【상가건물임대차보호법의 적용범위】《요건, 상가건물임대차보호법상 적용대상기준 보증금액, 상가건물에 대한 임대차, 상가건물임대차에 특유한 임대차의 종료》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
《상가건물임대차보호법의 적용범위》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 <편집대표 윤경> P.2427-2466 참조]
Ⅰ. 상가건물임대차보호법의 적용범위
1. 요건
⑴ ㈎ 상가건물임대차보호법은 상가건물, 즉사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함) 중 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하지 않는 임대차에 대하여 적용한다(상가건물임대차보호법 제2조 제1항).
㈏ 따라서 상가건물임대차보호법이 적용되기 위해서는 ① 사업자등록의 대상이 되는 건물(상가건물)에 대한 임대차로서 ② 보증금액이 상가건물임대차보호법시행령 제2조에 규정된 금액의 범위 내의 것이어야 한다(상가건물임대차보호법 제2조 제1항, 시행령 제2조 제1항).
㈐ 상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결).
㈑ 주택임차인은 주택임대차보호법의 적용을 받는데 있어서 임차보증금의 상한에 제한이 없지만, 상가건물의 경우에는 그 상한에 제한이 있어, 임차보증금이 상가건물임대차보호법상의 상한을 넘는 경우에는 위 법의 적용대상이 아니다.
㈒ 다만 ① 상가건물임대차보호법이 2013. 8. 13. 법률 제12042호로 일부 개정되면서 임차인의 계약갱신요구권(제10조 제1, 2, 3항 본문)과 계약갱신 시 차임 및 보증금 증감청구권(제10조의2) 같은 계약갱신과 관련된 규정의 적용범위가 제2조 제1항 단서의 보증금액을 초과하는 임대차로까지 확대되었으며, ② 그 후 동법이 2015. 5. 13. 법률 제13284호로 일부 개정되면서 부터는 제3조 대항력 및 신설된 제10조의3 이하 권리금 회수기회의 보호나 제10조의8 차임연체와 해지 등에 관한 규정의 적용범위 또한 위 제2조 제1항 단서의 보증금액을 초과하는 임대차로까지 확대되었는데(제2조 제3항), 그 중 제3조 대항력에 관한 규정의 적용범위 확대는 그 개정법 시행일인 2015. 5. 13. 후에 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용된다(법률 제13284호 부칙 제2조).
⑵ 대통령이 정하는 보증금액의 범위는 보증금만 있는 경우는 서울특별시에서 9억 원 이하, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외) 및 부산광역시에서 6억 9천만 원 이하, 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군 지역은 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시에서 5억 4천만 원 이하, 그 밖의 지역에서 3억 7천만 원 이하인데(시행령 제2조 제1항), 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위 차임액에 1분의 100을 곱하여 환산한 금액을 포함하여 산정된 보증금액을 가지고 위 기준금액 범위 이하인지 여부를 판단한다(상가건물임대차보호법 제2조 제2항, 시행령 제2조 제, 3항). 이를 도표로 정리하면 다음과 같다.
1-2. 상가건물임대차보호법의 적용대상인 건물이 법률상 독립된 부동산인 건물이어야 하는지 여부(적극)(대법원 2025. 11. 13. 선고 2024다293016 판결) [이하 판례공보스터디 민사판례해설 2026. 1. 1.자 공보, 황진구 P.11-17]
가. 관련 법령
나. 해설
⑴ 상가건물임대차보호법은 ‘상가건물’의 임대차에 대하여 적용됨. 상가건물이란 부가가치세법, 소득세법 또는 법인세법에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 의미함
상가건물 임대차보호법이 적용되는 경우 그에 따른 효력이 발생함(주택임대차보호법도 마찬가지). 대표적으로 대항력과 우선변제권이 있음
⑵ 사업자등록 신청 첨부서류(부가가치세법 시행령 제11조 제3항 제2호) : 임대차계약서 사본(임차 부동산의 소재지가 사업자등록상 사업장 소재지와 일치하여야 함)(대법원 2016. 6. 9. 선고 2013다215676 판결)
⑶ 미등기, 무허가건물의 경우: 사업자등록을 받을 수 있는 건물이면 상가건물 임대차보호법이 적용될 수 있음
- 미등기, 무허가건물의 경우 등기가 되어 있지 않아 경매의 대상이 될 수 없거나 양수인이 그 소유권을 취득할 수 없는 문제가 있으나 상가건물 임대차보호법의 적용 범위에서 제외되는 것은 아님(주택임대차보호법도 마찬가지로 요건을 갖춘 경우 적용 범위에서 제외되지 않음)(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결, 대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결)
⑷ 이 사건의 경우 이 사건 컨테이너 소재지를 종된 사업장으로 하여 사업자등록에 추가하였음
㈎ 사업자등록 신청 첨부서류에 임대차계약서 사본을 제출하여야 하고, 임대차계약서에는 건물과 건물의 소재지가 기재되어 있어야 함
㈏ 이 사건에서 사업자등록 대상 여부를 판단함에 있어서 건물의 등기 여부, 건축물 대장 유무 등을 따지기에 앞서 ‘건물’인지 여부가 문제되었음
⑸ 문언의 통상적인 해석상 건물은 부동산을 말함. 법문은 상가건물을 “사업자등록의 대상이 되는 건물”이라고 정의하고 있어서, 여기서의 건물이 반드시 민법 제99조 제1항(“토지 및 그 정착물은 부동산이다”)에서 말하는 ‘부동산’에 해당하여야 하는가에 관하여 명시적인 규정을 둔 것은 아님.
- 민법 제366조 등에서 ‘건물’이라는 용어를 쓰고 있으나, 명시적으로 개념 정의를 하지 않음
⑹ 그러나 건물은 대표적인 토지의 정착물로서 독립된 부동산임. 상가건물 임대차보호법에서 규정한 “사업자등록의 대상이 되는 ‘건물’”에서의 건물을 독립된 부동산에 해당하는 건물과 다른 의미로 규정하였다고 보기는 어려움. 오히려 토지의 정착물에는 해당하지만 독립된 부동산인 건물에 해당하지 않는 것은 동산으로 보아야 할 것이고, 상가건물 임대차보호법의 보호대상에 포함되지 않는다고 볼 여지가 큼
⑺ 건축법에서 말하는 가설건축물은 민법에서 말하는 ‘건물’이라고 볼 수 없음(대법원 2004. 10. 28. 선고 2004다39412 판결, 대법원 2021. 10. 28. 선고 2020다224821 판결, 대법원 2021. 7. 29. 선고 2021두34756 판결)
⑻ 대상판결(대법원 2025. 11. 13. 선고 2024다293016 판결)은 이 사건 컨테이너가 토지의 정착물로서 독립한 부동산인 건물에 해당하지 않는다고 보아 상가건물 임대차보호법 적용범위에 포함되지 않는 것으로 본 것임(대상판결인 대법원 2025. 11. 13. 선고 2024다293016 판결)
⑼ 상가건물 임대차보호법의 입법 취지 등을 고려하여야 보호의 필요성이 있다는 견해가 있을 수 있음. 다만 보호의 필요성을 감안하더라도 법의 해석으로 적용범위를 넓히는 것은 한계가 있으므로 입법 정책으로 해결하여야 할 것으로 생각됨
라. 상가건물임대차보호법의 적용대상인 건물이 법률상 독립된 부동산인 건물이어야 하는지 여부(적극)(대법원 2025. 11. 13. 선고 2024다293016 판결)
⑴ 위 판결의 쟁점은, ㈎ ｢상가건물 임대차보호법｣(이하 ‘상가임대차법’)이 적용되는 상가건물 임대차의 의미, ㈏ 법률상 독립된 부동산인 건물의 요건을 갖추지 못한 구조물을 목적으로 하는 임대차에 대하여 상가임대차법이 적용되는지 여부(원칙적 소극)이다.
⑵ 상가임대차법의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항에 비추어 보면, 상가임대차법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결 등 참조).
한편 법률상 독립된 부동산인 건물이라고 하려면 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 있어야 하므로, 토지로부터 쉽게 분리할 수 있거나 기둥과 지붕 및 주벽이 없다면 건물이라고 할 수 없다(대법원 2018. 6. 29. 자 2018그552 결정, 대법원 2025. 6. 12. 자 2025그523 결정 등 참조). 따라서 이러한 요건을 갖추지 못한 구조물은 토지의 정착물인 건물이 아니라 동산에 불과하므로 이를 목적으로 하는 임대차에 대하여는 다른 특별한 사정이 없는 한 상가임대차법이 적용되지 않는다.
⑶ 원고가 피고에게 화물용 컨테이너를 개조하고 추가 내외장마감공사를 한 이 사건 컨테이너를 임대하였고, 피고가 이 사건 컨테이너를 종된 사업장으로 하여 자신의 사업자등록에 추가한 뒤 캐릭터 관련 제품 등을 판매해왔는데, 원고가 임대차계약의 종료를 이유로 이 사건 컨테이너의 인도를 청구한 사안임
⑷ 원심은, 컨테이너 또는 이와 비슷한 가설건축물이라도 실질적으로 영업시설 중 하나로 이용된다면 상가임대차법의 적용이 배제되지 않고, 상가건물에 해당하는지를 판단함에 있어 건축물이 토지에 고정적으로 부착되어 있는지 여부보다는 일정한 장소에서 상당한 기간 영업을 위한 공간으로 사용되었는지 여부를 고려하여야 한다는 이유로 이 사건 컨테이너는 상가임대차법이 적용되는 상가건물이라고 판단하였음
⑸ 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 원심으로서는 이 사건 컨테이너가 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 존재하는지, 토지로부터 쉽게 분리할 수 있는지에 관하여 심리한 후 이 사건 컨테이너가 상가임대차법에서 말하는 ‘상가건물’에 해당하는지 판단했어야 한다는 이유로, 원심을 파기ㆍ환송함
2. 상가건물에 대한 임대차
⑴ ㈎ 상가건물이라 함은 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다. 사업자등록은 신규로 사업을 개시하는 경우에 하는 것이므로 상가건물임대차보호법의 적용대상이 되는 건물은 사업용 내지 영업용 건물이어야 하고, 비사업용 내지 비영업용 건물이어서는 안 된다.
㈏ 또한 상가건물임대차보호법이 적용되는 임대차에는 건물의 소유자는 아니지만 건물에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함되고, 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있다.
⑵ ㈎ 여기에서 사업 내지 영업이라는 개념은 사업자등록을 위한 개념으로 상가임대차보호법의 적용을 위한 최소한의 요건이다. 사업 내지 영업의 종류는 묻지 않는다.
㈏ 비사업용 내지 비영업용인 종중이나 동창회 사무실 등의 건물임대차에는 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는다. 판례는 특별법으로 설립된 농업협동조합(대법원 2000. 2. 11. 선고 99다53292 판결), 수산업협동조합(대법원 2001. 1. 15. 선고 2000다50817 판결), 신용보증기금(대법원1989. 6. 27. 선고 88다카16812 판결)은 상인으로 볼 수 없다고 판시하였다.
㈐ 임차한 부분 전체가 영업용으로 사용되는 경우는 물론 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 그 적용이 있다. 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에 해당하는지의 여부에 관하여는 주택임대차보호법의 적용범위에 관한 해석이 그대로 적용될 수 있다.
⑶ 대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결은 “상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지 여부는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장 창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물임대차보호법의 적용대상인 상가건물에 해당한다고 할 것이다. 원고가 서광주세무서에 동양도금이라는 상호로 사업자등록을 마친 후 이 사건 임차부분에서 도금작업을 하여 오면서 임차부분 및 인접한 컨테이너박스에서 고객으로부터 도금작업에 관한 주문을 받고 완성된 도금제품을 고객들에게 인도하고 수수료를 지급받는 등의 영업활동을 하여 온 이상, 임차부분과 인접한 컨테이너박스는 일체로서 도금작업과 더불어 영업활동을 하는 하나의 사업장이라고 할 것이므로, 이 사건 임차부분은 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당한다고 봄이 상당하다.”고 판시한 바 있다.
3. 일정액의 보증금
⑴ 상가건물임대차보호법의 적용범위는 차임이 없는 경우에는 보증금액만을 기준으로 하지만, 보증금 외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 하며, 그 경우에는 그 차임액에 2분의 1으로 환산한 금액(월차임을 연 12%의 금리를 적용하여 보증금으로 환산한 금액)을 말한다. 즉, 차임이 있는 경우는 「보증금 + 월차임 x 100」으로 환산한 금액이 적용 여부의 기준이 되는 금액이다. 예컨대 보증금 50,000,000원에 월차임이 1,000,000원이면 환산보증금은 「보증금 50,000,000원 + (1,000,000원 × 100)=150,000,000원」이 된다.
⑵ 보증금액이 상가건물임대차보호법시행령 제2조에 정해진 금액을 조금이라도 넘는 경우에는 상가건물임대차보호법의 적용대상이 아니므로 같은 법에 의한 보호를 받지 못한다.
기존 임차인과 새로운 임차인 사이에 수수한 이른바 권리금은 보증금이 아니므로, 상가건물임대차보호법의 적용 여부를 결정하는 기준이 되는 보증금액에 영향을 주지 않는다.
4. 상가건물임대차에 특유한 임대차의 종료
⑴ ㈎ 상가건물임대차에서 임차인은 임대인에 대하여 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 단서 각호의 사유가 없는 한 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있다. 임차인의 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있다(상가건물임대차보호법 제10조 제1항, 제2항). 따라서 상가건물임대차의 경우 특별한 사정이 없는 한 임대차의 존속기간은 최초 계약체결일로부터 10년간 계속될 수 있다.
㈏ 위 ‘최초의 임대차 기간’이라 함은 위 법 시행 이후에 체결된 임대차계약에 있어서나 위 법 시행 이전에 체결되었다가 위 법 시행 이후에 갱신된 임대차계약에 있어서 모두 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미한다(대법원 2006. 3. 23. 선고 2005다74320 판결). 이는 전체 임대차 기간 중 실제 임차인(사업자)과 사업자등록 명의자가 일치하지 않는 기간이 일부 있었더라도 전체 임대차 기간의 실제 임차인이 동일하다면 달리 특별한 사정이 없는 이상 마찬가지라고 보아야 할 것이다(대법원 2006. 7. 13. 선고 2006다22272 판결).
⑵ 임차인이 임대인에 대하여 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 갱신요구를 하지 아니하고, 임대인도 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지의 기간 이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주되지만, 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 보게 되며, 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 생기지만(상가건물임대차보호법 제10조 제3항 본문, 제4항, 제5항), 반면 임대인은 상가건물임대차보호법 제9조 제1항에 의하여 그 기간이 1년으로 간주되므로 임대차계약을 해지할 수 없다.
