【판례<점유와 시효소멸>】《주택임대차보호법에 따른 임대차에서 임차인의 임차주택 점유와 임차보증금반환채권의 소멸시효(대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결)》〔윤경 변호사 ..

【판례<점유와 시효소멸>】《주택임대차보호법에 따른 임대차에서 임차인의 임차주택 점유와 임차보증금반환채권의 소멸시효(대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

1. 판결의 요지

 

소멸시효는 권리자가 권리를 행사할 수 있는데도 일정한 기간 권리를 행사하지 않은 경우에 권리의 소멸이라는 법률효과가 발생하는 제도이다. 이것은 시간의 흐름에 따라 법률관계가 점점 불명확해지는 것에 대처하기 위한 제도로서, 일정 기간 계속된 사회질서를 유지하고 시간이 지남에 따라 곤란해지는 증거보전으로부터 채무자를 보호하며 자신의 권리를 행사하지 않는 사람을 법적 보호에서 제외함으로써 법적 안정성을 유지하는 데 중점을 두고 있다.

소멸시효가 완성되기 위해서는 권리의 불행사라는 사실상태가 일정한 기간 동안 계속되어야 한다. 채권을 일정한 기간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성하지만(민법 제162조, 제163조, 제164조), 채권을 계속 행사하고 있다고 볼 수 있다면 소멸시효가 진행하지 않는다. 나아가 채권을 행사하는 방법에는 채무자에 대한 직접적인 이행청구 외에도 변제의 수령이나 상계, 소송상 청구 및 항변으로 채권을 주장하는 경우 등 채권이 가지는 다른 여러 가지 권능을 행사하는 것도 포함된다. 따라서 채권을 행사하여 실현하려는 행위를 하거나 이에 준하는 것으로 평가할 수 있는 객관적 행위 모습이 있으면 권리를 행사한다고 보는 것이 소멸시효 제도의 취지에 부합한다.

임대차가 종료함에 따라 발생한 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있다(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 전원합의체 판결, 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결 등 참조). 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 근거로 임차목적물을 계속 점유하는 것은 임대인에 대한 보증금반환채권에 기초한 권능을 행사한 것으로서 보증금을 반환받으려는 계속적인 권리행사의 모습이 분명하게 표시되었다고 볼 수 있다. 따라서 임대차 종료 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 경우 보증금반환채권에 대한 권리를 행사하는 것으로 보아야 하고, 임차인이 임대인에 대하여 직접적인 이행청구를 하지 않았다고 해서 권리의 불행사라는 상태가 계속되고 있다고 볼 수 없다.

임차인의 보증금반환채권과 동시이행관계에 있는 임대인의 목적물인도청구권은 소유권 등 물권에 기초하는 경우가 많으므로, 임대인이 적극적으로 권리를 행사하는지와 관계없이 그 권리가 시효로 소멸하는 경우는 거의 발생하지 않는다. 만일 임차인이 임대차 종료 후 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하여 적극적인 권리행사의 모습이 계속되고 있는데도 보증금반환채권이 시효로 소멸한다고 보면, 임차인은 목적물반환의무를 그대로 부담하면서 임대인에 대한 보증금반환채권만 상실하게 된다. 이는 보증금반환채무를 이행하지 않은 임대인이 목적물에 대한 자신의 권리는 그대로 유지하면서 보증금반환채무만을 면할 수 있게 하는 결과가 되어 부당하다. 나아가 이러한 소멸시효 진행의 예외는 어디까지나 임차인이 임대차 종료 후 목적물을 적법하게 점유하는 기간으로 한정되고, 임차인이 목적물을 점유하지 않거나 동시이행항변권을 상실하여 정당한 점유권원을 갖지 않는 경우에 대해서까지 인정되는 것은 아니다. 따라서 임대차 종료 후 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 임차인의 보증금반환채권에 대하여 소멸시효가 진행하지 않는다고 보더라도 그 채권에 관계되는 당사자 사이의 이익 균형에 반하지 않는다.

주택임대차보호법 제4조 제2항은 “임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.”라고 정하고 있다(2008. 3. 21. 법률 제8923호로 개정되면서 표현이 바뀌었을 뿐 그 내용은 개정 전과 같다). 2001. 12. 29. 법률 제6542호로 제정된 상가건물 임대차보호법도 같은 내용의 규정을 두고 있다(제9조 제2항). 이는 임대차기간이 끝난 후에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것이다. 따라서 임대차기간이 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 목적물을 점유하는 동안 위 규정에 따라 법정임대차관계가 유지되고 있는데도 임차인의 보증금반환채권은 그대로 시효가 진행하여 소멸할 수 있다고 한다면, 이는 위 규정의 입법 취지를 훼손하는 결과를 가져오게 되어 부당하다.

위와 같은 소멸시효 제도의 존재 이유와 취지, 임대차기간이 끝난 후 보증금반환채권에 관계되는 당사자 사이의 이익형량, 주택임대차보호법 제4조 제2항의 입법 취지 등을 종합하면, 주택임대차보호법에 따른 임대차에서 그 기간이 끝난 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하고 있는 경우 보증금반환채권에 대한 소멸시효는 진행하지 않는다고 보아야 한다.

 

2. 이 사건의 쟁점

 

이 사건의 쟁점은 주택임대차보호법에 따른 임대차에서 그 기간이 끝난 후 임차인이 임차주택을 점유하고 있는 경우 임차보증금반환채권의 소멸시효가 진행하는지 여부이다.

 

3. 관련 법률규정

 

가. 주택임대차법 제4조 제2항

 

주택임대차법은 1983. 12. 30. 법률 제3682호로 개정되면서 제4조 제2항이 신설되었고, 위 조항은 2008. 3. 21. 다음과 같이 개정되었다.

 

* 주택임대차보호법(2008. 3. 21. 법률 제8923호로 개정된 것) 제4조(임대차기간 등)

① (생략)

② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

 

나. 관련 법률규정

 

* 민법 제166조(소멸시효의 기산점)

① 소멸시효는 권리를 행사할 수 있는 때로부터 진행한다.

② (생략)

 

* 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제9조(임대차기간 등)

② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.

 

4. 소멸시효의 대상이 되는 권리   [이하 민법교안, 노재호 P.291-298 참조]

 

가. 채권

 

모든 채권은 소멸시효의 대상이 되는 것이 원칙이나, 다음 몇 가지 채권에 대하여는 살펴볼 필요가 있다.

 

⑴ 예금채권

 

예금주가 예금의 반환을 청구하지 않는 것은 예금계약에 터 잡아 이자를 받을 목적으로 또는 수표의 지급자금으로 은행에 보관시킨 것이므로 예금채권은 예금계약이 해지 기타의 사유로 종료된 때에 비로소 소멸시효가 진행한다는 견해도 있으나, 그와 같이 해석하는 것은 결과적으로 예금채권은 소멸시효에 걸리지 않는다는 것이 되어 법률의 근거도 없이 소멸시효에 대한 예외를 인정하는 것이 될 뿐만 아니라, 금융기관의 처지에서 보면 적지 않은 휴면계좌를 장기간 가지고 있어야 하게 되어 큰 부담이 되므로 역시 소멸시효에 걸린다고 해석하는 것이 타당하다. 그러나 실무에서는 금융기관 측이 적극적으로 소멸시효를 원용하는 일은 예금 원장 자체가 존재하지

않는다는 등의 특별한 경우 외에는 별로 없다고 한다.

 

⑵ 법률행위를 원인으로 한 부동산 소유권이전등기청구권

 

㈎ 매수인이 목적물을 인도받아 점유하고 있는 경우

 

① 매수인의 등기청구권은 채권적 청구권에 불과하여 소멸시효제도의 일반 원칙에 따르면 매매 목적물을 인도 받은 매수인의 등기청구권도 소멸시효에 걸린다고 할 것이지만, 부동산을 매수한 자가 그 목적물을 인도받은 경우에는 그 매수인의 등기청구권은 다른 채권과는 달리 소멸시효에 걸리지 않는다(대법원 1976. 11. 6. 선고 76다148 전원합의체 판결).

 

② 인도받아 점유하는 경우에는 간접점유를 포함한다(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다58924 판결).

 

③ 구분소유적 공유자로부터 특정부분을 매수하여 점유·사용하여 온 경우, 그 매수인은 매도인인 구분소유적 공유자에게 구분소유적 공유관계를 표상하는 목적물 전부에 관한 공유등기의 이전을 청구할 권리가 있는데, 이 경우 비록 매수인이 매매의 목적물인 특정부분 이외의 나머지 부분을 점유·사용하지 않았다고 하더라도 그 부분에 한하여 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 별도로 진행하는 것은 아니다(대법원 2009. 4. 9. 선고 2008다77191 판결).

 

④ 증여계약에 해당하는 기부채납을 원인으로 한 소유권이전등기청구권에 관하여도 같은 법리가 적용된다. 이 경우 점유의 인정 여부가 문제 된 사안으로는 대법원 2022. 4. 28. 선고 2019다272053 판결(甲 주식회사가 乙 지방자치단체와 체결한 주차장에 관한 기부채납 약정을 이행하기 위해 주차장을 설치하였고 이후 주민들이 무상으로 주차장을 사용하고 있는데, 乙 지방자치단체가 甲 회사를 상대로 주차장에 대한 소유권이전등기절차의 이행을 구하자, 甲 회사가 乙 지방자치단체의 소유권이전등기청구권이 시효로 소멸하였다고 항변한 사안에서, 乙 지방자치단체의 소유권이전등기청구권에는 5년의 상사소멸시효기간이 적용되는데, 乙 지방자치단체가 직접 또는 관리 위탁을 통해 주차장을 유지 관리함으로써 주차장을 지속적으로 점유해 온 것이라고 평가할 수 있는데도, 乙 지방자치단체의 소유권이전등기청구권이 시효로 소멸하였다고 본 원심판결에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례)이 있다.

 

㈏ 매수인이 목적물을 인도받아 점유하다가, 다른 사람에게 그 목적물을 처분하여 점유를 승계해 준 경우

 

① 매수인이 목적부동산을 인도 받아 계속 점유하는 경우에는 그 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않는다는 것이 당원의 확립된 판례인바, 부동산의 매수인이 그 부동산을 인도받은 이상 이를 사용·수익하다가 그 부동산에 대한 보다 적극적인 권리 행사의 일환으로 다른 사람에게 그 부동산을 처분하고 그 점유를 승계하여 준 경우에도 그 이전등기청구권의 행사 여부에 관하여 그가 그 부동산을 스스로 계속 사용· 수익만 하고 있는 경우와 특별히 다를 바 없으므로 위 두 어느 경우에나 이전등기청구권의 소멸시효는 마찬가지로 진행되지 않는다고 보아야 할 것이다(대법원 1999. 3. 18. 선고 98다32175 전원합의체 판결).

 

② 이와 달리 매수인이 부동산을 인도받아 점유·사용하다가 제3자에 의해 침탈(侵奪)을 당해 그 점유를 상실한 경우에는, 점유회복청구권에 의해 점유를 회복하지 않는 한, 그 점유상실 시점부터 매수인의 소유권이전등기청구권에 관한 소멸시효가 진행하게 된다(대법원 1992. 7. 24. 선고 91다40924 판결)

 

⑶ 점유취득시효 완성을 원인으로 한 부동산 소유권이전등기청구권

 

시효취득자가 목적물을 점유하고 있는 동안은 소멸시효에 걸리지 않는다. 시효취득자가 다른 사람에게 목적물을 처분하여 점유를 승계해 준 경우에는 그 때부터 10년의 소멸시효에 걸린다는 것이 현재의 판례이나, 위 98다32175 전합판결의 취지에 따라 변경될 것으로 보인다.

 

⑷ 명의신탁의 해지로 인한 부동산 소유권이전등기청구권

 

소유권에 기한 권리는 소멸시효의 대상이 아니고, 명의신탁계약에 기한 권리는 ㈏에

서 본 법리가 동일하게 적용된다.

 

⑸ 부동산실명법 시행 전에 체결된 ‘매도인이 선의인 계약명의신탁’에서 유예기간 경과 후 신탁자가 수탁자에 대하여 갖는 부동산 소유권이전등기청구권

 

① 부동산실명법 시행 전에 명의수탁자가 명의신탁약정에 따라 부동산에 관한 소유명의를 취득한 경우 부동산실명법의 시행 후 같은 법 제11조 소정의 유예기간이 경과하기 전까지는 명의신탁자는 언제라도 명의신탁약정을 해지하고 당해 부동산에 관한 소유권을 취득할 수 있었다.

 

그런데 실명화 등의 조치 없이 위 유예기간이 경과함으로써 같은 법 제12조 제1항, 제4조에 의해 명의신탁약정은 무효로 되는 한편, 명의수탁자가 당해 부동산에 관한 완전한 소유권을 취득하게 되었다. 그렇다면, 결국 명의수탁자는 당해 부동산 자체를 부당이득하게 된다고 보아야 할 것이고, 같은 법 제3조 및 제4조가 명의신탁자에게 소유권이 귀속되는 것을 막는 취지의 규정은 아니므로, 명의수탁자는 명의신탁자에게 자신이 취득한 당해 부동산을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.

그리고 이와 같은 경위로 명의신탁자가 당해 부동산의 회복을 위해 명의수탁자에 대해 가지는 소유권이전등기청구권은 그 성질상 법률의 규정에 의한 부당이득반환청구권으로서 민법 제162조 제1항에 따라 10년의 기간이 경과함으로써 시효로 소멸한다[대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다23313 판결. 부동산실명법 제11조 제1항, 부칙(제4944호, 1995. 3. 30.) 제1조에 의하면, 법 시행일인 1995. 7. 1.부터 유예기간 1년이 되는 때인 1996. 7. 1.(정확하게는 6. 30.이나 그날은 일요일이므로 하루 연장된다)까지 실명전환을 하여야 하는 것이 원칙이므로, 실명전환을 하지 않음으로 인한 부당이득반환청구권은 1996. 7. 1. 24:00 발생하고, 이때부터 10년이 되는 때인 2006. 7. 1. 24:00 그 소멸시효가 완성하게 된다].

 

② 그런데 이 경우 명의신탁자가 그 동안 계속해서 당해 부동산을 점유·사용하여 왔다면, 앞서 본 법률행위로 인한 부동산 소유권이전등기청구권의 경우와 마찬가지로 소멸시효가 진행하지 않는다고 할 수 있는지에 관하여, 대법원은 “명의신탁계약 및 그에 기한 등기를 무효로 하고 그 위반행위에 대하여 형사처벌까지 규정한 부동산실명법의 시행에 따라 그 권리를 상실하게 된 위 법 시행 이전의 명의신탁자가 그 대신에 부당이득의 법리에 따라 법률상 취득하게 된 명의신탁 부동산에 대한 부당이득반환청구권의 경우, 무효로 된 명의신탁약정에 기초하여 처음부터 명의신탁자가 그 부동산의 점유 및 사용 등 권리를 행사하고 있다 하여 위 부당이득반환청구권 자체의 실질적 행사가 있다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 만약 명의신탁자가 그 부동산을 점유·사용하여 온 경우에는 명의신탁자의 명의수탁자에 대한 부당이득반환청구권에 기한 등기청구권의 소멸시효가 진행되지 않는다고 보아야 한다면, 이는 명의신탁자가 부동산실명법의 유예기간 및 시효기간 경과 후 여전히 실명전환을 하지 않아 부동산실명법을 위반한 경우임에도 그 권리를 보호하여 주는 결과로 되어 부동산 거래의 실정 및 부동산실명법 등 관련 법률의 취지에도 맞지 않는다 할 것이다.”라고 판시하여 명의신탁자가 당해 부동산을 점유·사용하고 있더라도 소멸시효는 진행한다는 입장을 취하였다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다23313 판결).

 

③ 이제는 어떠한 경우에 위 부당이득반환청구권의 소멸시효가 중단된 것으로 볼 것인가 하는 문제로 논의의 초점이 모아지고 있다(특히 ‘승인’과 관련).

◎ 대법원 2012. 10. 25. 선고 2012다45566 판결 : 甲이 乙과의 명의신탁약정에 기초하여 乙의 명의로 부동산을 매수하고 등기명의를 신탁하였으나 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제11조에서 정한 유예기간이 경과할 때까지 실명등기를 하지 않았는데, 그로부터 10년이 경과한 후에 위 부동산의 회복을 위하여 乙에 대하여 가지는 부당이득반환청구권을 근거로 위 부동산에 관한 소유권이전등기절차 이행을 구하는 소를 제기한 사안에서, 乙이 위 부동산이 甲과의 관계에서 자신의 소유가 아니라 甲의 소유임을 스스로 인정하는 것을 전제로 하여서만 취하였을 행태로서 관련 세금의 부담과 같은 재산적 지출을 甲에게 적극적으로 요청하는 등 甲의 대내적 소유권을 인정한 데에는 甲에 대하여 소유권등기를 이전·회복하여 줄 의무를 부담함을 알고 있다는 뜻이 묵시적으로 포함되어 표현되었다고 봄이 타당하므로, 그 후 乙이 甲의 반환요구를 거부하기 시작한 때까지는 위 부동산에 관한 소유권이전등기의무를

승인하였다고 할 것이어서 그 무렵까지 甲의 위 부동산에 관한 소유권이전등기청구권의 소멸시효는 중단되었음에도, 이와 달리 본 원심판결에 법리오해의 위법이 있다고 한 사례.

 

⑹ 임대차종료 후 목적물을 점유하고 있는 임차인의 보증금반환채권

 

① 소멸시효가 완성되기 위해서는 권리의 불행사라는 사실상태가 일정한 기간 동안 계속되어야 한다. 채권을 일정한 기간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성하지만, 채권을 계속 행사하고 있다고 볼 수 있다면 소멸시효가 진행하지 않는다. 나아가 채권을 행사하는 방법에는 채무자에 대한 직접적인 이행청구 외에도 변제의 수령이나 상계, 소송상 청구 및 항변으로 채권을 주장하는 경우 등 채권이 가지는 다른 여러 가지 권능을 행사하는 것도 포함된다. 따라서 채권을 행사하여 실현하려는 행위를 하거나 이에 준하는 것으로 평가할 수 있는 객관적 행위 모습이 있으면 권리를 행사한다고 보는 것이 소멸시효 제도의 취지에 부합한다.

 

② 임대차가 종료함에 따라 발생한 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행관계에 있다. 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 근거로 임차목적물을 계속 점유하는 것은 임대인에 대한 보증금반환채권에 기초한 권능을 행사한 것으로서 보증금을 반환받으려는 계속적인 권리행사의 모습이 분명하게 표시되었다고 볼 수 있다. 따라서 임대차 종료 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 경우 보증금반환채권에 대한 권리를 행사하는 것으로 보아야 하고, 임차인이 임대인에 대하여 직접적인 이행청구를 하지 않았다고 해서 권리의 불행사라는 상태가 계속되고 있다고 볼 수 없다.

 

③ 임차인의 보증금반환채권과 동시이행관계에 있는 임대인의 목적물 인도청구권은 소유권 등 물권에 기초하는 경우가 많으므로, 임대인이 적극적으로 권리를 행사하는지와 관계없이 그 권리가 시효로 소멸하는 경우는 거의 발생하지 않는다. 만일 임차인이 임대차 종료 후 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하여 적극적인 권리행사의 모습이 계속되고 있는데도 보증금반환채권이 시효로 소멸한다고 보면, 임차인은 목적물반환의무를 그대로 부담하면서 임대인에 대한 보증금반환채권만 상실하게 된다. 이는 보증금반환채무를 이행하지 않은 임대인이 목적물에 대한 자신의 권리는 그대로 유지하면서 보증금반환채무만을 면할 수 있게 하는 결과가 되어 부당하다. 나아가 이러한 소멸시효진행의 예외는 어디까지나 임차인이 임대차 종료 후 목적물을 적법하게 점유하는 기간으로 한정되고, 임차인이 목적물을 점유하지 않거나 동시이행항변권을 상실하여 정당한 점유권원을 갖지 않는 경우에 대해서까지 인정되는 것은 아니다. 따라서 임대차 종료 후 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 임차인의 보증금반환채권에 대하여 소멸시효가 진행하지 않는다고 보더라도 그 채권에 관계되는 당사자 사이의 이익 균형에 반하지 않는다.

 

④ 주택임대차보호법 제4조 제2항은 “임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.”라고 정하고 있다. 2001. 12. 29. 법률 제6542호로 제정된 상가건물 임대차보호법도 같은 내용의 규정을 두고 있다(제9조 제2항). 이는 임대차기간이 끝난 후에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것이다. 따라서 임대차기간이 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 목적물을 점유하는 동안 위 규정에 따라 법정임대차관계가 유지되고 있는데도 임차인의 보증금반환채권은 그대로 시효가 진행하여 소멸할 수 있다고 한다면, 이는 위 규정의 입법취지를 훼손하는 결과를 가져오게 되어 부당하다.

위와 같은 소멸시효 제도의 존재이유와 취지, 임대차기간이 끝난 후 보증금반환채권

에 관계되는 당사자 사이의 이익형량, 주택임대차보호법 제4조 제2항의 입법취지 등을 종합하면, 주택임대차보호법에 따른 임대차에서 그 기간이 끝난 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하고 있는 경우 보증금반환채권에 대한 소멸시효는 진행하지 않는다고 보아야 한다.

◎ 대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결 : 주택임대차보호법의 적용을 받는 임대차계약에 따라 보증금을 지급하고 임차주택에 입주한 원고가 임대차기간이 끝난 후에 임대인인 피고로부터 보증금을 반환받기 위해 임차주택을 계속하여 점유해오다가 임대차기간이 끝난 때로부터 약 14년이 경과한 시점에 피고를 상대로 보증금반환청구의 소를 제기한 사안에서, 원심은 임대차기간이 만료된 때부터 보증금반환채권의 소멸시효가 진행한다고 보아 원고의 보증금반환채권은 이 사건 소제기 당시 이미 시효로 소멸하였다는 이유로 원고의 본소 청구(보증금반환청구)를 기각하였다.. 그러나 대법원은 본문과 법리를 판시하면서 이 사건 소제기 당시까지 임차주택에 대한 점유를 상실하지 않고 있던 원고의 보증금반환채권은 시효로 소멸하였다고 볼 수 없다고 하여 원심판결의 본소 청구 부분을 파기 환송하였다.

 

나. 소유권

 

‘소유권’ 및 ‘소유권에 기한 물권적 청구권’은 소멸시효에 걸리지 않는다.

 

다. 그 밖의 재산권

 

‘제한물권’은 소멸시효의 대상이 될 수 있는바, ‘제한물권에 기한 물권적 청구권’은 어떠한 지에 관하여 다툼은 있지만, 제한물권이 존속하는데 그에 기한 물권적 청구권만이 별도로 시효로 소멸한다는 것은 물권의 배타성에 반하므로 타당하지 않다.

 

5. 임차보증금반환채권의 소멸시효에 관한 판례의 태도

 

가. 임차보증금반환채권의 소멸시효와 동시이행항변권에 관한 대법원 판례의 태도

 

대법원은 ‘임대차가 종료하는 경우 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 임차물반환의무는 모두 이행기에 도달하고 이들 의무 상호 간에는 동시이행관계에 있다.’고 일관되게 판시하여 왔다[대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 전원합의체 판결 : 임대차계약 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차 목적물을 인도할 의무와 임대인이 보증금 중 연체차임 등 당해 임대차에 관하여 인도 시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 모두 이행기에 도달하고 이들 의무 상호 간에는 동시이행의 관계가 있다고 보는 것이 상당하다)에서 동시이행관계에 관한 입장을 분명히 정하였고, 그 후 확립된 판례가 되었다. 같은 취지의 대법원판결로는 대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결, 대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다 52657 판결, 대법원 2017. 3. 15. 선고 2015다252501 판결 등이 있다].

 

또한 소멸시효는 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행하고(민법 제166조 제1항), 임대차가 종료한 때부터 임차인은 임차보증금의 반환을 구할 수 있으므로, 그때부터 소멸시효가 진행한다고 보는 것이 일반적이다.

임차인은 임대인의 임대목적물 반환 청구에 대하여 임차보증금이 반환될 때까지 동시이행의 항변을 할 수 있는데, 위와 같은 임차인의 동시이행항변권의 존재를 임차보증금반환채권의 소멸시효 진행을 저지하는 이른바 ‘법률상 장애’로 볼 수 있는 지에 관하여 대법원은 그동안 대체로 부정적인 입장을 취해왔다.

가령 대법원 1991. 3. 22. 선고 90다9797 판결은 부동산 매매대금채권은 소유권이전등기청구권과 동시이행관계에 있지만 지급기일 이후부터 시효가 진행한다고 판시하였고[대법원 1991. 3. 22. 선고 90다9797 판결은, “부동산에 대한 매매대금 채권이 비록 소유권이전등기청구권과 동시이행의 관계에 있다 할지라도 매도인은 매매대금의 지급기일 이후 언제라도 그 대금의 지급을 청구할 수 있는 것이며, 다만 매수인은 매도인으로부터 그 이전등기에 관한 이행의 제공을 받기까지 그 지급을 거절 할 수 있는 데 지나지 아니하므로 매매대금청구권은 그 지급기일 이후 시효의 진행에 걸린다.”라고 하였다], 대법원 1993. 12. 14. 선고 93다27314 판결도 점포의 임대차 청약을 하면서 청약금을 지급하고 점포에 입주하여 점유하였으나 최종적으로 임대차계약의 체결이 거절된 경우 청약금반환채권은 점포명도의무와 동시이행관계에 있지만 청약에 대한 거절이 확정되어 이행기가 도래한 때부터 소멸시효가 진행한다고 판시하였다[대법원 1993. 12. 14. 선고 93다27314 판결은 “점포임대차 청약금반환채권이 점포명도의무와 동시이행관계 에 있다 하더라도 피고는 원고로부터 점포명도의무의 이행제공을 받을 때까지 그 지급을 거절할 수 있는 데 지나지 아니하므로 청약금반환채권은 청약에 대한 거절이 확정된 때 이후부터 소멸시효가 진행한다.”라고 하였다].

 

이는 채권에 동시이행의 항변권이 부착되어 있다는 사정이 소멸시효의 진행을 저지하는 ‘법률상의 장애’ 사유에 해당하지 않는다는 것을 전제로 하는 것으로 볼 수 있다.

다만 위와 같은 대법원 판례들의 사안에는 다음과 같은 특수성이 있음도 함께 고려되어야 한다.

먼저 대법원 90다9797 판결에서는 매매목적물인 부동산을 매수하여 인도받은 원고(매수인)의 소유권이전등기청구에 대해 매도인의 상속인들인 피고들이 매매대금을 지급받지 못하여 이에 응할 수 없다는 동시이행항변이 문제 되었다[원고의 위와 같은 소유권이전등기청구는 앞서 본 대법원 판례의 법리(대법원 76다148 전원합의체 판결 등 참조)에 따라 시효로 소멸될 가능성이 거의 없다].

그런데 위 대법원 90다9797 판결의 원심은 원고(매수인)가 위 부동산의 매매대금을 (매도인 측에) 지급한 사실을 인정하여 피고들의 항변을 배척하였으므로, 피고들은 어차피 매매대금 채권과 관련하여 동시이행항변권을 행사할 수 없었다.

대법원의 위와 같은 판시는 매매대금 채권이 남아 있다고 가정하더라도 그 채권은 소제기 당시 이미 시효로 소멸하였다는 취지의 원심의 가정적 판단을 다투는 주장에 대한 것이었다.

 

다음으로 대법원 93다27314 판결은 원고가 피고의 대리인에게 점포임대차계약의 청약을 하고 그 청약금을 지급한 다음 그 점포에 입주하였다가 권리금 문제가 해결되지 않자 최종적으로 임대차계약이 체결되지 않은 경우였다.

그런데 원고는 임대차계약의 체결이 좌절되기 전인 1985. 9. 17.경부터 1987. 1.경까지 위 점포를 사용하다가 이를 반환하였고 그 후 1991. 12. 10.경 자신이 지급했던 청약금의 반환을 구하는 소를 제기한 것이므로, 원고가 청약금의 반환을 구하는 소를 제기할 당시에는 이미 위 점포에 대한 점유를 상실하여 인도거절의 방법으로 동시이행항변권을 행사할 수 없는 상태였다.

위 대법원 93다27314 판결에서 원고는 위와 같은 청약금 반환청구권을 상대방의 (점포반환청구에 대한) 동시이행항변으로서 소극적으로 행사한 것이 아니라 그 청구권의 내용에 따라 적극적으로 권리를 행사하였다는 점에서 사안의 특수성이 있다.

나아가 위 대법원 판례들과 같이 동시이행관계에 있는 일방의 청구권이 시효로 소멸하는데도 상대방의 청구권은 여전히 존속한다고 보게 되면(특히 채권적 청구권인 임차보증금반환채권과 달리 임대인은 임대차계약의 종료에 따른 채권적 청구권으로 임대물의 반환채권을 가질 뿐만 아니라, 소유권에 기해서도 임대물의 반환을 구할 수 있는데, 후자는 물권 적 청구권으로서 소멸시효에 걸리지 않는다) 그 일방은 이미 시효로 소멸한 자신의 청구권을 행사할 수 없는 것을 넘어서 상대방의 청구권 행사에 대해 자신의 항변권마저 행사할 수 없게 되는 결과에 이르게 된다.

특히 항변권은 상대방의 청구권 행사를 전제로 하는데, 상대방의 청구권 행사가 없는 상태에서 단지 일정한 기간이 경과하였다는 이유만으로 항변권을 행사할 수 없게 하는 것은 사안에 따라 구체적 타당성이나 형평의 측면에서 불합리한 결과가 발생하기도 한다[가령 앞서 본 대법원 90다9797 판결의 사안에서 부동산을 매수하여 인도받은 원고(매수인)의 소유권이전등 기청구권은 앞서 본 대법원 판례의 법리(대법원 76다148 전원합의체 판결 등 참조)에 따라 시효로 소멸할 여지가 없어 서둘러 권리행사를 하지 않아도 되는 반면, 매매계약의 당사자도 아닌 피고들(매도인의 상속인 들)이 원고(매수인)로부터 소유권이전등기청구를 받기 전에 이와 별도로 매매대금 채권에 대한 시효중단 등 의 조치를 취할 것을 기대하기는 어려울 것으로 보인다]

 

나. 주택임대차법 제4조 제2항이 적용되는 임대차관계의 특수성

 

앞서 본 대법원 90다9797 판결은 부동산 매매계약과 관련한 매매대금 채권의 소멸시효가 문제 된 사안이었고, 대법원 93다27314 판결은 임대차계약의 청약을 위해 청약금을 지급하였으나 결과적으로 임대차계약이 체결되지 않은 경우 그 청약금에 대한 부당이득 반환 채권의 소멸시효가 문제 된 사안이라는 점에서 주택임대차법이 적용되는 임대차관계가 성립하였다가 종료(기간만료 또는 해지)된 후 같은 법 제4조 제2항에 따른 법정임대차관계가 유지되는 동안의 임차보증금반환채권의 소멸시효가 문제 되는 이 사건의 경우와는 그 사안유형을 달리하므로, 위 대법원 판례들이 이 사건에 그대로 적용될 수 있다고 보기는 어렵다.

 

주택임대차법 제4조 제2항은 주택임대차법이 적용되는 임대차관계에 대해서는 임대차 종료 후에도 보증금이 반환될 때까지 임대차관계의 존속을 의제하고 있는데, 이는 임대차 종료 후 동시이행관계의 법리에 의한 임차보증금반환채권에 대한 보호보다 더 적극적인 법률효과를 부여하는 것이다.

더욱이 주택임대차법 제4조 제2항이 임차보증금을 반환받을 때까지 ‘임대차관계가 존속’한다고 규정하고 있는데도, 임대차관계의 종료를 전제로 하는 소멸시효 진행을 인정하는 것은 제4조 제2항의 문언에 부합하는 해석이라고 할 수도 없다.

나아가 임차보증금을 반환받지 못하여 임대차관계가 존속한 것으로 의제되고 있음에도 임차보증금반환채권만 시효로 소멸하는 결과를 인정하는 것은 임차보증금반환채권의 회수를 실질적으로 보장하기 위한 제4조 제2항의 입법 취지에도 반하는 결과가 된다.

비록 주택임대차법 제4조 제2항은 임차인이 보증금을 반환받을 때까지만 적용되는 한시적인 법정임대차관계를 정하고 있으나, 적어도 임대차기간이 끝난 경우에도 ‘임대차관계가 존속’하는 것으로 의제되므로, 이는 사실상 임대차기간이 연장된 것과 유사하게 취급해도 무방하다.

 

주택임대차법 제4조 제2항의 입법 취지와 규정 내용, 임대차의 종료 후 임차인의 임차목적물에 대한 계속 점유를 임차보증금반환채권에 대한 권리행사의 일환으로 볼 여지가 있는 점 등을 고려하면 위와 같은 경우 예외적으로 임차보증금반환채권의 소멸시효가 진행하지 않는다고 하더라도 채권의 소멸시효 진행에 관한 확립된 일반원칙에 반한다고 볼 수는 없다.

 

다. 부동산을 인도받은 매수인의 등기청구권에 대한 소멸시효 예외 법리

 

대법원은 부동산을 인도받은 매수인의 소유권이전등기청구권은 채권적 청구권이지만 소멸시효가 진행하지 않는다(대법원 1976. 11. 6. 선고 76다148 전원합의체판결 등 참조)고 하여 소멸시효의 대상적격 또는 소멸시효 진행에 관한 예외 법리(이하 ‘등기청구권에 관한 예외법리’라 한다)를 전개해 왔고, 이러한 법리는 매수인이 이를 사용․수익하다가 그 부동산을 다른 사람에게 처분하고 그 점유를 승계하여준 경우에도 소멸시효가 진행하지 않으며(대법원 1999. 3. 18. 선고 98다32175 전원합의체 판결 등 참조), 취득시효완성을 원인으로 한 등기청구권도 점유자가 그 점유를 계속하는 동안 소멸시효가 진행하지 않는다(대법원 1990. 11. 13. 선고 90다카25352 판결 등 참조)는 내용으로 발전해 왔다.

 

대법원 76다148 전원합의체 판결이 제시한 논거는 크게 3가지 측면으로 나누어 볼 수 있다.

즉, ① 부동산을 인도받아 사용․수익하고 있는 매수인을 권리 위에 잠자는 자로 볼 수 없고(소멸시효 제도의 존재이유), ② 매도인 명의로 등기가 남아 있는 상태와 매수인이 인도받아 사용․수익하고 있는 상태를 비교하면 매도인 명의의 잔존등기보다는 매수인의 사용․수익 상태를 더 보호해야 하며(객관적 이익형량), ③ 이미 인도받은 부동산을 다시 매도인에게 반환해야 하는 결과는 불합리하다는 것이다(우리나라 부동산 거래의 현실 고려).

 

라. 유치권에 관한 민법 제326조와 소멸시효

 

민법 제326조(피담보채권의 소멸시효)는 “유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 아니한다.”라고 정한다.

이에 따르면 유치권자가 유치물의 점유를 계속하는 경우에도 이는 그 피담보채권에 대한 권리행사 또는 소멸시효 중단사유가 되지는 않는다.

다만 위 규정은 유치권과 유사한 다른 담보물권인 질권에 대해서는 준용되고 있지 않다(제343조 참조).

결국 유치권자는 그 피담보채권의 소멸시효 진행을 막으려면 민법 제168조에 따른 시효중단 조치(청구, 압류, 가압류, 가처분, 승인)를 별도로 취해야 하고, 단지 유치물에 대한 점유를 계속하는 것만으로는 소멸시효의 진행을 막을 수 없다.

 

마. 임차권등기에 따른 임차보증금반환채권의 소멸시효 중단 여부

 

대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다226629 판결은 주택임대차법이 적용되는 임대차관계에 있어 “임차권등기명령에 따른 임차권등기에는 민법 제168조 제2호에서 정하는 소멸시효 중단사유인 압류 또는 가압류, 가처분에 준하는 효력이 있다고 볼 수 없다.”라고 하였다.

그러나 위 대법원판결은 어디까지나 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 민법이 정한 소멸시효 중단사유(특히, 가압류)가 될 수 없음을 선언한 것일 뿐이므로, 이 사건처럼 임대차 종료 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 경우 보증금반환채권의 소멸시효 진행 여부에 대해 판단하지는 않았다.

 

5. 대상판결에 대한 내용 분석  [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.429-432 참조]

 

⑴ 대상판결은 주택임대차법에 따른 임대차에서 그 기간이 끝난 후 임차인이 임차주택을 점유하고 있는 경우 임차보증금반환채권의 소멸시효가 진행하는지 여부에 대하여 명시적인 입장을 밝히고 있다.

 

⑵ 소멸시효 제도의 존재이유와 취지, 임대차기간이 끝난 후 보증금반환채권에 관계되는 당사자 사이의 이익형량, 주택임대차법 제4조 제2항의 입법 취지 등에 비추어 주택임대차법에 따른 임대차에서 그 기간이 끝난 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하고 있는 경우 보증금반환채권에 대한 소멸시효는 진행하지 않는다고 하여 이른바 소멸시효 진행 부정설을 채택하였다.

 

⑶ 상가임대차법 제9조 제2항도 주택임대차법 제4조 제2항과 같은 내용을 규정하고 있으므로, 대상판결의 법리는 주택임대차뿐만 아니라 상가임대차법의 적용을 받는 상가건물 임대차에도 적용될 수 있을 것이다.