【판례<공공임대주택 임대차계약의 갱신>】《공공주택특별법에 따른 공공임대주택의 임차인에 대한 대출채권자가 임차인을 대위하여 공공임대주택의 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부(..

【판례<공공임대주택 임대차계약의 갱신>】《공공주택특별법에 따른 공공임대주택의 임차인에 대한 대출채권자가 임차인을 대위하여 공공임대주택의 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부(소극)(대법원 2022. 9. 7. 선고 2022다230165 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

1. 판결의 요지 : [공공임대주택 임차인의 채권자가 임차인의 임대차계약 해지권을 대위 행사한 사건]

 

【판시사항】

 

[1] 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택의 임차인이 공공주택사업자에 대한 임대차보증금반환채권을 자신의 대출채권자에게 양도하고, 대출금의 상환이 지체되면 대출채권자 또는 지정된 제3자에게 임차주택을 인도하겠다는 각서를 교부한 경우, 채권자가 대출금의 상환이 지체되었다는 이유로 임차인을 대위하여 공공임대주택의 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부(소극)

 

[2] 채무자가 파산절차에서 면책결정을 받은 경우, 파산채권을 피보전채권으로 하여 채권자대위권을 행사하는 것이 허용되는지 여부(원칙적 소극)

 

【판결요지】

 

[1] 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택의 임차인이 공공주택사업자에 대한 임대차보증금반환채권을 자신의 대출채권자에게 양도하고, 대출금의 상환이 지체되면 대출채권자 또는 지정된 제3자에게 임차주택을 인도하겠다는 각서를 교부한 경우에도 채권자가 대출금의 상환이 지체되었다는 이유로 임차인을 대위하여 공공임대주택의 임대차계약을 해지할 수 없다.

 

① 주거는 인간다운 생활을 위한 필수불가결한 요소이다. 헌법 제35조 제3항은 국가에 주택개발정책 등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 할 의무를 부여하고 있고, 주거기본법 제2조는 국민이 쾌적하고 안정적인 주거환경에서 인간다운 주거생활을 할 권리가 있음을 규정하고 있다. 공공주택 특별법은 위와 같은 국가의 의무를 실현하고 국민의 주거권을 보장하기 위하여 주거 문제를 스스로의 경제력에 의해 해결하기 곤란한 경제적 약자 계층에게 생활에 필수적이고 기본적인 조건인 주거기반을 제공하고 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 마련되었다.

 

② 공공주택 특별법의 적용을 받는 공공임대주택에 관해서는 같은 법 제49조의3 제1항, 같은 법 시행령 제47조 제1항, 제2항 및 표준임대차계약서(같은 법 시행규칙 제32조 제1항 제1호 [별지 제5호 서식]) 제10조 제1항 각호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있다. 특히 위 규정들은 임차인의 주거생활 안정을 보장하기 위하여 임대사업자가 공공임대주택에 관한 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 갱신을 거절하는 것을 제한하기 위한 것으로서 제정 목적과 입법 취지 등에 비추어 이에 위반되는 약정의 사법적 효력을 배제하는 강행규정으로 보아야 한다.

 

설령 공공임대주택의 임차인이 대출채권자에게 각서를 교부하여 대출금의 상환이 지체될 경우 임대차계약을 중도 해지하고 임차주택을 인도하기로 약정하였더라도, 그러한 약정은 공공주택사업자의 임대차계약 해제 또는 해지 사유를 제한적 열거사유로 엄격하게 규제하는 위와 같은 강행규정의 적용을 배제하거나 잠탈하는 내용의 약정으로서 무효라고 보아야 한다.

 

③ 공공주택 특별법이 적용되어 같은 법 시행규칙에 따른 표준임대차계약서를 사용하여 임대차계약을 체결한 경우 계약서에 규정된 공공임대주택 임차인의 임대차계약 중도 해지권은 임차인의 의사에 행사의 자유가 맡겨져 있는 ‘행사상의 일신전속권’으로 봄이 타당하므로, 민법 제404조 제1항 단서에 따라 채권자대위권의 목적이 될 수 없다.

 

㉠ 공공임대주택의 경우 임대의무기간 동안 매각이 제한되고(공공주택 특별법 제50조의2 제1항), 임대인은 임대의무기간 동안 임대차계약의 해제, 해지, 재계약 거절의 사유가 제한되며, 이를 통해 임대의무기간 동안 임차권의 존속이 보장되고 임차인의 주거생활 안정을 도모하게 되는바, 임차인의 중도 해지권을 임차인의 의사와 무관하게 제3자가 대위 행사할 수 있도록 하는 것은 임차권의 존속 보장을 통한 주거생활의 안정 도모라는 공공주택 특별법의 근본적인 내용을 해할 우려가 있다.

 

㉡ 임대 후 분양전환을 목적으로 건설된 공공건설임대주택에 거주하는 임차인은 일정한 경우 당해 임대주택을 우선 분양전환받을 권리가 있고(공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호), 이는 임차인에게 우선적으로 당해 임대주택의 소유권 취득 기회를 부여함으로써 서민의 주거안정에 기여하는 조항인바, 임대차계약 중도 해지권의 대위 행사를 허용할 경우 임차인의 의사와 무관하게 위와 같은 우선 분양전환권을 상실케 하는 결과가 된다.

 

㉢ 임차인의 중도 해지권은 경제력 향상 등으로 공공임대주택에서의 거주 필요성이 사라지는 등 사정변경이 발생한 경우 임차인으로 하여금 언제든 임대차계약의 구속에서 벗어나 용이하게 주거를 이동할 수 있게끔 임차인 보호를 위해 마련된 조항인바, 중도 해지권을 임차인의 의사와 무관하게 제3자가 대위 행사할 수 있도록 하는 것은 중도 해지권을 둔 취지에도 반한다.

 

[2] 채권자대위권은 채권자가 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사할 수 있는 권리로서 채무자에 대하여 채권을 행사할 수 있음이 전제되어야 할 것인바, 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제566조 본문은 “면책을 받은 채무자는 파산절차에 의한 배당을 제외하고는 파산채권자에 대한 채무의 전부에 관하여 그 책임이 면제된다.”라고 규정하고 있고, 다만 그 단서에서 들고 있는 일정한 채무의 경우에만 책임이 면제되지 아니한다는 예외규정을 두고 있으므로, 채무자가 파산절차에서 면책결정을 받은 때에는 파산채권을 피보전채권으로 하여 채권자대위권을 행사하는 것은 그 채권이 위 법률 제566조 단서의 예외사유에 해당하지 않는 한 허용되지 않는다.

 

2. 사안의 개요 및 쟁점 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.2580-2582 참조]

 

가. 사실관계

 

⑴ 피고는 한국토지주택공사와 공공임대주택인 이 사건 부동산에 관한 임대차계약을 체결하였다.

 

⑵ 원고는 피고로부터 ‘대출채권 담보 목적으로 임대차보증금반환채권을 양도하고, 대출원리금상환 지체시 이 사건 부동산을 원고에게 인도한다’라는 내용의 각서를 교부받았다.

 

⑶ 원고는 위 각서에 따라 피고가 대출금 상환을 지체하였음을 이유로, 피고를 대위하여 한국토지주택공사를 상대로 이 사건 임대차계약을 해지하고, 한국토지주택공사를 대위하여 이 사건 부동산의 인도를 구하는 이 사건 소를 제기하였다.

 

⑷ 한편 피고에 대한 면책결정이 확정되었는데, 그 채권자목록에 원고의 대출채권이 포함되어 있었다.

 

⑸ 원심은 원고가 위 각서에 따라 피고로부터 양도담보권(별제권)을 취득하였으므로, 파산절차에 의하지 아니하고 피고의 임대차계약 해지권을 대위행사할 수 있다고 보아 원고의 청구를 인용하였으나, 대법원은 원심판결을 파기환송하였다.

 

나. 쟁점

 

⑴ 위 판결의 쟁점은, ① 공공임대주택의 임차인의 임대차계약 해지권이 통상의 계속적 계약의 해지권과 마찬가지로 채권자대위권의 목적이 될 수 있는지(소극), ② 「공공주택 특별법」 시행규칙에 따른 표준임대차계약서를 사용하여 체결된 임대차계약에서 임차인의 해지권의 법적 성질(행사상의 일신전속권)이다.

 

⑵ 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택의 임차인이 공공주택사업자에 대한 임대차보증금반환채권을 자신의 대출채권자에게 양도하고, 대출금의 상환이 지체되면 대출채권자 또는 지정된 제3자에게 임차주택을 인도하겠다는 각서를 교부한 경우에도 그 채권자가 대출금의 상환이 지체되었다는 이유로 임차인을 대위하여 공공임대주택의 임대차계약을 해지할 수 없다. 따라서 원고가 공공임대주택의 임차인인 피고를 대위하여 소외 공사에게 임대차계약 해지의 의사표시를 한 것은 효력이 없다.

 

⑶ 「공공주택 특별법」이 적용되어 같은 법 시행규칙에 따른 표준임대차계약서를 사용하여 임대차계약을 체결한 경우 그 계약서에 규정된 공공임대주택 임차인의 임대차계약 중도 해지권은 임차인의 의사에 행사의 자유가 맡겨져 있는 ‘행사상의 일신전속권’으로 봄이 타당하므로, 민법 제404조 제1항 단서에 따라 채권자대위권의 목적이 될 수 없다.

 

⑷ 공공건설임대주택의 임차인인 피고가 원고(금융기관)로부터 금원을 대출받으면서 그 담보로 자신이 거주하는 이 사건 부동산(공공임대주택)에 대한 임대차보증금반환채권을 양도하면서, 원고에게 ‘대출원리금을 변제하지 못할 경우 임대차기간 내라도 임대차계약을 해지하고 이 사건 부동산을 명도할 것을 확약한다’는 각서를 교부한 사안에서, 원고가 원리금 상환 지체를 이유로 임대인인 한국토지주택공사(이하 ‘소외 공사’)에게 피고를 대위하여 임대차계약의 해지를 통보하고 피고를 상대로 소외 공사에게 이 사건 부동산을 인도할 것을 구한 사건이다.

 

⑸ 원심은 위와 같은 임대차계약 해지권의 대위 행사가 허용된다고 보아, 임대차계약이 해지로 종료되었고 피고는 소외 공사에게 이 사건 부동산을 인도하여야 한다고 판단하였으나, 대법원은 위와 같은 법리를 판시하고 임차인의 대출채권자가 임차인이 가지는 공공임대주택에 대한 임대차계약 해지권을 대위 행사할 수 없다고 보아 원심을 파기·환송하였다.

 

3. 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택의 임차인에 대한 대출채권자가 임차인의 공공임대주택 임대차계약 해지권을 대위 행사할 수 있는지 여부 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.2580-2582 참조]

 

가. 공공임대주택 임대차계약의 갱신에 관한 종전 판례의 태도

 

⑴ 대법원 2020. 5. 28. 선고 2020다202371 판결

 

① 구 임대주택법(2015. 8. 28. 민간임대주택에 관한 특별법(민간임대주택법)으로 전부개정됨)상 임대차보증금반환채권에 압류ㆍ추심명령이 내려져도 임대인은 이를 이유로 임대차계약 갱신 거절을 할 수 없다.

 

② 원고(임대인)는 ‘압류채권자가 임차인을 대신하여 갱신 거절을 하였고, 이것이 유효하므로 임대차는 종료되었다’고 주장한다.

 

③ 위 대법원 판결의 판시는 원고 주장의 핵심을 약간 벗어난 느낌이 있으나, “공공임대주택의 경우 임대차보증금반환채권에 압류ㆍ추심명령을 받더라도 임차인을 대신하여 갱신거절권을 행사할 수 없다”는 취지로 이해딘다.

 

④ 위 대법원 판결은 경제적 약자인 공공임대주택의 임차인을 보호하는 법리를 선언한 것이다.

임대차보증금이 비교적 소액이고(2,400만 원), 소액보증금 보호(2,000만 원)를 받기 때문에 압류ㆍ추심명령 중 상당 부분은 무효가 될 것이다.

나머지 부분(400만 원)은 유효하지만, 임대차목적물을 반환할 때까지 연체차임 등이 모두 공제되므로, 임차인이 인도 시까지 차임을 스스로 납부하지 않는 한 추심권자가 실제 회수할 수 있는 금액은 미미하다.

 

⑵ 대법원 2020. 7. 9. 선고 2020다223781 판결

 

① 민간임대주택법상 임대차보증금반환채권에 근질권이 설정되어도 임대인은 이를 이유로 임대차계약 갱신 거절을 할 수 없다.

이 사건은 원고가 임대인을 대위하여 임차인(피고)을 상대로 임대차목적물의 인도를 구한 사안이다.

 

② 위 대법원 판결은 원고가 임대인을 대위하고 있는 이상, 임대인이 주장할 수 있는 사유만 주장할 수 있고, 임대인에게 갱신거절사유가 없는 이상 임대차계약은 묵시적으로 갱신되었다고 보았다.

다만 위 대법원 판결은 질권자의 갱신거절권 행사가 유효한지 여부는 판단하지 않았다.

 

③ 위 대법원 2020다202371 판결과 동일한 취지의 판결이다.

 

⑶ 대법원 2022. 3. 31.선고 2021다265171 판결

 

① 공공주택특별법상 임대차보증금반환채권이 양도된 경우에도 임대인을 이를 이유로 임대차계약의 갱신 거절을 할 수 없다.

 

② 위 대법원 2020다202371 판결, 2020다223781 판결과 동일한 취지의 판결이다.

 

⑷ 위 판례의 취지

 

결국 공공주택특별법 또는 민간임대주택법상 임대차보증금반환채권이 양도되거나 압류ㆍ추심명령 또는 담보설정이 되어 있어도 임대차계약은 갱신되므로, 양수인 또는 추심채권자, 질권자는 사실상 위 보증금을 받을 방법이 없다.

 

나. 대상판결(대법원 2022. 9. 7. 선고 2022다230165 판결)의 내용 분석

 

⑴ 대상판결(대법원 2022. 9. 7. 선고 2022다230165 판결)은 공공임대주택 ‘임차인’의 채권자가 임차인의 임대차계약 ‘해지권’을 대위행사한 사안이다.

 

⑵ 대상판결(대법원 2022. 9. 7. 선고 2022다230165 판결)은 원고의 ‘피대위권리’가 부존재한다고 보았다.

 

① 원고가 피고로부터 교부받은 ‘각서’는 무효이다.

공공주택특별법령(법 제49조의3 제1항, 법시행령 제47조 제1, 2항, 법 시행규칙 제32조 제1항 별지 제5호 서식)은 공공임대주택에 관한 임대차계약의 해제ㆍ해지사유를 제한하는 것이다(강행규정).

 

② 원칙적으로 임대차계약 해지권은 채권자대위권의 피대위권리가 되나, 대상판결(대법원 2022. 9. 7. 선고 2022다230165 판결)은 공공임대주택 임차인의 임대차계약 중도 해지권은 ‘행사상 일신전속권’에 해당한다고 보았다.

공공임대주택의 경우 임대의무기간 동안 임차권의 존속이 보장된다(법 제50조의2 제1항, 위 공공주택 특별법령).

또한 공공건설임대주택의 경우 임차인은 우선분양전환권(법 제50조의3 제1항 제1호)을 갖는다.

만일 임차인의 중도 해지권의 대위행사를 인정하면, 위와 같은 임차인의 권리가 침해됨으로써 공공주택특별법의 입법취지에 반한다.

 

⑶ 대상판결(대법원 2022. 9. 7. 선고 2022다230165 판결)은 파산채권을 ‘피보전채권’으로 할 수 없다는 점에서도 원심판단이 부당하다고 보았다.

 

① 면책결정을 받으면 파산채권자는 파산절차에 따른 배당을 받을 수 있을 뿐이기 때문이다(민법 제566조, 대법원 2009다13156 판결).

 

② 배당절차에 의하지 않고 채권자대위권 행사를 허용한다고 하더라도 이를 집행할 방법도 없다.

 

4. 임대차의 갱신    [이하 민법교안, 노재호 P.1048-1056 참조]

 

가. 임대인의 갱신 거절에 대한 제한 (= 계약갱신요구권)

 

⑴ 임대주택법

 

임대주택법의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 건설교통부령이 정하는 표준임대차계약서 제10조 제1항 각 호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대차계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 이상 특별한 사정이 없는 한 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다(대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다8002 판결).

 

⑵ 상가건물임대차보호법

 

① 상가건물임대차보호법 제10조 제1항은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하여 상가건물 임차인에게 계약갱신요구권을 인정하고 있다.

 

● 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 각호

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

② 상가건물 임대차보호법에서 기간을 정하지 않은 임대차는 그 기간을 1년으로 간주하지만(제9조 제1항), 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차는 위 규정이 적용되지 않으므로(제2조 제1항 단서), 원래의 상태 그대로 기간을 정하지 않은 것이 되어 민법의 적용을 받는다.

민법 제635조 제1항, 제 2항 제1호에 따라 이러한 임대차는 임대인이 언제든지 해지를 통고할 수 있고 임차인이 그 통고를 받은 날로부터 6개월이 지남으로써 효력이 생기므로, 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 그 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권은 발생할 여지가 없다() 대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다233730 판결).

 

③ 갱신거절 사유 중 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’(제1호)의 취지는, 임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다.

따라서 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다(대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결).

 

④ 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다(같은 조 제2항).

※ 원래 5년이었으나, 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되었다. 이는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다. 따라서 개정법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다(대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결).

 

⑤ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.

다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다(같은 조 제3항).

임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후 임차인과 임대인이 종전 임대차기간이 만료할 무렵 신규 임대차계약의 형식을 취한 경우에도 그것이 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 이를 두고 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것은 아니다(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결).

 

⑶ 주택임대차보호법

 

① 주택임대차보호법이 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정되어 주택임대차에 관하여도 임차인의 계약갱신요구권 제도가 도입되었다. 이는 2020. 7. 31. 시행되었는데, 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다(부칙 제2조 제1항).

◎ 대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다263229 판결 : 2020. 8. 15. 종료되는 임대차계약의 임차인이 2020. 7. 9. 및 2020. 7. 31. 임대인에게 계약갱신을 요구한 사안에서 다음과 같이 판단하였다. 개정법 제6조의3 제1항은 제6조 제1항 전단의 기간, 즉 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간(주택임대차보호법이 2020. 6. 9. 법률 제17363호로 개정되어 2020. 12. 10. 시행된 이후에는 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간’) 이내에 계약갱신을 요구할 경우 적용되는 것이므로, 피고들이 위 기간이 지난 후인 2020. 7. 31. 원고에게 계약갱신을 요구한 것은 그 효력이 없다. 또한 피고들이 위 기간 내인 2020. 7. 9. 원고에게 계약갱신을 요구한 것은 개정규정 시행 전의 사실행위로서 개정규정에 의한 계약갱신 요구로 볼 수 없다.

 

② 다만 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 아니한다(부칙 제2조 제2항).

 

③ 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다(제6조의3 제1항).

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는

경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는

경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려

는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하

기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

④ 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다(제6조의3 제2항).

 

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다(제6조의3 제3항).

 

임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다(제6조의3 제4항, 제6조의2).

 

⑤ 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야한다(제6조의3 제5항).

 

⑥ 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다(제6조의3 제6항).

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2

각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 ‘환산월차임’이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항 제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

 

나. 묵시의 갱신 또는 법정갱신

 

⑴ 민법

 

① 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용·수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(제639조 제1항 본문).

 

② 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다(제639조 제1항 단서).

 

③ 이 경우에 전 임대차에 대하여 제3자가 제공한 담보(예컨대 차임채무에 대한 보증채무)는 기간의 만료로 인하여 소멸한다(제639조 제2항).

 

⑵ 주택임대차보호법

 

① ‘임대인’이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 아니하거나 계약 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

‘임차인’이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다(제6조 제1항).

 

② 결국 임대인과 임차인 모두 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 갱신 거절 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우에 법정갱신이 된다.

그러나 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 이를 적용하지 아니한다(제6조 제3항).

 

③ 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보는데(제6조 제2항), 임대인은 이에 구속되지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고(제6조의2 제1항), 그 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다(제6조의2 제2항).

 

⑶ 상가건물 임대차보호법

 

① ‘임대인’이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(제10조 제4항 1문).

 

② 갱신되는 임대차의 존속기간은 1년으로 보는데(같은 항 2문), 임대인은 1년의 기간에 구속되나, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다(제10조 제5항).

 

③ 그리고 법정갱신 제도는 임차인의 갱신요구권 제도와 그 취지와 내용을 서로 달리하는 것이므로, 임차인의 갱신요구권에 관하여 전체 임대차기간을 10년으로 제한하는 제10조 제2항의 규정은 법정갱신에 대하여는 적용되지 아니한다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결 참조).

 

④ 한편, 주택임대차보호법과 달리 ‘임차인’의 갱신 거절 등의 권한에 관하여는 규정이 없어서, 예를 들어 임대인은 위 기간 내에 갱신 거절 또는 조건 변경의 통지를 하지 않았으나 임차인은 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 갱신 거절의 통지를 한 경우에 법정갱신이 되는 것인지 문제가 된다.

이를 긍정하면 임차인은 갱신 거절의 통지를 하였음에도 적어도 3개월간 추가로 임대차계약상 차임지급의무 등을 부담하게 된다.

 

상가건물 임대차보호법 제10조는 임차인의 안정적인 영업을 보장하기 위한 조항이고, 법정갱신제도는 당사자들의 묵시적인 갱신의사에 기초한 것이므로, 임차인의 명시적인 갱신 거절의 의사에 반해서까지 법정갱신을 인정하는 것은 부당하다. 다만, 임대차계약에서 임차인이 갱신 거절의 통지를 할 수 있는 기한을 정한 경우에는, 임차인의 갱신 거절에 관하여 주택임대차보호법과 달리 상가건물 임대차보호법에 명문의 규정이 없는 이상, 계약내용에 따르는 것이 타당하다.

예를 들어 ‘임차인이 임대차기간이 만료되기 3개월 전까지 임대인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다’는 조항이 있는 경우에는, 임대차기간이 끝나기 3개월 전까지 갱신 거절의 통지를 하여야 하므로 1개월 전에 갱신거절의 통지를 하였다면 임대차계약이 법정갱신된다고 보아야 한다.

 

5. 상가건물임대차보호법상 계약갱신요구권과 묵시적갱신

 

가. 계약갱신요구권

 

⑴ 「상가건물 임대차보호법」 제10조의 1항에 따르면 임차인은 임대차 종료 6개월 전부터 1개월 전까지, 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있다. 정확한 해당 상가의 주소지를 사업장으로 하여 사업자 등록을 하였다면 대항력을 취득해서, 새로운 건물주에게도 기존의 임대차 계약을 주장할 수 있고, 10년의 범위에서는 계약갱신을 요구할 수 있다.

 

⑵ 또 10년의 범위 내에서 임대차가 갱신되는 경우, 임대인이 증액 청구할 수 있는 보증금·월차임은 청구 당시 임대료의 5%이내로만 가능하다.

 

⑶ 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이나 계약상 의무를 위반한 사실 등의 특별한 사정이 없다면, 갱신요구에 의하여 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서, 이전 임대차기간과 동일하게 임대차기간이 갱신된다.

 

⑷ 주의할 점은 위의 갱신요구 가능한 기간을 준수하여 갱신요구를 해야 계약을 갱신시킬 수 있고, 참고로 사업자 등록과 상가건물 점유의 요건은 계속하여 충족하고 있어야만 취득한 대항력과 우선변제권이 유지된다.

기간을 준수하여 갱신요구를 하였음을 증명할 수 있도록 갱신요구는 내용증명 등을 통하여 하는 것이 바람직하다.

그리고 10년의 범위 내에서 임차인의 갱신요구로 임대차가 갱신되는 경우, 임대인은 5%의 범위 내에서만 임대료를 증액 청구할 수 있다. 다만, 5%의 증액 상한은 환산보증금 범위 내의 임대차인 경우만 적용이 된다.

 

⑸ 환산보증금은 "보증금+(월차임×100)"으로 산정한다. 예를 들어 보증금 1억 원에 월차임 200만 원이라면, 환산보증금은 1억 원+(200만 원×100) = 3억 원이 된다.

계약갱신요구권, 권리금 보호규정 등의 조항은 환산보증금 기준을 초과한 임대 차에도 적용되지만, 5% 증액 제한 규정, 묵시적 갱신 규정 등은 환산보증금 기준 이하인 임대차에만 적용된다.

서울특별시에 있는 위 예시 상가건물은 환산보증금이 3억 원이므로, 기준 금액인 9억 원 이내여서, 5% 증액 제한 규정, 묵시적 갱신 규정이 적용된다.

 

⑹ 지역별 환산보증금 기준 (상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항)은 다음과 같다.

1. 서울특별시 : 9억 원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시 : 6억 9천만 원(인천, 성남, 부천 등 수도권의 주요 지역을 의미)

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군 지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5억4천만 원

4. 그 밖의 지역 : 3억7천만 원

 

나. 상가건물 임대차보호법상 묵시적 갱신 규정

 

⑴  「상가건물 임대차보호법」 제10조 제4항은 임대인이 임대차기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 동안 갱신거절이나 임대료 증액 등의 언급 없이 그 기간을 경과하면, 임대차기간 종료부터 다시 1년의 임대차기간이 묵시적으로 갱신되도록 규정하고 있다.

 

⑵ 이는 적어도 종료 1개월 이전에 임차인에게 통보를 해 주지 않고서, 이후 계약 갱신을 거절하게 되면, 임차인으로서는 점포 이전을 준비할 시간적 여유가 없다는 점, 계약이 갱신될 것을 신뢰한 임차인에게 불측의 손해를 입힐 우려가 있는 점을 고려하여, 임차인 보호를 위해 위와 같이 규정하고 있는 것이다.

 

⑶ 묵시적으로 1년간 임대차기간이 갱신되면, 임대인은 임차인에게 1년의 기간을 보장해 주어야 하지만, 임차인은 「상가건물 임대차보호법」 제10조 제5항에 의하여 갱신된 기간 중 언제나 해지통고를 할 수 있고, 임대인이 해지통고를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 계약이 종료된다.

 

다. 사업시행계획 인가·고시를 받은 사정이 상가임대차계약 갱신거절사유에 해당하는지 여부(원칙적 소극)(대법원 2020. 11. 26. 선고 2019다249831 판결)

 

⑴ 이 사건의 쟁점은, 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업이 시행되는 경우, 그 지역 내 상가임대차계약 종료 시 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호 다.목에서 정한 임대인의 계약갱신 거절사유가 인정되기 위한 요건이다.

 

⑵ 상가임차인인 원고가 상가임대인인 피고를 상대로, 임대차계약 종료 무렵 피고가 정당한 사유 없이 원고가 주선한 임차인과의 임대차계약을 거절함으로써 원고의 권리금 회수를 방해하였다며 손해배상을 구한 사건에서, 피고는 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 다.목에서 정한 계약갱신 거절사유가 존재한다고 주장하였으나, 주택재개발정비사업시행인가가 고시되었다는 사정만으로는 이 사건 임대차가 종료될 무렵 피고에게 이 사건 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있었다고 보기 어렵다고 판단하여, 손해배상을 인정한 원심을 수긍한 사례다.

 

라. 계약갱신요구권의 행사기간을 연장한 개정 상가임대차보호법 부칙의 해석(대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결)

 

⑴ 이 사건의 쟁점은, 개정 「상가건물 임대차보호법」 제10조 제2항은 임대의무기간을 5년에서 10년으로 변경하고, 부칙 제2조에서 위 규정은 ‘이 법 시행 후 갱신되는 임대차부터 적용한다’고 정하는바, 개정 법 시행 후 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간 5년이 경과한 경우에 임차인이 개정 법률에 따른 의무임대차기간 10년을 주장하면서 갱신을 요구할 수 있는지 여부(소극)이다.

 

⑵ 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)은 제10조 제1항과 제3항의 규정에서 갱신요구권에 관하여 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있다. 구 상가임대차법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것을 말하고, 위 법률로 개정되어 같은 날부터 시행된 상가임대차법을 ‘개정 상가임대차법’이라고 한다) 제10조 제2항은 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하였는데, 개정 상가임대차법 제10조 제2항은 이에 대해 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하고, 그 부칙 제2조는 ‘제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다’고 정하고 있다.

위 규정들의 문언, 내용과 체계에 비추어 보면, 개정 상가임대차법 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다. 따라서 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차 기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다.

 

⑶ 원고가 임대차계약의 기간만료를 원인으로 이 사건 건물의 인도를 청구함에 대하여, 피고는 2018. 10. 16. 개정된 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 10년 범위 내에서 계약갱신을 요구할 수 있는데, 이 사건 임대차계약의 기간은 10년이 경과하지 않았으므로 피고의 갱신요구권 행사로 임대차계약이 종료하지 않았다고 다투는 사안에서, 개정 법률 시행 후 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간 5년이 이미 경과한 이상 피고는 더 이상 갱신을 요구할 수 없다는 이유로 피고의 주장을 배척하고 원고의 청구를 인용한 원심판단을 수긍하여 상고기각한 사례이다.

 

6. 주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 것)상 임차인의 ‘계약갱신요구권’   [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.1537-1539 참조]

 

가. 관련 규정

 

● 주택임대차보호법

제6조(계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. [개정 2020.6.9.]

● 제6조의3(계약갱신 요구 등) [본조신설 2020.7.31]

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사 실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못 할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있 다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신 요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당 한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포 함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월 차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

 

● 주택임대차보호법 부칙 <제17470호, 2020. 7. 31>

제1조(시행일)

이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제8조의2제2항·제4항, 제14조제1항, 제16조제1항·제2항, 제21조제1항 및 제30조의 개정규정은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.

● 제2조(계약갱신 요구 등에 관한 적용례)

① 제6조의3 및 제7조의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다

 

나. 위 규정의 취지

 

⑴ 계약갱신요구권의 행사시점

 

임차인은 임대차계약의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

 

‘1개월 전까지’의 기간을 계산할 때에는 초일불산입원칙에 따라 계약만료일 1개월 전에 해당하는 날의 0시 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달하여야 한다.

 

예를 들어, 계약만료일이 ’20. 9. 30. 인 경우 1개월 전인 2020. 8. 30일 0시(2020. 8. 29일 24시) 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 한다.

 

임대인이 실 거주를 이유로 갱신을 거절했으면서도, 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

 

⑵ 계약갱신요구권의 행사횟수

 

계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

 

⑶ 적용범위

 

2020. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사하여야 한다.

 

2020. 12. 10. 시행(2020. 6. 9. 개정)되는 주택임대차보호법은 계약갱신요구권을 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사하도록 하였으며, 이 규정은 2020. 12. 10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용된다.

 

예를 들어, 2020. 12. 10일에 계약이 만료되는 경우, 계약만료 2개월 전까지 계약갱 신요구권을 행사해야 하는 것인지 여부 : 계약만료일이 2020. 12. 10일인 경우 현행과 같이 1개월 전인 2020. 11. 10. 0시(2020. 11. 9. 24시) 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 한다.

 

2020. 12. 10일에 새로운 임대차 계약을 체결하거나 묵시적 갱신되어 계약 만료일이 2022.12.10일인 경우. 계약만료 2개월 전까지 계약갱신요구권을 행사해야 하는 지 여부 : 새로운 임대차 계약 또는 묵시적으로 갱신된 계약의 만료일이 2022.12.10일 이라면, 만료일 2개월 전인 2022. 10. 10일 0시(2022.10.9일 24시) 전까지 임대인 에게 계약갱신의 의사가 도달해야 한다.

 

⑷ 개정법 시행 당시 계약만료일까지 1개월이 안 남은 경우

 

개정법 시행 당시 계약만료일까지 1개월이 안 남은 경우 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지가 문제된다.

이경우 행사할 수 없다.

계약갱신요구권의 행사기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지이므로, 법 시행일인 2020. 7. 31.부터 ’20. 8. 31. 사이에 계약기간이 종료되는 임차인들은 계약갱신요구권을 행사할 수 없다.

 

⑸ 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우

 

임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있을까?

이 경우 행사할 수 없다.

이번 개정 법률은 존속중인 계약에도 계약갱신 요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 이미 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있다.

 

다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있어야 하며(계약금 수령 입증, 계약서 등), 임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여되며, 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다.

 

⑹ 4년 이상 임차 거주 중인 경우

 

법 시행 당시 이미 한 주택에서 4년 이상 임차 거주 중인 경우에도 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

 

개정법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고, 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 것이다.

따라서, 연장계약·묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우라도 현재의 임대차계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있다.

 

⑺ 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지 여부

 

계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않는다.

계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정된다.

 

묵시적 갱신은 임대인, 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 등의 통지를 하지 않은 경우 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어진 것으로 보는 제도다. 갱신 요구를 거절할 수 없다.

 

⑻ 계약갱신요구권의 불행사 약정이 유효한지 여부

 

임대인과 임차인이 사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정을 한 경우 유효한지 문제된다.

계약갱신요구권을 행사하지 않기로 하는 사전 약정은 법에 따라 임차인에게 인정되는 권리를 배제하는 임차인에게 불리한 약정이므로 법 제10조에 따라 효력이 없다.

* 주택임대차보호법 제10조(강행규정)

이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

 

⑼ 임차인이 나가기로 한 약속을 어기고 계약갱신청구권을 행사한 경우

 

임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 하였으나, 이를 번복하고 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지 문제가 되나, 행사할 수 있다.

임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 사전에 합의하였더라도, 6개월 전부터 1개월 전까지 간에 임대인에게 계약갱신을 요구(5% 범위 이내 증액)할 수 있다.

 

⑽ 법 시행 전, 임대인이 계약만료 6개월 전부 터 1개월 전까지 기간에 임차인에 대해 갱신거절 통지한 경우, 계약갱신요구를 행사 할 수 있는지 여부

 

행사할 수 있다.

 

⑾ 계약갱신요구권 행사 시 임차인은 향후 무조건 2년을 거주해야 하는지 여부

 

계약갱신요구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 할 필요는 없다.

계약갱신요구권 행사에 따라 갱신되는 임대차의 존속 기간은 2년으로 보지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통보할 수 있다.

다만, 위 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월 후에 발생한다.

임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야 한다.

 

⑿ 계약기간이 1년이면, 반드시 1년만 거주하는지 여부

 

2년 미만으로 정한 임대차기간은 그 기간을 2년으로 보므로, 계약기간을 1년으로 정했어도 임대차기간 2년이 법에 의해 보장된다.

이 경우, 2년의 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

* 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

 

⒀ 계약갱신요구권 행사의 방식

 

계약갱신요구권 행사방식에는 특별한 제한이 없다.

구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만, 장래에 발생할 수 있는 분쟁예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전하다.

 

7. 주택임대차보호법 상 계약갱신의 거절사유(주임법 제6조의3제1항)

 

가.  1호 : 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

 

차임의 연체가 반드시 2기 연속될 것을 요하지 않고, 전후 합하여 연채액이 2기분에 달하기만 하면 된다.

예를 들어 ① 임차인이 1, 2월분 월세를 연속하여 연체한 경우, ② 1월 연체 후 2, 3월에 지급 하였다가 4월에 다시 연체한 경우를 말한다.

 

나. 2호 : 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

 

임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우, 주택 본래 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우 등을 말하다.

 

다. 3호 : 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

 

예를 들어 임대인이 임차인에게 소정의 보상 (이사비 등)을 실제 제공한 경우 등을 말하다.

단, 실제 제공하지 않거나 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외한다.

 

라. 4호 : 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

 

임대인의 동의 없이 전대하여 타인으로 하여금 목적 주택을 사용ㆍ수익하게 한 경우를 말한다.

 

마. 5호 : 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

 

임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의없이 무단 증·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우, 임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우 등을 말한다.

 

바. 6호 : 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

 

주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거기능 상실한 경우이다.

 

사. 7호 : 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

 

(1) 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

(2) 주택이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

(3) 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 

아. 8호 : 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

 

다만 법인이 임대인인 경우 직접 거주를 이유로 갱신거절이 불가능하다. 법인이 주택임대차보호법에 따른 실거주할 수 있는 대상으로 보기 어렵기 때문이다.

 

자. 9호 : 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우,  1호부터 8호까지 이외에 임차인의 임대차를 지속할 수 없는 경우 등을 말한다.