【부동산경매(강제경매)의 대상】《공유지분에 대한 경매》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 공유지분에 대한 강제경매 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 박영호/김선영 P.2—61 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 윤경/손흥수, P.22-63 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.8-26 참조]
☞ 부동산, 지상권 공유지분에 관하여는 부동산집행의 방법에 의하고(민사집행법 제139조, 민사집행규칙 제40조), 선박, 자동차, 건설기계, 소형선박, 항공기 공유지분은 그 밖의 재산권에 대한 집행방법에 의한다(민사집행법 제185조, 제187조, 제251조, 민사집행규칙 제106조, 제129조, 제130조).
⑴ ㈎ 집행대상의 부동산이 여러 사람의 지분으로 된 경우에는 공유자의 공유물에 대한 권리로서 그 지분의 성질과 내용은 본질적으로 단독소유권과 같기 때문에 공유자는 자기의 지분을 마음대로 처분할 수 있으며(민법 제263조) 나아가 당연히 공유지분이 강제집행의 대상이 될 수 있다.
다만, 대지권의 목적으로 되어 있는 토지 공유지분은 특별한 경우[예를 들어, 대지권이 성립하기 전에 대지 지분에 관해 설정된 저당권의 실행을 위하여 경매를 하는 경우 등(대법원 2002. 6. 14. 선고 2001다68389 판결)]가 아니면 건물과 분리하여 독립한 부동산집행의 목적물로 될 수 없다[집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제20조].
㈏ 토지의 공유지분도 독립하여 강제경매의 대상으로 된다.
공유자 중 1인의 공유지분 전부에 관하여는 강제경매를 진행할 수 있다는 점에 관하여는 아무런 문제가 없지만, 1인의 공유지분 중 일부에 관하여도 경매를 신청할 수 있는지에 관하여는 견해가 대립한다.
1인의 공유지분 중 일부에 관하여 경매를 신청하는 것을 금지할 이유는 없지만, 그것이 권리남용에 해당하거나 재산적 가치의 현저한 감소를 초래하는 등 소유자의 권리를 크게 해치는 경우라면 허용하지 않아야 하므로, 공유지분 중 일부에 대하여만 경매신청을 하여야 할 특별한 사정을 소명시키는 것이 바람직하다.
⑵ ㈎ 민법 제714조는 “조합원의 지분에 대한 압류는 그 조합원의 장래의 이익배당 및 지분의 반환을 받을 권리에 대하여 효력이 있다.”라고 규정하여 조합원의 지분에 대한 압류를 허용하고 있으나, 여기에서 조합원의 지분이란 전체로서의 조합재산에 대한 조합원 지분을 의미하는 것이고, 이와 달리 조합재산을 구성하는 개개의 재산에 대한 합유지분에 대하여는 압류 기타 강제집행의 대상으로 삼을 수 없다(대법원 2007. 11. 30.자 2005마1130 결정).
따라서 수인의 합유자 명의인 부동산에 관하여 합유자 중 1인의 지분에 대하여 압류 또는 공매처분에 따른 지분이전등기촉탁이 있는 경우, 그 합유관계가 존속되는 한 다른 합유자의 동의를 얻었더라도 위 촉탁에 따른 등기는 할 수 없다(등기선례 3-560, 6-497).
㈏ 합유자 전원의 동의가 없는 합유물이나 합유지분의 처분은 무효이므로 합유지분에 대한 강제경매개시결정은 무효이고, 이에 따른 매수인의 소유권이전등기도 원칙적으로 무효이다[서울중앙지방법원 2009. 7. 3. 선고 2008가단384286 판결(3명의 합유였던 부동산이 전산이기 과정에서 공유지분 1/3씩으로 잘못 기재된 것을 바탕으로 공유자 중 1인에 대한 강제경매절차를 무효로 본 사안임. 심리불속행기각 확정)].
㈐ 부동산의 합유자 중 일부가 사망한 경우 합유자 사이에 특별한 약정이 없는 한 사망한 합유자의 상속인은 합유자로서의 지위를 승계하지 못하므로 해당 부동산은 잔존 합유자가 2인 이상일 경우에는 잔존 합유자의 합유로 귀속되고 잔존 합유자가 1인인 경우에는 잔존 합유자의 단독소유로 귀속되며(대법원 1996. 12. 10. 선고 96다23238 판결), 합유자는 전원의 동의 없이 합유물에 대한 지분을 처분하지 못하는바, 만일 이에 반하여 합유지분에 관하여 상속등기가 이루어졌다면 이는 원인무효의 등기라고 할 수밖에 없다[서울고등법원 2006. 3. 29. 선고 2005나76731 판결(심리불속행기각 확정)].
㈑ 다만 등기기록상 채무자의 합유지분인 경우에도 채무자 등이 종중원으로 속해 있는 종중이 각 명의신탁한 토지로서 채무자 등의 합유재산이라는 추정이 번복되면 매각대상 지분에 관한 합유 등기의 추정력은 깨어져 경매가 가능하다는 하급심 결정[대전지방법원 2017. 10. 27.자 2017라10130 결정(재항고하지 않아 확정)]도 있다.
㈒ 권리능력이 없는 사단의 재산은 사원 전체의 총유(민법 제275조)이므로 그러한 사단의 재산인 부동산에 대하여는 지분권이라는 관념을 생각할 수 없어 경매를 할 수 없다.
㈓ 상속재산에 관하여 상속인이 여럿이 있는 경우 민법은 이를 상속인들의 공유로 한다고 규정하였다(민법 제1006조). 따라서 상속재산의 각 지분은 공유지분의 집행대상이 된다.
㈔ 공동광업권자의 지분은 다른 공동광업권자의 동의가 없으면 처분할 수가 없으므로(광업법 제30조 제2항) 그 지분은 그 밖의 재산권 집행의 대상이 되는 것은 별론으로 하고[광업법 제30조, 제17조 제5항에 의하면, 공동광업권자는 조합계약을 한 것으로 간주되어 광업권을 준합유하는 것이므로(대법원 1997. 2. 11. 선고 96다1733 판결, 대법원 2005. 9. 29.자 2005마396 결정 참조) 공유지분등록이 불가능함에 따라 민사집행법 제139조의 방법에 의하기는 어렵고, 그 밖의 재산권에 대한 집행방법에 따른다], 강제경매의 대상이 될 수 없다[공동광업권 지분의 강제경매 가부(재민 63-16)].
㈕ 어업권 및 양식업권의 공유자도 다른 공유자의 동의 없이 그 지분을 처분할 수 없으므로(수산업법 제23조 제1항, 양식산업발전법 제33조 제1항) 그 지분은 강제경매의 대상은 되지 않지만, 담보권 실행을 위한 경매의 대상은 될 수 있다(수산업법 제23조 제1항 단서, 양식산업발전법 제33조 제1항 단서).
● 수산업 제23조(공유자의 동의)
① 어업권의 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 그 지분을 처분하거나 담보로 제공할 수 없다. 다만, 「민사집행법」 제264조에 따른 매각의 경우에는 그러하지 아니하다.
● 양식산업발전법 제33조(공유자의 동의)
① 양식업권의 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 그 지분을 처분하거나 담보로 제공할 수 없다. 다만, 「민사집행법」 제264조에 따른 매각의 경우에는 그러하지 아니하다.
⑶ ㈎ 공유부동산의 지분에 대한 강제경매신청의 경우 채무자인 공유자 이외에 공유자 전원의 성명, 주소 및 채무자가 가지는 지분의 비율을 적어야 한다.
그 이유는 다른 공유자에게 강제경매개시결정이 있다는 것을 통지하여야 하고 또 최저매각가격은 채무자의 지분에 관하여 정해지기 때문이다(민사집행법 제139조 제1항, 제2항).
공유지분의 비율은 이를 제3자에게 대항하기 위해서는 등기하여야 하고, 만일 지분비율을 등기하지 않은 때에는 각 공유자의 지분이 균등한 것으로 추정된다(민법 제262조 제2항).
㈏ 다만 집합건물에서 ‘대지권’ 취지의 등기가 되지 않은 대지사용권으로서의 토지공유지분은 전유부분과 분리하여 처분이 가능하도록 규약으로 정하여져 있는 경우가 아닌 한 건물과 독립하여 강제경매의 대상이 되지 않는다(집합건물법 제20조).
☞ 대지권 : 대지사용권으로서 규약이나 공정증서로써 특별히 분리처분할 수 있음을 정하지 않아 일체·불가분성이 있는 것을 대지권이라 한다(부동산등기법 제40조 제3항, 제4항). 집합건물법은 대지사용권의 분리처분금지에 위반한 처분행위의 무효는 그 취지를 등기하지 않으면 선의로 대지사용권에 관하여 권리를 취득한 제3자에게 대항할 수 없도록 규정(집합건물법 제20조 제3항)하고 있고, 부동산등기법은 처분의 일체성이 적용되는 대지사용권의 권리관계의 변동은 토지등기기록에 등기하지 않고 건물등기기록에 등기하여 그 이후로는 양자가 법률적 운명을 같이 하도록 공시관계를 통일하고 있다. 대지권이 성립하기 위해서는, ① 토지상에 집합건물이 존재하여야 하고, ② 구분소유자가 당해 대지에 관하여 대지사용권을 취득하여야 하며, ③ 일체·불가분성이 있어야 한다. ①, ②는 대지사용권의 성립요건이므로, 규약이나 공정증서로써 대지사용권을 전유부분과 분리처분할 수 있다는 취지의 정함이 없는 한 대지사용권의 성립시기는 대지권의 성립시기와 일치한다. 여기서 당해 대지사용권이 등기를 요하는 것인 때(예를 들어 지상권)는 등기를 물권변동의 성립요건으로 하는 우리 법제상 등기를 하여야만 그 권리를 취득할 수 있으므로 그 등기를 마친 때에 대지권이 성립하고, 일체·불가분성은 이를 배제하는 내용의 규약이나 공정증서가 작성되지 않은 것으로 충분하며 반드시 대지권등기(부동산등기법 제40조 제3항, 제4항)를 요하지 않는다. 위 ①, ②, ③의 요건을 갖추어야만 대지권이 성립하므로 다른 요건을 갖추었으나 어느 한 요건을 갖추지 않았을 경우에는 그 요건을 갖춘 때에 대지권이 성립한다. 따라서 예를 들어 대지사용권 없는 구분소유자가 사후적으로 대지사용권을 취득한 때는 그 취득한 때(등기를 요하는 것은 그 등기 시 에), 대지사용권을 이미 취득한 자가 집합건물을 신축한 때에는 그 건물을 완성한 때 대지권이 성립한다.
2. 공유지분에 대한 강제경매 [이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.8-26 참조]
토지의 공유지분도 독립하여 강제경매의 대상이 된다.
공유부동산의 지분에 대한 강제경매신청의 경우 채무자인 공유자 이외에 공유자 전원의 성명, 주소 및 채무자가 가지는 지분의 비율을 적어야 한다.
그 이유는 다른 공유자에게 개시 결정등기가 있다는 것을 통지하여야 하고 또 최저매각가격은 채무자의 지분에 관하여 정해지기 때문이다(민집 139조 1항, 2항).
다만 집합건물의 대지사용권인 토지공유지분은 전유부분과 분리하여 처분이 가능하도록 규약으로 정하여져 있는 경우가 아닌 한 건물과 독립하여 강제경매의 대상이 되지 않는다(집합건물 20조 2항).
이를 위반한 대지사용권의 처분은 법원의 강제경매절차에 의한 것이라 하더라도 무효이다〈대판 2009. 6. 23. 2009다26145, 대판 2015. 1. 15. 2012다74175. 74182, 74199 등 참조).
한편 다세대주택으로 건축허가를 받은 건물이 일부 골조공사만 완공된 후 중단되어 객관적 ·물리적 측면에서 1동의 건물이 존재한다고 보기 어렵거나 건축허가신청 등을 통하여 객관적으로 외부에 표시된 구분행위에 상응하는 구분건물이 모두 완성된 것으로 보기 어려운 경우 집합건물로서 구분소유가 성립하였다고 볼 수 없다.
이렇게 지상 건물이 집합건물로서 구분소유가 성립하지 않아 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 20조 2항의 분리처분금지의 제한을 받지 않는 토지공유지분인 경우에는 강제경매절차의 매수인이 소유권을 유효하게 취득한다(대판 2015. 6. 24. 2012다109538).
민법 714조는 “조합원의 지분에 대한 압류는 그 조합원의 장래의 이익배당 및 지분의 반환을 받을 권리에 대하여 효력이 있다.”라고 규정하여 조합원의 지분에 대한 압류를 허용하고 있으나, 여기에서 조합원의 지분이란 전체로서의 조합재산에 대한 조합원 지분을 의미하는 것이고, 이와 달리 조합재산을 구성하는 개개의 재산에 대한 합유지분에 대하여는 압류 기타 강제집행의 대상으로 삼을 수 없다(대결 2007. 11. 30. 2005마1130).
따라서 수인의 합유자 명의인 부동산에 관하여 합유자 중 1인의 지분에 대하여 압류 또는 공매처분에 따른 지분이전등기촉탁이 있는 경우, 그 합유관계가 존속되는 한 다른 합유자의 동의를 얻었더라도 위 촉탁에 따른 등기는 할 수 없다(등기선례 3-560, 6-497).
