매매 부동산의 확인_부동산변호사

매매 부동산의 확인_부동산변호사

 

매매 부동산의 확인_부동산변호사

 

안녕하세요. 부동산변호사 윤경변호사입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

위치, 경계, 주위환경상태 등의 조사

매매의 목적물이 토지인 경우에는 실제로 현지로 가서 목적물을 확인하여야 한다. 그러나 도면상에는 소유자의 이름이 기재될 리 없고, 경계선이 그어져 있든지 새끼줄을 쳐놓을 리도 없습니다. 공무상 서류를 참고로 경계를 확인하는 외에 토지의 용도, 방향과 위치, 교통편의, 도로의 인접여부, 기타 급수 또는 배수, 전력상태 등의 이용가치와 주위환경상태를 잘 확인하셔야 합니다.

 

매매의 목적물이 건물의 경우에는 위에서 설명한 상황 이외에 일조, 통풍관계, 냉난방 시설, 건축자료, 거실 및 주방 등의 배치상황에 대하여 잘 확인하여 볼 필요가 있습니다.

 

※ 공무상 서류 : 지적도면, 측량도, 환지도면, 토지등기부등본 등

 

 

 

 

 

공법상 제한

토지에 대하여는 여러 가지 이유로 이용상의 제한이 있으니 그 방면의 조사도 게을리할 수 없습니다. 소유권만 얻으면 그 목적물을 자유로이 이용한다든지, 처분할 수 있다고 단순히 생각하다가는 매입한 토지에 건축할 수 없는 사태가 생기기도 합니다.

 

또한 건물을 매입할 경우에는 그 건물이 무허가 건축물인지, 건축법상 위반된 건물이 아닌지에 대하여도 조사해볼 필요가 있습니다.

 

※ 공법상 법률: 토지수용법, 도시계획법, 도시재개발법, 토지구획정리사업법, 건축법, 국토이용관리법, 도로법, 하천법 등

 

 

 

 

 

사법상 제한

토지나 건물의 등기부등본을 보면 표제부, 갑구, 을구란에 가등기, 가압류, 압류, 저당권이나 근저당권, 전세권, 임차권, 경매신청 등의 등기가 등재되어 있는 일이 있습니다. 이러한 경우 가등기가 본등기로 이전등기가 되면 모처럼 매입한 토지나 건물의 소유권을 상실하거나 저당권이 실행되어 경매가 되는 수가 있습니다.

 

이와 같은 권리등기가 있는 목적물인지 아닌지를 확인하고 만약 이와 같은 권리 등이 있다면 말소등기를 하여야 한다는 것을 잊지 말아야 합니다. 또한 매수할 토지를 다른 사람인 임차권자나 지상권자가 그 토지 위에 건물을 세우고 이미 소유권보존등기를 마쳤을 때에는 설사 그 토지를 매수하였다 할지라도 건물소유자를 퇴거시킬 권리가 없게 됩니다.

 

다시 건물을 매수한다고해도 그 건물 안에 또 다른 세입자가 있을 경우에는 그 보증금까지 반환하여 주어야 할 의무도 있다는 점도 주의 하셔야 합니다.