【판례<상가임대차법 제10조의9와 민법상 변제충당>】《집행권원 중 실권약관이 민사집행법 제30조 제2항의 조건에 해당하는지 여부 및 상가건물 임대차보호법 제10조의9와 변제충당, 상가임차인의 변제제공이 상가건물 임대차보호법 제10조의9에서 정한 특례기간을 포함하여 그 전후의 연체 차임액 전부에 미치지 못하는 경우 변제충당의 방법 및 이때 ‘특례기간의 연체 차임’이 이행기가 도래한 다른 연체 차임보다 후순위로 충당되는지 여부(적극)(대법원 2023. 4. 13. 선고 2022다309337 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 판결의 요지 : [상가건물 임대차보호법 제10조의9의 적용 범위가 문제된 사건]
【판시사항】
상가임차인의 변제제공이 상가건물 임대차보호법 제10조의9에서 정한 특례기간을 포함하여 그 전후의 연체 차임액 전부에 미치지 못하는 경우, 변제충당의 방법 및 이때 ‘특례기간의 연체 차임’이 이행기가 도래한 다른 연체 차임보다 후순위로 충당되는지 여부(적극)
【판결요지】
상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의9는 2020. 9. 29.부터 6개월 동안(이하 ‘특례기간’이라 한다)의 연체 차임액을 ‘계약갱신의 거절사유(제10조 제1항 제1호)’, ‘권리금 회수기회의 제외사유(제10조의4 제1항 단서)’ 및 ‘계약 해지사유(제10조의8)’에서 정한 연체 차임액에서 제외하되, 임대인의 연체 차임액에 대한 그 밖의 권리에는 영향을 미치지 아니한다고 규정하였다. 이는 ‘코로나19’ 여파로 국내 소비지출이 위축되고 상가임차인의 매출과 소득이 급감하는 가운데 임대료가 상가임차인의 영업활동에 큰 부담이 되는 실정임을 고려하여, 특례기간의 차임 연체를 이유로 한 임대인의 계약 해지 등 일부 권리의 행사를 제한함으로써 경제적 위기 상황에서 영업기반 상실의 위험으로부터 임차인을 구제하기 위하여 신설된 임시 특례규정이다.
변제충당에 관한 민법 제476조 내지 제479조는 임의규정이지만, 상가임대차법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없으므로(상가임대차법 제15조), 임대인과 임차인이 연체 차임과 관련하여 민법상 변제충당과 다른 약정을 체결하였더라도 그것이 임차인에게 불리한 경우에는 효력을 인정할 수 없고, 이 경우에는 상가임대차법 제10조의9의 규정에 반하지 않는 범위 내에서만 민법상 변제충당 규정이 적용된다. 따라서 임차인의 변제제공이 연체 차임액 전부에 미치지 못할 경우에는 임차인이 지정변제충당(민법 제476조 제1항)을 할 수 있으나, 임대인의 지정변제충당(민법 제476조 제2항)이 상가임대차법 제10조의9에 반하는 경우에는 이를 적용할 수 없고, 임차인의 변제제공 당시를 기준으로 민법 제477조의 법정변제충당의 순서에 따라 변제충당의 효력이 발생할 뿐이다.
결국 임차인의 변제제공이 특례기간을 포함하여 그 전후의 연체 차임액 전부에 미치지 못하는 경우에는, 합의충당이나 임차인의 지정변제충당(민법 제476조 제1항) 등의 특별한 사정이 없는 이상 변제기가 도래하지 않은 차임에 먼저 충당된다고 볼 수 없으므로, 민법 제477조의 법정변제충당이 적용된다. 따라서 변제제공 시점에 이미 이행기가 도래한 연체 차임의 변제에 먼저 충당되고(민법 제477조 제1호), 그중 상가임대차법 제10조의9에 따른 ‘특례기간의 연체 차임’은 임대인의 계약갱신 거절권·계약 해지권 등의 권리 행사가 제한되어 상대적으로 변제이익이 적은 경우에 해당되므로, 이행기가 도래한 다른 연체 차임보다 후순위로 충당된다(민법 제477조 제2호).
2. 사안의 개요 및 쟁점 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.3174-3177 참조]
가. 사실관계
⑴ 피고는 원고에게 상가건물을 임대한 임대인인데, 원고의 차임 연체를 이유로 임대차계약을 해지하면서 건물명도청구의 소를 제기하였다가 소송 계속 중 원고와의 조정이 성립되었다.
이 사건 조정조서에서는 ‘차임 및 관리비 연체액 합계가 3개월분(2020. 7. 갱신된 임대차계약 기준: 1,254만 원)에 달하면 임대차는 자동 해지된다’고 정하고 있었다.
⑵ 한편 2020. 9. 29. 시행된 상가건물 임대차보호법 제10조의9에서는 ‘임차인이 이 법 시행일(2020. 9. 29.)부터 6개월까지의 기간(이하 ‘특례기간’) 동안 연체한 차임액은 제10조의8(차임연체와 해지)의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다.’고 정하고 있다.
⑶ 원고는 특례기간 중 연체차임액을 제외하면 연체액 합계가 3개월분에 달하지 않으므로 임대차계약은 해지되지 않았다는 이유로 피고를 상대로 이 사건 조정조서에 대한 청구이의의 소를 제기하였다.
나. 쟁점
⑴ 상가건물 임대차보호법 제10조의9의 적용 범위가 문제된 사건이다.
위 판결의 쟁점은, ① 상가임대차법 제10조의9의 의미와 입법취지, ② 상가임대차법 제10조의9와 민법상 변제충당 규정의 관계이다.
⑵ 「상가건물 임대차보호법」(2020. 9. 29. 법률 제17490호로 일부 개정된 것, 이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의9는 2020. 9. 29.부터 6개월 동안(이하 ‘특례기간’이라 한다)의 연체 차임액을 ‘계약갱신의 거절사유(제10조 제1항 제1호)’, ‘권리금 회수기회의 제외사유(제10조의4 제1항 단서)’ 및 ‘계약 해지사유(제10조의8)’에서 정한 연체 차임액에서 제외하되, 임대인의 연체 차임액에 대한 그 밖의 권리에는 영향을 미치지 아니한다고 규정하였다. 이는 ‘코로나 19’ 여파로 국내 소비지출이 위축되고 상가임차인의 매출과 소득이 급감하는 가운데 임대료가 상가임차인의 영업활동에 큰 부담이 되는 실정임을 고려하여, 특례기간의 차임 연체를 이유로 한 임대인의 계약 해지 등 일부 권리의 행사를 제한함으로써 경제적 위기 상황에서 영업기반 상실의 위험으로부터 임차인을 구제하기 위하여 신설된 임시 특례규정이다.
⑶ 변제충당에 관한 민법 제476조 내지 제479조는 임의규정이지만, 상가임대차법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없으므로(상가임대차법 제15조), 임대인과 임차인이 연체 차임과 관련하여 민법상 변제충당과 다른 약정을 체결하였더라도 그것이 임차인에게 불리한 경우에는 효력을 인정할 수 없고, 이 경우에는 상가임대차법 제10조의9의 규정에 반하지 않는 범위 내에서만 민법상 변제충당 규정이 적용된다. 따라서 임차인의 변제제공이 연체 차임액 전부에 미치지 못할 경우에는 임차인이 지정변제충당(민법 제476조 제1항)을 할 수 있으나, 임대인의 지정변제충당(민법 제476조 제2항)이 상가임대차법 제10조의9에 반하는 경우에는 이를 적용할 수 없고, 임차인의 변제제공 당시를 기준으로 민법 제477조의 법정변제충당의 순서에 따라 변제충당의 효력이 발생할 뿐이다.
⑷ 결국 임차인의 변제제공이 특례기간을 포함하여 그 전후의 연체 차임액 전부에 미치지 못하는 경우에는, 합의충당이나 임차인의 지정변제충당(민법 제476조 제1항) 등의 특별한 사정이 없는 이상 변제기가 도래하지 않은 차임에 먼저 충당된다고 볼 수 없으므로, 민법 제477조의 법정변제충당이 적용된다. 따라서 변제제공 시점에 이미 이행기가 도래한 연체 차임의 변제에 먼저 충당되고(민법 제477조 제1호), 그 중 상가임대차법 제10조의9에 따른 ‘특례기간의 연체 차임’은 임대인의 계약갱신 거절권ㆍ계약 해지권 등의 권리 행사가 제한되어 상대적으로 변제이익이 적은 경우에 해당되므로, 이행기가 도래한 다른 연체 차임보다 후순위로 충당된다(민법 제477조 제2호).
⑸ 원고(임차인)와 피고(임대인) 사이에 차임 등 연체액이 3개월분에 달하면 임대차계약이 자동해지되는 내용으로 이 사건 조정조서가 작성된 후 피고가 그에 따라 임대차계약이 자동해지되었음을 이유로 강제집행을 시도하자, 원고가 상가임대차법 제10조의9에 따라 연체 차임・관리비를 변제충당하면 미지급액이 3개월분의 차임・관리비에 미치지 못하여 자동해지 사유가 없다고 주장하면서 강제집행의 불허를 구하였다.
⑹ 대법원은, 원고가 피고에게 지급한 총 차임을 상가임대차법 제10조의9 및 민법 제477조에 따라 변제충당한 후 남은 연체액이 3개월분의 차임 등에 미치지 못하여 이 사건 조정에서 정한 자동해지 사유를 인정할 수 없다고 본 원심에 판단에 상가임대차법 제10조의9 및 법정변제충당의 적용 여부에 관한 법리오해, 상가임대차법 제10조의9의 적용에 대한 판단누락 등의 잘못이 없다고 보아 피고의 상고를 기각하였다.
3. 집행권원 중 실권약관이 민사집행법 제30조 제2항의 조건에 해당하는지 여부 및 상가건물 임대차보호법 제10조의9와 변제충당 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.3174-3177 참조]
가. 청구이의의 소 vs 집행문부여에 대한 이의의 소
⑴ 문제 제기
㈎ 조정조서에 대한 청구이의의 소는 조정이 확정된 이후의 사유를 가지고 조정조서의 집행력을 배제하는 것이다.
㈏ 이 사건이 ‘청구이의의 소’를 제기하여야 할 사안이 맞는지를 살펴본다.
⑵ 관련 조항
● 민사집행법
제30조(집행문부여)
① 집행문은 판결이 확정되거나 가집행의 선고가 있는 때에만 내어 준다.
② 판결을 집행하는 데에 조건이 붙어 있어 그 조건이 성취되었음을 채권자가 증명하여야 하는 때에는 이를 증명하는 서류를 제출하여야만 집행문을 내어 준다. 다만, 판결의 집행이 담보의 제공을 조건으로 하는 때에는 그러하지 아니하다.
● 제44조(청구에 관한 이의의 소)
① 채무자가 판결에 따라 확정된 청구에 관하여 이의하려면 제1심 판결법원에 청구에 관한 이의의 소를 제기하여야 한다.
② 제1항의 이의는 그 이유가 변론이 종결된 뒤(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결이 선고된 뒤)에 생긴 것이어야 한다.
● 제45조(집행문부여에 대한 이의의 소)
제30조제2항과 제31조의 경우에 채무자가 집행문부여에 관하여 증명된 사실에 의한 판결의 집행력을 다투거나, 인정된 승계에 의한 판결의 집행력을 다투는 때에는 제44조의 규정을 준용한다. 다만, 이 경우에도 제34조의 규정에 따라 집행문부여에 대하여 이의를 신청할 수 있는 채무자의 권한은 영향을 받지 아니한다.
⑶ 대상판결(대법원 2023. 4. 13. 선고 2022다309337 판결)의 경우
㈎ 이 사건의 조정조서에 ‘연체차임 및 관리비 연체액이 3개월분에 달하는 때’에 임대차가 자동 해지되는 것으로 정하고 있는데, 이 부분은 ‘민법총칙’상 조건에 해당한다.
㈏ 그렇다면 피고가 조정조서에 기하여 집행하려면 민사집행법 제30조 제2항에 따라 조건의 성취를 증명해서 집행문을 받아야 하고, 만약 조건이 성취되지 않았음에도 집행문이 부여됐다면 원고는 청구이의의 소가 아닌 집행문부여에 대한 이의의 소를 제기했어야 되는 것아니냐는 의문이 제기될 수 있다.
㈐ 판례는 청구이의의 소와 집행문부여에 대한 이의의 소를 별개의 소로 보아(소권 경합설), 청구이의 사유를 집행문부여에 대한 이의의 소에서 주장할 수 없다고 본다.
◎ 대법원 2012. 4. 13. 선고 2011다93087 판결 : 민사집행법 제33조에 규정된 집행문부여의 소는 채권자가 집행문을 부여받기 위하여 증명서로써 증명하여야 할 사항에 대하여 그 증명을 할 수 없는 경우에 증명방법의 제한을 받지 않고 그러한 사유에 터 잡은 집행력이 현존하고 있다는 점을 주장·증명하여 판결로써 집행문을 부여받기 위한 소이고, 민사집행법 제44조에 규정된 청구이의의 소는 채무자가 집행권원에 표시되어 있는 청구권에 관하여 생긴 이의를 내세워 집행권원이 가지는 집행력을 배제하는 소이다. 위와 같이 민사집행법이 집행문부여의 소와 청구이의의 소를 각각 인정한 취지에 비추어 보면 집행문부여의 소의 심리 대상은 조건 성취 또는 승계 사실을 비롯하여 집행문부여 요건에 한하는 것으로 보아야 한다. 따라서 채무자가 민사집행법 제44조에 규정된 청구에 관한 이의의 소의 이의 사유를 집행문 부여의 소에서 주장하는 것은 허용되지 아니한다.
㈑ 이러한 법리는 집행문부여 이의사유인 ‘조건의 미성취’를 청구이의의 소에서 주장할 수 없다는 논리로 활용될 수 있다.
㈒ 이러한 의문에 대하여 주석서[ 한국사법행정학회, 주석 민사집행법(Ⅱ)(제4판), 139면]에서는 다음과 같이 정리하고 있다.
“특정한 사유가 발생하면 계약이 당연히 해제·실효되는 것으로 정한 이른바 ‘실권약관’이 민사집행법 제30조 제2항의 조건에 해당하는지에 대해 견해(이에 대하여 소극설은 증명책임의 일반원칙에 따라 채권자는 통상 채무자의 불이행을 입증할 필요가 없고, 채권자로 하여금 채무자의 불이행을 증명하도록 하는 것은 매우 곤란한 일을 강요하는 결과가 되며 공평의 관념에도 반한다는 점을 논거로 제시함)가 나뉘는데, (실무상으로) ‘채무자의 단순 채무불이행’의 경우 민사집행법 제30조 제2항의 조건에 해당하지 않으므로, 채권자로서는 그와 같은 채무자의 채무불이행을 서면으로 증명할 필요 없이 집행문의 부여를 신청할 수 있다.”
㈓ 결국 우리나라의 실무가 채무자의 단순 채무불이행을 민사집행법 제30조 제2항의 조건으로 보지 않기 때문에, 이 사건의 경우 집행문부여에 대한 이의의 소가 아니라 청구이의의 소가 제기되어 법원의 판단을 받게 된 것이다.
㈔ 개인적으로는 이 사건과 같은 경우에 있어서는 일본의 제도가 합리적이라고 생각한다.
일본에서는 집행문부여신청을 받은 재판소서기관이 채무자에 대하여 기간을 정하여 ‘실권약관에서 정한 채무를 이행한 사실을 증명할 문서’의 제출을 최고하고, 그 기간 내에 문서를 제출하지 않을 경우 또는 제출된 문서로는 채무를 해태하지 않았음을 인정하기 부족한 경우에 한하여 집행문을 부여할 수 있다고 해석한다.
단순 채무불이행의 경우도 집행문 부여사유로 해석하고 있는 것인데, 이렇게 제도를 운용한다면 판사가 따로 관여하지 않아도 집행이 합리적으로 이루어질 것이다.
주석서에서는 입법론 검토할 부분이라고 보았는데, 법원이 해석을 통해 제도의 운용방식을 변경하는 방안도 생각할 수 있다(우리나라의 실무에 의할 경우 대상사건에서 연체액이 변화함에 따라 청구이의의 소가 반복적으로 제기될 수도 있음).
나. 청구이의 사유의 유무 [= 대상판결(대법원 2023. 4. 13. 선고 2022다309337 판결)인 이 사건 조정조서에 따른 임대차계약 해지 여부]
⑴ 코로나19 감염병 사태가 발생한 이후 국회에서 상가건물 임대차보호법 제10조의9를 신설하여, 특례기간 동안 임대료를 내지 않은 것은 임대차 해지 사유로 삼을 수 없다고 정하였다.
다만, 차임지급의무 자체가 면제된다고 본 것은 아니라서 특례기간 중 발생한 차임을 지급하였다면 유효한 변제에 해당한다.
⑵ 이 사건의 경우 상가건물 임대차보호법 제10조의9의 규정이 적용되므로 총 연체 차임액에서 특례기간 중 연체차임액을 제외한 금액이 이 사건 조정조서상 금액에 달하는지를 판단해야 했다.
이를 위해서는 ‘특례기간 중 연체차임’과 ‘그 밖의 기간 중 연체차임’을 구별하고, 임차인이 임대인에게 지급한 돈이 어느 기간에 발생한 차임에 먼저 충당되는지를 심리하여야 한다.
다. 상가건물 임대차보호법 제10조의9와 변제충당
⑴ 수개의 차임채무의 이행기가 도래한 경우 변제이익이 많은 차임채무에 먼저 충당되는데(민법 제477조 제2호), ‘특례기간 중에 발생한 차임채무’ 보다 ‘그 밖의 기간에 발생한 차임채무’의 변제이익이 더 크다.
후자와 달리 전자의 차임채무는 연체하더라도 계약해지사유가 되지 않기 때문이다.
⑵ 원고가 특례기간 동안 지급한 총 차임 10,145,380원은 ‘특례기간 이전의 차임’ 9,174,610원에 우선 충당되고, 나머지 970,770원은 ‘특례기간 중 차임’ 금 25,526,850원에 충당된다.
⑶ 1심 변론종결일 기준 총 연체차임액 36,714,100원에서 특례기간 중 차임 잔존액 24,556,080원(= 25,526,850원 - 970,770원)을 제외하면 12,158,020원(= 36,714,100원 - 24,556,080원)이 남고, 이는 이 사건 조정조서상 금액(1,254만 원)을 넘지 않는다.
⑷ 결국 이 사건 조정조서에서 정한 자동 해지사유(3개월분 연체)가 인정되지 않으므로, 원고의 청구가 인용된 것이다.
