【판결<주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 ‘직원’ 및 ‘주거용 임차’의 의미>】《주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 ‘직원’에 주식회사의 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람이 포함되는지 여부(소극) 및 법인이 체결한 주택임대차가 주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 주거용 임대차에 해당하기 위한 요건 및 그 요건 해당 여부의 판단방법 / 주식회사의 대표이사 또는 사내이사는 주택임대차보호법 제3조 제3항에서 말하는 ‘직원’에서 제외되는지 여부(대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다226866 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 판결의 요지 : [주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 ‘직원’ 및 ‘주거용 임차’의 의미가 문제된 사건]
【판시사항】
주식회사의 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람은 주택임대차보호법 제3조 제3항에서 말하는 ‘직원’에서 제외되는지 여부(적극) 및 위와 같은 범위의 임원을 제외한 직원이 법인이 임차한 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주하고 있다면 이로써 위 조항에서 정한 대항력을 갖추었다고 보아야 하는지 여부(적극)
【판결요지】
주택임대차보호법 제3조 제3항은 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고 있다. 그리고 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 임차인의 범위에 ‘제3조 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다.’라고 정하고 있으며, 주택임대차보호법 제6조의3은 계약갱신 요구 등에 관하여 정하고 있다.
주택임대차보호법 제3조 제3항에 따라 법인인 임차인이 주택임대차보호법이 정한 임차인에 해당된다고 보려면, 임차인인 법인의 직원인 사람이 법인이 임차한 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야 한다. 여기에서 말하는 ‘직원’은, 해당 법인이 주식회사라면 그 법인에서 근무하는 사람 중 법인등기사항증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 사람을 의미한다고 보아야 한다. 다만 위와 같은 범위의 임원을 제외한 직원이 법인이 임차한 해당 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주하고 있다면 이로써 위 조항에서 정한 대항력을 갖추었다고 보아야 하고, 그 밖에 업무관련성, 임대료의 액수, 지리적 근접성 등 다른 사정을 고려하여 그 요건을 갖추었는지를 판단할 것은 아니다.
2. 사안의 개요 및 쟁점 [이하 판례공보스터디 민사판례해설(V-하), 홍승면 P.754-757 참조]
가. 사실관계
⑴ 원고는 2019. 12. 4. 주식회사인 피고에게 이 사건 부동산을 임대차보증금 2억, 차임 월 1,500만 원, 임대차기간 2019. 12. 12.부터 2021. 12. 11.까지로 하여 임대함
⑵ 피고의 대표이사이던 소외인은 2019. 12. 12. 이 사건 부동산을 인도받아 2020. 2. 18. 전입신고를 마친 후 이 사건 부동산에 거주함
⑶ 원고는 2021. 9. 29. 피고에게 임대차계약 종료일까지 이 사건 부동산에서 퇴거할 것을 요구하였고, 피고는 2021. 10. 5. 원고에게 임대차계약의 갱신을 요구함
⑷ 피고는 2019. 11. 6. 설립된 회사로서 소외인은 2020. 2. 25. 대표이사를, 2020. 8. 20. 사내이사를 각 사임함
⑸ 원심은 피고에게 주택임대차보호법 제3조 제3항(이 사건 조항)에서 규정한 대항력이 인정되지 않으므로 피고가 계약갱신요구권을 가지지 않는다고 봄
⑹ 대법원은 피고가 이 사건 조항의 요건을 갖추지 못해 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 없다고 보아 피고의 상고를 기각함
나. 쟁점 : [주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 ‘직원’ 및 ‘주거용 임차’의 의미가 문제된 사건]
⑴ 위 판결의 쟁점은, ① 주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 ‘직원’에 주식회사의 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람이 포함되는지 여부(소극), ② 법인이 체결한 주택임대차가 주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 주거용 임대차에 해당하기 위한 요건 및 그 요건 해당 여부의 판단 방법이다.
⑵ 이 사건 조항은 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고 있다. 그리고 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 임차인의 범위에 ‘제3조 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다.’라고 정하고 있으며, 주택임대차보호법 제6조의3은 계약갱신 요구 등에 관하여 정하고 있다.
이 사건 조항에 따라 법인인 임차인이 주택임대차보호법이 정한 임차인에 해당된다고 보려면, 임차인인 법인의 직원인 사람이 그 법인이 임차한 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야 한다. 여기에서 말하는 ‘직원’은, 해당 법인이 주식회사라면 그 법인에서 근무하는 사람 중 법인등기사항증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 사람을 의미한다고 보아야 한다. 다만 위와 같은 범위의 임원을 제외한 직원이 법인이 임차한 해당 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주하고 있다면 이로써 이 사건 조항에서 정한 대항력을 갖추었다고 보아야 하고, 그 밖에 업무관련성, 임대료의 액수, 지리적 근접성 등 다른 사정을 고려하여 그 요건을 갖추었는지를 판단할 것은 아니다.
⑶ 중소기업인 피고가 이 사건 아파트를 임대차보증금 2억 원, 차임 월 1,500만 원으로 정하여 임차한 후 당시 대표이사가 그곳에서 거주하면서 주민등록을 마쳤는데, 원고가 피고에 대하여 계약 갱신 거절 의사를 표시하면서 그 인도를 구하자 피고가 주택임대차보호법에서 정한 대항력을 갖춘 임차인임을 전제로 주택임대차보호법 제6조의3에서 정한 계약갱신요구권을 행사한 사안이다.
⑷ 원심은, 주택임대차보호법 제3조 제3항에서 정한 ‘직원’에 법인의 ‘대표이사 등 임원’은 포함된다고 하기 어렵고, 본점 소재지와 이 사건 아파트와의 거리, 차임액수, 당사자가 계약을 체결한 의도 및 이용상황 등에 비추어 볼 때 피고가 주택임대차보호법의 적용을 받는 임차인에 해당하지 않는다고 판단하였다.
⑸ 대법원은, 주택임대차보호법 제3조 제3항에서 정한 ‘직원’에는 해당 법인이 주식회사라면 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람은 제외된다고 보아야 하고, ‘주거용’인지를 판단할 때 업무관련성이나 임대료의 액수, 지리적 근접성 등 다른 사정을 고려할 것은 아니라는 법리를 설시하고, 피고가 계약갱신요구권을 행사할 수 없다고 판단한 원심의 결론을 수긍하여 상고를 기각하였다.
3. 주식회사의 대표이사 또는 사내이사는 주택임대차보호법 제3조 제3항에서 말하는 ‘직원’에서 제외되는지 여부(대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다226866 판결) [이하 판례공보스터디 민사판례해설(V-하), 홍승면 P.754-757 참조]
가. 관련 조문
● 주택임대차보호법
제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借⼈)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도 받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.>
● 중소기업기본법
제2조(중소기업자의 범위)
① 중소기업을 육성하기 위한 시책(이하 "중소기업시책"이라 한다)의 대상이 되는 중소기업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기업 또는 조합 등(이하 "중소기업"이라 한다)을 영위하는 자로 한다. 다만, 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제31조 제1항에 따른 공시대상기업집단에 속하는 회사 또는 같은 법 제33조에 따라 공시대상기업집단의 소속회사로 편입ㆍ통지된 것으로 보는 회사는 제외한다.
1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖추고 영리를 목적으로 사업을 하는 기업
가. 업종별로 매출액 또는 자산총액 등이 대통령령으로 정하는 기준에 맞을 것
나. 지분 소유나 출자 관계 등 소유와 경영의 실질적인 독립성이 대통령령으로 정하는 기준에 맞을 것
2. 「사회적기업 육성법」 제2조 제1호에 따른 사회적기업 중에서 대통령령으로 정하는 사회적 기업
3. 「협동조합 기본법」 제2조에 따른 협동조합, 협동조합연합회, 사회적협동조합, 사회적협동조합연합회, 이종협동조합연합회(이 법 제2조제1항 각 호에 따른 중소기업을 회원으로 하는 경우로 한정한다) 중 대통령령으로 정하는 자
4. 「소비자생활협동조합법」 제2조에 따른 조합, 연합회, 전국연합회 중 대통령령으로 정하는 자
5. 「중소기업협동조합법」 제3조에 따른 협동조합, 사업협동조합, 협동조합연합회 중 대통령령으로 정하는 자
나. 주택임대차보호법상 대항력
⑴ 총설
㈎ 주택임대차보호법 제3조 제1항은 “물권의 변동은 채권을 깨뜨린다”는 원칙에 대한 예외를 법률로 규정한 것임
㈏ 주택임차인이 주택의 ‘인도’와 ‘주민등록’을 마치면 주택임대차에 대한 ‘대항력’을 취득함
㈐ 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차권은 실질적으로 근저당권과 유사한 효력을 갖게 됨
⑵ 대항요건인 주민등록의 인정 범위
㈎ 판례는 대항력의 발생요건인 주민등록에 가족의 주민등록까지 포함된다고 봄
◎ 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결 : 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다.
㈏ 예컨대 서울 소재 대학에 진학하는 아들을 위해 아버지가 임차인으로서 임대차계약을 체결하고 아들을 해당 주택에 거주하도록 하는 경우 대항력을 인정하는 것이 공평·타당함
① 인도와 주민등록이 대외적인 공시방법이고, 임차인이 누구인지는 임대차계약서를 보기 전까지 알 수 없음
② 따라서 임차인의 주민등록이 되지 않았다는 이유로 대항력을 인정하지 않는 것이 오히려 대외적인 외관과 다른 법률효과를 인정하는 것이 될 수 있음
③ 이러한 점에서 가족의 인도 및 전입신고에 대하여 대항력을 인정하더라도 크게 문제될 것은 없음
⑶ 법인이 임차인인 경우
㈎ 종전 판례는 주택임대차보호법의 취지를 고려하여 법인의 경우 그 직원이 주민등록을 마쳤더라도 대항력을 인정하지 않았음
◎ 대법원 1997. 7. 11. 선고 96다7236 판결 : 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 소정의 우선변제권을 주장하기 위하여는 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추어야 하고, 그 대항요건은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 구비된다 할 것인바, 같은 법 제1조는 "이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다."라고 규정하고 있어 위 법이 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지에서 제정된 것이지 법인을 그 보호대상으로 삼고 있다고는 할 수 없는 점, 법인은 애당초 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항 요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없는 점 등에 비추어 보면, 법인의 직원이 주민등록을 마쳤다 하 여 이를 법인의 주민등록으로 볼 수는 없으므로, 법인이 임차주택을 인도받고 임대차계약서상의 확정일자를 구비하였다 하더라도 우선변제권을 주장할 수는 없다.
㈏ 이후 주택임대차보호법이 개정됨
① 중소기업의 경우 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우 대항력을 인정함(제3조 제3항)
② 중소기업이란 중소기업기본법 제2조 제1항 제1호 가목에 의해 업종에 따라 매출액 400억 ~ 1,000억, 자산총액이 5,000억 원 이하인 경우를 의미함
③ 대기업은 주택임대차보호법에 따른 보호를 하지 아니함
⑷ 주택임대차보호법상 ‘직원’의 의미
㈎ 주택임대차보호법과 중소기업기본법 등 법률에 ‘직원’의 정의 규정이 존재하지 않음
㈏ 일반인의 상식과 통상적으로 사용하는 단어의 의미에 비추어 임원과 직원을 구분하는 것이 타당함
㈐ 대표이사를 직원에 포함시켜 주택임대차보호법에 따른 보호를 인정하더라도 문제될 여지가 크지 않지만, 대법원에서 이미 법인은 원칙적으로 주택임대차보호법의 보호대상에 포함되지 않는다고 판단한 이상(위 96다7236 판결) 대표이사는 직원에 포함되지 않는다는 대상판결(대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다226866 판결)의 결론이 타당함
㈑ 다만 대기업 또는 중소기업 대표이사 등 임원의 경우에도 회사와 공동임차인으로서 임대차계약을 체결하면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있음
◎ 대법원 2021. 10. 28. 선고 2021다238650 판결 : 주택의 공동임차인 중 1인이라도 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력 요건을 갖추게 되면 그 대항력은 임대차 전체에 미치므로, 임차건물이 양도되는 경우 특별한 사정이 없는 한 공동임차인에 대한 보증금반환채무 전부가 임대인 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸한다.
☞ 위 판결은 주택의 공동임차인 중 1인이라도 대항요건을 갖추면 그 대항력은 임대차 전체에 미친다고 봄
☞ 해당 사안에서는 한국수력원자력 주식회사와 그 직원이 아파트를 공동으로 임차하고, 직원이 전입신고를 함
☞ 임대차계약에 따른 보증금반환채권은 불가분채권이므로 공동임차인인 직원이 대항력을 갖추면 법인의 임대차도 보호대상에 포함됨
