【(부동산경매) <매각허가결정의 기재사항>】 매각결정기일 전에 최고가매수신고인의 지위를 타인에게 양도한 경우 양수인에 대하여 매각허가를 할 수 있을까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】
<매각결정기일 전에 최고가매수신고인의 지위를 타인에게 양도한 경우 양수인에 대하여 매각허가를 할 수 있을까?>
● 매각허가결정의 기재사항
1. 매각허가결정의 성질
실체법적 측면에서 보면 매수신고는 매수의 청약이고, 매각허가결정은 승낙으로서 이에 의하여 매각계약(경매계약)이 성립하고, 그 효과로 매각대금지급의무와 그 의무의 이행에 따른 소유권이전의무가 발생한다.
절차법적 측면에서 보면 매수신고는 집행기관에 대한 신청이고, 매각허가결정은 그 매수신청에 대한 용인의 재판이다. 매각허가결정 후에는 최고가매수신고인이 매수인으로 지위가 변경된다.
2. 매각허가결정을 해야 할 경우
집행법원은 이해관계인의 매각허가에 대한 이의가 이유 없다고 인정되고 그밖에 직권으로 매각불허가할 사유가 없다고 인정되는 때에는, 최고가매수신고인에게 매각을 허가한다는 취지의 결정을 한다(법 126①).
집행법원은 매각기일의 최고가매수신고인에 대하여 매각을 허가하거나 허가하지 않는 결정을 해야 하므로(법 126), 집행법원이 최고가매수신고인임이 명백한 자에 대하여 특별한 사정 없이 매각허가 여부의 결정을 하지 않는 때에는 최고가매수신고인은 민사집행법 16조에 정한 ‘집행에 관한 이의’에 의하여 불복할 수 있다(대법원 2008. 12. 29.자 2008그205 결정).
매각허가결정은 선고하는 외에 공고도 해야 하지만(법 128②), 이해관계인에게 송달할 필요는 없다(대법원 1984. 4. 4.자 84마127 결정, 대법원 1985. 9. 21.자 85마566 결정, 대법원 2000. 1. 31.자 99마6589 결정).
3. 매각허가결정의 기재사항
매각허가결정에는 매각한 부동산, 매수인과 매각가격을 적고 특별한 매각조건으로 매각한 때에는 그 조건을 적어야 한다(법 128①).
가. 매각한 부동산의 표시
(1) 부동산의 표시
매각한 부동산이란 매각을 허가하는 부동산을 말한다. 그 표시를 함에 있어서는 부동산을 특정할 수 있을 정도로 기재하면 된다. 토지의 경우에는 소재지, 지번, 지목, 지적을 기재하고, 건물의 경우에는 소재지, 종류, 구조, 건평 등을 기재한다.
등기기록의 표시와 실측이 다른 경우에는 양자를 병기한다.
매각부동산의 소유자를 표시할 필요는 없다.
(2) 종물의 표시
부동산의 종물에는 당연히 매각허가결정의 효력이 미치므로, 종물의 표시는 하지 않아도 되지만 명확을 기하기 위하여 기재하여 주는 편이 좋다.
특별매각조건에 종물을 제외한 경우에는 그 취지를 기재한다.
(3) 대지사용권(종된 권리)의 표시
(가) 구분건물에 대한 경매에 있어서 비록 경매신청서에 대지사용권에 대한 표시가 없는 경우에도 집행법원으로서는 대지사용권이 있는지, 그 전유부분 및 공용부분과 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 있는지 등에 관하여 조사해야 한다.
그 결과 전유부분과 불가분적인 일체로서 경매의 대상이 되어야 할 대지사용권의 존재가 밝혀진 때에는, 이를 경매목적물의 일부로서 평가에 포함시켜 최저매각가격을 정해야 할 뿐만 아니라, 매각기일의 공고와 매각물건명세서의 작성에 있어서도 그 존재를 표시해야 하고(대법원 1997. 6. 10.자 97마814 결정 참조), 매각허가결정에도 전유부분과 일체로서 매각의 대상이 된 대지사용권의 존재를 표시해야 하므로, 매각허가결정에 대지사용권에 관한 기재를 누락한 경우에는 경정결정을 하여 주어야 한다(대법원 2001. 6. 8.자 2000그80 결정 참조).
(나) 그러나 전유부분과 불가분적인 일체로서 경매의 대상이 되어야 할 대지사용권이 있는 것으로 밝혀져 평가에 포함되었는지 여부나, 매각기일의 공고와 매각물건명세서의 작성에 있어서도 그 존재가 표시되었는지 여부가 명백하지 않은 경우에는, 위와 같은 경정결정을 하여 줄 수 없다(대법원 2006. 4. 21.자 2004그157 결정).
결정경정신청을 이유 없다 하여 기각한 결정에 대하여는 통상항고의 방법으로 불복할 수 없고 민사소송법 449조 소정의 특별항고가 허용될 뿐인데(대법원 1995. 7. 12.자 95마531 결정 참조), 특별항고는 재판에 영향을 미친 헌법위반이 있거나, 재판의 전제가 된 명령·규칙·처분의 헌법 또는 법률의 위반 여부에 대한 판단이 부당하다는 것을 이유로 하는 때에만 할 수 있다(민소 449① 참조).
나. 매수인
(1) 매각허가결정은 매수인에 대하여 매각을 허가하는 것이므로 그 결정에는 매각허가를 받게 되는 매수인을 표시해야 한다.
원칙적으로 매각기일에 최고가매수신고인으로 호창되어 매각기일조서에 그 취지가 기재되고 서명날인을 한 자(법 116②)의 주소, 이름을 표시한다.
공동매수의 경우에는 전원을 매수인으로 표시하는 외에 그 지분이 정하여져 있으면 각자의 지분도 표시해야 한다.
매수인이 미성년자나 피성년후견인, 피한정후견인인 경우에는 법정대리인, 후견인도 아울러 표시한다. 또 매수인이 법인의 경우에는 대표자도 표시한다.
매각기일과 매각결정기일 사이에 최고가매수신고인의 사망에 의한 상속, 법인의 합병 등에 의한 일반승계가 있는 경우에는 상속인 등 승계인으로부터 승계를 증명하는 자료를 첨부한 신고가 있으면 그 승계인을 매수인으로 표시한다. 집행법원이 그 승계사실을 모르고 피승계인에 대하여 매각허가결정을 한 경우에도, 나중에 사망사실이 밝혀지면 승계인을 매수인으로 하여 소유권이전등기의 촉탁을 한다.
이 경우에 상속인 명의로 매각허가결정을 경정하여 등기를 촉탁함이 원칙이나, 위 결정의 효력이 상속인에게 미치므로, 실무상으로는 경정결정을 함이 없이 통상 상속을 증명하는 서면을 첨부하여 촉탁을 하고 있다.
매각허가결정 후에 매수인이 사망한 경우에도 가족관계증명서 등에 의하여 매수인과 상속인 간의 관계가 증명되면 충분하고, 별도로 매각허가결정을 경정할 것은 아니다. 등기촉탁시 등기권리자의 표시를 ‘매수인 망 ○○○의 상속인 ○○○’라고 표시하면 될 것이다.
(2) 매각결정기일 전에 최고가매수신고인의 지위를 타인에게 양도한 경우
이 경우 양수인에 대하여 매각허가를 할 수 있는가에 관하여 다툼이 있다. 긍정설은 최고가매수신고인의 권리는 일신전속권이 아닐 뿐만 아니라 그 양수인이 최고가매수신고인의 권리의 양수와 함께 의무도 인수하는 한 이해관계인의 이익을 해하는 것도 없고 또한 최고가매수신고인이 매각대금의 지급능력이 없는 경우에 매각대금지급의무를 이행시키는 것이 재매각을 방지하여 경매의 목적을 신속히 달성할 수 있는 이점도 있다는 점 등을 이유로 최고가매수신고인의 지위의 양도를 인정한다.
반면 부정설은 최고가매수신고인의 지위의 양도를 인정하는 명문의 규정이 없을 뿐만 아니라 집행법원으로 하여금 양도계약의 유·무효 등 실체법상의 심사를 하게 하는 것은 오히려 집행절차의 신속을 해한다는 이유로 그 지위의 양도를 인정하지 않는다. 그러나 최고가매수신고인의 지위는 집행법상의 지위인 점, 매수신청인의 자격이 제한되는 점 및 차순위매수신고인 등 이해관계인의 이익을 고려할 때 부정설이 타당하다.
다. 매각가격의 표시
최고가매수신고인이 신고한 매수가격을 말한다. 여러 개의 부동산을 일괄매각하는 경우에는 일괄하여 1개의 매각가격을 표시하고, 분할(개별)매각의 경우에는 각 부동산별로 매각가격을 명시해야 한다.
다만, 동시에 매각되는 여러 개의 부동산이 성질상 일괄매각할 수 없는 경우에는 별론으로 하고, 일괄매각이 가능한 경우라면 매각가격을 표시함에 있어서 동시에 동일인에게 매각허가하는 여러 개의 부동산의 매각가격을 합산하여 일괄표시해도 위법은 아니다.
저당토지 위에 과수가 있는 경우 토지에 대한 저당권은 별단의 사유가 없는 한 과수에도 미치므로, 위 토지에 대한 매각허가결정에 매각가액을 표시함에 있어서는 그 토지 자체뿐만 아니라 그 저당과수까지를 포함한 매각가격으로 합산 표시함이 마땅하며, 위 토지만의 가격으로 표시하는 것은 잘못이다.
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○○지방법원 매각허가결정
사 건 20 타경 부동산강제(임의)경매 최고가매수신고인 ○ ○ ○( － ) 서울 ○○구 ○○동 ○○○ 매각가격 금 원 별지 기재 부동산에 대하여 최고가로 매수신고한 위 사람에게 매각을 허가한다. 20 . . . 판 사(사법보좌관) |
민집 128①, 268
라. 특별매각조건
특별매각조건으로 매각한 때 예컨대, 이해관계인의 합의로 채권자에 우선하는 저당권을 매수인이 인수하기로 하고 매각허가를 한 때에는 그 특별매각조건을 적어야 한다.
【학력】
○ 1997 미국 Duke 대학교 Law School 졸업, ○ 1985 서울대학교 대학원 법학과 졸업, ○ 1983 서울대학교 법과대학 졸업, ○ 1979 대전고등학교 졸업
【저서】
○ 민사집행총서 부동산경매 I, II (2017), 사법행정학회 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 개정증보판 (2013), 육법사 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 2008, 육법사 ○ 저작권법 2005, 육법사 ○ 보전처분(가압류, 가처분)의 실무(상) 1999, 법률정보센터 ○ 부동산경매(입찰)의 실무(하) 1999, 법률정보센터
【경력사항】
○ 2018. 6. – 현재 법무법인 더리드(The Lead)의 대표변호사
○ KLPGA(한국여자프로골프협회) 고문변호사
○ 2018. 1. 서울지방국세청 조세법률고문
○ 2017. 12. 서울고등검찰청 국가송무상소심의위원회 위원
○ 2017. 11. 대한변호사협회 지식재산연수원 운영위원회 위원
○ 2017. 6. 사법시험 제2차 시험위원
○ 2017. 5. 법제처 법령해석위원회 위원
○ 2016. 8.서울지방변호사회 편집위원회 위원장
○ 2015. 3. 서울지방변호사회 공보위원회 위원장
○ 2015. 2. 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
○ 2015. 2. 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
○ 2010. 2. – 2018. 5. 법무법인 바른의 파트너변호사
○ 2008 – 2010 서울중앙지방법원 형사합의 부장판사 (2년)
○ 2004 – 2007 사법연수원 교수 부장판사
○ 2001 – 2003 대법원 재판연구관
○ 2000. 2. – 2003. 7. 사법연수원 제1호 연구법관
【기타 경력】
○ 사법시험 1, 2, 3차 출제 위원(민법, 민사소송법, 저작권법)
○ 법무사시험 및 법원공무원시험 출제위원(민법, 민사소송법)
○ 사법보좌관 교육 담당(민사보전실무 강의 등)
○ 민사집행 담당 법관 등을 상대로 한 교육 및 특강
○ 대한변호사협회 및 서울지방변호사회 초빙 변호사특별연수 강사(민사집행법 등 강의)
○ 민사법, 강제집행, 언론소송, 저작권법 등에 관한 수많은 논문 발표
○ 로앤비(LawnB)dp 수백편의 민사판례 천자평석 게재
○ 민사집행법 및 저작권법에 관한 단행본 출간
○ 법원실무제요(강제집행) 및 주석서(민사소송법 및 민사집행법)의 집필위원
【주요 업무분야】
◉ 부동산투자전문로펌, ◉ 민사집행, ◉ 민사소송(부동산, 펀드, 건설 등), ◉ 형사소송, ◉ 기업법률자문 및 각종 M&A, ◉ 저작권법, ◉ 상표법·부정경쟁방지법, ◉ 행정사건, ◉ 회사정리·파산
【법률 논문】
◉ 사해행위취소와 가액배상, 캐릭터의 저작물성, 상가의 업종제한 규정의 효력 및 그 변경절차 등을 비롯하여 법조, 인권과 정의, 저스티스 등에 약 80여 편의 논문 발표
