【판례】《지방공사가 공공사업으로 조성된 택지에 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 임대주택의 매각에 적용되는 법률(= 구 임대주택법)(대법원 2024. 7. 11. 선고 2024다214396 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

【판례】《지방공사가 공공사업으로 조성된 택지에 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 임대주택의 매각에 적용되는 법률(= 구 임대주택법)(대법원 2024. 7. 11. 선고 2024다214396 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

1. 판결의 요지 : [｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 부칙(2015. 8. 28.) 제6조의 경과규정에 대한 해석이 문제된 사건]

 

【판시사항】

[1] 민간임대주택에 관한 특별법 부칙(2015. 8. 28.) 제6조 제1항에서 정한 ‘공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자에 해당하는 자’의 의미

[2] 甲 지방공사가 공공사업으로 조성된 택지에 구 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 임대주택을 건설한 후 임대의무기간을 10년으로 하는 외국인 전용 임대주택으로 공급하였는데, 임대의무기간 중에 甲 공사가 乙 주식회사와 임대차에 관한 권리․의무의 포괄승계를 조건으로 하는 임대주택 매매계약을 체결한 사안에서, 甲 공사가 위 임대주택에 관하여 ‘공공주택사업의 시행자’ 등으로 지정을 받은 적이 없으므로 위 임대주택에는 민간임대주택에 관한 특별법 부칙(2015. 8. 28.) 제6조 제2항에 따라 구 임대주택법이 적용된다고 한 사례

[3] 구 임대주택법상 임대주택의 임대의무기간 중 매도인의 임대사업자 지위를 승계하여 임대사업을 하기 위하여 임대주택을 매수한 경우, 매수인이 임대주택의 소유권을 적법하게 취득하기 위해서는 그 임대주택에 관하여 같은 법 제6조에 따른 임대사업자 등록을 마친 ‘임대사업자’이어야 하는지 여부(적극) 및 여기서 등록된 임대사업자인지는 해당 임대주택별로 각각 판단하여야 하는지 여부(적극) / 매수인이 임대주택에 관하여 임대사업자 등록을 할 의사를 가지지 아니하였거나 임대사업자 등록이 확정적으로 불가능하게 된 경우, 매매계약을 무효로 볼 수 있는지 여부(적극)

 

【판결요지】

[1] (가) 민간임대주택에 관한 특별법(이하 ‘민간임대주택법’이라고 한다) 부칙(2015. 8. 28.) 제6조 제1항(이하 ‘부칙 조항 제1항’이라고 한다)은 2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부 개정된 민간임대주택법 시행일인 2015. 12. 29. 당시 공공주택 특별법(이하 ‘공공주택특별법’이라고 한다)에 따른 ‘공공주택사업자’에 해당하는 자가 건설하였거나 건설하고 있는 주택에 대해서는 공공주택특별법의 규정을 적용한다고 정한다. 반면 같은 부칙 제6조 제2항(이하 ‘부칙 조항 제2항’이라고 한다) 본문 제2호는 위 2015. 12. 29. 당시 공공주택특별법에 따른 ‘공공주택사업자가 아닌 자’가 공공사업으로 조성된 택지에 주택법 제16조에 따라 공공건설임대주택으로 사업계획승인을 받아 건설하였거나 건설하고 있는 주택에 대해서는 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제2조 제2호의2에 따른 공공건설임대주택으로 보아 구 임대주택법의 규정을 적용한다고 정한다.

그런데 구 공공주택 특별법(2021. 7. 20. 법률 제18311호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 공공주택특별법’이라고 한다) 제4조 제1항은 “국토교통부장관은 다음 각호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다.”라고 규정하면서 제1호 내지 제6호에서 국가 또는 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사 등을 열거하고 있으며, 같은 조 제2항은 “국토교통부장관은 제1항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자와 주택법 제4조에 따른 주택건설사업자를 공동 공공주택사업자로 지정할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 이에 의하면, 구 공공주택특별법에 따른 ‘공공주택사업자’란 단순히 위 각 조항에 열거된 국가 또는 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사 내지 주택법 제4조에 따른 주택건설사업자 등을 일컫는 것이 아니라, 이들 중에서 위 각 조항에 따라 국토교통부장관에 의하여 ‘공공주택사업자로 지정된 자’를 뜻한다고 봄이 문언적 해석상 타당하다.

국토교통부장관에 의한 ‘공공주택사업자’ 지정은 공공주택특별법의 전신인 구 보금자리주택건설 등에 관한 특별법(2014. 1. 14. 법률 제12251호 공공주택건설 등에 관한 특별법으로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 보금자리주택건설법’이라고 한다) 제4조 및 구 공공주택건설 등에 관한 특별법(2015. 8. 28. 법률 제13498호 공공주택 특별법으로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 공공주택건설법’이라고 한다) 제4조에도 각각 ‘보금자리주택사업의 시행자’ 지정, ‘공공주택사업의 시행자’ 지정으로 규정되어 있던 것이다. 따라서 앞서 본 바와 같이 부칙 조항 제1항의 ‘공공주택사업자에 해당하는 자’를 국토교통부장관에 의하여 ‘공공주택사업자로 지정된 자’로 해석하더라도, 부칙 조항 제1항의 기준 시점인 2015. 12. 29. 당시 ‘공공주택사업자로 지정된 자’가 존재하지 않아 위 부칙 조항이 적용되는 경우를 상정할 수 없다는 등의 문제는 발생하지 않는다(위 법률 제12251호의 부칙 제2조 및 법률 제13498호의 부칙 제2조 등 참조).

(나) 한편 구 임대주택법이 2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부 개정되어 2015. 12. 29. 민간임대주택법으로 시행되고, 구 공공주택건설법이 2015. 8. 28. 법률 제13498호로 개정되어 2015. 12. 29. 공공주택특별법으로 시행되는 체계 변화의 과정에서, ‘공공건설임대주택’의 개념에도 변동이 있었다. 즉 구 임대주택법 제2조는 제2호 (가)목에서 ‘임대사업자(지방공사가 포함된다. 같은 조 제4호 참조)가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택’을 ‘건설임대주택’으로 규정하면서, 제2호의2에서 건설임대주택 중 ‘공공건설임대주택’을 ‘국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택’[(가)목, 이하 ‘㉮ 유형’이라고 한다], ‘주택도시기금의 자금을 지원받아 건설하는 임대주택’[(나)목, 이하 ‘㉯ 유형’이라고 한다], ‘공공사업으로 조성된 택지에 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설하는 임대주택’[(다)목, 이하 ‘㉰ 유형’이라고 한다]으로 정의하였다. 그런데 위와 같은 체계 변화로 공공건설임대주택의 임대 등에 관한 구 임대주택법의 규율이 법률 제13498호로 개정⋅시행된 공공주택특별법으로 이관되었고, 공공주택특별법은 법률 제13498호의 개정⋅시행 전 구 보금자리주택건설법 내지 구 공공주택건설법 시행 당시부터 제2조 제1호에서 해당 법의 규율을 받는 ‘보금자리주택’ 내지 ‘공공주택’을 ‘국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금(국민주택기금)을 지원받는’ 것으로 한정하고 있었다. 이에 따라 공공주택특별법에서 ‘공공건설임대주택’은 공공주택사업자가 임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 직접 건설하여 공급하는 주택으로서 ‘국가 또는 지방자치단체의 재정을 지원받는’ 것(㉮ 유형) 및 ‘주택도시기금을 지원받는’ 것(㉯ 유형)만을 의미하게 되었다[같은 법 제2조 제1호 (가)목 및 제1호의2 참조].

따라서 ㉰ 유형의 임대주택의 경우, 위와 같은 체계 변화 전에는 구 임대주택법상 ‘공공건설임대주택’으로서 그 임대 등에 관하여 일반 임대주택보다 강한 규율을 받아 왔으나, 변화된 체계하에서는 공공주택특별법상 ‘공공건설임대주택’이 아니어서 그 임대 등에 관하여 더는 ‘공공건설임대주택’으로서 규율을 받지 않는다. 그 결과 기존에 이미 건설되었거나 건설되고 있던 ㉰ 유형의 임대주택의 경우 규율의 변동으로 인한 혼란 내지 공백이 발생할 수 있을 뿐만 아니라, 이에 대해서는 오히려 구 임대주택법을 적용하여 ‘공공건설임대주택’으로서 규율을 받도록 함이 임차인의 보호 등 공익적 목적에 부합하기도 한다.

이러한 사정을 고려하면 부칙 조항 제1항, 제2항은, 위와 같은 체계 변화 전에도 구 보금자리주택건설법 내지 구 공공주택건설법에 따라 국토교통부장관의 지정을 받아 ‘보금자리주택사업의 시행자’ 내지 ‘공공주택사업의 시행자’가 건설하는 것이 가능하였던 ㉮, ㉯ 유형과는 달리, 국토교통부장관의 지정 행위 없이 단지 주택법 제16조에 따른 사업계획승인의 방식으로 건설하였던 ㉰ 유형의 임대주택에 대해서는 공공주택특별법을 적용하지 않고, 대신 그로 인한 규율의 공백 등이 발생하지 않도록 구 임대주택법을 계속 적용하겠다는 취지라고 이해함이 타당하다.

(다) 결국 부칙 조항 제1항에서 말하는 “공공주택특별법에 따른 공공주택사업자에 해당하는 자”란 단순히 국가 또는 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사 등 구 공공주택특별법 제4조 제1항 각호 또는 같은 조 제2항에 열거된 자를 뜻하는 것이 아니라, 이들 중에서 구 보금자리주택건설법 제4조 내지 구 공공주택건설법 제4조 등에 따라 국토교통부장관에 의하여 ‘보금자리주택사업의 시행자’ 내지 ‘공공주택사업의 시행자’ 등으로 지정을 받아 ㉮, ㉯ 유형의 공공건설임대주택을 건설하였거나 건설하고 있는 자를 의미한다고 봄이 타당하다.

[2] 甲 지방공사가 공공사업으로 조성된 택지에 구 주택법(2007. 10. 17. 법률 제8657호로 개정되기 전의 것) 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 임대주택을 건설한 후 임대의무기간을 10년으로 하는 외국인 전용 임대주택으로 공급하였는데, 임대의무기간 중에 甲 공사가 乙 주식회사와 임대차에 관한 권리⋅의무의 포괄승계를 조건으로 하는 임대주택 매매계약을 체결한 사안에서, 위 임대주택은 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제2조 제2호의2 (다)목에서 정한 공공건설임대주택이고, 甲 공사는 지방공사이기는 하나 위 임대주택에 관하여 국토교통부장관으로부터 ‘보금자리주택사업의 시행자’ 내지 ‘공공주택사업의 시행자’ 등으로 지정을 받은 적이 없으므로, 甲 공사는 민간임대주택에 관한 특별법 부칙(2015. 8. 28.) 제6조 제1항에서 정한 ‘공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자에 해당하는 자’라고 할 수 없으며, 오히려 甲 공사는 ‘공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자가 아닌 자’이고, 위 임대주택은 같은 부칙 제6조 제2항 본문 제2호의 주택에 해당하므로 구 임대주택법 제2조 제2호의2에 따른 공공건설임대주택으로서 종전의 규정이 계속 적용되는데도, 위 임대주택에 공공주택 특별법이 적용된다고 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례.

[3] 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제16조는 제1항에서 ‘임대주택은 임대의무기간이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.’고 규정하며 제3항에서 ‘제1항에도 불구하고 임대의무기간 이내에 임대사업자 간의 매매 등 매각이 가능한 경우와 매각 요건 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.’고 규정한다. 이와 같은 위임에 따라 구 임대주택법 시행령(2015. 12. 28. 대통령령 제26763호 민간임대주택에 관한 특별법 시행령으로 전부 개정되기 전의 것) 제13조 제2항 제1호는 ‘국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장⋅군수 또는 구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 매각하는 경우’에는 임대의무기간 이내에도 매각할 수 있도록 규정한다.

그런데 임대주택의 임대의무기간 중 매도인의 임대사업자 지위를 승계하여 임대사업을 하기 위하여 임대주택을 매수한 경우, 그 매매계약은 강행법규인 구 임대주택법 제16조에 반하지 않아 유효하지만, 매수인이 임대주택의 소유권을 적법하게 취득하기 위해서는 그 임대주택에 관하여 구 임대주택법 제6조에 따른 임대사업자 등록을 마친 ‘임대사업자’일 것이 요구된다고 보아야 하고, 여기에서 등록된 임대사업자인지는 해당 임대주택별로 각각 판단하여야 한다. 이 경우 임대주택을 매수한 사람이 소유권이전등기를 마쳤다고 하더라도 그 임대주택에 관하여 구 임대주택법 제6조에 따른 임대사업자 등록을 하지 않았다면 임대주택의 소유권을 취득할 수 없고, 소유권이전등기 후 임대사업자 등록을 마쳤다면 그때 비로소 임대주택의 소유권을 취득한다. 다만 매수인이 임대주택에 대한 매매계약 체결 당시부터 그 임대주택에 관하여 임대사업자 등록을 할 의사를 애초 가지지 아니하였거나 매매계약 체결 이후라도 관계 법령의 해석상 그 임대주택에 관한 매수인의 임대사업자 등록이 확정적으로 불가능하게 되었다면 위 매매계약은 무효로 될 여지가 있다.

 

2. 사안의 개요 및 쟁점 [이하 판례공보스터디 민사판례해설 2024. 9. 1.자 공보, 황진구 P.62-65 참조]

 

가. 사실관계

 

⑴ 지방공사인 원고는 공공사업으로 조성된 택지에 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 2007. 6. 26. 이 사건 임대주택을 건설하고 2010. 4. 22. 소유권보존등기를 마침

 

⑵ 원고는 2017. 6. 30. 피고 측에 이 사건 임대주택을 매도(이하 ‘이 사건 매매계약’)하고 그 무렵 소유권이전등기를 마쳐줌

 

⑶ 이후 원고는 피고 측을 상대로 이 사건 매매계약이 강행규정인 공공주택 특별법 제50조의2 제1항을 위반하여 무효라고 주장하면서 소유권이전등기말소등기청구의 소(이 사건 소)를 제기함.

원고는 이 사건 매매계약이 공공주택 특별법 제50조의2 및 같은 법 시행령이 정한 임대의무기간 10년이 지나기 전에 이 사건 임대주택을 매각하는 것을 내용으로 하므로 이는 강행규정에 반하여 무효라고 주장하였음

 

⑷ 원심은 이 사건 임대주택에 공공주택 특별법이 적용된다는 전제로, 이 사건 매매계약은 강행법규인 공공주택 특별법 제50조의2 제1항 등을 위반하여 무효이나, 원고가 이 사건 매매계약의 무효를 주장하는 것은 신의칙에 반하여 허용될 수 없다는 이유로 원고의 청구를 기각함

 

⑸ 대법원은 이 사건 임대주택에 공공주택 특별법이 아닌 구 임대주택법이 적용되어야 한다고 보아 원심판결을 파기·환송함

 

나. 쟁점 및 대법원의 판단

 

⑴ 위 판결의 쟁점은, 2015. 8. 28. 개정되어 2015. 12. 29. 시행된 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣(이하 ‘민간임대주택법’) 및 ｢공공주택 특별법｣(이하 ‘공공주택특별법’)의 시행 전에 지방공사인 원고가 ‘공공주택사업의 시행자’ 등으로 지정받지 않고 ‘공공사업으로 조성된 택지에 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아’ 건설한 임대주택의 매각에 적용되는 법률(= 구 임대주택법)이다.

 

⑵ 민간임대주택법 부칙(2015. 8. 28.) 제6조 제1항(이하 ‘부칙 조항 제1항’이라고 한다)에 따라 이 사건 임대주택에 공공주택특별법이 적용된다는 원심의 판단은 수긍할 수 없다. 이 사건 임대주택에 관하여 원고는 ‘공공주택사업자가 아닌 자’이므로, 이 사건 임대주택에는 같은 부칙 제6조 제2항(이하 ‘부칙 조항 제2항’이라고 한다)에 따라 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택법으로 전부 개정되어 2015. 12. 29. 시행되기 전의 것, 이하 같다)이 적용된다고 보아야 한다. 그 이유는 다음과 같다.

㈎ 부칙 조항 제1항은 2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부 개정된 민간임대주택법 시행일인 2015. 12. 29. 당시 공공주택특별법에 따른 ‘공공주택사업자’에 해당하는 자가 건설하였거나 건설하고 있는 주택에 대해서는 공공주택특별법의 규정을 적용한다고 정한다. 반면 부칙 조항 제2항 본문 제2호는 위 2015. 12. 29. 당시 공공주택특별법에 따른 ‘공공주택사업자가 아닌 자’가 공공사업으로 조성된 택지에 주택법 제16조에 따라 공공건설임대주택으로 사업계획승인을 받아 건설하였거나 건설하고 있는 주택에 대해서는 구 임대주택법 제2조 제2호의2에 따른 공공건설임대주택으로 보아 구 임대주택법의 규정을 적용한다고 정한다.

그런데 구 공공주택특별법 제4조 제1항은 “국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다.”라고 규정하면서 제1호 내지 제6호에서 국가 또는 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사 등을 열거하고 있으며, 같은 조 제2항은 “국토교통부장관은 제1항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자와 주택법 제4조에 따른 주택건설사업자를 공동 공공주택사업자로 지정할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 이에 의하면, 구 공공주택특별법에 따른 ‘공공주택사업자’란 단순히 위 각 조항에 열거된 국가 또는 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사 내지 주택법 제4조에 따른 주택건설사업자 등을 일컫는 것이 아니라, 이들 중에서 위 각 조항에 따라 국토교통부장관에 의하여 ‘공공주택사업자로 지정된 자’를 뜻한다고 봄이 문언적 해석상 타당하다.

국토교통부장관에 의한 ‘공공주택사업자’ 지정은 공공주택특별법의 전신인 구 ｢보금자리주택건설 등에 관한 특별법｣(2014. 1. 14. 법률 제12251호 ｢공공주택건설 등에 관한 특별법｣으로 개정되기 전의 것, 이하 ‘보금자리주택건설법’이라고 한다) 제4조 및 구 ｢공공주택건설 등에 관한 특별법｣(2015. 8. 28. 법률 제13498호 공공주택특별법으로 개정되어 2015. 12. 29. 시행되기 전의 것, 이하 ‘공공주택건설법’이라고 한다) 제4조에도 각각 ‘보금자리주택사업의 시행자’ 지정, ‘공공주택사업의 시행자’ 지정으로 규정되어 있던 것이다. 따라서 앞서 본 바와 같이 부칙 조항 제1항의 ‘공공주택사업자에 해당하는 자’를 국토교통부장관에 의하여 ‘공공주택사업자로 지정된 자’로 해석하더라도, 부칙 조항 제1항의 기준 시점인 2015. 12. 29. 당시 ‘공공주택사업자로 지정된 자’가 존재하지 않아 위 부칙 조항이 적용되는 경우를 상정할 수 없다는 등의 문제는 발생하지 않는다(위 법률 제12251호의 부칙 제2조 및 법률 제13498호의 부칙 제2조 등 참조).

㈏ 한편 구 임대주택법이 2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부 개정되어 2015. 12. 29. 민간임대주택법으로 시행되고, 공공주택건설법이 2015. 8. 28. 법률 제13498호로 개정되어 2015. 12. 29. 공공주택특별법으로 시행되는 체계 변화의 과정에서, ‘공공건설임대주택’의 개념에도 변동이 있었다. 즉 구 임대주택법 제2조는 제2호 (가)목에서 ‘임대사업자(지방공사가 포함된다. 같은 조 제4호 참조)가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택’을 ‘건설임대주택’으로 규정하면서, 제2호의2에서 건설임대주택 중 ‘공공건설임대주택’을 ‘국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택’[(가)목, 이하 ‘㉮ 유형’이라고 한다], ‘주택도시기금의 자금을 지원받아 건설하는 임대주택’[(나)목, 이하 ‘㉯ 유형’이라고 한다], ‘공공사업으로 조성된 택지에 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설하는 임대주택’[(다)목, 이하 ‘㉰ 유형’이라고 한다]으로 정의하였다. 그런데 위와 같은 체계 변화로 공공건설임대주택의 임대 등에 관한 구 임대주택법의 규율이 법률 제13498호로 개정․시행된 공공주택특별법으로 이관되었고, 공공주택특별법은 법률 제13498호의 개정․시행 전 보금자리주택건설법 내지 공공주택건설법 시행 당시부터 제2조 제1호에서 해당 법의 규율을 받는 ‘보금자리주택’ 내지 ‘공공주택’을 ‘국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금(국민주택기금)을 지원받는’ 것으로 한정하고 있었다. 이에 따라 공공주택특별법에서 ‘공공건설임대주택’은 공공주택사업자가 임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 직접 건설하여 공급하는 주택으로서 ‘국가 또는 지방자치단체의 재정을 지원받는’ 것(㉮ 유형) 및 ‘주택도시기금을 지원받는’ 것(㉯ 유형)만을 의미하게 되었다[같은 법 제2조 제1호 (가)목 및 제1호의2 참조].

따라서 ㉰ 유형의 임대주택의 경우, 위와 같은 체계 변화 전에는 구 임대주택법상 ‘공공건설임대주택’으로서 그 임대 등에 관하여 일반 임대주택보다 강한 규율을 받아 왔으나, 변화된 체계 하에서는 공공주택특별법상 ‘공공건설임대주택’이 아니어서 그 임대 등에 관하여 더는 ‘공공건설임대주택’으로서 규율을 받지 않는다. 그 결과 기존에 이미 건설되었거나 건설되고 있던 ㉰ 유형의 임대주택의 경우 규율의 변동으로 인한 혼란 내지 공백이 발생할 수 있을 뿐만 아니라, 이에 대해서는 오히려 구 임대주택법을 적용하여 ‘공공건설임대주택’으로서 규율을 받도록 함이 임차인의 보호 등 공익적 목적에 부합하기도 한다.

이러한 사정을 고려하면 부칙 조항 제1항, 제2항은, 위와 같은 체계 변화 전에도 보금자리주택건설법 내지 공공주택건설법에 따라 국토교통부장관의 지정을 받아 ‘보금자리주택사업의 시행자’ 내지 ‘공공주택사업의 시행자’가 건설하는 것이 가능하였던 ㉮, ㉯ 유형과는 달리, 국토교통부장관의 지정 행위 없이 단지 주택법 제16조에 따른 사업계획승인의 방식으로 건설하였던 ㉰ 유형의 임대주택에 대해서는 공공주택특별법을 적용하지 않고, 대신 그로 인한 규율의 공백 등이 발생하지 않도록 구 임대주택법을 계속 적용하겠다는 취지라고 이해함이 타당하다.

㈐ 결국 부칙 조항 제1항에서 말하는 “공공주택특별법에 따른 공공주택사업자에 해당하는 자”란 단순히 국가 또는 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사 등 구 공공주택특별법 제4조 제1항 각 호 또는 같은 조 제2항에 열거된 자를 뜻하는 것이 아니라, 이들 중에서 보금자리주택건설법 제4조 내지 공공주택건설법 제4조 등에 따라 국토교통부장관에 의하여 ‘보금자리주택사업의 시행자’ 내지 ‘공공주택사업의 시행자’ 등으로 지정을 받아 ㉮, ㉯ 유형의 공공건설임대주택을 건설하였거나 건설하고 있는 자를 의미한다고 봄이 타당하다.

 

⑶ 지방공사인 원고가 2015. 8. 28. 개정되어 2015. 12. 29. 시행된 민간임대주택법 및 공공주택특별법의 시행 전에 ‘공공주택사업의 시행자’ 등으로 지정받지 않고 공공사업으로 조성된 택지에 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 이 사건 임대주택을 건설한 다음 그 임대주택을 위 각 법률 시행 후 임대의무기간이 지나기 전에 민간회사에 매각한 후, 그 매매계약이 강행법규를 위반하여 무효라고 주장하면서 피고들을 상대로 각 소유권이전등기의 말소를 청구한 사안임

 

⑷ 원심은, 부칙 조항 제1항에 따라 이 사건 임대주택의 매각에는 공공주택특별법이 적용된다는 전제 하에 그 매매의 무효 여부 및 매매 무효 주장의 신의칙 위반 여부를 판단하였음

 

⑸ 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 이 사건 임대주택은 ㉰ 유형에 해당하고, 원고는 지방공사이기는 하나 이 사건 임대주택에 관하여 공공주택사업의 시행자 등으로 지정을 받지 않아, 이 사건 임대주택은 부칙 조항 제2항 본문 제2호의 주택에 해당하므로, 구 임대주택법 제2조 제2호의2에 따른 공공건설임대주택으로서 구 임대주택법의 적용을 전제로 위 매매의 무효 여부 및 매매 무효 주장의 신의칙 위반 여부를 심리·판단해야 한다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기․환송함

 

3. 지방공사가 공공사업으로 조성된 택지에 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 임대주택의 매각에 적용되는 법률(= 구 임대주택법)(대법원 2024. 7. 11. 선고 2024다214396 판결) [이하 판례공보스터디 민사판례해설 2024. 9. 1.자 공보, 황진구 P.62-65 참조]

 

가. 관련 규정

 

● 구 공공주택건설 등에 관한 특별법(2015. 8. 28. 법률 제13498호로 개정되기 전의 것)

제2조(정의)

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “공공주택”이란 제4조 각 호에 규정된 자가 국가 또는 지방자치단체의 재정[☞ (i)유형]이나 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 “주택도시기금”이라 한다)[☞ (ii)유형]을 지원받아 건설 또는 매입하여 공급하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.

가. 임대를 목적으로 공급하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택

나. 분양을 목적으로 공급하는 주택으로서 「주택법」 제2조제3호에 따른 국민주택규모 이하의 주택

3. “공공주택사업”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사업 또는 가목 및 나목의 사업을 일괄하여 수행하는 사업을 말한다.

가. 공공주택지구조성사업: 공공주택지구를 조성하는 사업

나. 공공주택건설사업: 공공주택을 건설하는 사업

다. 공공주택매입사업: 주택을 매입하거나 인수하여 공공주택으로 공급하는 사업

● 제4조(공공주택사업의 시행자)

① 국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업의 시행자를 지정한다.

1. 국가 또는 지방자치단체

2. 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사

3. 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사

4. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관

5. 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자ㆍ설립한 법인(제2조제3호가목에 해당하는 사업에 한정한다)

6. 임대주택의 공급을 촉진하기 위하여 주택도시기금을 출자하여 「부동산투자회사법」에 따라 설립한 부동산투자회사

● 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부개정되기 전의 것)

제2조(정의)

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “임대주택”이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

1의2. “전세후 임대주택”이란 국가, 지방자치단체, 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사(이하 “한국토지주택공사”라 한다) 또는 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다)가 전세계약의 방식으로 임차하여 공급하는 주택을 말한다.

2. “건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.

가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택[임대사업자가 토지를 임차하여 건설ㆍ임대하는 주택(이하 “토지임대부 임대주택”이라 한다)을 포함한다]

나. 「주택법」 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조에 따른 임대사업자등록을 마치고 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 임대하는 주택

2의2. “공공건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건설임대주택을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 주택은 제외한다. <개정 2014. 5. 28.>

가. 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 ☞ (i)유형

나. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금의 자금을 지원받아 건설하는 임대주택 ☞ (ii)유형

다. 공공사업으로 조성된 택지에 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설하는 임대주택 ☞ (iii)유형

2의3. “민간건설임대주택”이란 공공건설임대주택이 아닌 건설임대주택을 말한다.

4. “임대사업자”란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다.

 

나. 대상판결(대법원 2024. 7. 11. 선고 2024다214396 판결) 해설

 

⑴ 이 사건 임대주택은 2007. 6. 26. 공공사업으로 조성된 택지(인천 연수구 송도동 9-6 대 43,105.4㎡)에 구 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설된 ‘공공건설임대주택’임

즉, 구 임대주택법상의 ‘공공건설임대주택’에는 해당하지만 구 공공주택건설 등에 관한 특별법상의 ‘공공주택’에는 해당하지 않음

 

⑵ 이 사건 임대주택이 건설된 이후인 2015. 8. 28. 구 임대주택법이 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되었고(법률 제13499호), 부칙 제6조는 아래와 같이 규정하였음

● 민간임대주택에 관한 특별법

부칙(2015. 8. 28.)

제6조(공공건설임대주택에 관한 경과조치)

① 이 법 시행 당시 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자에 해당하는 자가 건설하였거나 건설하고 있는 주택은 「공공주택 특별법」의 규정을 적용한다.

② 이 법 시행 당시 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자가 아닌 자가 건설하였거나 건설하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대하여는 종전의 「임대주택법」 제2조 제2호의2에 따른 공공건설임대주택으로 보아 종전의 규정을 적용한다. 다만, 임대료 증액, 임대차계약 신고ㆍ변경신고 및 조정권고에 관해서는 그러하지 아니하다.

1. 이 법 시행 당시 국가ㆍ지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금의 자금을 지원받아 공공건설임대 주택으로 건설하였거나 건설하고 있는 주택

2. 이 법 시행 당시 공공사업으로 조성된 택지에 「주택법」 제16조에 따라 공공건설임대주택으로 사업계획승인을 받아 건설하였거나 건설하고 있는 주택

3. 이 법 시행 당시 공공사업으로 조성된 택지를 공공건설임대주택 용도로 공급받아 이 법 시행 후 건설하는 주택

 

⑶ 위 부칙에 따라 법 시행 당시(2015. 12. 29.) (a) 공공주택 특별법상 ‘공공주택사업자’에 해당하는 자가 건설하였던 주택에는 공공주택특별법이(부칙 제6조 제1항), (b) 공공주택 특 별법상 ‘공공주택사업자’에 해당하지 않는 자가 건설하였던 주택으로서 임대주택법상의 (i), (ii), (iii)에 해당하는 주택에 관하여는 종전의 구 임대주택법 규정(부칙 제6조 제2항)이 적용됨

 

⑷ 이 사건 임대주택이 부칙 제6조 제1항, 제2항 중 어디에 해당하는지가 이 사건의 쟁점임

 

⑸ 제1심과 원심은 이 사건 임대주택이 공공주택 특별법 제2조 제1호의 ‘공공주택’에 해당하므로(이 규정은 2015. 8. 28. 개정 전의 공공주택건설 등에 관한 특별법 당시의 규정과 차이가 없음) 공공주택 특별법이 적용되고, 법 제50조의2의 공공임대주택의 매각제한 규정이 적용된다고 봄

 

⑹ 그러나 대법원은 “공공사업으로 조성된 택지에 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택”은 구 임대주택법에만 규정되었던 것이고 구 공공주택건설에 등에 관한 특별법이나 공공주택 특별법은 그러한 유형의 공공건설임대주택을 규율하기 위한 법률이 아닌 것으로 해석하여, 이 사건 임대주택에 관하여는 구 임대주택법이 적용된다고 판시함

① 제1심과 원심은 국가나 지방자치단체, 지방공사이기만 하면 민간임대주택에 관한 특별법 부칙(2015. 8. 28.) 제6조 제1항의 ‘공공주택사업자’에 해당하는 것으로 보았으나, 대법원은 제1심과 원심의 논리를 배척하기 위하여 공공주택특별법 제4조 제1항에서 “다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다”고 규정하고 있으므로 지정이 있어야만 공공주택사업자에 해당하고 부칙 제6조 제1항이 적용될 수 있다고 판단하였음

② 그러나 그보다 더 중요한 것은 앞서 본 (ⅲ)유형의 공공건설임대주택은 구 임대주택법의 규율 영역으로 남겨두려고 한 것이라는 판단임

③ 민간임대주택에 관한 특별법 시행 후에는 구 임대주택법 시행 당시와는 달리 국가나 지방자치단체, 지방공사 등은 (ⅲ)유형의 공공건설임대주택 사업은 할 수 없게 된 것으로 보임

 

⑺ 대상판결(대법원 2024. 7. 11. 선고 2024다214396 판결)의 핵심 내용은 신의칙 위반 등이라기보다는 위와 같은 해석이라고 할 수 있음

신의칙 위반 주장에 관하여 대상판결(대법원 2024. 7. 11. 선고 2024다214396 판결)은 만약 이 사건 매매계약이 무효로 귀결된다면, 그 책임이 피고 측에 있을 가능성에 관하여 언급하고 있음. 이 부분은 대상판결(대법원 2024. 7. 11. 선고 2024다214396 판결)의 판시를 참고하기 바람