【상가건물임대차보호법】<환산보증금> 상가건물임대차보호법에서 말하는 환산 보증금이란? 【윤경 변호사 더리드(The Lead)】
<상가건물임대차보호법에서 말하는 환산 보증금 계산방법>
1. 환산 보증금
환산보증금이란 상가건물 임대차보호법에서 보증금과 월세 환산액을 합한 금액으로서 아래와 같이 계산된다.
환산보증금 = 보증금 + (월세×100)
예를 들어 보증금액 500만 원에 월차임 60만 원인 상가인 경우, 500만 원 + (60만 원×100) = 6,500만 원이 환산보증금이 된다.
상가건물 임대차보호법은 환산보증금을 기준으로 세입자에 대한 보호 범위를 구분하고 있다.
2. 환산보증금을 기준으로 한 적용 범위
(1) 상가건물임대차보호법은 상가건물, 즉 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차(임대차목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함) 중 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하지 않는 임대차에 대하여 적용된다(상임법 2①).
따라서 상가건물임대차보호법이 적용되기 위해서는 ① 사업자등록의 대상이 되는 건물(상가건물)에 대한 임대차로서 ② 보증금액이 상가건물임대차보호법시행령 2조에 규정된 금액의 범위 내의 것이어야 한다(상임법 2①, 상임법시 2①).
상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물임대차보호법 3조 1항 소정의 대항력 또는 같은 법 5조 2항 소정의 우선변제권을 가지려면, 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결).
주택임차인은 주택임대차보호법의 적용을 받는 데 있어서 임차보증금의 상한에 제한이 없지만, 상가건물의 경우에는 그 상한에 제한이 있어, 임차보증금이 상가건물임대차보호법상의 상한을 넘는 경우에는 처음부터 위 법의 적용대상이 아니다.
(2) 대통령이 정하는 보증금액의 범위는 2014. 1. 1.부터 보증금만 있는 경우는 서울특별시 4억 원 이하, 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시를 제외) 3억 원 이하, 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역, 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 2억 4,000만 원 이하, 그 밖의 지역 1억 8,000만 원 이하인 상가임대차이고(상임법시 2①), 보증금 외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 하며(같은 조 ②), 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 1분의 100을 곱하여 환산한 후(같은 조 ③) 여기에 임차보증금을 더한 금액이 적용 여부의 기준이 된다.
(3) 상가건물임대차보호법의 적용범위는 차임이 없는 경우에는 보증금액만을 기준으로 하지만, 보증금 외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 하며, 그 경우에는 그 차임액에 1분의 100을 곱하여 환산한 금액(월차임을 연 12%의 금리를 적용하여 보증금으로 환산한 금액)을 말한다. 즉, 차임이 있는 경우는 “보증금＋월차임×100”으로 환산한 금액이 적용 여부의 기준이 되는 금액이다. 예컨대 보증금 50,000,000원에 월차임이 1,000,000원이면 환산보증금은 “보증금 50,000,000원＋(1,000,000원×100)＝150,000,000원”이 된다.
(4) 보증금액이 상가건물임대차보호법시행령 2조에 정해진 금액을 조금이라도 넘는 경우에는 상가건물임대차보호법의 적용대상이 아니므로, 같은 법에 의한 보호를 받지 못한다.
기존 임차인과 새로운 임차인 사이에 수수한 이른바 권리금은 보증금이 아니므로, 상가건물임대차보호법의 적용 여부를 결정하는 기준이 되는 보증금액에 영향을 주지 않는다.
