【지역권】《지역권의 취득, 통행지역권의 취득시효, 지역권의 효력이 미치는 범위/ 지역권의 구체적인 내용을 결정하는 기준/ 물건의 점유를 판단하는 기준(대법원 2025. 6. 12. 선고 2024다288915 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 당사자 사이에 지역권설정합의가 있었다고 보기 어렵다고 판단한 사례(대법원 2025. 10. 16. 선고 2025다212847 판결) [이하 판례공보스터디 민사판례해설 2025. 12. 1.자 공보, 황진구 P.62-65]
가. 타인의 토지를 이용하는 법률관계
⑴ 주위토지통행권(민법 제219조, 제220조)
⑵ 지역권: 지역권은 당사자 사이 합의에 따라 그 내용이 자유롭게 정해질 수 있는데, 주로 통행지역권, 용수지역권이 문제되었음(민법 제291조)
⑶ 독점적·배타적 사용·수익권의 행사의 제한
나. 지역권의 취득
⑴ [1] 명시적 설정행위(등기를 요함. 민법 제186조)
㈎ 실무에서 지역권 설정등기가 마쳐진 경우는 드묾. 지역권설정등기가 마쳐져 있는 사안으로는 대법원 2025. 6. 12. 선고 2024다288915 판결 참조
㈏ 실무는 (명시적·묵시적) 지역권 설정 합의의 존재를 엄격하게 인정하고 있음(대법원 2018. 5. 15. 선고 2017다236336 판결)
⑵ [2] 묵시적 설정행위
㈎ 실무에서 쉽게 인정되지 않는다고 하여 지역권 설정에 관한 묵시적 합의의 존재가 있을 수 없는 것이 아님. 예를 들어 지역권의 시효취득이 인정될 수 있는 사안에서 아직 취득시효기간 20년이 경과하지 않았지만 당사자 사이에 묵시적 합의가 있었다고 볼 수 있는 경우가 있음
㈏ 지역권의 경우 반드시 존속기간이나 대가가 정해져 있어야 하는 것도 아님. 따라서 그 점에 관한 합의가 없었더라도 지역권 설정의 합의가 있었음을 인정할 수도 있는 것임
⑶ [3] 시효취득: 실무에서 지역권의 시효취득이 인정되는 경우도 드묾
다. 대상판결(대법원 2025. 10. 16. 선고 2025다212847 판결) 사안의 경우
⑴ 기본적으로는 당사자 사이의 의사해석 문제임
원고가 피고들의 토지를 통행할 필요가 있었고, 이에 피고들에게 금전을 지급하고 그 토지를 사용하였다는 점에서 원고와 피고들 사이에 명시적 또는 묵시적으로 지역권을 설정하기로 한 합의가 있었다고 볼 여지는 있음
⑵ 그러나 원고 스스로, 당초에는 임차권설정등기청구를 하였음
㈎ 민법 제621조 제1항은 “부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다”고 규정하고 있음. 견해가 나뉘기는 하지만, 이와 같이 임차권설정등기청구권은 당사자 간에 약정이 없어도 발생함
㈏ 당초 원고는 피고들에게 물권으로서의 지역권을 설정하기로 합의하였으니 이를 설정하여 달라 는 청구를 하지 않았고, 이후에 청구를 변경하였음
⑶ 또한 지역권설정등기청구권은 당사자간에 지역권 설정에 관한 채권적, 물권적 합의가 있어야 가능한데, 여기에는 등기에 관한 정함이 있는 것이 통상적일 것임. 그런데 이 사건 사안의 경우에는 그에 관한 약정이 없음
⑷ 원고와 피고들 사이에 지역권을 설정하기로 하는 합의가 있었음을 인정할 만한 징표가 없어 보임. 대상판결(대법원 2025. 10. 16. 선고 2025다212847 판결)은 지역권 설정 합의의 존부에 관한 판단 기준을 일응 제시하였다는 점에서 의의가 있음
⑸ 구체적 사안에 따라 달라지겠지만, 잘 이용되지 않는 제도, 효과가 강력한 제도를 이용하기로 하는 합의의 성립을 인정하는 데에는 신중을 기할 필요가 있음. 특히 그보다 빈번하게 이용되는 대체제도가 있는 경우에는 더욱 그러함(예컨대, 토지 이용에 관하여는 임대차, 사용대차 등이 있음)
1-2. 통행지역권의 취득시효 [노재호 민법교안 P.1643-1644]
가. 의의
지역권은 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리로 서 계속되고 표현된 것에 한하여 취득시효에 관한 제245조의 규정을 준용하도록 되어 있다(제294조).
나. 주체
요역지 토지의 소유자, 지상권자, 전세권자 등 토지사용권을 가진 자에 한한다. 불법 점유자는 포함되지 않는다. 그러나 불법점유자가 요역지를 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하면서 동시에 승역지에 평온·공연·계속·표현되게 통행권을 행사해 왔다면, 요역지의 소유권을 시효취득함과 동시에 승역지에 대한 통행지역권을 시효취 득할 수 있다.
다. 요건: ‘계속되고 표현된 것’
⑴ 바꾸어 말하면 불계속 또는 불표현된 것에 대하여는 통행지역권의 취득시효가 인정 되지 않는다. 그 이유는 불계속된 경우에는 승역지의 손해가 적어 승역지의 소유자가 이를 인용하는 것이 보통이고, 불표현된 경우에는 외부로부터 인식될 수 없어 승역지의 소유자가 이에 대하여 권리를 주장할 수 없는 경우가 많기 때문이다.
⑵ 판례는 통행지역권은 요역지의 소유자가 승역지 위에 도로를 설치하여 요역지의 편익을 위하여 승역지를 늘 사용하는 객관적 상태가 제245조에 규정된 기간 계속된 경우에 한하여 그 시효취득을 인정할 수 있다고 한다(대법원 1995. 6. 13. 선고 95다1088, 1095 판결, 대법원 2001. 4. 13. 선고 2001다8493 판결 등 참조). 그래서 제3자가 승역지 위에 개설 한 통로를 요역지의 소유자가 이용한 경우나(통로를 관리하고 있는 경우에도 마찬가지), 요역지의 소유자가 승역지 위에 통로를 개설함이 없이 단순히 오랜 시일 통행한 경우에는, 통행지역권의 취득시효를 인정할 수 없다고 한다.
라. 효과
⑴ 승역지에 관하여 지역권 등기를 해야 비로소 통행지역권을 취득한다. 등기 전에 승 역지의 소유자가 변경되면 새로운 소유자에게는 통행지역권의 취득시효로써 대항할 수 없다(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카20395 판결).
⑵ 통행지역권의 경우에 지역의 대가로서의 지료는 그 요건이 아니다. 그렇지만 통행지역권의 취득시효가 인정되면, 도로가 개설된 상태에서 승역지가 이용되고 또한 다른 사정이 없는 한 그 존속기간에 제한이 없어 승역지 소유자의 승역지에 대한 사용 및 소유권 행사에 상당한 지장을 주게 되므로 그에 따른 불이익에 대하여 승역지 소유자를 적절히 보호할 필요가 있다.
한편 통행지역권의 취득시효는 승역지 위에 도로를 설치하여 늘 사용하는 객관적 상태를 전제로 하는데, 도로 개설에 의한 종전의 승역지 사용이 무상으로 이루어졌다는 특별한 사정이 없다면 취득시효 전에는 그 사용에 관한 지료 지급의무를 지거나 부당이득반환의무를 지므로, 이러한 상태에서의 도로 개설·사용을 전제로 하여 시효취득이 이루어진다고 할 수 있다.
그리고 민법 제219조는 어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지 소유자가 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있도록 하여 주위토지통행권을 인정하는 한편, 그 토지 소유자로 하여금 통행지 소유자의 손해를 보상하도록 정하고 있다.
통행지역권은 용익물권으로서 통행지역권의 시효취득은 상린 관계에 관한 주위토지통행권과는 그 권리의 성질 및 성립 근거가 다르지만 인접한 토지 소유자 사이에서 통로 개설에 의한 통행 이용에 관한 이해관계를 조정하는 역할을 한다는 점에서는 서로 유사하다.
이와 같이 도로 설치에 의한 사용을 근거로 영구적인 통행지역권이 인정되는 통행지역권의 취득시효에 관한 여러 사정들과 아울러 주위토지 통행권과의 유사성 등을 종합하여 보면, 종전의 승역지 사용이 무상으로 이루어졌다는 등의 다른 특별한 사정이 없다면 통행지역권을 취득시효한 경우에도 주위토지통행권의 경우와 마찬가지로 요역지 소유자는 승역지에 대한 도로 설치 및 사용에 의하여 승역지 소유자가 입은 손해를 보상하여야 한다고 해석함이 타당하다(대법원 2015. 3. 20. 선고 2012다17479 판결).
마. 관련문제: 주위토지통행권과의 관계
통행지역권의 취득시효가 부정되는 경우 제219조에 따라 주위토지통행권을 행사할 수 있는 경우가 있다. 다만 이 경우에는 통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 한다(제219조 제2항). 대법원이 통행지역권의 취득시효를 매우 엄격하게 인정하고 있는 이유 중 하나는 이처럼 주위토지통행권을 행사할 수 있는 여지가 있기 때문인 것으로 보인다.
2. 지역권의 효력이 미치는 범위 / 지역권의 구체적인 내용을 결정하는 기준 / 물건의 점유를 판단하는 기준(대법원 2025. 6. 12. 선고 2024다288915 판결) [이하 판례공보스터디 민사판례해설 2025. 8. 1.자 공보, 황진구 P.44-47]
가. 관계법령
나. 관련 판례
○ 통행지역권의 시효취득 문제를 제외하고는 지역권 쟁점을 다루고 있는 판례는 많지 않음 (대법원 1971. 4. 6. 선고 71다249 판결)
다. [1] 대상판결(대법원 2025. 6. 12. 선고 2024다288915 판결)은 우선, 지역권의 효력이 미치는 승역지의 물적인 범위 문제를 다루고 있음
⑴ 이 사건의 사안에서는 합병 전 임야 32정 2단보(1정보는 3,000평, 1단보는 300평이므로, 32정 2단보는 96,600평이고, ㎡로는 319,340㎡임)에 관하여 지역권설정등기가 마쳐져 있었던 것으로 보임(위 임야가 승역지이고, 원고 소유임. 지역권자는 국가임). 그 후 위 토지가 합병, 분할되면서 그중 순번 3 임야(1,498,396㎡)에 지역권설정등기가 이기되었는데, 등기목적은 “합병한 임야 32정 2단보에 대한 이기 지역권설정”으로 기재되어 있음
⑵ 지역권을 설정할 때에는 지역권이 승역지의 전부에 설정되는지 일부에 설정되는지를 명확히 하기 위하여 그 범위를 구체적으로 특정해야 하는데, 토지가 합병, 분할되는 과정을 거치면서 위와 같이 이기된 것으로 보임
- 승역지(순번 3 임야) 등기부 을구란에 기재된 구체적인 내용을 보면, 접수일은 1974. 4. 9.이고 등기원인은 1974. 1. 1. 설정계약임. 목적은 ‘훈련 및 기타 군사목적을 위함’, 범위는 ‘토지의 전부’(등기 당시의 1필의 토지 전부를 말하는 것으로 보임), 요역지는 ‘포천군 창수면 신흥리 산1-1 임야 145정 2단 1무보’, 지역권자는 ‘국’임
⑶ 이러한 경위를 보면, 지역권의 효력이 미치는 범위는 특별한 사정이 없는 한 순번 3 임야 1,498,396㎡ 전부가 아니라 순번 3 임야에 합병된 위 임야 32정 2단보라고 봄이 타당할 것임
⑷ 대상판결(대법원 2025. 6. 12. 선고 2024다288915 판결)은 우선 이 점을 지적하고 있음. 소유자인 원고가 피고 국가를 상대로 원고 소유 순번 3 임야 지상물의 철거, 인도 및 부당이득반환청구를 한 데 대하여, 원심은 피고가 순번 3 임야의 지역권자로 등기되어 있음을 이유로 원고의 청구를 배척하였는데, 지역권자의 승역지 이용이 지역권에 기초한 것이어서 법률상 원인이 있는 것이라고 하더라도 1필의 토지 전부가 지역권의 효력이 미치는 범위인지를 따져보아야 하고, 토지 중 일부에만 지역권의 효력이 미치는 것이라면, 순번 3 임야에 관한 원고의 청구 전부가 당연히 배척되어야 하는 것은 아니기 때문임
라. [2] 대상판결(대법원 2025. 6. 12. 선고 2024다288915 판결)은 다음으로, 지역권이 등기된 토지(순번 1 내지 3 임야)에 대한 지역권의 내용(그 내용을 정하는 기준) 문제를 다룸
⑴ 지역권은 법률행위에 의하여 발생하는 물권이므로 등기를 하여야 효력이 생기고(민법 제186조), 그 밖에 양도, 상속 등으로 취득하거나 지역권을 시효취득할 수도 있음(민법 제294조, 제245조). 법률행위에 의하여 취득하는 지역권의 내용은 지역권설정계약의 약정 내용에 따라 결정됨. 시효취득의 경우에는 법문대로 ‘계속되고 표현된’ 점유의 내용대로의 지역권을 시효취득 할 것임
⑵ 민법 제291조는 지역권의 내용이라는 표제 하에 “지역권자는 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 권리”라고 정하고 있을 뿐, 구체적인 내용을 정하지 않고 있는데, 이는 지역권설정에 따라 자기 토지의 편익에 이용하는 방법이 천차만별이기 때문임. 따라서 지역권설정계약이 체결되고 지역권등기가 마쳐져 있다고 하여, 지역권자가 승역지를 독점, 배타적으로 점유, 사용할 수 있다고 볼 수는 없음
- 문헌은 지역권의 내용으로 지역권자가 승역지를 통행하는 것, 승역지에 용수로나 전선로를 부설하는 것 등 다양한 예를 들고 있음
⑶ 그러므로 지역권설정계약을 구체적인 내용을 확정하지 않은 상태로 지역권등기가 되어 있다는 사정만으로 지역권자의 승역지 배타적 사용에 대하여 불법행위 손해배상청구권이나 부당이득반환청구권이 발생하지 않는다고 볼 수는 없음
- 지역권의 내용에 관한 증명책임이 종국적으로 누구에게 있는지에 관하여는 논의의 여지가 있으나, 지역권자에게 있지 않을까 생각됨
⑷ 대상판결(대법원 2025. 6. 12. 선고 2024다288915 판결)은 지역권의 구체적 내용을 확정하는 방법에 관하여 상세하게 설명하고 있어 주목할 만함. 대상판결(대법원 2025. 6. 12. 선고 2024다288915 판결)의 ‘2. 제2, 3 상고이유 중 지역권이 설정된 임야의 배타적 점유․사용에 대하여’ 부분 전문을 살펴보기 바람
- 그 밖에 유․무상 여부도 고려 대상이 될 수 있을 것임
- 지역권 해지 문제도 언급하고 있는데, 지역권설정계약 위반이면 채무불이행을 이유로 하는 해지가 가능할 것임
마. [3] 그 밖에 대상판결(대법원 2025. 6. 12. 선고 2024다288915 판결)은 피고의 점유 여부나 점유 범위를 판단하는 기준을 제시하면서 피고가 순번 4, 5 임야 전체를 점유․사용하고 있다고 볼 여지가 있다고 판단하고 있음. 그에 따라 피고의 부당이득반환범위가 늘어날 것으로 보임
바. 지역권이 설정되는 예가 드물고 그에 따라 관련 논의가 활발하지 않은 상황에서, 대상판결(대법원 2025. 6. 12. 선고 2024다288915 판결)은 의미 있고 주목할 만한 판결이라고 생각됨. 대상판결(대법원 2025. 6. 12. 선고 2024다288915 판결)의 결론에 대해서도 전체적으로는 특별히 의문을 제기할 부분은 없음
- 원심과 원심이 인용한 제1심은 지역권의 존속기간 등 지역권에 관한 그 밖의 쟁점도 다루고 있으므로 일독을 권함
다. 지역권의 효력이 미치는 범위/ 지역권의 구체적인 내용을 결정하는 기준/ 물건의 점유를 판단하는 기준(대법원 2025. 6. 12. 선고 2024다288915 판결)
⑴ 위 판결의 쟁점은, ① 지역권이 미치는 범위, ② 지역권설정계약이 체결된 경우 요역지의 편익과 이용 방법의 구체적인 내용이 그 약정에 따라 결정되는지 여부(적극)이다.
⑵ 지역권자는 일정한 목적을 위하여 타인의 토지(이하 ‘승역지’라 한다)를 자기토지(이하 ‘요역지’라 한다)의 편익에 이용할 권리가 있다(민법 제291조). 토지의 분할이나 일부 양도의 경우에는 지역권은 요역지의 각 부분을 위하여 또는 그 승역지의 각 부분에 존속하나, 지역권이 토지의 일부분에만 관한 것인 때에는 다른 부분에 대하여는 그러하지 아니하다(민법 제293조 제2항).
⑶ 지역권자가 승역지를 요역지의 편익에 이용할 때 요역지의 편익과 이용 방법의 구체적인 내용은, 지역권설정계약이 있다면 그 약정에 따라 결정된다.
⑷ 지역권설정자인 원고가 지역권자인 피고를 상대로 피고가 승역지를 배타적으로 점유ㆍ사용하는 것은 지역권설정계약에서 정한 의무를 위반한 것임을 이유로 지역권설정계약을 해지하고, 승역지의 배타적 점유ㆍ사용 등으로 인한 부당이득반환 및 불법행위에 따른 손해배상을 청구한 사안임
⑸ 원심은, 이 사건 지역권설정계약의 구체적인 내용을 전혀 확인할 수 없다는 이유로 피고가 지역권이 설정된 임야 전체에 대한 적법한 점유권원을 가지고 있다는 전제에서 원고의 지역권설정계약 해지 주장을 배척하고, 원고의 부당이득반환 및 불법행위에 따른 손해배상청구를 기각하였음
⑹ 대법원은, 지역권자가 지역권설정계약에서 정한 의무를 위반하였다고 주장하는 경우 먼저 이 사건 지역권설정계약에서 정한 요역지의 편익 및 이용 방법이 무엇인지, 이를 기초로 한 당사자 사이의 구체적인 권리ㆍ의무의 내용이 무엇인지 등을 심리하고, 만약 그 내용이 명확하게 드러나지 않는 경우에는 지역권의 본질적 특성, 지역권설정계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 지역권설정계약으로 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 지역권설정계약을 합리적으로 해석한 후 피고가 승역지의 전부 또는 일부를 배타적으로 점유ㆍ사용하는 등으로 지역권설정계약에서 정한 의무를 위반하는 것은 아닌지, 그로 인하여 원고에게 손해가 발생한 것은 아닌지 등을 판단하였어야 한다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기ㆍ환송함
