【민사집행법전문변호사 윤경(부동산경매) 공용부분이 구분소유건물로 된 경우】<구분소유건물에 대한 경매신청> 공용부분을 구분소유권의 목적으로 할 수 있을까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<공용부분을 구분소유권의 목적으로 할 수 있을까?>
● 공용부분이 구분소유건물로 된 경우
1. 공용부분의 의의와 종류
"공용부분"이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 집합건물법 3조 2항 및 3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다(집합건물법 2 iv).
여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다(집합건물법 3①).
그러나 구분소유자들의 의사에 따라 전유부분이 될 수 있는 구조상 및 이용상 독립성의 요건을 갖춘 특정부분을 공용부분으로 하는 것(소위 규약상 공용부분)도 허용된다(집합건물법 3②·③).
규약상 공용부분은 공용부분이라는 취지의 등기를 하여야 한다(집합건물법 3④).
공용부분은 전유부분으로 변경되지 않는 한 구분소유권의 목적이 될 수 없다.
집합건물의 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하나(집합건물법 10①), 그 공유는 민법상의 공유와는 달리 건물의 구분소유라고 하는 공동의 목적을 위하여 인정되는 것으로 집합건물법 13조는 공용부분에 대한 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따를 뿐 전유부분과 분리하여 처분할 수 없도록 규정하고 있다. 또한 공용부분을 전유부분으로 변경하기 위해서는 집합건물법 15조에 따른 구분소유자들의 집회결의와 그 공용부분의 변경으로 특별한 영향을 받게 되는 구분소유자의 승낙을 얻어야 한다(대법원 2013. 12. 12. 선고 2011다78200 판결).
2. 전유부분과 공용부분의 구별
어떤 건물부분이 전유부분이 될 수 있는 구조상 요건(예컨대, 경계벽시설)을 갖추지 못하였지만, 실제로 공용부분으로 이용되지도 않은 경우라든지 기타 어느 부분에도 속한다고 보기 어려운 애매한 부분은 이를 구조상 공용부분으로 볼 수밖에 없다.
집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지 여부는 구분소유가 성립한 시점, 즉 원칙적으로 건물 전체가 완성되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 구분건물로 등록된 시점을 기준으로 판단하여야 하고, 그 후의 건물개조나 이용상황의 변화 등은 전유부분인지 공용부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없다.
3. 공용부분을 전유부분의 목적으로 하였을 경우
공용부분을 전유부분의 목적으로 하는 것은 허용되지 않는다.
따라서 급수용 물탱크를 설치하기 위한 상가건물 옥탑은 상가아파트의 구분소유자 전원의 공용에 제공되는 건물부분이어서 각 구분소유등기는 무효이다(대법원 1991. 4. 12. 선고 91다4140 판결).
