【(부동산경매) <매각허가결정이 된 후에 집행정지·취소서류가 제출된 경우>】 최고가매수신고인 또는 매수인 등의 동의 없이 경매절차를 취소시키는 방법이 있을까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】
<최고가매수신고인 또는 매수인 등의 동의 없이 경매절차를 취소시키는 방법이 있을까?>
● 매각허가결정이 된 후에 집행정지·취소서류가 제출된 경우
1. 매각허가결정 확정의 효력(대금지급의무의 발생)
(1) 매각허가결정이 확정되면 현금화절차가 종료되고, 매매가 확정적으로 성립된다.
최고가매수신고인은 매수인이 되며, 대금을 납부하면 매수한 부동산의 소유권을 취득하게 된다(법 135).
최고가매수인의 지위와 마찬가지로 매수인의 지위를 임의로 양도하는 것도 허용되지 않는다.
(2) 매수인은 매각결정이 확정된 후 집행법원이 정한 대금지급기한까지 매각대금을 지급해야 한다(법 142①②).
지급할 금액은 현금으로 매수신청의 보증을 제공한 경우(입찰보증금 입금증명서 포함)에는 최고가매수신고가격(매각가격)에서 매수신청의 보증을 공제한 금액이고, 보증이 지급위탁계약체결문서인 경우에는 매수신고가격 전액을 지급해야 한다.
자기앞수표는 현금과 동일시 할 수 있으나 추심수수료가 든 경우에는 그 비용만큼도 지급해야 한다.
2. 매각허가결정이 된 후에 집행정지·취소서류가 제출된 경우
(1) 강제경매절차에서 매각허가결정이 된 후에라도 매수인이 매각대금을 납부하기 전까지 민사집행법 49조 2호의 서면인 강제집행의 일시정지를 명하는 결정정본이 제출된 경우, 집행법원은 필요적으로 그 매각절차의 진행을 정지해야 하고, 또 같은 조 1호의 서면인 강제집행을 허가하지 않는다는 취지의 집행력 있는 판결정본이 제출된 경우에는 이미 실시한 집행처분을 취소하므로, 집행법원이 한 경매개시결정도 취소해야 한다(대법원 1994. 2. 7.자 93마1837 결정).
(2) 강제집행의 일시정지를 명하는 재판의 정본이 제출되었음에도 매각절차의 진행을 정지하지 않은 채 그대로 진행하여 매수인으로부터 매각대금을 지급받는 것은 위법하므로, 집행법원이 대금지급기한을 정하고 대금납부를 받는 등 매각절차를 진행하는 경우에 이해관계인은 민사집행법 16조 소정의 집행에 관한 이의에 의하여, 매수인은 민사집행규칙 50조 2항에 의한 매각허가결정의 취소신청에 의하여 바로잡을 수 있는바, 이러한 불복절차 없이 매각절차가 그대로 완결된 경우에는 그 집행행위에 의하여 발생된 법률효과를 부인할 수 없다(대법원 1992. 9. 14. 선고 92다28020 판결).
3. 최고가매수신고인 또는 매수인 등의 동의 없이 경매절차를 취소시키는 방법
경매신청채권자가 채무자 등으로부터 청구금액을 전액 변제받아 경매신청의 취하서를 제출하였음에도 불구하고 매수신고가 있은 뒤에는 최고가매수신고인 또는 매수인 등의 동의가 없는 한 취하의 효력이 없다(법 93②).
이때 최고가매수신고인 또는 매수인 등의 동의가 없더라도 다음과 같은 방법을 통하여 경매절차를 취소시킬 수 있다.
아래와 같은 집행취소서류를 제출할 경우 위와 같은 동의 없이도 경매절차가 취소된다.
가. 강제경매의 경우
채무자가 청구이의의 소(법 44)를 제기하여 본안재판부로부터 집행정지결정(잠정처분)을 받은 다음 본안에서 승소판결을 받아 그 판결정본을 민사집행법 49조 1호의 취소서류로 집행법원에 제출하면, 위와 같은 동의 없이도 경매절차는 취소된다.
즉시항고가 허용되지 않으므로(법 50②), 집행불허취지 판결문 등이 제출되면 취소결정 후 항고기간을 무시하고 말소촉탁을 함이 다수의 실무례이지만, 일부는 취소결정문 송달 후 7일 도과 후 말소촉탁 하기도 한다.
나. 임의경매의 경우
(1) 피담보채무액 전액을 변제받은 경매신청채권자가 경매신청의 기초가 된 담보물권(근저당권)을 말소하여 준다면, ‘담보권의 등기가 말소된 등기사항증명서’를 민사집행법 266조 1항 1호의 집행취소서류로 제출하면 되고, 이때에도 최고가매수신고인 또는 매수인의 동의 없이 경매절차가 취소된다. 즉시항고가 허용되지 않으므로(법 266③), 실무상 말소등기사항증명서가 제출되면 취소결정 후 항고기간을 무시하고 바로 말소촉탁을 한다.
(2) 경매신청채권자가 경매신청의 기초가 된 담보물권(근저당권)을 말소하지 않을 경우, 채무자는 채권자를 상대로 채무부존재확인소송 또는 저당권말소청구소송을 제기하고 수소법원으로부터 경매절차의 일시정지를 명하는 잠정처분을 받은 다음, 승소확정판결의 정본을 민사집행법 266조 1항 2호의 집행취소서류로 제출하거나, 승소확정판결에 기하여 근저당권을 말소한 다음 근저당권이 말소된 등기사항증명서를 민사집행법 266조 1항 1호의 집행취소서류로 제출하면 된다. 최고가매수신고인 또는 매수인의 동의 없이 경매절차는 취소된다.
(3) 임의경매의 경우는 매각대금 납부시까지 개시결정에 대한 이의가 가능하므로, 개시결정에 대한 이의로도 해결가능하다(법 265)[대법원 2000. 6. 28.자 99마7385 결정].
4. 매각결정기일조서
매각결정기일을 실시한 경우에는 그 기일마다 법원사무관 등이 매각결정기일조서를 작성해야 한다.
매각결정기일에는 출석한 이해관계인이 매각허가에 관한 진술을 하고 매각허가 또는 불허가결정을 선고하는 점에서 변론과 유사하므로, 민사집행법은 변론조서에 관한 규정(민소 152 내지 154·156 내지 158·164)을 매각결정기일조서에 준용하도록 하고 있다(법 126②).
따라서,
(1) 집행법원의 법원사무관 등은 매각결정기일에 참여하여 매각결정기일의 조서를 작성해야 한다(민소 152①의 준용). 기일이 연기되거나 속행된 경우에는 기일마다 조서를 작성한다.
(2) 매각결정기일조서에는 사건의 표시, 법관(사법보좌관)과 법원사무관 등의 이름, 이해관계인, 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인과 그 대리인의 출석상황, 매각결정기일의 장소와 연월일 등을 기재하고 법관(사법보좌관)과 법원사무관 등이 기명날인해야 하며, 법관(사법보좌관)이 기명날인할 수 없는 사유가 있는 때에는 법원사무관 등이 그 사유를 적는다(민소 153의 준용). 매각결정기일조서에 판사(사법보좌관) 또는 법원사무관 등의 날인이 결여된 때에는 그 조서로서는 적식의 매각허가결정선고의 사실을 증명할 수 없으므로, 그 매각허가결정은 위법하다.
(3) 매각결정기일조서에는 출석한 이해관계인의 진술의 내용, 특히 매각허가에 대한 이의 및 이에 대한 다른 이해관계인의 진술의 요지(법 120①), 과잉매각에 있어서의 채무자에 의한 매각부동산의 지정(법 124②)과 매각허가결정 또는 불허가결정의 선고를 적어야 한다(민소 154의 준용).
(4) 이해관계인의 진술 등에 의하여 서류의 인용 또는 첨부를 요하는 경우에는 매각결정기일조서에 이를 인용하거나 소송기록에 붙여 조서의 일부로 할 수 있다(민소 156의 준용).
(5) 이해관계인의 신청이 있으면 매각결정기일조서를 읽어주거나 보여주어야 한다(민소 157의 준용).
(6) 기일실시의 방식에 관한 규정이 지켜졌다는 것은 조서로서만 증명할 수 있다(민소 158의 준용).
(7) 조서에 적힌 사항에 대하여 관계인이 이의를 제기한 때에는 조서에 그 취지를 적어야 한다(민소 164의 준용).
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○○지방법원 매각결정기일조서 사 건 20 타경 부동산강제(임의)경매 판사(사법보좌관) 기 일 . . . ： 법 원 사 무 관 장 소 제 호 법정 공개여부 공 개 사건과 관계인의 이름을 부름 채 권 자 불출석 채 무 자 불출석 소 유 자 불출석 최고가매수신고인 불출석 차순위매수신고인 불출석 | ||
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판 사(사법보좌관) |
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매각허가(불허가)결정을 선고 해당 물건번호：1 | ||
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법원사무관 | ||
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판 사(사법보좌관) | ||
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민집 126·268, 민소 152 내지 154
【학력】
○ 1997 미국 Duke 대학교 Law School 졸업, ○ 1985 서울대학교 대학원 법학과 졸업, ○ 1983 서울대학교 법과대학 졸업, ○ 1979 대전고등학교 졸업
【저서】
○ 민사집행총서 부동산경매 I, II (2017), 사법행정학회 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 개정증보판 (2013), 육법사 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 2008, 육법사 ○ 저작권법 2005, 육법사 ○ 보전처분(가압류, 가처분)의 실무(상) 1999, 법률정보센터 ○ 부동산경매(입찰)의 실무(하) 1999, 법률정보센터
【경력사항】
○ 2018. 6. – 현재 법무법인 더리드(The Lead)의 대표변호사
○ KLPGA(한국여자프로골프협회) 고문변호사
○ 2018. 1. 서울지방국세청 조세법률고문
○ 2017. 12. 서울고등검찰청 국가송무상소심의위원회 위원
○ 2017. 11. 대한변호사협회 지식재산연수원 운영위원회 위원
○ 2017. 6. 사법시험 제2차 시험위원
○ 2017. 5. 법제처 법령해석위원회 위원
○ 2016. 8.서울지방변호사회 편집위원회 위원장
○ 2015. 3. 서울지방변호사회 공보위원회 위원장
○ 2015. 2. 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
○ 2015. 2. 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
○ 2010. 2. – 2018. 5. 법무법인 바른의 파트너변호사
○ 2008 – 2010 서울중앙지방법원 형사합의 부장판사 (2년)
○ 2004 – 2007 사법연수원 교수 부장판사
○ 2001 – 2003 대법원 재판연구관
○ 2000. 2. – 2003. 7. 사법연수원 제1호 연구법관
【기타 경력】
○ 사법시험 1, 2, 3차 출제 위원(민법, 민사소송법, 저작권법)
○ 법무사시험 및 법원공무원시험 출제위원(민법, 민사소송법)
○ 사법보좌관 교육 담당(민사보전실무 강의 등)
○ 민사집행 담당 법관 등을 상대로 한 교육 및 특강
○ 대한변호사협회 및 서울지방변호사회 초빙 변호사특별연수 강사(민사집행법 등 강의)
○ 민사법, 강제집행, 언론소송, 저작권법 등에 관한 수많은 논문 발표
○ 로앤비(LawnB)dp 수백편의 민사판례 천자평석 게재
○ 민사집행법 및 저작권법에 관한 단행본 출간
○ 법원실무제요(강제집행) 및 주석서(민사소송법 및 민사집행법)의 집필위원
【주요 업무분야】
◉ 부동산투자전문로펌, ◉ 민사집행, ◉ 민사소송(부동산, 펀드, 건설 등), ◉ 형사소송, ◉ 기업법률자문 및 각종 M&A, ◉ 저작권법, ◉ 상표법·부정경쟁방지법, ◉ 행정사건, ◉ 회사정리·파산
【법률 논문】
◉ 사해행위취소와 가액배상, 캐릭터의 저작물성, 상가의 업종제한 규정의 효력 및 그 변경절차 등을 비롯하여 법조, 인권과 정의, 저스티스 등에 약 80여 편의 논문 발표
