【매각대금의 지급*】《대금지급기한(대금지급기한의 지정이 없는 상태에서 대금을 지급한 경우의 효력, 집행정지서면의 제출과 대금지급기한의 지정), 대금지급의 액수와 방법(차액지급, 채무인수), 매수인의 대금지급의무불이행과 법원의 조치(차순위매수신고인에 대한 매각허가여부의 결정, 재매각, 재매각절차의 취소), 매각대금 지급의 효과(=소유권취득 및 부동산 인도청구), 매각절차의 하자와 소유권취득 여부》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

【매각대금의 지급*】《대금지급기한(대금지급기한의 지정이 없는 상태에서 대금을 지급한 경우의 효력, 집행정지서면의 제출과 대금지급기한의 지정), 대금지급의 액수와 방법(차액지급, 채무인수), 매수인의 대금지급의무불이행과 법원의 조치(차순위매수신고인에 대한 매각허가여부의 결정, 재매각, 재매각절차의 취소), 매각대금 지급의 효과(=소유권취득 및 부동산 인도청구), 매각절차의 하자와 소유권취득 여부》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《매각대금의 지급* : 대금지급기한(대금지급기한의 지정이 없는 상태에서 대금을 지급한 경우의 효력, 집행정지서면의 제출과 대금지급기한의 지정), 대금지급의 액수와 방법(차액지급, 채무인수), 매수인의 대금지급의무불이행과 법원의 조치(차순위매수신고인에 대한 매각허가여부의 결정, 재매각, 재매각절차의 취소), 매각대금 지급의 효과(=소유권취득 및 부동산 인도청구), 매각절차의 하자와 소유권취득 여부》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.1480-1553 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.1368-1441 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.401-427 참조]

 

Ⅰ. 대금지급기한

 

1. 매수인의 대금지급의무

 

가. 대금지급기한제도의 채택

 

⑴ 구 민사소송법은 매각대금의 지급에 관하여 대금지급기일제도를 채택하고 있었기 때문에, 매각대금을 법원이 지정한 대금지급기일이 아닌 날에 지급하거나 또는 공탁하여도 대금 납부로서 효력이 없었고, 대금을 분할지급하는 것도 불가능하다고 해석되었다.

 

⑵ 그러나 이 때문에 채무자 등이 그 기일 전에 채무를 변제하고 집행취소문서를 제출하는 등에 의하여 경매절차가 취소됨으로써 매수인이 결국 그 소유권을 취득하지 못하게 되는 등 매수인의 지위가 불안정하였고, 또한 매수인이 하루 빨리 매각대금을 지급하고 그 소유권을 취득하여야 할 사정이 있는 경우에도 지정된 기일까지 기다려야 하는 문제점이 있었다.

 

⑶ 이러한 문제점을 해소하기 위하여 현행법은 대금지급기한 제도를 채택함으로써, 매수인이 정해진 대금지급기한까지 언제라도 매각대금을 지급하고 그 소유권을 취득하게 하였고, 이로써 부수적으로는 매수인의 지위안정을 통하여 적정가격에 의한 매각을 유도하는 효과를 거둘 수도 있을 것이다.

 

나. 대금지급의무

 

⑴ 매수인은 매각허가결정 확정 후에 법원이 정한 기한까지 매각대금을 지급하여야 한다(민사집행법 제142조 제2항).

 

⑵ 매수인은 반드시 대금지급기한의 마지막 날에 매각대금을 지급해야 하는 것은 아니고, 대금지급기한 전에 매각대금을 지급하고 소유권을 취득할 수 있다.

 

⑶ 매수인의 권리의무는 매각허가결정의 효력으로서 발생하는 것이므로 매수인의 일방적인 의사표시로써 이를 포기할 수 없고 따라서 매수인이 대금지급기한 이전에 매수인으로서의 권리의무를 포기하고 매각대금을 내지 않겠다는 포기서를 법원에 제출하였다 하더라도 매수인은 여전히 대금지급의무를 부담한다(대법원 1971. 5. 10.자 71마283 결정 참조).

 

2. 대금지급기한의 지정

 

가. 대금지급기한의 지정

 

⑴ ㈎ 법원은 매각허가결정이 확정되면 매각허가결정확정일 또는 상소법원으로부터 기록송부를 받은 날부터 3일 안에 대금지급기한을 지정하고 통지하여야 한다(재민 91-5).

 

㈏ 대금지급기한은 매각허가결정이 확정된 날부터 1월 안의 날로 정하여야 한다.

다만, 경매사건기록이 상소법원에 있는 때에는 그 기록을 송부받은 날부터 1월 안의 날로 정하여야 한다(민사집행규칙 제78조, 재민 91-5).

 

㈐ 매각허가결정 확정 전에 대금지급기한을 지정한 경우 그 기한 지정은 아무런 효력이 없고, 따라서 그 기한 내에 매수인이 매각대금을 납부하지 아니하였다 하더라도 매각허가결정이 그 효력을 상실하는 것은 아니다(대법원 1992. 2. 14. 선고 91다40160 판결).

 

㈑ 기한을 정함에 있어서는 연,, 월 일 및 시각을 정하여야 한다.

기한을 정할 때는 대금을 지급할 장소도 함께 밝혀야 하는데, 대금을 지급할 장소는 보통 집행법원의 민사집행과 등 법원사무관등이 근무하는 곳으로 표시한다. 왜냐하면 대금을 납부할 때는 매수인이 법원사무관등으로부터 납부명령서를 교부받은 후 이를 법원보관금 취급점에 제출하여 납부하여야 하고, 한편, 취급점이 법원사무관 등에게 그 수납내역을 전송하면 법원사무관등은 취급점으로부터 전송된 수납내역을 확인한 후 사건번호, 과코드 및 재판부번호 등 필요한 사항을 전산등록함으로써 실질적으로 대금지급절차가 완결되기 때문이다.

 

㈒ 대금을 지급할 장소는 매수인에게 대금지급기한을 통지할 때 함께 고지하는 것이 실무이다.

⑵ ㈎ 다만 매수인은 매각조건에 따라 부동산의 부담을 인수하는 외에 배당표의 실시에 관하여 매각대금의 한도에서 관계채권자의 승낙이 있으면 대금의 지급에 갈음하여 채무를 인수할 수 있는데(민사집행법 제143조 제1항) 이를 실무상 ‘채무인수’라 하고, 또 채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있는데(민사집행법 제143조 제2항) 이를 ‘차액지급’이라 한다.

 

㈏ 이처럼 채권자가 매수인으로서 차액지급을 하는 경우에는 배당받아야 할 금액을 제외한 나머지 대금을 ‘배당기일’에 낼 수 있다고 명시되어 있으므로 따로 대금지급기한을 정할 필요가 없고 바로 배당기일을 정하면 되고, 또한 매수인이 채무를 인수하는 경우에는 나머지 대금을 ‘배당기일’에 낼 수 있다는 규정은 없으나, 채무인수의 경우 배당기일이 정해지지 않는 한 배당기일까지의 원리금을 미리 확정할 수 없어 인수하여야 할 채무의 액수가 명백하지 아니한 결과 매수인이 지급하여야 할 금액도 명백하지 않을 뿐 아니라 인수하는 채무의 액수에 관하여는 대금의 지급이 확실시된다는 점은 차액지급의 경우와 다를 바 없으므로, 매수인이 관계채권자의 승낙서를 첨부하여 채무인수신고를 한 경우에도 대금지급기한을 정할 필요가 없고 바로 배당기일을 정하면 된다.

 

㈐ 한편, 대금지급기한까지 대금지급을 하지 아니하여 재매각을 명하였으나 그 후 매수인이 대금을 지급하여 재매각절차가 취소된 경우에는 이미 대금은 모두 지급되었으므로 별도로 대금지급기한을 지정할 필요가 없다.

 

⑶ 집행법원이 특별한 이유 없이 대금지급기한을 지정하지 않는 경우 매수인은 집행에 관한 이의로 불복할 수 있다.

 

나. 대금지급기한의 지정이 없는 상태에서 대금을 지급한 경우의 효력

 

⑴ 문제점 제기

 

담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가결정에 대한 항고가 제기되어 항고기각결정이 확정된 날 매수인이 매각잔대금 전액을 지급하였는데, 그 다음날 소유자가 근저당권을 말소하고 민사집행법 제266조 제1항 제1호의 집행취소서류(담보권의 등기가 말소된 등기부등본)를 제출하였다. 그런데 그 다음 날 항고법원으로부터 기록을 송부받은 집행법원에서 대금지급기한을 지정하였다(말소서류가 제출된 것을 모르고 지정함).

이러한 경우 매수인이 소유권을 취득하는지 아니면 집행법원이 경매취소결정을 해야 해서 매수인이 소유권을 취득하지 못하는지 여부가 문제된다.

 

⑵ 소유권취득시점에 관한 견해의 대립

 

㈎ 제1설

 

① 구법과는 달리 현 민사집행법 제135조와 제142조 제2항의 문리해석상 대금지급기한의 지정을 매각대금 납부의 유효요건으로 볼 이유는 없는 점, ② 현행 민사집행법이 대금지급기일 대신 대금지급기한 제도를 도입한 취지(매수인의 조속한 지위 안정), ③ 매수인의 권리의무는 매각허가결정의 효력으로서 이미 발생하는 것이므로 대금지급기한의 지정은 표현 그대로 매각대금의 지급기한을 정하는 의미밖에 없다고 볼 수 있는 점, ④ 만약 대금지급기한의 지정을 매각대금 납부의 유효요건으로 보게 된다면, 집행법원의 대금지급기한의 지정 속도에 따라서 매수인의 소유권취득 여부가 결정되는 불합리한 결과를 가져올 수 있는 점 등에 비추어 매수인이 매각허가결정 확정 후 매각대금을 완납한 시기에 민사집행법 제135조에 따라 소유권을 취득한다.

 

대금지급기한 제도를 채택한 현행 집행법에서 매수인의 매각대금납부의무는 매각허가결정 확정으로 당연히 발생하는 의무이자 권리인 것이지 법원의 대금지급기한 지정에 의하여 대금납부의무가 발생한다고 볼 수는 없다. 대금지급기한을 지정하고 통지하는 것은 대금납부절차(납부할 금액, 기한 등)를 명확히 하는데 그 의의가 있는 것이지 법원의 대금지급기한 지정행위가 매수인의 대금납부의무를 발생시키거나 매수인의 대금지급 또는 소유권취득의 유효요건이 된다고 할 수 없다.

 

민사집행법 제142조 제2항은, “매수인은 매각허가결정 확정 후에 법원이 정한 기한까지 매각대금을 지급하여야 한다.”고 규정하여 매각허가결정의 확정에 의하여 대금지급의무가 현실적으로 발생하고, 재판예규 968호 부동산경매사건의 진행기간 등에 관한 예규(재민 91-5)에서 정한 매각허가결정 확정일로부터 3일 안에 대금지급기한을 지정하여야 하는 것은 훈시규정에 불과하다.

 

㈏ 제2설

 

매수인이 매각허가결정 확정 후 법원이 대금지급기한을 지정한 날로부터 매각대금을 완납한 시기에 소유권 취득하므로, 대금지급기한의 지정이 없는 상태에서 대금을 지급한 것은 적법한 매각대금의 지급이 아니다.

 

따라서 집행법원은 항고기각결정에 의하여 매각허가결정이 확정된 후에 다시 대금지급기한을 정하여야 하고 매수인은 그 기한까지 다시 대금을 지급하여야 한다. 다만, 이 경우 매수인이 이미 지급한 대금을 반환받지 않고 있는 사이에 새로 법원이 대금지급기한을 정하면 대금지급기한을 정한 시점에 대금지급의 효력이 발생한다.

 

따라서 위 사안의 경우 대금지급기한을 새로 정한 시점에서 매수인은 소유권을 취득한다.

 

⑶ 검토 (= 제2설이 타당함)

 

㈎ 집행법원이 대금지급기한을 지정하지도 아니하였는데 매수인이 임의로 대금을 지급하였다고 하여 이를 적법한 대금지급이라고 볼 수는 없다. 경매의 특성상 매각허가결정과 별도로 대금지급기한을 지정할 수밖에 없는 점, 규칙이나 예규에서 대금지급기한의 지정기한을 단기간 내로 제한하고 있고, 실제로 실무상으로도 매수인이 매각대금을 지참하고 올 경우 최대한 조속히 대금지급기한을 지정하고 있어 매수인의 지위불안정이라는 피해가 최소화되어 있는 점 등에 비추어 보면, 제2설에 따르는 것이 타당하다.

 

㈏ 위 사건의 경우 대금지급기한의 지정이 없는 상태에서 대금을 지급한 것은 적법한 매각대금의 지급이 아니지만, 집행법원이 집행취소를 하지 않은 채 대금지급기한을 새로 정한 시점에서 매수인은 소유권을 취득한다.

 

다. 집행정지서면의 제출과 대금지급기한의 지정

 

⑴ 강제경매의 경우

 

㈎ 이중경매신청이 없는 경우

 

① ㉠ 매각허가결정이 확정된 후에 민사집행법 제49조의 서류가 제출된 경우에는 비록 매각허가결정이 확정된 뒤일지라도 강제집행을 정지 또는 제한하여야 하므로 대금지급기한을 정할 수 없고 대금지급기한을 이미 정한 경우에도 대금을 수령할 수 없다(민사집행법 제49조 참조).

 

㉡ 그러나 민사집행법 제49조 제3호(집행을 면하기 위하여 담보를 제공한 증명서류), 제4호(집행할 판결이 있은 뒤에 채권자가 변제를 받았거나, 의무이행을 미루도록 승낙한 취지를 적은 증서), 제6호(강제집행을 하지 않는다거나 강제집행의 신청이나 위임을 취하한다는 취지를 적은 화해조서의 정본 또는 공정증서의 정본)의 서류는 매수신고가 있은 뒤에는 매수인(차순위매수신고인을 포함한다. 아래에서 위 서류의 제출에 동의를 받아야 하는 경우를 가리킬 때는 ‘매수인등’이라 한다)의 동의를 받아야 그 효력이 생긴다(민사집행법 제93조 제2, 3항). 따라서 경매법원은 이러한 동의가 없는 동안에는 대금지급기한을 정할 수 있고, 대금도 수령할 수 있다. 다만 민사집행법 제49조 제3, 4, 6호의 서류를 제출할 때 매수인등의 동의를 받지 않아 집행정지 효력이 없더라도 그 서류 제출의 효과는 생기므로, 위 서류가 제출된 이상 민사집행규칙 제50조 제3항 제1호에 따라 같은 법 제49조 제3, 6호의 서류가 제출된 때에는 그 채권자를 배당에서 제외하여야 한다.

 

㉢ 한편, 민사집행법 제49조의 서류를 매각대금을 낸 뒤에 제출한 때에는 집행정지효력은 없고, 민사집행규칙 제50조 제3항에 따라 처리하여야 한다.

 

② 민사집행법 제49조 제1호(집행할 판결 또는 그 가집행을 취소하는 취지나 강제집행을 허가하지 않거나 그 정지를 명하는 취지 또는 집행처분의 취소를 명한 취지를 적은 집행력 있는 재판의 정본), 3호, 5호(집행할 판결, 그 밖의 재판이 소의 취하 등의 사유로 효력을 잃었다는 것을 증명하는 조서 등본 또는 법원사무관등이 작성한 증서), 6호의 서류가 제출된 때(단 3, 6호의 서류는 매수인등의 동의를 받아야 한다)에는 이미 실시한 집행처분을 취소하여야 하고(민사집행법 제50조 제1항 전단) 대금지급기한을 정할 수 없다.

 

③ ㉠ 민사집행법 제49조 제2호(강제집행의 일시정지를 명한 취지를 적은 재판의 정본), 제4호의 서류(단 제4호의 서류는 매수인등의 동의를 받아야 한다)가 제출된 경우에는 집행을 일시 유지하여야 한다(민사집행법 제50조 제1항 후문). 제2호의 서류가 제출된 경우에는 그 일시정지를 명한 재판이 실효될 때까지 정지하여야 한다.

 

㉡ 제4호의 서류 가운데 변제를 받았다는 취지를 적은 증서를 제출하여 강제집행이 정지되는 경우 그 정지기간은 2개월이고(민사집행법 제51조 제1항), 제4호의 서류 가운데 의무이행을 미루도록 승낙하였다는 취지를 적은 증서를 제출하여 강제집행이 정지되는 경우 그 정지는 2회에 한하며 통산하여 6개월을 넘길 수 없다(민사집행법 제51조 제2항). 이 정지기간이 지날 때까지 적법하게 취하·취소되지 않거나, 다시 민사집행법 제49조 제2호의 서류가 제출되어 계속 정지하여야 할 사유가 발생하지 않은 경우에는 대금지급기한을 정하여(이 경우 대금지급기한을 정한 후에 위 서류가 제출되었더라도 위 정지기간이 진행되는 동안에 그 대금지급기한이 지나는 경우가 대부분일 것이다) 대금을 받을 수 있다.

 

㉢ 강제집행의 일시정지를 명하는 재판의 정본이 제출되었음에도 경매절차의 진행을 정지하지 않은 채 그대로 진행하여 매수인으로부터 매각대금을 지급받는 것은 위법하다. 따라서 법원이 대금지급기한을 정하고 대금을 받는 등 경매절차를 진행하는 경우에 이해관계인은 민사집행법 제16조의 집행에 관한 이의에 의하여, 매수인은 민사집행규칙 제50조 제2항에 의한 매각허가결정의 취소신청에 의하여 각 그 시정을 구할 수 있다. 이러한 불복 절차 없이 대금납부가 완료된 경우에는 판례는 대금납부의 효력을 인정하고 있다(대법원 1992. 9. 14. 선고 92다28020 판결, 대법원 2001. 2. 23. 선고 2000다57801 판결 등).

 

㉣ 따라서 매각대금이 완납된 후에는 이해관계인이 이러한 위법한 처분들에 관하여 민사집행법 제16조의 집행에 관한 이의나 즉시항고에 의하여 그 시정을 구할 수 없고, 민사집행법 제50조에 따른 집행처분의 취소신청도 할 수 없다(대법원 1995. 2. 16.자 94마1871 결정).

 

㉤ 하지만 대금지급기한의 지정이 없는 상태에서 대금을 지급한 것은 적법한 매각대금의 지급이 아니고, 원래 집행법원은 집행취소서류(담보권의 등기가 말소된 등기부등본)의 제출에 따라 경매절차를 취소하였어야 함에도 대금지급기한을 정하여 결과적으로 매수인의 대금납부를 유효하게 만들었다면, 소유자에 대하여 손해배상책임(국가배상책임)을 진다(대법원 2004. 12. 24. 선고 2003다22592 판결).

 

㈏ 이중경매신청이 있는 경우

 

① 이중경매신청이 있는데 선행사건이 취소된 경우에 관하여, 민사집행법 제87조 제2항은 법원은 같은 법 제91조 제1항의 규정에 어긋나지 않는 한도에서 후행사건에 따라 절차를 계속 진행하여야 한다고 규정하고 있다. 그리고 이 규정의 의미는 같은 법 제91조 제1항의 규정에 어긋나지 않는 한도에서 후행사건에 따라 절차를 계속 진행하는 경우 이는 선행사건의 속행이라는 성격을 가진다. 따라서 선행사건이 취소된 경우에는 후행사건의 경매신청인을 위하여 그때까지 진행되어 온 선행의 매각절차를 인계하여 당연하게 매각절차를 속행하여야 한다. 이 경우에 선행한 매각절차의 결과는 후행한 매각절차에서 유효한 범위에서 그대로 승계되어 이용된다(대법원 2001. 7. 10. 선고 2000다66010 판결).

 

② 그런데 선행사건에서 이미 매각허가결정이 선고된 후에 선행사건이 취소된 경우와 관련하여, 이때에는 선행사건이 취소됨으로써 선행사건에서의 매각허가결정의 효력도 무조건 실효된다는 견해가 있으나 이는 부당하다. 왜냐하면 민사집행법 제93조 제3항이 같은 법 제49조 제3, 4, 6호의 서류를 제출하는 경우에는 최고가매수신고인 또는 매수인과 차순위매수신고인의 동의를 받도록 규정하고 있는 반면, 민사집행규칙 제49조 제2항은 매수신고가 있은 뒤 위 제3호 또는 제6호의 서류를 제출하더라도 같은 법 제105조 제1항 제3호의 기재사항이 바뀌지 않는 때에는 최고가매수신고인 등의 동의를 받지 않아도 효력이 있다고 규정하고 있다. 그 취지는 후행사건에 의한 속행에 의하여 매각조건에 변경이 생기는 경우에는 후행사건에 의하여 다시 매각을 하여야 하고, 결국 최고가매수신고인 등은 그 지위를 잃게 되므로 그의 동의를 받도록 할 필요가 있지만 매각조건에 변동이 없는 경우에는 다시 매각할 필요가 없기 때문에 최고가매수신고인 등은 취소에 의하여 아무런 영향을 받지 않게 된다. 따라서 민사집행규칙 제49조 제2항은 이러한 경우에 같은 법 제93조 제3항 전단의 적용을 배제하여 최고가매수신고인 등의 동의를 받을 필요가 없도록 한 것이다.

 

③ 이러한 법리는 선행사건에서 매각허가결정이 선고된 뒤에 선행사건이 취소된 경우라 하여 달리 볼 여지가 없기 때문이다. 즉 선행사건에서의 매각허가결정이 무조건 실효된다고 해석하려면 민사집행규칙 제49조 제2항의 ‘매수신고가 있은 뒤’를 ‘매수신고가 있은 뒤 매각허가결정이 있기 전까지’로 해석하여야 하나, 그 위임규정에 해당하는 민사집행법 제93조 제3항 및 제2항의 ‘매수신고가 있은 뒤’는 매수인 또는 차순위매수신고인의 동의를 받도록 하고 있는 점에 비추어 매각허가결정이 선고된 뒤에도 적용되는 것이므로, 위 두 조문상의 ‘매수신고가 있은 뒤’를 각각 달리 해석하여서는 안 되고, 모두 매각허가결정이 선고된 뒤에도 적용된다고 해석하여야 한다.

그러므로 선행사건이 취소된다고 하여 선행사건에서의 매각허가결정이 당연히 실효되는 것은 아니고, 후행사건에 의하여 매각절차를 계속 진행하는 경우에는 그 절차에서도 선행사건에서의 매수인등은 그 지위를 상실하지 않고, 반대로 후행사건에 의하여 계속 진행할 경우 민사집행법 제91조 제1항의 규정에 어긋나기 때문에 매각절차를 계속 진행할 수 없고 결국 새로 매각하여야 하는 때에만 실효된다고 할 것이다.

 

④ 한편, 후행사건으로 진행할 경우 그 절차는 후행사건의 신청인을 위한 절차인데, 후행사건의 경매신청인이 배당을 받을 수 없는 이른바 무잉여에 해당하여(특히 후행사건이 배당요구의 종기 이후의 신청에 의한 것인 때에는 무조건 무잉여에 해당한다) 배당을 받을 가능성이 없는데도 그대로 진행하게 하는 것은 민사집행법 제91조 제1항의 무잉여 집행금지의 원칙에 반한다.

 

⑤ 또한 후행사건으로 진행할 경우 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우(예를 들어, 먼저의 압류와 뒤의 압류 중간에 임차권이 설정되어 있는데 선행사건이 취소되어 임차권이 매수인에게 인수되어야 할 부담으로 된 경우 또는 최선순위의 대항력 있는 임차인이 강제경매를 신청하였는데 그가 선순위의 확정일자를 갖추지는 않아서 소액보증금만을 배당받고 나머지는 매수인이 인수할 것으로 예상되었으나, 변제로 인하여 그의 압류가 민사집행법 제49조 제1호의 서류에 의하여 취소되어 후행사건으로 계속 진행하면 매수인의 부담이 감소하는 경우)에도 이미 취소된 사건에서의 매각허가결정의 효력을 그대로 유지하는 것은 부당하다.

 

⑥ 이에 민사집행법은 이중경매신청이 있는데 선행사건이 취소된 때에는 법원은 민사집행법 제91조 제1항의 규정에 어긋나지 않는 한도에서 후행사건에 따라 절차를 계속 진행하여야 하고(민사집행법 제87조 제2항), 이 경우에 후행사건이 배당요구의 종기 이후의 신청에 의한 것인 때에는 집행법원은 새로이 배당요구를 할 수 있는 종기를 정하도록 하고 있다(민사집행법 제87조 제3항). 여기서 민사집행법 제91조 제1항의 규정에 어긋나는 때란 압류채권자의 채권이 부동산에 우선권을 가지고 있음에도 이중압류채권자의 채권은 이와 같은 우선권을 가지고 있지 않기 때문에 이중압류 채권자에 우선하는 부동산의 부담이 바뀌고 같은 법 제91조의 잉여주의의 적용상 절차를 속행할 수 없게 되는 때를 가리킨다.

 

⑦ 이를 전제로 민사집행법 제49조 각 호의 서류가 제출되었을 때의 처리를 살펴보면 다음과 같다.

 

㉠ 제49조 제1호, 5호의 서류 : 이 서류가 제출되면 선행사건에 의한 경매절차에서 행한 집행처분은 취소되어야 하고(민사집행법 제50조 제1항), 민사집행법 제91조 제1항의 규정에 어긋나지 않는 한도에서 후행사건에 따라 절차를 계속 진행(즉 속행)하여야 한다(민사집행법 제87조 제2항).

 

따라서 위 서류가 제출된 때에는 선행사건은 취소로 종결하되, 후행사건으로 속행하더라도(민사집행법 제91조 제1항의 규정에 어긋나지 않는 경우에는 선행사건에서 이미 실시한 매각허가결정의 효력은 소멸하지 않고, 그 이후의 절차만을 후행사건에 따라 계속 진행하면 된다. 따라서 법원은 바로 대금지급기한을 정하고 대금을 수령하면 된다.

 

반면에 후행사건으로 속행할 경우 민사집행법 제91조 제1항의 규정에 어긋나는 때는 후행사건으로 속행할 수 없다. 따라서 이때에는 이미 취소된 선행사건으로 진행할 때 있었던 매각허가결정은 당연히 실효되고, 대금도 수령할 수 없다.

 

특히 후행사건이 배당요구의 종기 이후의 신청에 의한 것인 때에는 그 자체로서 무잉여에 해당함이 명백하므로, 이때에는 당연히 민사집행법 제91조 제1항의 규정에 어긋나는 경우에 해당한다. 따라서 이 경우 법원은 적어도 후행사건으로 진행할 경우 민사집행법 제91조 제1항에 어긋나지 않게 하기 위하여 새로이 배당요구를 할 수 있는 종기를 정하여야 한다(민사집행법 제87조 제3항 전단). 한편, 후행사건이 선행사건의 경매개시결정등기 전에 등기된 저당권자 등에 의한 임의경매신청으로 배당요구의 종기 이후에 신청한 경우 새로이 배당요구의 종기를 정하여야 하는지에 대해 견해가 나뉘지만 후행사건의 임의경매신청채권자는 선행사건의 배당절차에 당연히 참가할 수 있어 새로이 배당요구의 종기를 정할 필요가 없다는 게 다수의 실무례이다.

 

배당요구의 종기 이후에 신청된 후행사건에 따라 진행하기 위하여 배당요구의 종기를 새로이 정하였지만 배당요구의 종기가 지난 뒤에 결과적으로 후행사건에 의하여 속행하여도 민사집행법 제91조 제1항의 규정에 어긋나지 않는 것으로 판명된 경우에 선행사건에서의 매각허가결정의 효력이 그대로 유지되는지 문제된다. ⓐ 하나의 견해는 민사집행법 제87조 제2항은 선행사건이 취소된 때에는 법원은 같은 법 제91조 제1항에 어긋나지 않는 한도에서 후행사건에 따라 절차를 계속 진행하여야 한다고 규정하고 있을 뿐인데, 이 경우 후행사건에 따라 절차를 계속 진행하여도 결과적으로 같은 법 제91조 제1항에 어긋나지 않으므로 선행사건에서의 매각허가결정은 그대로 유효하고 후행사건에서는 나머지 절차만 진행하여도 된다고 한다. ⓑ 다른 견해는 후행사건이 배당요구의 종기 이후의 신청에 의한 것이어서 새로이 배당요구의 종기를 정하여야 하는 경우에는 취소된 사건으로 진행할 때 있었던 매각허가결정은 그 확정 여부에 관계없이 무조건 효력을 상실하고 후행사건에 의하여 새로이 매각을 실시하여야 한다고 한다. 사견으로는 전자의 견해를 지지한다.

 

㉡ 제49조 제2호의 서류 : 이 서류가 제출된 경우에는 선행사건은 집행이 정지 되는데(민사집행법 제50조 제1항 후단), 이때에는 후행사건에 의하여 무조건 절차가 계속 진행되는 것이 아니라, 그 절차의 계속 진행 여부는 후행사건에 관한 압류채권자의 신청에 따라 결정되게 된다(민사집행법 제87조 제4항). 따라서 후행사건에 관한 압류채권자가 절차속행신청을 한 경우에는 대금지급기한을 정하거나 대금을 수령할 수 있지만 그러한 속행신청이 없는 동안에는 대금지급기한을 정하거나 대금을 수령할 수 없고, 집행정지 상태로 두어야 한다.

 

한편, 후행사건의 경매신청이 배당요구의 종기 이후에 행하여진 것이거나 선행사건이 취소되는 경우 민사집행법 제105조 제1항 제3호의 기재사항이 바뀔 때에는 후행사건에 관한 압류채권자는 절차속행신청권이 없다(민사집행법 제87조 제4항 본문 괄호 및 단서). 이러한 경우에는 절차속행신청이 있더라도 대금지급기한을 정하거나 대금을 수령할 수 없고, 집행정지 상태로 두어야 한다.

 

따라서 위와 같이 후행사건에 관한 압류채권자가 절차속행신청을 하지 않거나 절차속행신청권이 없어서 집행정지 상태로 두어야 할 경우에는 매수인은 법원에 대하여 매각허가결정의 취소를 신청할 수 있다(민사집행규칙 제50조 제2항).

 

㉢ 제49조 제3, 6호의 서류 : 이 서류가 제출된 때에는 선행사건이 위 서류의 제출로 인하여 취소되고 후행사건에 따라 절차를 계속 진행(민사집행법 제87조 제2항)할 경우 민사집행법 제105조 제1항 제3호의 기재사항이 바뀌는지 여부에 따라 매수인 등의 동의 여부 및 처리가 달라진다.

 

즉 위 기재사항이 바뀌지 않는 경우에는 다시 매각할 필요가 없고, 매수인은 선행 사건의 취소에 의하여 아무런 영향을 받지 않게 되므로, 이 경우에는 그들의 동의를 받을 필요가 없다(민사집행규칙 제49조 제2항). 따라서 선행사건은 취소하되 후행사건에 따라 절차는 계속 진행되므로 대금지급기한을 정하고 대금을 수령하여야 한다.

 

반면에 위 기재사항이 바뀌는 경우에는 후행사건에 의하여 다시 매각을 하여야 하고, 결국 매수인등은 그 지위를 잃게 되므로 선행사건에 관하여 위 서류를 제출하는 데 매수인등의 동의를 받아야 한다(민사집행규칙 제49조 제2항의 반대해석). 따라서 매수인등의 동의를 받지 못한 경우에는 선행사건은 취소의 효력이 없으므로 절차를 계속 진행하여 대금지급기한을 정하고 대금을 수령하여야 한다. 매수인등의 동의를 받은 경우에는 선행사건은 확정적으로 취소되는 한편, 후행사건으로 진행하면서 그대로 대금을 지급하게 하는 것은 민사집행법 제91조 제1항의 규정에 어긋나므로, 대금지급기한을 정하거나 대금을 수령할 수 없고(결국 선행사건에서의 매수인등은 그 지위를 잃게 된다), 후행사건에 의하여 다시 매각을 하여야 한다.

 

한편, 후행사건이 배당요구의 종기가 지난 뒤의 신청에 의한 것인 때에는 위의 기재사항이 바뀌는지에 관계없이 매수인등의 동의를 받아야 한다(민사집행규칙 제49조 제2항, 제1항의 반대해석 및 민사집행법 제93조 제3항 전단). 그리고 동의를 받은 후의 절차는 민사집행법 제49조 제1호, 제5호의 서류가 제출된 경우와 동일하게 처리하여야 한다.

 

㉣ 제49조 제4호의 서류의 경우 : 매수신고가 있은 뒤 민사집행법 제49조 제4호의 서류를 제출하는 경우에는 어느 경우든지 매수인등의 동의를 받아야 한다(민사집행법 제93조 제3항).

 

따라서 이 경우에 매수인등의 동의를 받지 않은 경우에는 선행사건에 관하여 정지효력이 발생하지 않으므로 대금지급기한을 정하고 대금을 수령하여야 한다.

 

반면에 매수인등이 동의한 경우에는 선행사건은 정지되고, 이후는 후행사건에 관한 압류채권자의 절차속행신청에 따라 결정되게 된다(민사집행법 제87조 제4항).

즉 후행사건에 관한 압류채권자가 절차속행신청을 한 경우에는 대금지급기한을 정하거나 대금을 수령할 수 있지만 그러한 속행신청이 없는 동안에는 대금지급기한을 정하거나 대금을 수령할 수 없고, 집행정지 상태로 두어야 한다.

 

그러나 후행사건이 배당요구의 종기 이후의 신청에 의한 것이거나 선행사건이 취소되는 경우 민사집행법 제105조 제1항 제3호의 기재사항이 바뀔 때에는 후행사건의 압류채권자는 절차속행신청권이 없으므로(민사집행법 제87조 제4항 단서) 이러한 경우에는 대금지급기한을 정하거나 대금을 수령할 수 없고, 집행정지 상태로 두어야 한다.

 

그리고 이 경우 매수인은 스스로 위 서류의 제출에 동의하여 선행사건에 정지효력을 부여한 자이므로 민사집행법 제49조 제2호의 서류가 제출된 경우와 달리 민사집행규칙 제50조 제2항에 의한 매각허가결정의 취소를 신청할 수도 없다(민사집행규칙 제50조 제2항 참조).

 

⑵ 담보권 실행을 위한 경매의 경우

 

㈎ 매각허가결정이 선고된 후에 민사집행법 제266조 제1항의 서류가 제출된 우는 같은 법 제49조의 서류가 제출된 경우에 준한다(민사집행법 제275조, 제268조). 이 경우 민사집행법 제266조 제1항의 서류 중 제1호(담보권의 등기가 말소된 등기사항증명서), 제2호(담보권 등기를 말소하도록 명한 확정판결의 정본) 및 제3호(담보권이 없거나 소멸되었다는 취지의 확정판결의 정본)의 서류는 같은 법 제49조 제1호와 제5호의 서류에 준하여 처리하고, 같은 법 제266조 제1항 제5호(담보권 실행을 일시정지 하도록 명한 재판의 정본)의 서류는 같은 법 제49조 제2호의 서류에 준하여 처리하면 된다. 민사집행법 제266조 제1항 제4호(채권자가 담보권을 실행하지 않기로 하거나 경매신청을 취하하겠다는 취지 또는 피담보채권을 변제받았거나 그 변제를 미루도록 승낙한다는 취지를 적은 서류)의 서류는 그 내용에 따라 같은 법 제49조 제4호 또는 제6호의 서류에 준하여 처리하면 된다.

 

㈏ 경매법원이 정한 대금지급기일이라 함은 시간까지를 말하는 것이고(대법원

1970. 3. 31. 선고 70다32 판결 참조), 담보권의 실행을 위한 경매에 있어서 매각허가결정이 확정된 후이더라도 매수인이 매각대금을 지급하기 전까지는 경매법원에 민사집행법 제266조 제1항 제1호의 서면인 ‘담보권의 등기가 말소된 등기부의 등본’의 제출이 가능하며, 이 경우 경매법원은 필요적으로 그 경매절차를 정지하여야 한다(대법원 1994. 2. 7.자 93마1837 결정 등 참조).

 

㈐ 결국 이중경매개시결정이 없는 경우 매각허가결정이 선고된 후에 민사집행법 제266조 제1항의 어느 하나에 해당하는 서류가 제출되면(단 제4호의 서류는 매수인등의 동의를 요한다) 비록 매각허가결정이 확정된 후일지라도 강제집행을 정지하여야 하므로(민사집행법 제266조 제1항) 대금지급기한을 정할 수 없고 대금지급기한을 이미 정한 경우에도 대금을 수령할 수 없다(민사집행규칙 제194조 본문, 제50조 참조).

그 밖의 것은 강제경매의 경우와 같으므로, 강제경매에 준하여 처리하면 된다.

또한 이중경매신청이 있는 경우에 선행사건에 관하여 집행정지서류가 제출된 때의 처리도 강제경매의 경우에 준하여 처리하면 될 것이다.

 

라. 적법한 대금지급으로 볼 수 없는 경우

 

⑴ 매수인은 매각허가결정의 확정에 의하여 매수인의 대금지급의무가 현실적으로 발생하므로 매각허가결정확정 전에는 대금지급기한을 정할 수 없고, 매각허가결정 확정 전에 법원이 대금지급기한을 정하여 매수인으로 하여금 매각대금을 납부하게 하였다고 하더라도 이는 적법한 매각대금의 지급이라고 할 수 없다(대법원 1992. 2. 14. 선고 91다40160 판결 등).

 

⑵ 매각허가결정이 일단 확정되어 매각대금의 지급이 있었더라도 이해관계인의 추후보완에 의한 항고제기가 항고법원에서 허용되었다면 비록 위 추후보완항고에 의한 항고가 기각되고 또한 재항고도 기각되었다 하더라도 위 대금지급은 적법한 지급이라 할 수 없다(대법원 2007. 12. 27. 선고 2005다62747 판결 등). 따라서 이 경우 집행법원은 재항고기각결정에 의하여 매각허가결정이 확정된 후에 다시 대금지급기한을 정하여야 하고 매수인은 그 기한까지 다시 대금을 지급하여야 한다. 다만 이 경우 매수인이 이미 지급한 대금을 반환받지 않고 있는 사이에 새로 법원이 대금지급기한을 정하면 대금지급기한을 정한 시점에 대금지급의 효력이 발생한다.

 

3. 대금지급기한의 통지

 

⑴ 법원은 대금지급기한을 정하면 이를 매수인과 차순위매수신고인에게 통지하여야 한다(민사집행법 제142조 제1항). 이해관계인이나 배당을 요구한 채권자에게는 통지할 필요가 없다.

 

⑵ 공동매수의 경우에 공동매수인의 대금지급의무는 성질상 불가분채무이므로 전원에 대하여 대금지급기한의 통지를 하여야 한다.

매수인이 대금지급기한까지 대금을 지급하지 못하면 매수인은 매수인으로서의 지위를 상실하고 매수신청의 보증을 반환받지 못하며 재매각절차에서 매수신청을 할 수 없게 되는 등 손해가 크고, 한편, 이 통지가 적법하지 못할 경우에는 그 후의 재매각절차에 대한 중대한 하자가 되므로 통지는 신중을 요한다.

 

⑶ 통지는 매수신청서에 적힌 매수인의 주소 거소 또는 사무소에 하면 되는데, 대한민국 안에 주소·거소와 사무소가 없으면서 대한민국 안에 송달이나 통지를 받을 장소와 영수인을 정하여 법원에 신고하지 아니한 때에는 이 통지를 생략할 수 있으나(민사집행법 제118조 제2항), 통지하여야 할 내용의 중요성에 비추어 이 경우에는 매각기일조서나 매수신고서에 적힌 매수인이나 대리인의 전화번호나 팩스번호를 찾아 법원사무관등이 직접 통지를 하는 것이 바람직하다.

 

⑷ 매수신청 후에 새로운 주소나 거소를 신고한 경우에는 그 곳으로 통지한다.

통지의 방법은 민사집행규칙 제8조가 적용된다. 따라서 상당하다고 인정되는 방법으로 할 수 있고(민사집행규칙 제8조 제1항), 반드시 송달의 방법으로 할 필요는 없다. 그러나 통지의 중요성에 비추어 대금지급기한통지서를 작성하여 송달하는 것이 바람직하다. 대금지급기한통지서가 송달불능 된 경우에는 송달불능사유가 폐문부재이어서 통지를 받을 자가 당해 송달지에서 송달을 받을 가능성이 있는 경우에는 민사집행법 제14조 제2항, 민사집행규칙 제9조에 따라 발송송달을 하고, 그 밖의 사유로 송달불능 된 경우에는 다른 송달 가능한 장소(예를 들면 법인의 경우 매수신청서에 첨부된 법인등기부에 적힌 대표자 개인의 주소지와 법인의 주된 사무소 소재지가 모두 적법한 송달장소이다)가 있으면 그 곳에 송달을 실시한다. 그리고 이와 같이 하여도 송달된 사실이 명백하지 않을 때에는 입찰표 등에 적힌 매수인이나 대리인의 전화번호나 팩스번호를 찾아 법원사무관등이 직접 통지를 한다.

 

⑸ 통지를 한 때에는 법원사무관등은 그 취지 및 통지의 방법을 기록에 표시하여야 한다(민사집행규칙 제8조 제2항). 그리고 이상의 방법으로도 통지를 할 수 없을 때는, 민사집행법 제118조 제2항에 해당하는 경우가 아닌 한 이 통지는 생략할 수 없으므로 직권으로 공시송달을 하여야 한다(민사집행규칙 제8조 제4항 참조).

 

4. 대금지급기한의 변경

 

⑴ 대금지급기한의 변경은 매수인의 신청에 의한 경우와 법원의 직권에 의한 경우가 있다.

 

⑵ 매수인의 변경신청은 받아들이는 경우가 거의 없지만, 예외적으로 여러 부동산을 매각하는데 그 중 일부가 먼저 매각되었고, 나머지는 상당한 기간이 지난 후에야 매각될 것으로 예상되며 먼저 매각된 부동산의 매각대금만으로 일부 배당절차를 실시하는 것은 적당하지 아니한데, 먼저 매각된 부동산에 임차인이 있어 임차인이 배당을 받기 전에 인도명령이 발령될 가능성이 있거나 또는 매수인이 인도받지 못할 사유가 있고, 한편, 매수인이 그 부동산을 대체주거로 매수하였는데 그 매수비용이 주로 종전 주거의 처분비용인 경우에는 이를 받아들이기도 한다.

 

⑶ 법원의 직권에 의한 변경은, 대금지급기한 통지 후 물건명세서에 적힌 매각조건에 변경이 있는 것으로 밝혀진 때, 매수인이 매각허가결정확정 후 천재지변, 그 밖에 매수인이 책임질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손되었거나 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동되었다고 주장하면서 민사집행법 제127조 제1항에 의한 매각허가결정취소신청을 하였는데 그 진위의 조사에 상당한 시간이 필요한 때 등의 경우에 한다.

 

⑷ 어느 경우이든 대금지급기한의 변경이 있으면 이를 다시 매수인이나 차순위매수신고인에게 통지한다.

 

Ⅱ. 대금지급의 액수와 방법

 

1. 납부할 금액

 

가. 매수신청의 보증으로 금전이 제공된 경우

 

⑴ 매수신청의 보증으로 금전이 제공된 경우에 낼 금액은 매각가격에서 보증금을 제외한 금액이다(민사집행법 제142조 제3항).

 

⑵ 매수인이 지급하여야 할 매각대금은 매각허가결정서에 적힌 매각대금일 것이나 매수신청의 보증(민사집행법 제102조 제 항의 규정에 따라 제공된 보증을 포함한다)으로 받은 금전(매수보증금)은 매각대금에 넣도록 되어 있으므로(민사집행법 제142조 제3항) 매수보증금이 금전일 경우에는 매각대금에서 이를 공제한 잔액만을 실제로 지급하면 된다.

금융기관 발행의 자기앞수표는 금전이 제공된 경우와 같이 보면 될 것이다.

 

나. 매수신청의 보증으로 금전 외의 것이 제공된 경우

 

⑴ ① 매수신청의 보증으로 금전 외의 것이 제공된 경우(민사집행법 제102조 제2항의 규정에 따라 제공된 보증 및 한국자산관리공사나 농업협동조합자산관리회사가 한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률 제45조, 농업협동조합의 구조개선에 관한 법률 제32조에 따라 지급확약서를 담보로 제공한 경우를 포함한다. 이하 같다)나, ② 보증의 제공이 없는 경우(주택매입사업시행자가 부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법 제12조 후문, 공공주택사업자가 공공주택 특별법 제41조 제2항, 국가보훈처장이 5･18 민주유공자예우에 관한 법률 제53조 제1항 국가유공자 등 예우 및 지원에 관한 법률 제61조 제1항, 보훈보상대상자 지원에 관한 법률 제66조 제1항, 특수임무유공자 예우 및 단체설립에 관한 법률 제52조 제1항에 따라 보증의 제공 없이 우선매수 신고를 한 경우를 말한다)에는 각 허가결정서에 적힌 매각대금 전액을 지급하여야 한다.

 

⑵ 이 경우 매수인이 매각대금 중 보증액을 뺀 나머지 금액만을 낸 때에는, 법원은 보증을 현금화하여 그 비용을 뺀 금액을 보증액에 해당하는 매각대금 및 이에 대한 지연이자에 충당하고, 모자라는 금액이 있으면 다시 대금지급기한을 정하여 매수인으로 하여금 내게 한다(민사집행법 제142조 제4항). 이 경우 그 절차가 끝날 때까지는 차순위매수신고인에 대한 매각허부결정, 재매각절차의 실시 등과 같은 대금부지급 시의 절차는 진행할 수 없다.

 

⑶ 매수인이 낸 현금이 매각대금 중 보증액을 뺀 나머지에도 미달하는 경우에는 위와 같은 현금화 절차를 밟을 필요가 없이 매각대금을 내지 아니한 것으로 처리한다.

 

⑷ ㈎ 한편, 보증을 현금화하여 비용을 뺀 금액을 보증액에 해당하는 매각대금 및 이에 대한 지연이자에 충당할 경우 지연이자율은 연 12%이고(민사집행법 제142조 제5항, 제138조 제3항, 민사집행규칙 제75조), 한편 충당의 순서는 민법 제479조의 법정변제충당원칙에 의하여 이자에 먼저 충당하여야 한다.

 

㈏ 따라서 매수인이 추가로 지급하여야 할 금액은, [매각대금－{대금지급기한까지 지급한 금액＋<(매수신청의 보증을 현금화한 금액－현금화비용) － (보증액에 해당하는 매각대금 × 0.12 × 대금지급기한 이후부터 금융기관으로부터 보증을 현금화한 날까지의 일수 ÷ 365, 이는 보증액에 해당하는 매각대금에 대한 대금지급기한 후부터 금융기관으로부터 보증을 현금화한 날까지의 기간에 해당하는 연 12%의 지연이자이다)>}] × {1 ＋ (0.12 × 금융기관으로부터 보증을 현금화한 날부터 매수인이 나머지 대금을 실제로 지급한 날까지의 일수 ÷ 365, 이는 금융기관으로부터 보증을 현금화한 날부터 매수인이 나머지 대금을 실제로 지급한 날까지의 기간 동안의 연 12%의 지연이자이다)}이 된다.

 

㈐ 예를 들어, 매수신청의 보증은 1,000만 원, 매수신고가격은 1억 5,000만인데, 매수인이 1,000만 원의 지급보증위탁계약체결 증명문서를 보증으로 제출하였고, 한편, 대금지급기한이 9월 30일이라고 하면, 본래 매수인은 대금지급기한까지 1억 5,000만 원을 내야 한다. 그런데 매수인이 대금지급기한까지 1억 4,000만 원만을 지급하였다면, 법원은 지급보증위탁계약체결 증명문서를 발행한 금융기관에 1,000만 원을 납부할 것을 최고하여야 한다(민사집행규칙 제 80조 제5항). 이때 금융기관이 최고에 응하여 10월 5일에 1,000만 원을 지급하였는데, 현금화비용(최고서송달비용 등)으로 10만 원이 소요되었다면 매각대금 및 지연이자에 충당할 금액은 990만 원이다.

 

㈑ 따라서 990만 원은 10월 5일까지 1,000만 원에 대한 5일간의 연 12%의 지연이자 16,438원(원 미만은 반올림)에 우선충당되고 나머지 9,883,562원은 미지급된 1,000만 원에 충당되므로, 10월 5일까지 지급된 매각대금은 1억 49,883,562원이고, 미지급한 대금은 116,438원이다.

 

㈒ 그런데 매수인이 10월 10일에 추가로 대금을 지급하려 한다면 매수인은 미지급한 116,438원에 대한 5일간의 연 12%의 지연이자 191원과 위 116,438원, 합계 116,629원을 지급하여야 한다.

 

⑸ 매수신청의 보증으로 제공된 것이 유가증권인 때에는 법원은 집행관에게 현금화하게 하여(민사집행규칙 제80조 제1항) 그 비용을 뺀 금액을 배당할 금액에 산입하여야 한다.

 

2. 대금지급방법

 

가. 현금 지급방법 (= 원칙)

 

⑴ ㈎ 대금은 현금으로 지급하여야 한다. 금융기관이 발행한 자기앞 수표는 현금에 준한다.

 

㈏ 대금지급기일제도하에서는 대금의 분할지급이 허용되지 아니하였으나, 현행 대금지급기한제도하에서는 허용하지 아니할 이유가 없다. 여럿이 공동으로 매수한 경우에 각자 매수한 지분에 해당하는 금액을 지급하는 경우가 이에 해당할 것이다.

 

㈐ 그러나 공동매수인은 매각대금 전액에 관하여 불가분채무를 부담하므로 일부 매수인이 자기의 부담부분에 해당하는 금액을 전액 지급하더라도 이는 매각대금 전액에 대하여는 일부지급에 불과하다. 따라서 다른 공동매수인이 자기의 부담부분에 해당하는 금액을 지급하지 아니한 경우 결국 해당 부동산 전부에 대하여 매각대금을 지급하지 아니한 것으로 된다.

 

㈑ 동일절차에서 동일인이 여러 부동산을 분할(개별)매각에 의하여 매수신청을 하여 매각허가결정이 있었던 경우에 이는 각 부동산별로 매수를 한 것이므로 매수인은 일부의 부동산에 대한 매각대금만을 지급하여도 된다.

 

㈒ 매각허가결정에 표시된 매수인이 그 결정선고 전 또는 선고 후에 사망한 경우에 그 결정은 상속인에 대하여 효력이 미치므로 상속인은 호적등본 등을 첨부하여 상속개시가 있었다는 사실을 신고하고 상속인의 명의로 대금을 지급할 수 있다.

 

⑵ ㈎ 매수인이 대금을 지급하려면 법원보관금 납부명령서가 있어야 한다. 따라서 법원사무관등은 담임법관(사법보좌관)으로부터 납부명령서를 받아 매수인에게 교부하여야 한다. 매수인은 납부명령서를 가지고 각 법원별 취급점(대법원장이 법원보관금 취급규칙 제4조에 의하여 지정한 곳으로 보통 각 법원의 청사 내에 있는 금융기관의 지점 또는 출장소이다)에 비치되어 있는 법원보관금납부서를 작성하여 취급점에 납부하여야 한다. 납부자가 납부한 금액이 납부고지한 금액보다 부족할 때에는 법원사무관등은 그 차액을 추가납부하게 하여야 한다 재일(97-2 제9조).

 

㈏ 취급점이 매수인으로부터 매각대금을 납부받았을 때에는 매수인에게 법원보관금영수증서를 교부하고, 지체 없이 출납공무원과 법원사무관등에게 그 수납내역을 전송하여야 하고, 법원사무관등은 취급점으로부터 전송된 수납내역을 확인한 후 사건번호, 과코드 및 재판부번호 등 필요한 사항을 전산등록하여야 하며, 출납공무원은 취급점으로부터 전송된 수납내역에 대하여 법원보관금 수불명세서와 법원보관금 일계표를 각 출력하여 이를 확인하여야 한다(보관금규칙 제10조 – 제12조).

 

나. 특별한 지급방법

 

⑴ 배당액과의 차액지급 (= 배당액의 공제)

 

㈎ 차액지급신고의 종기 (= 매각결정기일이 끝날 때까지)

 

① 채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있다(민사집행법 제143조 제2항). 여기서 배당받아야 할 금액이란 매수인이 배당요구한 채권을 의미하는 것이 아니라, 매수인이 배당할 금액과 배당순위에 따라 배당기일에 실제로 배당받을 수 있는 금액을 말한다.

차액지급신고서가 제출되면 문서건명부에 등재하여 이를 접수하고 경매사건기록에 시간적 접수순서에 따라 가철하며 인지는 붙일 필요가 없다.

 

② 신청시 필요한 서면 : 차액지급(상계)신청서, 채권계산서(기재할 내용 : 채권의 원금, 이자, 비용, 기타 부대채권)

 

㈏ 차액지급신고인의 제한

 

차액지급의 신고는 채권자가 매수인이 된 경우에 한한다. 여기서 말하는 채권자는 ‘배당받을 수 있는 채권자’를 말하고, ‘경매신청채권자’에 한정되는 것은 아니다.

뒤에서 보는 ‘채무인수에 의한 대금지급’의 경우에는 이러한 제한이 없다.

 

㈐ 차액지급이 허용되지 않는 경우

 

① 매수인이 배당받을 절차적 요건을 갖추었다고 하더라도 그 배당순위에 비추어 실제로 배당받을 것이 없거나 또는 적법한 배당요구를 하지 못하였을 때는 차액지급은 허용될 수 없다.

 

② 매수인이 배당표에 배당을 받는 것으로 기재되더라도 그 배당금을 현실로

수령할 수 없어 공탁하여야 하는 경우, 즉 ㉠ 민사집행법 제160조 제1항 각 호의 공탁사유에 해당하거나, ㉡ 매수인인 저당권자의 저당권부채권이 압류 또는 가압류된 경우, ㉢ 매수인의 채권(차액지급신고인의 배당금교부청구권)이 압류·가압류된 경우에도 차액지급은 허용될 수 없다.

 

③ 차액지급의 의사는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고되어야 하므로(민사집행법 제143조 제2항), 그 이후에 된 차액지급의 신고는 부적법하다.

 

④ 다만 위에 본 사유들에 해당하지 아니하여 일단 차액지급이 허용된 이상 매수인의 채권의 전부 또는 일부가 부존재하는 것으로 나중에 밝혀지더라도 대금납부의 효력에는 변함이 없다(대법원 1990. 2. 27. 선고 88다카6549 판결, 1991. 2. 8. 선고 90다16177 판결).

 

㈑ 차액지급신고인의 배당금지급청구권이 압류·가압류된 경우 차액지급의 허용 여부 (= 불가)

 

① 차액지급신고인의 배당금지급청구권이 압류·가압류된 경우 차액지급은 허용될 수 없다(차액지급신고인의 배당금교부청구권에 대하여 압류나 가압류 등이 있는 경우 차액지급이 허용되지 않는다).

 

② 그런데 이에 대하여 다음과 같은 반론이 있을 수 있다.

가압류명령을 받은 제3채무자가 가압류 채무자에 대한 반대채권을 가지고 있는 경우에 가압류 채권자에게 상계로써 대항하기 위하여는 가압류의 효력발생 당시에 양 채권이 상계적상에 있거나 반대채권이 압류당시 변제기에 달하지 아니한 경우에는 피압류채권인 수동채권의 변제기와 동시에 또는 그보다 먼저 변제기에 도달하는 경우이어야 한다(대법원 1987. 7. 7. 선고 86다카2762 판결 등). 한편, 매수인은 매각허가결정확정 후에 법원이 지정한 기한까지 매각대금을 납부하여야 하므로(민사집행법 제142조 제2항), 상계의 수동채권은 대금납부기일(배당기일과 동일함)에 이행기가 도래한다. 또 부동산경매에서 경매법원이 배당표를 작성하고 배당표가 확정되면 그로써 매각대금의 배당금액과 배당권자가 확정된다고 할 것이므로 비록 당사자가 가압류나 지급금지가처분 등 때문에 현실적으로 배당금을 수령하지는 아니하였다고 하더라도 배당표가 확정된 이상 정당한 배당권자에 대한 관계에서는 당사자가 배당표상의 배당금을 취득하였다고 봄이 상당하므로(대법원 1988. 2. 23. 선고 87다카472 판결, 1997. 10. 10. 선고 97다8687 판결), 자동채권인 배당금지급청구권도 배당기일에 배당표가 확정되었을 때 변제기가 도래한다. 따라서 자동채권과 수동채권의 변제기가 같은 날이므로 차액지급신고인은 상계로서 가압류권자에게 대항할 수 있다는 것이다.

 

③ 그러나 대법원 86다카2762 판결 등의 사안은 수동채권이 가압류 된 경우이고, 자동채권이 가압류된 경우는 아니므로 위 판례 등을 차액지급신고인의 배당금지급청구권이 압류·가압류된 경우에 그대로 적용할 수 없다. 또한 자동채권인 배당금지급채권은 수동채권인 대금지급채권이 이행기가 도래한 후 변제기가 도래하는 것이므로(대금납부가 이루어 진 후에야 비로소 배당이 이루어지므로) 자동채권과 수동채권의 변제기가 동시에 도달하는 것이 아니다.

 

㈒ 차액지급의 신고가 있는 경우 경매절차의 진행방법

 

① 차액지급의 신고는 법원의 판단을 구하는 행위가 아니다. 따라서 법원은 부적법한 신고라고 판단한 경우에는 그 신고를 무시하고 대금지급기한을 정하면 되고, 따로 그 신고에 대하여 각하 등의 재판을 할 필요는 없다.

 

앞에서 본 차액지급이 허용될 수 없는 경우에 해당하는 때에는 ‘부’란에 날인하고, 매각허가결정이 확정되면 배당기일은 지정하지 않고 대금지급기한만을 지정하여 통지하여야 하고, 대금지급기한까지 대금을 지급하지 않으면 재매각을 명한다.

 

실무에서는 매수인이 차액지급신고서를 제출한 경우에 신고서 상단에 고무인으로 ‘허·부’란을 만들어 담임법관(사법보좌관)의 지시를 받는다. 이는 매수인의 채권에 대하여 배당을 할 것인지 여부와 배당할 경우 배당액에 공탁사유가 없는지, 즉 매수인이 배당액을 수령할 수 있는지를 미리 판단하게 하는 효과가 있을 뿐 그 표시에 따른 구속력이 생기는 것은 아니다.

 

② 차액지급신고서나 차액지급의 경우 매수인이 배당받아야 할 금액에 대한 이의신청서가 제출되면 문서건명부에 등재하여 이를 접수하고, 시간적 접수순서에 따라 경매사건기록에 가철하며 인지는 첩부하지 아니한다.

 

채권자인 매수인이 매각대금과 배당액의 상계신청을 한 경우, 대금지급기일까지 민사집행법 제143조 제3항 소정의 이의 즉 상계할 매수인이 배당받아야 할 금액에 대하여 이의가 없는 이상, 지정된 대금지급기일에 상계의 효력이 발생한다고 할 것인데, 대금지급기일은 시간까지를 의미하므로 결국 상계에 의한 대금지급의 효력은 집행법원이 정한 대금지급기일의 경과와 더불어 발생한다(대법원 1990. 12. 11. 선고 90다카19098, 19104 판결 등).

 

그런데 집행법원이 이해관계인 또는 배당요구채권자 등에게 상계할 매수인의 채권에 대한 이의를 할 수 있는 기회를 주기 위하여 대금지급기일과 배당기일을 동시에 지정한 경우에 있어서, 종전의 대법원판결들이 ‘대금지급기일까지 민사집행법 제143조 제3항 소정의 이의가 없는 이상, 지정된 대금지급기일에 상계의 효력이 발생한다.’고 판시한 취지는 이해관계인 또는 배당요구채권자가 대금지급기일 및 배당기일에 집행법원이 제시하는 배당표를 보고 상계할 낙찰인의 채권에 대하여 이의를 하지 않으면 그 대금지급기일에 상계의 효력이 발생하고, 이해관계인 또는 배당요구채권자가 그 배당기일에 상계할 낙찰인의 채권에 대하여 이의를 하면 이의 있는 채권액에 기한 상계는 허용되지 않으므로 매수인이 이의 있는 채권액에 상응하는 대금을 지급하거나 담보를 제공하여야만 상계의 효력이 발생한다는 취지라고 할 것이다(대법원 2006. 2. 10. 선고 2004재다788 판결).

 

③ 차액지급신고를 하였는데도 불구하고 법원이 대금지급기한을 정한 경우 매수인은 법원이 차액지급을 인정하지 아니한 것에 대하여 다투기 위하여 대금지급기한을 지정한 결정이나 재매각명령에 대하여 집행에 관한 이의를 할 수 있다. 집행에 관한 이의신청서가 제출되면 1,000원의 인지를 첩부하여야 하고, 독립한 민사집행사건으로 번호를 부여하고 민사집행사건부에 등록하며, 별도기록을 만든다.

 

다만 집행에 관한 이의는 집행법원의 집행절차에 관한 재판으로서 즉시항고를 할 수 없는 것에 대하여 하는 것이므로(민사집행법 제16조 제1항 참조), 집행에 관한 이의를 제기하지 않고 있는 사이에 재매각명령에 따른 매각이 실시되어 매각허가결정이 선고된 경우에는 재매각의 결과 이루어진 매각허가결정에 대한 즉시항고로만 다툴 수 있고 따로 대금지급기한지정결정 등에 대하여 집행에 관한 이의를 할 수는 없다(대법원 2001. 6. 4.자 2000마7550 결정). 왜냐하면 이 경우 재매각은 차액지급을 인정하지 아니함으로써 결국 대금지급의 기회조차 부여하지 아니한 채 바로 대금을 지급하지 아니한 것으로 보고 실시된 것으로서, 재매각절차에 집행을 계속 진행할 수 없는 때(민사집행법 제121조 제1호) 또는 경매절차에 중대한 잘못이 있는 때(같은 조 제7호)에 해당하게 되므로, 민사집행법 제130조에 의하여 매각허가결정에 대한 항고사유가 되는 것이고, 따라서 차액지급을 인정하지 아니한 것은 매각허가결정에 대한 즉시항고로 다툴 수 있게 되어 더 이상 집행법원의 집행절차에 관한 재판으로서 즉시항고를 할 수 없는 것에 해당하지 않기 때문이다.

 

④ 매수보증으로 제공한 금전을 제외하고 내야할 대금액이 배당받아야 할 금액보다 소액인 때에는 차액으로 지급할 금액도 없게 되나, 그 반대인 경우에는 매수인은 차액을 지급하여야 하므로, 법원사무관등은 배당기일 3일 전에 배당표원안이 작성되면 매수인에 대하여 배당기일에 지급하여야 할 차액을 미리 전화나 팩스로 통지하는 것이 바람직하다.

 

⑤ 차액지급에 의하여 배당받아야 할 금액만큼 대금지급의 효력이 생기고, 또

채권에 대한 배당액 지급의 효과가 생긴다. 한편, 매수보증으로 제공한 금전을 제외하고 내야 할 대금액이 배당받아야 할 금액보다 적은 금액인 때에는 차액으로 지급할 금액도 없게 된다. 그 반대인 경우에는 매수인은 차액을 지급하여야 하므로, 법원사무관 등은 배당기일 3일 전에 배당표원안이 작성되면 매수인에게 배당기일에 지급하여야 할 차액을 미리 전화나 팩스로 통지하는 것이 바람직하다.

 

⑥ 차액지급의 의사는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고되어야 하므로(민사집행법 제143조 제2항), 그 이후에 된 차액지급의 신고는 부적법하다고 할 것이다.

차액지급신고서가 제출되어 허가를 한 경우 매각허가결정이 확정되면 바로 대금지급기한과 배당기일을 함께 정한다.

⑦ 차액지급의 경우 매수인이 배당받아야 할 금액에 대하여 이의가 있는 경우에는 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 내야 하고(민사집행법 제143조 제3항), 이를 내지 않으면 재매각을 명한다. 다만 매수인이 이의 있는 금액을 현금으로 지급할 의사를 표시한 경우에는 배당기일을 속행(연기)하기도 한다.

 

한편, 위 이의는 실질적으로 관계채권자의 채권의 존부, 범위 및 순위에 관한 배당표에 대한 이의의 일종이므로, 채무자는 배당표원안이 비치된 이후 배당기일이 끝날 때까지 서면으로도 할 수 있으나, 다른 채권자는 반드시 배당기일에 출석하여 이의를 진술하여야 한다(민사집행법 제151조).

 

이의가 있을 경우에 내야 할 대금은 나중에 배당이의가 종료되면 그 결과에 따라 재배당 또는 추가배당할 배당재단이 되는 것이므로 반드시 현금(금융기관발행의 자기앞수표를 포함한다)만을 내야하고, 별도의 현금화절차가 필요한 유가증권이나 금융기관발행의 지급보증서 등의 다른 담보는 제공할 수 없다.

 

⑧ 그런데 차액지급의 경우 매수인이 배당받아야 할 금액에 대하여 이의가 있는데도 대금을 현실적으로 납부받지 않고 차액지급에 따라 배당절차를 마친 경우 대금납부의 효력이 발생하는지 여부가 문제된다. 이에 대해서 ㉠ 이는 배당이의 있는 채권을 공탁하지 않고 지급한 것과 같으므로 이로써 대금납입이 되었다고 봐야 하고, 절차의 안정 등을 고려할 때 경매절차는 종결되었다고 보아야 하므로 배당이의의 소에서 승소한 이의채권자는 매수인을 상대로 부당이득의 반환을 구하는 등의 방법으로 구제받아야 한다는 견해와 ㉡ 차액지급의 경우 매수인이 배당받아야 할 금액에 대한 이의는 차액지급을 저지하는 효력을 가져 법원이 차액지급처리 하더라도 무효이므로 대금을 지급하지 않은 것을 이유로 재매각을 하여야 한다는 견해로 나뉜다.

전자의 견해가 타당하다.

 

㈓ 조서의 작성

 

통상 배당기일조서만 작성하고 대금지급조서의 작성을 누락하는 경우가 많으므로 주의하여야 한다.

 

배당기일조서와 대급지급조서는 별도로 작성하여도 되고, 함께 작성하여도 무방하다. 함께 작성할 경우 조서 명칭은 ‘대금지급 및 배당기일조서’라고 기재하고, 조서에 “근저당권자 겸 매수인, 매각대금의 지급에 갈음하여 매수인에게 배당된 금원을 제외한 나머지 잔대금을 지급하다.”라고 추가 기재한다.

 

㈔ 주의할 점 (= 이의가 있는 부분에 대한 대금을 현실적으로 납부하여야 함)

 

① 주의할 점은 차액지급의 경우 매수인이 배당받아야 할 금액에 대하여 이의가 있는 경우에는 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 ‘이에 해당하는 대금’을 내야 한다는 것이다(민사집행법 제143조 제3항. 매수인이 내야 할 ‘이에 해당하는 대금’은, 차액지급의 경우 차액지급으로 소멸할 매수인이 배당받을 채권 중 이의 있는 금액부분을 뜻한다. 예를 들어 매수인이 10,000,000원의 채권으로 배당요구하여 전액 배당받는 것으로 배당표에 기재되어 있으나, 다른 채권자가 매수인의 채권이 7,000,000원이라고 다투면서 나머지 3,000,000원에 관하여 이의하는 경우에는 3,000,000원을 내면 된다. 채무인수의 경우에도 마찬가지이다).

차액지급의 경우 매수인이 배당받아야 할 금액에 대하여 이의가 있음에도 대금을 현실적으로 납부받지 않고 배당절차를 마친 경우에도 대금납부의 효력이 발생하는데, 이의 있는 부분에 대한 대금을 현실적으로 납부받지 않으면 배당이의의 소에서 승소확정판결을 받은 이의채권자가 추후 승소한 배당금의 지급을 청구할 경우 법원에서는 지급할 배당금이 없게 되는 문제가 발생하기 때문이다. 이 부분이 집행법원에서 간혹 실수를 하는 부분이다.

 

따라서 이의 있는 부분에 대한 대금을 내지 않으면 재매각을 명한다.

다만 매수인이 이의 있는 금액을 현금으로 지급할 의사를 표시한 경우에는 배당기일을 1-2주 속행하여 그 금액을 지급할 기회를 주는 것이 실무례이다.

 

결국 이의가 있는 경우 매수인은 배당기일에 “매수인이 배당받을 금액을 제외한 나머지 금액” 및 “다른 채권자가 이의한 금원에 상응한 대금”을 모두 납부하여야 하고, 그렇지 않은 경우 재매각을 명한다.

 

채무인수신청서나 채무인수의 경우 매수인이 배당받아야 할 금액에 대한 이의신청서가 제출되면 문서건명부에 등재하여 이를 접수하고, 시간적 접수순서에 따라 경매사건기록에 가철하며 인지는 첩부하지 아니한다.

 

② 위 이의는 실질적으로 관계채권자의 채권의 존부, 범위 및 순위에 관한 배당표에 대한 이의의 일종이므로, 채무자는 배당표원안이 비치된 이후 배당기일이 끝날 때까지 서면으로도 할 수 있으나, 다른 채권자는 반드시 배당기일에 출석하여 이의를 진술하여야 한다(민사집행법 제151조).

 

이의가 있을 경우에 내야 할 대금은 반드시 현금(자기앞수표 포함)만을 내야하고, 별도의 현금화절차가 필요한 유가증권이나 금융기관발행의 지급보증서 등의 다른 담보는 제공할 수 없다.

 

③ 이의가 있는 경우 조서에는 “판사(사법보좌관), 별지 배당표를 이해관계인들에게 제시. 임차권자 홍길동 채권자 겸 매수인 임꺽정의 배당액 중 금 3,000,000원에 대하여 이의가 있다고 진술. 채권자 겸 매수인 임꺽정, 임차권자 홍길동의 이의를 부인한다고 진술. 판사(사법보좌관), 매수인에게 위 이의한 금원에 상응하는 대금을 다음 배당기일까지 납부할 것을 명함. 속행 다음 배당기일 2009. O. O. 14 : 00)”으로 기재한다. 판사(사법보좌관)의 날인이 없는 확정되지 않은 배당표 원안은 조서 뒤에 별지로 첨부한다.

 

⑵ 채무의 인수

 

㈎ 일부 인수도 가능함

 

① 매수인은 매각조건에 따라 부동산의 부담을 인수하는 외에 배당표의 실시에 관하여 매각대금의 한도에서 관계채권자의 승낙을 얻어 대금지급에 갈음하여 관계채권자에 대한 채무자의 금전채무를 인수함으로써 인수한 채무에 상당한 매각대금의 지급의무를 면할 수 있다(민사집행법 제143조 제1항). 여기서 채무인수는 모든 채권자의 채무를 인수하여야 하는 것은 아니고 승낙을 얻은 일부 채권자의 채무만 인수할 수도 있다. 이때 인수되는 채무의 액수는 배당기일에 채권자가 매각대금에서 배당받을 채권액을 한도로 하므로 배당기일에서야 비로소 인수액이 확정된다(대법원 2018. 5. 30. 선고 2017다241901 판결).

 

채무 인수에 따른 대금지급의 경우에는 차액지급과 같은 ‘신고의 종기’가 없다.

채무인수의 신고인은 반드시 채권자(배당받을 수 있는 채권자)일 필요가 없다는 점도 차액지급의 경우와 다른 점이다.

 

채무인수신청서가 제출되면 문서건명부에 등재하여 이를 접수하고 경매사건기록에 시간적 접수순서에 따라 가철하며 인지는 붙일 필요가 없다(재민 91-1).

 

② 신청시 필요한 서면 : ㉠ 매수인의 채무인수신청서, ㉡ 채권계산서, ㉢ 채무인수승낙서, ㉣ 채권자의 인감증명서

㈏ 채무인수의 신고가 있는 경우 경매절차의 진행방법

 

① 그리고 채무인수신청이 있는 경우에 실무상 채무인수신청서 상단에 고무인으로 ‘허·부’란을 만들어 담임법관(사법보좌관)의 지시를 받는데, 이는 매수인이 인수하려는 채무에 관하여 배당을 할 것인지 여부와 배당할 경우에 배당액에 공탁사유가 없는지를 미리 판단하게 하는 효과가 있을 뿐임은 차액지급의 경우와 같다. 또한 채무인수신청을 받아들이는 경우에 매각허가결정이 확정된 후이면 바로 배당기일을 정하면 되고, 따로 대금지급기한을 정할 필요가 없는 것도 차액지급의 경우와 같다.

 

② 채무인수의 경우에 매각대금과 인수한 채무와의 차액을 지급하면 되는데, 법원사무관등은 배당기일 3일 전에 배당표원안이 작성되면 매수인에 대하여 배당기일에 지급하여야 할 예상액을 전화나 팩스로 통지하는 것이 바람직하다.

 

③ 채무인수의 경우도 배당기일조서 외에 대금지급조서를 작성하여야 함은 차액지급의 경우와 같다.

 

④ 배당표에는 관계채권자(자신의 채무가 인수되는 배당권자)를 기재하여 배당표 작성하되 괄호 안에 채무인수라고 기재한다[관계채권자(자신의 채무가 인수되는 배당권자)를 배당표에 기재하는 이유는 관계채권자의 채권을 매수인이 모두 인수하는 경우에도 관계채권자가 채권의 일부만을 배당받기 때문에 그 일부에 해당하는 금원만을 매각대금에서 공제할 경우가 있을 수 있고, 채무인수가 있음을 배당표를 통하여 명확하게 알 수 있으며, 관계채권자들의 배당액에 대하여 다른 이해관계인이 배당이의를 할 수 있기 때문이다].

 

⑤ 매수인이 관계채권자의 승낙을 얻어 매각대금의 지급을 갈음하여 채무를 인수한 경우 매수인이 현금으로 매각대금을 내는 것과 효과가 같다. 이러한 채무인수를 승낙한 관계채권자는 인수된 채무액 범위에서 채권의 만족을 얻은 것으로 보아야 하므로, 그 범위에서 채무자의 채무도 소멸하게 된다. 따라서 위 규정에서 정하고 있는 채무인수는 면책적 채무인수이다(대법원 2018. 5. 30. 선고 2017다241901 판결).

 

㈐ 주의할 점 (= 이의가 있는 부분에 대한 대금을 현실적으로 납부하여야 함)

 

① 인수할 채무에 관하여 적법한 이의가 있으면 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 내야한다(민사집행법 제143조 제3항). 이 경우 이의가 있는 부분에 대한 대금을 현실적으로 납부받지 않은 채 배당절차를 마쳐서는 아니 된다. 이 부분 역시 주의를 요한다.

 

대금을 내지 아니하면 재매각을 명한다.

결국 이의가 있는 경우 매수인은 배당기일에 “인수되고 남은 나머지 금액” 및 “다른 채권자가 이의한 금원에 상응한 대금”을 모두 납부하여야 하고, 그렇지 않은 경우 재매각을 명한다.

 

이의가 있을 경우에 내야할 대금은 나중에 배당이의가 종료되면 그 결과에 따라 재배당 또는 추가배당하여야 할 배당재단이 되는 것이므로 반드시 현금(금융기관 발행의 자기앞수표를 포함한다)만을 내야하고, 배당재단의 형성을 위하여 다시 현금화절차와 추가비용이 필요한 유가증권이나 금융기관 발행의 지급보증서 등의 다른 담보는 제공할 수 없다.

 

② 이의가 있는 경우에 배당기일의 속행, 이의의 방법, 이의사유, 내야 할 대금 등과 채무인수신청서 및 채무인수에 대한 이의신청서의 접수 및 기록편철방법은 차액지급의 경우와 같다.

 

㈑ 인수되는 등기부상의 권리를 말소하여야 하는지 여부 (= 말소대상이 아님)

 

① 민사집행법 제143조 제1항에 의하여 매수인이 매각대금의 지급에 갈음하여 채무를 인수한 경우에는 그 인수한 채무와 관계된 해당권리를 위하여 등기된 부담도 존속시켜야 하고 말소촉탁하여서는 아니 된다.

따라서 근저당권의 피담보채권을 인수할 경우 그 근저당권을 말소하여서는 아니 된다. 전세권 등도 마찬가지이다.

 

② 이때 집행법원이 말소되지 아니하는 근저당권 등의 등기에 관한 변경등기를 촉탁하여야 하는지 여부가 문제될 수 있다.

 

그러나 집행법원으로서는 당사자 사이의 구체적인 합의 내용은 모른 채 인수할 채무액만을 특정시켜 주는 것이고 변경등기의 촉탁에 관한 아무런 규정도 없으므로, 변경등기에 관하여는 집행법원이 촉탁할 사항은 아니고 당사자들이 처리하도록 하는 것이 타당하다.

 

㈒ 채무인수의 법적 성격 (=면책적 채무인수)

 

민사집행법 제143조 제1항에 따라 매수인이 관계채권자의 승낙을 얻어 매각대금의 지급을 갈음하여 채무를 인수한 경우 매수인이 현금으로 매각대금을 내는 것과 효과가 같다. 이러한 채무인수를 승낙한 관계채권자는 인수된 채무액 범위에서 채권의 만족을 얻은 것으로 보아야 하므로, 그 범위에서 채무자의 채무도 소멸하게 된다.

따라서 위 규정에서 정하고 있는 채무인수는 면책적 채무인수로 보아야 한다(대법원 2018. 5. 30. 선고 2017다241901 판결).

 

⑶ 차액지급 또는 채무인수 시 나머지 금액의 납부기일 및 납부액

 

㈎ 매수인이 대금의 지급에 갈음하여 채무인수(민사집행법 제143조 제1항)를 신청하였거나 또는 채권자인 매수인이 차액지급신고(민사집행법 제143조 제2항)를 한 경우에는 매각대금에서 인수하거나 매수인이 배당받을 금액을 제외한 ‘나머지 금액’을 ‘배당기일’에 내야 한다.

 

㈏ 여기서 말하는 ‘나머지 금액’이란 ① 차액지급의 경우에는 「매각대금 – 매수신청보증으로 지급한 금액 – 매수인에 대한 배당액 - (경매신청채권자가 매수인일 때에는 집행비용)」이고, ② 채무인수의 경우에는 「매각대금 – 매수신청보증으로 지급한 금액 – 인수한 채무액」이다.

 

⑷ 차액지급 또는 채무인수의 맹점

 

㈎ 차액지급이나 채무인수는 매수인에게는 매우 유리한 제도이다. 그럼에도 불구하고 이러한 제도도 커다란 약점이 있다.

 

㈏ 차액지급의 경우 매수인이 배당받아야 할 금액에 대하여 이의가 있거나, 채무인수의 경우 인수한 채무에 관하여 이의가 있으면, 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 내야하고(민사집행법 제143조 제3항), 이의가 제기된 부분에 대한 상당한 대금의 납입은 반드시 현실의 대금지급방법으로만 하도록 규정되어 있다. 매수인이 이를 납입하지 아니하면, 집행법원은 재매각을 명한다. 이 점을 채무자나 소유자가 악용을 하는 것이다.

 

㈐ 즉 차액지급이나 채무인수의 경우 매수인은 배당받아야 할 금액이나 인수한 채무액을 공제한 잔액만을 매각대금으로 납부할 것으로 예상하고 자금계획을 세우게 되는데, 다른 채권자나 소유자 등이 이의를 할 경우 배당받을 금액만큼을 현실적으로 납부하는 것이 어렵게 되어 결과적으로는 재매각에 들어가는 경우가 많다.

 

㈑ 이러한 맹점을 이용하여 채무자나 소유자 등이 ‘매수인이 인수한 채무나 배당받아야 할 금액’에 대하여 채무가 부존재한다는 사유 등을 들어 일단 무조건적으로 이의를 함으로써 사실상 재매각으로 유도함으로써 절차의 신속한 진행을 방해하는 경우가 실무에서는 종종 발생한다.

 

㈒ 집행법원으로서는 채무자나 소유자로부터의 이의가 있는 경우 배당기일을 1-2주 속행하여 매수인에게 그 금액을 지급할 기회를 주지만, 속행된 배당기일에 그 대금을 내는 매수인은 극히 적은 실정이다.

 

㈓ 결론적으로 차액지급이나 채무인수의 경우 채무자나 소유자는 ‘매수인이 인수한 채무나 배당받아야 할 금액’에 대하여 채무가 부존재한다는 사유 등을 들어 일단 무조건적으로 이의를 함으로써 매수인의 대금납부를 막아 경매절차의 진행을 손쉽게 방해할 수 있는 것이다.

 

3. 매수신청보증의 현금화 및 반환

 

가. 매수신청보증의 현금화

 

매수신청의 보증으로 금전 외의 것이 제공된 경우로서 매수인이 매각대금 중 보증액을 뺀 나머지 금액만을 낸 때에는, 법원은 보증(민사집행법 제102조 제2항에 따라 제공된 잉여보증을 포함한다)을 현금화하여 그 비용을 뺀 금액을 보증액에 해당하는 매각대금 및 이에 대한 지연이자에 충당하여야 한다(민사집행법 제142조 제4항).

 

나. 자기앞수표

 

자기앞수표는 집행법원에 제출되면 집행법원의 현금화명령이 없더라도 집행법원의 예금계좌가 있는 은행을 통하여 교환에 돌려지게 되어 현금화되므로 현금화절차가 필요 없다.

 

다. 자기앞수표 외의 유가증권인 경우의 현금화

 

⑴ 보증으로 제공된 것이 자기앞수표 외의 유가증권인 때에는 법원은 집행관에게 현금화하게 하여야 한다. 이 경우 현금화비용은 보증을 제공한 사람이 부담한다(민사집행규칙 제80조 제1항). 집행관은(민사집행법 제210조 내지 제212조의 규정을 준용하여 유체동산집행방법으로 현금화한 후 바로 그 대금을 법원에 제출하여야 한다(민사집행규칙 제80조 제3, 4항).

 

⑵ 보증이 유가증권으로 제공되어 있는 경우(매수신청의 보증제공을 유가증권으로 할 수 있는 경우는 민사집행법 제102조 제2항, 민사집행규칙 제54조 제1항 제2호의 잉여보증뿐이다)에는, 보증으로 제공된 유가증권을 출급하여 현금화하여야 하는데, 그 절차는 매각허가결정에 대한 항고보증으로 유가증권 등을 공탁한 경우에 그 항고보증을 출급하여 현금화하는 절차에 준하나, 다만 공탁된 유가증권과는 달리 매수신청의 보증으로 제출된 유가증권은 공탁물이 아니라 민사보관물에 해당하여 원칙적으로 담당 법원사무관등이 보관하고 예외적으로 주무과장이 지정하는 자가 보관하므로(재민 79-7), 공탁된 유가증권과 같은 출급절차를 거칠 필요는 없다. 따라서 보증이 유가증권으로 제공되어 있는 경우에는, 담임법관(사법보좌관)은 유가증권현금화명령을 발령하고, 법원사무관등은 이 유가증권현금화명령을 첨부하여 보관유가증권을 출급하여 집행관에게 인계하여 집행관으로 하여금 현금화한 후 비용을 뺀 금액을 법원보관금으로 제출하게 하면 된다(민사집행규칙 제80조 참조).

 

라. 보증서(지급보증위탁계약체결문서)의 현금화

 

⑴ 현금화방법

 

보증으로 제공된 것이 은행 등이 압류채권자 또는 매수인을 위하여 일정액의 금전을 법원의 최고에 따라 지급한다는 취지의 기한의 정함이 없는 지급보증위탁계약이 압류채권자 또는 매수인과 은행 등과의 사이에 체결된 사실을 증명하는 문서인 경우에는, 매수신청인이 매각대금을 납부하지 아니하면 집행법원은 지급보증위탁계약에 의하여 금전지급의무를 부담하고 있는 은행 등에 대하여 정하여진 금액의 납부를 최고하는 방법으로 현금화한다(민사집행규칙 제80조 제5항).

 

⑵ 최고시기

 

㈎ 최고시기는 매수신청인이 매각대금을 납부하지 아니한 것으로 확정되는 때 인바, ① 차순위매수신고인이 있는 경우에는 그에 대한 매각허가결정이 있는 때(차순위매수신고인에 대한 매각결정기일은 최초의 대금지급기한 후 3일 안에 지정하고, 그 기간은 최초의 대금지급기한일로부터 2주 이내의 날로 정한다)이고, ② 차순위매수신고인이 없는 경우에는 재매각기일 3일전까지는 대금을 지급할 수 있기 때문에(민사집행법 제138조 제3항) 재매각기일 3일전이다(재민 2004-3 제46조 제1항).

 

㈏ 매수신청인이 차액지급신고 또는 채무인수신고를 하고, 배당기일에 그 차액을 지급하지 아니하는 경우 납입할 대금이 보증금의 한도 내에 있는 때에는 배당기일을 연기하고, 집행법원은 즉시 보증금에 대한 납입을 최고하여야 한다(대금을 납부하지 않은 것으로 처리할 수 있으나, 보증서에 의하여 대금이 납부될 수 있는 경우 라면 유효로 취급하여도 무방하기 때문이다. 예컨대1,000만 원에 낙찰되어 100만 원의 보증서가 제출되고 매수신청인이 최선순위채권자로서 배당받을 950만 원을 제외한 나머지 50만 원의 차액지급신고를 하고도 이를 납부하지 않았다면, 보증서에 기하여 이를 납부받을 수 있기 때문이다)(재민 2004-3 제46조 제2항).

 

⑶ 최고의 방법

 

법원사무관등은 보증금납부최고서(전산양식 A3399)를 작성하여 판사로부터 기명날인을 받은 다음 보증서 사본과 함께 보증회사에 등기우편[나중에 최고에 따른 법률관계(지연손해금등)를 명백히 하기 위함이다]으로 발송하고(재민 2004-3 제46조 1항), 그 사본을 기록에 철한다.

 

⑷ 보증회사의 납입

 

보증회사는 보증금 납입의 최고를 받은 날로부터 5일 이내에 법원보관금취급규칙의 별지 제1-3호 서식의 법원보관금납부서를 작성하여 보관금 취급점에 보증금을 납부하여야 한다. 보증회사가 보증금을 납부하지 아니하면 즉시 법원행정처 송무국에 연락하여 조치를 받도록 한다.

 

⑸ 보증금의 반환 통지

 

보증회사의 보증금 납입 후 경매신청의 취하 또는 경매절차의 취소가 있는 경우 법원사무관 등은 보증회사에 그 반환을 통지한다(재민 2004-3 제48조).

통지방법은 전화, 구두, 우편 등 연락가능한 방법으로 하면 된다. 보증회사는 일반적인 보관금 환급절차에 따라 환급을 받는다.

 

마. 매수신청보증의 반환

 

⑴ 차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때 매수의 책임을 벗게 되고 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구할 수 있다(민사집행법 제142조 제6항).

 

⑵ 압류채권자가 민사집행법 제102조 제2항에 따라 제공한 잉여보증도 압류채권자가 매수인이 되지 아니하였고, 매수인이 대금 전액을 지급한 경우에는 압류채권자에게 반환하여야 하고, 또한 매수인도 대금전액을 지급한 때에는 매수신청의 보증으로 제공한 지급보증위탁계약체결증명서 등의 반환을 요구할 수 있다.

 

⑶ 이 경우 현금의 반환절차는 법원보관금취급규칙에서 정한 절차에 따르고, 매수인이나 압류채권자, 차순위매수신고인에 대한 유가증권, 지급위탁계약체결증명서의 반환은 민사보관물 관리에 관한 예규(재민 79-7)에서 정한 절차에 따른다.

 

4. 대금지급조서

 

⑴ 구 민사소송법은 대금지급기일제도를 채택한 결과 대금지급기일에 대금을 지급한 경우에는 법원사무관등은 대금지급기일조서를 작성하였고, 나아가 대금지급기일이 지난 후에 대금과 지연이자 및 절차비용을 지급한 경우에도 대금지급조서를 작성하였는바, 현행법은 대금지급기한을 채택하였으므로, 대금지급기일조서를 작성할 여지는 없고, 대금지급조서만을 작성하면 될 것이다.

 

⑵ 매수인이 본래의 대금지급기한이 지난 후에 대금과 지연이자 및 절차비용을 지급하였을 때는 지연이자와 절차비용까지 지급하였다는 취지를 적는다.

 

⑶ 한편, 조서에 적어야 할 사항 중 기일은 매수인이 대금을 모두 지급한 때를, 장소는 대금지급기한통지서에 지급장소로 적은 민사집행과를 적는 것이 통상이다.

 

Ⅲ. 매수인의 대금지급의무불이행과 법원의 조치

 

매수인이 대금지급기한내에 그 의무를 이행하지 않을 경우에 집행법원이 어떠한 절차를 취할 것인가는 차순위매수신고인이 있고 없음에 따라 다르다.

 

1. 차순위매수신고인에 대한 매각허가여부의 결정

 

⑴ ㈎ 차순위매수신고인이 있는 경우에 매수인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니한 때에는 차순위매수신고인에게 매각을 허가할 것인지를 결정하여야 한다(민사집행법 제137조 제1항 본문). 따라서 법원은 매각결정기일을 새로 지정하여 차순위매수신고인에 대한 매각허가여부의 결정을 하고 매각허가결정이 확정되면 대금지급기한을 지정하여 이후의 매각절차를 진행하고, 매각불허가결정이 확정되면 직권으로 재매각을 실시한다.

 

㈏ 다만 매수인이 매수신청의 보증으로 금전 외의 것이 제공된 경우로서 매각대금 중 보증액을 뺀 나머지 금액만을 낸 때에는 법원이 그 보증을 현금화하여 그 비용을 뺀 금액을 보증액에 해당하는 매각대금 및 이에 대한 지연이자에 충당하고, 모자라는 금액이 있으면 다시 대금지급기한을 정하여 매수인으로 하여금 내게 하여야 하고(민사집행법 제142조 제4항), 차순위매수신고인에게 매각을 허가할 것인지를 결정할 것은 아니다(민사집행법 제137조 제1항 단서).

 

⑵ 매수인이 대금을 납부하지 아니하여 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이 있는 때에는 매수인은 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다(민사집행법 제137조 제2항). 위 보증은 배당할 금액(민사집행법 제147조 제1항)에 포함된다(민사집행규칙 제79조).

 

⑶ 차순위매수신고인에 대한 매각결정기일은 최초의 대금지급기한 후 3일 안에 지정하되, 최초의 대금지급기한 후 2주 안의 날로 정하여야 한다(재민 91-5).

차순위매수신고인에 대한 매각허가여부의 결정에 관한 절차도 최고가매수신고인에 대한 매각허가여부의 결정에 관한 절차와 같다. 따라서 차순위매수신고인에 대한 매각허가여부의 결정도 반드시 이를 매각결정기일에 선고하여야 한다.

 

⑷ 최고가매수신고인에 대한 매각허가결정이 항고심이나 재항고심에서 취소된 경우에는 차순위매수신고인이 있더라도 민사집행법 제137조가 적용될 여지가 없으므로 집행법원은 새 매각기일을 정하여 매각절차를 진행한다.

 

2. 재매각

 

가. 의의

 

⑴ 재매각은 매수인(차순위매수인이 매각허가를 받은 경우를 포함한다)이 대금지급기한 또는 민사집행법 제142조 제4항의 다시 정한 기한까지 대금지급의무를 완전히 이행하지 아니하였고,(일괄매각된 여러 개의 부동산 중 일부 부동산의 대금만 내거나, 한 부동산의 공동매수인 중 일부가 내부관계상 자기의 의무를 이행하였어도 전체적으로 대금을 다 내지 아니하면 완전한 의무이행이 아니다) 차순위매수신고인이 없는 때에는 법원이 직권으로 다시 실시하는 매각을 말한다(민사집행법 제138조 제1항).

 

⑵ 재매각은 매각절차를 다시 실시하는 점에서 새 매각과 같으나, 재매각은 매각허가결정 확정 후 매수인의 대금지급의무불이행을 원인으로 함에 반하여, 새 매각은 매각허가결정에 이르지 아니하였거나 매각허가결정의 확정에 이르지 아니한 경우에만 실시하는 점에서 구별된다.

 

⑶ 매수인이 재매각명령 전에 매각대금 및 지연이자와 절차비용을 지급한 경우에는 재매각절차를 진행할 필요가 없다(민사집행법 제138조 제3항 참조).

 

나. 재매각의 요건

 

⑴ 매수인이 매각대금지급의무를 완전히 이행하지 아니하였을 것

 

㈎ 매각대금지급의무를 완전히 이행하지 아니하면 재매각이 실시되므로 일괄매각된 여러 개의 부동산 중 일부 부동산의 매각대금에 상당하는 대금지급만이 있을 때에는 의무를 완전히 이행한 것이라고 볼 수 없고, 또 여러 사람이 동일 부동산을 매각허가받은 경우에 공동매수인 내부관계에서는 부담부분이 정하여져 있더라도 법원에 대하여는 연대하여 전액을 지급할 의무가 있으므로 그 중 1인만이 그 부담액만을 납부하고 그 나머지는 납부하지 아니하는 경우에는 매수인들은 그 의무를 완전히 이행한 것이라고 볼 수 없다. 판례도 민사집행법 제140조 제3항에 따라 각자 우선매수신고를 한 여러 사람의 공유자에게 공유지분의 비율에 따라 공동으로 채무자의 지분을 매수하게 한 경우 그 공유자들이 대금지급기한까지 매각대금 전액을 납부하지 않은 때에는 민사집행법 138조에 따라 채무자의 지분 전부의 재매각을 명하여야 한다는 입장이다(대법원 2012. 3. 9.자 2011그316 결정).

 

⑵ 매수인이 대금지급기한 또는 민사집행법 제142조 제4항의 다시 정한 기한까지 이행하지 아니하였을 것

 

따라서 매수인이 위 기한까지 대금지급의무를 불이행하면 재매각을 명할 수 있다.

 

⑶ 차순위매수신고인이 없을 것

 

㈎ 매수인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니하였더라도 차순위매수신고인이 있는 경우에는 바로 재매각을 명할 수 없고 그에 앞서 차순위매수신고인에 대한 매각허가여부를 결정하여야 한다(민사집행법 제137조 제1항 본문).

 

㈏ 따라서 차순위매수신고인이 있는 경우에는 그에 대한 매각불허가결정이 확정되거나, 차순위매수신고인에 대하여 매각허가결정이 확정되었지만 차순위매수신고인도 대금지급기한까지 대금을 지급하지 않은 때에 비로소 재매각을 실시할 수 있다.

 

⑷ 의무불이행이 재매각명령 시까지 존속할 것

 

매수인은 지급기한이 지난 후에도 재매각기일의 3일 이전까지는 대금지급을 할 수 있기 때문에(민사집행법 제138조 제3항) 재매각명령 전에 대금을 지급한 때에는 재매각의 요건을 구비하지 못한 것으로 된다.

 

다. 재매각의 대상

 

재매각의 대상으로 되는 목적물은 원칙으로는 매수인에게 매각허가 되었던 부동산이다. 다만, 당초 여러 개의 부동산에 대한 매각실시를 하였으나 민사집행법 제124조의 과잉매각으로 되어 일부 부동산에 대하여서만 매각허가를 하고 나머지 부동산에 대하여서는 매각불허가를 하였다가 매수인이 대금을 지급하지 아니하여 그 부동산에 대하여 재매각을 실시하게 된 경우에 법원은 필요하다고 인정하면 앞서 과잉매각으로 매각허가를 하지 아니하였던 부동산도 함께 매각에 부칠 수 있다. 이 경우에 매각불허 된 부동산의 경매는 재매각이 아니므로 전의 매수인의 매수금지의 문제는 생기지 아니한다.

 

라. 재매각명령

 

⑴ 발령

 

㈎ 집행법원은 재매각의 요건이 구비되면 재매각명령을 발하여야 하고, 그 사유발생일부터 1주 안에 재매각기일을 지정하고 통지하여야 한다(재민 91-5).

 

㈏ 재매각을 명함에 있어 경매개시결정을 다시 할 필요는 없고 재매각명령서를 작성하여 이를 집행기록에 가철하여 두었다가 후일 매각기일공고절차를 완료하여 재매각을 실시할 때에 집행기록과 함께 집행관에게 교부한다. 재매각명령이 발령되면 종전의 매각허가결정은 당연히 실효된다.

 

㈐ 재매각명령을 전의 매수인 기타 이해관계인에게 고지할 필요는 없다. 재매각기일은 통지하여야 한다.

 

⑵ 불복신청

 

재매각명령에 대하여는 이해관계인이 집행방법에 대한 이의로서 불복할 수 있다. 이 불복은 재매각기일이 종결될 때까지 할 수 있다.

 

마. 재매각절차

 

⑴ 매각조건

 

㈎ 재매각절차에도 전의 매수인이 최고가매수신고인으로 불렸던 매각기일에 정하여졌던 최저매각가격, 그 밖의 매각조건이 재매각 절차에 그대로 적용된다(민사집행법 제138조 제2항). 최저매각가격을 저감하거나 前의 매수인이 응찰하였던 가격을 최저매각가격으로 정하여서는 안 된다.

 

㈏ 즉 재매각은 전의 매수인이 최고가매수신고인으로 호명받은 매각기일부터 재개·속행되는 것이므로 재매각명령 후 최초의 재매각기일의 최저매각가격 기타 매각조건에 대하여는 전의 매수인이 최고가매수신고인으로 호명받은 매각기일에 있어서 정하여졌던 최저매각가격 기타 매각조건이 그대로 적용되어 재매각기일에서는 그 매각조건에 따라 매각을 실시하여야 한다. 따라서 민사집행법 제97조 제1항에 의하여 감정인이 처음 평가한 금액이나 전의 매수인이 매수신고한 가격을 최저매각가격으로 하여 재매각을 실시하여서는 안 된다(대법원 1975. 5. 31.자 75마172 결정).

 

㈐ 또한 재매각 직전의 매각기일에 있어서의 최저매각가격을 저감하여 이를 재매각에 있어서의 최저매각가격으로 하여서도 안 된다. 이해관계인간에 매각조건의 변경에 관하여 합의가 있으면 일반의 원칙에 따라서 종전의 매각조건을 변경할 수 있고 또 법원도 직권으로 매각조건을 변경할 수 있다. 실무에서는 재매각의 경우 직권으로 매수신청의 보증금액을 변경하여 최저매각가격의 10분의 2로 정한 금액을 보증으로 보관하게 하고 있다(민사집행규칙 제63조 제2항).

 

⑵ 재매각기일의 지정·공고·통지·실시

 

㈎ ① 법원이 재매각을 명한 때에는 즉시 재매각기일을 지정하여 일반의 매각절차와 같은 방법으로 이를 공고하여야 한다.

 

② 재매각기일은 그 공고일로부터 2주 후 20일 안의 날로 정하여야 한다(재민 91-5, 민사집행규칙 제56조).

 

③ 재매각기일도 일반의 매각기일의 경우와 마찬가지로 이해관계인에게 통지를 하여야 한다(민사집행법 제104조 제2항). 전의 매수인은 이해관계인이 아니므로 통지할 필요가 없다. 판례도 공유물지분에 대한 경매에서 우선매수권을 행사하여 매각허가결정을 받은 공유자가 대금지급기한까지 대금을 지급하지 않아 재매각절차가 진행된 경우 재매각절차에서 ‘전의 매수인’에 해당하는 공유자에 대한 매각기일과 매각결정기일의 통지가 누락되었다고 하더라도 이를 위법하다거나 민사집행법 제121조 제1호에 정한 매각허가 이의사유인 ‘집행을 계속 진행할 수 없는 때’에 해당한다고 볼 수 없다는 입장이다(대법원 2014. 9. 2.자 2014마969 결정).

 

㈏ ① 재매각기일의 절차는 민사집행법 제138조의 특별규정에 의하는 경우 외에는 모두 일반의 부동산 매각기일의 절차에 따른다. 다만, 재매각에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없다(민사집행법 제138조 제4항).

 

② 재매각기일에 매수신고가 없거나 최저매각가격에 미달하여 허가할 매수가격의 신고가 없는 때에는 일반 매각절차의 경우와 마찬가지로 민사집행법 제119조의 규정에 따라 새 매각기일을 지정한다.

 

바. 재매각절차에서 전의 매수인에 대한 효력

 

⑴ 매수신청의 불허

 

재매각절차에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없다(민사집행법 제138조 제4항).

전의 매수인은 그 재매각기일뿐만 아니라 그 사건의 경매가 완료될 때까지 당해 물건에 관한 일체의 매각절차에 참가하여 매수신고인이 될 수 없다.

 

⑵ 매수신청보증의 반환 불허

 

㈎ 일반론

 

① 매수인이 대금을 납부하지 아니하여 바로 재매각절차에 들어간 때 또는 차순위매수신고인에 대한 매각불허가결정을 거쳐 재매각절차에 들어간 때에는 전의 매수인은 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 요구하지 못하며(민사집행법 제138조 제4항), 전 매수인이 제출한 매수신청의 보증은 배당재원에 충당된다(민사집행법 제147조 제1항 제5호). 재매각의 결과 매각대금이 재매각 전의 매각대금보다 다액인 경우에도 역시 반환청구를 하지 못한다.

 

② 그 보증이 유가증권인 때에는 법원은 집행관에게 현금화하게 하여 그 비용을 뺀 금액을 배당할 금액에 산입하여야 한다(민사집행규칙 제80조).

 

㈏ 매각절차의 취소, 경매신청의 취하의 경우 보증의 반환

 

재매각명령 후 매각절차가 취소되거나 경매신청이 적법하게 취하된 때에는 매각절차의 속행이 없어진 결과가 되므로 전의 매수인은 매수신청의 보증의 반환을 청구할 수 있다. 다만, 이중경매에서 선행사건이 취소 또는 취하된 경우에도 후행사건에 의하여 재매각절차가 계속 진행되는 한 후행절차는 선행절차의 속행이라는 성격을 지니는 것이므로 반환청구가 불가능하다. 따라서 후행사건마저 취소 또는 취하되어야 매수신청의 보증의 반환청구가 가능하다.

 

㈐ 부동산이 없어지거나 남을 가망이 없어 경매를 취소한 경우 보증의 반환

 

① 재매각으로 들어간 후에 부동산이 없어지거나 민사집행법 제96조 제1항 또는 최저매각가격을 저감한 결과 민사집행법 제102조(남을 가망이 없을 경우의 경매의 취소)를 적용하여 매각절차를 취소한 경우에도 전의 매수인은 보증금을 반환받을 수 있다. 매수신청의 보증은 전의 매수인의 대금 미납이라는 의무불이행으로 인하여 이해관계인에게 생긴 손해를 담보하기 위한 것이라고 보기 어렵고, 보증금의 몰수는 매각절차가 적법하게 진행되어 보증금이 배당할 금액에 산입되어 배당에 제공되는 것을 전제로 하는 것이기 때문이다.

 

② 다만 재매각을 하는 경우의 남을 가망이 없을 경우에 해당하는지 여부는 재매각 시의 최저매각가격만을 기준으로 판단할 것이 아니라, 재매각기일의 최저매각가격과 전의 매수인이 제공한 보증금 중 반환하지 아니하는 금액의 합계액이 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 넘지 않는지 여부를 가지고 판단하여야 한다.

 

㈑ 대지와 건물의 일괄재매각 후 건물에 대한 보존등기가 말소되어 매각허가결정을 취소하고, 건물 부분에 대한 경매개시결정을 취소한 경우 보증금의 반환 여부

 

① 문제점 제기

 

대지 및 지상건물 일괄매각 후 대금 미납으로 재매각을 하여 매수인에 대한 매각허가결정이 확정되었으나, 건물에 대한 보존등기의 말소를 명하는 판결이 확정되자 민사집행법 제127조에 따라 대지와 건물에 대한 매각허가결정을 취소하고, 나아가 건물에 대한 경매개시결정을 취소하고, 건물 부분에 관한 경매신청을 각하한 다음, 대지에 대한 경매절차를 다시 진행하는 경우 前 경매에서 대금을 미납한 전의 매수인에게 보증금을 반환하여야 하는지가 문제된다.

 

② 견해의 대립

 

㉠ 제1설(소극설) : 경매절차가 전체로서 취소된 것은 아니기 때문에 보증금을 반환할 수 없다.

 

㉡ 제2설(대지와 건물 가액 비율대로 안분하여 건물 부분에 관한 금액을 돌려 주어야 한다는 견해) : 남은 대지에 대한 매각절차에서 배당재단을 이루는 것은 매각대상인 대지의 매각대금인데, 종전 매수인의 보증금(대지 및 건물의 감정가의 1/10 상당)은 대지와 건물에 관한 부분이 함께 포함되어 있으므로, 건물 부분과 관련한 비율만큼의 보증금은 재매각대상인 대지와 무관한 것인데도 대지의 배당재단에 들어가서 대지의 이해관계인들에게 배당된다는 것은 부당하므로, 건물 부분에 상응하는 만큼의 보증금은 반환하여야 한다.

 

㉢ 제3설(적극설) : 남아 있는 토지에 대한 매각절차는 종전의 일괄매각의 재매각절차라고 보기는 어려우므로 전 매수인에게 보증금을 전액 반환하는 것이 옳다. 대금미납으로 인한 재매각절차가 다른 사정으로 취소된 것이고, 토지에 대한 매각은 최저매각가격의 결정부터 새로 하여야 하는 것이므로 민사집행법 제138조 제4항의 재매각절차라고 보기는 어렵다.

 

⑶ 결론 (= 제3설 찬성)

 

㈎ 제3설이 타당하다.

만일 재매각절차에서 집행법원이 건물 부분에 대한 매각허가결정(또는 경매절차)만을 취소하고, 재매각절차의 매수인에게 건물 부분에 상응하는 만큼의 매각대금을 감액하여 준 채 대지부분에 대한 대금을 납부받아 배당까지 나아갔다면, 제2설이 타당하다.

 

㈏ 그러나 위 사안에서는 대지만의 취득으로는 매수목적을 달성할 수 없다고 보아 집행법원이 대지 및 건물 전체에 대한 매각허가결정을 취소하였으므로, 그 후 진행되는 대지에 대한 매각절차를 종전 매각절차의 재매각절차라고 보기 어렵다. 집행법원이 위와 같이 판단한 이상 어차피 대지와 건물 전체의 일괄매각절차는 이루어질 수 없으므로 누가 매수인이 되든지 그 매각허가결정은 취소되어 매수신청의 보증금을 돌려주어야 하기 때문이다.

 

㈒ 채권자에게 배당하고 남는 금액이 있는 경우 매수신청보증의 반환 여부

 

① 남는 금원의 반환 여부

 

전의 매수인의 입찰보증금이 배당재단에 포함되어 채권자에게 배당하고 남는 금액이 있는 경우 전의 매수인의 입찰보증금을 보증을 제공한 전의 매수인에게 돌려줄 수 있는지 여부가 문제된다.

 

이에 관하여는 Ⓐ 전의 매수인의 입찰보증금이 배당재단에 포함되어 채권자에게 배당하고 남는 금액이 있는 경우 이를 모두 소유자인 채무자에게 잉여금으로 지급하는 것은 전의 매수인의 입찰보증금까지도 채무자에게 지급하는 결과를 초래하게 되므로 민사집행법 제147조 제2항의 규정을 유추 적용하여 그 입찰보증금 한도 내에서 보증을 제공한 전의 매수인에게 반환하여야 한다는 견해(적극설)와 Ⓑ 민사집행법에 항고보증금에 대하여만 위 반환 규정이 있고 전의 매수인의 입찰보증금에 대하여는 반환규정이 없을 뿐만 아니라, 채권자에게 배당하고 남는 금원이 모두 전의 매수인의 입찰보증금으로 볼 수도 없고, 입찰보증금은 항고보증금과는 달리 경매절차지연에 따른 이해관계인들의 손해보전의 성격도 가지는 점을 고려하면 설사 전의 매수인의 입찰보증금이 배당재단에 포함되어 채권자에게 배당하고 남는 금액이 있는 경우에도 전의 매수인에게 반환하여서는 안 되며, 이를 모두 소유자인 채무자에게 잉여금으로 지급하여야 하므로 민사집행법 147조 2항의 규정을 전의 매수인의 입찰보증금에 유추 적용하여서는 안 된다는 견해(소극설)의 대립이 있다.

 

항고보증금은 항고의 남용을 통한 경매절차지연을 방지할 목적으로, 입찰보증금은 매각대금납부를 담보하기 위한 목적으로 각 그 보증을 제공하게 하고 있어 그 취지가 다르며, 민사집행법에는 항고보증금에 대하여만 위 반환 규정을 두고 있는 점에 비추어 소극설이 타당하다.

 

㈓ 근저당권자가 채권최고액을 초과하는 금액을 채권신고 하였을 경우 매수신청보증의 반환 여부

 

① 실채권액이 근저당권의 채권최고액을 초과하고 있고 근저당권자가 경매신청서 또는 채권계산서에 의하여 그 초과액까지도 청구하고 있을 경우에 “매각대금으로 그 최고액을 변제하고도 잔액이 있으며 그 잔액으로부터 변제받을 후순위권자도 없는 때”에는 “근저당권설정자와 채무자가 동일한 경우”라면 근저당권자에게 채권최고액 초과 부분도 배당한다(대법원 1992. 5. 26. 선고 92다1896 판결).

 

② 문제는 이런 경우에 배당절차에서 채권자에게 배당하고 남은 금액이 있으면, 근저당권자에게 채권최고액을 한도로 모든 채권자에게 배당하고 남는 금액을 전의 매수인에게 반환하여야 하는지 아니면 채권최고액 초과부분까지도 전부 배당하고 남을 경우에만 그 남은 금액을 전의 매수인에게 반환하여야 하는지 여부이다.

 

③ 근저당권자에게 채권최고액 초과부분까지도 배당하려면 소유자에게 지급할 잉여금이 있어야 하는데 위와 같은 경우에는 전의 매수인에게 반환되어야 하는 금원이기 때문에 소유자에게 지급할 잉여금이라고는 할 수 없으므로, 근저당권자에게는 채권최고액까지만 배당하고 남는 금액은 전의 매수인에게 반환하여야 한다.

 

⑶ 경매취하에 대한 동의권자에서 제외

 

재매각명령이 내려진 이후 전의 매수인이 법정의 대금 등을 지급하지 아니한 상태에서 경매신청인이 경매신청 자체의 취하로써 매각절차를 종결시키고자 하는 경우 원래의 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니하여 재매각절차를 야기한 전의 매수인은 민사집행법 제93조 제2항이 규정하는 경매신청 취하에 대한 동의권자에 해당하지 아니한다(대법원 1999. 5. 31.자 99마468 결정).

 

⑷ 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정 후부터는 전의 매수인의 매각대금납부의 불허

 

민사집행법 제137조 제2항에서 최고가매수신고인이 대금납부 후 보증금 몰취의 제재를 받는 시점을 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이 있는 때로 정하고 있는 점을 고려하면, 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받으면 그때부터는 차순위매수신고인이 새로운 매수인으로 우선하게 되고, 그 이전의 단계에서는 최고가매수신고인이 우선하여 대금을 납부할 수 있다.

 

3. 재매각절차의 취소

 

가. 의의

 

⑴ 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금, 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 연 100분의 12(민사집행규칙 제75조)의 비율에 의한 지연이자와 절차비용을 지급한 때에는 재매각절차를 취소하여야 한다(민사집행법 제138조 제3항).

 

⑵ 재매각취소를 인정하는 취지는, 재매각절차라는 것이 전의 매수인의 대금지급의무의 불이행에 기인하는 것이어서 전의 매수인이 매각대금을 완전히 지급하려고 하는 이상 구태여 번잡하고 시일을 요하는 재매각절차를 반복하는 것보다는 최초의 매각절차를 되살려서 그 대금 등을 수령하는 것이 신속한 절차진행을 위하여 합당하기 때문이다(대법원 1999. 11. 17.자 99마2551 결정). 재매각취소결정이 있으면 일단 효력이 상실된 매각허가결정이 부활하고 매수인은 확정적으로 소유권을 취득하게 된다.

 

⑶ 전의 매수인이 재입찰절차의 취소를 구하기 위하여 법정의 대금 등을 지급함에 있어서는 채무인수방식의 특별지급은 허용되지 아니한다(대법원1999. 11. 17.자 99마2551 결정).

 

나. 취소의 요건

 

⑴ 재매각기일의 3일 이전까지 지급할 것

 

㈎ “재매각기일의 3일 이전까지”의 의미

 

① “재매각기일의 3일 이전까지”라 함은 재매각기일의 전일부터 소급하여 3일이 되는 날까지를 의미한다(대법원 1992. 6. 9.자 91마500 결정). 예컨대 재매각기일이 1월 10일이면 1월 9일부터 역산하여 3일이 되는 날은 1월 7일이 되므로 1월 7일까지 대금 등을 납부한 때에는 재매각절차를 취소한다.

 

② 3일이 되는 날(위 예에서 1월 7일)이 일요일 기타 공휴일이면 그 익일(위 예에서 1월 8일)이 대금 등의 납부로 재매각절차의 취소를 구할 수 있는 날의 말일이 된다. 이때 지연이자 계산기간은 본래의 대금지급기일 다음날부터 실제의 대금납부일까지이다.

 

㈏ 기간입찰의 경우 (= “입찰기간의 일 이전”까지)

 

① 기간입찰의 경우에는 “재매각기일의 3일 이전”이 아니라 “입찰기간의 3일 이전”까지만 대금을 지급할 수 있다고 보아야 한다.

 

② 민사집행법 제138조 제3항은 기일입찰에서는 매각기일에 들어가지 않은 이상 매수희망자가 입찰표를 제출할 수 없으므로 그 3일 이전까지는 대금을 지급받더라도 매수희망자에게 별다른 피해가 가지 않음을 전제로 한 규정이기 때문이다(대법원 1999. 11. 17.자 99마2551 결정은 재매각취소를 인정하는 취지에 관하여 “번잡하고 시일을 요하는 재매각절차를 반복하는 것보다는 대금 등을 수령하는 것이 신속한 절차진행을 위하여 합당하기 때문”이라고 판시하고 있는바, 그 판시내용은 정당하나 이는 기일입찰만 있던 구법시대의 판결이므로, 기간입찰의 경우에까지 절대적으로 적용될 수는 없다).

입찰공고 이후에는 매수희망자의 보호를 위하여 원칙적으로 매각기일의 변경이 허용되지 아니하는 것처럼 입찰기간 3일 전의 이후에는 매수희망자의 보호를 위하여 재매각기일을 취소하여 대금을 납부받을 수는 없다고 봄이 타당하다. 재매각절차를 반복함이 없이 신속한 절차진행을 하는 것이 필요하다고 하여도 재매각절차에서 입찰에 새로운 이해관계를 가진 매수신고인의 권리를 침해하면서까지 전의 매수인을 보호할 필요는 없는 것이다.

 

③ 위와 같은 해석은 민사집행법 제138조 제3항의 법문(명문)에 반한다는 비판이 있을 수 있으나, 위 조항에서 말하는 “재매각기일”이란 기간입찰의 경우 개찰기일만을 의미하는 것이 아니라 입찰기간까지 포함하는 개념이라고 할 것이다. 민사집행규칙 제56조도 “매각기일”에 관하여 “기간입찰의 방법으로 진행하는 경우에는 입찰기간의 개시일”이라고 괄호 안에 규정하고 있다.

 

㈐ 위 3일 전의 이후라도 재매각기일 전에 매수인이 대금납부를 원할 경우의 처리

 

위 3일 전의 이후라도 재매각기일 전에 매수인이 대금납부를 원할 경우 재매각기일을 변경하여 대금납부를 허가하는 것이 다수의 실무례이다.

이때 재매각기일의 통지를 위한 송달을 이미 하였다면 절차비용을 포함시켜 납부받아야 한다.

 

㈑ 재매각기일이 변경되거나, 재매각기일에 허가할 매수가격의 신고가 없는 경우 등

 

① 재매각기일이 변경되어 새 매각기일이 지정된 경우에 그 새 매각기일은 물론, ② 재매각기일에 허가할 매수가격의 신고가 없어 민사집행법 제119조의 규정에 의하여 새 매각기일이 정해진 경우, ③ 재매각기일에서 최고가매수신고가 있었지만 매각불허가결정이 확정되어 새 매각기일이 정해진 경우에 그 새 매각기일도 종전의 매각절차에 대한 관계에 있어서는 재매각기일이므로 매수인이 그 기일의 3일 이전까지 그 대금 등을 지급하면 재매각절차를 취소하여야 한다.

 

3일 이전의 요건을 갖추지 못하였기 때문에 법원이 그 대금수령을 거부하고 재매각명령을 하였지만 매수신청이 없어서 새 매각기일을 정한 경우에 이에 의하여 전의 매수인의 대금의 제공이 적법한 것으로 되는 것은 아니므로 전의 매수인으로서는 속행된 새 매각기일의 3일 이전까지 다시 대금 등을 지급하지 않으면 재매각절차의 취소를 구할 수 없다.

 

⑵ 매수인이 대금, 지연이자와 절차비용을 지급하였을 것

 

㈎ 대금, 지연이자와 절차비용

 

① 「대금」이라 함은 매각허가결정에 기재되어 있는 매각대금을 말한다. 다만 매수신청의 보증으로 현금 또는 자기앞수표를 제공한 경우에는 그 보증으로 제공된 금액(단 자기앞수표 추심에 수수료가 든 경우에는 수수료를 뺀 금액)은 공제된다(민사집행법 제142조 제3항, 제4항).

 

② 「지연이자」라 함은 대금지급기한 말일의 다음날부터 기산하여 현실로 대금을 지급한 날까지의 매각대금에 대한 연 100분의 12(민사집행규칙 제75조)의 비율에 의한 이자(매각대금 × 0.12 × 지연일수/365)를 말한다. 대금납부기한 경과 후 실제 지급기일까지 강제집행정지결정으로 인해 경매절차가 정지된 경우에는 실무상 정지된 기간 동안의 지연이자를 공제한 나머지 금액을 납부받고 있다.

 

③ ‘절차비용’이라 함은 재매각기일공고·통지비용, 재매각절차취소결정의 고지비용 등이다. 이러한 금액의 지급은 대금지급기한내에 납부할 대금의 납부방법과 동일하다. 즉 매수인은 법원으로부터 납부명령서를 받아 법원보관금취급점에 비치되어 있는 납부서를 작성하여 취급점에 납부한다(법원보관금취급규칙 제9조). 위 금액을 납부한 매수인은 영수증을 첨부하여 그 취지를 집행법원에 신고하는 것이 바람직하다. 재매각절차취소시한이 경과할 우려가 있기 때문이다.

 

㈏ 채무인수 또는 상계의 방식에 의한 대금지급 불가

 

전의 매수인이 재매각절차의 취소를 구하기 위하여 대금 등을 지급함에 있어서 민사집행법 제143조가 규정하고 있는 채무인수 또는 상계의 방식에 의한 특별지급방법은 허용할 수 없다(대법원 1999. 11. 17.자 99마2551 결정). 재매각기일 전에 매수인이 상계 또는 채무인수 신청을 할 경우 이를 대금납부로 보아 재매각명령을 취소할 수는 없다. 현실적으로 대금납부를 하여야만 재경매를 취소할 수 있는데, 매수인은 매각허가결정확정일 후에 법원이 지정한 대금지급기한 내에 매각대금을 납부하여야 하므로(민사집행법 제142조 제2항), 상계의 수동채권은 대금납부기한 중에 이행기가 도래한다. 또 부동산경매에서 집행법원이 배당표를 작성하고 배당표가 확정되면 그로써 매각대금의 배당금액과 배당권자가 확정된다고 할 것이므로 비록 당사자가 지급금지가처분 등 때문에 현실적으로 배당금을 수령하지는 아니하였다고 하더라도 배당표가 확정된 이상 정당한 배당권자에 대한 관계에서는 당사자가 배당표상의 배당금을 취득하였다고 봄이 상당하므로(대법원 1997. 10. 10. 선고 97다8687 판결), 자동채권인 배당금교부청구권도 배당기일에 배당표가 확정되었을 때 변제기가 도래한다. 민사집행법 제138조 제3항은 “매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금, 지연이자와 절차비용을 지급한 때에는 재매각절차를 취소하여야 한다.”고 규정하고 있는데, 재매각을 명한 후 상계신청을 하여도 상계적상에 있지 아니하므로 이를 대금납부로 볼 수 없다(대법원 1996. 4. 23. 선고 95누6052 판결).

 

다. 차순위매수신고인도 대금지급을 하지 않은 경우

 

차순위매수신고인이 매각허가결정을 받아 매수인이 되었으나 차순위매수신고인도 대금을 지급하지 아니하여 재매각을 하는 경우에는 최고가로 매수인이 된 자와 차순위로 매수인이 된 자 모두 같은 입장이기 때문에 둘 중 먼저 대금을 지급한 매수인이 매매목적물의 권리를 취득한다(민사집행법 제138조 제3항 후문).

 

라. 2차 매수인의 대금미지급으로 재매각명령이 있는 경우 1차 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금을 지급할 수 있는지 여부

 

⑴ 문제점 제기

 

매각절차에서 매각허가결정을 받은 매수인 甲(1차 매수인)이 대금을 지급하지 않아서 다시 재매각이 되어 그 재매각기일에서 다른 매수인 乙(2차 매수인)이 매각허가결정까지 받았는데, 乙도 매각대금을 납부하지 않아서 또다시 제2차 재매각명령을 한 경우에 매수인 乙이 재매각기일의 3일 이전까지 대금, 지연이자와 절차비용을 지급하면 재매각절차가 취소하는 것은 당연하지만, 당초의 매수인(1차 매수인 甲)도 2번째 재매각기일의 3일 이전까지 대금을 지급할 수 있는지 여부가 문제된다.

 

⑵ 견해의 대립

 

㈎ 긍정설

 

당초의 매수인도 민사집행법 제138조 제3항의 규정에 따라 매각대금 등을 지급하여 소유권을 취득할 수 있다. 위 조문에 규정된 재매각에는 제1차 재매각뿐만 아니라 그 이후의 모든 재매각절차도 포함된다고 해석하여야 하고, 그렇게 해석하는 것이 경매부동산을 비싼 값으로 신속하게 매각할 수 있어 채권자와 채무자를 보호하고 아울러 집행법원의 업무도 경감시킬 수 있다.

 

㈏ 부정설

 

당초의 매수인은 민사집행법 제138조 제3항의 규정에 따라 매각대금 등을 지급할 수 없다. 위 조문에 규정된 재매각은 당초 경매 직후의 재매각만을 가리킨다고 해석하여야 하고, 법문상 제2차 재매각기일 3일 전까지 대금 등이 지급된 경우에 취소하는 것은 제2차 재매각명령이고 제1차 재매각명령은 포함되지 않는다고 보아야 하며, 긍정설에 따르게 되면 제1차 재매각절차에서의 매수인의 지위가 당초 매수인에 비하여 불리하게 된다.

 

⑶ 검토 (= 부정설)

 

결론적으로 2차 매수인의 대금미지급으로 재매각명령이 있는 경우 재매각기일의 3일 이전까지 대금을 지급할 수 있는 자는 ‘2차 매수인’이지 ‘당초의 매수인(1차 매수인)’이 아니다.

 

그 이유는 다음과 같다.

㈎ 민사집행법 제138조에 규정된 재매각이란 당초 매각의 직후의 재매각만을 당초 매각절차와의 관계에서 재매각으로 보는 것이므로, 위 사안에서 대금을 지급할 수 있는 매수인이란 2차 매수인 乙을 말하는 것이다. 2차 매수인 乙이 대금을 지급하지 아니하여 다시 재매각절차가 진행된 경우 민사집행법 제138조 제4항에 의하여 재매각의 참여가 제한되는 ‘전의 매수인’이라 함은 직전 매각절차의 매수인인 乙만을 의미하는 것이고, 甲은 두 번째 재매각절차에서 유효하게 매수인이 될 수 있으므로 ‘전의 매수인’에 해당하지 않고 따라서 甲은 같은 법 제138조 제3항의 규정에 따라 대금을 납부할 자격도 없다.

 

㈏ 일단 재매각명령이 내려진 이상 최초 매각결정은 효력이 상실되어 재매각명령이 취소되지 아니하는 한 그 효력을 회복할 수 없고, 법문상 乙의 대금미납으로 인한 두 번째 재매각기일 3일전까지 대금을 납부함으로써 취소의 대상이 되는 것은 乙의 대금미납으로 인한 두 번째 재매각명령 뿐이고, 甲의 대금미납으로 인한 첫 번째 재매각명령은 취소된다고 할 수 없다.

 

㈐ 당초의 매수인(1차 매수인)에게 이후의 모든 재매각절차에 참여할 수 있게 한다는 것은 경매에 참여하는 사람들의 예측가능성을 어렵게 하여 경매절차 자체를 불안정하게 할 수 있고, 더욱이 채무자나 당초 매수인 등이 경매절차를 지연시킬 목적으로 이를 악용할 여지가 있으며, 민사집행법 제138조 제4항 등에서 매각대금을 지급하지 아니한 매수인에 대하여 일정한 제재를 가하고 있음에도 언제까지나 경매절차에 참여할 수 있는 기회를 준다는 것은 부당하다.

 

마. 취소절차

 

⑴ 취소결정

 

㈎ 집행법원은 법원보관금취급점으로부터 법원보관금수납내역을 전송받거나(법원보관금취급규칙 제10조 제2항), 매수인이 제출한 법원보관금영수증에 의하여 재매각절차취소요건이 구비되었다고 판단되면 재매각절차를 취소하는 결정을 한다.

 

㈏ 재매각절차의 취소결정은 그 효과와 영향이 크고 또 불복신청의 기회를 준다는 뜻에서 적어도 경매신청채권자, 채무자 및 전의 매수인에게는 이를 고지할 필요가 있다고 보는 견해도 있으나 실무상으로는 고지를 하지 않고 있다. 나아가 경매신청채권자, 채무자 등을 제외한 그 밖의 이해관계인들에게는 실무상으로나, 이론상으로나 재매각절차의 취소결정을 고지할 필요가 없다.

 

⑵ 불복방법

 

재매각절차취소결정에 대한 불복방법으로서는 집행에 관한 이의를 할 수 있다(민사집행법 제16조 제1항). 집행에 관한 이의신청서가 제출되면 1,000원의 인지를 첩부하여야 하고, 독립한 민사집행사건으로 번호를 부여하고 민사집행사건부에 등록하며, 별도기록을 만든다.

 

바. 취소 후의 조치

 

집행법원은 재매각절차를 취소한 경우에는 즉시 배당기일을 지정하고 배당기일통지를 한다(민사집행법 제146조).

대금은 이미 완납되었으므로 대금지급기한을 지정할 필요는 없다. 매수인이 납부한 대금 등은 배당할 금액이 된다.

법원사무관등은 매수인 앞으로의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니한 부동산 위의 부담의 기입의 말소등기, 경매개시결정등기의 말소등기를 촉탁한다(민사집행법 제144조 제1항).

 

Ⅳ. 매각대금 지급의 효과 (= 소유권취득 및 부동산 인도청구)

 

1. 소유권취득시기

 

가. 취득시점

 

⑴ 강제경매와 임의경매 모두 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하며(민사집행법 제135조), 부동산의 인도청구권이 발생하는 등 실체법적 효력이 생긴다.

 

⑵ 매각대금을 완납하여야만 소유권취득의 효력이 생기는 것이므로, 매수인이 대금을 분할하여 지급하거나 또는 사집행법 제142조 제4에 의하여 보증을 현금화하여 매각대금 및 이에 대한 지연이자에 충당하고, 모자라는 금액이 있어서 다시 대금지급기한을 정하여 매수인으로 하여금 내게 한 때에는 그 나머지 금액을 모두 낸 때에 소유권을 취득하고, 낸 대금에 비례하여 지분을 취득하는 것이 아니다.

 

⑶ 차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때 매수의 책임을 벗게 되고 즉시 매수신청의 보증을 돌려받을 수 있다(민사집행법 제142조 제6항).

 

⑷ 대금을 다 낸 매수인은 매각부동산의 인도명령을 신청할 수 있다(민사집행법 제136조 제1항).

 

⑸ 경매에 의한 소유권취득은 승계취득이다(대법원 1991. 8. 27.자 91마3703 결정).

 

나. 다른 사람의 명의로 매각허가결정을 받은 경우 소유권을 취득하는 자 (= 명의인)

 

부동산경매절차에서 부동산을 매수하려는 사람이 매수대금을 자신이 부담하면서 다른 사람의 명의로 매각허가결정을 받기로 그 다른 사람과 약정함에 따라 매각허가가 이루어진 경우 그 경매절차에서 매수인의 지위에 서게 되는 사람은 어디까지나 그 명의인이므로 경매 목적 부동산의 소유권은 매수대금을 실질적으로 부담한 사람이 누구인가와 상관없이 그 명의인이 취득한다고 할 것이고(대법원 2000. 4. 7. 선고 99다15863, 15870 판결, 2002. 3. 15. 선고 2000다7011, 7028 판결), 이 경우 매수대금을 부담한 사람과 이름을 빌려 준 사람 사이에는 명의신탁관계가 성립한다(대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다664 판결, 2006. 11. 9. 선고 2006다35117 판결).

나아가 이러한 명의신탁약정은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항에 의하여 무효이므로, 명의신탁자는 명의수탁자에 대하여 그 부동산 자체의 반환을 구할 수는 없고 명의수탁자에게 제공한 매각대금에 상당하는 금액의 부당이득반환청구권을 가질 뿐이고(대법원 2009. 9. 10. 선고 2006다73102 판결, 대법원 2010. 7. 8. 선고 2009다94476 판결), 경매절차에서의 소유자가 명의신탁약정 사실을 알고 있었거나 소유자와 명의신탁자가 동일인이라고 하더라도 그러한 사정만으로 그 명의인의 소유권 취득이 같은 법 제4조 제2항에 따라 무효로 되지는 않는다(대법원 2012. 11. 15. 선고 2012다69197 판결 등). 경매가 사법상 매매의 성질을 갖지만 다른 한편, 공법상 처분으로서의 성질도 가지고 있고, 소유자는 경매절차에서 매수인의 결정 과정에 관여할 수 없는 점 등을 고려하면 경매절차에서의 소유자를 같은 법 제 조 제42항 단서의 ‘상대방 당사자’라고 볼 수 없기 때문이다.

 

2. 소유권취득의 대상

 

⑴ 매각허가결정에 기재된 부동산의 범위가 매수인이 취득하는 소유권의 범위가 된다.

 

⑵ ㈎ 매각부동산의 구성부분, 정착물 다만(등기된 입목,(민사집행법 제189조 제2항 제1호의 정착물, 같은 항 제2호의 미분리의 과실 및 민사집행법 제83조 제2항에 의하여 분리한 과실은 제외된다), 종물 및 종된 권리(건물을 위한 지상권, 요역지를 위한 지역권 등)는 매각허가결정서에 기재되어 있지 않더라도 그 소유권을 취득한다(대법원 2000. 4. 14.자 99마2273 결정, 2001. 9. 4. 선고 2001다22604 판결 등).

 

㈏ 집합건물에서 구분소유자의 대지사용권은 규약이나 공정증서로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되어 전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력은 종물 또는 종된 권리인 대지사용권에도 미치는 것이므로(집합건물법 제20조 제1, 2항), 건축자의 대지소유권에 관하여 부동산등기법에 따른 구분건물의 대지권등기가 마쳐지지 않았다 하더라도 전유부분에 관한 경매절차가 진행되어 그 경매절차에서 전유부분을 매수한 매수인은 전유부분과 함께 대지사용권을 취득한다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다79210 판결 등). 동일인의 소유에 속하는 전유부분과 토지공유지분(대지지분) 중 전유부분 만에 관하여 설정된 저당권의 효력은 규약이나 공정증서로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 종물 내지 종된 권리인 대지지분에까지 미치므로, 전유부분에 관하여 설정된 저당권에 기한 경매절차에서 전유부분을 매수한 매수인은 대지지분에 대한 소유권을 함께 취득하고, 그 경매절차에서 대지에 관한 저당권을 존속시켜 매수인이 인수하게 한다는 특별매각조건이 정하여져 있지 않았던 이상 설사 대지사용권의 성립 이전에 대지에 관하여 설정된 저당권이라고 하더라도 대지지분의 범위에서는 민사집행법 제91조 제2항이 정한 ‘매각부동산 위의 저당권’에 해당하여 매각으로 소멸한다. 이러한 대지지분에 대한 소유권의 취득이나 대지에 설정된 저당권의 소멸은 전유부분에 관한 경매절차에서 대지지분에 대한 평가액이 반영되지 않았다거나 대지의 저당권자가 배당받지 못하였다고 하더라도 마찬가지이다(대법원 2013. 11. 28. 선고 2012다103325 판결). 한편, 구분소유권이 이미 성립한 집합건물이 증축되어 새로운 전유부분이 생긴 경우에는, 건축자의 대지소유권은 기존 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권으로 이미 성립하여 기존 전유부분과 일체불가분성을 가지게 되었으므로 규약 또는 공정증서로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 새로운 전유부분을 위한 대지사용권이 될 수 없다(대법원 2017. 5. 31. 선고 2014다236809 판결). 따라서 증축된 부분을 경매로 취득한 매수인은 대지사용권이 없는 전유부분만을 취득하게 된다.

 

㈐ 집합건물의 분양자가 수분양자에게 대지지분에 관한 소유권이전등기나 대지권변경등기는 지적정리 후 해 주기로 하고 우선 전유부분에 관하여만 소유권이전등기를 마쳐 주었는데, 그 후 대지지분에 관한 소유권이전등기나 대지권변경등기가 되지 않은 상태에서 전유부분에 대한 경매절차가 진행되어 제3자가 전유부분을 매수한 경우에도 매수인은 대지사용권을 취득하고, 이는 수분양자가 분양자에게 그 분양대금을 완납한 경우는 물론 그 분양대금을 완납하지 못한 경우에도 마찬가지이다(대법원 2006. 9. 22. 선고 2004다58611 판결). 다만 이 경우에 대지사용권에 관한 이전등기와 대지권 등기는 법원의 촉탁에 의하여 할 수는 없고, 그 부동산을 매수한 매수인이 부동산등기법 제60조에 따라 분양자와 공동으로 대지사용권에 관한 이전등기와 대지권에 관한 등기를 동시에 신청하여야 한다(등기선례 8-314).

 

⑶ 집행법원이 매각허가결정을 하면서 착오로 부동산목록에 매각대상이 아닌 부동산을 포함시킨 경우 이는 명백한 오기로서 결정의 경정사유가 될 뿐 매각허가결정의 효력이 그 부동산에 미치지 아니한다(대법원 1993. 7. 6.자 93마720 결정). 경매신청이 되지 아니하였고 경매개시결정을 받은 바도 없는 부동산이 경매신청된 다른 부동산과 함께 경매되어 매각허가결정이 확정된 경우 그 부동산에 대한 매각허가결정은 당연무효이므로 매수인은 그 부동산에 대한 소유권을 취득할 수 없다(대법원 1991. 12. 10. 선고 91다20722 판결).

 

⑷ 일반적으로 담보권실행을 위한 임의경매에 있어 경매법원이 경매목적인 토지의 등기부상 면적을 표시하는 것은 단지 토지를 특정하여 표시하기 위한 방법에 지나지 아니한 것이고, 그 최저경매가격을 결정함에 있어 감정인이 단위면적당 가액에 공부상의 면적을 곱하여 산정한 가격을 기준으로 삼았다 하여도 이는 당해 토지 전체의 가격을 결정하기 위한 방편에 불과하다 할 것이어서, 특별한 사정이 없는 한 이를 민법 제574조 소정의 ‘수량을 지정한 매매’라고 할 수 없다(대법원 2003. 1. 24. 선고 2002다65189 판결).

 

3. 소유권이전등기등 촉탁

 

법원사무관등은 매수인이 매각대금을 완납하면 배당과는 관계없이 바로 매각허가결정의 등본을 첨부하여 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기, 매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기, 경매개시결정등기를 말소하는 등기를 등기관에게 촉탁하여야 한다(민사집행법 제144조 제1항).

 

4. 매각부동산의 인도명령신청

 

매수인은 매각대금을 지급하고 매각부동산의 인도명령을 신청할 수 있다.

법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다(민사집행법 제136조 제1항 본문).

 

Ⅴ. 매각절차의 하자와 소유권취득 여부

 

1. 강제경매의 경우

 

가 경매절차의 하자

 

⑴ 경매절차를 무효로 하는 하자인 경우

 

㈎ 일정한 재산을 양도하는 등 처분하기 위해 주무관청의 허가 등을 받아야 하는 경우가 있는데(사립학교법 제28조 제1항 본문, 전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률 제9조 제1항, 향교재산법 제8조 제1항 제1호, 공익법인의 설립·운영에 관한 법률 제11조 제3항 제1호, 사회복지사업법 제23조 제3항 제1호, 의료법 제48조 제3항, 보조금 관리에 관한 법률 제35조 제3항 제2호 등), 강제경매절차에 의하여 양도되는 경우에도 주무관청의 허가가 없다면 그 양도행위는 무효이다. 따라서 학교법인의 기본재산이 감독청의 허가 없이 강제경매절차에 의하여 매각되어 매수인 명의의 소유권이전등기가 마쳐졌다고 하더라도 그 등기는 원인무효의 등기로서 말소된다(대법원 1994. 1. 25. 선고 93다42993 판결 등 참조). 학교법인이 해산명령을 받아 해산되고 학교폐쇄 처분을 받아 사실상 학교법인으로서 실체를 상실하는 등 학교법인이 학교로서의 기능을 제대로 유지하지 못하는 경우에도 마찬가지이다(대법원 2005. 9. 6.자 2005마578 결정 등).

 

㈏ 전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률 제2조 제3호에서 정한 전통사찰보존지 등이 문화체육관광부장관의 허가 없이 강제경매절차에 의하여 처분된 경우 그 매각허가결정을 원인으로 하여 이루어진 소유권이전등기는 효력이 없다(대법원 1999. 10. 22. 선고 97다49817 판결).

 

㈐ 농지를 취득하려는 자가 농지에 대하여 소유권이전등기를 마쳤다 하더라도 농지취득자격증명을 발급받지 못한 이상 그 소유권을 취득하지 못하고, 설령 매수인 앞으로 소유권이전등기를 마쳤더라도 달라지지 않으며, 다만 매각허가결정과 대금납부 후에 농지취득자격증명을 추완할 수 있을 뿐이다(대법원 2008. 2. 1. 선고 2006다27451 판결 등).

 

㈑ 무권대리인의 촉탁에 의하여 공정증서가 작성된 경우 집행권원으로서의 효력이 없는 것이고 무효인 공정증서에 기하여 진행된 경매절차 역시 무효이므로 매수인은 소유권을 취득하지 못하고 그 등기는 원인무효로서 말소되어야 함이 원칙이며, 다만 무효 주장이 금반언 및 신의칙에 위반되는 경우에는 그 주장이 제한될 뿐이다(대법원 2002. 5. 31. 선고 2001다64486 판결). 무효인 공정증서에 기한 강제경매에서 채무자가 매수인에 대하여 그 공정증서가 유효하다는 신뢰를 부여한 경우에는 무효인 공정증서에 기하여 이루어진 강제경매가 무효라고 주장하는 것은 금반언 및 신의칙에 위반된다(대법원 1992. 7. 28. 선고 92다7726 판결, 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다31193 판결 등).

 

㈒ 한편, 구분소유권의 객체로서 적법한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부는 그에 관한 구분소유권이 성립될 수 없는 것이어서, 건축물대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기기록상에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있어 이러한 등기에 기초하여 매각절차가 진행되어 이를 매수하였다고 하더라도, 그 등기는 그 자체로 무효이므로 매수인은 그 소유권을 취득할 수 없다(대법원 1999. 11. 9. 선고 99다46096 판결, 대법원 2008. 9. 11.자 2008마696 결정).

 

㈓ ① 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의2, 같은 법 시행령 제2, 3조에서는 일정한 범위의 상가건물(이하 ‘구분점포’)에 관하여는 구조상 독립성 요건을 완화하여 ‘경계를 명확하게 알아 볼 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치하고 구분점포별로 부여된 건물번호 표지를 견고하게 붙임’으로써 구분소유권의 객체가 될 수 있다고 규정하고 있는데, 부동산이 비록 집합건축물대장에 독립한 별개의 구분건물로 등록되어 있고 부동산등기기록에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있다 하더라도 위와 같이 완화된 요건을 갖추지 못한 경우에는 구분소유권의 객체가 될 수 없으므로, 이를 경매절차에서 매수하더라도 그 소유권을 취득할 수 없다(대법원 2010. 1. 14.자 2009마1449 결정).

 

② 강제경매신청 당시 구분상가이나 인접 호와 벽체나 출입문 등에 의한 경계구분 없이 바닥에 테이프를 부착하는 방식으로 소유범위를 구분하고 있었다가 강제경매신청이 기각되자 상가 평면도에 따라 점포바닥에 스테인리스로 각 구분점포의 경계표지 및 건물번호표지를 부착한 경우 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의2, 같은 법 시행령 제2, 3조의 요건을 충족하여 구분소유권의 객체가 되었다고 볼 여지가 있으므로 집합건축물대장 등과 일치하는지, 부착한 경계표지 및 건물번호표지가 위 규정에 따른 요건을 충족하였는지 여부 등을 심리하여 그 부동산이 구분소유권의 객체로서 부동산강제경매의 대상이 될 수 있는지를 판단해야 한다(대법원 2018. 3. 30.자 2017마1291 결정).

 

㈔ 신축건물의 보존등기를 건물 완성 전에 하였더라도 그 후 건물이 완성된 이상 등기를 무효라고 볼 수 없는데(대법원 1970. 4. 14. 선고 70다260 판결). 이러한 법리는 1동 건물의 일부분이 구분소유권의 객체로서 적합한 구조상 독립성을 갖추지 못한 상태에서 구분소유권의 목적으로 등기되고 이에 기초하여 근저당권설정등기나 소유권이전등기 등이 순차로 마쳐진 다음 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의2, 같은 법 시행령 제2, 3조에 따라 경계를 명확하게 식별할 수 있는 표지가 바닥에 견고하게 설치되고 구분점포별로 부여된 건물번호표지도 견고하게 부착되는 등으로 구분소유권의 객체가 된 경우에도 마찬가지이다(대법원 2016. 1. 28. 선고 2013다59876 판결).

 

⑵ 경매절차를 무효로 하는 하자가 아닌 경우

 

앞서 본 바와 같이 경매개시결정이 채무자에게 송달되지 않은 것과 같이 강제경매절차를 무효로 하는 하자가 아닌 한 경매절차에 하자가 있더라도 매각허가결정이 확정되고 매수인이 대금을 납부한 이상 경매절차 밖에서 별소로 매각허가결정의 무효를 주장하여 매수인의 소유권 취득의 효과를 다툴 수 없다.

 

나. 집행권원의 하자

 

⑴ 집행권원, 집행문의 부존재

 

㈎ 집행력 있는 정본이 전혀 존재하지 않은 채 실시된 강제경매는 절대적 요건에 흠결이 있어 외형상 적법한 절차가 행해졌다 하더라도 당연무효로서 아무런 효력이 생기지 않는다. 집행문이 없는 집행권원에 기하여 이루어진 강제경매는 절대적으로 무효이고, 그 결과 매각을 원인으로 한 소유권이전등기는 원인무효의 등기로서 말소대상이 된다(대법원 1978. 6. 27. 선고 78다446 판결).

 

㈏ 강제경매신청에는 집행력 있는 판결이나 공정증서의 정본을 집행법원에 제출하여야 하고 집행법원은 그 정본의 사본을 근거로 하여서는 부동산강제경매절차를 개시할 수 없다. 따라서 부동산강제경매절차가 집행력 있는 판결이나 공정증서의 정본 없이 개시되었다면 그 후에도 그 하자를 추완보정할 수도 없다(대법원 1968. 12. 30.자 68마912 결정).

 

⑵ 집행권원의 무효

 

㈎ 집행권원이 무효인 경우에는 매수인이 대금을 납부하더라도 소유권을 취득할 수 없다. 공정증서가 집행권원으로서 집행력을 가질 수 있도록 하는 집행인낙의 표시는 공증인에 대한 소송행위이므로, 무권대리인의 촉탁에 의하여 공정증서가 작성된 경우 그 공정증서는 집행권원으로서의 효력이 없으므로(대법원 2001. 2. 23. 선고 2000다45303, 45310 판결), 그러한 무효인 공정증서에 기한 경매절차에서 부동산을 매수한 자는 소유권을 취득할 수 없다(대법원 2000. 2. 11. 선고 99다31193 판결, 대법원 2002. 5. 31. 선고 2001다64486 판결 참조).

 

㈏ 회생채권에 관하여 회생절차개시 이전부터 회생채권 또는 회생담보권에 관하여 집행권원이 있더라도, 회생계획인가결정이 나면 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제252조에 따라 모든 권리가 변경·확정되고 종전의 회생채권 또는 회생담보권에 관한 집행권원에 의한 강제집행은 할 수 없으며, 회생채권자표와 회생담보권자표의 기재만이 집행권원이 되므로 유의하여야 한다(대법원 2017. 5. 23.자 2016마1256 결정).

 

㈐ ① 사망자를 피고로 하는 소제기는 부적법하므로 그 상태에서 선고된 제1심판결은 당연 무효이다(대법원 1970. 3. 24. 선고 69다929 판결). 또한 피고가 소 제기 당시에는 생존하였으나 그 후 소장 부본이 송달되기 전(실무상 소장 부본을 공시송달 방법으로 송달한 경우에는 공시송달의 효력이 발생하는 날과 피고의 사망 일자를 대조하여 보아야 한다)에 피고가 사망한 경우에도 마찬가지로 적용된다(대법원 2015. 1. 29. 선고 2014다34041 판결). 이러한 법리는 사망자를 채무자로 한 지급명령에 대해서도 마찬가지로 적용된다. 설령 지급명령이 상속인에게 송달되는 등으로 형식적으로 확정된 것 같은 외형이 생겼더라도 사망자를 상대로 한 지급명령이 상속인에 대하여 유효하다고 볼 수 없다. 경정은 지급명령이 유효함을 전제로 하므로 지급명령의 채무자를 상속인으로 경정하는 결정을 받았더라도 효력이 없다.

 

② 회생절차폐지결정이 확정되어 효력이 발생하면 관리인의 권한은 소멸하므로, 관리인을 채무자로 한 지급명령 발령 후 정본 송달 전에 회생절차폐지결정이 확정된 경우에도 채무자가 사망한 경우와 마찬가지로 보아야 한다(대법원 2017. 5. 17. 선고 2016다274188 판결).

 

⑶ 집행권원의 취소

 

매수인의 대금납부 후에 집행권원의 집행력을 배제하는 서류가 제출되어 이미 실시한 집행처분을 취소하더라도 매수인의 소유권취득은 영향을 받지 않는다.

 

⑷ 집행채권의 소멸 또는 집행권원의 집행력 배제

 

㈎ 집행채권이 소멸되어 민사집행법 제49조 제4호의 서류(변제증서)가 제출되더라도 민사집행법 제51조의 규정에 의하여 2월의 집행정지의 효과가 있음에 그칠 뿐[민사집행법 제49조 제4호 서류(변제증서, 의무이행유예증서)의 제출시점은 매수신고가 있기 전까지이다(민사집행법 제93조 제3항)], 그 이상으로 매각절차의 진행이나 효력을 저지 또는 부정하는 사유가 될 수 없다(대법원 1992. 9. 14. 선고 92다28020 판결, 1993. 4. 23. 선고 93다3165 판결).

 

㈏ 매수인이 대금을 지급한 후에는 집행권원의 집행력을 배제하는 서류가 제출되더라도 매수인의 소유권취득은 영향을 받지 않는다. 따라서 확정된 종국판결에 터잡아 경매절차가 진행된 경우 그 뒤 그 확정판결이 재심소송에서 취소되었다고 하더라도 그 경매절차를 미리 정지시키거나 취소시키지 못한 채 경매절차가 계속 진행된 이상 매각대금을 완납한 매수인은 매각목적물의 소유권을 적법하게 취득한다(대법원 1996. 9. 6. 선고 96다26589 판결, 1996. 12. 20. 선고 96다42628 판결). 또한 가집행선고 있는 판결에 기한 강제집행은 확정판결에 기한 경우와 같이 본 집행이므로 상소심의 판결에 의하여 가집행선고의 효력이 소멸되거나 집행채권의 존재가 부정된다 하더라도 그에 앞서 이미 완료된 집행절차나 이에 기한 매수인의 소유권취득의 효력에는 아무런 영향을 미치지 아니한다(대법원 2007. 1. 15.자 2006마1359 결정 등). 하지만, 강제경매가 반사회적 법률행위의 수단으로 이용된 경우에는 그러한 강제경매의 결과를 용인할 수 없다(대법원 1993. 4. 23. 선고 93다3165 판결).

 

2. 임의경매의 경우

 

가. 담보권이 처음부터 부존재인 경우

 

담보권설정계약이 무효이거나 위조서류에 의하여 담보권설정등기가 된 경우와 같이 당초부터 담보권이 부존재인 경우 또는 담보권은 유효하게 성립되었으나 경매개시결정전에 피담보채무가 변제되어 담보권이 소멸된 경우에는 이에 기한 경매절차 역시 당연무효이므로 그 절차에서 매수인이 대금을 납부하였다 하더라도 경매부동산의 소유권을 취득하지 못한다(대법원 1999. 2. 9. 선고 98다51855 판결).

 

나. 담보권 설정에 승인이 필요함에도 승인이 없었던 경우

 

⑴ 사회복지법인의 기본재산이 국가의 보조금에 의하여 취득하거나 효용이 증가된 중요재산에 해당하는 경우 기본재산을 담보에 제공하기 위해서는 사회복지사업법 제23조 제3항에 규정된 특별시장·광역시장·도지사·특별자치도지사의 허가뿐만 아니라 보조금 관리에 관한 법률 제35조 제3항에 따라 중앙관서의 장(보조금 관리에 관한 법률 제2조 제7호)의 승인도 받아야 한다(대법원 2015. 10. 29. 선고 2015다223350 판결 참조). 그럼에도 불구하고 그러한 승인 없이 이루어진 근저당권의 실행으로 매각이 이루어진 경우에 매수인은 대금을 납부하였다 하더라도 경매부동산의 소유권을 취득하지 못한다. 사회복지법인의 기본재산에 관하여 담보로 제공할 당시 주무관청의 허가를 받았을 경우에는 그 근저당권의 실행으로 매각이 될 때에 다시 주무관청의 허가를 받을 필요는 없다(대법원 1993. 7. 16. 선고 93다2094 판결, 대법원 2009. 12. 28.자 2008마1439 결정).

 

⑵ 구 보조금의 예산 및 관리에 관한 법률(2011. 7. 25. 개정되기 전의 것) 제35조는 보조금에 의하여 취득하거나 효용이 증가된 재산을 보조사업 완료 후에도 중앙관서의 장의 승인 없이 보조금의 교부 목적에 위배되는 용도에 사용하거나 양도･교환 또는 대여하거나 담보로 제공하는 것을 금지하고 있는데, 이는 간접보조사업자･간접보조금에 적용되지 않으므로, 간접보조사업자가 간접보조금으로 취득한 재산을 중앙관서의 장의 승인 없이 담보로 제공하더라도 유효하다(대법원 2018. 11. 15. 선고 2015다247257 판결, 대법원 2018. 12. 7.자 2018마740 결정).

그러나 2011. 7. 25. 개정된 보조금 관리에 관한 법률 제35조 제3항은 입법적으로 간접보조사업자도 위 금지대상자에 포함하고 있으므로, 개정법이 적용되는 경우에는 간접보조사업자가 간접보조금으로 취득한 중요재산을 중앙관서의 장의 승인 없이 담보에 제공하는 것은 무효이다(대법원 2018. 12. 7.자 2018 740 결정, 대법원 2019. 4. 25. 선고 2018다212993 판결).

 

다. 담보권이 매각절차개시 후 소멸한 경우

 

일단 유효하게 성립되었던 담보권이 경매절차개시 후에 피담보채권의 변제, 담보권의 포기 등의 사유로 인하여 사후적으로 소멸한 경우에는 대금을 모두 지급한 이상 소유권을 취득하는 데 아무런 장애가 되지 않는다(민사집행법 제267조, 대법원 1992. 11. 11.자 92마719 결정, 2001. 2. 27. 선고 2000다44348 판결).

 

3. 경매절차의 무효를 주장하는 것이 신의칙에 반하는 경우

 

가. 경매의 기초가 된 집행권원이나 담보권의 무효를 다투는 경우

 

무권대리인의 촉탁에 의하여 공정증서가 작성된 경우 집행권원으로서의 효력이 없는 것이고 무효인 공정증서에 기하여 진행된 경매절차 역시 무효이어서 매수인은 소유권을 취득하지 못하고 그 등기는 원인무효로서 말소되어야 함이 원칙이며, 다만 무효주장이 금반언 및 신의칙에 위반되는 경우에는 그 주장이 제한될 뿐이다(대법원 2002. 5. 31. 선고 2001다64486 판결).

 

⑴ 신의칙 위반이 인정된 사례

 

무효인 공정증서에 기한 강제경매에서 채무자가 매수인에 대하여 그 공정증서가 유효하다는 신뢰를 부여한 경우에는 무효인 공정증서에 기하여 이루어진 강제경매도 무효라고 주장하는 것은 금반언 및 신의칙에 위반된다(대법원 1992. 7. 28. 선고 92다7726 판결, 2000. 2. 11. 선고 99다31193 판결). 금반언 및 신의칙 위반을 인정한 사례로는 아래와 같은 것들이 있다.

 

㈎ 경매목적이 된 부동산의 소유자가 경매절차가 진행 중인 사실을 알면서도 그 경매의 기초가 된 근저당권 내지 채무명의인 공정증서가 무효임을 주장하여 경매절차를 저지하기 위한 조치를 취하지 않았을 뿐만 아니라 배당기일에 자신의 배당금을 이의 없이 수령하고 매수인(낙찰자)으로부터 이사비용을 받고 부동산을 임의로 명도해 주기까지 하였다면 그 후 매수인(낙찰자)에 대하여 위 근저당권이나 공정증서가 효력이 없음을 이유로 경매절차가 무효라고 주장하여 그 경매목적물에 관한 소유권이전등기의 말소를 청구하는 것은 금반언의 원칙 및 신의칙에 위반되는 것이어서 허용될 수 없다(대법원 1993. 12. 24. 선고 93다42603 판결).

 

㈏ 무효인 공정증서상에 집행채무자로 표시된 자가 그 공정증서를 집행권원으로 한 경매절차가 진행되고 있는 동안에 공정증서의 무효를 주장하여 경매절차를 저지할 수 있었음에도 불구하고 그러한 주장을 일체 하지 않고 이를 방치하였을 뿐 아니라, 오히려 공정증서가 유효임을 전제로 변제를 주장하여 매각허가결정에 대한 항고절차를 취하였고 매각허가결정의 확정 후에 매각대금까지 배당받았다면, 특별한 사정이 없는 한 집행채무자로 표시된 자는 매수인에 대하여 그 공정증서가 유효하다는 신뢰를 부여한 것으로서 객관적으로 보아 매수인으로서는 이와 같은 신뢰를 갖는 것이 상당하다고 할 것이므로, 그 후 집행채무자로 표시된 자가 매수인에 대하여 공정증서의 무효임을 이유로 이에 기하여 이루어진 강제경매도 무효라고 주장하는 것은 금반언 및 신의칙에 위반되는 것이다(대법원 1992. 7. 28. 선고 92다7726 판결).

 

㈐ 사업영위 실적이 없다는 이유로 직권으로 폐업조치되고 법인설립허가가 취소되었으며 파산선고까지 받은 의료법인이 그 사용 부동산에 관한 강제경매절차에서 재산처분에 관하여 시·도지사로부터 허가(의료법 제48조 제3항)를 받아 주어야 할 입장에 있는데도 그 부동산을 매수하여 운영해 오고 있는 의료법인에 대하여 소유권이전등기가 시·도지사의 허가 없이 이루어진 것이라는 이유로 그 말소를 구하는 것은 신의칙에 위배된다(대법원 2005. 9. 30. 선고 2003다63937 판결).

 

⑵ 신의칙 위반이 부정된 사례

 

㈎ 무효인 공정증서에 기한 경매임을 이유로 경매절차가 무효라고 주장하여 그 경매목적물에 관한 소유권이전등기의 말소를 청구하는 경우에 그 말소 주장이 금반언의 원칙 및 신의칙에 위반되는 것이어서 허용될 수 없다고 하려면, 무효인 공정증서상에 집행채무자로 표시된 자가 그 공정증서를 집행권원으로 한 경매절차가 진행되고 있는 동안에 공정증서의 무효를 주장하여 경매절차를 저지할 수 있었음에도 불구하고 그러한 주장을 일체 하지 않고 이를 방치하였을 뿐만 아니라, 오히려 공정증서가 유효임을 전제로 변제를 주장하여 매각허가결정 등에 대한 항고절차를 취하고 매각허가결정 확정 후에 매각대금까지 받았다든지 배당기일에 자신의 배당금을 이의없이 수령하고 매수인으로부터 이사비용을 받고 부동산을 임의로 명도하였다든지 하여 매수인에 대하여 객관적으로 그 공정증서가 유효하다는 신뢰를 부여하는 경우라야 한다.

따라서 집행채권자를 상대로 청구이의의 소를 제기하고 강제집행정지결정을 받았음에도 이를 집행법원에 제출하지 아니하였다는 사정만으로는 공정증서가 유효라는 신뢰를 매수인에게 보인 것이라 할 수 없으므로 경매목적물에 대한 소유권이전등기의 말소를 청구하는 것이 금반언의 원칙 및 신의칙에 위반되지 않는다(대법원 2000. 2. 11. 선고 99다31193 판결).

 

㈏ 의사무능력자나 소유자가 근저당권설정계약의 무효를 주장하면서도 그 근저당권에 기한 임의경매절차의 배당절차를 통하여 그에게 배당된 돈을 수령하는 등의 행위가 객관적으로 보아 매수인(경락인)으로 하여금 위 임의경매절차가 유효하다는 신뢰를 갖게 하는 정도에 이르러서, 그 후 그 경매절차의 무효를 주장하는 것이 금반언의 원칙 또는 신의칙 위반에 해당한다고 볼 만한 사정이 있는 경우에는 의사무능력자나 소유자가 경락인을 상대로 다시 근저당권의 무효를 주장하면서 소유권이전등기의 말소를 구하는 소를 제기할 수는 없지만, 아직 배당금을 수령하지 아니한 의사무능력자나 소유자가 배당절차에서 근저당권설정계약의 무효를 주장하여 배당이의를 하는 것이 부당하다고 할 수는 없다.

따라서 의사무능력자가 사실상의 후견인이었던 아버지의 보조를 받아 자신의 명의로 대출계약을 체결하고 자신 소유의 부동산에 관하여 근저당권을 설정한 후 의사무능력자의 여동생이 특별대리인으로 선임되어 위 대출계약 및 근저당권설정계약의 효력을 부인하는 경우에, 이러한 무효 주장이 ‘거래관계에 있는 당사자의 신뢰를 배신하고 정의의 관념에 반하는 예외적인 경우에 해당하지 않는 한’ 의사무능력자에 의하여 행하여진 법률행위의 무효를 주장하는 것이 신의칙에 반하여 허용되지 않는다고 할 수 없다(대법원 2006. 9. 22. 선고 2004다51627 판결).

 

나. 경매목적물의 제3취득자가 경매개시결정의 무효를 주장하는 경우는 신의칙 위반 아님

 

경매개시결정을 채무자에게 송달하지 아니한 채 진행한 무효인 경매절차에서 경매목적물의 제3취득자인 소유자가 매각대금 중 채권자들에게 순차로 배당되고 남은 금원을 지급받기까지 하였으며, 채무자가 위 경매절차에 관하여 아무런 이의를 제기하지 아니하였다고 하더라도, 그와 같은 사정만으로 그 경매로 인하여 경매목적물에 관한 소유권을 상실할 우려가 있는 제3취득자인 소유자가 그 경매개시결정이 채무자에게 송달되지 아니하여 무효라고 주장하는 것을 가리켜 신의칙에 반한다거나 권리남용에 해당한다고 볼 수 없다.

 

4. 경매절차에서 절차상의 하자를 다툴 수 있는 종기

 

가. 일반론

 

⑴ 민사집행법 제135조는 “매수인은 매각대금을 다 낸 때에 경매의 목적인 권리를 취득한다.”고 규정하고 있다[임의경매도 마찬가지이다(민사집행법 제268조)].

 

⑵ 강제경매이건 임의경매이건 불문하고 경매절차에 하자가 있더라도 매각허가결정이 확정되고 매수인이 대금을 납부한 이상 경매절차 외에서 별소로 매각허가의 무효를 주장하여 매수인의 소유권취득의 효과를 다툴 수 없다. 경매절차의 공법적 성질과 절차의 확실성 및 안정성의 요청에 따른 것이다. 따라서 경매절차에 하자가 있었더라도 경매절차내의 구제방법에 의하여 그때그때 매각허가결정의 확정이 저지되지 아니하고 대금이 완납되기에 이른 이상 경매절차는 매수인에 대한 관계에서는 유효하게 완료한 것이라고 하겠고, 그 후 별소로 경매의 무효 또는 매각허가결정의 무효·취소를 주장하여 매수인의 소유권취득의 효과를 부정하는 것은 허용될 수 없다.

 

⑶ 대금납부 후에 경매개시결정이 취소되더라도 이를 이유로 경매절차 중 또는 별소로 매수인의 소유권취득의 효과를 다툴 수는 없다. 또한 민사집행법 제267조도, 임의경매의 경우에 실질적인 개시결정취소의 사유가 있는 경우에도 매수인이 대금을 완납한 때는 그 주장이 차단되고 소유권 취득의 효과를 부정할 수 없다고 규정하고 있다.

 

나. 판례의 태도

 

판례도 통상 경매절차에 있어서 매각허가결정이 확정되고 매각대금이 납부되면 더 이상 절차상의 하자를 들어 매각허가의 효력을 다툴 수는 없는 것으로 보고 있다.

 

⑴ 매각허가결정 확정 후 이해관계인인 채무자에게 매각기일을 통지하지 아니한 사유로써 매각허가의 효력을 다툴 수 있는지 여부(= 소극)

 

경매법원이 이해관계인인 채무자에게 매각기일을 통지하지 아니하였다고 하더라도 위와 같은 위법은 매각허가결정에 대한 이의사유로서 매각허가결정에 대한 항고 등으로 다투어야 할 것이지 매각허가결정이 확정된 후에는 위와 같은 사유를 주장하여 경락의 효력을 다툴 수는 없다(대법원 1992. 2. 14. 선고 91다40160 판결).

 

⑵ 매각허가결정이 선고된 후 채무자가 경매법원에 강제집행의 일시정지를 명하는 재판의 정본을 제출하였음에도 이를 정지하지 않고 경매절차를 진행한 경우

 

㈎ 강제집행의 일시정지를 명하는 재판의 정본이 제출되었음에도 경매절차의 진행을 정지하지 아니한 채 그대로 진행하여 매수인으로부터 매각대금을 지급받는 것은 위법하므로, 법원이 대금지급기한을 정하고 대금을 받는 등 경매절차를 진행하는 경우에 이해관계인은 민사집행법 제16조의 집행에 관한 이의에 의하여, 매수인은 민사집행규칙 제50조 제2항에 의한 매각허가결정의 취소신청에 의하여 각 그 시정을 구할 수 있는바, 이러한 불복 절차 없이 경매절차가 그대로 완결된 경우에는 그 집행행위에 의하여 발생된 법률효과를 부인할 수 없다(대법원 1992. 9. 14. 선고 92다28020 판결).

 

㈏ 채무자가 매각허가결정이 선고된 후 경매법원에 강제집행의 일시정지를 명하는 재판의 정본을 제출하였다 하더라도 매각허가결정이 선고된 후 즉시항고기간의 도과로 매각허가결정이 확정되고 매수인이 대금납부기일에 매각대금을 완납한 이상 매수인은 부동산에 관한 소유권을 적법하게 취득한다(대법원 1992. 2. 14. 선고 91다40160 판결, 1993. 6. 25. 선고 93다12305 판결 등).

 

㈐ 따라서 매각대금이 완납된 후에는 이해관계인이 이러한 위법한 처분들에 관하여 민사집행법 제16조의 집행에 관한 이의, 나아가 즉시항고에 의하여 그 시정을 구할 수 없으며, 민사집행법 제50조에 의한 집행처분의 취소신청도 할 수 없다(대법원 1995. 2. 16.자 94마1871 결정 참조).

 

다. 추완항고의 경우 (= 경매 종결 후에도 가능함)

 

⑴ 경매법원이 이해관계인 등에게 매각기일 등의 통지를 하지 아니하여 그가 매각허가결정에 대한 항고기간을 준수하지 못하였다면 특단의 사정이 없는 한 그 이해관계인은 자기책임에 돌릴 수 없는 사유로 항고기간을 준수하지 못한 것으로 보아야 하며, 그러한 경우에는 형평의 원칙으로부터 인정된 구제방법으로서의 추완이 허용되어야 한다.

 

⑵ 매각허가결정에 대하여 이해관계인이 추완에 의한 항고를 제기한 경우 항고법원에서 추완신청이 허용되었다면 비록 다른 이유로 항고가 이유 없는 경우에도 매각허가결정은 확정되지 아니하고 따라서 그 이전에 이미 매각허가결정이 확정된 것으로 알고 경매법원이 매각대금 납부기일을 정하여 매수인으로 하여금 매각대금을 납부하게 하였다고 하더라도 이는 적법한 매각대금의 납부라고 할 수 없는 것이어서, 배당절차가 종료됨으로써 경매가 완결되었다고 하여 그 추완신청을 받아들일 수 없는 것은 아니다(대법원 2002. 12. 24. 선고 2001마1047 전원합의체 결정).

 

Ⅵ. 매각대금을 납부하였으나 소유권을 취득하지 못한 매수인(낙찰자)의 구제방법

 

1. 매수인의 구제방법

 

매각대금을 납부하였으나 소유권을 취득하지 못한 매수인의 구제방법은 ① 경매절차가 유효한 경우와 ② 경매절차가 무효인 경우로 나누어 보아야 한다. 결론적으로 ① 경매절차가 유효한 경우에는 하자담보책임을, ② 경매절차가 무효인 경우에는 부당이득반환청구를 할 수 있다.

 

2. 경매절차가 유효한 경우 (= 하자담보책임)

 

⑴ ㈎ 경매에 관하여 매매에 관한 담보책임 규정을 적용하도록 한 것은 경매가 국가기관에 의하여 강제적으로 진행되기는 하지만 그 실질은 사법상의 매매이기 때문이고, 담보책임이 매매계약의 유효를 전제로 하여 성립하는 것처럼 경매에 있어서도 경매가 유효한 경우에만 담보책임이 성립한다.

 

㈏ 판례도, 민법 제578조 제1항, 제2항에 의한 담보책임은 매매의 경우와 마찬가지로 경매절차는 유효하게 이루어졌으나 경매의 목적이 된 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속하는 등의 하자로 매수인이 완전한 소유권을 취득할 수 없거나 이를 잃게 되는 경우에 인정되는 것이고 경매절차 자체가 무효인 경우에는 경매의 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없으며, 매수인은 경매채권자에게 경매대금 중 그가 배당받은 금액에 대하여 일반 부당이득의 법리에 따라 반환을 청구할 수 있을 뿐, 민법 제578조 제2항에 의한 담보책임을 물을 수 없다고 판시하여(대법원 1991. 10. 11. 선고 91다21640 판결, 1993. 5. 25. 선고 92다15574 판결), 담보책임은 경매절차가 유효하지만 경매목적 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속하는 경우에만 인정되고, 경매절차가 무효인 경우에는 부당이득반환청구만 가능하고 담보책임은 물을 수 없다고 보고 있다.

 

⑵ 예를 들어, 경매절차가 유효하게 진행되어 매수인이 매각대금을 전액 완납하였으나, 최선순위의 가등기에 의한 본등기가 경료되어 매수인이 소유권을 취득할 수 없는 경우가 있다(최선순위의 소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기가 경료되어 있는 부동산에 대하여도 그 가등기는 순위보전의 효력밖에 없으므로 그 부동산에 대하여 압류의 등기를 하고 강제경매절차를 속행할 수 있으나, 경매절차 중에 그 가등기에 기한 본등기가 경료된 때에는 가등기의 순위보전의 효력에 의하여 결국 압류 이전에 소유권이 제3자에게 이전된 경우와 마찬가지로 그 경매절차를 속행할 수 없게 되므로, 민사집행법 제96조에 의하여 경매절차를 취소하고, 대금납부의무를 면하게 하여야 한다).

이 처럼 매각대금 납부 후 매각부동산에 관해 가등기에 기한 소유권이전의 본등기가 경료되어 매수인이 소유권을 상실한 경우에는 민사집행법 제96조의 부동산의 멸실 등으로 말미암은 경매취소사유에 해당하지 않지만, 매각대금의 배당을 하기 전인 경우 매수인의 구제는 민법 제578조, 제576조를 유추적용하여 담보책임을 추급할 수는 있다고 보아 민사집행법 제96조를 유추적용하여 집행법원에 대하여 경매에 의한 매매계약을 해제하고 납부한 매각대금의 반환을 청구하는 방법으로 담보책임을 추급할 수 있다. 이러한 담보책임은 매수인이 경매절차 밖에서 별소에 의하여 채무자 또는 채권자를 상대로 추급하는 것이 원칙이라고 할 것이나, 아직 배당이 실시되기 전이라면, 이러한 때에도 매수인으로 하여금 배당이 실시되는 것을 기다렸다가 경매절차 밖에서 별소에 의하여 담보책임을 추급하게 하는 것은 가혹하므로, 이 경우 매수인은 민사집행법 제96조를 유추적용하여 집행법원에 대하여 경매에 의한 매매계약을 해제하고 납부한 매각대금의 반환을 청구하는 방법으로 담보책임을 추급할 수 있다(대법원1997. 11. 11.자 96그64 결정).

 

3. 경매절차가 무효인 경우 (= 부당이득반환청구)

 

⑴ 경매절차가 무효인 경우(예를 들어, 경매목적물이 당초부터 채무자의 소유에 속하지 않았던 경우 등) 즉, 매각허가결정과 대금납부의 효력이 없는 경우에는 매수인이 납부한 대금은 아무런 법률상 원인이 없이 지급한 금원이므로, 매수인은 배당 전이면 집행법원에 대하여, 배당이 실시된 이후이면 배당받은 채권자를 상대로 부당이득반환을 구할 수 있다.

 

⑵ 판례도, “매수인이 강제경매절차를 통하여 부동산을 경락받아 대금을 완납하고 그 앞으로 소유권이전등기까지 마쳤으나, 그 후 강제경매절차의 기초가 된 채무자 명의의 소유권이전등기가 원인무효의 등기이어서 경매 부동산에 대한 소유권을 취득하지 못하게 된 경우, 이와 같은 강제경매는 무효라고 할 것이므로 매수인은 경매채권자에게 매각대금 중 그가 배당받은 금액에 대하여 일반 부당이득의 법리에 따라 반환을 청구할 수 있고, 민법 제578조 제1항, 제2항에 따른 경매의 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없다.”고 판시하고 있다(대법원 2004. 6. 24. 선고 2003다59259 판결, 1993. 5. 25. 선고 92다15574 판결).