【공공임대주택 임대차계약의 갱신】《공공주택특별법에 따른 공공임대주택의 임차인에 대한 대출채권자가 임차인을 대위하여 공공임대주택의 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부(소극)(..

【공공임대주택 임대차계약의 갱신】《공공주택특별법에 따른 공공임대주택의 임차인에 대한 대출채권자가 임차인을 대위하여 공공임대주택의 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부(소극)(대법원 2022. 9. 7. 선고 2022다230165 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

1. 공공임대주택 임대차계약의 갱신에 관한 판례의 태도  [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.2580-2582 참조]

 

가. 대법원 2020. 5. 28. 선고 2020다202371 판결

 

① 구 임대주택법(2015. 8. 28. 민간임대주택에 관한 특별법(민간임대주택법)으로 전부개정됨)상 임대차보증금반환채권에 압류ㆍ추심명령이 내려져도 임대인은 이를 이유로 임대차계약 갱신 거절을 할 수 없다.

 

② 원고(임대인)는 ‘압류채권자가 임차인을 대신하여 갱신 거절을 하였고, 이것이 유효하므로 임대차는 종료되었다’고 주장한다.

 

③ 위 대법원 판결의 판시는 원고 주장의 핵심을 약간 벗어난 느낌이 있으나, “공공임대주택의 경우 임대차보증금반환채권에 압류ㆍ추심명령을 받더라도 임차인을 대신하여 갱신거절권을 행사할 수 없다”는 취지로 이해딘다.

 

④ 위 대법원 판결은 경제적 약자인 공공임대주택의 임차인을 보호하는 법리를 선언한 것이다.

임대차보증금이 비교적 소액이고(2,400만 원), 소액보증금 보호(2,000만 원)를 받기 때문에 압류ㆍ추심명령 중 상당 부분은 무효가 될 것이다.

나머지 부분(400만 원)은 유효하지만, 임대차목적물을 반환할 때까지 연체차임 등이 모두 공제되므로, 임차인이 인도 시까지 차임을 스스로 납부하지 않는 한 추심권자가 실제 회수할 수 있는 금액은 미미하다.

 

나. 대법원 2020. 7. 9. 선고 2020다223781 판결

 

① 민간임대주택법상 임대차보증금반환채권에 근질권이 설정되어도 임대인은 이를 이유로 임대차계약 갱신 거절을 할 수 없다.

이 사건은 원고가 임대인을 대위하여 임차인(피고)을 상대로 임대차목적물의 인도를 구한 사안이다.

 

② 위 대법원 판결은 원고가 임대인을 대위하고 있는 이상, 임대인이 주장할 수 있는 사유만 주장할 수 있고, 임대인에게 갱신거절사유가 없는 이상 임대차계약은 묵시적으로 갱신되었다고 보았다.

다만 위 대법원 판결은 질권자의 갱신거절권 행사가 유효한지 여부는 판단하지 않았다.

 

③ 위 대법원 2020다202371 판결과 동일한 취지의 판결이다.

 

다. 대법원 2022. 3. 31.선고 2021다265171 판결

 

① 공공주택특별법상 임대차보증금반환채권이 양도된 경우에도 임대인을 이를 이유로 임대차계약의 갱신 거절을 할 수 없다.

 

② 위 대법원 2020다202371 판결, 2020다223781 판결과 동일한 취지의 판결이다.

 

⑷ 위 판례의 취지

 

결국 공공주택특별법 또는 민간임대주택법상 임대차보증금반환채권이 양도되거나 압류ㆍ추심명령 또는 담보설정이 되어 있어도 임대차계약은 갱신되므로, 양수인 또는 추심채권자, 질권자는 사실상 위 보증금을 받을 방법이 없다.

 

라. 공공주택특별법에 따른 공공임대주택의 임차인에 대한 대출채권자가 임차인을 대위하여 공공임대주택의 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부(소극)(대법원 2022. 9. 7. 선고 2022다230165 판결)

 

⑴ 위 판결의 쟁점은, ① 공공임대주택의 임차인의 임대차계약 해지권이 통상의 계속적 계약의 해지권과 마찬가지로 채권자대위권의 목적이 될 수 있는지(소극), ② 「공공주택 특별법」 시행규칙에 따른 표준임대차계약서를 사용하여 체결된 임대차계약에서 임차인의 해지권의 법적 성질(행사상의 일신전속권)이다.

 

⑵ 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택의 임차인이 공공주택사업자에 대한 임대차보증금반환채권을 자신의 대출채권자에게 양도하고, 대출금의 상환이 지체되면 대출채권자 또는 지정된 제3자에게 임차주택을 인도하겠다는 각서를 교부한 경우에도 그 채권자가 대출금의 상환이 지체되었다는 이유로 임차인을 대위하여 공공임대주택의 임대차계약을 해지할 수 없다. 따라서 원고가 공공임대주택의 임차인인 피고를 대위하여 소외 공사에게 임대차계약 해지의 의사표시를 한 것은 효력이 없다.

 

⑶ 「공공주택 특별법」이 적용되어 같은 법 시행규칙에 따른 표준임대차계약서를 사용하여 임대차계약을 체결한 경우 그 계약서에 규정된 공공임대주택 임차인의 임대차계약 중도 해지권은 임차인의 의사에 행사의 자유가 맡겨져 있는 ‘행사상의 일신전속권’으로 봄이 타당하므로, 민법 제404조 제1항 단서에 따라 채권자대위권의 목적이 될 수 없다.

 

⑷ 공공건설임대주택의 임차인인 피고가 원고(금융기관)로부터 금원을 대출받으면서 그 담보로 자신이 거주하는 이 사건 부동산(공공임대주택)에 대한 임대차보증금반환채권을 양도하면서, 원고에게 ‘대출원리금을 변제하지 못할 경우 임대차기간 내라도 임대차계약을 해지하고 이 사건 부동산을 명도할 것을 확약한다’는 각서를 교부한 사안에서, 원고가 원리금 상환 지체를 이유로 임대인인 한국토지주택공사(이하 ‘소외 공사’)에게 피고를 대위하여 임대차계약의 해지를 통보하고 피고를 상대로 소외 공사에게 이 사건 부동산을 인도할 것을 구한 사건이다.

 

⑸ 원심은 위와 같은 임대차계약 해지권의 대위 행사가 허용된다고 보아, 임대차계약이 해지로 종료되었고 피고는 소외 공사에게 이 사건 부동산을 인도하여야 한다고 판단하였으나, 대법원은 위와 같은 법리를 판시하고 임차인의 대출채권자가 임차인이 가지는 공공임대주택에 대한 임대차계약 해지권을 대위 행사할 수 없다고 보아 원심을 파기·환송하였다.

 

마. 임대인이 구 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제35조 내지 임대차계약의 갱신거절 등에 관한 표준임대차계약서 해당 조문의 각호에 해당하는 사유가 없는 경우에도 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는지 여부(원칙적 소극)(대법원 2020. 7. 9. 선고 2020다223781 판결)

 

⑴ 이 사건의 쟁점은, 임대인이 구 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제35조 내지 임대차계약의 갱신거절 등에 관한 표준임대차계약서 해당 조문의 각호에 해당하는 사유가 없는 경우에도 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는지 여부(원칙적 소극)이다.

 

구체적으로 ① 민간임대주택법 제45조, 제47조 제1항, 같은 법 시행령 제35조 등의 법적 성격 및 민간임대주택에 관한 임대차계약의 갱신에 대하여는 묵시적 갱신에 관한 주택임대차보호법 제6조 제1, 2항이 적용되는 외에 민간임대주택법 시행령 제35조 내지 갱신거절 등에 관한 표준임대차계약서의 해당 조문이 적용되는지(적극), ② 임대인에게 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는 권한이 발생한 뒤에라도 임차인은 임대인이 실제로 그러한 의사표시를 하기 전에 갱신거절 사유를 해소시킴으로써 임대인의 갱신거절 권한을 소멸시킬 수 있는지(적극), ③ 금융기관인 채권자가 권리질권에 기하여 임대인을 대위하여 임차인을 상대로 임대주택의 인도를 구하는 경우, 임차인과의 질권설정계약에서 임대차계약의 갱신을 제한하도록 별도로 약정하였다는 사정을 들어 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다는 임차인의 주장을 배척할 수 있는지(소극), ④ 이러한 묵시적 갱신이 민법 제352조에 저촉되는지(소극) 여부가 문제된다.

 

⑵ 구 민간임대주택에 관한 특별법(2018. 8. 14. 법률 제15730호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘민간임대주택법’이라고 한다) 제3조, 제45조, 제47조 제1항, 구 민간임대주택에 관한 특별법 시행령(2018. 7. 16. 대통령령 제29045호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘민간임대주택법 시행령’이라고 한다) 제35조 제6호, 구 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙(2019. 2. 27. 국토교통부령 제601호로 개정되기 전의 것) 제20조 제1항 제1호 [별지 제24호 서식], [별지 제25호 서식], 주택임대차보호법(2020. 6. 9. 법률 제17363호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항 본문, 제6조 제1항, 제2항의 규정들은 임차인의 주거생활 안정을 보장하기 위하여 임대사업자가 민간임대주택에 관한 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 갱신을 거절하는 것을 제한하기 위한 것으로서 제정 목적과 입법 취지 등에 비추어 이에 위반되는 약정의 사법적 효력을 배제하는 강행규정으로 보아야 한다. 따라서 민간임대주택법의 적용을 받는 민간임대주택에 관하여 주택임대차보호법 제6조 제1항, 제2항에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되는 경우 당사자가 별도로 임대차기간을 2년 이상으로 정하기로 약정하는 등 특별한 사정이 없는 한 임대차기간은 2년이 된다고 보아야 한다. 그리고 임대인은 민간임대주택법 시행령 제35조 내지 임대차계약의 갱신거절 등에 관한 표준임대차계약서 해당 조문의 각호 중 어느 하나에 해당하는 사유가 존재하는 경우라야 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있으며, 그렇지 아니한 경우에는 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 이상 특별한 사정이 없는 한 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다고 보아야 한다. 나아가 임대인에게 임대차계약의 갱신을 적법하게 거절할 수 있는 사유가 존재하더라도, 임대인이 반드시 임대차계약의 갱신을 거절하여야 하는 것은 아니다. 임대인에게 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는 권한이 발생한 뒤에라도 임차인은 임대인이 실제로 그러한 의사표시를 하기 이전에 갱신거절의 사유를 해소시킴으로써 임대인의 갱신거절 권한을 소멸시킬 수 있다.

 

⑶ 갑과 한국토지주택공사가 체결한 아파트 임대차계약의 임대차보증금반환채권에 관한 근질권자인 을 주식회사가 임대차계약이 갱신되지 아니한 채 기간 만료로 종료되었다고 주장하며 임대인인 한국토지주택공사를 대위하여 갑을 상대로 아파트 인도를 구한 사안에서, 한국토지주택공사는 임차인인 갑을 상대로 임대차계약의 갱신을 거절하겠다는 의사표시를 한 바가 없고, 오히려 임대차계약이 갱신되어 여전히 존속 중임을 전제로 증액보증금 등의 납부를 갑에게 청구하였으며, 갑은 이러한 청구에 따른 이행을 이미 마친 상태이므로, 한국토지주택공사는 임대인으로서 임대차계약에 대한 갱신거절을 더 이상 주장할 수 없게 되었고, 이는 임대차계약이 기간 만료로 종료된 것임을 전제로 한국토지주택공사를 대위하여 아파트의 인도를 구하는 을 회사에 대해서도 마찬가지로서, 갑과 을 회사 사이의 독자적인 사정, 즉 근질권설정계약상 ‘임대차계약의 연장, 갱신의 경우에는 반드시 채권자의 사전동의를 얻어야 한다’는 규정을 들어 이와 달리 볼 수 없으며, 한편 임대인이 별도로 갱신거절을 하지 아니함에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되는 결과가 발생하는 것은, 질권의 목적인 임대차보증금반환채권 자체가 아니라 이를 발생시키는 기본적 계약관계에 관한 사유에 속할 뿐만 아니라, 질권설정자인 임차인이 위 채권 자체의 소멸을 목적으로 하거나 질권자의 이익을 해하는 변경을 한 것으로도 볼 수 없으므로, 이 경우에는 민법 제352조의 제한을 받지 아니하는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례이다.

 

⑷ 대법원은 위에서 언급한 법리를 토대로, ① 임대인인 한국토지주택공사가 원심 변론종결일까지 임차인인 피고를 상대로 민간임대주택법 시행령 제35조 내지 표준임대차계약서의 해당 조문에 나오는 각 호의 사유를 제시하며 임대차계약의 갱신을 거절하겠다는 의사를 표시한 바가 없고, 오히려 임대차계약이 갱신되어 존속 중임을 전제로 증액보증금 등의 납부를 구하였고 피고는 이에 따른 이행을 이미 마친 상태였으므로, 한국토지주택공사는 임대인으로서 임대차계약에 대한 갱신거절을 더 이상 주장할 수 없게 되었고, ② 나아가 질권자인 원고가 들고 있는 질권설정계약에서의 별도 약정 내지 민법 제352조를 들어 갱신거절이 이루어지지 아니한 것으로 볼 수 없다고 보아, 이와 달리 임차주택의 인도청구 등을 인용한 원심판결을 일부 파기환송하였다.

 

바. 구 임대주택법이 적용되는 임대주택의 경우 임차인의 채권자로부터 임대보증금반환청구권에 대한 압류 및 추심명령이 발령되었다는 사정이 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는 특별한 사정에 해당하는지 여부(소극)(대법원 2020. 5. 28. 선고 2020다202371 판결)

 

⑴ 위 판결의 쟁점은, 구 임대주택법이 적용되는 임대주택의 경우 임차인의 채권자로부터 임대보증금반환청구권에 대한 압류 및 추심명령이 발령되었다는 사정이 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는 특별한 사정에 해당하는지 여부(소극)이다.

 

⑵ 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 개정되기 전의 것, ‘이하 구 임대주택법’이라 한다) 제32조 제1, 3항에 의하면 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, 임대사업자와 임차인은 위 표준임대차계약서를 사용하여 체결된 임대차계약을 지켜야 하는바, 위 조항에 따라 제정된 표준임대차계약서(같은 법 시행규칙 제21조, 서식 제20호) 제10조 제1항은 임차인이 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 한 경우에는 임대인은 당해 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있으므로, 구 임대주택법의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 위 표준임대차계약서 제10조 제1항 각 호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 이상 특별한 사정이 없는 한 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다고 보아야 한다(대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다8002 판결, 대법원 2018. 2. 8. 선고 2016다241805, 241812 판결 등 참조). 그리고 다음과 같은 사정을 모두 고려할 때 임차인의 채권자로부터 임대보증금반환청구권에 대한 압류 및 추심명령이 발령되었다는 사정은 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는 특별한 사정에 해당한다고 보기 어렵다.

 

⑶ 구 임대주택법이 적용되는 임대주택의 임대인인 원고가, 임차인인 피고의 채권자가 임대차보증금반환채권에 대해 압류 및 추심명령을 받아 갱신중지요청을 하였다는 이유로, 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절하면서 기간만료를 이유로 인도를 구한 사안에서, 원고가 내세우는 사정은 표준임대차계약서 제10조 제1항 각 호의 사유에 해당하지 않을 뿐만 아니라 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는 특별한 사정에도 해당하지 않는다고 판단하여 같은 취지의 원심판단에 대한 원고의 상고를 기각한 사례이다.