【판례<지상권과 지료>】《종전 토지소유자와 사이에 한 지료를 증액하기 않기로 한 특약의 효력을 새로운 토지소유자에게 대항하기 위한 요건(등기)(대법원 2024. 11. 14. 선고 2024다268997 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 판결의 요지 : [지상권 설정계약에서 지료를 늘리지 않는다는 특약이 있는 경우 새로운 소유자에게 대항하기 위한 요건이 문제된 사건]
【판시사항】
지상권에서 지료에 관한 약정으로 제3자에게 대항하기 위한 요건(=등기) 및 지상권자가 종전 소유자와 지료를 늘리지 않는다는 특약을 맺은 경우, 이를 가지고 새로운 소유자에게 대항하기 위해서는 그 등기를 하고 있어야 하는지 여부(적극)
【판결요지】
민법 제286조는 “지료가 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있다.”라고 규정한다. 한편 지료에 관하여 지료액 또는 그 지급시기 등의 약정은 이를 등기하여야만 그 뒤에 토지소유권 또는 지상권을 양수한 사람 등 제3자에게 대항할 수 있고, 지상권자가 종전 소유자와 지료를 늘리지 않는다는 특약을 맺은 경우 이를 가지고 새로운 소유자에게 대항하기 위해서는 그 등기를 하고 있어야 한다.
2. 사안의 개요 및 쟁점 [이하 판례공보스터디 민사판례해설 2025. 1. 1.자 공보, 박진수 P.51-57 참조]
가. 사실관계
⑴ 피고는 이 사건 토지의 전 소유자인 갑과, 피고가 이 사건 토지의 지상 및 상공에 전기공작물 을 설치·사용하는 내용의 지상권 설정계약을 체결함
① 그 계약서에는 지상권 존속기간에 관하여 ‘계약 체결일로부터 전기공작물의 존속기간으로 한다’고 기재되어 있고, 지료에 관하여 ‘지상권 존속기간의 총 지료 60,212,000원을 일시에 지급하고 지상권 존속기간 중 지료를 증액하지 아니한다’는 내용이 기재되어 있었음
② 그런데 이 사건 토지의 등기부에는 존속기간과 지료액(60,212,000원)만 등기되어 있을 뿐 ‘지상권 존속기간 중 지료를 증액하지 아니한다’는 내용(= 이 사건 특약)은 등기되어 있지 않았음
⑵ 원고가 2015. 2. 5. 이 사건 토지에 관하여 강제경매로 인한 매각을 원인으로 한 소유권이전 등기를 마치고, 피고를 상대로 민법 제286조에 따라 지료증액청구를 한 사안임
⑶ 원심은 이 사건 특약이 있고, 원고에 대하여 이를 유지하는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 없다는 이유로 원고의 지료증액청구를 받아들이지 않았음
⑷ 그러나 대법원은 지료를 증액하지 않기로 하는 이 사건 특약이 등기되어 있지 않으므로 피고는 원고에게 이 사건 특약으로 대항할 수 없다고 보아, 원심판결을 파기·환송함
나. 쟁점 및 대법원의 판단
⑴ 위 판결의 쟁점은, 종전 토지소유자와 지상권 설정계약을 체결하면서 지상권 존속기간 중 지료를 늘리지 않는다는 특약이 있는 경우, 이를 가지고 토지의 새로운 소유자에게 대항하기 위하여 특약에 대한 등기가 필요한지 여부(적극)이다.
⑵ 민법 제286조는 “지료가 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있다.”라고 규정한다. 한편 지료에 관하여 지료액 또는 그 지급시기 등의 약정은 이를 등기하여야만 그 뒤에 토지소유권 또는 지상권을 양수한 사람 등 제3자에게 대항할 수 있고(대법원 1999. 9. 3. 선고 99다24874 판결 참조), 지상권자가 종전 소유자와 지료를 늘리지 않는다는 특약을 맺은 경우 이를 가지고 새로운 소유자에게 대항하기 위해서는 그 등기를 하고 있어야 한다.
⑶ 피고는 이 사건 토지 등의 종전 소유자와, 피고가 이 사건 토지 등의 지상 및 상공에 공작물을 설치하는 내용의 지상권설정계약을 체결하였는데, 그 계약에는 지상권 존속기간 중 지료를 증액하지 아니한다는 이 사건 특약이 있었으나, 이 사건 특약은 등기되어 있지 않음. 이후 이 사건 토지의 소유권을 취득한 원고는 피고를 상대로 지료증액 등을 청구함
⑷ 원심은, 원고에 대하여 이 사건 특약을 유지하는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 없다는 이유로 민법 제286조에 의하여 지료증액을 구하는 원고의 예비적 청구를 받아들이지 않았음
⑸ 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 위 특약이 등기되지 않았으므로 원심은 이 사건 토지의 새로운 소유자인 원고에 대하여 위 특약을 유지하는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있는지 살펴볼 필요 없이, 지료가 이 사건 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 되었는지 심리하였어야 한다고 보아, 원심 중 예비적 청구 부분을 파기․환송함
3. 종전 토지소유자와 사이에 한 지료를 증액하기 않기로 한 특약의 효력을 새로운 토지소유자에게 대항하기 위한 요건(등기)(대법원 2024. 11. 14. 선고 2024다268997 판결) [이하 판례공보스터디 민사판례해설 2025. 1. 1.자 공보, 황진구 P.58-61 참조]
가. 관련 규정
나. 지상권과 지료
⑴ 지상권은 물권임. 지료는 지상권의 요소가 아니므로 무상의 지상권 설정도 가능함
⑵ 당사자가 지료에 관한 약정을 할 수도 있음. 그러나 지료에 관한 채권적 약정의 효력은 원칙적으로 당사자 사이에만 미침. 지료액 또는 그 지급시기 등 지료에 관한 약정은 이를 등기하여야 만 제3자(새로운 토지소유자나 새로운 지상권자)에게 대항할 수 있음(통설, 판례)
◎ 대법원 1999. 9. 3. 선고 99다24874 판결 : 지상권에 있어서 지료의 지급은 그의 요소가 아니어서 지료에 관한 유상 약정이 없는 이상 지료의 지급을 구할 수 없는 것이며(대법원 1995. 2. 28. 선고 94다37912 판결, 1994. 12. 2. 선고 93다52297 판결 등 참조), 유상인 지료에 관하여 지료액 또는 그 지급시기 등의 약정은 이를 등기하여야만 그 뒤에 토지소유권 또는 지상권을 양수한 사람 등 제3자에게 대항할 수 있는 것이다(대법원 1996. 4. 26. 선고 95다52864 판결 참조). 그리고 지료에 관하여 등기되지 않은 경우에는 무상의 지상권으로서 지료증액청구권도 발생할 수 없다 할 것이다.
◎ 대법원 2009. 9. 24. 선고 2007다7505 판결 : 지상권에 있어서 지료의 지급은 그 요소가 아니므로 지료에 관한 약정이 없으면 지료의 지급을 구할 수 없으나 그 약정이 있는 이상 토지소유자는 지료에 관한 등기 여부에 관계없이 지상권자에 대하여 그 약정된 지료의 지급을 구할 수 있고 다만 등기가 되어 있지 않다면 지상권을 양수한 사람 등 제3자에게 대항할 수 없을 뿐이므로(대법원 1999. 9. 3. 선고 99다24874 판결 등 참조) …
☞ 이를 위하여 부동산등기법 제69조 제4호는 “지료와 지급시기”를 등기사항으로 규정하고 있음
☞ 등기하지 않으면 당사자의 선·악의를 불문하고 제3자에게 지료에 관한 약정의 효력이 미치지 않음
나. 지료를 인상하지 않겠다는 특약도 지료에 관한 약정임은 당연함 ⇒ 등기하지 않으면 제3자에게 약정의 효력을 주장할 수 없다고 보는 것이 타당함
○ 이에 관한 등기선례도 있음(등기선례 제5-401호)
다. 대상판결(대법원 2024. 11. 14. 선고 2024다268997 판결) 사건의 경우
⑴ 제1심은 지료에 관한 특약을 등기하지 않으면 제3자에게 대항할 수 없다는 판례를 고려하지 않은 채, 임대차에서의 차임증감청구권(민법 제628조)에 관한 아래의 판례(대법원 96다34061 판결)를 원용한 다음 ‘지료 부증액 특약을 당사자들 사이에 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 평가될 정도의 사정변경이 있는지’를 심리하고, 이 사건에서는 그러한 사정변경이 없다고 보아, 제3자인 원고에게도 지료 부증액 특약의 효력이 미친다고 판단하였음
◎ 대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결 : 당사자 사이에 앞서와 같은 무상사용을 보장하기 위한 임대차의 약정이 있었다면 이는 차임불증액의 특약이 있었던 것이라고 할 것인데, 차임불증액의 특약이 있더라도 그 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있다고 보여지는 경우에는 형평의 원칙상 임대인에게 차임증액 청구를 인정하여 주어야 할 것이므로, 원심이 차임불증액의 합의가 있어 차임증액 청구가 불가능하다는 취지로 보이는 판시를 한 것은 잘못이라고 할 것이나, 한편 기록에 의하여 살펴보면 그 약정 후 위 차임불증액의 특약을 그대로 유지시킴이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 경제사정의 변동이 있었다고 볼 아무런 사정을 찾아볼 수 없으므로, 원심이 원고의 차임증액 청구를 배척한 것은 결과적으로 정당하다
☞ 그러나 위 대법원 96다34061 판결은 차임 부증액 약정을 한 당사자 사이에도 특별한 사정이 있으면 법률에 의해 허용되는 민법 제628조의 차임증액청구권을 행사할 수 있다는 취지임. 위 판례는 계약 당사자 간의 특약의 효력에 관한 판결이고 임대차에 관한 판결이기도 하므로, 지상권에서 지료에 관한 약정의 제3자효가 문제되는 대상판결(대법원 2024. 11. 14. 선고 2024다268997 판결)의 사안에 원용할 수 없음. 제1심은 판례의 적용범위나 취지를 오해한 것으로 보임
⑵ 원심은 제1심과 달리 지료에 관한 약정은 등기하여야만 제3자에게 대항할 수 있다는 전제로 판단하였음(원고가 항소심에 이르러 그러한 취지의 주장을 하였음). 그런데 원심은 그러면서도 “지료액을 등기한 이상 지상권설정계약과 동시에 이루어진 지료 부증액 특약의 효력이 새로운 토지소유자에게도 미친다”라고 해석함
- 지상권은 물권이므로 토지소유자가 변경되더라도 원칙적으로 대항적 효력을 주장할 수 있으므로 지상권설정계약과 동시에 지료 부증액 특약이 이루어졌다면 그 특약은 지상권설정계약의 내용이 되었다는 등의 이유를 들었음
⑶ 그러나 위와 같은 원심의 논리는 설득력이 있다고 볼 수 없음
① 지상권은 무상일 수도 있지만 유상일 수도 있고, 유상인 경우가 더 전형적일 것으로 생각됨. 제3자(새로운 토지소유자나 지상권자)는 지료 지급 합의가 있었을 것이라고 예상할 수 있었을 가능성이 높음. 그러나 이러한 경우에도 지료 지급에 관한 등기 없이는 제3자(새로운 토지소유 자나 지상권자)에게 대항할 수 없다는 것이 우리 학설과 판례의 태도임
② 그런데 민법 제286조에 따른 지료증액청구권을 배제하는 지료 부증액 특약은 ‘지료 지급 합의’보다 훨씬 이례적인 것으로서 이에 관한 제3자의 예측 가능성이 더 낮음 ⇒ 원심과 같이 ‘지료에 관한 등기가 있으면 지료 부증액 특약은 따로 등기하지 않더라도 특약의 당사자가 아닌 새로운 토지소유자나 지상권자에게 대항할 수 있다’는 것은 위와 같은 종전의 판례와 비교하여 보면 논리에도 균형에도 맞지 않다고 사료됨
⑷ 대상판결(대법원 2024. 11. 14. 선고 2024다268997 판결)의 태도가 타당함
