【소액임차인의 최우선변제권】《소액보증금 우선변제금액, 한도 및 대상, 전차인도 소액임차인에 해당하는지 여부(= 긍정), 시행령 개정 전에 담보물권을 취득한 자, 임차인이 2인 이상인 경우 소액보증금 해당 여부, 공동임대인 중 일부의 공유지분이 경매되는 경우 소액보증금 해당 여부, 대지의 저당권 설정 후 지상건물이 신축된 경우 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제 받을 수 있는지 여부(= 소극), 임차권등기 후의 소액임차인(= 최우선변제권 대상

【소액임차인의 최우선변제권】《소액보증금 우선변제금액, 한도 및 대상, 전차인도 소액임차인에 해당하는지 여부(= 긍정), 시행령 개정 전에 담보물권을 취득한 자, 임차인이 2인 이상인 경우 소액보증금 해당 여부, 공동임대인 중 일부의 공유지분이 경매되는 경우 소액보증금 해당 여부, 대지의 저당권 설정 후 지상건물이 신축된 경우 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제 받을 수 있는지 여부(= 소극), 임차권등기 후의 소액임차인(= 최우선변제권 대상 아님), 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기가 마쳐진 후의 임차인, 임대차계약의 주된 목적이 채권회수에 있는 경우, 소액임차권설정행위가 사해행위인 경우, 미등기 임차주택의 임차인이 대지의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있는지 여부(= 적극)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《소액임차인의 최우선변제권》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 <편집대표 윤경> P.2233-2426 참조]

 

Ⅰ. 소액임차인의 최우선변제권

 

1.총설

 

⑴ 주택임대차보호법 제8조 및 같은 법 시행령 제11조는 일정한 범위의 임차인에게 보증금 중 일정액에 관하여 임차주택에 대한 경매절차에서 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 규정한다. 이를 주택임대차보호법상 제3조의2 제2항의 우선변제권과 구분하여 소액임차인의 최우선변제권이라고도 표현한다.

 

⑵ 소액임차인의 최우선변제권을 규정한 주택임대차보호법 제8조는 1983. 12. 30. 주택임대차보호법의 제1차 개정 시 소액임차인의 주거권 보장을 위한 사회보장적 고려를 바탕으로 신설된 조항으로서, 같은 법 시행령상의 소액보증금 범위에 대한 개정이 계속 이루어지면서 현재에 이르고 있다. 또한 주택임대차보호법 제8조, 같은 법 시행령의 규정에 따라 소액임차인이 ‘우선변제를 받을 수 있는 범위의 금액’은 압류금지채권에 해당하고(민사집행법 제246조 제1항 제6호), 설령 그 채권이 압류되어 있더라도 그 압류는 무효이므로 소액임차인에게 배당금을 지급하여야 한다.

 

2. 소액임차인

 

가. 소액임차인

 

소액임차인이란, 보증금이 다음 각 지역별 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다(주택임대차보호법시행령 제11조. 2021. 5. 11. 대통령령 제31673호로 개정 시행).

 

 

나. 판단 시점

 

⑴ 소액임차인에 해당하는 여부의 판단시점은 원칙적으로 배당 시이다. 예컨대, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 소액임차인에 해당하지 않았다 하더라도 갱신과정에서 보증금액이 줄어 배당 시에는 법에서 정한 한도 이하로 되면 소액임차인에 해당한다.

 

⑵ 하지만, 경매개시결정의 기입등기 후에 임대차계약을 갱신하여 보증금을 낮추어 소액임차인의 요건을 갖춘 경우에는 일단 임대인과 짜고 허위로 보증금액을 줄인 것으로 추정하여도 무방할 것이다. 다만 대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결은 “실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 임대인과의 사이에 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인이 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 없다고 볼 수는 없다.”라고 판시하였다.

 

다. 전차인도 소액임차인에 해당하는지 여부 (= 긍정)

 

⑴ ㈎ 전대인(임차인) 자신이 주택임대차보호법 제8조에 의한 우선변제권이 있는 소액임차인인 경우에 한하여 임차인으로부터 적법하게 전차한 소액전차인에게도 법 제8조에 의한 우선변제권이 있다(재판예규 제866-41호 주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답 재민 84-10 문 9).

대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결도 “주택의 전대차가 그 당사자 사이뿐 아니라 임대인에 대하여도 주장할 수 있는 적법, 유효한 것이라고 평가되는 경우에는, 전차인이 임차인으로부터 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마치고 있다면 이로써 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실은 충분히 공시될 수 있고 또 이러한 경우 다른 공시방법도 있을 수 없으므로, 결국 임차인의 대항요건은 전차인의 직접 점유 및 주민등록으로써 적법, 유효하게 유지, 존속한다고 보아야 한다. 이와 같이 해석하는 것이 임차인의 주거생활의 안정과 임차보증금의 회수확보 등 주택임대차보호법의 취지에 부합함은 물론이고, 또 그와 같이 해석한다고 해서 이미 원래의 임대차에 의하여 대항을 받고 있었던 제3자에게 불측의 손해를 준다거나 형평에 어긋나는 결과가 되는 것도 아니다.”라고 판시하여 전차인의 소액보증금 우선변제권 청구를 인용한 바 있다.

 

㈏ 한편, 전차인의 우선변제권 행사의 근거로 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결은 “임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로 전차인은 원래의 임차인(전대인)이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있다.”고 판시하여 대위행사를 그 근거로 제시하고 있다.

 

⑵ 이 점이 확정일자 있는 임차인의 경우와 다르다. 확정일자 있는 임차인의 경우 우선변제권을 주장할 수 있는 사람은 임차인이고(임차인이 간접점유하는 경우 임차인의 점유나 주민등록은 전차인 등 직접점유자의 점유 및 주민등록을 포함한다), 전차인이나 양수인 자신은 우선변제권을 주장할 수 없다. 다만 전차인은 임차인의 권리를 원용할 수 있다(대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결).

 

라. 임차인이 2인 이상인 경우 소액보증금 해당 여부

 

⑴ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다(주택임대차보호법 시행령 제10조 제3항).

 

⑵ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다(주택임대차보호법 시행령 제10조 제4항).

 

마. 공동임대인 중 일부의 공유지분이 경매되는 경우 소액보증금 해당 여부

 

⑴ 공동임대인 중 일부의 공유지분이 경매되는 경우에 공동임대인의 보증금반환채무는 성질상 불가분채무이므로, 공동임대인 중 1인의 공유지분에 대하여 경매절차가 진행되는 경우 소액임차인에 해당하는지 여부는 경매대상 공유지분에 상응하는 금액이 아니라 임차보증금 전액을 기준으로 하여 판단하여야 하고, 배당절차에 있어서도 임차보증금 전액을 기준으로 배당한다.

 

⑵ 다만, 공유지분의 경매절차에서 임차인이 소액보증금 전액을 배당받으면, 지분이 경매된 공유자는 다른 공유자에게 임차인이 배당받은 소액임대차보증금 중 다른 공유자의 공유지분 비율에 해당하는 금액의 구상을 할 수 있을 것이다.

 

바. 대지의 저당권 설정 후 지상건물이 신축된 경우 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제 받을 수 있는지 여부 (= 소극)

 

⑴ ㈎ 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이나(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결 참조), 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있다.

 

㈏ 대지에 관한 저당권 설정 후 지상에 건물이 신축된 경우51) 건물의 소액임차인은 저당권 실행에 따른 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다(대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결). 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하기 때문이다.

 

⑵ 다만 소액임차인의 존재를 예측할 수 없었던 저당권자 등의 권리자가 전액 배당받아 만족한 경우라면, 그 나머지 금액을 우선변제권 있는 소액임차인에게 배당하여야 한다. 즉 ‘소액임차인의 우선변제권을 예측할 수 없었던 권리자’에게 소액임차인의 우선변제권을 들어 대항할 수 없다는 취지이지, 소액임차인이 대지의 매각대금에서 전혀 배당을 받을 수 없다는 취지가 아니다.

 

사. 임차권등기 후의 소액임차인 (= 최우선변제권 대상 아님)

 

주택 인도와 주민등록을 갖춘 소액임차인이라 할지라도 그 대항요건을 갖추기 전에 당해 임차주택에 먼저 민법 제621조에 의한 임차권등기를 마친 임차인이 있는 경우에는, 그 소액임차인은 주택임대차보호법 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다(주택임대차보호법 제3조의4, 제1항, 제3조의3 제6항). 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 소액임차인도 마찬가지이다(주택임대차보호법 제3조의3 제6항). 임차권등기에 의하여 우선변제권이 확보된 것으로 믿고 다른 곳으로 이사한 임차인이, 차후에 요건을 갖춘 소액임차인에 의하여 우선변제를 받지 못하게 될 우려를 차단하기 위한 규정이다. 그러나 임차권등기가 있은 후에도 그 후에 대항요건과 확정일자를 구비한 임차인은 그러한 요건 구비 순위에 따라 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의한 확정일자부 우선변제권에 의한 우선변제는 받을 수 있다.

 

아. 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기가 마쳐진 후의 임차인

 

소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기를 하고 그에 기하여 본등기를 마친 경우에는 비록 물권변동의 효력이 가등기 시에 소급하는 것은 아니지만 가등기가 가지는 순위보전적 효력에 의하여 중간 처분이 실효된다. 그런데 가등기 이후에 이루어진 임차권도 가등기와 양립하지 아니하는 중간처분에 해당하므로 가등기에 기한 본등기가 경료된 이상 그 임차권으로써 본등기를 경료한 양수인에게 대항할 수 없다.

그러므로 이러한 임차인에게는 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 우선변제권이나 같은 법 제8조의 최우선변제권 모두 다 인정되지 않는다.

 

자. 임대차계약의 주된 목적이 채권회수에 있는 경우

 

⑴ 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결, 2004. 3. 26. 선고 2003다66134 판결).

 

⑵ 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결은 “소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다고 할 것이다.”고 판시하여 위와 같은 입장을 명시화하면서, 7천만 원을 대여하였다가 이를 변제받지 못하게 되자 주택을 가압류 한 후 방 1칸에 관하여 임대차보증금을 소액임차인에 해당하는 1,500만 원으로 정하여 임대차계약을 체결한 다음 실제 위 임대차보증금은 지급함이 없이 주택에 입주하여 전입신고를 마치고 거주해온 사안에서 임대차계약이 기존 채권의 추심을 위한 수단으로 체결된 것에 불과하다고 보아 소액임차인이 아니라고 판단하였다.

 

차. 소액임차권설정행위가 사해행위인 경우

 

⑴ 채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 소액임차권을 설정해 준 행위는 채무초과상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 그 임차권설정행위는 사해행위취소의 대상이 된다.

 

⑵ 대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결은 “주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것이므로(대법원 2003. 9. 5. 선고 2001다66291 판결 참조), 채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 위 법조 소정의 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 그 임차권설정행위는 사해행위취소의 대상이 된다고 판시한 다음, 채무초과 상태에서 임차권 설정한 임차인의 악의는 추정되지만 소액임차인에 대하여 선행의 담보권자 등에 우선하여 소액보증금을 회수할 수 있도록 한 입법 취지에 비추어 보면, 소액임차인은 보증금회수에 대하여 상당한 신뢰를 갖게 되고, 따라서 임대인의 채무초과상태 여부를 비롯하여 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지에 대하여 통상적인 거래행위 때보다는 주의를 덜 기울이게 될 것이므로, 수익자인 임차인의 선의를 판단함에 있어서는 실제로 보증금이 지급되었는지, 그 보증금의 액수는 적정한지, 등기부상 다수의 권리제한관계가 있어서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지, 임대인과 친인척관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙을 통하여 합리적으로 판단하여야 할 것이라고 판시하여 소액임차인이 선의로 인정될 수 있는 사정들을 제시하였다.

 

카. 미등기 임차주택의 임차인이 대지의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있는지 여부(= 적극)

 

⑴ 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임대차보호법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다.

 

⑵ 따라서 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 이와 같은 우선변제권은 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결).

 

3. 소액보증금 최우선변제권

 

가. 성립시기

 

⑴ ㈎ 주택의 경우 소액임차인의 최우선변제권은 소액임차인으로서 대항력이 생긴 때, 즉 주택의 인도와 주민등록을 마친 익일 오전 영시에 발생한다(대법원 2001. 9. 18. 선고 2001다30902 판결).

 

㈏ 여기에서 ‘주택의 인도’는 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 말한다. 이때 점유는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적･현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려해서 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다(대법원 2003. 11. 14. 선고 2001다7886 판결 등 참조). 임대주택을 인도하는 경우에는 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 고려하여야 한다(대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다212194 판결).

 

㈐ 소액임차인으로서 최우선변제를 받기 위해서는 첫 경매개시결정등기 전에 위 요건을 갖추어야 하고(주택임대차보호법 제8조 제1항), 배당요구의 종기까지 위 요건을 유지하여야 한다(대법원 2006. 10. 13. 선고 2006다56299 판결).

 

⑵ 주택임대차보호법은 임차인에게 확정일자부 우선변제권이 인정되기 위하여 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요구하지는 않는다(대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다212194). 이러한 법리는 소액임차인의 최우선변제권에도 그대로 적용된다고 할 것이다. 따라서 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만을 지급하고 같은 법 제3조 제1항에서 정한 대항요건을 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 당초 약정한 보증금 전체에 대하여 소액보증금 최우선변제권을 행사할 수 있다고 보아야 한다.

 

나. 우선순위 : 최우선변제

 

⑴ 소액임차인은 소액보증금 중 주택임대차보호법 시행령 제10조가 정한 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는다(주택임대차보호법 제8조 제1항 전문). 위 조항에서 말하는 다른 담보물권자에는 저당권자, 전세권자, 가등기담보권자가 해당된다. 소액임차인이 임차주택의 경매개시결정 기입등기 전에 대항요건을 갖춘 이상, 그 대항요건 구비 시점이 담보물권 설정등기 시보다 앞서야 하는 것은 아니다.

 

⑵ 소액임차인의 우선변제권은 당해세 여부를 불문하고 국세, 지방세 등 모든 조세채권보다 우선하고(국세기본법 제35조 제1항 제4호, 지방세기본법 제71조 제1항 제4호), 국세, 지방세보다 후순위인 고용보험료, 산업재해보상보험료, 기타 징수금, 국민건강보험료, 연금보험료 등보다도 우선한다(고용보험 및 산업재해보상보험의 보험료징수 등에 관한 법률 제30조, 국민건강보험법 제85조, 국민연금법 제98조).

 

⑶ 최종 3개월분 임금, 최종 3년간의 퇴직금 및 재해보상금 채권은 소액임차인의 보증금 중 일정액과 동순위이다(근로기준법 제38조 제2항, 근로자퇴직급여 보장법 제12조 제2항).

 

⑷ 소액임차인 상호간에는 임대차계약 성립의 전후나 대항요건 구비의 전후를 묻지 않고 동순위로 배당받는다.

 

다. 우선변제받는 금원

 

우선변제를 받는 보증금 액수는 소액 임차보증금 전부가 아니라 그 보증금 중 일정액이다. 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택임대차보호법 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는데, 구체적으로 그 액수는 주택임대차보호법 제8조 제3항의 위임에 의하여 주택임대차보호법 시행령 제10조에 규정되어 있다. 현재 법령상 최우선변제되는 보증금 액수는 소액보증금 기준금액의 1/3에 해당하는 금액으로 아래 표에서 보는 금액이다.

 

 

라. 우선변제를 받는 대상

 

⑴ 주택과 대지의 환가액

 

우선변제를 받는 ‘주택 가액’에는 대지의 가액이 포함된다(주택임대차보호법 제8조 제3항). 따라서 건물만의 임차인이라고 할지라도 대지를 포함한 환가대금으로부터 우선변제를 받을 수 있다.

 

⑵ 임대차 성립 당시 대지와 건물이 임대인 소유일 것

 

주택임대차보호법상 명문의 규정은 없으나, 건물만의 임차인이 대지의 환가대금으로부터도 우선변제를 받으려면 건물과 대지가 모두 임대인의 소유였어야 한다(대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결 참조). 소액임차인의 최우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립 시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 대지가 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 이상, 그 후 그 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 다르게 된 경우에는 임차인이 대지의 환가대금으로부터 우선변제를 받을 수 있다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 다 전원합의체 판결). 이러한 법리는 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 그 일부 대지만이 경매되는 경우도 마찬가지이다(대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결).

 

⑶ 대지와 건물 동시 매각 시

 

대지와 건물이 동시에 매각되어 소액임차인에게 그 경매대가 중 일부를 동시에 배당하는 때에는 민법 제368조 제1항을 유추적용하여 대지와 건물의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정하여야 한다(대법원 2003. 9. 5. 선고 2001다66291 판결).

 

⑷ 대지와 건물 이시(異時) 매각 시

 

㈎ 임차주택과 대지가 시기를 달리 하여 경매될 경우에도 소액임차인은 각 경매절차에 참가하여 우선변제를 받을 수 있다(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결). 이 경우 소액임차인은 주택과 대지 중 먼저 경매되는 것의 매각대금 중 1/2의 한도 내에서 우선변제를 받고, 못 받은 것이 있으면 후에 경매되는 것의 매각대금 중 1/2 한도 내에서 다시 우선변제를 받는다[주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답 (재민 84-10), 재판예규 제866-41호, 문13, 14].

 

㈏ 주택의 대지 및 건물에 관한 저당권자가 양자 모두에 대해 경매를 신청했다가 그 중 건물에 대한 경매신청만을 취소함으로써 대지 부분만이 매각되었다고 하더라도 소액임차인은 대지에 관한 매각대금 중에서 보증금을 우선변제 받는다(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결).

 

⑸ 대지에 관한 저당권 설정 후 건물이 신축된 경우는 신축건물 대금에서만 우선변제권 있음

 

㈎ 나대지에 저당권이 설정된 이후 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정되어 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없으나, 신축건물의 환가대금에서는 우선변제권이 인정된다. 대지 가액으로부터도 우선변제를 받는다고 하면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입기 때문이다(대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결).

 

㈏ 만일 대지에 저당권설정 당시 건물 신축공사가 진행 중이었으나 그 건축 중인 건물이 사회관념상 독립된 건물에 이르지 못한 경우, 소액임차인의 최우선변제를 인정하지 아니하는 근거가 저당권자의 불측의 손해를 방지하는 것에 두는 이상, 건물의 규모, 종류를 예상할 수 있을 정도까지 건축이 진행되었다면, 소액임차인의 대지 가액에 대한 최우선변제권을 인정함이 타당할 것이다.

 

㈐ 저당권설정 당시 건물이 존재하고 있었으나, 그 후 철거되고 새로운 건물이 신축되어 임대된 경우에, 당초 공동저당이 설정되어 있었던 건물의 철거로 인해 건물에 대한 담보권을 상실하게 된 저당권자의 처지 및 신축 건물의 규모를 저당권자가 예측하기는 어렵다는 점에서, 새로운 건물 임차인들의 소액임차보증금까지 저당권자에 우선하는 최우선변제를 인정할 수는 없을 것이다.

 

마. 우선변제의 한도 (= 실제 배당할 금액의 2분의 1 이내)

 

⑴ 주택가액(대지가액 포함)의 1/2 범위 내임

 

우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위 안에서 인정된다(주택임대차보호법 제8조 제3항). 예컨대 서울에서 임차보증금이 5,000만 원인 임차인은 주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항에 따라 5,000만 원까지 주택임대차보호법 제8조 소정의 우선변제를 받을 수 있으나 만일 그 임차주택의 낙찰가액이 6,000만 원이라면 임차인은 그 가액의 1/2인 3,000만 원만을 최우선변제 받게 된다. 소액임차인의 우선변제 순위가 최우선 순위이므로, 다수의 소액임차인이 있는 경우 후순위 채권자가 임차주택의 매각대금에서 전혀 배당을 받을 수 없는 사태를 방지하기 위한 취지라고 생각된다.

 

⑵ 주택가액은 실제 배당할 금액임

 

㈎ 여기서 말하는 ‘주택가액’이라 함은 실제거래가액인 매각가액이 아니라 실제 배당할 금액(매각대금 + 배당기일까지의 이자, 몰수된 매수보증금 등 – 집행비용)을 말한다(대법원 2001. 4. 27. 선고 2001다8974 판결).

 

㈏ 다가구용 단독주택의 대지 및 건물에 관한 근저당권자가 그 대지 및 건물에 관한 경매를 신청하였다가 그 중 건물에 대한 경매신청만을 취하함으로써 이를 제외한 대지부분만이 매각된 경우에도, 그 주택의 소액임차인은 그 대지에 관한 낙찰대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결).

 

㈐ 하나의 주택에 임차인이 명 이상이고 2, 그 각 보증금 중 최우선변제를 받는 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 1/2을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 우선변제를 받을 보증금의 비율로 그 주택가액의 1/2에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인들이 우선변제 받는다(주택임대차보호법 시행령 제10조 제3항). 즉 소액임차인들이 수인이라고 할지라도 소액임차인들이 최우선변제 받는 보증금의 총 합산액은 주택가액의 1/2을 초과할 수 없다는 취지이다.

 

바. 건물, 대지 따로 매각 시 우선변제의 한도

 

건물과 대지가 따로 매각되는 경우 소액임차인은 먼저 매각되는 목적물의 매각대금의 1/2 한도 안에서 우선변제를 받고 만일 잔여보증금이 있으면 후에 매각되는 목적물의 매각대금 1/2의 한도 안에서 다시 우선변제를 받는다(재민 84-10 문 14).

 

4. 시행령 개정 전에 담보물권을 취득한 자

 

가. 소액보증금 한도의 변동과 선순위 담보물권과의 관계

 

⑴ 소액임차인에 해당하는 보증금 범위를 정한 주택임대차보호법 시행령은 우리나라의 경제규모 및 경제상황의 변동 등을 이유로 수차례 개정되어 왔다. 이때 그 임차주택에 이미 선순위 담보물권자가 있는 경우 그 처리방법으로, 소액보증금 액수를 변동하는 개정 주택임대차보호법 시행령의 각 부칙은 ”이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다.“는 취지의 규정을 두어 왔다. 변동된 시행령에 의해서 비로소 소액임차인에 해당된다고 하더라도 그 이전에 이미 성립한 담보권에 대해서까지 우선변제권의 소급효가 미치는 것이 아님은 당연하다(대법원 1990. 7. 10. 선고 89다카13155 판결 참조). 또한 주택임대차보호법 및 같은 법 시행령 부칙 제2항은 위와 같이 소액보증금의 액수를 개정함에 있어 소액보증금 액수가 위와 같이 변동되기 전의 담보물권 취득자에 대하여는 종전의 규정에 의하도록 하는 경과규정을 두고 있다. 따라서 현행법 하에서는 소액임차인에 해당하나 구법 하에서는 소액임차인에 해당하지 아니하는데 담보물권은 구법 하에서 발생한 경우 구법을 기준으로 소액임차인 여부를 판단하여야 하므로 그 담보물권자에 대하여는 소액임차인임을 주장할 수 없다. 즉 현행 시행령 하에서는 소액임차인에 해당하나 구 시행령 하에서는 소액임차인에 해당하지 아니하는데 담보물권은 구 시행령 하에서 취득된 경우에는 구 시행령을 기준으로 소액임차인 여부를 판단하게 된다.

 

⑵ ㈎ 이는 다시 말하면, 임차권 취득 전 미리 임차주택에 대해 담보물권을 취득한 권리자가 있는 경우 임차인이 그 담보물권자보다 우선하여 보증금 중 일부를 배당받을 수 있는 소액임차인에 해당하는지 여부는 그 담보권 설정일자를 기준으로 정해진다는 의미이다. 예컨대, 2000. 4. 6.에 근저당권이 설정된 서울 소재 주택을 2003. 6. 7. 보증금 4,000만 원에 임차한 경우 그 임차인은 현행 시행령에 의하면 소액임차인이지만 아래 표에서 보듯이 근저당권이 설정된 2000. 4. 6.에는 소액임차인이 아니다. 따라서 그 근저당권의 실행을 위한 경매에서 위 임차인은 소액임차인으로서 우선변제 받지 못한다. 만일 그 임차인의 임대차보증금이 3,000만 원이라면 소액임차인으로서 근저당권자보다 우선하여 보증금 중 일부를 우선변제 받을 수 있을 것이다.

 

㈏ 또한 예컨대 서울특별시 소재 주택에 1997. 1. 1. 설정된 근저당권의 권리자 甲, 2001. 10. 1. 설정된 근저당권의 권리자 乙, 1998. 1. 1. 대항력을 갖춘 보증금 2,500만원의 임차인 丙과 보증금 3,500만원의 임차인 丁이 있는 경우를 보면, 甲에 대하여 丙은 소액임차인임을 주장할 수 있으나 丁은 소액임차인임을 주장할 수 없고, 乙에 대하여는 丙, 丁 모두 소액임차인임을 주장할 수 있으므로 1순위는 丙(소액보증금 1200만원), 2순위는 甲, 3순위는 丙(소액보증금 증가분 400만원), 丁(소액보증금 1,600만원)이 된다.

 

⑶ 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조 제3항의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 하겠지만, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용함에 있어서 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하여야 한다.

 

나. 각 시기별 소액보증금 범위

 

주택임대차보호법 시행령 개정 전에 담보물권을 취득한 자에 대하여는 개정 전 규정에 의하는데, 이에 따른 각 시기별 소액보증금 범위는 다음 표와 같다.

 

 

다. 확정일자를 갖춘 임차인이 위에서 말하는 담보물권의 권리자에 포함되는지 여부(= 긍정)

 

⑴ 위에서 말하는 담보물권에 저당권이나 가등기담보권은 포함되나, 가압류는 포함되지 않는다.

 

⑵ 시행령 부칙에서의 종전의 규정이 적용되는 ‘담보물권을 취득한 자’에 확정일자를 갖춘 임차인이 포함되는지 여부에 대해 이를 부정하는 견해가 있으나, 확정일자를 갖춘 임차인은 부동산담보권자에 유사한 지위에 있으므로(대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결) 긍정함이 타당하다.

 

5. 우선변제권 행사의 요건

 

가. 요 건

 

소액보증금 최우선변제권 행사의 요건은 ① 첫 경매개시결정등기 전에 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건(임차목적물의 점유 및 주민등록)을 갖추었을 것, ② 보증금 액수가 소액보증금(주택임대차보호법시행령 제4조 참조)에 해당할 것, ③ 배당요구의 종기까지 배당요구를 하였을 것, ④ 배당요구의 종기까지 대항력을 유지할 것이다.

 

나. 경매개시결정등기 전에 대항요건을 갖출 것

 

⑴ 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건(주택인도와 주민등록)

 

㈎ 소액임차인의 최우선변제권은 임차인이 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 주택임대차보호법 제3조 제1항의 요건(주택 인도와 주민등록)을 갖추어야만 인정된다(주택임대차보호법 제8조 제1항 후문). 이러한 대항요건을 구비하지 아니한 임차인에게는 우선변제권이 인정될 여지가 없다.

 

㈏ 대항요건은 경매신청 등기 전까지 구비되어 있어야 한다. 법문상의 ‘경매신청의 등기 전’이란 경매개시결정 등기, 즉 압류등기를 의미하는 점이라는 것에 이설이 없다. 이 점에서 대항요건을 구비하는 시기에 특별한 제한이 없는 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권과 차이가 있다.

 

한편, 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날 0시부터 제3자에 대한 대항력이 발생하므로, 임차인이 소액임대차보증금에 대해 최우선변제를 받으려면 적어도 경매개시결정 기입등기일 전날까지는 주택 인도와 주민등록을 마쳐야 한다.

 

㈐ 여기서 말하는 경매신청의 등기는 민사집행법에 따른 기입등기뿐 아니라 체납처분에 의한 공매절차에서의 기입등기도 포함한다(대법원 2004. 3. 26. 선고 2003다65940 판결). 국세징수법에 의한 공매에 있어서 주택임대차보호법 제8조 제1항의 ‘경매신청의 등기’에 대응하는 개념은 ’조세채권의 내용을 실현하고 그 만족을 얻기 위한 체납처분의 최초의 절차로서 납세자의 특정재산을 강제적으로 확보하기 위하여 처분을 금지하는 ‘체납처분에 의한 압류등기’를 뜻하는 것으로 해석함이 상당하고, 공매대상 재산의 매수수요를 유발하여 고가의 매수청약을 유인하는 것에 불과한 ‘압류재산공매공고’를 뜻하는 것으로 볼 것은 아니다(서울행정법원 2006. 4. 18 선고 2005구합27734 판결 참조).

 

㈑ 파산재단에 속한 주택(대지를 포함한다)이 경매되는 경우에는 파산신청일까지 대항요건을 갖추어야 한다(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제415조 제2항). 파산절차가 개시되었더라도 별제권에 기한 경매가 개시된 경우는 민사집행법에 의한 경매절차로 볼 수 있으나 이 경우에도 소액임차인은 ‘파산신청일까지’ 대항요건을 갖추어야 우선변제권을 행사할 수 있다.

 

⑵ 대항요건 구비의 종기

 

위 대항요건은 확정일자를 갖춘 임차인에게 인정되는 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 우선변제권과 마찬가지로 배당요구의 종기까지 계속 구비되어 있어야 한다.

결국 소액임차인으로서 최우선변제를 받기 위해서는 첫 경매개시결정등기 전에 위 요건을 갖추어야 하고(주택임대차보호법 제8조 제1항, 상가건물임대차보호법 제14조 제1항), 배당요구의 종기까지 위 요건을 유지하여야 한다(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결).

 

다. 임차주택이 경매 또는 체납처분에 의하여 매각될 것

 

⑴ 경매 또는 체납처분, 파산절차

 

㈎ 주택임대차보호법 제8조에 의해 인정되는 소액임차인의 일정 보증금 액수 범위 내에서의 최우선변제권도 우선변제권의 한 내용이므로, 최우선변제권이 인정되려면 당해 임차주택이 민사집행법에 의한 경매 절차나 국세징수법에 의한 공매 절차를 거쳐 매각되어야 한다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항).

 

㈏ 여기서의 국세징수법에 의한 공매란 민사집행법상의 경매에 대응하는 개념으로 사용된 것으로서 국세체납처분절차 중의 환가의 한 방법만 뜻하는 것이 아니라 국세체납처분절차를 포괄적으로 지칭하는 것으로서 국세징수법의 체납처분의 예에 의하여 임차건물을 체납처분하는 모든 경우를 포함한다.

 

㈐ 임차주택의 파산절차에서도 소액임차인의 최우선변제권은 인정된다(채무자회생 및 파산에 관한 법률 제415조 제2항).

 

⑵ 가등기담보권자의 청산절차 시 소액임차인의 우선변제권 인정 여부

 

㈎ 가등기담보 등에 관한 법률 제3조, 제4조는 가등기담보권자가 피담보채권의 변제기 후에 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지하고 그 통지를 받은 날로부터 2월의 청산기간이 경과한 후 가등기담보권자(채권자)가 통지 당시의 목적부동산의 가액에서 피담보채권의 가액을 공제한 청산금을 지급하는 방법인, ‘청산절차’라는 사적 실행을 통해 채권의 만족을 얻는 방법을 허용하고 있다.

 

㈏ 그런데 임차주택과 대지에 대하여 가등기담보권자가 존재하는 경우, 주택임대차보호법상 임차인에게 별도로 인정되는 경매청구권은 없으므로(대법원 2008. 4. 11. 선고 2008다7987 판결로 심리불속행 기각된 부산고등법원 2007. 12 .21. 선고 2007나8266,8273 판결), 가등기담보권자는 담보권의 실행을 민사집행법상 경매에 의할 것인가 아니면 등기담보 등에 관한 법률에서 정한 청산절차에 의해 사적으로 실행할 것인가를 임차인의 의사와 관계없이 정할 수 있다. 이와 같은 경우, 가등기담보권이 경매로 실행되면 우선변제를 받을 수 있는 소액임차인이 청산절차라는 담보권의 사적 실행 시에는 우선변제를 받을 수 없다고 본다면 가등기담보권자의 담보권 실행방식의 선택이라는 우연적 사정에 의해 자신의 우선변제적 권리의 존부가 좌우되는 불합리한 결과가 발생한다. 이러한 사안에서 가등기담보권이 경매로 실행되는 경우와 사적 절차로 실행되는 경우의 임차인을 차별할 합리적 근거가 없고, 가등기담보권자가 청산절차를 거쳐 부동산의 소유권을 취득하는 것은 경매절차에서 가등기담보권자가 스스로 낙찰받는 것과 마찬가지라는 이유로, 주택임대차보호법 제8조의 소액임차인은 가등기담보 등에 관한 법률상 청산절차에서도 보증금 중 일정액에 관하여 최우선적으로 변제받을 수 있다고 본 하급심 판결이 있다(대법원 2008. 4. 11. 선고 2008다7987 판결로 심리불속행 기각된 부산고등법원 2007. 12 .21. 선고 2007나8266,8273 판결). 그 판결에서는 소액임차인의 우선변제청구권은 후순위권리자의 채권에 우선할 뿐 아니라 모든 담보권자에 우선하므로 가등기담보권자에게도 우선하는 것이어서 이 범위 내에서는 주택임차인은 통지된 청산금의 평가액이나 청산금의 유무에 관계없이 우선변제청구권을 행사할 수 있고, 이를 변제받을 때까지는 임차권으로 대항할 수 있다고 보았다.

 

라. 배당요구의 종기까지 배당요구를 할 것

 

⑴ 배당요구

 

㈎ 소액임차인은 민사집행법상 경매에서 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 한다(민사집행법 제84조 제1항, 제88조). 배당요구의 종기는 첫 매각기일 이전으로서 경매법원이 정하는 날이다(민사집행법 제84조 제1항). 소액임차인이라고 하더라도 등기부상 공시되는 권리가 아니므로 배당요구를 하지 않으면 집행관의 임대차조사만으로 그 채권의 존부나 액수를 분명히 알 수 없어서, 소액임차인이 우선변제를 받기 위하여 경매법원에 배당요구를 하도록 한 것이다.

 

㈏ 소액임차권의 여부를 분명히 알 수 없고 달리 경매법원이 경매절차상 소액임차권의 존재를 확실히 알 수 있는 방법이 없으며 경매절차 진행 중에 소액임대차 관계가 소멸 또는 종료되는 경우도 많으므로, 소액임차권자도 배당요구를 하여야만 경매절차에서 우선배당을 받을 수 있다. 판례도 주택임대차보호법에 의하여 우선변제청구권이 인정되는 소액임차인의 소액보증금반환채권은 배당요구가 필요한 채권에 해당한다고 판시하였다(대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결).

 

㈐ 임차인은 배당요구서에 배당요구의 자격을 소명하는 서면을 첨부하여야 한다.

그 서면은 주택임대차계약서와 주택에 전입신고된 주민등록등·초본이면 되고 집행력있는 정본이 필요한 것은 아니다.

 

⑵ 배당요구를 하지 않고 권리신고만을 한 경우

 

㈎ 소액임차권자가 경매절차에서 소액보증금의 우선변제를 받기 위해서는 반드시 배당요구를 하여야 하며, 단순히 이해관계인으로 권리신고 한 것(민사집행법 제90조 제4호)만으로는 배당요구를 한 것으로 볼 수 없으므로(2002. 6. 26. 재판예규 제866-41호 주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답 5번) 다시 배당요구를 하여야 하는 것이 원칙이다.

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㈏ 다만 구체적인 사안에서 엄격한 의미의 배당요구가 없었더라도 임차인이 배당요구의 자격을 소명하는데 필요한 서면을 모두 첨부하여 권리신고를 한 경우에는 배당요구의 실질이 있었다고 볼 여지도 있다.

 

⑶ 배당요구와 관련된 소액임차인의 부당이득반환청구권

 

㈎ 배당요구를 하지 않은 소액임차인의 다른 채권자에 대한 부당이득반환청구권

 

임차주택의 경매절차에서 배당요구를 하지 않아 배당받지 못한 소액임차인이 배당을 받은 후순위 채권자에게 부당이득반환을 청구할 수 있을 것인가에 관해 견해가 대립되나, 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권과 마찬가지로 후순위 채권자에 대한 부당이득반환청구는 인정되지 아니한다는 것이 확립된 판례의 입장이다(대법원 1996. 12. 20. 선고 95다28304 판결, 대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결 등).

 

㈏ 적법한 배당요구를 하였으나 배당받지 못한 소액임차인의 부당이득반환청구권

 

적법하게 배당요구한 소액임차인이 어떠한 경위로 배당을 받지 못하고 그 이후 배당이의도 하지 않아 후순위 채권자에게 배당하는 배당표가 확정된 경우, 그 소액임차인은 후순위채권자를 상대로 별소(別訴)로 부당이득반환청구를 할 수 있다고 보는 것이 다수설과 판례이다(대법원 2001. 3. 13. 선고 99 26948 판결, 대법원ﾠ2012. 4. 26. 선고 2010다94090 판결 등 참조). 확정된 배당표에 의하여 배당을 실시하는 것은 실체법상의 권리를 확정하는 것이 아니기 때문이다.

 

마. 임대차의 종료나 임차건물의 인도는 요건이 아님

 

소액임차인에게 배당액을 교부하려면, 매수인의 명도확인서가 제출되어야 한다.

임대차의 종료나 임차건물의 명도는 우선변제권행사의 요건이 아님은 확정일자를 갖춘 임차인의 경우와 동일하다(주택임대차보호법 제3조의5, 제3조의2 제3항 참조).

 

6. 매수인(낙찰자)과의 관계

 

⑴ 소액임차인이 매수인에게 대항할 수 없는 경우 임차주택의 경매절차에서 임차보증금을 지급받지 못한 이상 임차주택의 매수인에 대하여 임차보증금의 우선변제를 요구할 수 없다(대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카844 판결).

 

⑵ 소액임차인이 매수인에게 대항할 수 있는 경우 임대차존속 주장과 우선변제권을 선택적으로 행사할 수 있으므로, 임차인이 경매절차에서 우선변제권을 행사하지 아니하였다고 하여 매수인에게 임대차로써 대항할 수 없다거나 임차보증금 반환채권을 포기한 것으로 볼 수 없다(대법원 1992. 7. 14. 선고 92다12827 판결).

 

7. 소액임차인이 확정일자까지 받은 경우

 

⑴ 소액임차인이 주택임대차보호법 제3조의2의 요건(확정일자부 우선변제권의 요건)을 갖춘 경우 보증금 중 ① 소액보증금은 법 제8조에 의하여 최우선순위로, ② 소액보증금을 제외한 나머지 보증금은 제3조의2의 요건을 갖춘 시기에 따라 확정일자부 우선변제권으로 다른 권리들의 성립시기와 비교 후에 우선하는 경우에 한하여 우선해서 배당받을 수 있다.

 

⑵ ③ 최선순위의 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 소액보증금에 대한 우선변제권을 행사하고 나서도 임차권의 대항력을 주장하여 나머지 보증금을 반환받을 때까지 인도를 거절할 수 있다.

 

⑶ 결국 소액임차인이 확정일자까지 받은 경우에는 ① 소액임차인의 최우선변제권, ② 확정일자부 우선변제권, ③ 대항력의 순으로 권리를 행사할 수 있다.