【(부동산경매) <매각허가에 대한 이의사유 - 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때(2호)>】 학교법인의 기본재산이 감독청의 허가 없이 강제경매절차에 의하여 매각..

【(부동산경매) <매각허가에 대한 이의사유 - 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때(2호)>】 학교법인의 기본재산이 감독청의 허가 없이 강제경매절차에 의하여 매각허가결정이 된 경우 본호의 이의사유가 되는 걸까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】

 

<학교법인의 기본재산이 감독청의 허가 없이 강제경매절차에 의하여 매각허가결정이 된 경우 본호의 이의사유가 되는 걸까?>

 

● [매각허가에 대한 이의사유] 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때(2호)

 

1. 부동산을 매수할 능력이 없는 때

 

“부동산을 매수할 능력이 없는 때”란 미성년자[대법원 1967. 7. 12.자 67마507 결정(미성년자는 경매목적물을 경락할 수 없고 가사 경락이 되었다 할지라도 이러한 경락행위는 무효이다). 대법원 1968. 2. 8.자 67마1351 결정, 대법원 1969. 11. 19.자 69마989 결정도 같은 취지이다. 최고가매수신청이 성명모용이나 사자명의로 된 사실이 매각결정기일 전에 밝혀진 경우 누구 명의로 매각허가결정을 해야 하는지에 관하여 견해에 따라 처리방법이 갈릴 것이다. 표시설에 의할 경우 피모용자나 사자명의로 매각허가결정을 해야 할 것인데, 이 경우 피모용자나 상속인은 즉시항고에 의하여 다툴 수 있을 것이다(법 129①·121ii 유추적용)], 피성년후견인, 피한정후견인과 같이 독립하여 법률행위를 할 수 있는 능력이 없는 경우를 말한다.

부동산을 매수할 경제적 능력을 의미하는 것이 아니다(대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정, 대법원 2009. 10. 5.자 2009마1302 결정).

 

미성년자의 경우 친권자, 무권대리의 경우 본인이 매각결정기일 종료시까지 적법하게 추인을 하면 매각불허가사유에 해당하지 않는다는 견해도 있으나, 공정한 경쟁의 요청상 입찰행위에 추인이 가능한가가 문제되므로, 실무상으로는 위임장의 추완을 허용하지 않음이 일반적이다(부동산등에 대한 경매절차 처리지침(재민 2004-3) 별지 2, 3.).

 

2. 부동산을 매수할 자격이 없는 때

 

“부동산을 매수할 자격이 없는 때”란 법률의 규정에 의하여 매각부동산을 취득할 자격이 없거나 그 부동산을 취득하려면 관청의 증명이나 인·허가를 받아야 할 경우(예, 농지의 경우 농지취득자격증명, 어업권의 경우 어업권이전의 인가(대법원 2002. 1. 21.자 2001마6076 결정), 사회복지법인이 그 기본재산을 매도하는 경우 보건복지부장관의 허가)[대법원 2003. 12. 17.자 2003마1669 결정. 집행법원이 미리 매수신청이 가능한 사람에 대하여 제한 결정을 하였는지 여부를 불문한다(행정청의 자격증명이 있다면 원칙적으로 집행법원이 독자적으로 심사할 필요는 없을 것이다)]를 말한다.

 

예컨대, ① 사회복지사업법 23조 3항은 강행규정으로서 부동산임의경매절차에서 사회복지법인의 기본재산인 부동산에 관한 낙찰에 대하여 주무관청의 허가가 없는 경우 기본재산의 소유권이 매수인에게 이전되지는 않는다(대법원 2003. 9. 26.자 2002마4353 결정).

 

사회복지법인이 보건복지부장관의 허가를 받아 토지 및 건물에 대하여 공동근저당권을 설정하였다가 건물을 철거하고 새 건물을 신축하여, 민법 365조의 ‘저당지상 건물에 대한 일괄경매청구권’에 기하여 위 신축건물에 대한 경매가 진행된 경우라도 마찬가지이므로, 위 신축건물의 매각에 관하여 별도로 보건복지부장관의 허가가 없다면 최고가매수신고인에 대한 매각은 허가될 수 없다(대법원 2007. 6. 18.자 2005마1193 결정).

 

또한 ② 학교법인의 기본재산이 감독청의 허가 없이 강제경매절차에 의하여 매각허가결정이 된 경우(대법원 1994. 1. 25. 선고 93다42993 판결, 대법원 1994. 9. 27. 선고 93누22784 판결), ③ 전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률 2조 3호 소정의 전통사찰보존지 등이 문화관광부장관의 허가 없이 강제경매절차에 의하여 처분된 경우(대법원 1999. 10. 22. 선고 97다49817 판결) 그 매각허가결정을 원인으로 하여 이루어진 소유권이전등기는 효력이 없다.

 

구 불교재산관리법 11조의 규정[구 불교재산관리법 제11조(허가사항) ① 불교단체가 다음 각 호의 1에 해당하는 행위를 하고자 할 때에는 각령의 정하는 바에 따라 관할청의 허가를 받아야 한다. 1. 사찰의 경내건물 또는 경내지의 사용을 폐지하고자 할 때, 2. 사찰 또는 불교단체의 동산이나 부동산을 대여, 양도 또는 담보에 공하고자 할 때, 3. 사찰의 운영상 그 예산의 범위 내에서 차입(당해 회계연도내의 수입으로 상환하는 일시차입은 제외한다) 또는 제3자를 위하여 채무를 보증하고자 할 때, 4. 경내건물 또는 경내지의 용도변경과 그 용도를 제2조에 규정하는 사찰 또는 불교단체의 목적 이외의 목적에 제공하고자 할 때. ② 전항의 규정에 의하여 허가를 받은 자가 그 허가에 위배되는 행위를 하였거나 허가에 관한 조건이나 지시사항에 위반하였을 때에는 관할청은 그 허가를 취소할 수 있다]에 의하여 사찰에 속하는 부동산 등의 사찰재산에 대하여 강제경매를 하는 경우 관할청인 문화체육관광부장관의 허가를 얻어야 하므로, 그 허가 없이 진행된 강제경매절차에 의하여 매각허가받은 것을 원인으로 하여 경료된 소유권이전등기는 적법한 원인을 결여한 무효의 등기이다[등기예규 제388호 사찰재산에 대한 강제경매와 주무관청의 허가 여부. 대법원 1981. 8. 20. 선고 80다2136 판결].

 

재매각에 있어서의 전의 매수인(법 138④)(대법원 1978. 8. 30.자 78마215 결정), 채무자(규칙 59)[대법원 2009. 10. 5.자 2009마1302 결정(갑이 남편인 을과 부동산을 공유하던 중 을이 사망하자 을의 재산을 상속한 후, 을이 생전에 위 부동산의 공유지분에 설정한 근저당권의 실행으로 매각절차가 진행되자 위 부동산의 공유자로서 우선매수신청을 한 사안에서, 갑은 위 매각절차에서의 채무자로서 매수신청이 금지된 자이므로 민사집행법 121조 2호에 정한 ‘부동산을 매수할 자격이 없는 자’에 해당한다고 한 사안)], 매각절차에 관여한 집행관 또는 매각부동산을 평가한 감정인(규칙 59) 및 그 친족(집행관법 15), 농지매각에 있어서 농지법 8조의 농지취득자격증명을 받지 않은 자 등이 이에 속한다.

다만 이러한 증명 또는 허가는 매각허가 여부의 결정시까지 추후보완하면 이의사유가 되지 않는다(대법원 1968. 2. 22.자 67마169 결정).

 

매각기일까지 이러한 증명이나 허가를 받지 못한 경우에는 본조 2호에 정하여진 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 자격이 없는 경우로서 자격의 흠결이 제거되지 않은 때에 해당하므로, 집행법원은 민사집행법 123조 2항에 따라 직권으로 매각을 허가하지 않아야 한다(대법원 2003. 12. 17.자 2003마1669 결정).

 

한편 외국인이 경매로 토지를 취득하는 경우 별다른 제한이 없다(외국인토지법 5)[종전에는 외국인이 토지를 경매절차에서 매각허가받아 취득하려면 외국인토지법에 의한 관청의 인가가 필요한 경우가 있었다].

【학력】

○ 1997 미국 Duke 대학교 Law School 졸업, ○ 1985 서울대학교 대학원 법학과 졸업, ○ 1983 서울대학교 법과대학 졸업, ○ 1979 대전고등학교 졸업

 

【저서】

○ 민사집행총서 부동산경매 I, II (2017), 사법행정학회 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 개정증보판 (2013), 육법사 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 2008, 육법사 ○ 저작권법 2005, 육법사 ○ 보전처분(가압류, 가처분)의 실무(상) 1999, 법률정보센터 ○ 부동산경매(입찰)의 실무(하) 1999, 법률정보센터

【경력사항】

○ 2018. 6. – 현재 법무법인 더리드(The Lead)의 대표변호사

○ KLPGA(한국여자프로골프협회) 고문변호사

○ 2018. 1. 서울지방국세청 조세법률고문

○ 2017. 12. 서울고등검찰청 국가송무상소심의위원회 위원

○ 2017. 11. 대한변호사협회 지식재산연수원 운영위원회 위원

○ 2017. 6. 사법시험 제2차 시험위원

○ 2017. 5. 법제처 법령해석위원회 위원

○ 2016. 8.서울지방변호사회 편집위원회 위원장

○ 2015. 3. 서울지방변호사회 공보위원회 위원장

○ 2015. 2. 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)

○ 2015. 2. 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)

○ 2010. 2. – 2018. 5. 법무법인 바른의 파트너변호사

○ 2008 – 2010 서울중앙지방법원 형사합의 부장판사 (2년)

○ 2004 – 2007 사법연수원 교수 부장판사

○ 2001 – 2003 대법원 재판연구관

○ 2000. 2. – 2003. 7. 사법연수원 제1호 연구법관

 

【기타 경력】

○ 사법시험 1, 2, 3차 출제 위원(민법, 민사소송법, 저작권법)

○ 법무사시험 및 법원공무원시험 출제위원(민법, 민사소송법)

○ 사법보좌관 교육 담당(민사보전실무 강의 등)

○ 민사집행 담당 법관 등을 상대로 한 교육 및 특강

○ 대한변호사협회 및 서울지방변호사회 초빙 변호사특별연수 강사(민사집행법 등 강의)

○ 민사법, 강제집행, 언론소송, 저작권법 등에 관한 수많은 논문 발표

○ 로앤비(LawnB)dp 수백편의 민사판례 천자평석 게재

○ 민사집행법 및 저작권법에 관한 단행본 출간

○ 법원실무제요(강제집행) 및 주석서(민사소송법 및 민사집행법)의 집필위원

 

【주요 업무분야】

◉ 민사집행, ◉ 민사소송(부동산, 펀드, 건설 등), ◉ 형사소송, ◉ 기업법률자문 및 각종 M&A, ◉ 저작권법, ◉ 상표법·부정경쟁방지법, ◉ 행정사건, ◉ 회사정리·파산

 

【법률 논문】

◉ 사해행위취소와 가액배상, 캐릭터의 저작물성, 상가의 업종제한 규정의 효력 및 그 변경절차 등을 비롯하여 법조, 인권과 정의, 저스티스 등에 약 80여 편의 논문 발표