【*상가건물임대차보호법】《적용범위, 대항력, 사업자등록 효력발생의 시기와 종기, 사업자등록의 적법 여부 판단기준, 우선변제권, 환산보증금제도, 상가임대차기간(묵시의 갱신), 계약갱신요구권》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

【상가건물임대차보호법】《적용범위, 대항력, 사업자등록 효력발생의 시기와 종기, 사업자등록의 적법 여부 판단기준, 우선변제권, 환산보증금제도, 상가임대차기간(묵시의 갱신), 계약갱신요구권》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《상가건물임대차보호법》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 <편집대표 윤경> P.2427-2466 참조]

 

Ⅰ. 상가건물임대차보호법의 적용범위

 

1. 요건

 

⑴ ㈎ 상가건물임대차보호법은 상가건물, 즉사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함) 중 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하지 않는 임대차에 대하여 적용한다(상가건물임대차보호법 제2조 제1항).

 

㈏ 따라서 상가건물임대차보호법이 적용되기 위해서는 ① 사업자등록의 대상이 되는 건물(상가건물)에 대한 임대차로서 ② 보증금액이 상가건물임대차보호법시행령 제2조에 규정된 금액의 범위 내의 것이어야 한다(상가건물임대차보호법 제2조 제1항, 시행령 제2조 제1항).

 

㈐ 상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결).

 

㈑ 주택임차인은 주택임대차보호법의 적용을 받는데 있어서 임차보증금의 상한에 제한이 없지만, 상가건물의 경우에는 그 상한에 제한이 있어, 임차보증금이 상가건물임대차보호법상의 상한을 넘는 경우에는 위 법의 적용대상이 아니다.

 

㈒ 다만 ① 상가건물임대차보호법이 2013. 8. 13. 법률 제12042호로 일부 개정되면서 임차인의 계약갱신요구권(제10조 제1, 2, 3항 본문)과 계약갱신 시 차임 및 보증금 증감청구권(제10조의2) 같은 계약갱신과 관련된 규정의 적용범위가 제2조 제1항 단서의 보증금액을 초과하는 임대차로까지 확대되었으며, ② 그 후 동법이 2015. 5. 13. 법률 제13284호로 일부 개정되면서 부터는 제3조 대항력 및 신설된 제10조의3 이하 권리금 회수기회의 보호나 제10조의8 차임연체와 해지 등에 관한 규정의 적용범위 또한 위 제2조 제1항 단서의 보증금액을 초과하는 임대차로까지 확대되었는데(제2조 제3항), 그 중 제3조 대항력에 관한 규정의 적용범위 확대는 그 개정법 시행일인 2015. 5. 13. 후에 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용된다(법률 제13284호 부칙 제2조).

 

⑵ 대통령이 정하는 보증금액의 범위는 보증금만 있는 경우는 서울특별시에서 9억 원 이하, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외) 및 부산광역시에서 6억 9천만 원 이하, 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군 지역은 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시에서 5억 4천만 원 이하, 그 밖의 지역에서 3억 7천만 원 이하인데(시행령 제2조 제1항), 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위 차임액에 1분의 100을 곱하여 환산한 금액을 포함하여 산정된 보증금액을 가지고 위 기준금액 범위 이하인지 여부를 판단한다(상가건물임대차보호법 제2조 제2항, 시행령 제2조 제, 3항). 이를 도표로 정리하면 다음과 같다.

 

 

2. 상가건물에 대한 임대차

 

⑴ ㈎ 상가건물이라 함은 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다. 사업자등록은 신규로 사업을 개시하는 경우에 하는 것이므로 상가건물임대차보호법의 적용대상이 되는 건물은 사업용 내지 영업용 건물이어야 하고, 비사업용 내지 비영업용 건물이어서는 안 된다.

 

㈏ 또한 상가건물임대차보호법이 적용되는 임대차에는 건물의 소유자는 아니지만 건물에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함되고, 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있다.

 

⑵ ㈎ 여기에서 사업 내지 영업이라는 개념은 사업자등록을 위한 개념으로 상가임대차보호법의 적용을 위한 최소한의 요건이다. 사업 내지 영업의 종류는 묻지 않는다.

 

㈏ 비사업용 내지 비영업용인 종중이나 동창회 사무실 등의 건물임대차에는 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는다. 판례는 특별법으로 설립된 농업협동조합(대법원 2000. 2. 11. 선고 99다53292 판결), 수산업협동조합(대법원 2001. 1. 15. 선고 2000다50817 판결), 신용보증기금(대법원1989. 6. 27. 선고 88다카16812 판결)은 상인으로 볼 수 없다고 판시하였다.

 

㈐ 임차한 부분 전체가 영업용으로 사용되는 경우는 물론 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 그 적용이 있다. 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에 해당하는지의 여부에 관하여는 주택임대차보호법의 적용범위에 관한 해석이 그대로 적용될 수 있다.

 

⑶ 대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결은 “상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지 여부는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장 창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물임대차보호법의 적용대상인 상가건물에 해당한다고 할 것이다. 원고가 서광주세무서에 동양도금이라는 상호로 사업자등록을 마친 후 이 사건 임차부분에서 도금작업을 하여 오면서 임차부분 및 인접한 컨테이너박스에서 고객으로부터 도금작업에 관한 주문을 받고 완성된 도금제품을 고객들에게 인도하고 수수료를 지급받는 등의 영업활동을 하여 온 이상, 임차부분과 인접한 컨테이너박스는 일체로서 도금작업과 더불어 영업활동을 하는 하나의 사업장이라고 할 것이므로, 이 사건 임차부분은 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당한다고 봄이 상당하다.”고 판시한 바 있다.

 

3. 일정액의 보증금

 

⑴ 상가건물임대차보호법의 적용범위는 차임이 없는 경우에는 보증금액만을 기준으로 하지만, 보증금 외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 하며, 그 경우에는 그 차임액에 2분의 1으로 환산한 금액(월차임을 연 12%의 금리를 적용하여 보증금으로 환산한 금액)을 말한다. 즉, 차임이 있는 경우는 「보증금 + 월차임 x 100」으로 환산한 금액이 적용 여부의 기준이 되는 금액이다. 예컨대 보증금 50,000,000원에 월차임이 1,000,000원이면 환산보증금은 「보증금 50,000,000원 + (1,000,000원 × 100)=150,000,000원」이 된다.

 

⑵ 보증금액이 상가건물임대차보호법시행령 제2조에 정해진 금액을 조금이라도 넘는 경우에는 상가건물임대차보호법의 적용대상이 아니므로 같은 법에 의한 보호를 받지 못한다.

기존 임차인과 새로운 임차인 사이에 수수한 이른바 권리금은 보증금이 아니므로, 상가건물임대차보호법의 적용 여부를 결정하는 기준이 되는 보증금액에 영향을 주지 않는다.

 

4. 상가건물임대차에 특유한 임대차의 종료

 

⑴ ㈎ 상가건물임대차에서 임차인은 임대인에 대하여 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 단서 각호의 사유가 없는 한 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있다. 임차인의 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있다(상가건물임대차보호법 제10조 제1항, 제2항). 따라서 상가건물임대차의 경우 특별한 사정이 없는 한 임대차의 존속기간은 최초 계약체결일로부터 10년간 계속될 수 있다.

 

㈏ 위 ‘최초의 임대차 기간’이라 함은 위 법 시행 이후에 체결된 임대차계약에 있어서나 위 법 시행 이전에 체결되었다가 위 법 시행 이후에 갱신된 임대차계약에 있어서 모두 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미한다(대법원 2006. 3. 23. 선고 2005다74320 판결). 이는 전체 임대차 기간 중 실제 임차인(사업자)과 사업자등록 명의자가 일치하지 않는 기간이 일부 있었더라도 전체 임대차 기간의 실제 임차인이 동일하다면 달리 특별한 사정이 없는 이상 마찬가지라고 보아야 할 것이다(대법원 2006. 7. 13. 선고 2006다22272 판결).

 

⑵ 임차인이 임대인에 대하여 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 갱신요구를 하지 아니하고, 임대인도 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지의 기간 이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주되지만, 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 보게 되며, 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 생기지만(상가건물임대차보호법 제10조 제3항 본문, 제4항, 제5항), 반면 임대인은 상가건물임대차보호법 제9조 제1항에 의하여 그 기간이 1년으로 간주되므로 임대차계약을 해지할 수 없다.

 

II. 상가건물임대차보호법의 대항력

 

1. 요건

 

⑴ 대항력의 요건은, ① 상가건물의 인도와 ② 사업자등록의 신청(부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한)이다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항).

 

⑵ 상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결, 2006. 10. 13. 선고 2006다56299 판결).

 

⑶ 소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 가등기가 경료된 후에 상가건물임대차보호법상 대항력을 취득한 임차인이 그 가등기에 기하여 본등기를 경료한 자에 대하여 임대차의 효력으로써 대항할 수 없다(대법원 2007. 6. 28. 선고 2007다25599 판결).

 

2. 상가건물의 인도

 

⑴ 임차인이 임대인으로부터 상가건물의 점유를 이전받는 것을 말한다. 현실인도는 물론 간이인도, 점유개정에 의한 인도, 목적물반환청구권에 의한 인도 등도 포함된다.

 

⑵ 그러나 주택의 경우에는 외관상으로도 그 점유의 이전이 비교적 뚜렷한 반면, 상가건물의 경우, 특히 건물의 일부에 대한 임대차의 경우에 있어서는 점유의 이전 여부가 외관상 명백하지 않은 경우가 있을 수 있다. 그리하여 상가건물의 경우에는 바로 영업을 개시하지 않고 영업을 위한 준비기간이 상당히 필요한 점을 이용하여 실제 점유를 하지도 않으면서 점유하는 것처럼 가장한 임차인이 생길 염려도 없지 않으므로 이 문제와 관련한 분쟁도 다수 있을 것으로 예상된다. 경우에 따라서는 주택임대차와 달리 상가건물임대차에 있어서는 임차인이 실제로 상가건물의 점유를 이전받았는지 여부에 대하여 자세한 심리를 해야 할 경우도 있을 수 있다.

 

3. 사업자등록의 신청

 

가. 사업자등록

 

⑴ 사업자

 

사업자라 함은 영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자를 말하고(부가가치세법 제2조 제1항), 사업자에는 개인뿐만 아니라 법인 및 비법인사단 재단 기타 단체도 포함된다(같은 법 제2조 제2항).

여기서 ‘사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자’라 함은 부가가치를 창출해낼 수 있는 정도의 사업형태를 갖추고 계속적이고 반복적인 의사로 재화 또는 용역을 공급하는 사람을 뜻한다(대법원 1992. 7. 24 선고 92누5225 판결 등).

 

⑵ 사업자등록

 

㈎ 사업자등록이라 함은 과세업무를 효율적으로 처리하고 납세의무자의 동태를 정확히 파악하기 위하여 납세의무자의 사업에 관한 일련의 사항을 사업장 관할세무서 사업자등록부에 등재하는 것을 말한다.

현행 세법상 사업자등록에 관한 규정을 두고 있는 법률로는 부가가치세법, 법인세법 및 소득세법이 있는데, 법인세법 및 소득세법 상의 사업자등록은 부가가치세법상의 사업자등록 관련 규정을 준용하고 있다.

 

㈏ 부가가치세가 면제되는 재화와 용역을 공급하는 면세사업자는 부가가치세 납세의무 자체가 배제되므로 부가가치세법상 등록의무는 없으나(대법원 1984. 7. 10. 선고 84누163 판결), 면세사업자의 경우라도 법인의 경우 법인세법, 개인의 경우 소득세법의 규정에 의하여 사업자등록을 하여야 할 의무가 있다. 법인세법 및 소득세법상의 사업자등록은 부가가치세법상의 사업자등록 관련규정을 준용하고 있으므로 이하에서는 부가가치세법상의 사업자등록을 중심으로 서술하기로 한다.

 

⑶ 사업자등록의 신청절차

 

㈎ 신규로 사업을 개시하는 사업자는 사업장마다 사업개시일부터 20일 내에 사업장 관할세무서장에게 필요한 서류를 첨부하여 사업자등록신청서를 제출하여야 한다(부가가치세법 제8조 제1항 본문).

 

㈏ 사업자등록신청서에는 ① 사업자의 인적사항, ② 사업자등록 신청사유, ③ 사업개시 연월일 또는 사업장설치 착수 연월일, ④ 기타 참고사항을 기재하여야 한다(부가가치세법시행령 제11조 제1항).

 

㈐ ① 법령에 따라 허가를 받거나 등록 또는 신고를 하여야 하는 사업의 경우에는 사업허가증 사본 사업등록증사본 또는 신고확인증사본(사업허가증상의 명의자와 실사업자가 다른 경우에는 사업허가증을 실사업자 명의로 변경하여 사업허가를 받은 후 그 사본을 첨부하여야 한다), ② 사업장을 임차한 경우에는 임대차계약서사본, ③ 상가건물임대차보호법 제2조 제1항에 따른 상가건물의 일부분만 임차한 경우 해당 부분의 도면 등을 첨부하여야 한다(부가가치세법시행령 제11조 제3항).

 

⑷ 신청의 수리와 등록거부

 

㈎ 신청의 수리

 

사업자등록을 신청받은 세무서장은 필요한 요건이 갖추어져 있으면 사업자등록부에 등재하고 등록번호가 부여된 사업자등록증을 신청일부터 2일 이내(토요일, 관공서의 공휴일에 관한 규정 제2조에 따른 공휴일 또는 근로자의 날 제정에 관한 법률에 따른 근로자의 날은 산정에서 제외한다)에 신청자에게 발급하여야 한다.

다만, 사업장 시설이나 사업현황을 확인하기 위하여 국세청장이 필요하다고 인정하는 경우에

는 발급기한을 5일 이내에서 연장하고 그 조사한 사실에 따라 사업자등록증을 발급할 수 있다(부가가치세법 시행령 제11조 제1 내지 5항).

 

㈏ 등록거부

 

세무서장이 신청자가 사업을 사실상 개시하지 아니할 것이라고 인정하여 사업자등록을 정당하게 거부함에 따라 신청자가 재차 사업자등록을 신청하여 사업자등록증을 교부받은 경우에는 재차 사업자등록을 신청한 날을 사업자등록 신청일로 보아야 한다.

 

나. 사업자등록 신청일의 확인방법

 

⑴ 경매실무상 임차인들이 제출하는 사업자등록증에는 개업연원일과 사업자등록증 발급일만 기재되어 있어 ‘사업자 등록신청일’을 알기 어렵다. 상가건물의 인도와 사업자등록의 신청이라는 요건을 갖춘 임차인을 일정한 기준에 따라 보호하고자 하는 상가건물임대차보호법 제3조 제1항의 취지에 비추어 볼 때 사실상 사업자등록증의 기재만으로 정확한 사업자등록신청일자를 알기 어렵다고 해서 사업자등록증 상의 개업연월일이나 사업자등록증 발급일을 사업자등록 신청일자로 볼 수는 없다.

 

⑵ ㈎ 상가건물임대차보호법 제4조 제1항은 임대차에 이해관계 있는 자의 등록사항 등의 열람 내지 제공요청에 대하여 관할세무서장이 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없도록 규정하고 있다.

 

㈏ 현재 실무상 현황조사 명령 시 집행관에게 상가건물인 경우 ‘임차인 등록사항 등의 현황서’를 현황조사보고서의 첨부서류로 제출할 것을 요구하고 있으므로, 제출된 현황서를 통하여 사업자등록 신청일을 확인할 수 있다.

 

㈐ 만일 현황조사보고서에 등록사항 등의 현황서가 첨부되어 있지 않은 경우에는 집행관에게 ‘등록사항 등의 현황서’를 제출하도록 명하면 된다.

 

III. 사업자등록 효력발생의 시기와 종기

 

1. 문제점

 

상가건물임대차보호법은 ‘사업자등록을 신청한 때’에 그 다음날부터 대항력을 가진다고 규정하고 있는바, ① 그 정확한 의미가 무엇인지, 또 ② 사업자등록을 신청하였으나 수리되지 아니한 경우 또는 사업자등록이 말소되는 경우 사업자등록이 유효한 시점과 종료되는 시점은 언제부터인지 등이 문제된다.

 

2. 사업자등록의 효력발생시기

 

가. 사업개시 이후에 등록 신청하는 경우

 

대항력은 상가임대차보호법 제3조 제1항이 규정하고 있는 바에 따라 ‘신청일 다음날’부터 효력을 발생한다(이와 달리 부가가치세법상의 납세의무는 실제로 사업을 개시한 날을 기준으로 발생한다).

 

나. 사업개시일 이전에 등록 신청하는 경우

 

부가가치세법에 의하여 사업개시일(재화 또는 용역의 공급을 개시하는 날, 같은 법 시행규칙 제3조) 이전에 사업자등록을 한 경우, 사업을 개시하였는지 여부는 이해관계인이 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 임차인이 존재하는지를 판단하는 기준이 아니므로 결국 사업개시 이전에 등록신청을 한 경우에도 상가건물임대차보호법 제3조 제1항이 규정하고 있는 바에 따라 ‘신청일 다음날’부터 효력을 발생한다.

 

다. 사업을 폐지하였으나 사업자등록을 말소하지 아니한 경우

 

사업을 폐지하여 사업자의 지위를 상실했다 하여 기존에 발생한 대항력이 상실되지는 않는다는 견해가 있지만, 상가건물임대차보호법의 제정취지에 따르면 사업을 폐지한 경우는 이미 사업자의 지위를 상실하였다 할 것이므로 사업자등록이 형식적으로 존속한다 하더라도 대항력을 인정할 수 없다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결).

이 경우 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다.

 

라. 폐업신고 후 다시 사업자등록을 신청한 경우

 

⑴ 사업은 계속 유지하면서도 사업기간이 길어짐에 따라 세금액이 증가하는 것을 방지할 목적으로 폐업신고를 하였다가 다시 신규로 사업자등록을 취득하는 경우, 폐업신고로 인하여 대항력이 소멸하게 되므로 새로이 사업자등록을 신청한 때로부터 대항력이 발생한다.

 

⑵ 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 하는 것이며, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 상가건물임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없으므로(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결 참조), 그 사업자가 폐업신고를 하였다가 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 하였다고 하더라도 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권이 그대로 존속한다고 할 수 없다(대법원 2006. 10. 13. 선고 2006다56299 판결).

 

3. 사업자등록 신청이 수리되지 아니한 경우

 

가. 적법한 사업자등록 신청의 경우

 

사업자가 사업자등록에 필요한 요건을 갖추어 신청하였으나 관할세무서장이 이를 수리하지 아니한 경우에는 최초 신청 시에 사업자등록 신청이 있었던 것으로 보아야 한다(대법원 2000. 12. 22. 선고 두99 6903 판결). 관할세무서장이 사업자등록신청을 받아들이지 않거나 반려하는 경우에는 관할세무서장을 상대로 사업자등록 거부처분의 취소 내지 사업자등록 신청 반려처분의 취소를 행정소송의 형태로 구할 수 있다.

 

나. 부적법한 사업자등록 신청의 경우

 

⑴ 사업자등록신청서에 기재하여야 할 사항을 기재하지 아니한 때, 필요한 서류를 첨부하지 아니한 때 또는 신규로 사업을 개시하고자 하는 자가 사업개시일 전에 사업자등록 신청을 하였으나 신청자가 사업을 사실상 개시하지 아니할 것이라고 인정되는 때 등 사업자등록에 필요한 요건을 갖추지 못하여 관할세무서장이 그 신청을 거부 또는 반려하거나 보완을 명하는 경우 요건을 갖추어 재신청하거나 보완을 한 때에 비로소 사업자등록 신청이 있는 것이다.

 

⑵ 사업자등록 신청이 적법하지 아니하다면 그 등록신청이 수리되지 아니한 근거에 관하여 설사 관계 공무원이 잘못 설시하였다고 하더라도 이를 적법한 등록신청이 있는 경우와 같이 볼 것은 아니다.

 

4. 사업자등록이 정정된 경우

 

가. 사업자등록정정

 

사업자등록정정이라 함은 사업자등록사항 중 사업장 소재지, 상호, 대표자 등의 변경이 있는 때 이를 관할세무서장에게 제출하여 그 변경사항을 사업자등록에 반영하는 절차이다(부가가치세법 제8조 제8항, 같은 법 시행령 제14조).

건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차계약이 변경 또는 갱신된 경우에는 변경된 일자, 보증금 및 차임, 임대차기간, 새로운 확정일자를 받은 날 등의 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있다(상가건물임대차보호법 제4조 제1항 제6호).

 

나. 효력

 

사업자등록정정일은 사업자등록정정신청서가 관할세무서장에게 접수된 때를 말하므로 사업자등록정정 신청을 한 때에는 그 때부터 변경된 사항에 관한 사업자등록이 사업자등록으로서의 효력을 가진다.

정정신청에 있어서 신청요건을 흠결하여 이를 보정하거나 정정신청이 불수리되는 경우의 효력은 사업자등록신청 시의 경우와 마찬가지이다.

 

5. 사업자등록이 말소되는 경우

 

사업자등록이 말소되는 경우로는 사업자가 ① 폐업신고를 하여 이에 따라 관할 세무서장이 사업자등록을 말소하는 경우(폐업신청에 의한 말소)와 ② 사업자가 사업개시일 전에 등록한 후 사실상 사업을 개시하지 아니하여 관할세무서장이 사업자등록을 말소하는 경우(직권말소)의 2가지 경우가 있다(부가가치세법 제8조 제8, 9항).

 

가. 폐업신청

 

상가건물임대차보호법의 적용에 있어서는 폐업신고를 하여 사업자등록이 말소된 경우에는 그 때부터 사업자등록이 효력을 상실한다(반면 부가가치세법상으로는 위와 같이 폐업신고를 한 경우에도 사업을 계속 영위하는 때에는 실질과세의 원칙상 폐업한 것으로 보지 아니하고 과세한다).

폐업일은 사업장별로 그 사업을 실질적으로 폐업하는 날로 하되 폐업한 때가 명백하지 아니한 경우에는 휴업(폐업)신고서의 접수일을 폐업일로 본다(부가가치세법시행령 제13조).

 

나. 직권말소

 

⑴ 직권말소의 경우 직권말소된 때부터는 사업자등록이 효력을 상실한다.

 

⑵ ㈎ 다만, 직권말소처분이 부적법하여 관할세무서장이 위 말소처분을 철회하거나 또는 취소소송에 의하여 위 처분이 취소되는 때에는[판례는 과세관청의 사업자등록 직권말소행위는 불복의 대상이 되는 행정처분으로 볼 수 없다는 입장을 취하고 있다(대법원 1993. 12. 10. 선고 93두17355 판결, 2000. 2. 11. 선고 98두2119 판결, 2000. 12. 22. 선고 99두6903 판결). 그러나 상가건물임대차보호법의 제정 시행으로 위 판례가 계속 유지될 수 있을지 의문이다], 위 철회와 취소의 소급효를 인정하여 사업자등록이 계속하여 유효하게 존속한 것으로 보는 것이 타당하다는 견해와 거래의 안전을 위하여 소급효를 인정할 수 없다는 견해가 대립된다.

주택임대차보호법에서는 담당공무원의 착오로 주민등록표상에 신거주지 지번이 잘못 기재되었다 하더라도 대항력의 요건을 갖춘 것으로 보아야 한다거나 주민등록이 임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의하여 임의로 이전되었고 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된 데 대하여 임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없는 경우에는 임차인이 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다는 판례가 있는데(대법원 1991. 8. 13. 선고 91다18118 판결, 1997. 2. 28. 선고 96다46033, 46040 판결, 2000. 9. 29. 선고 2000다37012 판결), 위 판례들의 취지에 비추어 그 소급효를 인정하는 것이 타당하다.

 

㈏ 등록신청이 요건을 흠결하여 부적법하였으나 관할세무서장이 이를 수리하여 등록이 된 경우에는 위 등록이 사후에 말소되더라도 말소 시까지는 대항력을 갖춘 것으로 보아야 한다. 예컨대, 영업허가를 요하는 주류판매업자가 영업허가를 받지 못하고 사업자등록신청을 하여 등록이 된 경우에도 위 주류판매업자는 행정법상의 영업허가를 취득하지 못한 것에 불과하고 그렇다고 하여 이 법의 보호를 받는 ‘상인’에 해당하지 않는 것은 아니므로 위 사업자등록에도 대항력이 인정되어야 한다.

 

IV. 사업자등록의 적법 여부 판단기준

 

1. 개요

 

⑴ 건물을 임차하고 사업자등록을 신청한 경우에도, 제3자인 이해관계인이 상가건물 임대차보호법 제4조에 의하여 사업자등록사항 등을 열람하여 당해 건물에 상가건물 임대차보호법이 정한 대항력을 갖춘 임차인이 있음을 알 수 없는 경우는 공시방법을 제대로 갖추지 못한 것이 되므로 대항력을 취득할 수 없다.

 

⑵ 이해관계인의 열람을 통하여 위 건물에 사업장을 임차한 사업자가 존재하는지를 명백히 알 수 있는 경우에만 공시방법을 갖춘 것으로 보아야 한다. 위 열람사항은 사업자가 사업자등록 신청 시에 제출하는 사업자등록신청서, 임대차계약서 및 도면의 기재에 따르게 되므로 결국 위 각 서류의 기재가 건물등기부상의 지번과 일치하지 아니하면 이해관계인의 열람이 불가능하게 되어 부적법한 사업자등록이다.

 

⑶ 열람에 제공하는 자료 중 임대차와 관련한 사항(임대인, 임차인, 임대차 목적물의 지번, 임차보증금, 임대차기간, 확정일자 등)은 임대차계약서 및 도면의 기재에 의하게 되고, 사업자등록에 관한 사항(사업자, 사업자등록 신청일 등)은 사업자등록신청서의 기재에 의하게 된다.

 

⑷ 임차목적물은 임대차계약서 및 도면을 종합하여 이를 확정하여야 할 것이므로 임대차계약서에 기재된 건물의 표시와 도면에 표시된 임차목적물의 표시가 그 위치 및 면적에 있어서 상이한 경우가 문제된다. 건물의 일부를 임차한 경우 그 일부에 대한 분할등기가 되어 있지 않음이 보통일 것이므로 임대차계약서에는 등기부상의 지번을 기재할 수밖에 없다. 이때는 도면상의 표시에 의하여 임차목적물을 특정하여야 한다.

반면 도면의 표시가 임대차계약서에 기재된 임차목적물의 범위를 초과하는 경우에는 임대차계약서에 기재된 부분만이 임차목적물이라고 보아야 한다. 즉, 임대차계약서와 도면을 비교하여 그 범위가 더 작은 쪽을 취하여 이를 임차목적물로 보면 된다.

 

⑸ 대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결은 “상가건물임대차보호법 제3조 제1항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반 사회통념상 그 사업자등록으로 당해 임대차건물에 사업장을 임차한 사업자가 존재하고 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 한다. 한편, 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차와 사업자등록에 관한 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있고, 사업자가 사업장을 임차한 경우에는 사업자등록신청서에 임대차계약서 사본을 첨부하도록 하여 임대차에 관한 사항의 열람 또는 제공은 첨부한 임대차계약서의 기재에 의하도록 하고 있으므로, 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 사업자등록은 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다. 또한 위 각 법령의 위 각 규정에 의하면, 사업자가 상가건물의 일부분을 임차하는 경우에는 사업자등록신청서에 해당 부분의 도면을 첨부하여야 하고, 이해관계인은 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 그 부분 도면의 열람 또는 제공을 요청할 수 있도록 하고 있으므로, 건물의 일부분을 임차한 경우 그 사업자등록이 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 되기 위해서는 사업자등록신청 시 그 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하여야 할 것이다.”고 판시한바 있다.

 

2. 공시방법으로서의 사업자등록의 유효 여부에 관한 판단기준

 

상가건물임대차보호법은 부가가치세 등의 징수를 위하여 부가가치세법 등이 규정하고 있는 사업자등록이라는 제도를 상가임대차의 공시방법으로 차용한 것이다. 따라서 사업자등록이 대항력을 취득하기 위하여 적법한 것인지의 여부는 부가가치세법 상의 사업자등록 개념에 따라 판단할 것이 아니라 주택임대차보호법상의 주민등록의 유효 여부 판단 기준과 같이 상가건물임대차보호법상 이해관계인인 제3자의 지위에서 해당 상가건물을 임차한 자가 사업자등록을 마친 자임을 확인할 수 있는지에 따라 판단되어야 한다.

 

3. 사업자등록상의 주소와 공부상 주소의 불일치 (= 대항력 부정)

 

⑴ ㈎ 건물의 이해관계인이 당해 건물의 등기부상 지번을 기재하여 사업자등록사항의 열람을 신청하면 관할세무서장은 위 지번을 임차목적물로 하는 사업자등록을 검색하여 이를 이해관계인에게 제공하게 된다.

 

㈏ 주택임대차보호법의 경우 당해 주택의 등기부상 지번과 다른 주소로 전입신고를 마친 경우 이해관계인이 그 주민등록사항을 파악할 수 없게 되는 것과 마찬가지로 상가건물임대차보호법에서도 사업자등록상의 지번이 건물의 등기부상 지번과 일치하여야만 적법한 사업자등록이라 할 것이다.

 

㈐ 사업장의 주소는 주민등록과 마찬가지로 제3자에 대한 공시기능을 담당하고 있고, 이에 따라 상가건물임대차보호법은 제 조에서 이해관계인이 건물의 소재지 관할 세무서장에서 임대차 관련 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있다고 규정하고 있는 것이므로, 이 점은 엄격하게 확인되어야 한다.

 

⑵ 등기부등본상의 지번으로 사업자등록을 하였으나 관할세무서가 담당공무원의 실수로 다른 사항이 등록되었던 경우에는 사업자등록 정정의 방법 등에 의하여 사실과 일치하는 사업자등록이 정정된 것을 전제로 당초의 사업자등록을 신청한 때로 소급하여 공시방법을 갖춘 것이다(주택임대차보호법상의 판례 취지를 준용함).

 

4. 임대차계약서상의 지번 등이 일치하지 않는 경우 (= 대항력 부정)

 

주택임대차보호법의 경우는 주민등록에 의하여 당해 지번에 임차인이 존재하는지의 여부를 판단하게 되므로 임대차계약서상의 지번 기재가 부정확하더라도 주민등록이 유효하면 족하나, 상가건물임대차보호법의 경우에는 사업자등록 자체가 주민등록을 대신하여 공시방법으로서의 역할을 담당하고 사업자등록에 있어서의 주소는 임대차계약서의 기재를 원용하게 되므로 결국 ‘임대차계약서상의 지번’이 공시의 유효 여부를 판단하는 기준이 된다. 따라서 임대차계약서상의 지번이 등기부상의 지번과 불일치하는 경우에는 대항력을 갖추지 못한 것이 된다.

 

5. 임차인과 사업자등록명의인이 다른 경우 (= 대항력 부정)

 

⑴ ㈎ 상가건물임대차보호법 제3조 제1항은 ‘임차인이 … 사업자등록을 신청한 때에는’이라고 규정하고 있으므로 사업자등록인과 임차인이 동일인이 아닌 경우에는 대항력을 인정할 수 없다.

 

㈏ 세법은 ‘실질과세의 원칙’에 따라 사업자등록명의인이 아니더라도 실질적인 사업자가 납세의무자가 되나, 상가건물임대차보호법의 경우에는 실질적 사업자인지의 여부와 관계없이 임차인이 자신의 이름으로 사업자등록을 하여야만 이해관계인이 이를 열람하여 그 동일성 여부를 판단할 수 있으므로 이 경우 공시방법을 갖추지 못한 것이 된다.

 

㈐ 이해관계인은 열람을 통하여 당해 지번에 사업자가 등록되어 있는 사실 및 위 영업에 관하여 임차인이 존재한다는 사실을 확인할 수 있으므로 위와 같은 경우에도 공시방법을 갖춘 것으로 볼 여지가 있으나, 상가건물임대차보호법은 임차인과 사업자등록인이 동일인일 것을 요건으로 하고 있으므로 임차인인 사업자가 타인 명의로 사업자등록을 한 경우(또는 사업자등록은 자신의 명의로 하였으나 타인 명의로 임차한 경우)에는 공시방법을 갖추지 못한 것이다.

 

⑵ 다만, 임대차계약서상의 임차인은 타인 명의로 되어 있으나 사업자등록인이 실질적인 임차인이고 명의상 임차인은 사업자등록인의 동거가족에 해당하는 경우는 입증을 통하여 대항력을 인정받을 수 있다.

 

6. 임대차계약서에 첨부한 도면과 임대차계약서의 관계

 

임차목적물은 임대차계약서 및 도면을 종합하여 이를 확정하여야 할 것이므로 임대차계약서에 기재된 건물의 표시와 도면에 표시된 임차목적물의 표시가 그 위치 및 면적에 있어서 상이한 경우가 문제된다. 건물의 일부를 임차한 경우 그 일부에 대한 분할등기가 되어 있지 않음이 보통일 것이므로 임대차계약서에는 등기기록상의 지번을 기재할 수밖에 없다. 이때는 도면상의 표시에 의하여 임차목적물을 특정하여야 할 것이다. 반면 도면의 표시가 임대차계약서에 기재된 임차목적물의 범위를 초과하는 경우에는 임대차계약서에 기재된 부분만이 임차목적물이라고 보아야 할 것이다.

즉, 임대차계약서와 도면을 비교하여 그 범위가 더 작은 쪽을 취하여 이를 임차목적물로 판단하면 될 것이다.

 

7. 대항력의 발생시기 및 내용과 범위 등

 

가. 발생시기

 

⑴ 상가건물임대차보호법은 대항력의 발생시기를 ‘인도 및 사업자등록신청일 다음 날’로 규정하고 있다.

 

⑵ 사업자등록신청을 하였으나 신청이 부적법한 경우 또는 등록이 거부된 경우가 문제되는데, 등록신청을 하였으나 요건의 흠결로 등록이 거부된 때에는 결국 등록이라는 요건을 충족한 사실이 없으므로 등록신청일 다음날부터 잠정적으로 생긴 대항력이 소급적으로 소멸한다.

 

나. 존속요건

 

주택임대차보호법과 마찬가지로 사업자등록이 말소, 변경(사업종류 등의 변경은 대항력의 존속에 방해가 되지 않으므로, 소재지 또는 사업자의 변경의 경우가 문제될 것이다)되지 아니하고 유지되어야 한다. 경매절차에 있어서는 배당요구의 종기까지 존속되어야 배당받을 수 있다.

 

다. 내용과 범위

 

⑴ 주택임대차보호법에 있어서의 해석이 그대로 적용될 수 있을 것으로 보인다. 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력을 취득한 후에 해당 상가건물의 소유권이 제3자에게 양도되면 임차인은 그 새로운 소유자에 대하여 자신의 임차권으로 대항할 수 있고, 새로운 소유자는 종전 소유자의 임대인으로서의 지위를 승계한다(대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다211919 판결).

 

⑵ 대항력이 미치는 인적 범위와 관련하여, 가등기에 기한 소유권이전등기를 마친 경우에는 가등기의 순위보전의 효력에 의하여 중간처분이 실효되는 효과가 있으므로 대항력 발생시기와 가등기 시기의 선후에 따라 대항력이 미치는지 여부를 결정하여야 하는 점도 주택임대차와 마찬가지이다.

 

V. 우선변제권

 

1. 총설

 

⑴ 주택임차인의 임차보증금 우선변제권(주택임대차보호법 제3조의2, 제2항, 제8조 제1항)이나 상가건물임차인의 임차보증금 우선변제권(상가건물임대차보호법 제5조 제2항, 제14조)은 그 요건이나 효력이 대동소이하고, 다만 임차한 건물이 주거용건물인지 상가건물인지, 보호대상인 임차보증금의 상한에 제한이 있는지 여부, 법인도 적용대상인지에 차이가 있을 뿐이다.

 

⑵ 임대차의 종료나 임차건물의 명도는 요건이 아니다(상가건물임대차보호법 제8조, 제5조 제3항 참조).

 

2. 확정일자를 갖춘 임차보증금채권의 우선변제권 행사의 요건

 

확정일자부 우선변제권 행사의 요건은 ① 상가건물임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건인 건물인도와 사업자등록을 갖추고, 그 대항요건을 배당요구의 종기까지 존속하여야 하며, ② 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받아 갖추어야 하고, ③ 상가건물이 경매 또는 체납처분에 의해 매각되어야 하며, ④ 임차인이 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 하고, ⑤ 임대차보증금이 상가건물임대차보호법 제2조의 적용범위에 해당하여야 한다.

 

3. 소액보증금 최우선변제권 행사의 요건

 

소액보증금 최우선변제권 행사의 요건은 ① 배당요구의 종기까지 배당요구를 하였을 것, ② 보증금 액수가 소액보증금(상가건물임대차보호법시행령 제6조 참조)에 해당할 것(위 금액에 해당하면 상가건물임대차보호법 적용대상 금액은 당연히 적용되기 때문에 상가건물임대차보호법 적용대상 금액 이하일 것이라는 요건은 불요), ③ 첫 경매개시결정등기 전에 대항요건(임차목적물의 점유 및 사업자등록의 신청)을 갖추었을 것, ④ 배당요구의 종기까지 대항력을 유지할 것이다.

 

4. 소액보증금 판단 기준

 

가. 소액보증금(환산보증금)의 변천

 

나. 수 개 구분점포를 털어서 1개의 점포로 사용 시 소액임차인 대상 여부 판단하는 보증금(= 1채로 계산)

 

⑴ 수 개 구분점포의 일괄임대차의 경우

 

임차인이 수 개의 구분점포를 동일한 임대인에게서 임차하여 하나의 사업장으로 사용하면서 단일한 영업을 하는 경우 등과 같이, 임차인과 임대인 사이에 구분점포 각각에 대하여 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 볼 수 있는 때에는, 비록 구분점포 각각에 대하여 별개의 임대차계약서가 작성되어 있더라도 구분점포 전부에 관하여 상가건물임대차보호법 제2조 제2항의 규정에 따라 환산한 보증금액의 합산액을 기준으로 상가건물임대차보호법 제14조에 의하여 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단하여야 한다.

 

⑵ 대법원 2013. 10. 17. 선고 2013다207644 판결

 

㈎ 위 판결은 ‘이 사건 집합건물 중 2층 201호, 202호’, 보증금을 ‘1억 원’, 차임을 ‘200만 원’으로 기재한 단일한 계약서를 작성하여 이 사건 임대차계약을 체결하고, 그 무렵 위 201호 및 202호(이하 ‘이 사건 각 구분건물’이라 한다)를 인도받아 벽체 등에 의한 구분 없이 하나의 사업장으로 사용하면서 ‘○○○’이라는 상호로 음식점을 운영하다가 2010. 4. 19. 청주세무서장으로부터 위 계약서에 확정일자를 받은 점 등에 비추어 보면 이 사건 각 구분건물인 201호와 202호에 관하여 각각 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 보증금 1억 원, 차임 월 200만 원인 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 봄이 상당하다고 전제한 다음, 상가건물임대차보호법 제2조 제2항, 같은 법 시행령 제2조 제3항에 따라 환산한 금액을 포함하면 이 사건 임대차계약의 보증금액은 3억 원이 되어 상가건물임대차보호법의 적용대상인 보증금액 한도를 초과하므로 원고를 그 법에서 정한 우선변제권 있는 임차인이라고 할 수 없다고 판단하였다.

 

㈏ 위 판결은 결국 집합건물 중 2개의 구분건물을 임차하여 벽체 등에 의한 구분없이 하나의 사업장으로 사용한 사안에서, 각 구분건물에 관하여 각각 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 본 것이다.

 

⑶ 대법원 2015. 10. 29. 선고 2013다27152 판결

 

㈎ 위 판결은 임차인이 수 개의 구분점포를 동일한 임대인으로부터 임차하여 하나의 사업장으로 사용하면서 단일한 영업을 하는 경우 등과 같이, 임차인과 임대인 사이에 구분점포 각각에 대하여 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 볼 수 있는 때에는, 비록 구분점포 각각에 대하여 별개의 임대차계약서가 작성되어 있더라도 그 구분점포 전부에 관하여 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항의 규정에 따라 환산한 보증금액의 합산액을 기준으로 상가건물 임대차보호법 제14조에 의하여 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단하여야 한다고 판단하였다.

 

㈏ 피고는 서울 중구 소재 상가건물의 지하 1층 구분점포 중 32개 구분점포를 임차하여 벽체 등에 의한 구분 없이 하나의 사업장으로 사용하면서 그곳에서 헬스장을 운영하여 온 사실, ② 피고가 임차한 32개 구분점포 중 이 사건 쟁점 부동산을 포함한 5개 구분점포는 소외인의 소유였는데, 피고는 소외인으로부터 위 개 구분점포를 임차하면서 구분점포 각각에 관하여 별개의 임대차계약서를 작성한 사실, ③ 그런데 피고와 소외인 사이에 작성된 임대차계약서 5건은 모두 같은 날인 5 2009. 12. 20. 작성되었고, 동일한 계약서 양식을 사용하였으며, 보증금 및 월 차임의 기재를 제외한 나머지 계약내용이 모두 동일한 사실, ④ 구분점포별로 보증금 및 월 차임에 차이가 있기는 하나, 이는 구분점포의 계약서상 면적이 달라 그에 비례하여 보증금 및 월 차임을 정하였기 때문으로 보이고, 계약서상 면적이 동일한 구분점포(이 사건 쟁점 부동산, 69호) 사이에서는 보증금 및 월 차임도 동일한 사실, ⑤ 이 사건 쟁점 부동산에 관하여 상가건물임대차보호법 제2조 제2항의 규정에 따라 환산한 보증금액은 3,110만 원으로서 구 상가건물임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12042호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제14조 및 구 상가건물임대차보호법 시행령(2013. 12. 30. 대통령령 제25036호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제6조 제1호가 정한 기준금액인 5,000만 원을 초과하지 아니하나, 피고가 소외인으로부터 임차한 5개 구분점포 전부에 관하여 상가건물임대차보호법 제2조 제2항의 규정에 따라 환산한 보증금액의 합산액은 1억 1,790만 원으로서 위 5,000만 원을 초과하는 사실 등을 알 수 있다.

 

㈐ 이러한 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 보면, 비록 피고가 이 사건 쟁점 부동산을 포함한 소외인 소유의 5개 구분점포 각각에 관하여 별개의 임대차계약서를 작성하였다고 하더라도, 그 개 구분점포 각각에 관하여 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 봄이 상당하다. 따라서 5개 구분점포 전부에 관하여 상가건물임대차보호법 제2조 제2항의 규정에 따라 환산한 보증금액의 합산액이 구 상가건물임대차보호법 시행령 제6조 제1호가 정한 금액을 초과하는 이상, 피고는 이 사건 쟁점 부동산에 관하여도 구 상가건물임대차보호법 제14조에 의하여 우선변제를 받을 임차인에 해당하지 아니한다고 할 것이다.

 

다. 공동임대인 중 일부의 공유지분이 경매되는 경우

 

⑴ 상가건물을 공유하는 공동임대인 중 일부의 공유지분이 경매되는 경우, 공동임대인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 성질상 불가분채무이므로, 임차인이 소액임차인에 해당하는지 여부는 임차인의 전체 임대차보증금을 기준으로 해야 할 것이다.

이렇게 보지 않으면 소유자와 임차인이 담합하여 단독소유를 공유로 만드는 방법으로 소액임차인을 양산할 우려가 있다.

 

⑵ 공유지분의 경매절차에서 임차인이 소액보증금 전액을 배당받으면, 지분이 경매된 공유자는 다른 공유자에게 임차인이 배당받은 소액임대차보증금 중 다른 공유자의 공유지분 비율에 해당하는 금액의 구상을 할 수 있을 것이다.

 

라. 임차권등기 후의 소액임차인은 최우선변제권 없음 (확정일자부 우선변제권은 있음)

 

임차인이 임대건물의 인도와 부가가치세법 제8조8, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 갖춘 일정 범위의 소액임차인이라 할지라도 그 대항요건을 갖추기 전에 당해 임대건물에 먼저 민법 제621조에 의한 임차권등기를 마친 임차인이 있는 경우에는, 그 소액임차인은 상가건물임대차보호법 제14조에 따른 최우선변제를 받을 권리가 없다(상가건물임대차보호법 제7조 제1항, 제6조 제6항).

임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 소액임차인도 마찬가지이다(상가건물임대차보호법 제6조 제6항).

임차권등기에 의하여 우선변제권이 확보된 것으로 믿고 대항력을 상실한 임차인이, 차후에 요건을 갖춘 소액임차인에 의하여 우선변제를 받지 못하게 될 우려를 차단하기 위한 규정이다.

다만 임차권등기가 있은 후에도 그 후에 대항요건과 확정일자를 구비한 임차인은 우선변제권 구비 순위에 따라 상가건물임대차보호법 제5조 제2항에 의하여 우선변제를 받을 수는 있다.

 

VI. 상가건물임대차보호법상 여러 쟁점

 

1. 주택임대차보호법과 동일한 부분

 

확정일자 임차인의 우선변제권(상가건물임대차보호법 제5조 제2항), 소액임차인의 최우선변제권(법 제14조, 소액임차인 및 소액보증금의 범위와 기준은 건물가액의 1/2 범위 안에서 대통령령으로 정함), 보증금반환채권을 양수한 금융기관 등의 우선변제권 승계(법 제5조 제7, 8, 9항), 임차권등기명령제도(법 제6조), 차임증감청구권(법 제11조), 월차임 전환 시 산정률 제한 법(제12조) 등은 주택임대차보호법과 같은 구조로 규정하고 있다.

 

2. 환산보증금 제도 존재 (= 주택임대차보호법에서는 환산보증금 없음)

 

가. 환산보증금 제도의 도입

 

⑴ 개념

 

㈎ 상가건물임대차보호법의 적용대상 기준으로서의 보증금액이나 ② 소액임차인의 범위를 정하는 기준으로서의 보증금액을 산정함에 있어, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는, 월 단위의 차임액에 1분의 100을 곱하여 환산한 금액(즉, 100배의 금액)을 보증금에 산입한다(법 제2조 제2항, 제14조 제3항, 시행령 제2조 제2, 3항, 제6조)(반면, 주택임대차보호법은 소액임차인의 범위를 정함에 있어 보증금액만을 기준으로 하고 있다).

예컨대 보증금 8,000만 원에 월 차임이 100만 원이면 환산 보증금은 1억 8,000만 원{8,000만 원 + (100만 원 × 100)}이 된다.

 

⑵ 규정

 

● 상가건물임대차보호법

제2조 적용범위

① 이 법은 상가건물(제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.

● 제14조(보증금 중 일정액의 보호)

① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.

② 제1항의 경우에 제5조 제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다.

● 상가건물임대차보호법 시행령

제2조(적용범위)

① 「상가건물임대차보호법」(이하 “법”이라 한다) 제2조 제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 보증금액”이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다.

1. 서울특별시 : 9억 원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시 : 6억 9천만 원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5억 4천만 원

4. 그 밖의 지역 : 3억 7천만 원

② 법 제2조 제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.

③ 법 제2조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 비율”이라 함은 1분의 100을 말한다.

● 제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위)

법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조 제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.

1. 서울특별시: 6천 500만원

2. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) : 5천 500만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천 8백만 원

4. 그 밖의 지역: 3천만 원

 

나. 환산보증금 제도는 상가건물임대차보호법 적용대상 여부 및 최우선변제 대상 소액임차인 여부 확인에만 활용됨.

 

환산보증금 제도는 ① 상가건물임대차보호법 제2조에 따라 상가건물임대차보호법 적용대상인지 여부를 가릴 때와, ② 상가건물임대차보호법 제14조, 상가건물 임대차보호법 시행령 제6조에 따라 최우선변제를 받을 소액임차인인지 여부를 가리기 위해, 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조 제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 일정 금액 이하인지 여부를 판단할 때만 사용된다.

 

다. 소액임차인 해당 여부 판단 시에 환산보증금 적용

 

⑴ 상가건물임대차보호법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조 제2항의 규정에 의하여 환산한 보증금액의 합계가 서울특별시의 경우 6,500만 원, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외)의 경우 5,500만 원, 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군 지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시의 경우 3,800만 원, 그 밖의 지역은 3,000만 원 이하인 임차인이다(상가건물임대차보호법 시행령 제6조).

 

⑵ 이러한 소액보증금 범위의 판단 기준은 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 등록사항현황서에 기재되어 공시된 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액이다[대법원 2016. 6. 9. 선고 2015다26542(본소), 2015다26559(반소) 판결].

따라서 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 등록사항 현황서에 기재되어 공시된 임대차보증금과 차임에 따라 환산된 보증금액이 상가건물임대차보호법 시행령 제6조에서 정한 소액보증금의 범위에 해당하지 아니하는 경우에는, 실제 임대차계약의 내용에 따라 환산된 보증금액이 위와 같은 기준을 충족하는 것이더라도 임차인은 소액보증금 최우선변제권을 주장할 수 없다.

이러한 법리는 임대차계약이 변경되거나 갱신되었는데 임차인이 사업자등록정정신고를 하지 아니하여 등록사항현황서 등에 기재되어 공시된 내용과 실제 임대차계약의 내용이 불일치하게 된 경우에도 마찬가지이다(대법원 2016. 6. 9. 선고 2013다215676 판결).

 

라. 상가주택 임차인의 확정일자부 우선변제권이나 주택임대차에서는 환산보증금 미적용(= 월세 있는 주택임대차에 있어서 환산보증금 적용하는 실수 피해야)

 

⑴ 앞에서 살펴 본 바와 같이 환산보증금 제도는 ① 상가건물임대차보호법 제2조에 따라 상가건물임대차보호법 적용대상인지 여부를 가릴 때와, ② 상가건물 임대차보호법 제14조, 상가건물임대차보호법 시행령 제6조에 따라 최우선변제를 받을 소액임차인인지 여부를 가리는 데만 적용되는 제도로서, 상가주택 임차인의 확정일자부 우선변제권이나, 주택임대차보호법상의 확정일자부 우선변제권이나 소액보증금 최우선변제권에는 전혀 적용되지 않는 개념이다.

 

⑵ 그런데 근래에 들어 주택임대차에 있어서도 월세를 이용하는 경우가 증가하면서 월세 있는 주택임대차에 있어서 소액보증금 최우선변제권이나 확정일자부 우선변제권을 행사할 수 있는 보증금액을 계산하면서 월세에 100을 곱한 금액을 보증금액으로 산입하여 실제 보증금 보다 훨씬 많은 금액을 보증금액으로 계산하여 최우선변제권이 적용되는 소액보증금이 아니라고 처리하거나, 실제 보증금 보다 훨씬 많은 금액에 대하여 확정일자부 우선변제권을 부여하는 실수를 범하는 경우가 종종 있으므로 반드시 유의해야 한다.

 

3. 임대차기간

 

가. 임대차기간 (= 1년)

 

주택임대차에 있어서 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 경우에는 그 기간을 2년으로 보고, 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있는 것과 달리, 상가건물임대차보호법에서는 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(법 제9조 제1항).

 

나. 법정임대차

 

⑴ 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 의제된다(법 제9조 제2항). 이는 상가건물 임차인의 보증금반환청구권보호를 위한 것으로 법 제정 시부터 존재하는 규정이다(주택임대차보호법의 경우에는 법 제정 시에는 없었던 조항인데 1983. 12. 30. 법 개정으로 도입된 것과 다르다).

 

⑵ 임대차가 종료하였는데 임대인이 보증금을 반환하지 않은 채 임차건물의 명도를 구하면 임차인은 동시이행의 항변권을 행사함으로써 보호받을 수 있다. 그러나 임대차 종료 후 임차주택을 양수한 제3자가 명도를 구할 경우에는 동시이행의 항변을 할 수 없게 되어 임차인은 보증금을 반환받지 못한 채 임차건물을 명도해야 하는 불리한 상황에 처하게 된다.

그런데 상가건물임대차보호법 제9조 제2항은 임대차 종료 후에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 의제하므로, 임차인은 위와 같은 경우에도 보호받는 결과가 된다. 이로써 임차인은 임차보증금반환청구권에 관하여 마치 유치권을 보유한 것과 같은 효과를 누리게 되는 것이다.

 

⑶ 임대차 종료의 사유를 불문하고 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 그 정산을 위하여 임대차관계가 존속하는 것으로 보므로, 일종의 법정임대차 관계가 성립한다. 이 경우 임차인이 계속 그 주택에 거주하며 실질적인 사용ㆍ수익을 하는 한 임대인에 대하여 차임지급의무를 부담하나, 이는 임대차 종료 이후의 문제이므로 엄밀한 의미에서는 임대차계약에 정한 차임지급의무가 아닌 차임 상당의 부당이득 반환의무라고 할 것이다.

 

⑷ 하지만 임차인이 거주하지 않고 이사한 경우에는 차임지급의무를 부담하지 않는다. 이 점에서 계약기간 중이면 거주 여부를 불문하고 차임을 지급하는 본래의 임대차관계와 다르다.

 

다. 묵시의 갱신 (법 제10조 제4, 5항)

 

⑴ 규정

 

㈎ 상가건물임대차보호법은 제10조에서 임차인의 계약갱신 요구권 행사에 의한 10년간의 법정 갱신 뿐 아니라 주택임대차보호법 제6조와 같은 취지로 ‘묵시의 갱신’에 관해서도 규정하고 있다.

 

㈏ 즉, 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인이 임차인에게 갱신거절의 통지나 조건변경의 통지를 하지 아니하면, 그 기간 만료 시에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 이 경우 임대차의 존속기간은 1년으로 본다(법 제10조 제4항).

 

㈐ 묵시의 갱신이 되더라도 임차인은 언제든지 임대인에게 해지 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생한다(법 제10조 제5항). 다만, 주택임대차보호법과 달리 임차인이 묵시의 갱신을 저지하기 위해 기간 만료 2개월 전까지 임대인에게 통지를 하도록 하는 규정은 없다. 그 이유는 상가건물 임차인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신요구를 통해 갱신의사 여부를 밝힐 수 있기 때문이다.

 

⑵ 요건

 

㈎ 묵시의 갱신이 되려면 일단 임대차기간이 만료되었을 때 비로소 가능하다.

임대차기간이 1년인 경우에는 1년이 만료되었을 때가 기준이 되고, 약정 기간이 1년을 초과하는 경우에는 그 약정 기간이 만료된 때를 기준으로 한다.

 

㈏ 이와 관련하여 기간을 1년 미만으로 정한 임대차관계에서는 임차인만 그 기간이 유효함을 주장할 수 있는데(법 제9조 제1항 단서), 이 경우 임차인이 1년 미만의 약정 기간 만료를 선택하여 그 시점을 기준으로 묵시의 갱신을 주장할 수 있는지가 문제된다.

주택임대차에 관한 사안에 대한 판례는 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 기간을 주장할 수는 없다고 판시하여, 이를 부인하는 태도를 취하였다(대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결).

이러한 판례의 입장은 상가건물 임대차의 경우에도 적용된다고 할 것이다.

계약이 중도 해지되는 등 기간 만료 이외의 사유로 임대차관계가 종료하는 경우에는 묵시의 갱신이 인정될 여지가 없다.

 

㈐ 또한 묵시의 갱신이 되려면 임대인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월 전까지 사이에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우라야 한다. 임대인이 위 기간 안에 갱신거절 또는 조건변경의 통지를 한 경우에는 묵시의 갱신이 될 수 없다.

 

⑶ 효과 (= 임차기간은 종전 임대차와 달리 1년으로 법정)

 

㈎ 앞서 본 각 요건이 갖추어지면 임대차기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보므로 법 제10조 제4항 전문), 보증금과 차임은 전 임대차와 동일하고, 종전 임대차가 대항력과 우선변제권을 갖추었다면 갱신된 임대차에서도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다.

 

㈏ 다만, 묵시의 갱신이 이루어진 경우 새로운 임대차기간은 전 임대차의 기간과 무관하게 1년이 된다(법 제10조 제4항 후문). 임차인의 계약갱신요구권 행사로 인한 법정 갱신의 경우 갱신되는 임대차 기간이 종전 임대차기간과 동일한 것과는 차이가 있다. 또한 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 가능한 데 비하여(법 제10조 제2항), 묵시의 갱신에는 이러한 제한이 없다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결).

 

⑷ 묵시의 갱신 후 임차인의 임대차계약의 해지(법 제10조 제5항)

 

㈎ 주택임대차와 마찬가지로 상가건물임대차의 경우에도 묵시의 갱신이 되고나면 임차인이 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생하도록 정하고 있다.

 

㈏ 이 법에 의하면 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월 전까지 사이에 임차인이 계약갱신요구를 하거나, 임대인이 위 기간 내에 임차인에 대하여 갱신거절 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니하면 임대차계약이 갱신되는데, 만일 임차인이 임대차기간 만료 전 1개월 전부터 만료일 사이에 계약 해지의 의사표시를 한 경우에 어떤 효과를 부여할 수 있을지가 문제된다.

이 경우 해지의 의사표시로 묵시의 갱신을 저지할 수는 없다고 할 것이나, 임대차의 존속을 원하지 않는 임차인의 의사가 명확히 표시된 이상 별도의 해지 통고가 없더라도, 이를 묵시의 갱신 후 임대차계약에 관한 해지 통고로 보아 묵시의 갱신이 이루어진 임대차는 그 개시일로부터 3개월이 경과하면 해지된다고 봄이 타당할 것이다.

 

⑸ 임차인의 갱신거절시 효과

 

㈎ 주택임대차보호법에서는 “임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 같다(주택임대차보호법 제6조 제1항).”고 하여, 임대인뿐만 아니라 임차인의 갱신거절권에 대하여도 규정하고 있다.

 

㈏ 반면 상가건물임대차보호법에서는 임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 아니한 경우에는 계약이 갱신되도록 규정하고 있으나(법 제10조 제4항), 임차인의 갱신 거절의 통지에 대해서는 아무런 규정을 두고 있지 않다.

 

㈐ 따라서, 상가건물임대차보호법에서는 임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 아니한 이상 1년의 존속기간을 가진 임대차계약으로 갱신되는 것이고(법 제10조 제4항), 다만 이때 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있으며, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생하는 것으로(법 제10조 제5항) 해석함이 상당하다.

 

⑹ 임대인의 해지 통지 규정없고, 갱신거절 가능

 

㈎ 임대인의 해지 통지에 관해서는 상가건물임대차보호법에서 별도로 규정하지 않았는데, 임대인은 묵시의 갱신이 된 경우 1년의 법정 임대차기간에 구속되어 별도의 해지 사유가 없는 한 그 기간 내에는 임의로 해지 통지를 할 수 없다.

다만, 임대인은 재차 묵시의 갱신이 되는 것을 방지하기 위해 갱신된 1년의 기간이 끝나기 개월 전 6부터 1개월 전까지 사이에 임차인을 상대로 갱신거절의 통지를 할 수는 있을 것이다.

 

㈏ 다만 그러한 경우에도 최초 임대차기간부터 10년 이내에는 정당한 거절사유가 없는 한 임차인의 계약갱신요구에 따른 법정 갱신을 배제할 수는 없다.

 

3-2. 상가의 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 경우 임대차계약의 묵시적 갱신이 인정되는지 여부(소극)(대법원 2024. 6. 27. 선고 2023다307024 판결) [이하 판례공보스터디 민사판례해설 2024. 8. 15.자 공보, 황진구 P.22-23 참조]

 

가. 조문 차이

 

나. 대상판결(대법원 2024. 6. 27. 선고 2023다307024 판결) 해설

 

⑴ 결정적으로, 상가임대차법 제10조 제4항에는 주택임대차법 제6조 제1항 후문과 같은 규정이 없음

① 즉, 주택임대차법에서는 임대인과 임차인 중 적어도 어느 한쪽에서는 만료 2개월 전까지 갱신거절의 통지가 있어야만 계약이 종료하고, 그때까지 어느 쪽으로부터도 갱신거절 통지가 없었으면 계약은 갱신됨

② 반면 상가임대차법 제10조 제4항은 조문 구조가 다름

 

⑵ 제1심과 원심은 상가건물에 관하여 임대차기간 만료 1개월 전까지 어느 쪽으로부터도 갱신거절 통지가 없었으므로, 마치 주택임대차법 제6조 제1항 후문과 같은 규정이 있는 것처럼 임대차기간 만료 1개월 전에 임대차계약이 확정적으로 갱신되었다고 봄

 

⑶ 그러나 대법원은 위와 같이 해석하는 것은 문언해석의 한계를 뛰어넘는 것이라고 봄. 나아가 임대차기간 만료 전 1개월부터 임대차기간 만료 시까지 사이에 갱신을 거절할 수 있는 임차인의 선택권을 제한하는 결과가 되어 임차인 보호라는 법 취지에도 맞지 않는다고 함. 즉, 원심과 같은 해석은 문리해석과 목적적 해석, 어느 해석 방법에 의하더라도 정당성이 없다고 본 것임

참고로, 양쪽에서 모두 갱신거절 의사표시가 없는 상태에서 임대차기간이 만료되었으면 임대차계약 갱신이라는 효과가 확정적으로 발생하는 것은 당연하므로, 이번 판결은 상가임대차법이 적용되는 경우로서 그 전까지는 어느 쪽으로부터도 갱신거절의 통지가 없다가 임대차기간 만료 1개월 전부터 임대차기간 만료 시까지의 사이에 임차인이 갱신거절의 통지를 한 경우를 다루는 것임

 

⑷ 주택임대차보호법 제6조 제1항 후문은 1999. 1. 21. 개정에서 신설된 부분이고, 상가건물 임대차보호법은 2001. 12. 29. 제정되었는데, 주택임대차보호법 제6항 제1항 후문과 같은 규정을 두지 않은 경위는 분명하지 않음

 

⑸ 어찌되었든 주택임대차보호법 제6조 제1항 후문과 같은 규정을 두고 있지 않은 상가건물임대차보호법 제10조 제4항을 주택임대차보호법 제6조 제1항 후문과 같이 해석할 수는 없다는 판단임. 대법원이 이와 같은 결론을 취했다고 알고 있으면 되겠음

 

다. 상가의 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 경우 임대차계약의 묵시적 갱신이 인정되는지 여부(소극)(대법원 2024. 6. 27. 선고 2023다307024 판결)

 

⑴ 위 판결의 쟁점은, 상가의 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 경우 임대차계약의 묵시적 갱신이 인정되는지 여부(소극)이다.

 

⑵ 상가의 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 경우 해당 임대차계약은 묵시적 갱신이 인정되지 않고 임대차기간의 만료일에 종료한다고 보아야 한다. 그 이유는 다음과 같다.

㈎ 기간을 정한 임대차계약은 법률의 특별한 규정이 없는 한 기간이 만료함으로써 종료한다. 민법 제639조는 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 안에 이의를 하지 아니하는 때에는 묵시의 갱신을 인정하고 있다. 민법에 의하면 임차인이 임대차기간 만료 전에 갱신거절의 통지를 하는 경우에는 묵시의 갱신이 인정될 여지가 없다.

㈏ ｢상가건물 임대차보호법｣(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조 제1항은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 정하여 임차인의 계약갱신 요구권을 인정할 뿐이고, 임차인이 갱신거절의 통지를 할 수 있는 기간은 제한하지 않았다. 상가임대차법 제10조 제4항은 “임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.”라고 정하여 묵시적 갱신을 규정하면서 임대인의 갱신거절 또는 조건변경의 통지기간을 제한하였을 뿐, 주택임대차보호법 제6조 제1항 후문과 달리 상가의 임차인에 대하여는 기간의 제한을 두지 않았다. 상가임대차법에 임차인의 갱신거절 통지기간에 대하여 명시적인 규정이 없는 이상 원칙으로 돌아가 임차인의 갱신거절 통지기간은 제한이 없다고 보아야 한다.

㈐ 원심이 이 사건 임대차계약의 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인인 원고가 별다른 조치를 취하지 아니한 이상, 이 사건 임대차계약은 기간만료일 전 1개월이 경과하여 묵시적으로 갱신되었다고 판단한 것은 문언해석에 반한다. 또한 상가임대차법 제10조 제1항이 임차인의 갱신거절 통지기간도 한정한 것으로 해석한다면, 위 기간 이후 임대차기간 만료 전에 갱신거절 통지를 한 임차인의 의사에 반하여 상가임대차법 제10조 제4항에 따른 묵시적 갱신을 강제하는 결과가 되고, 이는 상가건물 임차인을 보호함으로써 그 경제생활의 안정을 보장하고자 하는 상가임대차법의 입법 취지에도 반한다.

 

⑶ 상가의 임차인인 원고가 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 뒤 임대인인 피고를 상대로 그에 따른 임대차보증금반환을 청구한 사안임

 

⑷ 원심은, 이 사건 임대차계약의 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인인 피고가 갱신거절의 통지 등을 하지 아니하였고, 임차인인 원고도 별다른 조치를 취하지 아니한 이상, 이 사건 임대차계약은 기간만료일 전 1개월이 경과하여 묵시적으로 갱신되었으나, 갱신거절의 취지가 기재된 2020. 12. 29. 자 이 사건 통지로 이 사건 임대차계약은 그로부터 3개월이 지난 2021. 3. 29. 해지되어 종료되었다고 보아, 피고가 원고에게 2021. 3. 29.까지의 차임과 부가세를 공제한 임대차보증금 및 지연손해금을 반환할 의무가 있다고 판단하였음

 

⑸ 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 임차인인 원고가 이 사건 임대차계약의 종료일 전에 갱신거절의 의사를 명확히 하였으므로, 이 사건 임대차계약은 그 임대차기간 만료일인 2020. 12. 30. 종료되었다고 보아, 이와 달리 이 사건 임대차계약은 기간만료일 전 1개월이 경과하여 묵시적으로 갱신되었음을 전제로 판단한 원심을 파기·환송함

 

 

4. 계약갱신요구권 (= 주택임대차보호법과 달리 여러 번 10년까지 가능)

 

가. 제도의 취지 및 의의

 

상가건물임대차보호법이 임차인에게 10년의 임차기간 범위 내에서 임대인에게 특별한 거절 사유가 없는 한 계약갱신요구권을 부여하고 있는 제도의 취지는 임대차계약을 통하여 상가건물을 영업장으로 확보하고 영업을 시작하는 상인들의 경우 영업 초기의 투자비용이나 시설비용이 과대함에도 불구하고 임대차기간의 만료로 인하여 영업장을 옮겨야 할 경우 그 초기비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되므로, 상가건물 임차인에게 영업개시일로부터 최소한의 임차 기간을 보장함으로써 위와 같은 비용회수를 용이하게 하려는 것이라고 할 것이다.

 

나. 임차인의 계약갱신요구권 (법 제10조 제1항 내지 제3항)

 

⑴ 의의

 

상가건물임대차기간의 만료로 임차권이 소멸하는 경우 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. 기간 만료 이외의 사유로 임차권이 소멸하는 경우, 즉 임차건물의 멸실, 경매로 인한 임차건물의 매각, 임대인의 해지 등으로 임대차관계가 종료될 경우에는 갱신요구를 할 수 없다. 임차인의 계약갱신요구권은 형성권이므로 임대인이 법정사유를 들어 정당하게 거절하지 않는 한 곧바로 계약갱신의 효과가 발생한다.

 

⑵ 갱신요구권자와 상대방

 

㈎ 상가건물임대차보호법 제2조 제1항 본문에 정한 상가건물의 임차인은 당연히 계약갱신을 요구할 수 있다. 또한 보증금 회수에 있어 우선변제권이 보장되지 않는 법 제2조 제1항 단서에서 정하는 보증금액을 초과하는 임대차의 임차인도 계약갱신요구를 할 수 있다(법 제2조 제3항).

 

㈏ 수인이 공동하여 상가건물을 임차한 때에는 해지권의 불가분성에 관한 민법 제547조를 준용하여 공동임차인 전원이 갱신을 요구하여야 한다.

 

㈐ 갱신요구의 상대방은 임대인이다. 임대인이 반드시 임차건물의 소유자일 필요는 없다. 만일 임차건물의 소유자인 임대인이 그 건물을 제3자에게 양도한 경우에는 대항력 있는 임차인은 새로운 소유자에게 갱신요구를 할 수 있다(법 제3조 제2항).

 

⑶ 방식과 내용

 

상가건물임대차보호법에서는 갱신요구의 방식에 관하여 별다른 정함이 없다.

따라서 갱신요구의 의사표시는 서면으로는 물론 구두로도 가능하다고 할 것이나, 임차인으로서는 장래의 분쟁을 예방하기 위하여 가급적 내용증명우편을 통해 갱신요구를 하는 편이 좋을 것이다. 갱신요구의 내용도 특별한 정함이 없으므로 임대인에게 기간이 만료되는 임대차의 갱신을 요구하면 되고, 그 사유를 제시할 필요는 없다. 묵시적으로라도 임대차계약의 갱신을 요구하는 의사가 임대인에게 표시되었다고 볼 수 있다면 갱신요구를 하였다고 인정할 수 있을 것이다.

 

⑷ 행사시기

 

㈎ 임차인의 계약갱신요구는 상대방 있는 의사표시이므로 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 임대인에게 도달되어야 한다. 따라서 갱신요구가 기간만료 전 6월이 되기 전이나 기간만료 전 1월이 지나서 임대인에게 도달한 때에는 그 효력이 없다. 또한 임차인이 계약갱신요구를 한 후에는 이를 임의로 철회할 수 없다. 갱신요구의 시기에 제척기간을 설정한 것은 계약갱신요구권의 행사가 임차인의 일방적 행위로 이루어지므로, 행사 가능한 시기를 제한함으로써 임대인의 법적 불확실성을 제거하기 위한 취지로 이해된다.

 

㈏ 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다(제2항). 이 법 제정 시에는 그 기간을 5년으로 정하였으나 5년으로는 임차인이 영업을 안정적으로 계속하기 어렵다는 주장이 지속적으로 제기되어 2018. 10. 16. 법률 제15971호로 기간을 10년으로 변경하는 법 개정이 이루어졌다. 위 개정 조항은 시행일인 2018. 10. 16.부터 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차에 적용된다(부칙 제2조).

 

㈐ 최초의 임대차로부터 합산하여 전체 임대차기간이 10년을 이미 초과한 경우에는 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없다. 아직 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니한 경우에도 계약이 갱신됨으로써 갱신 후의 임대차기간을 합산하여 10년을 초과하게 되는 경우에는 10년의 범위 내에서만 갱신의 효력이 미친다.

한편, 판례는 이 법 제10조 제2항의 문언 및 입법취지에 비추어 볼 때, ‘최초의 임대차 기간’은 이 법 시행 이후 체결된 임대차계약에 있어서나 법 시행 이전에 체결되었다가 법 시행 이후 갱신된 임대차계약에 있어서 모두 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미한다고 한다(대법원 2006. 3. 23. 선고 2005 74320 판결)

 

⑸ 묵시의 갱신과의 관계 (= 묵시의 갱신은 10년 초과해서도 가능, 임대인이 묵시의 갱신 거절해도 임차인은 계약갱신요구가능)

 

㈎ 상가건물임대차보호법 제10조 제1항에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 그 단서에서 정하는 사유가 없는 한 임대인이 그 갱신을 거절할 수 없는 것을 내용으로 하여서 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이다. 이에 비하여 같은 조 제4항의 묵시의 갱신은 임대인이 위와 같은 기간 내에 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니하면 임대차기간이 만료된 때에 임대차의 갱신을 의제하는 것으로서, 기간의 만료로 인한 임대차관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구한다.

이와 같이 이들 두 법조항상의 각 임대차갱신제도는 그 취지와 내용을 서로 달리하는 것이므로, 임차인의 갱신요구권에 관하여 전체 임대차기간을 10년으로 제한하는 같은 조 제2항의 규정은 같은 조 제4항에서 정하는 법정 갱신에 대하여는 적용되지 아니한다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결). 따라서 묵시의 갱신은 전체 임대차기간이 10년을 초과하는 경우에도 가능하다.

 

㈏ 임차인의 계약갱신요구권에 관한 법 제10조 제1항 내지 제3항과 임대인의 갱신 거절의 통지에 관한 법 제10조 제4항의 문언 및 체계와 아울러, 법 제10조 제1항에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것인 반면 법 제10조 제4항은 기간의 만료로 인한 임대차관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구하는 것으로서 이들 두 법조항상의 각 임대차갱신제도는 그 취지와 내용을 서로 달리하는 것인 점(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결 참조) 등을 종합하면, 법 제10조 제4항에 따른 임대인의 갱신거절의 통지에 법 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 없는 한 그와 같은 임대인의 갱신거절의 통지의 선후와 관계없이 임차인은 법 제10조 제1항에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 이러한 임차인의 계약갱신요구권의 행사로 인하여 종전 임대차는 법 제10조 제3항에 따라 갱신된다고 할 것이다 대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결).

 

⑹ 계약갱신요구권은 기간을 정한 임대차에만 적용되므로, 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차에서 기간을 정하지 않은 경우에는 임대기간 1년 간주규정이 적용되지 않아 계약갱신요구권이 적용되지 않음(= 대법원 2021다233730 판결)

 

㈎ 대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다233730 판결은 “기간을 정하지 않은 임대차는 그 기간을 1년으로 간주하지만(제9조 제1항), 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차는 위 규정이 적용되지 않으므로(제2조 제1항 단서), 원래의 상태 그대로 기간을 정하지 않은 것이 되어 민법의 적용을 받는다. 따라서 대통령령이 정한 보증금액을 초과하는 상가임대차에서 기간을 정하지 않은 경우에는 민법 제635조 제1항, 제2항 제1호에 따라 이러한 임대차는 임대인이 언제든지 해지를 통고할 수 있고 임차인이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지남으로써 효력이 생기므로, 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권(상가건물임대차보호법 제10조 제1항)은 발생할 여지가 없다.”고 판결하였다.

 

㈏ 위 판결의 원심인 서울서부지방법원 2021. 4. 30. 선고 2020나41990 판결은 위와 같이 상가건물임대차보호법 적용 기준을 초과하는 보증금액인 기간을 정하지 않은 임대차에 대하여는 계약갱신 요구권이 적용되지 않는다고 보는 논거로 다음과 같은 점을 들었다.

상가건물임대차보호법은 갱신요구권 행사기간을 ‘임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이’라고 명시하고 있고(제10조 제1항), 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 임대차 중에서 기간을 정하지 않은 임대차에 대해서는 그 존속기간을 1년으로 본다는 특별한 임대차기간 의제 규정을 두어 갱신요구권 행사를 가능하게 하고 있는 점(제9조, 제10조 제4항)을 감안할 때, 상가건물임대차보호법의 갱신요구권 행사는 그 문언상 기간의 만료를 상정할 수 있는, 즉 존속기간이 정해진 임대차를 적용 대상으로 하고 있다고 봄이 타당하다. 이는 ‘갱신’의 의미에 비추어도 그러하다. 즉 묵시의 갱신에서도 이는 기간의 정함이 있는 임대차에 한하여 생기는 문제이고, 기간의 정함이 없는 임대차에서는 처음부터 문제되지 않는다. 갱신이라는 의미 자체가 기간의 정함을 전제로 한 것이기 때문이다.

 

⑺ 계약갱신요구권은 상가건물임대차보호법이 시행되는 2013. 8. 13. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2013. 8. 13. 이전에 체결되었지만 2013. 8. 13. 이후 갱신되는 임대차에만 적용됨

 

㈎ 2013. 8. 13. 법률 제12042호로 개정되어 같은 날부터 시행된 상가건물임대차보호법(이하 ‘상가건물임대차보호법’이라 한다)은 제10조 제1항부터 제3항까지의 규정에서 갱신요구권에 관하여 최초 임대차기간을 포함하여 5년을 초과하지 않는 범위에서 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있었다.

 

㈏ 상가건물임대차보호법 제2조 제3항은 위 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문이 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용된다고 정하고, 부칙 제2조는 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.’고 정하고 있었다.

 

㈐ 위 규정들의 문언, 내용과 체계에 비추어 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 위 개정 상가건물임대차보호법이 시행되는 2013. 8. 13. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2013. 8. 13. 이전에 체결되었지만 2013. 8. 13. 이후 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다. 따라서 개정 법률 시행 후에 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다(대법원 2017. 12. 5. 선고 2017다9657 판결).

 

⑻ 갱신기간을 10년으로 연장한 개정 상가건물임대차보호법은 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간 만료 등으로 종료된 경우는 적용되지 않음 (= 대법원 2020다241017 판결)

 

㈎ 상가건물임대차보호법은 제10조 제1항과 제3항의 규정에서 갱신요구권에 관하여 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있다.

 

㈏ 그런데 구 상가건물임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항은 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하였는데, 개정 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항은 이에 대해 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하고, 그 부칙 제2조는 “제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”라고 정하고 있다.

 

㈐ 위 규정들의 문언, 내용과 체계에 비추어 보면, 개정 상가건물임대차보호법 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 개정 상가건물임대차보호법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다. 따라서 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다(대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결).

 

㈑ 이에 대법원은 2012. 7. 20. 임대차 계약을 체결한 후 2014. 7. 30.에 2019. 7. 20.까지 임대차기간을 총 7년으로 연장하기로 합의한 다음, 연장된 임대차 기간이 만료되기 3개월 전인 2019. 4. 6. 임대인이 임차인에게 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통보하자 임차인이 임대차계약의 갱신을 요구한 사안에서, 임대차계약 체결 당시 임차인의 갱신요구권이 인정되는 의무임대차기간은 구 상가건물임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항에 따라 5년인데, 임차인이 임대차 갱신을 요구한 때에는 이미 의무임대차기간 5년을 경과하였으므로 위 임대차계약은 임대인의 적법한 갱신거절 통지로 인하여 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정된 상가건물임대차보호법 시행 이후에 기간만료로 종료되어 갱신되지 않았고, 따라서 위 임대차계약에는 개정 상가건물임대차보호법 제10조 제2

항이 적용되지 않기 때문에 을은 임대차계약에 적용되는 의무임대차기간이 10년이라는 이유로 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없다고 판단하였다(대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결).

 

⑼ 갱신요구권과 권리금 회수 청구권은 무관

 

㈎ 구 상가건물임대차보호법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 같은 법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년(현재는 10년)을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조).

 

㈏ 논거는 다음과 같다.

① 구 상가건물임대차보호법 제10조의4는 임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 만료를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하고 있지 않다. 구 상가건물임대차보호법 제10조 제2항은 “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.”라고 하여 계약갱신요구권 행사기간을 제한하고 있는데, 제10조의4는 제10조 제2항을 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하지 않고, 계약갱신거절에 관한 제10조 제1항 각호 또는 제10조의4 제2항 각호에서 정한 ‘정당한 사유’가 있는 경우를 그 예외사유로 정하고 있다. 따라서 전체 임대차기간이 5년을 초과하는지 여부와 무관하게 제10조의4에서 정한 요건을 충족하면 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보는 것이 법 문언에 충실한 해석이다.

② 구 상가건물임대차보호법은 2015. 5. 13. 개정되어 권리금 관련 조항(제10조의3 내지 제10조의7)이 신설되었다. 종래 규정만으로는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인의 갱신거절에 의해 침해되는 것을 충분히 방지할 수 없었기 때문이다. 즉, 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받는 등 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 대가나 제한 없이 이용할 수 있게 되지만 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위하여 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점을 해결하기 위한 것이다. 그런데 임대인이 같은 법 제10조 제1항 각호의 갱신거절사유가 있어 계약갱신을 거절하는 경우에는 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 없으므로, 법 개정을 통하여 보호하려는 ‘임대인의 갱신거절에 의해 임차인의 이익이 침해되는 경우’란 결국 같은 법 제10조 제2항에 따라 전체 임대차기간이 5년을 경과하여 임차인이 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우가 가장 전형적이다.

신설 조항의 입법과정에서 임대인의 권리금 회수기회 보호의무를 계약갱신요구권의 행사기간 범위로 제한하고자 하였다고 볼 만한 사정이 없는 점, 오히려 상가임차인이 같은 법 제10조 제2항에 따라 상가임대차계약의 갱신을 요구하지 못하더라도 권리금 회수를 보장할 필요가 있는 점 등에 비추어 보더라도 이러한 경우를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 인정할 필요성을 찾기 어렵다.

③ 구 상가건물임대차보호법 제10조 제1항에서 정한 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 그 단서에서 정하는 사유가 없는 한 임대인이 그 갱신을 거절할 수 없도록 하여 상가임차인에게 최소한의 영업기간을 보장하기 위해서 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결 등 참조). 반면, 같은 법 제10조의4는 임대차계약이 종료된 경우에도 상가임차인이 일정한 범위 내에서 영업상 유·무형의 재산적 가치를 회수할 수 있도록 보장하기 위해 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무를 부과하는 것으로서, 두 조항의 입법 취지와 내용이 다르다.

④ 구 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 단서 각호에서 정한 갱신거절사유는, 임차인의 차임 연체(제1호), 부정한 방법에 의한 임차(제2호), 무단 전대(제4호), 고의·중과실에 의한 임차목적물 파손(제5호), 현저한 의무 위반(제8호) 등 전형적인 임차인의 채무불이행 또는 신뢰파괴 사유에 관한 것이거나 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하여(제3호) 권리금 회수를 보장할 필요가 없는 경우이다. 그 외에는 임차건물의 멸실로 임대차 목적 달성이 불가능하거나(제6호), 임대인이 임대차계약 시 미리 임차인에게 철거·재건축계획을 고지하였거나 안전사고의 우려나 법령에 의하여 상가건물의 철거·재건축이 이루어지는 경우(제7호)로서 상가건물의 멸실 등으로 임차인이 형성한 영업의 재산적 가치가 사라지게 되어 임차인이 권리금 회수를 기대하기 어려운 경우 등이다.

위와 같은 갱신거절사유의 내용을 살펴볼 때 상가건물의 전체 임대차기간이 5년이 지난 경우를 그와 같이 보기는 어렵다. 전체 임대차기간이 5년이 지나도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지되어 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있기 때문이다.

⑤ 이러한 해석이 임대인의 상가건물에 대한 사용수익권을 과도하게 제한한다고 볼 수도 없다. 구 상가건물임대차보호법 제10조의4 제2항은, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우(제1호), 신규 임차인이 되려는 자가 임차인의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 이유가 있는 경우(제2호), 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우(제3호) 등 임대인으로 하여금 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약을 체결하도록 강제하는 것이 부당한 경우에는 임대인이 그 계약체결을 거절할 수 있도록 하여 임대인의 재산권 행사를 보호하기 위한 규정을 마련하여 두고 있다. 또한 임대인은 신규임차인에게 시세에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금이 아니라면 새로운 조건을 내용으로 하는 임대차계약의 체결을 요구할 수 있고, 신규임차인이 3기의 차임액 이상 차임을 연체하는 등 같은 법 제10조 제1항 각호의 사유가 발생한 경우에는 언제든지 임대차계약을 해지하거나 계약갱신을 거절할 수 있고 이러한 경우 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않기 때문이다.

 

5. 차임연체 시 계약해지 (= 3기 연체)

 

가. 법률 개정 전 대법원 판례는 임대인의 갱신거절 사유인 3기 연체가 아니라 민법상의 2기 연체로 해지 인정

 

⑴ 상가건물임대차보호법은 제10조 제1항 단서에 의하여 상가건물 임대인에게 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 권한을 부여하고 있지만, 임차인의 의무 위반으로 인한 임대인의 계약 해지에 관해서는 2015. 5. 13. 상가건물임대차보호법 제10조의8이 신설되기 전에는 아무런 규정을 두지 않고 있었으므로, 종래 법 제10조 제1항 단서 각호의 갱신거절사유로 규정된 사항인 3기의 차임 연체를 원인으로 임대인이 민법상 해지권을 행사할 수 있는지와 관련하여 학설상의 대립이 있었다.

 

⑵ 그러다가 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결에서 “이 법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 그 행사시기, 효과 등이 서로 다를 뿐만 아니라, 이 법 제10조 제1항이 민법 제640조에서 정한 계약해지에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 이 법 제10조 제1항 단서 제1호가 민법 제640조에 대한 특례에 해당한다고 할 수 없다. 그러므로 이 법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조가 적용되고, 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다. 같은 이유에서 민법 제640조와 동일한 내용을 정한 약정이 이 법의 규정에 위반되고 임차인에게 불리한 것으로서 이 법 제15조에 의하여 효력이 없다고 할 수 없다.”고 판시함으로써 이 법 제10조 제1항 단서 제1호가 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’를 갱신거절사유로 삼고 있는 것과는 무관하게 ‘2기 이상 차임 연체’가 있으면 민법 제640조에 의한 해지권 행사를 긍정하는 입장을 취하였다.

 

나. 2015. 5. 13. 개정시 3기 연체해야 계약해지 하도록 규정 (법 제10조의8)

 

⑴ 하지만 앞서 본 판례에 대하여 “상가건물임대차에서 임대인의 갱신거절권과 즉시해지권은 그 행사의 시기와 방식에 차이가 있기는 하지만 같은 목적을 위한 병존적 권리로서, 전자가 후자를 배척하는 관계가 아니라 특별법의 정신이 일반법에서도 관철되어야 하는 제한의 관계로 이해되어야 하는 이상 즉시해지권의 발생요건을 갱신거절사유에 부합하도록 가중하여, 임대인으로서는 연체차임의 누적액이 3기분에 이르러야 즉시해지를 할 수 있도록 하여야 한다.”는 취지의 비판이 제기되었다.

 

⑵ 이에 2015. 5. 13. 법률 개정 시에 법 제10조의8을 신설하여 상가건물임대차에서는 차임을 3기 연체해야 계약을 해지할 수 있도록 새로운 입법을 하였다.

 

⑶ ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’란 연속해서 3기의 차임을 연체한 때는 물론이고 연속해서 연체하지 않았더라도 연체차임 총액이 3기분에 달하는 경우를 포함한다. 예를 들어 5월에 연체 후 6월에 차임을 납부했더라도 7, 8월에 다시 차임을 연체한 경우는 여기에 해당한다(다만 본법 제10조의9에 따라 2020. 9. 29.부터 2021. 3. 29.까지 사이에 발생한 차임연체는 본조에서 말하는 3기의 차임연체에 산입하여서는 안 된다).

 

⑷ 한편, 갱신을 전후로 한 상가건물임대차계약의 내용과 성질이 동일한 점, 임대인과 임차인 사이의 형평, 이 법 제10조와 본조의 입법취지 등을 고려하면, 상가건물의 임차인이 계약갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 계약갱신 후에 차임연체액이 3기의 차임액에 이른 경우에도, 임대인은 위 조항에 따라 임대차계약을 해지할 수 있다는 것이 판례이다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 판결).

 

VII. 부칙의 규정

 

상가건물임대차보호법이 제정되어 2002. 11. 1. 시행됨에 따라 상가건물 임대차보호법 소정의 우선변제권에 관한 규정이 민법 제621조의 규정에 의한 건물임대차 등기에도 준용되게 되었지만, 위 상가건물임대차보호법 부칙 제2항은, 이 법 시행 전에 이미 저당권이나 전세권 등 물권을 취득한 제3자에 대해서는 그 효력이 없다고 규정하고 있으므로, 위 법 시행 전에 이미 저당권이나 전세권을 취득한 제3자가 있는 경우 여전히 그 저당권자나 전세권자에 대해서는 우선변제권을 주장할 수 없다(대법원 2004. 3. 19. 자 2004마44 결정).