적용되어 그 기간은 2년으로 되며, 임차인은 주택임대차보호법 제6조의2에 의하여 해지통고(3월 후 효력발생)를 할 수 있는 것으로 해석된다.

다만 이러한 해석에 따르면, 임대인의 지위가 불안한 처지에 놓이게 되고, 주택임대차보호법 제6조 제2항이 아무런 의미가 없는 규정이 되는 문제점이 남는다는 견해가 있으나, 임차인의 입장에서 볼 때, 임대차가 묵시적으로 갱신된 경우 주택임대차보호법 제6조 제2항에 의하여 같은 법 제4조가 적용되어 비로소 그 기간이 2년으로 되는 것이어서 같은 법 제6조 제2항이 아무런 의미가 없다는 주장은 타당하지 않고, 임차인이 임대인의 묵시의 갱신의 항변을 같은 법 제6조의2에 의하여 배척할 수 있도록 하는 것은 주택임대차보호법의 규정의 특성상 부득이한 것으로 볼 수 있다.

 

 

【주택임대차보호법상 임대차기간】《묵시의 갱신, 계약갱신요구권 신설, 상가건물임대차에서의 계약갱신 청구권, 법정임대차, 임대차목적물에 대한 경매절차가 개시된 경우 임대차계약 해지 가능 여부, 배당받을 임대차보증금에서 차임의 당연공제 여부, 임대차보증금반환채무와 차임채권의 분리》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《주택임대차보호법상 임대차기간》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.2233-2426 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.2016-2158 참조]

 

Ⅰ. 주택임대차보호법상 임대차기간

 

1. 임대차기간

 

가. 원칙

 

⑴ ㈎ 주택임대차나 상가건물임대차도 기간의 만료로 종료된다. 주택임대차보호법상 임대차기간에 관한 규정은 아래와 같다.

 

● 주택임대차보호법 제4조 (임대차기간 등)

① 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.

 

㈏ 위 규정에 따르면 주택임대차에 있어서 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 경우에는 그 기간을 2년으로 보고, 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 따라서 임차기간을 1년으로 정한 경우 임차인은 약정기간의 만료를 주장하여 임차보증금의 반환을 구할 수 있다(대법원 1995. 5. 26. 선고 95다13258 판결, 2001. 9. 25. 선고 2000다24078 판결, 주택임대차보호법 제4조 제1항 단서). 기간을 2년 이상으로 정한 경우, 원칙적으로 기간이 만료되거나, 합의해지 또는 법정해지가 되지 않는 한 임대차는 종료되지 않는다.

 

㈐ 상가건물임대차에 있어서 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 경우에는 그 기간을 1년으로 보고, 다만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(상가건물임대차보호법 제9조 제1항). 다만 재개발, 재건축조합 설립인가일 이후에 체결된 주택 및 상가임대차에 관하여는 2년 또는 1년의 임대차기간이 보장되지 아니한다(도시 및 주거환경정비법 제44조 제5항).

 

⑵ 임차기간을 정하지 않은 후 아무 때나 계약 해지 후 1개월 후 보증금 반환청구 가능

 

임차기간을 정하지 아니한 주택임차인이 스스로 기간의 정함이 없는 주택임대차임을 이유로 임대차계약을 해지한 후 보증금반환을 청구하는 것이 허용되는가에 대하여, 주택임대차보호법에는 이에 대한 아무런 규정이 없으나 주택임대차보호법 제4조 제1항은 임차인의 보호를 위한 규정이므로, 기간의 정함이 없는 경우에 임차인이 그 유효를 주장하는 경우 굳이 이를 거부할 이유가 없어, 민법 제635조 제1항, 제2항 제1호에 의하여 주택임차인이 임대인에게 임대차계약의 해지의사를 통보한 후 1개월이 경과하면 임대차계약은 해지되어 종료된다.

 

⑶ 임차기간을 법이 보장하는 2년 미만인 1년 6개월로 정한 경우 법정기간 보다 짧은 약정 임차기간 지난 후 임대차종료 주장하여 보증금 반환청구 가능하나, 그후 묵시 갱신 주장하면서 2년의 추가 임대차 기간 주장 불가능

 

㈎ 임차기간을 2년 미만(예를 들어 1년 6개월)로 정한 경우 임차인은 약정된 2년 미간인 1년 6개월의 임차기간이 경과한 후 법정기간 보다 짧은 약정 임차기간 경과 후 임대차의 종료를 주장하여 임차보증금의 반환을 구할 수 있음은 신설된 법 제4조 제1항 단서의 규정에 의하여 분명하다. 법률이 개정되기 전에도 대법원 1995. 5. 26. 선고 95다13258 판결은 “기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 규정하고 있는 주택임대차보호법 제4조 제1항은 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당하므로 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구하는 경우에는 그 약정이 임차인에게 불리하다고 할 수 없으므로, 2년 미만의 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 임차보증금에 관하여 우선변제를 청구할 수 있다 할 것이다.”라고 판시하여 2년 미만의 임차기간을 정한 경우 2년이 도과되지 않더라도 약정된 1년 6개월 기간 뒤에 임대차 종료를 주장하면서 임차보증금 반환을 구할 수 있다고 판시하였다.

 

㈏ ① 2년 미만인 1년 6개월의 임차기간을 정하여 계약한 당사자가 1년 6개월의 임차기간이 경과한 후 임차인은 그 때부터 다시 묵시의 갱신을 주장하여 2년의 임차기간을 주장할 수 있는지에 대하여 대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결은 “주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위하여 최소한 2년간의 임대차기간을 보장하여 주려는 규정이라고 할 것이므로 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당하다. 따라서 임차인이 같은 법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터 잡은 임차보증금반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정된다 할 것이고, 임차인이 2년 미만의 약정 임대차 기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조 제1항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다 할 것이다.”라고 판시하여 법이 보장하고 있는 기간 보다 짧은 임차기간을 주장하는 임차인은 어디까지나 계약기간 보장을 통한 거주 확보 보다 보증금 반환이 주된 목적이라는 의사를 표시하였다고 봄이 상당한 이상 그런 의사와는 달리 1년 6개월이 지난 뒤에는 무조건 2년이라고 법정되어 있는 묵시의 갱신을 통한 임대차 기간을 주장할 수 없다는 취지로 판시한 바 있다. 이러한 법리는 법 개정 이후에도 그대로 적용된다.

 

② 즉 임차인으로서는 가만히 있어도 법이 최소한 2년의 임대차 기간을 보장해 주고 있고 그 이후 묵시의 갱신도 인정해주고 있을 뿐만 아니라, 임차인에게 주택임대차보호법 제6조의3에서 계약갱신요구권을 부여 하여 최소한 4년의 임대차 기간을 무조건적으로 보장해 주고 있음에도, 임차인 스스로 그 보다 짧은 기간인 1년 6개월이나 1년의 임대차 기간을 주장하는 것은 계속적인 거주가 아니라 보증금 반환을 받은 후 다른 곳으로 이주하려는 의사를 명시적으로 밝힌 것이기 때문에 임차인 스스로 법이 보장하는 최소한의 임차기간인 4년 보다 훨씬 짧은 1년 6개월이나 1년의 임대차 기간이 유효하다고 주장한 이상은 그 이후에는 이와 달리 묵시의 갱신 등을 통한 4년간의 법정 임대차 기간을 주장할 수는 없다고 보아야 할 것이다.

 

2. 주택임대차보호법상 묵시의 갱신

 

가. 묵시의 갱신

 

⑴ 묵시적으로 갱신된 기간은 2년으로 법정

 

㈎ 민법 제639조에 의하여 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간은 기간의 약정이 없는 임대차로 된다.

 

㈏ 주택임대차의 경우 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간 만료 전 2개월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다(주택임대차보호법 제6조 제1항. 종래에는 1개월 전까지 통지하면 되었는데 2020. 6. 9. 개정 시에 2개월 전까지 통지하도록 규정이 개정되었다.

 

㈐ 이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 이러한 묵시의 갱신된 경우의 임대차 기간은 무조건 2년으로 법정되어 있다.

 

㈑ 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차되는 것이 묵시의 갱신이므로 3년으로 계약한 경우에 묵시의 갱신이 되면 3년이 임대차 기간이라고 착각하는 경우가 많은데 3년으로 계약한 경우라도 묵시의 갱신이 된 경우의 임대차 기간은 2년이다.

 

㈒ 나아가 2년 미만의 기간으로 임대차 계약을 체결한 경우에는 2년 미만의 기간이 지나면 바로 임대차 보증금을 지급받겠다는 의사로 그러한 계약을 체결한 것이어서 그 보다 장기간 임대차 기간이 존속되는 묵시의 갱신을 하지 않겠다는 의사로 보아 묵시의 갱신을 주장할 수 없다고 보는 것이 앞서 본 바와 같은 판례의 태도이므로(대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결), 1년 6개월의 임대차 기간을 정한 경우에는 묵시의 갱신 없이 1년 6개월이 지나면 그대로 임대차계약이 종료된다.

 

⑵ 임차인은 언제든지 해지통지 (= 통지 받은 날로부터 3월 경과 시 해지)

 

㈎ 규정

 

● 주택임대차보호법 제6조의2 (묵시적 갱신의 경우의 계약의 해지)

① 제6조 제1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있다.

② 제1항의 규정에 의한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.

 

㈏ 묵시의 갱신을 통하여 임대차 계약기간이 다시 2년 연장되었다 하더라도 그후 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 월이 경과하면 그 효력이 발생한다. 다만, 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 위 묵시의 갱신이 적용되지 않는다(주택임대차보호법 제6조 제3항).

 

⑶ 묵시의 갱신 후 임대인의 해지 가능 여부 (= 불가능)

 

임차인이 묵시의 갱신 후 임의로 해지 할 수 있는 것과 달리, 임대인의 경우에는 주택임대차보호법 제4조 제1항에 의하여 그 기간이 2년으로 간주되고, 주택임대차보호법 제6조의 반대해석상 임대차계약을 해지할 수 없다고 봄이 상당하다.

 

⑷ 임대인의 묵시의 갱신 주장 가능 여부 (= 가능)

 

㈎ ① 임차인이 임대차 기간만료 후 보증금의 반환을 구함에 대하여 임대인이 묵시의 갱신을 주장할 수 있는가도 문제되는데, 현행법은 임차인이 임대차기간 만료 전 2개월까지 통지하면 임대차 계약이 묵시의 갱신이 되지 않을 수 있는 등 임차인에게 적극적으로 묵시의 갱신을 막을 수단을 마련해 주고 갱신된 임대차에 대한 임차인의 해지통고까지 인정하고 있으므로, 임대인도 법 제6조의 묵시의 갱신을 주장할 수 있다고 해석된다.

 

② 다만 임차인이 임대인을 상대로 임대차보증금반환청구의 소를 제기한 것은 주택임대차보호법 제6조의2 제1항 소정의 해지통보에 해당하고 이 경우 주택임대차보호법 제6조의2 제2항에 따라 임대인이 소장부본을 송달받은 날로부터 3개월이 경과하면 해지통고의 효력이 발생하기 때문에, 임대인이 묵시의 갱신을 주장하여 묵시의 갱신이 되더라도 소장부본 송달 후 3개월 후에는 임대차계약 해지의 효력이 발생한다.

 

㈏ 결국 임대인도 묵시의 갱신을 주장할 수 있고, 갱신된 임대차의 존속기간은 주택임대차보호법 제4조가 적용되어 그 기간은 2년으로 된다. 이 때 임대인에게는 민법 제635조에 의한 해지는 물론 주택임대차보호법에 의한 해지도 인정되지 아니하나, 임차인은 주택임대차보호법 제6조의2에 의하여 해지통고(3월 후 효력발생)를 할 수 있다.

 

⑸ 임차인이 차임 연체 등 의무 위반 시 묵시적 갱신이 인정되지 않음

 

주택임대차보호법 제6조 제2항에 의하면 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 같은 조 제1항의 묵시의 갱신을 인정하지 않고 있다.

 

3. 주택임대차보호법상 계약갱신요구권 신설

 

⑴ 2020. 7. 31. 개정된 주택임대차보호법은 상가건물임대차보호법에만 존재하던 계약갱신 요구권 제도를 도입하여 임차인에게 1차례에 한해 계약갱신 요구권을 부여하여, 실질적으로 존속이 보장되는 임대차기간을 4년까지 연장하는 한편, 상가건물임대차보호법상 계약갱신요구권의 예외 사유에 준하는 규정을 둬서 예외 사유에 해당하는 경우에 한하여 계약갱신을 거절 할 수 있도록 하였다.

 

⑵ 나아가 임대인의 사정으로 계약갱신을 거절할 수 있는 사유 중 임대인의 실거주를 위하여 계약갱신을 거절하는 경우에는 임차인을 보호하기 위한 추가적인 규정을 둬서, 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하도록 하였다.

 

○ 법 제6조의3 (계약갱신 요구 등)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

⑤ 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항 제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

 

⑶ 주택임대차의 계약갱신 청구권에 대하여는 먼저 제도가 시행되고 있는 상가건물임대차에서의 계약갱신 청구권에서의 논의가 대체적으로 그대로 적용되므로 아래에서는 상가건물임대차에서의 계약갱신 청구권을 살펴본다.

 

4. 상가건물임대차에서의 계약갱신청구권

 

⑴ ㈎ 상가건물임대차에서 임차인은 임대인에 대하여 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 단서 각호의 사유가 없는 한 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있다. 임차인의 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제2항). 따라서 상가건물임대차의 경우 특별한 사정이 없는 한 임대차의 존속기간은 최초 계약체결일로부터 10년간 계속될 수 있다.

 

㈏ 위 ‘최초의 임대차 기간’이라 함은 위 법 시행 이후에 체결된 임대차계약에 있어서나 위 법 시행 이전에 체결되었다가 위 법 시행 이후에 갱신된 임대차계약에 있어서 모두 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미하고(대법원 2006. 3. 23. 선고 2005다74320 판결), 이는 전체 임대차 기간 중 실제 임차인(사업자)과 사업자등록 명의자가 일치하지 않는 기간이 일부 있었더라도 전체 임대차 기간의 실제 임차인이 동일하다면 달리 특별한 사정이 없는 이상 마찬가지라고 보아야 한다(대법원 2006. 7. 13. 선고 2006다22272 판결)

 

⑵ ㈎ 임차인이 임대인에 대하여 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 갱신요구를 하지 아니하고, 임대인도 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지의 기간 이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주되지만, 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 보게 되며, 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 생기지만(상가건물임대차보호법 제10조 제3항 본문, 제4항, 제5항), 반면 임대인은 상가건물임대차보호법 제9조 제1항에 의하여 그 기간이 1년으로 간주되므로 임대차계약을 해지할 수 없다.

 

㈏ 2020. 9. 29. 신설된 상가건물임대차보호법 제10조의9에 의하면 임차인이 이 법 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조 제1항 제1호, 제10조의4 제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다.

 

5. 법정임대차

 

가. 제도의 취지 및 의의

 

⑴ 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 의제된다(주택임대차보호법 제4조 제2항). 이는 주택 임차인의 보증금반환청구권 보호를 위한 것으로 법 제정 시에는 없었던 조항인데 1983. 12. 30. 법 개정으로 도입되었다.

 

⑵ 임대차가 종료하였는데 임대인이 보증금을 반환하지 않은 채 임차주택의 명도를 구하면 임차인은 동시이행의 항변권을 행사함으로써 보호받을 수 있다. 그러나 임대차 종료 후 임차주택을 양수한 제3자가 명도를 구할 경우에는 동시이행의 항변을 할 수 없게 되어 임차인은 보증금을 반환받지 못한 채 임차주택을 명도해야 하는 불리한 상황에 처하게 된다. 그런데 주택임대차보호법 제4조 제2항은 임대차 종료 후에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 의제하므로, 임차인은 위와 같은 경우에도 보호받는 결과가 된다. 이로써 임차인은 임차보증금반환청구권에 관하여 마치 유치권을 보유한 것과 같은 효과를 누리게 되는 것이다.

 

나. 효과 (= 거주하지 않은 경우에는 차임지급의무 없음)

 

⑴ ㈎ 임대차 종료의 사유를 불문하고 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 그 정산을 위하여 임대차관계가 존속하는 것으로 보므로, 일종의 법정임대차 관계가 성립한다.

 

㈏ 이 경우 임차인이 계속 그 주택에 거주하며 실질적인 사용·수익을 하는 한 임대인에 대하여 차임지급의무를 부담하나, 이는 임대차 종료 이후의 문제이므로 엄밀한 의미에서는 임대차계약에 정한 차임지급의무가 아닌 차임 상당의 부당이득 반환의무라고 할 것이다. 따라서 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차인이 다른 곳으로 이사하여 임차주택의 사용·수익을 더 이상 하지 않을 경우에는 차임 상당액을 지급할 의무가 없게 된다. 이 점에서 계약기간 중이면 거주 여부를 불문하고 차임을 지급하는 본래의 임대차관계와 구별된다.

 

㈐ 임차주택의 사용·수익에 따른 이득액이 종전의 약정 차임보다 크거나 작은 경우 임대인이나 임차인이 그 시가를 증명하여 부당이득액을 산정할 수 있는지가 문제된다. 이에 관해서는 찬반양론이 모두 가능할 것이나, 주택임대차보호법 제4조 제2항이 임대차관계 존속을 ‘의제’하는 한 종전의 차임 상당액만 청구할 수 있다고 봄이 타당할 것이다. 임대인으로서는 보증금반환의무를 이행제공하는 등으로 임차인을 이행지체에 빠지게 하여 계약을 해지한다면 그 후에는 당연히 시가를 기준으로 부당이득반환청구를 할 수 있을 것이다.

 

⑵ 하지만 임차인이 거주하지 않고 이사한 경우에는 차임지급의무를 부담하지 않는다. 이 점에서 계약기간 중이면 거주 여부를 불문하고 차임을 지급하는 본래의 임대차관계와 다르다.

 

⑶ 보증금 반환을 위해 임대차관계 존속을 의제하는 것이므로, 임대인이 보증금을 반환하면 임대차계약은 즉시 종료한다. 임대차관계가 존속하는 이상 그 기간 중에 지출한 비용상환청구권(민법 제626조)에 관하여는 유치권이 성립한다.

 

⑷ 한편, 최근의 판례는 소멸시효 제도의 존재 이유와 취지, 임대차기간 종료 후 보증금반환채권에 관계되는 당사자 사이의 이익형량, 본조 제2항의 입법취지 등을 종합하면, 주택임대차보호법에 따른 임대차에서 그 기간이 끝난 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하고 있는 경우 보증금반환채권에 대한 소멸시효는 진행하지 않는다고 보아야 한다고 판시하였다(대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결).

 

6. 임대차목적물에 대한 경매절차가 개시된 경우 임대차계약 해지 가능 여부

 

⑴ 주택임차인이 목적물에 대한 경매 진행 중에 임대인을 상대로 보증금반환 청구의 소송을 제기하였는데 아직 임대차기간이 남아 있는 경우 판례는 대항력 있는 임차인은 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 기하여 임대차를 해지할 수 있고 통지 즉시 해지된다고 판시하였는데(대법원 1996. 7. 12. 선고 94 37646 판결, 1998. 9. 18. 선고 97다28407 판결, 1998. 10. 27. 선고 98다1560 판결 등) 이는 대항력 없는 임차인의 경우에도 동일하다.

 

⑵ 따라서 임차주택(주택이 아닌 일반 부동산도 포함)에 관하여 경매가 개시된 때에 임차인은 이를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있고 해지는 도달 즉시 효력이 발생한다.

 

7. 배당받을 임대차보증금에서 차임의 당연공제 여부

 

가. 연체차임의 공제시기

 

⑴ 임대차보증금이 담보하는 채무가 임차보증금에서 공제되는 시기는 임대차 종료 후 목적물 반환시점이다.

 

⑵ 대법원 2015. 3. 26. 선고 2013다77225 판결은 “부동산 임대차에서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되므로, 보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권이 양도되었다고 하더라도, 임차인은 임대차계약이 종료되어 목적물을 반환할 때까지 연체한 차임 상당액을 보증금에서 공제할 것을 주장할 수 있다.”고 판시하여 보증금에서 임대차보증금이 담보하는 채무가 임차보증금에서 공제되는 시기는 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때이고, 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 연체한 차임 상당액을 보증금에서 당연히 공제된다는 취지의 판결을 하였다.

 

나. 임대차 종료 시 연체차임의 당연 공제

 

⑴ 임대차 존속 중의 충당

 

㈎ 임대인은 임대차 존속 중에는 공제의 의사표시를 함으로써 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 수 있다. 판례는 상계권 행사의 측면에서 임대차 존속 중의 공제가 가능하다고 본다(대법원 2017. 3. 15. 선고 2015다252501 판결). 즉 임대인으로서는 임대차보증금 없이도 부동산 임대차계약을 유지할 수 있으므로, 임대차계약이 존속 중이라도 보증금반환채무에 관한 기한의 이익을 포기하고 임차인의 보증금반환채권을 수동채권으로 하여 상계할 수 있고, 임대차 존속 중에 그와 같은 상계의 의사표시를 한 경우에는 보증금반환채무에 관한 기한의 이익을 포기한 것으로 볼 수 있다.

 

㈏ 그러나 임차인은 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절할 수 없고, 연체에 따른 채무불이행책임을 면할 수도 없다(대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결). 만약 이를 긍정하면, 임대인이 보증금을 보유·유지할 권리나 차임 연체 시 임대차를 해지할 권리 등을 제한하는 것이 되기 때문이다.

 

⑵ 임대차 종료 시 연체차임의 당연 공제

 

㈎ 경매절차에서 경매개시결정 기입등기 이후부터 매각대금이 납부되기 전까지의 차임 또는 차임 상당 부당이득금의 합계액이 소액임차인 등이 배당받을 임대차보증금에서 당연히 공제되는지 여부가 실무에서 흔히 문제될 수 있는데, 소액임차인 등이 미지급 차임채권 등에 저당권의 효력이 미치므로 임대차보증금에서 공제되어서는 안된다는 취지로 주장하는 경우가 많기 때문이다.

 

㈏ 하지만 대법원 2016. 7. 27. 선고 2015다230020 판결은 “보증금이 수수된 저당부동산에 관한 임대차계약이 저당부동산에 대한 경매로 종료되었는데, 저당권자가 차임채권 등에 대하여는 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 별개로 저당권을 실행하지 아니한 경우에 저당부동산에 대한 압류의 전후와 관계없이 임차인이 연체한 차임 등의 상당액이 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제됨은 물론, 저당권자가 차임채권 등에 대하여 위와 같은 방법으로 별개로 저당권을 실행한 경우에도 그 채권집행 절차에서 임차인이 실제로 그 차임 등을 지급하거나 공탁하지 아니하였다면 잔존하는 차임채권 등의 상당액은 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제된다.”고 판시하여, 저당부동산에 대한 압류가 있으면 그 압류 이후의 저당권설정자의 저당부동산에 관한 차임채권 등에도 저당권의 효력이 미치기는 하나 저당권자가 차임채권 등에 대하여 별개로 저당권을 실행하여 그 채권집행 절차에서 임차인이 실제로 그 차임 등을 지급하거나 공탁하지 아니한 이상, 잔존하는 차임채권 등의 상당액은 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제된다고 판단하였다.

 

㈐ 따라서 보증금이 2천만 원에 불과한 소액임차인이 6백만 원의 차임을 연체한 경우 소액임차인으로서는 2천만 원에 대하여 최우선변제권을 가지기는 하지만 연체차임 6백만 원이 당연히 공제되므로 1천 4백만 원만 배당받을 수 있다.

 

다. 임대차보증금반환채무와 차임채권의 분리

 

⑴ 문제점

 

앞서 본 바와 같이 임대차보증금이 임대인의 차임 등 채권을 담보하는 것은 임대차 종료 시에 임차인에게 보증금을 반환할 의무 이행의 주체가 차임 등 채권을 갖는 임대인 자신이라는 점에 기인한다. 그런데 일정한 경우에는 보증금반환채무와 차임 등 채권의 귀속이 분리되는 현상이 발생하는데, 그 경우 보증금의 담보적 기능의 역할과 범위에 어떤 변화가 일어나는지를 알아보기로 한다.

 

⑵ 보증금반환채무와 차임채권이 분리되는 경우

 

㈎ 차임채권의 양도·압류

 

차임채권을 갖는 임대인이 임대보증금 반환채무를 부담하지 않는 경우로는 임대인이 개별 차임채권을 양도하거나 개별 차임채권에 대한 압류·추심명령이 있는 경우 등이 있다. 변제기에 이른 차임 채권은 임대차계약상 추상적·기본적 차임채권과는 별개의 독립된 지분적 채권으로서 임대인의 지위와 분리하여 양도, 압류하는 것이 가능하기 때문이다.

 

㈏ 임대인 지위의 이전

 

① 다음으로, 임대인의 지위 자체가 이전되어 보증금 반환채무도 포괄적으로 이전되는 경우로서, 그 이전 시에 전임대인의 임차인에 대한 연체차임 등 채권이 남아 있는 경우를 생각할 수 있다.

 

② 임대인의 지위 이전은 일종의 계약양도 또는 계약인수이므로 임대차계약상 임대인으로서의 포괄적 권리의무 이전을 수반하지만, 이미 변제기가 도래한 차임채권은 해당기간에 목적물을 사용한 대가이고, 위와 같이 기본적인 차임채권과는 별개의 권리로서 독립적인 처분이 가능하므로 임대인 지위의 이전에도 불구하고 전임대인에게 귀속된다고 보는 것이 타당하기 때문이다.

 

③ 임대인 지위의 이전은 매매와 같은 법률행위 또는 경매와 같은 법률규정에 의하여 임대부동산의 소유권을 이전하는 경우로서 임차인이 갖춘 대항력에 의하여 또는 임차권등기에 의하여 임대인의 지위승계가 이루어지는 경우에 발생한다. 판례는 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸하는 것이라고 하여 보증금반환채무의 이전을 면책적 채무인수로 보고 있다(대법원 1996. 11. 22. 선고 96다38216 판결, 대법원 2009. 5. 28. 선고 2009 15794 판결).

 

⑶ 차임채권의 공제 여부

 

위와 같이 보증금반환채무와 차임채권이 분리되는 경우에, 임대차보증금 반환채무자가 아닌 사람이 연체차임 채권을 보유하고 있을 때 그 연체차임을 보증금에서 공제할 수 있는지가 문제된다.

 

㈎ 학설

 

① 먼저 공제를 긍정하는 입장은 양도되거나 (전임대인에게) 잔류된 차임 등 채권이 보증금에서 공제되고 그 결과 임대인이 그 공제된 금액을 제외한 잔액만 임차인에게 반환하면 되며, 그 범위에서 그 차임 등 채권이 소멸된다고 본다. 이 때 차임 등 채권의 귀속자는 임대인에 대하여 담보책임을 묻거나 또는 부당이득 반환청구(공제의 결과 임차인에게 현실적으로 보증금을 반환할 의무를 면한 데 따른)를 할 수 있다고 한다.

 

② 현재 양수인이나 전임대인의 연체차임 등 채권이 보증금에서 공제되어서는 안 된다고 보는 학설은 없는 것으로 보인다.

 

㈏ 관련 판례

 

① 연체차임 채권의 양수인이 임차인에게 그 차임을 청구한 사안에서 임차인의 공제주장을 받아들인 사례

 

부동산 임대차에서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되므로, 보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권이 양도되었다고 하더라도, 임차인은 임대차계약이 종료되어 목적물을 반환할 때까지 연체한 차임 상당액을 보증금에서 공제할 것을 주장할 수 있다(대법원 2015. 3. 26. 선고 2013다77225 판결).

 

② 차임채권이 압류된 사안에서, 임차인이 차임채권 압류를 사유로 임대인에게 차임을 지급할 의무가 없다고 다투었으나 임대인의 공제주장을 받아들여 명도청구를 인용한 사례

 

부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있었다 하더라도, 당해 임대차계약이 종료되어 목적물이 반환될 때에는 그 때까지 추심되지 아니한 채 잔존하는 차임채권 상당액도 임대보증금에서 당연히 공제된다(대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결).

 

③ 건물을 경락받은 매수인이 임차인을 상대로 연체차임을 청구한 사안에서 전 임대인에 대한 연체차임이 보증금에서 공제되어 더 이상 보증금이 남아 있지 않다는 이유로 임차인의 공제주장을 배척한 사례

 

임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하면, 양수인은 임차인에게 임대보증금반환의무를 부담하고 임차인은 양수인에게 차임지급의무를 부담한다. 그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다. 차임이나 관리비 등은 임차건물을 사용한 대가로서 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 소유자 등 처분권한 있는 자에게 귀속된다고 볼 수 있기 때문이다. 임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다. 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다. 일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문이다(대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결).

 

따라서 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에는, 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등은 그에 관하여 채권양도의 요건을 갖추지 않았다고 하더라도 임대차보증금에서 당연히 공제되고, 이는 임대차보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권이 양도되었다거나 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있었다고 하더라도 마찬가지이다(대법원 2017. 10. 12. 선고 2016다277880 판결).

 

㈐ 검토

 

① 부동산 임대차에 있어 지급되는 보증금은 임대차 종료 후 목적물 반환 시에 임차인의 채무불이행에 따른 손해액을 당연히 공제하고 잔액을 반환한다는 조건으로 금전소유권을 임대인에게 양도하는 것으로, 임대차 존속 중에는 임대인은 보증금으로 연체차임에 충당할 수도 있고. 충당하지 않고 연체차임의 지급을 임차인에게 청구할 수도 있으나, 임대차 종료 후에는 임차인이 목적물을 반환하는 시점에서 연체차임이 보증금에서 당연 공제되어 임대인은 그 잔액만 반환할 의무를 부담한다.

 

② 차임채권에 대하여 압류 및 추심명령이 있는 경우 압류의 목적인 차임채권은 보증금에 의한 당연 충당을 예정한 채권이므로 추심권자도 그러한 제한을 받아 임대차 종료 후 목적물 반환 시에 연체차임이 당연 공제된다고 할 것이다.

 

③ 또한 차임채권이 양도된 경우에도 보증금과 차임의 성질상 차임채무는 임대차 종료 후 목적물 반환 시까지 잔존하는 경우 보증금에서 당연 공제될 성질의 것이었고, 차임채권이 양도되더라도 그와 같은 성질은 유지가 되는 것이라고 보아야 할 것이므로 차임채권 양수인이 보증금에서 연체차임이 당연 공제되는 위험을 부담하는 것이 부당하다고 할 수 없고, 임차인은 연체차임이 공제된 나머지 보증금을 반환받더라도 불이익은 없고 연체차임이 임대인에게 있든 제3자에게 있든 보증금에서 공제되는 것이 보증금을 지급한 임차인의 의사에도 부합한다고 할 것이므로 임대차 종료 후 목적물 반환 시에 연체차임이 당연 공제된다고 보는 공제설이 타당하다.

 

④ 목적물의 양도로 임대인 지위가 양수인에게 승계되는 경우 양수인은 임대차 계약상의 모든 권리와 의무를 가지게 되고. 보증금반환채무도 면책적으로 이전받는다. 목적물 양도 이전의 연체차임채권은 임대인이 사전에 이를 보증금에서 공제하거나 양수인에게 별도로 채권양도를 하지 않은 이상 양수인에게 승계되지 않는데, 그러한 정산절차가 없는 경우 양수인에게 승계되는 보증금은 연체차임을 공제한 나머지 금액이 아니라 보증금 전액이고, 양수인은 임대차 종료 후 목적물 반환 시에 연체차임이 공제된 나머지 보증금을 반환하면 된다고 본다. 목적물이 양도됨으로써 임대인 지위가 승계되면 종래의 임대차가 그 내용 그대로 양수인과 임차인 사이에 존속하므로 양수인이 보증금반환채무를 승계하면서 연체차임이 보증금에서 당연 공제되는 것 또한 승계되어 이후 임대차 종료로 인한 목적물 반환 시에 연체차임이 당연 공제된다고 해석하는 것이 보증금의 성질 또는 임대인 지위 승계의 의미에 부합한다. 또한 이는 보증금을 반환하는 자가 임대인이든 양수인이든 보증금에서 연체차임이 공제되는 것에 반대할 이유가 없는 임차인의 일반적인 의사와 보증금계약에 내재한 당연 공제의 가능성도 포함한 임대차에 관련된 일체의 지위를 인수하고자 하였던 양수인의 일반의사에도 부합하며, 임대인은 목적물 양도와 함께 당연 공제 가능성이 함께 이전되는 것을 감수한 것으로 볼 수 있어 부당하게 불리하지 않고, 임대차 종료 후 목적물 반환시점에서의 당연 공제 제한을 인수한 차임채권의 추심권자 등의 이해관계도 적절히 고려된 것이다.