【판례<임대차계약의 갱신, 묵시적 또는 조건부 이의, 차임증액청구권을 행사하였다는 사정>】《민법 제639조 제1항에 따라 임대차계약의 갱신에 임대인이 이의를 하는 방법 및 묵시적 또는 조건부 이의가 있다고 볼 수 있는 경우 / 임대차기간 만료 후 민법 제628조에서 정한 차임증액청구권을 행사하였다는 사정만으로 임대인이 더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 의사에 기하여 민법 제628조에서 정한 차임증액청구권을 행사하였다는 사정만으로 민법 제639조 제1항의 이의를 하였다고 볼 수 있는지 여부(대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다315046 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 판결의 요지 : [임대차계약이 갱신되었는지 여부가 문제된 사건]
【판시사항】
민법 제639조 제1항에 따라 임대차계약의 갱신에 임대인이 이의를 하는 방법 및 묵시적 또는 조건부 이의가 있다고 볼 수 있는 경우 / 임대차기간 만료 후 민법 제628조에서 정한 차임증액청구권을 행사하였다는 사정만으로 임대인이 더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 의사에 기하여 민법 제639조 제1항의 이의를 하였다고 볼 수 있는지 여부(소극)
【판결요지】
민법 제639조 제1항 본문은 “임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용⋅수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.”라고 규정하고 있다. 이때 임대인의 이의는 명시적으로뿐만 아니라 묵시적으로도 할 수 있고, 차임을 증액하지 않으면 임대차관계를 지속하지 않겠다는 것과 같이 조건부로도 할 수 있다. 다만 임차인의 신뢰를 보호하기 위한 위 규정의 취지에 비추어 볼 때, 묵시적 또는 조건부 이의가 있다고 보기 위해서는 더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 임대인의 의사를 객관적으로 추단할 만한 사정이 있어야 한다. 한편 민법 제628조의 차임증액청구권은 임대차계약이 존속하고 있음을 전제로 행사하는 권리이므로, 임대인이 전 임대차기간 만료 후 차임증액청구권을 행사하였다는 사정만으로는 임대인이 더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 의사에 기하여 민법 제639조 제1항의 이의를 하였다고 보기 어렵다.
2. 사안의 개요 및 쟁점 [이하 판례공보스터디 민사판례해설 2025. 5. 1.자 공보, 황진구 P.34-38]
가. 사실관계
⑴ 원고는 임대인, 피고는 임차인으로, 원고와 피고는 2018. 5. 14. 원고가 피고에게 이 사건 건물을 임대차보증금 1억 원, 월차임 600만 원, 임대차기간 2018. 7. 12.부터 2020. 7. 11.까지로 정하여 임대하는 내용의 임대차계약을 작성함. 원고와 피고는 2020. 6. 30. 임대차기간을 2020. 7. 12.부터 2021. 7. 12.까지, 월차임을 350만 원으로 정하였으며, 이후에는 임대차기간을 2022. 7. 12.까지, 월차임을 320만 원으로 다시 정하였음.
⑵ 원고는 임대차기간이 종료된 2022. 7. 15. 피고에게 월차임을 600만 원으로 증액할 것을 청구한다는 내용의 내용증명우편을 발송하였고, 이는 2022. 7. 18. 피고에게 도달함.
⑶ 원고는 피고를 상대로 임대차계약이 2022. 7. 12. 기간만료로 종료되었으므로 이 사건 건물의 인도와 2022. 7. 13.부터 월 420만 원 내지 430만 원 상당의 부당이득금 지급을 구하였음(원고는 이 사건 건물의 차임 상당액이 2022. 7. 13.부터 2023. 7. 12.까지는 월 420만 원, 2023. 7. 13. 이후에는 월 430만 원이라고 주장하였음).
이에 관하여 피고는 임대차계약이 2022. 7. 12. 종료되지 않고 묵시적으로 갱신되었다고 주장한 사안임.
⑷ 원심은 원고가 차임 증액을 요청함으로써 민법 제639조 제1항의 이의를 하였으므로 묵시적 갱신이 이루어졌다고 볼 수 없고 임대차계약은 2022. 7. 12. 기간 만료로 종료되었다고 판단하여 원고의 청구를 인용하였음.
⑸ 그러나 대상판결(대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다315046 판결)은, 임차인의 신뢰를 보호하기 위한 민법 제639조 제1항 본문의 취지에 비추어 볼 때 묵시적 또는 조건부 이의가 있다고 보기 위해서는 더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 임대인의 의사를 객관적으로 추단할 만한 사정이 있어야 하는 한편, 민법 제628조의 차임증액청구권은 임대차계약이 존속하고 있음을 전제로 행사하는 권리이므로, 임대인이 전 임대차기간 만료 후 차임증액청구권을 행사하였다는 사정만으로는 임대인이 더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 의사에 기하여 민법 제639조 제1항의 이의를 하였다고 보기 어렵다며 원심판결을 파기·환송함.
나. 쟁점 및 대법원의 판단
⑴ 위 판결의 쟁점은, 민법 제639조 제1항 본문에 따라 임대차계약의 갱신에 임대인이 이의를 하는 방법과 묵시적 또는 조건부 이의가 있다고 볼 수 있는 경우 및 임대차기간 만료 후 민법 제628조의 차임증액청구권을 행사한 것만으로 임대인이 이의하였다고 볼 수 있는지 여부(소극)이다.
⑵ 민법 제639조 제1항 본문은 "임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용․수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다."라고 규정하고 있다. 이때 임대인의 이의는 명시적으로뿐만 아니라 묵시적으로도 할 수 있고, 차임을 증액하지 않으면 임대차관계를 지속하지 않겠다는 것과 같이 조건부로도 할 수 있다. 다만 임차인의 신뢰를 보호하기 위한 위 규정의 취지에 비추어 볼 때, 묵시적 또는 조건부 이의가 있다고 보기 위해서는 더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 임대인의 의사를 객관적으로 추단할 만한 사정이 있어야 한다. 한편 민법 제628조의 차임증액청구권은 임대차계약이 존속하고 있음을 전제로 행사하는 권리이므로, 임대인이 전 임대차기간 만료 후 차임증액청구권을 행사하였다는 사정만으로는 임대인이 더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 의사에 기하여 민법 제639조 제1항의 이의를 하였다고 보기 어렵다.
⑶ 임대인인 원고가 임대차기간이 만료된 후 임차인인 피고에게 차임증액청구권을 행사하였음에도 임대차기간이 만료됨으로써 임대차가 종료되었다며 임대차목적물의 인도와 차임 상당 부당이득금의 지급을 구한 사안임
⑷ 원심은, 임대인이 차임 증액을 요청함으로써 민법 제639조 제1항의 이의를 하여 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다고 볼 수 없다고 판단하였음
⑸ 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 원고가 민법 제639조 제1항의 이의를 하였다고 보기 어려우므로 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다고 볼 여지가 크다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송함
3. 민법 제639조 제1항 본문에 따라 임대차계약의 갱신에 임대인이 이의를 하는 방법과 묵시적 또는 조건부 이의가 있다고 볼 수 있는 경우 및 임대차기간 만료 후 민법 제628조의 차임증액청구권을 행사한 것만으로 임대인이 이의하였다고 볼 수 있는지 여부(소극)(대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다315046 판결)
가. 관계 법령
나. 대상판결(대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다315046 판결) 사안의 해설
⑴ 이 사건 사안을 보면, 임대차계약기간 2022. 7. 12.까지의 월 차임은 320만 원이었음. 원심이 기간 만료로 인한 계약 종료를 인정하여 산정한 차임 상당 부당이득금은 월 420만 원(2022. 7. 13. ~ 2023. 7. 12.) 내지 월 430만 원(2023. 7. 13. 이후)임
⑵ 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는 한, 민법 제639조에 따라 계약의 묵시적 갱신이 인정되더라도 임대인은 민법 제635조에 따라 언제든지 계약을 해지할 수 있고, 건물의 경우에는 임대인이 해지통고를 한 때부터 6월이 경과하면 해지의 효력이 발생하므로, 임대차의 존속이 장기간 보장되는 것은 아님. 그러나 이 사건과 같이 차임 지급의무와 차임 상당 부당이득금 반환의무의 액수가 달라질 수 있음
⑶ 이 사건의 경우, 임차인 측에서 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에 따른 계약갱신요구를 한 것으로 보이지는 않고, 같은 법 제10조 제4항은 적용되지 않는 사안임(상가임대차보호법 제2조 제1항 단서에서 정한 보증금액(상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항 제4호에 의하면 3억 7,000만 원임)을 초과하여 상가임대차보호법 제10조 제4항의 묵시적 갱신 조항이 적용되지 않음). 따라서 민법 제639조의 묵시의 갱신만이 문제되는 사안으로 보임
⑷ 임대인인 원고는 임대차기간 만료일인 2022. 7. 12.을 전후하여(대상판결인 대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다315046 판결의 사실인정에 의하면 2022. 7. 15.) 차임증액을 청구하는 내용증명우편을 발송하였음. 그 후 임대인의 소 제기 내용 및 주장 내용의 변경 과정은 대상판결(대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다315046 판결)에서 아래와 같이 인정하였음
㈎ 원고는 2022. 8. 9. 피고를 상대로 ‘2022. 8. 12.부터 2023. 7. 12.까지 월 600만 원의 비율로 계산한 돈을 지급하라’는 내용의 이 사건 소를 제기하였음
㈏ 원고는 2023. 6. 21. 피고에게 ‘임대차계약은 갱신되었으나 그 기간도 2023. 7. 12. 만료된다. 차임증액청구권은 형성권으로 차임은 이미 증액된 상태이다. 갱신된 임대차계약도 이번 기간이 만료되면서 다시 동일한 조건으로 갱신될 것이다. 증액된 차임의 지급을 요청한다’는 내용이 포함된 내용증명을 발송하여 그 무렵 피고에게 도달함
㈐ 원고는 2023. 8. 11. 제1심 제5회 변론기일에서 ‘원고는 임대차계약 갱신이 이루어진 직후인 2022. 7. 15. 내용증명을 통해 차임 증액의 의사표시를 발송하였고 이 의사표시는 임대차계약이 갱신된 때로부터 상당한 기간 내 피고에게 도달하였다’는 내용이 포함된 2023. 8. 3. 자 준비서면을 진술하였음
㈑ 그런데 그 후 원고는 ‘임대차계약이 2022. 7. 12. 기간 만료로 종료되었으므로 피고는 원고에게 이 사건 건물을 인도하고, 2022. 7. 13.부터의 차임 상당 부당이득금을 지급할 의무가 있다’고 주장하면서 이 사건 건물의 인도 및 차임 상당 부당이득금 지급을 구하는 내용의 2023. 8. 25. 자 청구취지 및 청구원인 변경신청서를 2023. 9. 22. 제1심 제6회 변론기일에서 진술함
⑸ 대상판결(대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다315046 판결)이 원심판결 이유와 기록에 의하여 인정하고 있는 위 사실관계에 의하면, 임대인은 임대차계약의 갱신, 즉 존속은 당연한 전제로 하면서 차임증액만을 요구하고 있음. 그뿐만 아니라 2023. 8. 25. 자 청구취지 및 청구원인 변경신청서를 진술할 때까지는 스스로 임대차계약이 갱신되었다고 주장하면서 임대인의 차임증액 청구에 따라 증액된 차임의 지급만을 주장하였음
⑹ 민법 제639조에서 말하는 이의는 임대차의 존속에 대한 이의이고, 그것은 외부적, 객관적으로 드러나야 할 것임. 그런데 이 사건에서 객관적으로 드러나는 임대인의 의사는 ‘차임을 증액하지 않으면 임대차를 갱신하지 않겠다’는 것이 아니라, ‘임대차는 갱신되었(다는것은 인정하)고, 갱신된 임대차의 차임 증액을 원한다’는 것임. 이 사건 사실관계에서 이를 달리 해석하기는 어려움
㈎ 원심은 제1심판결을 인용하여, “원고가 내용증명우편을 통해 월차임의 증액을 요청함으로써 이전 임대차와 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 이루어지는 것에 대하여 상당한 기간 내에 이의를 한 것이라고 봄이 타당”하다고 하고 있음. 민법 제639조에 따라 묵시적 갱신이 이루어지면 전임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 보는 법률효과가 발생하므로, 그 법률효과와 다른 의사를 표시한 것, 즉 차임의 증액을 요청한 것을 전임대차와 동일한 조건으로 임대차하는 것에 대해 이의를 한 것으로 볼 수 있지 않을까, 하는 생각이 들 수도 있음
㈏ 그러나 대상판결(대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다315046 판결)의 판단이 더 타당한 것으로 보임. 우선 ① 이 사건에서 차임증액 청구는 민법 제628조에 의한 것으로 볼 수 있는데(상가건물 임대차보호법 제10조의2에 의한 것으로 볼 여지도 있음), 이와 같이 갱신과 양립할 수 있는 차임증액 청구가 있다면 임대인의 의사표시를 임차인에게 불리하게 묵시적 갱신에 대한 조건부 이의로 해석하는 데에는 신중을 기할 필요가 있음. 더구나 이 사건의 경우는 임대인으로부터 여러 차례 계약의 갱 신을 수용하고 이를 당연한 전제로 하는 입장표명이 있었음(대상판결인 대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다315046 판결의 사실인정에 의하면, 내용증명우편, 증액된 차임 청구 소송 등)
㈐ 다음으로, ② 묵시적 이의, 조건부 이의는 차임을 증액하지 않으면 계약을 갱신하지 않겠다는 의사가 드러나 있다고 볼 수 있어야 하는데, 즉 임대인에게 그러한 선택지가 주어져 있는 상태에서 임대인이 차임 증액의 의사표시를 하였다면 묵시적으로 이의를 한 것으로 평가하는 것이 타당하다는 것인데, 이 사건의 사실관계에서는 임대인 스스로 법률의 규정에 의해 계약이 갱신된 것으로 인식하고 있음. 임대인은 자신에게 선택지가 없다고 생각하고 있었던 것임. 이러한 상태에서 한 임대인의 이 사건 차임증액 요구에 묵시적 이의 또는 조건부 이의라는 추정적 또는 가정적 의사가 포함되어 있다고 보는 것은 타당하지 않음
⑺ 임대인은, 이 사건 임대차에 상가건물 임대차보호법이 적용되어 계약은 갱신되었고(상가건물임대차보호법 제10조 제4항), 제11조에 따른 차임증액청구권을 행사할 수 있을 뿐이 라고 잘못 생각하였을 수는 있음
- 그러나 임대인의 이러한 주장은 달리 말하면 그렇게 착오하는 바람에 임대차의 존속(갱신)에 이의를 하지 않았다는 것을 자백하는 것과 마찬가지임. 이의를 하지 않았다는 것은 의사표시라고 보기 어려우므로 이를 취소한다는 관념도 상정하기 어려움. 연유가 어떻든 간에 이의를 하지 않았던 것임. 대상판결(대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다315046 판결)도 대체로 이와 유사한 취지로 판단하고 있음
⑻ 대상판결(대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다315046 판결)의 결론과 논증이 타당함. 다만 이러한 의사해석은 이 사건의 특수한 사실관계를 전제로 이루어진 것이라는 점을 유의할 필요가 있겠음
