【판례<주택임대차보호법상 대항력과 보증금반환청구, 임차인의 대항력>】《공동임차인중 1인만이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력요건을 갖추더라도 그 대항력이 임대차전체에 미..

【판례<주택임대차보호법상 대항력과 보증금반환청구, 임차인의 대항력>】《공동임차인중 1인만이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력요건을 갖추더라도 그 대항력이 임대차전체에 미치는지(적극)(대법원 2021. 10. 28. 선고 2021다238650 판결)<주택임차인이 법인인 경우에 주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제권의 인정 여부, 대항력발생 이후 소유권이 변동된 경우 대항력 주장 가부>》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

1. 판결의 요지 : [공동임차인 중 1인만이 대항력 요건을 갖춘 경우 그 대항력이 임대차 전체에 미치는지 여부가 쟁점이 된 사건]

 

【판시사항】

 

주택의 공동임차인 중 1인이 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력 요건을 갖춘 상태에서 임차 건물이 양도되는 경우, 공동임차인에 대한 보증금반환채무 전부가 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무가 소멸하는지 여부(원칙적 적극) 및 이러한 법리는 계약당사자 사이에 공동임차인의 임대차보증금 지분을 별도로 정한 경우에도 마찬가지인지 여부(적극)

 

【판결요지】

 

주택의 공동임차인 중 1인이라도 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력 요건을 갖추게 되면 그 대항력은 임대차 전체에 미치므로, 임차 건물이 양도되는 경우 특별한 사정이 없는 한 공동임차인에 대한 보증금반환채무 전부가 임대인 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸한다.

 

이러한 법리는 계약당사자 사이에 공동임차인의 임대차보증금 지분을 별도로 정한 경우에도 마찬가지이다. 공동임차인으로서 임대차계약을 체결한 것은 기본적으로 임대차계약에 따른 권리ㆍ의무를 함께하겠다는 것이고, 임대차보증금에 관한 지분을 정하여 그 지분에 따라 임대차보증금을 지급하거나 반환받기로 약정하였다고 하더라도 임대차계약 자체를 지분에 따라 분리하겠다는 것이라고 볼 수는 없다. 공동임차인 중 1인이 취득한 대항력이 임대차 전체에 미친다고 보더라도 주택임대차보호법에 따른 공시의 목적, 거래관행 등에 비추어 임대차계약을 전제로 법률행위를 하고자 하는 제3자의 권리가 침해된다고 볼 수도 없다.

 

2. 사안의 개요 및 쟁점

 

가. 사실관계

 

⑴ 한수원과 그 직원인 甲은 乙로부터 이 사건 아파트를 공동으로 임차하였다[보증금 2억 원(지분: 한수원 1억 3,000만 원, 甲 7,000만 원)].

한수원, 甲은 乙에게 임대차보증금을 지분대로 분담하여 지급하고, 甲이 전입신고를 한 상태로 이 사건 아파트에 거주하였다.

 

⑵ 한수원과 甲은 보증금반환채권을 담보하기 위해 원고와 신용보험계약을 체결하였[보험가입금액 2억 원(한수원 1억 3,000만 원, 甲 7,000만 원)].

 

⑶ 이후 乙은 피고에게, 피고는 유한회사 A에게 각 이 사건 아파트를 매도하였다.

 

⑷ 임대차기간 만료 후 이 사건 아파트가 인도되었는데도 한수원, 甲이 임대차보증금을 반환받지 못하게 되자, 원고는 신용보험계약에 따라 한수원, 甲에게 각 임대차보증금 지분에 해당하는 보험금을 지급하고, 피고를 상대로 구상금을 청구하는 등의 이 사건 소를 제기하였다.

 

⑸ 원심은 甲이 취득한 대항력은 임대차 전체에 미친다고 판단하여 원고의 청구를 기각하였고, 대법원은 이 부분에 관한 원심판단의 결론은 정당하다고 보았다.

 

나. 쟁점

 

⑴ 이 사건의 쟁점은, ① 공동임차인중 1인만이 대항력 요건을 갖추더라도 그 대항력이 임대차 전체에 미치는지(적극) 및 ② 공동임차인들이 임대차계약을 하면서 임대차보증금 지분을 별도로 정한 경우에도 마찬가지인지(적극)여부이다.

 

⑵ 공동임차인 중 1人은 법인, 1人은 그 직원이고 임대인과 사이에 보증금을 각 지분별로 지급·반환받기로 임대차계약을 한 사안이다.

 

⑶ 대법원은, 직원만이 취득한 주택임대차보호법상 대항력이 임대차 전체에 효력이 미친다고 본 원심 판단을 수긍하였다(별개의 사유로 파기환송 됨).

 

3. 임차권의 대항력에 관한 판례의 법리     [이하 민법교안, 노재호 P.1071-1092 참조]

 

가. 의의

 

채권은 원래 채권관계의 당사자 사이에서만 주장할 수 있는데, 임차권은 채권임에도 불구하고 일정한 경우 임차인은 제3자에 대하여도 임차권을 주장할 수 있다. 이를 임차권의 대항력이라 한다.

 

나. 대항력의 취득

 

⑴ 민법

 

㈎ 임차권 등기

 

부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(제621조 제2항).

 

㈏ 건물 소유 목적의 토지 임대차에서 지상건물 등기

 

건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다(제622조 제1항).

 

⑵ 주택임대차보호법

 

㈎ 의의

 

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(제3조 제1항 1문). 주택의 공동임차인 중 1인이라도 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력 요건을 갖추게 되면 그 대항력은 임대차 전체에 미치므로, 임차 건물이 양도되는 경우 특별한 사정이 없는 한 공동임차인에 대한 보증금반환채무 전부가 임대인 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸한다(대법원 2021. 10. 28. 선고 2021다238650 판결 : 한국수력원자력 주식회사와 그 직원인 소외 1이 관사 용도로 아파트를 공동으로 임차하면서, 한수원과 소외 1은 임대차보증금을 지분대로 분담하여 지급하고 소외 1이 전입신고를 한 상태로 이 사건 아파트에 거주한 사안). 계약당사자 사이에 공동임차인의 임대차보증금 지분을 별도로 정한 경우에도 마찬가지이다. 공동임차인으로서 임대차계약을 체결한 것은 기본적으로 임대차계약에 따른 권리・의무를 함께하겠다는 것이고, 임대차보증금에 관한 지분을 정하여 그 지분에 따라 임대차보증금을 지급하거나 반환받기로 약정하였다고 하더라도 임대차계약 자체를 지분에 따라 분리하겠다는 것이라고 볼 수는 없다. 공동임차인 중 1인이 취득한 대항력이 임대차 전체에 미친다고 보더라도 주택임대차보호법에 따른 공시의 목적, 거래관행 등에 비추어 임대차계약을 전제로 법률행위를 하고자 하는 제3자의 권리가 침해된다고 볼 수도 없다.

 

㈏ 적용범위

 

① 주택임대차보호법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다.

그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다(제2조).

 

② 임차인이 법인인 경우에는 원칙적으로 대항력이 인정되지 않는다. 위 법률은 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지에서 제정된 것이고, 법인은 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없기 때문이다(대법원 1997. 7. 11. 선고 96다7236 판결, 대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다2918 판결).

그러나 ㉠ 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인[한국토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사, 지방공기업법 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사가 이에 해당한다(주택임대차보호법 시행령 제2조)]이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 위 법인에게 대항력이 인정된다(제3조 제2항).

㉡ 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에도 같다(제3조 제3항 1문). 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(제3조 제3항 2문).

 

③ 주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에 관하여는 주택임대차보호법을 준용한다.

이 경우 ‘전세금’은 ‘임대차의 보증금’으로 본다(제12조).

 

다. 대항력의 발생 요건

 

⑴ 임대차계약에 관한 요건

 

㈎ 유효한 임대차일 것

 

가장임대차의 경우에는 당연히 대항력이 없다. 판례도 “임대차는 임차인으로 하여금 목적물을 사용·수익하게 하는 것이 계약의 기본 내용이므로, 채권자가 주택임대차보호법상의 대항력을 취득하는 방법으로 기존 채권을 우선변제 받을 목적으로 주택임대차계약의 형식을 빌려 기존 채권을 임대차보증금으로 하기로 하고 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차로서의 대항력을 취득한 것처럼 외관을 만들었을 뿐 실제 주택을 주거용으로 사용·수익할 목적을 갖지 아니한 계약은 주택임대차계약으로서는 통정허위표시에 해당되어 무효라고 할 것이므로 이에 주택임대차보호법이 정하고 있는 대항력을 부여할 수는 없다.”라고 판시하였다(대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184 판결).

 

㈏ 임대인에게 대항력 있는 임차권 설정권한이 있을 것

 

① 대항력 있는 임차권의 설정은 처분행위의 성격이 있으므로 임대인에게 그러한 임대차계약을 체결할 수 있는 권한이 있어야 한다. 다만 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되지는 않고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다[대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결(이 사건 임대차계약상의 임대인인 피고가 비록 이 사건 주택의 소유자가 아니라고 하더라도 주택의 명의신탁자로서 사실상 이를 제3자에게 임대할 권한을 가지는 이상, 임차인인 원고는 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있다), 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결(아파트 수분양자가 분양자로부터 열쇠를 교부받아 임차인을 입주케 하고 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 후, 수분양자가 분양계약상 아파트 입주를 위하여 요구되는 의무를 다하지 못하여 분양계약이 해제되어 수분양자가 주택의 소유권을 취득하지 못한 사안에서, 임차인은 아파트 소유자인 분양자에 대하여 임차권으로 대항할 수 있다고 한 사례) 등 참조].

 

② 주택에 관한 부동산담보신탁계약을 체결한 경우 임대권한은 특별한 약정이 없는 한 수탁자에게 있으므로, 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결한 경우 임차인은 수탁자에게 임차권으로 대항할 수 없다. 신탁계약의 내용이 신탁등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 기재된 경우에는 이로써 제3자에게 대항할 수 있으므로, 신탁원부에 임대권한이 수탁자에게 있다는 취지가 기재된 경우에도 마찬가지이다[대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095(본소), 2019다300101(반소) 판결].

 

③ 다만 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결한 후 수탁자로부터 소유권을 회복한 때에는 그때부터 위 임대차계약에 대하여 대항력이 인정될 수 있다(대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879, 44886 판결 : 갑 주식회사가 을 신탁회사와 갑 회사의 소유인 주택에 관하여 부동산담보신탁계약을 체결하고 을 회사에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 후 을 회사의 승낙 없이 병과 임대차계약을 체결하였고, 병은 같은 날 위 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤는데, 그 후 갑 회사가 위 주택에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고, 정 신용협동조합이 같은 날 위 주택에 관하여 근저당권설정등기를 마쳤으며, 이후 정 조합이 신청한 임의경매절차에서 무 주식회사가 위 주택을 매수한 사안에서, 갑 회사는 임대차계약 체결 당시 수탁자인 을 회사의 승낙 없이 위 주택을 임대할 수 없었지만, 위 주택에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마침으로써 적법한 임대권한을 취득하였고, 병이 위 주택을 인도받고 전입신고를 마친 날부터 위 주택에 관한 주민등록에는 소유자 아닌 병이 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자가 보기에 병의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유임을 인식할 수 있었으므로, 병의 주민등록은 병이 전입신고를 마친 날부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것이어서, 병은 갑 회사가 위 주택에 관하여 소유권이전등기를 마친 즉시 임차권의 대항력을 취득하였고, 정 조합의 근저당권설정등기는 병이 대항력을 취득한 다음에 이루어졌으므로, 병은 임차권으로 주택의 매수인인 무 회사에 대항할 수 있다고 한 사례).

 

④ 또한, 수탁자가 위탁자에게 대항력 있는 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 부여하였다면 위탁자와 임대차계약을 체결한 임차인은 수탁자에게 임차권으로 대항할 수 있다. 하지만 ‘위탁자의 임대차계약 체결에 동의하되, 수탁자는 보증금 반환에 책임이 없다’는 취지의 동의서를 작성하여 교부한 경우에는 이를 대항력 있는 임대차계약 체결권한을 부여한 것으로 볼 수 없다[대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095(본소), 2019다300101(반소) 판결 : 이 사건 신탁계약에서 수탁자의 사전 승낙 아래 위탁자 명의로 신탁부동산을 임대하도록 약정하였으므로 임대차보증금 반환채무는 위탁자에게 있다고 보아야 하고, 이러한 약정이 신탁원부에 기재되었으므로 임차인에게도 대항할 수 있다. 따라서 이 사건 오피스텔에 관한 부동산담보신탁 이후에 위탁자인 케이피로부터 이를 임차한 피고는 임대인인 케이피를 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 있을 뿐 수탁자인 한국토지신탁을 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 없다. 나아가 한국토지신탁이 임대차보증금 반환의무를 부담하는 임대인의 지위에 있지 아니한 이상 그로부터 이 사건 오피스텔의 소유권을 취득한 원고가 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계하여 임대차보증금 반환의무를 부담한다고 볼 수도 없다].

 

⑵ 대항요건

 

㈎ 주택의 인도

 

① ‘주택의 인도’는 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 말한다. 이때 점유는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려해서 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다(대법원 2003. 11. 14. 선고 2001다78867 판결, 대법원 2005. 9. 30. 선고 2005다24677 판결 등 참조).

 

② 임대주택을 인도하는 경우에는 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 고려하여야 한다[대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다212194 판결 : 원고들이 단독주택인 이 사건 주택 소유자로부터 당시 비어 있던 101호를 임차보증금 6,500만 원에 임차하면서 계약 당일 500만 원을 지급하고, 소유자의 양해를 얻어 현관 자동문 비밀번호를 제공받아 다음 날 이 사건 주택 101호에 일부 이사짐을 옮기고(전입신고와 확정일자는 임대차계약 당일 마침), 약 1개월 뒤에 나머지 임차보증금 6,000만 원을 지급하고 나머지 이사를 마쳤는데, 그 사이에 피고가 소유자와 이 사건 주택 303호에 관한 전세계약을 체결하고 전세금 6,500만 원에 관해서 전세권설정등기를 마친 사안에서, 이 사건 임대차계약 당시 101호가 비어 있었고, 임대인이 임차인인 원고들에게 현관 자동문의 비밀번호를 알려주었으며, 원고들이 일부 짐을 옮겨 놓았으므로, 늦어도 일부 이사를 마친 시점에는 101호를 인도받았다고 보아야 하고, 우선변제권의 기준시점은 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음 날이므로, 특별한 사정이 없는 한 원고들은 피고에 우선하여 변제받을 권리가 있다고 판단하여, 원고들이 임대차계약 당시 101호를 인도받았다고 볼 수 없다는 등의 이유로 피고에 대한 우선변제권이 없다고 본 원심을 파기한 사례].

 

㈏ 주민등록(전입신고를 한 때)

 

① 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 결정되어야 한다.

 

② 전대차의 경우 : 주택임대차보호법 제3조 제1항에 정한 대항요건은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있는바, 주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 그곳에 주민등록을 하지 아니한 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 적법하게 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는, 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실이 충분히 공시될 수 있으므로, 임차인은 위 법에 정한 대항요건을 적법하게 갖추었다고 볼 것이다(대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결 등).

 

③ 한편, 민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못하고 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있으나(제629조), 이는 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있고, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종료시킬 수 있도록 하고자 함에 있다. 따라서 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 전차인은 그 전대차나 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다 할 것이다. 그리고 위와 같은 이유로 주택의 전대차가 그 당사자 사이뿐만 아니라 임대인에 대하여도 주장할 수 있는 적법 유효한 것이라고 평가되는 경우에 있어서는, 전차인이 임차인으로부터 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마치고 있다면 이로써 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실은 충분히 공시될 수 있고 또 이러한 경우 다른 공시방법도 있을 수 없으므로, 결국 임차인의 대항요건은 전차인의 직접 점유 및 주민등록으로써 적법 유효하게 유지 존속한다고 보아야 할 것이다. 이와 같이 해석하는 것이 임차인의 주거생활의 안정과 임대차보증금의 회수확보 등 주택임대차보호법의 취지에 부합함은 물론이고, 또 그와 같이 해석한다고 해서 이미 원래의 임대차에 의하여 대항을 받고 있었던 제3자에게 불측의 손해를 준다거나 형평에 어긋나는 결과가 되는 것도 아니다(대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결).

 

③ ‘건축 중인 건물’에 관한 임대차의 경우 : 건축 중인 주택을 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록이 그 후 소유권보존등기가 되고 이를 바탕으로 저당권을 취득하여 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자에 대한 관계에서 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 그 제3자의 입장에서 보아 사회통념상 그 주민등록으로 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단되어야 한다(대법원 2008. 2. 14. 선고 2007다33224 판결 : 피고가 전입신고 한 ‘에이스텔 404호’로 표시된 주민등록은 그 후 건축물관리대장 및 등기부상 표시된 실제 호수인 ‘에이스텔 4층 304호’와 일치하지 아니하여 당해 임대차의 유효한 공시방법이 될 수 없다).

 

④ 한편, 근저당권자가 임차인의 주민등록상 주소가 등기부상 표시와 다르다는 이유로 임대차의 대항력을 부정하는 주장이 신의칙에 비추어 용납될 수 없는 경우에는 예외적으로 그 주장을 배척할 수 있으나, 이는 주택임대차보호법에 의하여 인정되는 법률관계를 신의칙과 같은 일반원칙에 의하여 제한하는 것이어서 법적 안정성을 해할 수 있으므로 그 적용에 있어 신중을 기초하여야 할 것이다. 앞서 본 바와 같이 주민등록이 임대차를 공시하는지 여부는 사회 통념상 그 주민등록으로 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단되어야 하므로, 근저당권자가 근저당권 설정에 앞서 임차인의 주민등록상 주소가 등기부상 표시와 다르다는 사정을 알았거나 알 수 있었다는 사정만으로는 임대차의 대항력을 부정하는 근저당권자의 주장이 신의칙에 위배된다고 할 수 없고, 임차인의 주민등록이 잘못되었다는 사실을 알면서 그 임차인을 선순위의 권리로 인정하고 그만큼 감액한 상태의 담보가치를 취득하겠다는 전제에서 근저당권을 설정하였으면서도 부당한 이익을 얻으려는 의도로 사후에 임차인의 손해는 전혀 고려함이 없이 그 주민등록의 잘못에 따른 임대차의 대항력 결여를 주장하는 경우와 같이, 근저당권자의 권리행사가 상대방의 신의에 반하고 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이른다는 사정이 구체적으로 인정되어야 할 것이다(대법원 2008. 2. 14. 선고 2007다33224 판결).

 

④ 출입국관리법에 따른 외국인등록과 체류지 변경신고는 주민등록과 전입신고를 갈음한다(제88조의2 제2항). 따라서 ‘외국인’이나 ‘외국국적동포’가 출입국관리법에 따라 마친 외국인등록과 체류지 변경신고는 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정된다(대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030, 218047 판결 : 재외국민인 피고의 동거 가족으로서 외국국적동포인 배우자 및 딸이 재외동포법에 따라 이 사건 아파트를 거소로 하여 한 국내거소신고는 주택임대차보호법상 대항력의 요건인 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정된다).

 

한편, 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」에 따르면, 국내거소신고나 거소이전신고를 한 ‘외국국적동포’는 출입국관리법에 따른 외국인등록과 체류지 변경신고를 한 것으로 간주한다(제10조 제4항). 따라서 국내거소신고를 한 외국국적동포에 대해서는 출입국관리법 제88조의2 제2항이 적용되므로, 외국국적동포가 재외동포법에 따라 마친 국내거소신고와 거소이전신고에 대해서도 앞에서 본 외국인등록과 마찬가지로 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정된다(대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030, 218047 판결).

 

비록 외국인의 외국인등록이나 외국국적동포의 국내거소신고는 주민등록법에 따른 주민등록과 비교하여 거래의 안전을 위해 제3자가 임대차의 존재를 인식할 수 있게 하는 공시방법의 효과가 매우 제한적이기는 하지만, 주민등록도 열람이나 등·초본의 교부가 본인이나 세대원 또는 정당한 이해관계가 있는 자 등에게만 허용되고 임대차계약의 내용이 주민등록을 통해 공시되는 것도 아니어서 그 공시기능이 부동산등기와 같은 정도에 미치지 않는다는 한계가 있다. 외국인등록 또는 국내거소신고와 주민등록은 공시 효과에서 차이가 있지만 이것이 주택임대차의 대항력을 다르게 판단해야 할 정도는 아니다.

 

한편, 주민등록법의 개정으로 2015. 1. 22. 자로 ‘재외국민’에 대한 주민등록 제도가 도입되기 전에는 재외국민은 구 재외동포법 제6조에 따라 외국국적동포와 마찬가지로 국내거소신고 등을 할 수 있었다. 비록 구 재외동포법에 출입국관리법 제88조의2 제2항과 같이 재외국민의 국내거소신고와 거소이전신고가 주민등록과 전입신고를 갈음한다는 명문의 규정은 없지만, 재외동포법의 입법 목적, 재외국민의 국내거소신고 제도의 취지, 외국인의 외국인등록이나 외국국적동포의 국내거소신고에 관한 법적 규율 등에 비추어 볼 때 재외국민의 국내거소신고나 거소이전신고에 대해서도 출입국관리법 제88조의2 제2항을 유추적용하여 주민등록이나 전입신고를 한 것으로 보아 주택임대차보호법에 따른 대항력을 취득할 수 있도록 하는 것이 형평에 부합한다. 따라서 재외국민이 구 재외동포법 제6조에 따라 마친 국내거소신고와 거소이전신고도 외국국적동포의 그 것과 마찬가지로 주민등록과 전입신고를 갈음한다고 보아야 한다(대법원 2019. 4. 11. 선고 2015다254507 판결 : 재외국민의 국내거소신고는 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정되어야 하고, 이 경우 거소이전신고를 한 때에 전입신고가 된 것으로 보아야 한다).

 

라. 대항력의 취득 시기

 

임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(제3조 제1항). 여기서 ‘다음 날’이라 함은 익일 0시를 말한다. 따라서 임차인이 인도와 주민등록을 마친 당일에 임대인이 주택에 관하여 채권자에게 저당권설정등기를 마쳐 주면 저당권자가 우선하게 된다는 점을 유의하여야 한다.

 

한편 통상의 경우와는 달리 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 후에 임대인이 주택의 소유권을 취득한 경우에는 어떠한가?

 

ⓐ 임차인의 주민등록이 종전부터 임대차 관계를 공시하는 기능을 수행하고 있었다면 임대인이 소유권이전등기를 마친 즉시 임차권의 대항력이 생긴다.

◎ 대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026 판결 : 갑이 병 회사 소유 임대아파트의 임차인인 을로부터 아파트를 임차하여 전입신고를 마치고 거주하던 중, 을이 병 회사로부터 위 아파트를 분양받아 자기 명의로 소유권이전등기를 마친 후 근저당권을 설정한 사안에서, 비록 임대인인 을이 갑과 위 임대차계약을 체결한 이후에, 그리고 갑이 위 전입신고를 한 이후에 위 아파트에 대한 소유권을 취득하였다고 하더라도, 주민등록상 전입신고를 한 날로부터 소유자 아닌 갑이 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자들이 보기에 갑의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식할 수 있었으므로 위 주민등록은 갑이 전입신고를 마친 날로부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것이고, 따라서 갑은 을 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 즉시 임차권의 대항력을 취득하였다고 본 사례.

◎ 대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다38361 판결 : 경매절차에서 낙찰인이 주민등록은 되어 있으나 대항력은 없는 종전 임차인과의 사이에 새로이 임대차계약을 체결하고 낙찰대금을 납부한 경우, 종전 임차인의 주민등록은 낙찰인의 소유권취득 이전부터 낙찰인과 종전 임차인 사이의 임대차관계를 공시하는 기능을 수행하고 있었으므로, 종전 임차인은 당해 부동산에 관하여 낙찰인이 낙찰대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시 임차권의 대항력을 취득한다고 한 사례.

◎ 대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879, 44886 판결 : 甲 주식회사가 乙 신탁회사와 甲 회사의 소유인 주택에 관하여 부동산담보신탁계약을 체결하고 乙 회사에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 후 乙 회사의 승낙 없이 丙과 임대차계약을 체결하였고, 丙은 같은 날 위 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤는데, 그 후 甲 회사가 위 주택에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고, 丁 신용협동조합이 같은 날 위 주택에 관하여 근저당권설정등기를 마쳤으며, 이후 丁 조합이 신청한 임의경매절차에서 戊 주식회사가 위 주택을 매수한 사안에서, 甲 회사는 임대차계약 체결 당시 수탁자인 乙 회사의 승낙 없이 위 주택을 임대할 수 없었지만, 위 주택에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마침으로써 적법한 임대권한을 취득하였고, 丙이 위 주택을 인도받고 전입신고를 마친 날부터 위 주택에 관한 주민등록에는 소유자 아닌 丙이 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자가 보기에 丙의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유임을 인식할 수 있었으므로, 丙의 주민등록은 丙이 전입신고를 마친 날부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것이어서, 丙은 甲 회사가 위 주택에 관하여 소유권이전등기를 마친 즉시 임차권의 대항력을 취득하였고, 丁 조합의 근저당권설정등기는 丙이 대항력을 취득한 다음에 이루어졌으므로, 丙은 임차권으로 주택의 매수인인 戊 회사에 대항할 수 있다고 한 사례.

 

ⓑ 그렇지 않은 경우에는 임대인이 소유권이전등기를 마친 다음 날부터 대항력을 갖게 된다.

◎ 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 : 갑이 주택에 관하여 소유권이전등기를 하고 전입신고까지 마친 다음 처와 함께 거주하다가 을에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 임차인을 갑의 처로 하는 임대차계약을 체결한 후에야 을 명의의 소유권이전등기가 된 경우, 제3자로서는 주택에 관하여 갑으로부터 을 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지기 전에는 갑의 처의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 갑의 처의 주민등록은 주택에 관하여 을 명의의 소유권이전등기가 되기 전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고 을 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 날에야 비로소 갑의 처와 을 사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이며, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 유효한 공시방법을 갖춘 다음 날인 을 명의의 소유권이전등기일 익일부터 임차인으로서 대항력을 갖는다.

 

마. 임차권등기명령

 

주택임대차가 종료된 후 임대차보증금을 돌려받지 못하였지만 근무지의 변경 등으로 주거지를 옮기거나 주민등록을 전출해야 할 필요가 있는 임차인이 주택임대차보호법에서 정한 대항력 및 우선변제권을 잃지 않고 임차주택으로부터 자유롭게 이주하거나 주민등록을 전출할 수 있도록 할 필요가 있다. 이러한 필요에 부응하여 주택임대차보호법 제3조의3은 임차권등기명령 제도를 두고 있다.

 

임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다(제3조의3 제1항). 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다(제3조의3 제5항). 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 소액임차인의 최우선변제를 받을 권리가 없다(제3조의3 제6항). 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다(제3조의3 제8항).

 

임차권등기명령에 의한 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 마쳐지게 되므로, 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 마치는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니고, 특히 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어 볼 때, 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무라고 할 것이다[대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결. 참고로 전세권설정자의 전세금반환의무와 전세권자의 전세권등기말소의무는 동시이행의 관계에 있다(제317조). 그리고 이는 일반적인 임차권등기가 마쳐진 경우에도 마찬가지라고 해석하여야 할 것이다. 따라서 위 판결은 주택임대차보호법 제3조의3에 의한 임차권등기명령에 의하여 임차권등기가 마쳐진 경우에만 적용된다는 점을 주의하여야 한다].

 

바. 상가건물임대차보호법상 대항력

 

⑴ 의의

 

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(제3조 제1항).

 

⑵ 적용범위

 

① 이 법은 상가건물(사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다(제2조 제1항 본문)[대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결 : 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 임대차목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다고 볼 것이다. 그리고 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는 지 여부는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법의 적용대상인 상가건물에 해당한다고 할 것이다. 임차인이 상가건물의 일부를 임차하여 도금작업을 하면서 임차부분에 인접한 컨테이너 박스에서 도금작업의 주문을 받고 완성된 도금제품을 고객에 인도하여 수수료를 받는 등 영업활동을 해 온 사안에서, 임차부분과 이에 인접한 컨테이너 박스는 일체로서 도금작업과 더불어 영업활동을 하는 하나의 사업장이므로 위 임차부분은 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당한다고 판단한 사례이다].

 

② 이 법은 환산보증금[= 보증금 + (월차임×100)]이 지역별로 일정한 금액[ 1. 서울특별시: 9억 원 2. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억 9천만 원 3. 광역시, 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억 4천만 원 4. 그 밖의 지역: 3억 7천만 원]을 초과하는 임대차에 대하여는 적용하지 않음이 원칙이지만(제2조 제1항 단서), 대항력에 관한 규정은 환산보증금의 액수와 상관없이 적용된다(제2조 제3항).

 

③ 이 법은 임차인이 자연인인 경우뿐만 아니라 법인인 경우에도 적용된다.

 

④ 목적건물을 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이 법을 준용한다. 이 경우 ‘전세

금’은 ‘임대차의 보증금’으로 본다(제17조).

 

⑶ 대항력의 발생 요건

 

㈎ 임대차계약에 관한 요건 : ① 유효한 임대차일 것 + ② 임대인에게 대항력 있는 임차권 설정권한이 있을 것

 

㈏ 대항요건 : ① 상가건물의 인도 + ② 사업자등록(= 그 신청을 한 때)

 

㈐ 사업자등록(= 그 신청을 한 때)

 

① 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재와 내용을 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반 사회통념상 그 사업자등록을 통해 해당 건물에 관한 임대차의 존재와 내용을 인식할 수 있는가에 따라 판단하여야 한다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결, 대법원 2016. 6. 9. 선고 2013다215676 판결 등 참조).

이 때에는 아래에서 보듯이 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 등록사항현황서에 기재되어 공시된 임대차의 내용이 중요한 기준이 된다.

 

② 부가가치세법 제5조와 그 시행령 제7조(소득세법 및 법인세법상의 사업자등록에 준용) 등에 의하면, 사업장을 임차한 사업자가 사업자등록을 할 경우에는 세무서장에게 임대차계약서 사본을 첨부한 사업자등록신청서를 제출하여야 하고, 보증금, 차임 또는 임대차기간의 변경이 있는 때에는 사업자등록정정신고서를 제출하여야 한다. 또한 상가건물 임대차보호법 제4조와 그 시행령 제3조 등에 의하면, 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 사람은 관할 세무서장에게 사업자등록 신청일 당시의 임대차보증금, 차임, 임대차기간 및 임대차계약이 변경·갱신된 날짜와 그에 따라 변경된 임대차보증금, 차임, 임대차기간의 열람 또는 제공을 요청할 수 있고, 그에 따라 사업자등록신청서·사업자등록정정신고서 및 그 첨부서류와 확정일자를 기재한 장부 중 해당 사항을 열람하거나 등록사항 등의 현황서의 등본을 교부받을 수 있다. 따라서 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서 상의 임대차목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 사업자등록은 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다. 또한 위 각 법령의 위 각 규정에 의하면, 사업자가 상가건물의 일부분을 임차하는 경우에는 사업자등록신청서에 해당 부분의 도면을 첨부하여야 하고, 이해관계인은 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 그 부분 도면의 열람 또는 제공을 요청할 수 있도록 하고 있으므로, 건물의 일부분을 임차한 경우 그 사업자등록이 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 되기 위해서는 사업자등록신청시 그 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하여야 할 것이다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결).

 

③ 그리고 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 등록사항현황서에 기재되어 공시된 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액이 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되기 위한 보증금액 한도를 초과하는 경우에는, 실제 임대차계약의 내용에 따라 환산된 보증금액이 위와 같은 기준을 충족하는 것이더라도, 임차인은 상가건물 임대차보호법에 따른 대항력을 주장할 수 없다. 이러한 법리는 임대차계약이 변경되거나 갱신되었는데 임차인이 사업자등록정정신고를 하지 아니하여 등록사항현황서 등에 기재되어 공시된 내용과 실제 임대차계약의 내용이 불일치하게 된 경우에도 마찬가지로 적용된다(대법원 2016. 6. 9. 선고 2013다215676 판결).

 

④ 한편, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고, 이 경우 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 이름으로 사업자등록을 하여야 한다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결).

 

⑷ 대항력의 취득 시기 : 그 다음 날(00:00)부터

 

4. 주택임대차보호법상 대항력의 내용     [이하 민법교안, 노재호 P.1071-1092 참조]

 

가. 임대차목적물이 양도된 경우

 

⑴ 판례의 태도

 

① 대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결: 주택임대차보호법 제3조 제2항은 임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 여기에서 ‘임대인의 지위’란 임대차계약상 임대인에게 귀속되는 권리의무의 주체가 되는 자격을 말하고, 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 ‘승계’한다고 함은 종전의 임대인과 임차인 간에 존재하는 임대차계약상의 임대인의 지위가 양수인에게 이전되는 한편 종전의 임대인은 임대차계약관계에서 이탈하는 것을 의미하므로, 위 규정에 의하여 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되는 임차주택의 양수인이 될 수 있는 경우는 주택을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리를 종국적, 확정적으로 이전받게 되는 경우라야 한다고 할 것이므로, 매매, 증여, 경매, 상속, 공용징수 등에 의하여 임차주택의 소유권을 취득한 자 등은 위 조항에서 말하는 임차주택의 양수인에 해당된다고 할 것이나, 이른바 주택의 양도담보의 경우는 채권담보를 위하여 신탁적으로 양도담보권자에게 주택의 소유권이 이전될 뿐이어서, 특별한 사정이 없는 한, 양도담보권자가 주택의 사용수익권을 갖게 되는 것이 아니고 또 주택의 소유권이 양도담보권자에게 확정적, 종국적으로 이전되는 것도 아니므로 양도담보권자는 이 법 조항에서 말하는 ‘양수인’에 해당되지 아니한다고 보는 것이 상당하다. 주택의 양도담보권자가 귀속청산의 방법으로 양도담보를 실행하여 대내외적으로 확정적인 소유권을 취득하게 되면, 그때 ‘양수인’으로서 임대인 지위를 승계한다.

 

② 대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결 : 상가건물 임대차보호법 제3조는 ‘대항력 등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 ‘임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.’라고 정하고 있다. 이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자(이하 ‘양수인’이라 한다)가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다. 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속·경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용된다. 따라서 임대를 한 상가건물을 여러 사람이 공유하고 있다가 이를 분할하기 위한 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우에도 양수인이 임대인의 지위를 승계한다.

 

⑵ 양수인과 임차인 사이의 법률관계

 

㈎ 임대차관계의 승계

 

① 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 이는 법률상 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임차주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 대법원 2004. 4. 16. 선고 2003다58010 판결 등 참조).

 

② 이러한 법리는 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임차주택이 양도된 경우에도 그대로 적용되므로 이 경우 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하게 되는데, 나아가 채권가압류의 제3채무자의 지위까지 승계하는지 문제 된다. 승계를 인정하면 양도인을 제3채무자로 하여 임대차보증금반환채권에 관한 가압류가 이루어진 경우에 이를 모르고 그 주택을 양수하거나 경매에 의하여 소유권을 취득한 양수인은 예상하지 못한 손해를 입을 수 있는 반면(제3채무자의 지위가 양수인에게 승계된다고 하면 양수인은 임대차보증금을 임차인에게 반환해서는 안되며, 가압류권자가 나중에 집행권원을 취득하면 그에게 반환하여야 한다. 따라서 임차인이 임대차보증금반환채권이 가압류된 사실을 숨기고 양수인으로부터 임대차보증금을 반환받아 간 경우에 양수인은 이중변제의 위험을 부담하게 된다. 다만 양수인이 임대차보증금반환채권이 가압류된 사실을 모르고 과실 없이 임차인에게 변제할 경우에 그것에 채권의 준점유자에 대한 변제 효과를 인정하여 선의·무과실의 양수인을 보호하는 것을 생각해 볼 수는 있을 것이다), 승계를 부정하면 가압류가 효력을 상실하게 되어 가압류권자가 피해를 입게 되므로 특히 문제로 된다(양도인과 양수인 사이의 임대주택의 양도를 가압류권자에게 통지해 주는 법적인 절차가 있는 것도 아니므로, 제3채무자의 지위가 양수인에게 승계되지 않는다고 하면 가압류권자는 수시로 임대주택의 양도가 있는지 여부를 조사하여 양도사실을 아는 즉시 새로이 임차인의 양수인에 대한 임대차보증금반환채권을 가압류하여야 하고, 그런 조치를 취하지 않은 사이에 양수인이 임차인에게 임대차보증금을 반환하면 가압류소멸로 인한 불이익을 받을 수밖에 없다. 그리고 설령 양수인이 임대차보증금반환채권이 가압류된 사실을 알고 있더라도 임차인의 임대차보증금반환요구에 응하지 않을 수 없으므로, 임차인은 자기의 임대차보증금반환채권이 가압류되었음을 알면서도 아무런 제한 없이 보증금을 돌려받을 수 있는 뜻밖의 이익을 얻게 된다).

 

이에 대하여 판례는 ㉠ 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 부담하는 임대인임을 당연한 전제로 하여 그 임대차보증금반환채무의 지급금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로, 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없는 점, ㉡ 주택임대차보호법상 임대주택의 양도에 양수인의 임대차보증금반환채무의 면책적 인수를 인정하는 이유는 임대주택에 관한 임대인의 의무 대부분이 그 주택의 소유자이기만 하면 이행가능하고 임차인이 같은 법에서 규정하는 대항요건을 구비하면 임대주택의 매각대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 수 있기 때문인데, 임대주택이 양도되었음에도 그 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행절차에서 그 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 되는 점 등을 주된 근거로 하여, 양수인은 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할수 있다고 판시하였다[대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 : [사실관계] ① 소외 1(이하 ‘임차인’이라 한다)은 2002. 4. 7. 소외 2로부터 이 사건 주택을 임대차보증금 3,000만 원으로 정하여 임차한 다음, 2002. 5. 23. 전입신고를 하고 거주한 사실, ② 소외 3이 2002. 11. 11. 소외 2로부터, 소외 4가 2003. 11. 3. 다시 소외 3으로부터 이 사건 임대주택의 소유권을 순차로 이전받아 임차인에 대한 임대인의 지위도 순차로 승계한 사실, ③ 원고는 2005. 5. 31. 가압류채무자를 임차인, 제3채무자를 소외 4로 하여 임차인의 소외 4에 대한 임대차보증금반환채권에 대하여 채권가압류결정을 받았고, 그 결정이 2005. 6. 20. 소외 4에게 송달된 사실, ④ 피고는 2007. 8. 2. 소외 4로부터 이 사건 임대주택의 소유권을 이전받아 임대인의 지위를 승계한 후, 2007. 10. 10. 임차인에게 임대차보증금 3,000만 원을 반환한 사실, ⑤ 그 후 원고는 임차인에 대한 구상금 청구소송의 확정판결을 집행권원으로 하여 2009. 11. 26. 채무자를 임차인, 제3채무자를 피고로 하여 위 가압류를 본압류로 이전하는 채권압류 및 추심명령을 받았고, 그 명령이 2009. 11. 30. 피고에게 송달된 사실 [원심의 판단] 원고가 임차인에 대한 추심채권자로서 피고를 상대로 이 사건 추심금 청구소송을 제기하여 임대차보증금의 반환을 구한 데 대하여, 원심은 위 채권가압류결정은 채권자인 원고와 채무자인 임차인, 제3채무자인 소외 4 사이에서만 효력이 있을 뿐, 소외 4로부터 이 사건 임대주택을 양수한 피고에 대하여는 그 효력이 미치지 않는다고 하여 원고의 청구를 배척하였다. [대법원의 판단] 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 채권가압류의 효력은 이 사건 임대주택의 양수인으로서 임대인의 지위 일체를 승계한 피고에게 미친다고 할 것이다. 그럼에도 이와 달리 보아 원고의 청구를 배척한 원심판결은 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임대차에서 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 후 임대주택이 양도된 경우의 채권가압류의 효력에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것이다].

 

③ 임차권의 대항 등을 받는 새로운 소유자라고 할지라도 임차인과의 계약에 기초하여 그들 사이의 법률관계를 그들의 의사에 좇아 자유롭게 형성할 수 있다. 따라서 새로운 소유자와 임차인이 동일한 목적물에 관하여 종전 임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 그와는 별개의 임대차계약을 새로이 체결하여 그들 사이의 법률관계가 이 새로운 계약에 의하여 규율되는 것으로 정할 수 있다. 그리고 그 경우에는 종전의 임대차계약은 그와 같은 합의의 결과로 그 효력을 상실하게 되므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 이제 종전의 임대차계약을 기초로 발생하였던 대항력 또는 우선변제권 등도 종전 임대차계약과 함께 소멸하여 이를 새로운 소유자 등에게 주장할 수 없다(대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다211919 판결 : 부동산의 소유권자 및 근저당권자의 변경 과정에서 임차인과 새로운 소유자가 대출금채권자인 A은행이 종전 근저당권자인 B새마을금고와 같은 제1순위 근저당권자가 될 수 있도록 하기 위하여 종전 임대차계약을 배제하는 새로운 임대차계약을 체결하면서 A 은행의 근저당권 설정등기 후에 새로운 임대차계약의 확정일자를 받는 한편, 특약을 통하여 임차인에

게 종전에 없었던 6,000만 원의 권리금을 인정한 사안이다).

 

④ 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다고 보아야 한다. 차임이나 관리비 등은 임차건물을 사용한 대가로서 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 소유자 등 처분권한 있는 자에

게 귀속된다고 볼 수 있기 때문이다(대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결).

 

그런데 임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하므로 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다. 따라서 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 보아야 한다. 일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문이다(대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결).

 

⑤ 임차주택의 양도에 따른 임대차보증금반환채무의 면책적 승계 법리는 임차인이 임대차보증금반환채권에 질권을 설정하고 임대인이 그 질권 설정을 승낙한 후에 임차주택이 양도된 경우에도 마찬가지라고 보아야 한다. 따라서 이 경우에도 임대인은 임대차관계에서 탈퇴하고 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다(대법원 2018. 6. 19. 선고 2018다201610 판결).

법률상 당연승계로 인한 것이므로 제352조에 저촉된다고 할 수 없다.

 

㈏ 임차인의 승계거부권

 

① 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 : 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임차인은임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있다).

이 경우 임차인은 양도인과의 임대차계약을 즉시 해지할 수 있다.

 

② 대항력 있는 주택임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸한다. 그러나 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).

 

③ 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 임대차기간의 만료 전에 임대인과 합의에 의하여 임대차계약을 해지하고 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있으며, 이러한 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하지 아니한다(대법원 2018. 12. 27. 선고 2016다265689 판결 : 임차인의 임대차보증금반환채권에 대하여 질권이 설정되고 임대인이 이를 승낙한 상태에서, 임대인이 임차인에게 임차주택을 매도하기로 하고 매매대금채권과 임대차보증금반환채권을 상계처리하자, 질권자가 임대인을 상대로 임대차보증금의 반환을 직접 청구한 사안에서, 임차주택의 매수인인 임차인이 임대인의 지위를 승계하는 것이 아니고, 나아가 질권설정의 제3채무자인 임대인이 질권자의 동의 없이 질권설정자인 임차인과 상계합의를 함으로써 질권의 목적인 임차주택에 관한 임대차보증금반환채무를 소멸하게 하였더라도 이로써 질권자에게 대항할 수 없다고 판단한 사례).

 

⑶ 양도인(종전 임대인)과 임차인 사이의 법률관계

 

① 임대차관계가 양수인에게 승계되고 나면 이제 임차인은 종전 임대인에 대해서는 더 이상 임대차보증금반환채권을 갖지 못하는가?

 

학설 중에는 임대차보증금반환채무가 양수인에게 면책적으로 인수되려면 채권자인 임차인의 승낙이 필요하다는 이유로 임차인의 승낙이 없는 한 임대차보증금반환채무의 승계는 병존적 인수라고 보아야 한다는 견해가 있다.

 

② 그러나 판례는 “주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항의 규정에 의하면, 주택의 임차인은 건물에 입주하고 주민등록을 함으로써 제3자에 대하여 대항력을 갖추게 되며 대항력이 구비된 후에 임차건물이 양도된 경우 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 하고 있다. 이 경우 임대차보증금반환채무는 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸하는 것으로 해석하여야 할 것이다. 만일 보증금반환채무가 양도인에게 남아 있다고 해석하면 임대차계약관계에서 발생하는 채권, 채무 즉 목적물의 사용수익을 하게 하는 채무, 수선의무, 필요비, 유익비상환의무 등은 모두 이전하는데 오로지 보증금반환채무만이 남는 것이 되어 불합리할 뿐만 아니라 임대차계약의 위와 같은 여러 채권, 채무는 임대인이 어떤 사람인가 하는 개인적 색채보다는 부동산 자체와 관련된 것이 대부분으로서 임대목적물의 소유자로서 거의 완전하게 이행할 수 있는 성질의 것이며, 임차인으로서는 동시이행의 항변, 유치권의 행사 등에 의하여 이행을 확보할 수 있기 때문에 임대인의 교체에 의하여 큰 영향을 받지 않는다. 따라서 임대부동산의 소유권이 이전되고 그 양수인이 임대인의 지위를 승계한다고 할 때 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며 이에 따라 양도인의 보증금반환채무는 소멸하는 것으로 보아야 옳다고 여겨지는 것이다.”라고 판시하여 이를 면책적 인수로 보고 있다(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 대법원 1993. 7. 16. 선고 93다17324 판결 : 양수인이 임차인에게 임대차보증금을 반환하였다 하더라도, 이는 양수인 자신의 채무를 변제한 것에 불과할 뿐, 양도인의 채무를 대위변제한 것이라거나, 양도인이 위 금액 상당의 반환채무를 면함으로써 법률상 원인 없이 이익을 얻고 양수인이 그로 인하여 위 금액 상당의 손해를 입었다고 할 수 없다고 판단한 사례).

 

⑷ 양도인과 양수인 사이의 법률관계

 

양수인이 목적물에 관하여 대항력 있는 임차권이 있는 사실을 알고 있었던 경우에는 이를 계산에 넣고 양도계약을 체결하였을 것이므로 문제가 없다. 문제는 그 사실을 모르고 있었던 경우인데, 이 경우 양수인은 양도인을 상대로 담보책임을 물을 수 있다(주택임대차보호법제3조 제3항). 이 경우 손해배상의 범위에는 임차권의 존재로 인하여 목적물을 사용·수익하지 못하여 입은 손해, 임대차보증금반환채무를 인수하여 입게 된 손해 등이 포함될 것이다.

 

나. 임대차목적물이 경매된 경우

 

⑴ 최선순위 담보물권자나 압류‧가압류권자보다 먼저 대항력을 취득한 경우

 

㈎ 판례의 태도

 

① 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결： 후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락된 경우에는 민사소송법 제728조, 제608조 제2항의 규정에 의하여 선순위 저당권까지도 당연히 소멸하는 것이므로, 이 경우 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다.

 

② 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1718 판결： 근저당권이 설정된 부동산에 관하여 제3의 집행채권자의 신청에 의한 강제경매가 진행되어 경락되면 그 결과 그 경매신청보다 앞서 설정된 근저당권이 소멸하므로(민사소송법 제608조 제2항) 그 경매는 제1순위 근저당권자에 의하여 실행된 것과 같은 상태에서 이루어져야 하는 것이다. 이 사건의 경우처럼 근저당권설정등기와 강제경매신청 사이에 대항력을 갖춘 전세권자가 있고 그 전세권자가 경락인에게 대항할 수 있다고 하면 경락인은 전세권의 부담을 지게 되므로 부동산의 경매가격은 그만큼 떨어질 수밖에 없고 이는 전세권보다 선행한 담보권을 해치는 결과가 되어 설정당시의 교환가치를 담보하는 담보권의 취지에 맞지 않는다. 이리하여 같은 취지에서 피고의 임차권은 경락인인 원고에게 대항할 수 없다고 한 원심판단은 정당하다.

 

③ 대법원 1998. 8. 24. 자 98마1031 결정： 담보권의 실행을 위한 부동산의 입찰절차에 있어서, 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는, 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만, 낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니한다고 할 것이다. 한편 이와 같이 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰받았으나, 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 낙찰부동산의 부담이 현저히 증가한 경우에는, 낙찰인으로서는 민사소송법 제639조 제1항의 유추적용에 의하여 낙찰허가결정의 취소신청을 할 수 있다고 보아야 할 것이다. 기록에 의하면, 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 금 3,750,000원의 선순위 근저당권이 설정되고, 다음에 대항요건을 갖춘 임대차보증금 50,000,000원의 임차권이 존속하고 있으며, 그 후에 채권최고액 금 45,000,000원의 후순위 근저당권이 설정된 다음, 후순위 근저당권자의 신청에 의하여 개시된 부동산 입찰절차에서 재항고인이 1998. 3. 5. 낙찰허가결정을 선고받아 대금지급기일이 1998. 3. 26.로 지정되었는데, 그 이전인 1998. 3. 24. 선순위 근저당권이 그 설정등기의 말소로 소멸하였음을 알 수 있는바, 이와 같은 경우라면 앞에서 본 법리에 따라 재항고인으로서는 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 낙찰부동산이 대항력 있는 임차권의 부담을 지게 되었음을 이유로 낙찰허가결정의 취소를 구할 수 있다고 보아야 할 것이다.

 

㈏ 임차권의 존속

 

이 경우에는 매각대금이 완납되어도 임차권은 소멸하지 않는다(민사집행법 제91조). 따라서 임차인은 매각받은 자에게 임차권을 주장할 수 있다.

 

㈐ 대항력과 우선변제권을 겸유하는 임차인이 우선변제권을 행사한 경우

 

① 주택임대차보호법에 따른 주택임차인의 대항력 발생일과 임대차계약서상 확정일자가 모두 당해 주택에 관한 1순위 근저당권 설정일보다 앞서는 경우, 주택임차인은 특별한 사정이 없는 한 대항력뿐 아니라 1순위 근저당권자보다 선순위의 우선변제권도 가지므로, 그 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 배당요구종기 이전에 배당요구를 하였다면 1순위 근저당권자보다 우선하는 배당순위를 가진다(대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결).

② 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것)에는 “임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못한다.”는 규정이 있어(구법 제3조의2 제1항 단서) 대항력 있는 임차인은 임대차계약을 해지하여야만 배당요구를 할 수 있었는데, 그 후 위 단서조항이 삭제되었기 때문에, 이제는 임차인은 임대차계약을 해지하지 않고도 배당요구를 할 수 있다.

 

③ 이와 같이 임차인이 배당요구를 한 경우 임차권이 언제 소멸하는지 문제되는데(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정된 주택임대차보호법 제3조의5는 “임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있다), 판례는 임차인이 임차보증금 전액을 배당받는 것으로 작성된 배당표가 다른 채권자의 배당이의에 의해 배당이의 판결 확정에 의해 비로소 확정된 사안에서 “주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권의 두 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고

있는 경매절차에서 보증금에 대한 배당요구를 하여 보증금 전액을 배당받을 수 있는

경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 그 배당금을 지급받을 수 있는 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 임차권이 소멸하지 않는다고 해석함이 상당하다할 것이므로, 경락인이 낙찰대금을 납부하여 임차주택에 대한 소유권을 취득한 이후에 임차인이 임차주택을 계속 점유하여 사용·수익하였다고 하더라도 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용·수익은 소멸하지 아니한 임차권에 기한 것이어서 경락인에 대한 관계에서 부당이득이 성립되지 아니한다.”라고 판시하였다(대법원 2004. 8. 30. 선고 2003다23885 판결).

 

④ 한편 보증금을 일부만 변제받는 것으로 배당표가 확정되면 그 범위에서만 임차권이 소멸하기 때문에 나머지 보증금에 관하여는 여전히 임차권이 존속한다. 그렇지만 임차인의 우선변제권은 제1경매절차에서 매각으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 다시 우선변제권에 의한 배당을 받을 수는 없다(대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결, 대법원 2001. 3. 27. 선고 98다4552 판결, 대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결 등 참조).

이는 근저당권자가 신청한 1차 임의경매 절차에서 확정일자 있는 임대차계약서를 첨부하거나 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 하였음을 근거로 하여 배당요구를 하는 방법으로 우선변제권을 행사한 것이 아니라, 임대인을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하여 승소판결을 받은 뒤 그 확정판결에 기초하여 1차로 강제경매를 신청한 경우에도 마찬가지이다(대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결).

 

⑤ 그런데 만약 그 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 된 경우에는 다시 대항력을 주장할 수 있는가?

주택임차인이 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 임차보증금 액수, 주택인도일, 주민등록일(전입신고일), 임대차계약서상 확정일자 등 대항력 및 우선변제권 관련 사항을 밝히고 권리신고 및 배당요구를 한 경우 그 내용은 매각물건명세서에 기재되어 공시되므로, 매수희망자는 보통 이를 기초로 매각기일에서 신고할 매수가격을 정하게 된다. 따라서 주택 경매절차의 매수인이 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 그 주택에 관한 소유권을 취득하였다면, 설령 그 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다(대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결, 대법원 2016. 12. 1. 선고 2016다228215 판결).

 

⑵ 최선순위 담보물권자나 압류‧가압류권자보다 나중에 대항력을 취득한 경우

 

매각대금이 완납되면 임차권은 소멸한다. 따라서 임차인은 경매절차에서 배당을 받는 수 밖에 없다. 우선변제권 있는 임차인이라도 경매법원이 이를 알 수 없기 때문에 반드시 배당요구를 하여야만 배당을 받을 수 있다.

다만, 주택에 관하여 최선순위로 전세권설정등기를 마치고 등기부상 새로운 이해관계인이 없는 상태에서 전세권설정계약과 계약당사자, 계약목적물 및 보증금(전세금액) 등에 있어서 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었다면, 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지게 된다. 이러한 경우 전세권과 더불어 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추는 것은 자신의 지위를 강화하기 위한 것이지 원래 가졌던 권리를 포기하고 다른 권리로 대체하려는 것은 아니라는 점, 자신의 지위를 강화하기 위하여 설정한 전세권으로 인하여 오히려 주택임대차보호법상의 대항력이 소멸된다는 것은 부당하다는 점, 동일인이 같은 주택에 대하여 전세권과 대항력을 함께 가지므로 대항력으로 인하여 전세권 설정 당시 확보한 담보가치가 훼손되는 문제는 발생하지 않는다는 점 등을 고려하면, 최선순위 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되었다 하더라도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기초하여 대항력을 행사할 수 있고, 그 범위에서 임차주택의 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 할 것이다(대법원 2010. 7. 26. 자 2010마900 결정).

 

다. 대항력의 소멸

 

⑴ 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차의 경우

 

건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상 건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생기나, 그 뒤 건물이 임대차기간 만료 전에 멸실된 경우에는 그 효력을 잃는다(제622조 제2항).

 

⑵ 주택·상가건물 임대차의 경우

 

인도와 주민등록·사업자등록은 주택·상가건물 임차권의 대항력의 취득요건일 뿐만 아니라 그 존속요건이기도 하다. 대법원도 “주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다.”라고 판시하고 있다(대법원 2000. 9. 29. 선고 2000다37012 판결 등).

 

다만, 앞서 보았듯이 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 마쳐지면, 그 이전에 이미 취득한 대항력이 그대로 유지되고, 임차권등기 이후에는 위 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력을 상실하지 아니한다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항, 상가건물 임대차보호법 제6조 제5항).

 

⑶ 점유의 상실

 

원칙적으로 점유가 상실되면 대항력은 소멸하나, 점유가 제3자에 의하여 위법하게 침탈되었다 하더라도 점유회복의 소 등을 제기하여 점유를 회복하게 되면 점유는 계속되었던 것으로 해석된다.

 

⑷ 주민등록·사업자등록의 이탈, 직권말소

 

실무상 주로 문제되는 주민등록의 경우를 중심으로 본다.

 

㈎ 주민등록의 이탈

 

① 단독 세대주 또는 세대원 전원이 주민등록을 다른 곳으로 옮긴 경우에는 가사 그것이 일시적인 것이라 하더라도 대항력은 종국적으로 소멸된다.

 

② 다만, 주민등록이 대항력의 존속요건이라 하더라도 주민등록이 주택임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의하여 임의로 이전되었고, 또 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된 데 대하여 주택임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없다고 인정되는 경우라면, 주택임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다고 해석함이 상당하다(대법원 2000. 9. 29. 선고 2000다37012 판결).

 

㈏ 주민등록의 직권말소

 

① 주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 주민등록법 및 같은 법시행령에 따라 시장·군수 또는 구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다. 이 경우 대항력의 상실 시기는 직권말소의 이유와 원인에 따라 다른데, ‘위장전입’을 이유로 한 경우에는 처음부터 유효한 주민등록이 아니므로 처음부터 대항력이 발생하지 않은 것으로 되고, ‘무단전출’을 이유로 한 경우에는 무단전출시에 대항력이 소멸하는 것으로 될 것이다.

 

② 그렇지만, 주민등록법상의 직권말소제도는 거주관계 등 인구의 동태를 상시로 명확히 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무의 적정한 처리를 도모하기 위한 것이고, 주택임대차보호법에서 주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있는 것은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 위한 것으로서 그 취지가 다르므로, 직권말소 후 같은 법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 같은 법시행령 제29조에 의하여 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다고 할 것이고, 다만, 그 직권말소가 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다고 봄이 상당하다(대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결).

 

5. 주택임대차보호법상 대항력 발생 이후 소유권이 변동된 경우 대항력 주장 가부

 

가. 대항력의 의미

 

대항력을 가진 임차인은 등기된 임대차와 동일한 권리, 즉 임대차가 종료될 때까지 주택을 사용·수익할 권리, 기타 임차인이 가지는 부수적인 모든 권리(보증금반환청구권, 부속물매수청구권 등)를 임대인 기타 제3자에 대하여 주장할 수 있다.

 

나. 대항력 발생 이후 소유권이 변동된 경우

 

⑴ 대항력 발생 후에 소유권이전등기를 마친 양수인(신소유자)의 지위

 

㈎ 임대차 존속 중의 양수인

 

임대차 존속 중의 양수인은 주택임대차보호법 3조 4항에 의하여 그 임대차관계가 양수인에게 승계된다.

 

임대인 지위의 승계는 법률상의 당연승계이므로, 양도인이나 양수인에 의한 양도사실의 통지 혹은 임차인의 승낙 등은 불필요하며, 양수인의 권리취득의 원인은 매매·증여 등의 법률행위이든, 상속·경매·체납처분에 의한 공매 등의 법률의 규정에 의한 경우이든 상관 없이 모두 포함된다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결).

 

㈏ 임대차가 종료된 후의 양수인

 

임대차가 종료된 후의 양수인에 대하여는 주택임대차보호법 3조 4항이 바로 적용될 수 없지만, 주택임대차보호법 4조 2항에 의하여 일정한 범위 내에서 임대차관계가 존속하는 것으로 간주되는 결과, 비로소 주택임대차보호법 3조 4항이 적용되고, 이에 따라 임차인은 보증금반환청구권을 주장하여 주택인도청구에 대하여 동시이행의 항변을 할 수 있다(주임법 4②에 따른 법정임대차관계).

 

결론적으로 임대차 존속 중의 양수인은 주택임대차보호법 3조 4항에 따라, 임대차가 종료된 후의 양수인은 주택임대차보호법 4조 2항에 따라 임대인의 지위를 승계한다.

 

⑵ 임차인의 이의가 있는 경우(임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우)

 

① 임차인 보호를 위한 법의 입법취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는, 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고(대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정, 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결), 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸하지 않는다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결. 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 상태에서 임차주택의 양도가 이루어진 경우가 아니라 아직 임대차가 종료되지 않은 상태에서 임차주택의 양도가 이루어진 경우에도 위 판례의 법리가 적용된다).

 

② 이는 임대차주택이 경매로 양도되는 경우(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결, 대법원 1998. 10. 27. 선고 98다1560 판결)뿐 아니라 경매 이외의 원인으로 양도되는 경우(대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정)에도 적용된다.

 

③ 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 후 임대부동산의 소유권이 이전되는 경우(경매의 경우는 제외) 임차인이 언제까지 이의를 제기해야 하는가에 관하여 견해의 대립이 있으나, 판례(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결)는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 임대인인 양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸하지 않는다고 한다.

 

⑶ 대항력 있는 임대차의 존재에 관하여 고지받지 못한 양수인의 손해배상청구

 

① 경매의 목적물에 대항력 있는 임대차가 존재하는 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는, 주택임대차보호법 3조 5항의 규정에 의하여 매수인은 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여, 계약을 해제하고 채무자 또는 채무자에게 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구하거나, 그 계약해제와 함께 또는 그와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 않은 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있다(대법원 1996. 7. 12. 선고 96다7106 판결).

 

② 매수인이 낙찰을 받은 후 채무자가 후순위 임차권의 대항력을 존속시킬 목적으로 선순위 근저당권의 피담보채무를 모두 변제하고 그 근저당권을 소멸시키고도 이 점에 대하여 매수인에게 아무런 고지도 하지 않아 매수인이 대항력 있는 임차권이 존속하게 된다는 사정을 알지 못한 채 대금지급기일에 매각대금을 지급하였다면, 채무자는 민법 578조 3항의 규정에 의하여 매수인이 입게 된 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정, 대법원 2003. 4. 25. 선고 2002다70075 판결).

 

⑷ 종전 임대인의 지위

 

① 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 후 임대부동산의 소유권이 이전되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며, 이에 따라 양도인의 보증금반환채무는 소멸한다(면책적 채무인수설. 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 대법원 1989. 10. 24. 선고 88다카13172 판결, 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결, 대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결).

그 이유는, 만일 보증금반환채무가 양도인에게 남아 있다고 해석하면 임대차계약관계에서 발생하는 채권·채무 즉 목적물의 사용수익을 하게 하는 채무, 수선의무, 필요비, 유익비상환의무등은 모두 이전하는 데 오로지 보증금반환채무만이 남는 것이 되어 불합리할 뿐만 아니라, 임대차계약의 위와 같은 여러 채권·채무는 임대인이 어떤 사람인가 하는 개인적 색채보다는 부동산 자체와 관련된 것이 대부분으로서 임대목적물의 소유자로서 거의 완전하게 이행할 수 있는 성질의 것이며, 임차인으로서는 동시이행의 항변, 유치권의 행사 등에 의하여 이행을 확보할 수 있기 때문에 임대인의 교체에 의하여 큰 영향을 받지 않는다는 데 있다.

 

② 신소유자가 임차인에게 보증금을 반환하였다 하더라도 그것은 자기 채무의 이행에 불과하므로, 종전 임대인에게 부당이득반환을 구할 수 없다(대법원 1993. 7. 16. 선고 93다17324 판결. 다만, 대법원 1985. 5. 28. 선고 84다카1890 판결은 구상금 또는 부당이득청구가 가능함을 전제로 한 듯한 판시를 하고 있으나, 주택임대차보호법 3조 3항이 신설되기 전에 경락이 이루어진 사안에 관한 것이고 종전 임대인에게 보증금반환채무가 남아 있음을 전제로 하는 것이어서 주류적 판례의 취지와는 부합하지 않는다).

대항력을 갖춘 임차인이 양수인이 되어 임차인의 보증금반환채권이 혼동으로 소멸된 경우에도 동일하다. 즉, 대항력을 갖춘 임차인이 양수인이 된 경우에도 임대인의 보증금반환채무는 소멸하고 양수인인 임차인이 임대인의 자신에 대한 보증금반환채무를 인수하게 되어, 결국 임차인의 보증금반환채권은 혼동으로 인하여 소멸한다(대법원 1996. 11. 22. 선고 96다38216 판결).

 

③ 주택임대차보호법 3조 1항의 대항요건을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 확정된 후 소유자인 임대인이 당해 주택을 매도한 경우 임대인은 전부금 지급의무를 면한다(대법원 2005. 9. 9. 선고 2005다23773 판결).

 

④ 마찬가지로 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결).

 

6. 주택임차인이 법인인 경우에 주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제권의 인정 여부

 

가. 주택임대차보호법의 개정

 

⑴ 종전에는 경매절차에 있어서 주택임차인이 법인인 경우에는 주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제권 등이 인정되지 않았다.

 

⑵ 그러나 주택임대차보호법의 일부개정(법률 제8583호, 2007. 8. 3. 공포 2007. 11. 4. 시행)으로 인하여 일정한 조건을 갖춘 법인에 대하여는 대항력과 우선변제권이 인정되고, 임차권등기명령에 따른 등기도 가능하게 되었다.

 

⑶ 한편 상가건물임대차보호법의 대항요건인 사업자등록신청은 법인도 할 수 있을 뿐 아니라 상가건물임대차보호법 3조 1항이 대항요건으로 사업자등록신청을 규정하면서 법인세법 111조의 규정에 의한 사업자등록신청을 인정하고 있으므로, 법인도 상가건물임대차보호법의 적용대상이다(상임법 4①ⅰ 참조).

 

나. 대항력이 인정되는 법인의 범위

 

⑴ 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층의 무주택자에게 주거생활안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인으로서 대통령령으로 정한 법인(주임법 3②)이다.

 

⑵ 주택임대차보호법 시행령에서는 주택임대차보호법 3조 2항에서 규정한 “대항력이 인정되는 법인”의 범위를 한국토지주택공사법에 따른 “한국토지주택공사”와 지방공기업법 49조의 규정에 따라 “주택사업을 목적으로 설립된 지방공사”로 한정하였다(주임법시 1의2).

 

⑶ “지방공기업법 49조의 규정에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사”에는 각 지방자치단체에 다음과 같이 16개의 공사(1. 서울특별시에스에이치(SH)공사 설립 및 운영에 관한 조례에 따른 서울특별시에스에이치(SH)공사, 2. 부산도시공사 설치조례에 따른 부산도시공사, 3. 대구광역시도시개발공사 설치조례에 따른 대구광역시도시개발공사, 4. 인천광역시도시개발공사 설립 및 운영에 관한 조례에 따른 인천광역시도시개발공사, 5. 광주광역시도시공사 설치조례에 따른 광주광역시도시공사, 6. 대전광역시도시개발공사 설치조례에 따른 대전광역시도시개발공사, 7. 울산광역시도시공사 설립 및 운영 조례에 따른 울산광역시도시공사, 8. 강원도개발공사 설치 및 관리ㆍ운영조례에 따른 강원도개발공사, 9. 경기도지방공사의 설립 및 운영조례에 따른 경기도지방공사, 10. 경상남도개발공사 설치조례에 따른 경상남도개발공사, 11. 경상북도개발공사 설치조례에 따른 경상북도개발공사, 12. 전남개발공사의 설립 및 운영조례에 따른 전남개발공사, 13. 전북개발공사 설치조례에 따른 전북개발공사, 14. 충청남도개발공사 설립 및 운영에 관한 조례에 따른 충청남도개발공사, 15. 충북개발공사 설치 및 운영에 관한 조례에 따른 충북개발공사, 16. 제주특별자치도개발공사 설치조례에 따른 제주특별자치도개발공사)가 있다.

 

위 공사 중 현재 위 사업을 시행하고 있는 법인은 서울특별시에스에이치(SH)공사와 경기도지방공사 두 곳뿐이다.

 

다. 대항력의 취득시기

 

⑴ 주택임대차보호법 3조 2항에 해당되는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 해당 법인이 선정한 입주자가 그 주택에 관하여 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 선정된 입주자가 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주임법 3①).

 

⑵ 이 경우 확정일자를 받을 임대차계약증서는 법인과 입주민 사이의 임대차계약서가 아니라 법인과 임대인(원소유자)의 임대차계약서이고, ‘임대차계약을 체결한 날’과 ‘임차보증금액’ 또한 법인과 입주민의 암대차계약서 작성일이나 임차보증금이 아닌 법인과 임대인(원소유자)의 임대차계약서 작성일과 임차보증금이다. 이는 임차인이 간접점유인 법인이어서 위 법인이 대항력과 우선변제권을 취득하고 입주민은 직접점유자로서 지위만 인정하기 때문이다.

 

라. 우선변제권

 

⑴ 주택임대차보호법 3조 2항의 법인이 동조의 대항요건과 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(주임법 3의2②).

 

⑵ 주택임대차보호법 3조 2항의 법인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않는다(주임법 3의2①).

 

⑶ 위 법인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우에는 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다(주임법 3의3①).

 

⑷ 주택임대차보호법 3조 2항의 법인에 대해서는 동법 8조 1항이 적용되지 않으므로, 소액보증금의 최우선변제는 받을 수 없다.

 

7. 주택임대차보호법상 대항력의 효력이 미치는 범위

 

⑴ 대상판결(대법원 2021. 10. 28. 선고 2021다238650 판결)은 주택의 공동임차인 중 1인이라도 주임법상 대항력(제3조 제1항)을 갖추면 그 대항력은 임대차 전체에 미친다고 보았다. 대상판결은 위와 같은 법리를 정면으로 판시한 최초의 판결이다.

 

⑵ 따라서 임차 건물이 양도되는 경우 공동임차인에 대한 보증금반환채무 전부가 임대인 지위를 승계한 양수인에게 이전된다(면책적 채무인수).

 

⑶ 이는 계약당사자 사이에 공동임차인의 임대차보증금 지분을 별도로 정한 경우에도 마찬가지이다.

당사자의 의사는 임대차계약 자체를 지분에 따라 분리하겠다는 것이 아니고, 이와 같이 해석하여도 임대차계약을 전제로 법률행위를 하고자 하는 제3자의 권리가 침해되지 아니하기 때문이다.

 

7. 대상판결의 내용 검토  [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.1389-1390 참조]

 

⑴ 원고는 ① 甲만이 대항력 요건을 갖추었으므로 임대차보증금 전액 또는 한수원 지분에 대해서는 보증금반환채무가 여전히 피고에게 남아있고, ② 피고와 유한회사 A 사이의 매매계약은 통정허위표시에 해당한다고 주장한다.

 

⑵ 원심은 한수원과 甲의 피고에 대한 보증금반환채권은 불가분채권이므로 甲이 취득한 대항력은 임대차 전체에 미친다고 판단하여 원고의 청구를 기각하였다.

대법원은 이 사건 임대차계약의 내용상 한수원과 甲이 지분에 따라 임대차보증금을 반환받기로 약정했다고 볼 여지가 있으므로, 원심이 보증금반환채권을 일반적인 불가분채권으로 단정한 것은 부적절하나 결론은 정당하다고 보았다.

 

⑶ 원심은 피고와 유한회사 A사이의 매매계약이 통정허위표시에 해당함을 인정할 증거가 없다고 보았다.

대법원은 원심으로서는 피고가 변론종결 후 제출한 참고자료를 증거로 채택하여 위 매매계약이 통정허위표시에 해당하는지 여부에 대해 실질적인 심리를 했어야 한다고 보아 원심판결을 파기환송하였다.