【판례】《임대차종료 여부에 관한 최종판결 전까지는 임대인과 임차인의 권리의무가 유지되는 것으로 한다는 약정의 의미(대법원 2024. 7. 11. 선고 2024다209769 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 판결의 요지 : [‘최종 판결 전까지는 임대인과 임차인의 권리와 의무는 유지되는 것으로 한다.’는 특약의 의미가 문제된 사건]
【판시사항】
[1] 당사자가 표시한 문언에 의하여 그 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우, 법률행위 해석 방법
[2] 甲 등이 乙에게 甲 등이 소유하는 상가건물을 임대하면서 계약서에 ‘계약의 해지 성립 여부에 쌍방 간 이견이 있을 경우 법원의 판결에 따르되 최종 판결 전까지 임대인과 임차인의 권리와 의무는 유지되는 것으로 한다.’는 내용을 특약으로 정하였는데, 乙이 甲 등에게 차임과 관리비 등을 납부하지 않자, 甲 등이 乙을 상대로 임대차계약을 해지한다고 주장하면서 건물의 인도 및 연체차임 등의 지급을 구한 사안에서, “최종 판결 전까지는 임대인과 임차인의 권리와 의무는 유지되는 것으로 한다.” 부분의 의미는 위 임대차계약의 해지를 원인으로 하여 임대차 관계의 청산을 구하는 소송에서 임대차계약이 적법하게 해지되었음을 이유로 임차목적물 반환 등 임대차 관계의 청산을 명하는 판결이 선고되더라도 판결이 확정될 때까지는 기존 임대차 관계를 유지하되 확정 후에 그 판결을 집행한다는 것일 뿐, 위와 같은 소송에서 판결이 확정될 때까지 임차인이 임대인의 임차목적물 반환청구를 거절할 수 있는 권능을 가진다는 의미로 해석할 수 없다고 한 사례
【판결요지】
[1] 법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 사용된 문언에만 구애받는 것은 아니지만, 어디까지나 당사자의 내심의 의사가 어떤지에 관계없이 그 문언의 내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 한다. 당사자가 표시한 문언에 의하여 그 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 형식과 내용, 그 법률행위가 이루어진 동기 및 경위, 당사자가 그 법률행위에 의하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여, 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다.
[2] 甲 등이 乙에게 甲 등이 소유하는 상가건물을 임대하면서 계약서에 ‘계약의 해지 성립 여부에 쌍방 간 이견이 있을 경우 법원의 판결에 따르되 최종 판결 전까지 임대인과 임차인의 권리와 의무는 유지되는 것으로 한다.’는 내용을 특약으로 정하였는데, 乙이 甲 등에게 차임과 관리비 등을 납부하지 않자, 甲 등이 乙을 상대로 임대차계약을 해지한다고 주장하면서 건물의 인도 및 연체차임 등의 지급을 구한 사안에서, 통상의 임대차계약이 기간만료나 해지 등으로 종료한 경우에는 임대인의 임대차보증금 반환과 임차인의 임차목적물 반환을 동시에 이행하는 방식으로 임대차 관계를 청산하므로, 위 특약의 앞부분인 “계약의 해지 성립 여부에 쌍방 간 이견이 있을 경우 법원의 판결에 따른다.” 부분의 의미는 임대인과 임차인 중 일방이 위 임대차계약의 해지를 원인으로 하여 상대방을 상대로 임대차 관계의 청산을 소구하는 경우, 그 소송에서의 법원의 판결에 따라 임대차 관계를 존속하거나 청산하겠다는 취지로 해석되는데, 위 특약의 뒷부분인 “최종 판결 전까지는 임대인과 임차인의 권리와 의무는 유지되는 것으로 한다.” 부분으로 말미암아 乙이 판결 확정시까지 甲 등의 임차목적물 반환청구를 거절할 수 있다고 해석하게 되면, 위 임대차계약이 적법하게 해지되었다고 판단하더라도 甲 등의 위 건물 인도청구를 기각할 수밖에 없는바, 이는 법원이 임대차가 종료되었다고 판단하였음에도 임대차 관계가 청산되지 못하는 결과가 되어 부당할 뿐만 아니라, 계약당사자가 위 특약의 앞부분을 통해 달성하려는 ‘재판절차를 통한 임대차 관계 청산’이라는 목적에 부합하지 않는 점, 임대인의 임차목적물 반환청구를 거절할 수 있는 임차인의 권능은 임대차 관계가 존속함을 전제로 인정되는 것이 통상적이므로, 임차인이 임대차 종료 이후에도 임대차 관계의 존속을 전제로 하는 사용수익권을 갖는다는 의미로 위 특약을 해석하는 것은 계약당사자의 진정한 의사는 물론 일반적인 거래의 관행에도 부합하지 않는 점, 위 특약 중 “최종 판결 전까지는 임대인과 임차인의 권리와 의무는 유지되는 것으로 한다.” 부분을 위 임대차계약의 해지 여부가 다투어지는 판결 확정시까지 임차인이 임대인의 임차목적물 반환청구를 거절할 수 있는 권능을 가진다는 의미로 해석할 경우, 임대인인 甲 등으로서는 위 건물의 인도청구 부분에 관하여 청구기각 확정판결을 받은 다음 재차 乙을 상대로 임차목적물의 반환을 구하는 소를 제기하여야 하므로 분쟁의 일회적 해결 및 소송경제에 반할 뿐만 아니라, 재판절차를 거쳤음에도 그 법적 지위가 여전히 불안정한 상태에 놓이게 되어 당사자가 임대차 관계를 위와 같이 비효율적이고 불안정한 방식으로 청산하기로 약정하였다고 해석하는 것은 거래의 통념과 경험칙에 반하는 점 등에 비추어, “최종 판결 전까지는 임대인과 임차인의 권리와 의무는 유지되는 것으로 한다.” 부분의 의미는 위 임대차계약의 해지를 원인으로 하여 임대차 관계의 청산을 구하는 소송에서 임대차계약이 적법하게 해지되었음을 이유로 임차목적물 반환 등 임대차 관계의 청산을 명하는 판결이 선고되더라도 판결이 확정될 때까지는 기존 임대차 관계를 유지하되 확정 후에 그 판결을 집행한다는 것일 뿐, 위와 같은 소송에서 판결이 확정될 때까지 임차인이 임대인의 임차목적물 반환청구를 거절할 수 있는 권능을 가진다는 의미로 해석할 수 없다고 한 사례.
2. 사안의 개요 [이하 판례공보스터디 민사판례해설 2024. 9. 1.자 공보, 황진구 P.54-56 참조]
⑴ 원고들은 의사인 피고에게 이 사건 건물을 임대하였는데, 그 임대차계약에는
① 차임은 100병상 이상 환자 입원 시부터 수수하고 그 이전까지는 월 차임을 면제하는 내용의 이 사건 부관이 있었고,
② 관리비는 병원 개원 시점부터 납부하는 내용이 있었으며,
③ 원고들과 피고 중 일방이 계약상 의무를 이행하지 않거나 위반하는 경우 상대방은 계약을 해지할 수 있고, 계약의 해지 성립 여부에 쌍방 간 이견이 있을 경우 법원의 판결에 따르되 최종 판결 전까지 임대인과 임차인의 의무는 유지된다는 내용의 이 사건 특약이 있었음
⑵ 원고들은 피고의 차임연체와 관리비 미납 등을 이유로 이 사건 임대차계약의 해지를 주장하면서 이 사건 건물의 인도 및 연체차임 등의 지급을 구하고 있음
⑶ 이 사건에서 원심과 대상판결(대법원 2024. 7. 11. 선고 2024다209769 판결)의 판단이 달랐던 부분은 이 사건 특약의 해석에 관한 것이었음
⑷ 원심은 이 사건 임대차계약은 피고의 관리비 미납을 이유로 해지되었다고 보면서도,
① 피고는 이 사건 특약에 따라 해지 여부가 다투어지고 있는 이 사건 판결 확정시까지 이 사건 건물을 사용 수익할 권리를 가지므로, 이 판결 확정시에야 비로소 인도의무가 있다고 보아, ② 원고들의 인도청구를 배척하였음
⑷ 그러나 대상판결(대법원 2024. 7. 11. 선고 2024다209769 판결)은,
① 피고가 이 사건 판결 확정시까지 임차목적물 반환을 거절할 수 있다고 해석한다면, 법원이 임대차가 종료되었다고 판단하였음에도 임대차관계가 청산되지 못하는 결과가 되어 부당할 뿐만 아니라, 이 사건 특약의 앞부분, 즉 “계약의 해지 성립 여부에 쌍방 간 이견이 있을 경우 법원의 판결에 따른다”는 부분을 통해 달성하려는 ‘재판절차를 통한 임대차 관계 청산’이라는 목적에 부합하지 않는다는 점,
② 임차인이 임대차 종료 이후에도 임대차 관계의 존속을 전제로 하는 사용수익권을 갖는다는 의미로 이 사건 특약을 해석하는 것은 계약당사자의 진정한 의사는 물론 일반적인 거래의 관행에도 부합하지 않는다는 점,
③ 원심과 같이 해석한다면, 인도청구 부분에 관하여 청구기각 확정판결을 받은 다음 재차 피고를 상대로 임차목적물 반환을 구하는 소를 제기하여야 하여 소송경제에 반하고, 이와 같이 비효율적이고 불안정한 방식의 청산을 약정하였다는 것은 거래 통념과 경험칙에 반한다는 점 등을 들어서,
④ ☞ 이 사건 특약 중 “최종 판결 전까지는 임대인과 임차인의 권리와 의무는 유지되는 것으로 한다”는 부분의 의미는, 임차목적물 반환 등 임대차 관계의 청산을 명하는 판결이 선고되더라도 판결이 확정될 때까지는 기존 임대차 관계를 유지하되 확정 후에 그 판결을 집행한다는 것일 뿐이라고 보았음
3. 임대차종료 여부에 관한 최종판결 전까지는 임대인과 임차인의 권리의무가 유지되는 것으로 한다는 약정의 의미(대법원 2024. 7. 11. 선고 2024다209769 판결) [이하 판례공보스터디 민사판례해설 2024. 9. 1.자 공보, 황진구 P.54-56 참조]
⑴ 이 사건 원심판결은 임대차가 종료되었다고 판단하면서, 임대인인 원고의 청구 중 인도청구를 기각하였음
① 원심은, 이 사건 임대차계약상 차임지급의무는 정지조건부로 발생하는 것인데, 정지조건이 충족되지 않았으므로 차임지급의무는 없으나(제1심은 차임지급의무가 불확정기한부 채무라고 판단), 관리비를 연체하여 적법하게 해지되었다고 판단함
② 인도청구 기각: 이 사건 임대차계약서에서 “계약의 해지에 관하여 쌍방 간 이견이 있을 경우 법원의 판결을 따르되 최종 판결 전까지는 임대인과 임차인의 권리와 의무가 유지”되는 것으로 약정함(임대차계약 11조 4항). 판결 확정시까지 피고가 이 사건 건물을 사용· 수익할 권리가 있다고 판단함
③ 임대차종료 후 차임 상당 부당이득반환청구도 기각. 미납관리비 청구만 인용
⑵ 대법원은, 이 사건 특약은 확정 후에 판결을 집행한다는 의미일 뿐이라고 판단하여 원심을 파기. 대법원의 판단이 타당함
① 원심의 계약해석이 법률행위 해석의 원칙에 비추어 보더라도 타당하지 않다는 대법원 판단이 옳다고 보임
② 그 밖에도 소송에 의한 권리구제를 부인하는 쪽으로의 약정 해석은 기본적으로 타당하지 않음[예를 들어, 부제소합의에 대하여는 가급적 소극적 입장에서 그러한 합의의 존재를 부정함(대법원 2019. 8. 14. 선고 2017다217151 판결 등), 반면 본계약이 무효이더라도 관할합의는 유효하다고 봄. 서로 상반되는 취지가 아니라, 가능한 한 법적 분쟁을 재판을 통하여 신속하게 해결해 줌으로써 재판청구권을 최대한 보장하려는 쪽으로 약정을 해석하고 제도를 운영하는 것임]
③ 만약 원심과 같은 태도를 취한다면, 원고는 해지 여부에 관하여 어떠한 청구를 할 것인지 불분명하고(임대차관계 종료 확인의 소를 제기하여야 하는지 의문), 그러한 청구가 허용된다고 하더라도 피고가 임의로 인도하지 않는 경우 다시 별소로 인도를 구해야 하는 문제가 생김
④ 소송경제상 매우 불합리함
⑶ 이러한 경우 위 특약을 이유로 임대차계약 종료를 원인으로 하는 인도청구를 기각할 것이 아니라, 인도청구를 인용하여야 함. 이 사건 특약의 취지를 반영하면 인도청구에 대하여 가집행선고를 붙이지 않으면 될 것임
판결은 확정되어야 집행력이 생김. 그 예외가 가집행선고임. 인도청구 승소판결이 선고되더라도 가집행선고가 붙지 않는 한 확정 전에는 강제집행을 할 수 없음
⑷ 가집행선고를 붙이지 않는 예로는, 다음과 같은 것들이 있음
① 사해행위취소와 가액배상을 동시에 구할 때, 가액배상의무. 취소판결이 확정되어야 원상회복의무가 생기므로 성질상 가집행선고를 붙일 수 없음
② 이혼에 따른 재산분할(대법원 1998. 11. 13. 선고 98므1193 판결, 대법원 2014. 9. 4. 선고 2012므1656 판결)
