【집합건물의 관리위탁계약, 분양계약에 의한 관리인선임결의, 관리단, 관리규약 제정절차, 관리계약 및 관리비징수>】《분양자와 관리위탁계약을 체결한 위탁관리회사가 언제까지 관리권한을 가지고 관리업무를 지속할 수 있는지 여부, 분양자가 관리용역회사를 선정한 후 관리단이 관리인을 선임한 경우 종전 관리용역회사의 보수채권 존부와 그 선임 이후에 징수한 관리비의 부당이득반환(대법원 2022. 6. 30. 선고 2020다229192, 229208 판결), 집합건물관리단과의 위탁계약 없이 관리업무를 수행한 경우의 법률관계(대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다233560 판결) 》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제9조의3에 따른 관리업무 주체 [이하 대법원판례해설 제131호 김종석 250-275 참조]
가. 집합건물법 제9조의3의 내용
⑴ 집합건물법 제9조의3은 다음과 같이 분양자의 관리권한과 의무를 정하고 있다.
● 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2012. 12. 18. 개정, 2013. 6. 19. 시행) 제9조의3(분양자의 관리의무 등)
① 분양자는 제23조 제1항에 따른 관리단이 관리를 개시할 때까지 선량한 관리자의
주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리하여야 한다.
② 분양자는 제28조 제4항에 따른 표준규약을 참고하여 공정증서로써 규약에 상응하
는 것을 정하여 분양계약을 체결하기 전에 분양을 받을 자에게 주어야 한다.
③ 분양자는 예정된 매수인의 2분의 1 이상이 이전등기를 한 날부터 3개월 이내에 구분소유자가 규약 설정 및 관리인 선임(제24조 제1항의 경우에만 해당한다)을 하기 위한 관리단집회를 소집하지 아니하는 경우에는 지체 없이 이를 위한 관리단집회를 소집하여야 한다.
● 현행 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2020. 2. 4. 개정, 2021. 2. 5. 시행) 제9조의3(분양자의 관리의무 등)
① 분양자는 제24조 제3항에 따라 선임된 관리인이 사무를 개시할 때까지 선량한 관리자의 주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리하여야 한다.
② 분양자는 제28조 제4항에 따른 표준규약을 참고하여 공정증서로써 규약에 상응하
는 것을 정하여 분양계약을 체결하기 전에 분양을 받을 자에게 주어야 한다.
③ 분양자는 예정된 매수인의 2분의 1 이상이 이전등기를 한 때에는 규약 설정 및 관리인 선임을 위한 관리단집회(제23조에 따른 관리단의 집회를 말한다. 이하 같다)를 소집할 것을 대통령령으로 정하는 바에 따라 구분소유자에게 통지하여야 한다. 이 경우 통지받은 날부터 3개월 이내에 관리단집회를 소집할 것을 명시하여야 한다.
④ 분양자는 구분소유자가 제3항의 통지를 받은 날부터 3개월 이내에 관리단집회를
소집하지 아니하는 경우에는 지체 없이 관리단집회를 소집하여야 한다.
⑵ 공동주택관리법은 사업주체의 관리권한과 의무를 정하고 있는데, 집합건물법 제9조의3과 그 구조가 유사하다.
● 공동주택관리법
제11조(관리의 이관)
① 의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자 등에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 사실을 통지하고 해당 공동주택을 관리할 것을 요구하여야 한다.
② 입주자 등이 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자를 구성원으로 하는 입주자대표회의를 구성하여야 한다.
③ 입주자대표회의의 회장은 입주자 등이 해당 공동주택의 관리방법을 결정(위탁관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함한다)한 경우에는 이를 사업주체 또는 의무관리대상 전환 공동주택의 관리인에게 통지하고, 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할 시장․군수․구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 사항이 변경되는 경우에도 또한 같다.
● 제12조(사업주체의 주택관리업자 선정) 사업주체는 입주자대표회의로부터 제11조 제3항에 따른 통지가 없거나 입주자대표회의가 제6조 제1항에 따른 자치관리기구를 구성하지 아니하는 경우에는 주택관리업자를 선정하여야 한다. 이 경우 사업주체는 입주자대표회의 및 관할 시장․군수․구청장에게 그 사실을 알려야 한다.
● 제13조(관리업무의 인계)
① 사업주체 또는 의무관리대상 전환 공동주택의 관리인은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 관리주체에 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다.
1. 입주자대표회의의 회장으로부터 제11조 제3항에 따라 주택관리업자의 선정을 통
지받은 경우
2. 제6조 제1항에 따라 자치관리기구가 구성된 경우
3. 제12조에 따라 주택관리업자가 선정된 경우
● 공동주택관리법 시행령 제24조(관리비예치금의 징수)
사업주체는 법 제11조 제1항에 따라 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 공동주택
을 직접 관리하는 경우에는 입주예정자와 관리계약을 체결하여야 하며, 그 관리계약에 따라 법 제24조 제1항에 따른 관리비예치금을 징수할 수 있다.
나. 집합건물법 제9조의3의 취지
⑴ 관리업무주체 (= 관리단)
㈎ 집합건물법상 집합건물 관리업무에 관한 권한과 의무를 가진 주체는 관리단이다[● 집합건물법 제23조의2(관리단의 의무) 관리단은 건물의 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위하여 필요한 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의로 행사하거나 이행하여야 한다].
㈏ 관리단의 관리업무는 관리단의 대표자인 관리인을 통해서 이루어진다[● 집합건물법 제25조(관리인의 권한과 의무) ① 관리인은 다음 각호의 행위를 할 권한과 의무를 가진다. 3. 관리단의 사업 시행과 관련하여 관리단을 대표하여 하는 재판상 또는 재판 외의 행위].
관리단이 성립하였다고 하더라도 관리인이 선임되지 않으면 관리단의 관리업무는 시행되기 어렵다.
㈐ 관리단은 구분소유 관계가 성립되면 당연히 설립된다[집합건물법 제23조(관리단의 당연 설립 등) ① 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다].
구조상․이용상 독립성이 있는 1동의 건물에 대한 전체의 소유권을 가지고 있던 분양자가 분양을 개시하여 1명에게 분양을 하고 소유권을 이전하였다면 그때부터 관리단은 설립되었다고 보아야 할 것이다.
1동의 건물에 구분소유자가 발생하는 시점에 필연적으로 공용부분이 발생하고 공동관리가 필요하게 되기 때문이다(대법원 2002. 12. 27. 선고 2002다45284 판결에서 ‘집합건물의 분양이 개시되고 입주가 이루어져서 공동관리의 필요가 생긴 때에는 그 당시의 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 설립된다.’고 판단한 것은 이러한 취지에서 이해될 수 있다).
⑵ 관리업무주체로서의 분양자
㈎ 관리인을 선임하려면 분양이 개시되었더라도 구분소유자가 10인 이상이 될 때까지 기다려야한다[집합건물법 제24조(관리인의 선임 등) ① 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다].
현실적으로 분양이 완료되었더라도 관리단집회가 소집되어 결의로 관리인이 선임되기까지는 상당한 시간이 필요한 경우가 많다.
집합건물에 관리단이 설립되고 (분양이 개시된 때) 관리인이 선임될 때까지 상당 기간은 관리단이 관리업무를 시행할 수 없어서 관리업무의 공백이 발생할 수밖에 없다.
㈏ 집합건물법은 2012. 12. 18. 개정하면서 분양이 개시된 집합건물의 관리업무 공백 발생을 방지하기 위해 제9조의3을 신설하여 분양자에게 공동주택관리법의 사업주체(집합건물법 제9조의3이 신설될 당시에는 공동주택관리법이 입법되기 전으로, 그 내용은 주택법과 주택법시행령에서 정하고 있었다)와 같은 내용의 관리권한과 의무를 부여하였다.
㈐ 집합건물법 제9조의3에 의해서 분양자는 한시적으로 관리업무를 담당할 권한과 의무를 부여받게 되는데 그 기간은 ‘관리단이 설립된 때’부터 ‘관리단이 관리업무를 개시한 때’까지로 볼 수 있다. ‘관리단이 설립된 때’는 구분소유자가 발생한 때, 즉 분양자가 최초 수분양자를 상대로 소유권을 이전하는 때라 할 수 있다. 관리단이 설립되기 전에도 분양자는 집합건물을 관리할 것이지만 이때는 단독 소유자로서 관리하는 것이지, 집합건물의 공용부분에 대한 관리업무를 수행하는 것은 아니다.
관리단이 ‘관리업무를 개시한 때’는 관리단이 관리인을 선임하여 관리인으로 하여금 관리업무를 수행하도록 하는 때라 할 수 있다. 이는 최근 개정된 현행 집합건물법에서 보다 구체적으로 정하였다.
㈑ 분양자가 수행할 수 있는 관리업무의 범위가 문제 될 수 있는데, 이는 원칙적으로 분양계약 체결 전에 분양자가 교부하는 규약에 상응하는 것에서 정하는 바에 따라야 할 것이다. 집합건물법 제9조의3은 분양자가 규약에 상응하는 것을 정할 때 표준규약(집합건물법 제24조 제4항)을 참고하도록 정하고 있으므로, 분양자는 표준규약에서 정하는 범위를 넘어서는 관리권한을 정할 수는 없다고 보는 것이 타당하다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 분양자의 관리업무 권한 범위는 표준규약에서 정하는 관리단의 관리업무 권한 범위와 같다고 볼 수 있다.
여기에는 집합건물의 대지와 공용부분을 유지․보수하는 통상적인 관리행위, 이를 위한 관리비 징수행위가 포함된다. 분양자는 집합건물의 관리업무를 효율적으로 수행하기 위해서 관리위탁계약을 체결하여 위탁관리회사에 관리업무를 위탁할 수 있을 것이다. 표준관리규약 제28조 제15호도 ‘관리단의 사무의 위탁 및 관리위탁체결’을 관리단의 권한으로 정하고 있다.
법무부 표준관리규약과 서울시 표준관리규약은 관리단의 권한을 다음과 같이 정한다.
제28조(관리단의 권한)
① 관리단은 다음 각호의 사무를 수행한다.
1. 제5조에 따른 규약의 설정․변경․폐지
2. 제8조, 제17조, 제83조에 따른 세칙, 사용세칙, 회계세칙의 설정․변경․폐지
3. 제14조 제2항에 따른 전용사용부분 사용료의 징수
4. 제15조 제2항, 제4항, 제5항에 따른 주차장 사용계약의 체결 및 주차장 관리비․사용료의 징수
5. 제16조에 따른 대지와 공용부분 등의 임대
6. 제19조에 따른 대지와 공용부분 등의 관리
7. 제20조에 따른 전유부분에 부속된 공용부분의 개량공사
8. 제22조에 따른 보험계약의 체결
9. 제24조에 따른 구분소유자 등의 신고 접수
10. 제25조 제2항에 따른 일부관리단의 신고 접수
11. 제29조 제2항에 따른 공용부분 등의 보존행위에 관한 필요한 조치
12. 제31조에 따른 공동의 이익에 어긋나는 행위에 대한 시정권고 및 필요한 조치
13. 제32조에 따른 자료의 보관 및 열람, 등본 발급
14. 제34조에 따른 직원의 고용 및 제35조에 따른 직무교육지원
15. 제36조, 제37조에 따른 관리단 사무의 위탁 및 관리위탁계약의 체결
16. 제51조에 따른 관리인의 선임 또는 해임
17. 제75조 제2항, 제76조 제1항, 제77조에 따른 관리비, 수선적립금, 사용료의 징수․지출․적립
18. 제81조에 따른 예산안과 결산결과보고서의 검토
19. 그 밖에 상가 집합건물의 관리를 위하여 필요한 사항
⑶ 관리업무주체로서의 사업주체
㈎ 공동주택관리법은 공동주택을 건설한 사업주체에 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 공동주택을 직접 관리할 의무를 부여하였다.
사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주하였다면 그 사실을 입주자들에게 통지하고 직접 관리할 것을 요구하여야한다.
입주자들은 이러한 요구를 받으면 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하고 관리방법(위탁관리를 할 것인지, 자치관리를 할 것인지)을 정한 다음 사업주체에 통지하여야 한다.
입주자대표회의로부터 이러한 통지를 받은 사업주체는 새로운 관리주체에 관리업무를 인계하여야 하고, 만약 공동주택의 입주자대표회의가 관리방법을 정하지 않았다면 사업주체는 직접 주택관리업자를 선정할 수 있다.
㈏ 집합건물법 제9조의3도 관리단이 관리를 개시할 때(현행 집합건물법 제9조의3은 ‘선임된 관리인이 사무를 개시할 때’라고 정한다.
관리단이 관리업무를 개시하려면 관리인 선임절차가 필수적이라 할 것이므로 ‘선임된 관리인이 사무를 개시할 때’는 ‘관리단이 관리를 개시할 때’와 같은 의미로 볼 수 있다)까지 분양자의 관리의무를 부여하였다.
㈐ 또한 집합건물법은 예정된 매수인의 1/2 이상이 이전등기 한 날부터 3개월 이내에 관리단이 규약 설정과 관리인 선임을 하지 않으면 분양자가 직접 관리단집회를 소집하여야 한다고 정하여, 예정된 구분소유자 중 과반수가 소유권을 취득하였을 때를 분양자의 관리업무 인계기준 시기로 삼고 있다. 최근 개정(2020. 2. 4. 개정, 2021. 2. 5. 시행)된 현행 집합건물법은 예정된 매수인의 1/2 이상이 소유권을 취득하였을 때 분양자에게 구분소유자들에게 관리단집회를 소집할 것을 통지할 의무를 부여하였고, 이러한 통지를 받은 관리단은 3개월 이내에 관리단집회를 소집하여야 하며, 이때까지 관리단이 관리단집회를 소집하지 않으면 분양자가 관리단집회를 소집할 의무를 부과하여, 분양자의 관리단에 대한 관리업무 인계과정을 구체화하였다(공동주택관리법과 절차가 유사해졌다).
⑷ 관리계약 및 관리비 징수
㈎ 공동주택관리법은 사업주체가 공동주택을 직접 관리하기 위해서는 입주예정자들과 관리계약을 체결하도록 하고 있다.
공동주택관리법 시행령 제24조는 사업주체가 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 공동주택을 직접 관리하는 경우에는 입주예정자와 관리계약을 체결하여 그에 따라 관리비를 징수할 수 있도록 하였다[● 공동주택관리법 시행령 제24조(관리비예치금의 징수) 사업주체는 법 제11조 제1항에 따라 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 공동주택을 직접 관리하는 경우에는 입주예정자와 관리계약을 체결하여야 하며, 그 관리계약에 따라 법 제24조 제1항에 따른 관리비예치금을 징수할 수 있다].
㈏ 사업주체와 입주예정자 사이의 관리계약은 사업주체가 공동주택의 관리업무에 관한 권한과 의무를 갖고 관리비를 징수할 수 있는 근거가 될 수 있다.
반면 집합건물법제9조의3에서는 분양자와 예정된 구분소유자 사이에서 관리업무를 위한 관리계약을 체결할 것을 정하지 않았다.
그러나 분양자와 예정된 구분소유자 사이에는 분양계약이라는 법률관계가 존재하므로 이를 근거로 분양자가 관리업무에 관한 권한과 의무를 부여받게 되는 근거가 될 수 있다. 즉 분양자의 관리업무에 관한 권한과 의무는 분양계약을 통해서 구분소유자로부터 위임받았다는 해석이 가능하다.
그러나 공동주택관리법상 입주예정자는 반드시 공동주택의 구분소유자가 되는 것은 아니므로 입주예정자 모두가 사업주체와 분양계약을 체결하는 것이 아니고 입주예정자 중에는 사업주체와 계약관계를 맺지 않은 자도 있다. 따라서 이들로부터 관리비를 징수하기 위해서는 별도의 관리계약 체결의 필요성이 있다.
⑸ 관리규약
㈎ 집합건물법 제9조의3에서는 분양자에게 공동주택관리법의 사업주체와 마찬가지로 최초 규약 제안의 권한을 부여하였다.
공동주택관리법 시행령 제20조는 사업주체는 입주예정자와 관리계약을 체결할 때 관리규약 제정안을 제안하여야 하고, 공동주택분양 후 최초의 관리규약은 사업주체가 제안한 제정안을 과반수가 서면으로 동의하는 방법으로 결정한다고 정하고 있다.
집합건물법 제9조의3 제2항은 분양자에게 공정증서로 규약에 상응하는 것을 정하여 분양계약을 체결하기 전에 분양을 받을 자에게 주어야 하는 의무를 정하였다.
집합건물법과 시행령은 최초 규약 제정에 관한 이후의 절차를 구체적으로 정하고 있지는 않지만, 공동주택관리법 시행령에서 정한 내용에 비추어 볼 때, 구분소유자가 분양계약을 체결하면서 규약에 상응하는 것에 대해 서면결의를 하는 방법으로 최초 규약을 정하는 것을 예정하였다고 볼 수 있다. 이는 분양자가 최초 규약을 분양계약을 체결하면서 제공하고 구분소유자들로부터 동의를 받은 거래관행을 제도화시킨 것으로 볼 수 있다.
㈏ 그러나 집합건물법은 공동주택관리법과 달리 분양자가 제안한 최초 규약을 구분소유자들이 반드시 서면결의를 하여야 하는 의무를 정하지 않았으므로 관리단은 관리단집회에서 분양자가 제안한 규약에 상응하는 것과 다른 규약을 결의할 수 있다. 이때 분양자가 제안한 규약에 상응하는 것은 관리단이 관리를 개시될 때까지만 한시적으로 규약으로서 효력을 가지고, 관리단에 의해 새로운 규약이 만들어지면 효력을 잃는다고 볼 수 있다.
다. 분양자와 관리단 사이의 권리․의무 관계 승계 여부
⑴ 분양자는 관리단이 업무를 개시할 때까지 관리업무를 수행하면서 권리․의무 관계를 형성할 수 있고, 관리업무에 관한 권리․의무의 귀속주체가 될 수 있으므로 구분소유자들을 상대로 관리비 징수채권을 가지고 관리업무를 하는 과정에서 관리위탁계약 등 계약을 체결할 수 있다.
한편 관리단은 관리를 개시하면서 집합건물의 관리업무에 관한 권리․의무의 귀속주체가 되므로 이때부터 분양자와 마찬가지로 관리비 징수채권을 가지고, 관리업무에 관한 계약을 체결할 수 있다. 관리단이 관리업무를 개시하면서 별도의 양수절차 없이 분양자가 형성한 권리․의무 관계를 그대로 승계하는지 문제 될 수 있다. 분양자에게 귀속된 관리비 징수채권이나 분양자가 체결한 관리업무에 관한 계약관계를 그대로 승계하여 그에 따른 권리․의무관계가 관리단에 귀속하는지 문제 되는 것이다. 만약 관리단이 분양자의 권리․의무 관계를 그대로 승계한다면 분양자가 체결한 관리위탁계약도 그대로 승계하게 될 것이다. 새롭게 선임된 관리인은 분양자가 관리위탁계약을 체결한 위탁관리회사와 그대로 관리위탁계약 관계가 있고, 계약관계가 종료되지 않는 한 새로운 관리위탁계약을 체결할 수 없을 것이다.
⑵ 그러나 분양자와 관리단 사이에서 분양자가 형성한 권리․의무 관계를 승계한다는 약정이 없는 한 관리단은 그러한 권리․의무 관계를 승계하지 않는다고 보아야 한다. 분양자와 관리단은 별개의 인격체로서 권리․의무 관계가 포괄승계되는 관계가 아니다. 법률에 규정이 없는 한 일방의 권리․의무 관계가 타방에게 당연히 승계될 수는 없고 개별적인 의사표시에 따른 특정승계만이 가능하다고 할 것이다.
집합건물법과 시행령에서는 분양자의 지위를 관리단이 당연히 승계한다는 내용을 정하지 않았다. 그러므로 분양자와 관리단 사이에서는 약정에 의한 특별승계만 가능하고, 관리업무의 주체가 분양자에서 관리단으로 바뀌었다고 하더라도 분양자의 권리․의무 관계가 당연히 관리단에 귀속되지는 않을 것이다.
그렇다면 분양자가 관리업무를 담당하면서 발생된 관리비 징수채권은 관리단이 채권양수하지 않는 한 관리단이 이를 행사할 수 없고, 분양자가 체결한 계약도 관리단이 인수하지 않으면 관리단에 귀속되지 않는다고 보아야 할 것이다. 분양자가 체결한 관리위탁계약도 관리단에 귀속되지 않으므로 관리단은 분양자가 체결한 관리위탁계약에 따를 필요 없이 별도의 관리위탁계약을 체결할 수 있고, 분양자와 관리위탁계약을 체결한 위탁관리회사는 관리단에 계약위반을 주장할 수는 없을 것이다.
⑶ 판례도 분양자의 관리업무에 관한 권리․의무 관계가 관리단에 당연히 승계되지
않는다는 입장에 있다(대법원 1996. 12. 10. 선고 96다12054 판결).
① 대법원 1996. 12. 10. 선고 96다12054 판결은 집합건물법 제9조의3이 신설되기 전의 사안에 관한 것으로 분양자에게 관리의무가 부과되지는 않았다. 그러나 위 사안에서 분양자는 관리단의 관리업무를 개시할 때까지 현실적인 관리업무를 부담하였으므로 집합건물법 제9조의3에서 예정한 관리의무를 이행하였다고도 볼 수 있다. 위 판례는 관리단이 관리업무를 개시하기 전에 분양자가 관리업무를 담당하면서 형성한 채권채무 관계는 관리단에 당연히 귀속되지 않는다고 판단하였다. 이러한 법리는 집합건물법 제9조의3이 신설되어 분양자의 관리의무가 인정되는 경우에도 적용될 수 있다고 보는 것이 타당하다.
② 대법원 2016. 3. 10. 선고 2014다46570 판결 : 대규모점포의 효율적이고 통일적인 유지․관리를 통하여 상거래질서 확립, 소비자 보호 등을 도모하려는 유통산업발전법의 입법 목적과 취지 등에 비추어 보면, 집합건물법상의 집합건물인 대규모점포에 관하여 관리단이 관리비 부과․징수 업무를 포함한 건물의 유지․관리 업무를 수행하여 오던 중 대규모점포관리자가 적법하게 설립되어 신고절차를 마치는 등으로 새로이 관리비 부과․징수권한을 가지게 된 경우에는 그때부터 대규모점포관리자의 권한에 속하게 된 범위에서 관리단이 가지던 관리비 부과․징수권한은 상실된다고 봄이 타당하다. 그러나 대규모점포관리자의 설립․신고 전까지 관리단이 대규모점포의 유지․관리업무를 수행함으로써 취득한 관리비채권마저 대규모점포관리자에게 당연히 이전한다고 해석할 법률상의 근거가 없으므로, 특별한 사정이 없는 한 그 관리비채권은 대규모점포관리자가 새로이 관리비 부과․징수권한을 취득한 후에도 그대로 관리단에 귀속되고, 관리단이 그 관리비를 징수할 권한을 상실하지는 아니한다고 할 것이다.
위 판례는 집합건물법상 분양자와 관리단 사이에 관한 사안은 아니고, 대규모점포의 관리업무에 관한 권리․의무 귀속주체인 대규모점포관리자가 관리업무를 개시하기 전에 형성된 권리․의무 관계를 대규모점포관리자가 승계하는지에 관한 사안이지만, 집합건물법상 분양자와 관리단 사이의 법률관계와 유사하다고 할 수 있다. 위 판례의 사안에서 대규모점포관리자가 관리업무를 개시하기 전에 관리업무는 관리단이 담당하였다. 위 판례는 대규모점포관리자가 설립되어 관리업무를 개시하는 경우 관리단은 관리업무에 관한 권한을 상실하지만, 그렇다고 하여 기존에 발생한 관리비 징수채권까지 관리단이 상실하고 대규모점포관리자에게 귀속되는 것은 아니라고 판단하였다. 위 판례는 관리단과 대규모점포관리자 사이에서 대규모점포에 관한 관리업무에 관한 주체가 변경되는 경우를 판단한 것으로, 법령에서 정하는 전형적인 관리업무 주체 변경 사안은 아니다. 유통산업발전법에 따르면 대규모점포가 설립되었을 경우 대규모점포개설자가 관리업무를 개시하였다가 대규모점포관리자가 설립되면 그때 관리업무 주체가 대규모점포관리자로 변경된다.
● 유통산업발전법 제12조(대규모점포 등 개설자의 업무 등)
① 대규모점포 등 개설자는 다음 각호의 업무를 수행한다.
3. 그 밖에 대규모점포 등을 유지․관리하기 위하여 필요한 업무
② 매장이 분양된 대규모점포 및 등록 준대규모점포에서는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자(이하 ‘대규모점포 등 관리자’라 한다)가 제1항 각호의 업무를 수행한다.
1. 매장면적의 2분의 1 이상을 직영하는 자가 있는 경우에는 그 직영하는 자
2. 매장면적의 2분의 1 이상을 직영하는 자가 없는 경우에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자
가. 해당 대규모점포 또는 등록 준대규모점포에 입점하여 영업을 하는 상인(이하 ‘입점상인’이라 한다) 3분의 2 이상이 동의(동의를 얻은 입점상인이 운영하는 매장면적의 합은 전체 매장면적의 2분의 1 이상이어야 한다. 이하 이 장에서 같다)하여 설립한 민법 또는 상법 에 따른 법인
나. 입점상인 3분의 2 이상이 동의하여 설립한 중소기업협동조합법 제3조 제1항 제1호에 따른 협동조합(이하 ‘협동조합’이라 한다) 또는 같은 항 제2호에 따른 사업협동조합(이하 ‘사업조합’이라 한다)
다. 입점상인 3분의 2 이상이 동의하여 조직한 자치관리단체. 이 경우 6개월 이내에 (가)목 또는 (나)목에 따른 법인․협동조합 또는 사업조합의 자격을 갖추어야 한다.
라. (가)목부터 (다)목까지의 어느 하나에 해당하는 자가 없는 경우에는 입점상인 2분의 1 이상이 동의하여 지정하는 자. 이 경우 6개월 이내에 (가)목 또는 (나)목에 따른 법인․협동조합 또는 사업조합을 설립하여야 한다.
③ 대법원 2022. 1. 27. 선고 2020다39719 판결 : 법인의 권리의무가 법률의 규정에 의하여 새로 설립된 법인에 승계되는 경우에는 특별한 사유가 없는 한 계속 중인 소송에서 그 법인의 법률상 지위도 새로 설립된 법인에 승계되므로 새로 설립된 법인이 소송절차를 수계하여야 하나(대법원 1984. 6. 12. 선고 83다카1409 판결, 대법원 2002. 11. 26. 선고 2001다44352 판결 참조), 법률에 법인의 지위를 승계하거나 법인의 권리의무가 새로 설립된 법인에 포괄적으로 승계된다는 명문의 규정이 없는 이상 새로 설립된 법인이 소송절차를 수계할 근거는 없다고 보아야 한다. 이와 같은
법리는 당사자가 법인격 없는 단체인 경우에도 마찬가지이다. 법은 대규모점포 등 개설자가 사망하거나 대규모점포 등을 양도한 경우 및 다른 법인과 합병하는 경우에는 등록결격 사유가 없는 한 그 상속인이나 양수인, 합병 후 존속하는 법인이나 합병으로 설립되는 법인이 대규모점포 등 개설자의 지위를 승계한다고 규정(법 제13조)하고 있는 반면, 대규모점포 등 관리자의 지위승계에 대하여는 아무런 규정이 없다. 대규모점포 등 관리자로서의 업무수행을 위해 종전 대규모점포 등 관리자가 관리비 부과․징수 업무를 포함한 건물의 유지․관리 업무를 수행하여 오던 중 다른 대규모점포 등 관리자가 적법하게 신고절차를 마치는 등으로 새로 대규모점포 등을 유지․관리하게 되면, 그때부터 종전 대규모점포 등 관리자의 관리비 부과․징수권한은 상실되고 새로운 대규모점포 등 관리자가 관리비 부과․징수권한을 가지게 됨이 원칙이다. 따라서 종전 대규모점포 등 관리자가 이미 취득하거나 부담하게 된 권리의무는 특별한 사정이 없는 한 종전 대규모점포 등 관리자에게 그대로 귀속되므로, 종전 대규모점포 등 관리자가 제기한 미납 관리비의 지급을 구하는 소송이 계속되던 중 새로 대규모점포 등 관리자가 신고절차를 마쳤다는 사정만으로 소송절차가 중단되어 소송수계절차가 이루어져야 한다고 할 수 없다.
④ 대법원 2020. 12. 10. 선고 2019다222874 판결 : 공동주택에 입주예정자의 과반수가 입주하여 입주자대표회의가 구성되기 전까지는 공동주택을 건설한 사업주체가 공동주택 관리업무의 주체가 되므로, 이 사건처럼 위 사업주체가 관리주체가 되는 동안 공동주택을 소유하는 등의 이유로 관리비 지급채무도 부담하게 될 경우 사업주체는 공동주택의 관리비와 관련해서는 채권자와 채무자의 지위를 동시에 가지게 된다. 요컨대 이 사건 아파트 건설의 사업주체인 피고들은 이 사건 아파트에 입주예정자의 과반수가 입주하여 입주자대표회의가 구성되기 전까지 관리주체의 지위에 있었고, 그 사이 피고들 소유의 아파트에 대하여 부과된 이 사건 관리비에 관하여는 피
고들이 채권자이면서 채무자의 지위를 동시에 가지므로, 그와 같은 사정이 객관적으로 해소될 때까지는 이 사건 관리비 채권에 대한 소멸시효는 진행되지 않는다고 봄이 타당하다.
위 판례는 공동주택을 소유한 사업주체가 입주자대표회의의 관리업무 개시 전 관리업무를 하였을 당시 미납된 관리비를 입주자대표회의가 징수청구를 한 사안이다.
위 판례의 원심은 입주자대표회의가 관리업무를 개시하기 전에 발생한 관리비 징수 채권에 대해서도 입주자대표회의가 행사할 수 있다고 보면서도, 관리비 징수채권이 이미 소멸시효가 완성되었다고 판단하였다. 이에 대해서 위 판례는 사업주체가 관리비 징수채권자와 채무자의 지위를 동시에 가졌을 경우에는 소멸시효가 진행되지 않는다고 판단하였다. 이는 사업주체에 발생한 관리비 징수채권을 입주자대표회의가 승계한다는 전제에서 한 판단이라 할 수 있다. 다만 위 판례는 원고(입주자대표회의)가 소멸시효가 완성되지 않았다는 사유로 상고하여 이 부분에 대해서만 판단하였고, 원고(입주자대표회의)가 피고들(사업주체)의 관리기간에 발생한 관리비징수채권에 대해서 행사할 수 있는지에 대해서는 판단대상이 아니었다.
2. 분양계약에 의한 관리인 선임결의 [이하 대법원판례해설 제131호 김종석 250-275 참조]
가. 문제점 제기
⑴ 집합건물법 제41조 제1항은 관리단집회에서 결의할 것으로 정해진 사항에 관하여 구분소유자 및 의결권의 4/5 이상의 서면합의가 있다면 관리단집회의 결의가 있는 것으로 정하여 서면결의를 통한 관리단집회 결의의 방법을 마련하고 있다. 관리단집회에서 결의하여야 하는 사항을 서면결의로 대체하게 되면 관리단집회를 소집․개최할 필요가 없게 된다(대법원 1995. 3. 10. 자 94마2377 결정 등).
한편 집합건물 분양 거래에서는 분양자가 분양계약서에 ‘집합건물의 관리는 분양자가 한다.’는 내용의 조항을 두는 경우가 있었다. 판례는 이에 대하여 집합건물법 제41조 제1항을 적용하여 해석하면서 수분양자의 분양계약 체결을 관리인 선임에 대한 서면결의로서 효력을 인정하였다. 분양계약체결로 관리인 선임의 서면결의가 인정되면, 구분소유가 성립되는 즉시 분양자가 관리인으로 선임되는 효과가 발생한다. 이로써 집합건물 관리의 공백이 발생하지 않는 장점이 있다.
⑵ 그러나 수분양자의 입장에서는 분양계약을 체결하는 행위로 분양자를 관리인으로 선임하는 결의를 하게 됨으로써 관리인 선임에 관한 선택권이 박탈되는 결과가 발생하게 되는 문제가 발생할 뿐만 아니라 구분건물의 매매를 주된 내용으로 하는 분양계약에서 향후 집합건물 관리에 관한 내용까지 포함하는 것이 적절한 것인지에 관한 문제가 제기될 수 있다.
나. 판례의 태도
판례는 대체로 분양계약에 의한 관리인 선임을 인정하였다. 다만 그러한 판례는 대체로 집합건물법 제9조의3이 신설되기 전의 사안에 관한 것이다.
⑴ 대법원 2006. 12. 8. 선고 2006다33340 판결 : 원심은 … 이 사건 집합건물의 각 구분소유자들은 ‘입점일 이후에는 건축주인 소외인외 3인을 이 사건 집합건물의 관리인으로 한다.’는 내용이 포함된 분양계약서에 의하여 분양계약을 체결하였고, 이어 소외인 외 3인은 소외인을 이 사건 집합건물의 관리자로 하는데 서면합의한 사실, 이에 따라 소외인은 2003. 1.경부터 이 사건 집합건물을 관리하다가, 관리업무의 효율을 위하여 2003. 3. 31.경 원고 회사를 설립하고 그 이후부터는 원고 회사에 이 사건 집합건물의 관리업무를 맡기고 있는 사실을 인정한 다음 …앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 이 사건 집합건물의 건축주와 수분양자들은 그 개별적 분양계약을 통하여, 수분양자들의 구분소유권 취득을 전제로 관리단 설립 이후의 관리인 선임에 관하여 사전에 서면으로 합의한 것이고, 수분양자들 사이에서도 그러한 개별적 서면합의를 상호 수용하는 데 묵시적으로 동의하였다고 봄이 상당하므로 …
위 판례는 분양계약서에 ‘이 사건 집합건물은 입점일 이후에는 매도인인 소외인외 3인이 관리함을 원칙으로 하고, 입점지정일 이후 발생하는 모든 관리비는 매수인이 부담한다.’는 특약조항이 있는 사안이다. 위 판례는 분양계약서에서 업종제한약정을 둔 경우, 수분양자들이 분양계약의 업종제한약정에 따른 의무를 묵시적으로 동의한 것으로 본다는 판례 법리(대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다20081 판결 등)를 분양계약서에 의한 관리인 선임결의에까지 확대하여 적용한 것으로 보인다. 위 판례에서 분양계약서에 의한 관리인 선임결의를 인정한 것은 집합건물법 제9조의3이 신설되기 전 상황에서 집합건물에 수분양자들이 주도하는 관리단에 의한 관리가 이루어지기까지 사실상 건축주에 의하여 건물이 관리되었고, 나아가 분양이 순조롭게 이루어지지 못하는 경우 건축주에 의한 관리기간은 그만큼 길어지는 현실을 고려하여 분양자(건축주)에 의한 집합건물의 관리가 이루어질 수 있는 근거를 마련한 것으로 보인다.
⑵ 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다78139 판결 : 원심은 … 수분양자들은 (건축주인) 甲, 乙과의 개별적 분양계약을 통하여 甲, 乙을 관리인으로 선임하는 데 사전에 서면으로 합의하였다 할 것이며, 위와 같은 서면합의로써 甲, 乙을 관리인으로 선임하는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 볼 수 있으므로, 결국 관리인으로 선임된 甲, 乙과 이 사건 도급계약을 체결한 원고는 이 사건 집합건물의 관리업무를 적법하게 위탁받았다 할 것이고, 이 사건 도급계약은 계속 갱신되어 왔으므로, 원고는 이 사건 집합건물을 관리하고 그 관리비를 피고에게 청구할 권한이 있다고 보아 원고의 청구를 인용하였다. … 원심의 위와 같은 판단은 정당하고.
위 판례 사안에서 건축주인 甲, 乙은 2001. 7.경부터 분양계약을 체결하였는데, 분양계약서 제9조에는 ‘이 사건 집합건물의 관리는 입점일로부터 1년간 甲, 乙이 관리하고, 기간 만료 후에는 입점자들이 선출한 자치관리운영위원회에서 관리한다.’라고 기재되어 있었다. 위 판례는 분양계약서에 의한 관리인 선임결의를 유효하다고 보았고, 이렇게 선임된 관리인이 관리위탁계약을 체결한 경우 위탁관리회사는 적법하게 관리업무를 할 수 있고, 구분소유자를 상대로 관리비를 징수할 수 있다고 보았다.
⑶ 대법원 2016. 2. 18. 선고 2014다89447, 89454 판결 : (건축주인) 甲 등 3인은 2005. 9. 25. 피고와 이 사건 건물의 관리위탁에 관한 이 사건 용역계약을 체결하고, 이 사건 용역계약은 계약기간을 2005. 10. 1.부터 2008. 9. 30.까지로 하되, 계약기간 만료 3개월 전에 서면 통보가 없을 시 계약기간이 자동 연장되는 것으로 정한 사실, 한편 甲 등 3인은 이 사건 건물의 구분소유자들에게 분양할 당시 “최초 입점 지정일부터 1년 동안의 관리를 甲 등 3인 또는 이들이 지정한 관리인으로 하여금 관리하게 하되 관리비는 구분소유자가 부담한다(제8조).”, “입점 신청 시 구분소유자는 건물관리를 위한 관리 선수금을 납부하고 甲 등 3인 또는 이들이 지정하는 관리인과 위탁관리계약을 체결한다(제7조 제2항).”라는 내용이 포함된 분양계약서에 의하여 분양계약을 체결한 사실, 2011. 12. 29. 개최된 이 사건 건물의 관리단집회에서 구분소유자 중 1인인 乙을 관리인으로 선임하고 피고와의 이 사건 용역계약을 해지하며 관리회사를 주식회사 영화미래관리로 변경하기로 하는 결의를 한 사실, 이에 원고(관리단)는 2012. 1. 3.경 피고에게 더이상 이 사건 건물 관리에 관여하지 말라는 취지의 용역계약 해지를 통보한 사실을 알 수 있다.… 甲 등 3인과 수분양자들은 그 개별적인 분양계약을 통하여 수분양자들의 구분소유권 취득을 전제로 관리단 설립 이후의 관리인 선임에 관하여 사전에 서면으로 합의함과 동시에 수분양자들 사이에서도 그러한 개별적 서면합의를 상호 수용하는 데 묵시적으로 동의하였다고 볼 수 있고, 나아가 이와 같은 서면결의로써 관리인으로 선임된 甲 등 3인이 이 사건 건물의 관리위탁을 위하여 피고와 사이에 체결한 이 사건 용역계약을 추인하는 데에도 묵시적으로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 원고가 설립된 이후에는 이 사건 용역계약이 적법하게 종료되기 전까지 위 용역계약의 효력이 원고에게 미친다고 보아야 하고, 이에 원고는 피고에 대하여 이 사건 용역계약에 따라 위 기간 동안 미지급된 용역비 등을 지급할 의무가 있다고 할 것이다.
위 판례는 분양자와 관리위탁계약을 체결한 위탁관리회사가 관리업무를 수행하던 중 새롭게 선임된 관리인이 기존의 위탁관리회사에 대하여 관리위탁계약을 해지하고 다른 회사와 관리위탁계약을 체결한 사안이다. 관리단이 기존의 위탁관리회사에 관리비 선수금의 지급을 구하자, 기존의 위탁관리회사가 반소로 관리단을 상대로 관리용역대금의 지급을 구하였다. 위 판례는 구분소유자가 분양계약을 체결하면서 건축주인 甲 등 3인을 관리인으로 선임하였으므로 분양계약으로 선임된 관리인이 기존의 위탁관리회사와 체결한 관리위탁계약은 관리단에도 효력이 미치고, 관리단이 새로운 관리인을 선임하였다고 하더라도 기존의 위탁관리회사에 관리용역대금을 지급할 의무가 있다고 판단하였다.
⑷ 대법원 2016. 1. 28. 선고 2014다218528 판결 : 甲과 乙이 이 사건 건물을 구분하여 각 구분건물을 분양하면서 수분양자들과 “최초 입점 지정일로부터 2년 동안의 관리는 매도인(甲, 乙) 또는 매도인이 지정한 관리인으로 하여금 관리하게 한다.”라는 내용의 분양계약서를 작성한 사실, 甲과 乙이 그 무렵 원고와 개시일로부터 2년간을 의무기간으로 하고, 계약기간 중 분양 소유자와 별도의 계약이 성립된 경우에는 그 기간을 적용하되, 甲과 乙 또는 구분건물을 분양받은 소유자가 기간 만료 2개월 전까지 계약해제 또는 계약갱신에 관하여 서면통보가 없으면 동일 내용으로 1년간 자동 연장되는 것으로 하는 이 사건 위탁관리계약을 체결한 사실을 인정하였다. 이 사건 위탁관리계약은 甲과 乙이 적법한 관리인으로서 관리단을 대표하여 원고와 체결한 것이므로, 원고는 이 사건 위탁관리계약에서 정한 바에 따라 개시일로부터 2년의 의무기간 동안 및 기간만료 2개월 전까지 甲과 乙 또는 구분건물소유자의 계약해제나 계약갱신에 관한 서면통보가 없어 자동연장되는 기간 동안 이 사건 건물의 구분소유자들에게 관리비를 청구할 수 있다.
다. 검토
⑴ 분양계약을 분양자에 대한 관리인 선임결의로 해석하였던 것은 관리단이 실질적 으로 관리업무를 개시하지 않았을 때 집합건물 관리공백을 해소하기 위해 고안된 방법으로 이를 해결할 집합건물법 제9조의3이 신설된 후에는 그러한 해석의 필요성은 소멸되었다고 보인다.
⑵ 집합건물법 제9조의3이 신설되기 전에는 구분건물의 매도인에 불과한 분양자가 집합건물을 사실상 관리하였다고 하더라도 분양자의 관리행위에 대한 법적 효과가 구분소유자들에게 미치는 근거를 설명하기 어려운 면이 있었다. 특히 분양자가 관리위탁계약을 체결한 위탁관리회사가 집합건물의 관리업무를 할 때, 위탁관리회사의 관리업무에 관한 법적 효과가 구분소유자에게 미치는 근거를 설명하기 어려웠다.
그러나 집합건물의 구분소유 관계가 성립됨으로써 관리단이 성립되었다고 하더라도 관리단이 관리인을 선임하는 등 실질적인 조직을 갖추고 관리업무를 개시하려면 상당한 시간이 필요하였고, 집합건물에 따라 이러한 조직을 갖추지 못하고 상당한 기간이 지나는 경우도 있었으므로, 분양자가 상당한 기간 동안 관리업무를 맡거나 관리위탁계약을 체결하여 위탁관리회사로 하여금 관리업무를 맡게 할 필요성이 있었다. 이러한 필요성에 따라 분양자는 분양계약서에 ‘일정기간 분양자가 관리하거나 분양자가 지정한 자가 관리한다.’는 취지의 문구를 포함시켜 분양계약을 체결하였고, 판례는 이러한 분양계약을 관리인 선임결의로 해석하였던 것으로 보인다. 즉 판례가 분양계약을 서면에 의한 관리인 선임결의로 해석하였던 것은 분양자의 관리행위에 적법성을 부여하기 위한 도구적 법리였다고 볼 수 있다. 분양계약을 관리인의 선임결의로 보게 되면, 분양자가 관리인으로 선임됨에 따라 분양자의 행위는 관리단의 대표자인 관리인의 행위로 관리단에 효력이 미치게 된다. 분양자가 체결한 관리위탁계약도 관리인의 지위에서 체결한 것이 되므로 위탁관리회사가 관리비를 징수하는 등 관리업무를 하더라도 구분소유자에게 효력이 미치게 되는 것이다.
⑶ 이러한 분양계약을 관리인 선임결의로 보는 해석방법은 개별 사건에서 분양계약의 내용을 해석하는 계약해석의 기준으로 사용된 것이므로 판례가 일반적으로 확립한 법리라고 보기는 어렵다.
분양계약에 의한 서면결의로 분양자를 관리인으로 선임하였다고 인정한 판례의 분양계약서 기재 내용은 대체로 ‘이 사건 집합건물은 (일정 기간 동안) 분양자 또는 분양자가 지정하는 자가 관리한다.’라고 기재되어 있는데 판례는 이를 ‘분양자를 관리인으로 선임한다.’는 의사표시로 해석하였다.
그러나 분양계약서의 내용에 ‘분양자를 관리인으로 선임한다.’는 의사표시가 명확하게 드러났다고 보기 어려운 면이 있다. 판례의 위와 같은 해석방법에는 분양자에게 집합건물을 관리할 수 있는 법적 지위를 부여하기 위한 의제적 해석의 성격도 존재하는 것으로 보인다.
⑷ 분양계약을 둘러싼 조건이나 환경이 바뀌었다면 그러한 변화에 따라 분양계약서의 내용을 달리 해석할 가능성도 충분히 존재한다. 집합건물법 제9조의3의 신설로 분양자의 관리행위에 대한 법적 근거가 존재하게 되었다. 따라서 분양자의 관리행위의 법적 근거를 마련하기 위하여 분양계약서의 기재 내용을 ‘분양자를 관리인으로 선임한다.’는 서면결의로 해석할 필요 없이 다른 취지의 의사표시로 해석할 수도 있을 것이다.
나아가 집합건물법 제9조의3이 신설된 이상 이 조항의 취지에 따라 분양계약을 관리인 서면결의로 해석하는 방법은 바람직하지 않을 수 있다. 집합건물법 제9조의3이 적용되는 사안에서는 위 조항의 취지에 따라 분양자를 한시적 관리업무를 담당하는 자로 보는 것이 법률관계를 명확하게 하는 것이지, 관리인으로 선임되었다고 보는 의제적인 해석방법을 적용하는 것은 무리한 해석방법일 수 있기 때문이다. 분양계약서에 기존 거래관행에 따라 ‘분양자 또는 분양자가 지정하는 자가 일정 기간 동안 관리한다.’는 내용이 포함되었다고 하더라도 집합건물법 제9조의3이 신설된 사정 등을 고려하여 ‘분양자로 하여금 관리단이 관리를 개시할 때까지 한시적인 관리를 담당하게 한다.’는 의사표시로 보는 것이 집합건물법에 부합한 해석일 것이다.
3. 집합건물과 당사자적격 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.371-374 참조]
소송에서는 관리단(입주자대표회의) 또는 관리회사의 당사자적격이 인정되는지 여부가 문제된다.
가. 관리비 징수
⑴ 공동주택의 관리비청구의 소는 주택관리업자 등 공동주택의 관리주체가 자신의 이름으로 제기할 수 있다.
이는 공동주택관리법 제23조가 관리비를 공동주택 에게 납부하도록 규정하고 있기 때문이다(제3자 소송담당이 아님).
공동주택관리법 제2조에서 주택관리업자도 관리주체의 하나로 규정하고 있다. 따라서 아파트의 경우 관리비를 미납하면 관리회사가 관리비를 청구할 수 있다.
● 공동주택관리법 제23조(관리비 등의 납부 및 공개 등)
➀ 의무관리대상 공공주택의 입주자등은 그 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 납부하여야 한다.
⑵ 상가의 경우에는 관리단으로부터 관리업무를 위탁받은 위탁관리회사가 자신의 이름으로 소를 제기할 수 있다. 이는 임의적 소송담당에 해당한다(대법원 2014다87885, 87892 판결).
◎ 대법원 2014다87885, 87892 판결 : 집합건물의 관리단이 관리비의 부과·징수를 포함한 관리업무를 위탁관리회사에 포괄적으로 위임한 경우에는, 통상적으로 관리비에 관한 재판상 청구를 할 수 있는 권한도 함께 수여한 것으로 볼 수 있다. 관리단으로부터 집합건물의 관리업무를 위임받은 위탁관리회사는 특별한 사정이 없는 한 구분소유자 등을 상대로 자기 이름으로 소를 제기하여 관리비를 청구할 당사자적격이 있다.
나. 구분소유권 침해로 인한 손해배상청구(부당이득반환청구)
⑴ 입주자대표회의는 점유자들의 대표자 모임이므로, 소유권 침해에 관하여는 아무런 권리, 권한이 없다.
⑵ 구분소유자들이 각자 또는 전원의 이름으로 소를 제기할 수 있음은 당연한데, 판례는 관리단도 소송을 제기할 수 있다고 한다(대법원 2003. 6. 24. 선고 2003다17774 판결)
◎ 대법원 2003. 6. 24. 선고 2003다17774 판결 : 집합건물에 있어서 공용부분이나 구분소유자의 공유에 속하는 건물의 대지 또는 부속시설을 제3자가 불법으로 점유하는 경우에 그 제3자에 대하여 방해배제와 부당이득의 반환 또는 손해배상을 청구하는 법률관계는 구분소유자에게 단체적으로 귀속되는 법률관계가 아니고 공용부분 등의 공유지분권에 기초한 것이어서 그와 같은 소송은 1차적으로 구분소유자가 각각 또는 전원의 이름으로 할 수 있고, 나아가 집합건물에 관하여 구분소유관계가 성립하면 동시에 법률상 당연하게 구분소유자의 전원으로 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사항의 시행을 목적으로 하는 단체인 관리단이 구성되고, 관리단집회의 결의에서 관리인이 선임되면 관리인이 사업집행에 관련하여 관리단을 대표하여 그와 같은 재판상 또는 재판외의 행위를 할 수 있다.
⑶ 판례는 관리단이 소를 제기할 수 있는 근거를 설명하고 있지 않지만, 상가에는 다수의 구분소유자들이 있고, 구분소유권침해로 인한 소송에서는 대부분 이해관계가 일치할 것이다.
관리단이 소송을 제기하도록 하여 일회적으로 해결하는 것이 분쟁을 효율적으로 해결하는 방안이 될 것이므로 판례의 태도가 바람직하다.
이 사건에서도 관리단이 소송을 제기하였는데 당사자적격이 인정되었다.
4. 집합건물에서 관리단의 관리인 선임 및 분양자의 임시관리 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.2293-2296 참조]
가. 관리인은 관리단집회의 결의로 선임하여야 하고, 그때까지 분양자는 임시로 관리업무를 수행하여야 함
⑴ 집합건물의 관리단은 구분소유자들을 구성원으로 하여 자동 성립되고, 관리인은 관리단이 관리단집회를 개최하여 이를 선임하는 결의를 하여야 한다.
● 집합건물법 제23조(관리단의 당연 설립 등)
① 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.
● 제24조(관리인의 선임 등)
① 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다.
③ 관리인은 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임된다. 다만, 규약으로 제26조의3에 따른 관리위원회의 결의로 선임되거나 해임되도록 정한 경우에는 그에 따른다.
⑵ 현실적으로는 관리단집회의 소집이 지연되는 경우가 잦아서, 집합건물법은 2012. 12. 18. 일부개정으로 분양자가 집합건물을 한시적으로 관리하는 제도를 두었다.
① 분양자는 관리인이 관리를 개시할 때까지 집합건물을 관리하여야 하고, ② 일정 기간이 지나도록 관리인이 선임되지 않으면 관리인집회를 소집하여야 한다
● 집합건물법 제9조의3(분양자의 관리의무 등) [본조신설 2012. 12. 18.]
① 분양자는 제24조제3항에 따라 선임(選任)된 관리인이 사무를 개시(開始)할 때까지 선량한 관리자의 주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리하여야 한다.
③ 분양자는 예정된 매수인의 2분의 1 이상이 이전등기를 한 때에는 규약 설정 및 관리인 선임을 위한 관리단집회(제23조에 따른 관리단의 집회를 말한다. 이하 같다)를 소집할 것을 대통령령으로 정하는 바에 따라 구분소유자에게 통지하여야 한다. 이 경우 통지받은 날부터 3개월 이내에 관리단집회를 소집할 것을 명시하여야 한다.
④ 분양자는 구분소유자가 제3항의 통지를 받은 날부터 3개월 이내에 관리단집회를 소집하지 아니하는 경우에는 지체 없이 관리단집회를 소집하여야 한다.
⑶ 즉, 분양자가 일단 관리회사를 선정하면, 추후에 관리단이 기존 관리회사를 유지하거나 교체하는 관계에 있게 된다.
교체하면 기존 관리회사는 더 이상 관리업무를 수행할 권한이 없고, 유지하더라도 관리자는 분양자에서 관리단으로 변경된 것이다(집합건물법 제9조의3 제1항).
나. 관리자 자체가 변경되면, 관리비채권의 귀속주체가 장래를 향하여 변경됨
⑴ 관리자는 관리비채권 자체의 귀속주체이므로, 관리자가 변경되면 별도의 약정이 없는 한 변경 전까지의 관리비채권은 종전 관리자에게 그대로 남아 있을 뿐, 신규 관리자에게 자동으로 승계되지 않는다. 즉 포괄승계가 아니다[관리‘회사’(위탁관리자)의 변경과 관리‘자’의 변경에 대한 구별에 관하여는 대법원 2022. 5. 13. 선고 2019다229516 판결 참조).
⑵ 따라서 종전 관리자와 새로운 관리자는 각자의 관리기간 중에 발생한 관리비만 부과ㆍ징수할 수 있고, 관리비용도 관리기간별로 나누어 각자 지출하여야 한다.
기왕의 체납관리비를 구하는 소송의 당사자적격 또한 종전 관리자에게 남는 것이고 신규관리자가 이를 승계하지 않으므로, 소송수계도 할 수 없다.
◎ 대법원 2022. 1. 27. 선고 2020다39719 판결 : 대규모점포 등 관리자로서의 업무수행을 위해 종전 대규모점포 등 관리자가 관리비 부과·징수업무를 포함한 건물의 유지·관리 업무를 수행하여 오던 중 다른 대규모점포 등 관리자가 적법하게 신고절차를 마치는 등으로 새로 대규모점포 등을 유지·관리하게 되면, 그때부터 종전 대규모점포 등 관리자의 관리비 부과·징수권한은 상실되고 새로운 대규모점포 등 관리자가 관리비부과·징수권한을 가지게 됨이 원칙이다. 따라서 종전 대규모점포 등 관리자가 이미 취득하거나 부담하게 된 권리의무는 특별한 사정이 없는 한 종전 대규모점포 등 관리자에게 그대로 귀속되므로, 종전 대규모점포 등 관리자가 제기한 미납 관리비의 지급을 구하는 소송이 계속되던 중 새로 대규모점포 등 관리자가 신고절차를 마쳤다는 사정만으로 소송절차가 중단되어 소송수계절차가 이루어져야 한다고 할 수 없다.
5. 집합건물의 관리위탁계약와 관리업무주체
가. 분양자와 관리위탁계약을 체결한 위탁관리회사가 언제까지 관리권한을 가지고 관리업무를 지속할 수 있는지 여부, 분양자가 관리용역회사를 선정한 후 관리단이 관리인을 선임한 경우 종전 관리용역회사의 보수채권 존부와 그 선임 이후에 징수한 관리비의 부당이득반환(대법원 2022. 6. 30. 선고 2020다229192, 229208 판결)
⑴ 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2020. 2. 4. 법률 제16919호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’이라 한다) 제9조의3 제1항은 “분양자는 제23조 제1항에 따른 관리단이 관리를 개시할 때까지 선량한 관리자의 주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리하여야 한다.”라고 정하고, 제3항은 “분양자는 예정된 매수인의 2분의 1 이상이 이전등기를 한 날부터 3개월 이내에 구분소유자가 규약 설정 및 관리인 선임을 하기 위한 관리단집회를 소집하지 아니하는 경우에는 지체 없이 이를 위한 관리단집회를 소집하여야 한다.”라고 정한다.
집합건물에 구분소유 관계가 성립되어 관리단이 당연 설립되었더라도 관리인 선임 등 관리업무를 수행할 조직을 갖추어 관리를 개시하기 전까지는 관리단이 집합건물에 관한 구체적인 관리업무를 수행하기 어렵다. 2012. 12. 18. 집합건물법 개정으로 신설된 구 집합건물법 제9조의3은 이때 집합건물의 분양자에게 한시적으로 집합건물의 관리의무를 부과하였다. 나아가 일정 기간 이후에는 관리단집회를 소집·개최하여 관리인을 선임할 것을 예정하였다. 이는 관리단이 관리업무를 수행할 실질적인 조직을 갖추기 전까지 분양자로 하여금 집합건물을 관리하게 함으로써 관리 공백을 막으면서도 분양자가 집합건물을 장기간 관리함으로써 관리에 관한 사항을 독단적으로 처리하여 구분소유자들의 집합건물의 관리에 관한 권한을 침해하는 상황을 방지하는 것을 목적으로 한다.
⑵ 관리단의 집합건물에 대한 관리가 개시되면, 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2020. 2. 4. 법률 제16919호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’이라 한다) 제9조의3에 따라 집합건물을 관리하던 분양자는 그때에 관리비 징수권한을 포함한 관리권한을 상실하게 되고, 관리단이 집합건물법에서 부여받은 관리권한을 행사할 수 있게 된다. 분양자가 집합건물을 관리하면서 형성된 관리업무에 관한 법률관계는 새롭게 관리를 개시하는 관리단에 당연히 승계되는 것은 아니므로 분양자와 관리위탁계약을 체결한 위탁관리업자는 특별한 사정이 없는 한 그러한 관리위탁계약의 효력을 관리단에 주장할 수 없다. 분양자와 관리위탁계약을 체결한 위탁관리회사는 분양자가 집합건물을 관리하는 기간 동안 위탁받은 관리업무를 수행할 수 있을 뿐이고, 관리단이 관리를 개시한 이후에는 더 이상 관리비 징수 등 집합건물에 관한 관리업무를 수행할 수 없다.
위와 같은 관리단, 분양자, 위탁관리회사의 관계에 관한 법리는 집합건물의 분양계약서에 ‘구분소유 관계가 성립된 이후 일정 기간 동안 분양자가 지정한 자가 집합건물을 관리한다.’는 등의 내용이 포함되는 사정이 있더라도 마찬가지로 적용되어야 한다. 분양계약서에 포함된 내용을 어떠한 의미로 파악할 것인지는 원칙적으로 개별 분양계약의 해석 문제이기는 하나 분양자와 수분양자 사이의 구분건물 매매를 주된 목적으로 하는 분양계약에서 분양이 이루어지고 구분소유 관계가 성립된 이후 집합건물의 관리에 관한 내용을 정하는 것은 분양계약의 부수적 약정에 불과하다. 신설된 구 집합건물법 제9조의3의 목적과 취지를 고려할 때 이러한 부수적 약정의 내용을 구 집합건물법 제9조의3에 우선하여 해석할 수는 없다. 분양계약서의 내용으로 집합건물의 관리에 관한 관리단, 분양자, 위탁관리회사의 관계에 구 집합건물법 제9조의3의 적용을 배제하거나 집합건물법에서 보장하는 관리단의 관리권한을 제한하는 것은 엄격하게 인정하여야 한다. 따라서 분양계약서에 위와 같은 내용이 포함되었더라도 특별한 사정이 없는 한 구분소유자들이 구분소유 관계가 성립한 후 관리단이 관리를 개시하기 전까지 분양자의 관리기간 동안 분양자와 관리위탁계약을 체결한 위탁관리회사의 위탁관리업무를 승인한다는 의사표시로 해석하여야 하지, 분양자가 체결한 관리위탁계약의 효력을 관리단이 관리를 개시한 뒤에도 인정하겠다는 구분소유자들의 서면 합의로 해석할 것은 아니다.
나. 집합건물관리단과의 위탁계약 없이 관리업무를 수행한 경우의 법률관계(대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다233560 판결)[= 집합건물을 관리하던 분양자와 관리위탁계약을 체결한 위탁관리업자가 새롭게 관리를 개시한 관리단을 상대로 용역비 상당의 부당이득반환청구를 한 사안]
⑴ 이 사건의 쟁점은, ① ｢집합집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣ 제9조의3의 법적 성격, ② 관리단의 집합건물 관리가 개시되었음에도 종전 관리회사(관리단이 아닌 집합건물의 분양자와 관리업무에 관한 위탁계약을 체결한 회사)가 계속하여 관리업무를 수행한 경우 관리단에게 관리위탁 용역비 등 상당을 구할 수 있는지 여부이다.
⑵ 집합건물에 구분소유 관계가 성립되어 관리단이 당연 설립되었더라도 관리인 선임 등 관리업무를 수행할 조직을 갖추어 관리를 개시하기 전까지는 관리단이 집합건물에 관한 구체적인 관리업무를 수행하기 어렵다.
⑶ 2012. 12. 18. ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣(2020. 2. 4. 법률 제16919호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’이라고 한다) 개정으로 신설된 제9조의3은 그와 같은 관리 공백을 방지하기 위하여 집합건물의 분양자에게 그 기간 동안만 한시적으로 집합건물의 관리의무 등을 부과하였다.
여기서 분양자가 부담하는 집합건물에 관한 관리권한과 의무는 관리단의 위임이나 지시, 혹은 그러한 내용의 약정에 의하여 비로소 발생하는 것이 아니라 구 집합건물법 제9조의3에 따라 분양자에게 부과된 자기의 고유한 권한이자 의무라고 할 것이어서, 분양자는 집합건물을 관리하면서 선량한 관리자의 주의를 기울여야 한다는 제약을 받기는 하지만 관리단의 관여나 간섭 없이 스스로의 필요나 판단에 따라 자유로운 의사에 기하여 그 관리업무를 수행하는 방식을 선택할 수 있다.
⑷ 관리단의 집합건물에 대한 관리가 개시되면, 구 집합건물법 제9조의3에 따라 집합건물을 관리하던 분양자는 그때에 관리비 징수권한을 포함한 관리권한을 상실하게 되고, 관리단이 집합건물법에서 부여받은 관리권한을 행사할 수 있게 된다. 분양자의 관리권한과 의무는 관리단의 그것과는 서로 구분되는 것이므로 분양자가 집합건물을 관리하면서 형성된 관리업무에 관한 법률관계가 새롭게 관리를 개시하는 관리단에 당연히 승계되는 것도 아니다. 따라서 분양자와 관리위탁계약을 체결한 위탁관리업자는 특별한 사정이 없는 한 그러한 관리위탁계약의 효력을 관리단에게 주장할 수 없다[대법원 2022. 6. 30. 선고 2020다229192, 2020다229208 판결 참조].
⑸ 원고는 아무런 계약관계가 없는 상황에서 피고가 이 사건 집합건물에 관한 관리의 주체였던 2019. 7.경부터 2020. 10.경까지 이 사건 집합건물의 관리업무를 계속 수행하였다. 그런데 원고가 소속 관리인력을 통하여 수행한 업무 중에는 이 사건 집합건물 중 공용부분의 멸실․훼손을 방지하고 그 현상을 유지하는 데에 필요한 가장 기본적이고 필수적인 업무도 포함되어 있는 것으로 보인다. 이는 피고가 자치관리의 방식을 택하여 이 사건 집합건물의 관리업무를 수행한다고 하더라도 필요한 성격의 업무에 해당한다.
⑹ 원고는 앞서 본 바와 같이 피고의 가처분신청으로 법원이 이 사건 집합건물에 관한 관리행위의 금지를 명하는 가처분결정을 하자 얼마 지나지 않아 관리업무를 중단하였고, 원고가 위와 같은 업무를 수행하는 과정에서 피고와의 사이에 물리적 충돌이 발생하는 등으로 피고에게 피해를 입혔다거나 피고가 이 사건 집합건물의 관리와 관련하여 별도로 비용을 부담하였다고 볼 만한 자료가 없다.
⑺ 이와 같은 사정에 비추어 볼 때, 원고가 이 사건 집합건물에 대하여 그와 같은 업무를 수행함에 따른 이득은 이 사건 집합건물의 관리 주체인 피고에게 귀속되었다고 할 수 있으므로 피고로 하여금 이를 원고에게 반환하도록 하는 것이 공평의 원칙에도 부합한다.
⑻ 원고(집합건물인 이 사건 건물의 분양자들과 관리업무에 관한 위탁계약을 체결한 관리회사)는 피고(이 사건 건물의 관리단)를 상대로, 주위적으로는 ① 피고가 이 사건 건물 관리에 관하여 발생한 분양자들의 채권․채무를 포괄적으로 승계하였음을 전제로 한 관리위탁 용역대금의 지급, ② 분양자들이 피고로부터 이 사건 건물의 관리업무를 위임받아 피고에 대하여 관리위탁 용역비에 대한 대변제청구권을 가지고 있음을 전제로 한 위 대변제청구권에 관한 양수금의 지급 또는 원고가 복수임인에 해당함을 전제로 한 비용상환을 구함. 나아가 원고는 피고를 상대로 예비적으로 설령 이 사건 관리위탁계약이 2019. 6. 30.자로 종료하였다고 하더라도, 원고는 그 이후인 2019. 7.경부터 2020. 10.경까지 계속하여 이 사건 건물을 관리하였음을 전제로 관리위탁 용역비 등 상당의 부당이득반환을 구한다.
⑼ 원심은 주위적 청구와 관련하여, 이 사건 집합건물의 분양자들이 구 집합건물법 제9조의3에 따른 관리업무를 수행하기 위하여 원고와 관리위탁계약을 체결한 것은 자신의 고유한 의무를 이행하기 위한 것이지 관리단인 피고로부터 위임받은 사무를 처리하기 위한 것이라고 볼 수 없다고 판단한 다음 이와 다른 전제에 있는 원고의 양수금 또는 비용상환 청구를 배척하였다(단, 피고가 승인한 기간 부분은 인용).
한편, 예비적 청구와 관련하여 원심은 위탁운용비는 원고와 관리위탁계약을 체결한 분양자들이 원고에게 이행하여야 할 계약상 채무에 불과할 뿐이고 이 사건 집합건물의 관리업무를 수행함에 있어 당연히 지출되어야 하는 필요경비가 아니어서 피고가 그와 상당한 비용의 지출을 면하는 이득을 얻었다고 보기 어렵다는 이유로 이를 배척하였다.
⑽ 대법원은 원심의 주위적 청구와 관련하여서는 ｢집합집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣ 제9조의3의 법적 성격에 비추어 그 결론을 수긍하였으나, 예비적 청구 중 관리인력 인건비와 관련하여서는 피고에게 부당이득이 있어 추가심리를 필요하다는 이유로 파기환송하였다.
6. 집합건물관리단 및 입주자대표회의에 관한 가처분 [이하 제2판 민사집행실무총서(III) 민사보전 권창영/박영호/구태회 P.1092-1119 참조]
가. 단체내부에 관한 가처분의 의의
⑴ 법인(회사 제외) 또는 비법인사단 등 단체의 종류와 분쟁유형이 매우 다양하다. 이러한 분쟁에서는 일반적으로 단체 내부의 규약, 정관의 해석이 문제되고, 민법상 사단법인에 관한 규정은 규약 등을 보충하거나 해석을 위한 기준으로 적용된다.
⑵ 비법인사단이 성립하려면, 종중 또는 문중과 같이 특별한 조직행위 없이도 자연적으로 성립하는 예외적인 사단이 아닌 한, 사단으로서의 실체를 갖추는 조직행위가 있어야 한다. 만일 어떤 단체가 외형상 목적, 명칭, 사무소 및 대표자를 정하고 있다고 할지라도 사단의 실체를 인정할 만한 조직, 재정적 기초, 총회의 운영, 재산의 관리 기타 단체로서의 활동에 관한 증명이 없는 이상 이를 비법인사단으로 볼 수는 없
다[대법원 1997. 9. 12. 선고 97다20908 판결 참조.하급심에서 채권자가 비법인사단에 해당하지 않는다고 보아 각하한 사례로 수원지방법원 성남지원 2015. 7. 27.자 2015카합55 결정, 서울남부지방법원 2015. 7. 3.자 2015카합91 결정 등 참조. 그러나 사단법인의 하부조직의 하나라 하더라도 스스로 단체로서의 실체를 갖추고 독자적인 활동을 하고 있다면 사단법인과는 별개의 독립된 비법인사단으로 볼 수 있다(대법원 2009. 1. 30. 선고 2006다 60908 판결)].
⑶ 비법인사단의 경우 사원총회의 결의를 거쳐 그 명의로 총유재산에 관한 소송을 할 수 있으나 단체의 구성원이 총유재산의 보존행위로서 직접 가처분신청을 할 수는 없다(대법원 2005. 9. 15. 선고 2004다44971 전원합의체 판결 등 참조. 하급심 사례로 비법인사단인 마을회의 구성원에 불과한 채권자 개인이 총유재산인 공탁금에 대한 권리의 보전을 위하여 한 공탁금지급금지신청을 기각한 의정부지방법원 2014. 1. 17. 2014카합21 결정, 교회의 교인들이 교회 건물을 점유하고 있는 자들을 상대로 퇴거를 구한 사안에서 이는 총유물에 대한 보존행위에 해당하므로 채권자들에게는 당사자적격이 없다고 보아 그 신청을 각하한 서울북부지방법원 2013. 7. 23.자 2013카합313 등 참조).
⑷ 사단법인에서 총 사원의 5분의 1 이상으로부터 회의의 목적사항을 제시하여 청구한 때 이사는 총회를 소집하여야 하는데, 그러한 소집요구가 받아들여지지 않으면 그 청구를 한 사원은 법원의 허가를 얻어서 스스로 소집할 수 있다(민법 제70조). 이 규정은 비법인사단의 경우에도 유추적용된다(대법원 1999. 6. 25.자 98마478 결정).
⑸ 한편 단체의 의사결정의 효력을 다투는 가처분은 그 의사결정을 한 당사자인 단체를 상대로 하여야 하고, 단체 구성원 개인에게는 당사자적격을 인정할 수 없다. 단체 내부 결의의 효력과 관련해서는 절차적으로 적법한 소집권자에 의한 소집인지, 소집통지 요건이 충족되었는지, 정족수가 충족되었는지 등이 주로 문제된다. 사단법인의 경우 총회의 소집은 1주간 전에 그 회의의 목적사항을 기재한 통지를 보내거나 기타 정관에 정한 방법에 의하여야 하고(민법 제71조), 정관에 다른 규정이 없다면 총회는 위 절차에 따라 통지한 사항에 관하여만 결의할 수 있다(민법 제72조). 이는 사원이 결의를 할 목적사항을 사전에 알고서 회의 참석 여부나 결의사항에 대한 찬반의사를 미리 준비하게 하는 데에 그 취지가 있으므로, 회의의 목적사항은 사원이 안건이 무엇인지를 알 수 있도록 기재하여야 한다.
이러한 민법 규정들은 원칙적으로 비법인사단의 경우에도 유추적용되므로, 비법인사단의 총회에서 회의 소집 통지에 목적 사항으로 기재하지 않은 사항에 관하여 결의한 때에는 구성원 전원이 회의에 참석하여 그 사항에 의하여 의결한 경우가 아닌 한 그 결의는 원칙적으로 무효이다[대법원 2015. 2. 16. 선고 2011다101155 판결 등 참조. 한편 민법상 비영리 재단법인의 정관에서 정한 이사회 개최시 소집통지 절차를 거치지 아니한 관계로 그 소집통지를 받지 못한 이사가 참석하지 않았고 일부 이사들만이 모여 이사회를 개최하였다면 이러한 이사회의 결의는 당연무효라고 보아야 할 것이며, 이 경우 적법한 소집통지를 받지 못한 이사가 출석하여 반대의 표결을 하였다 한들 이사회결의의 성립에 영향이 없었다고 하더라도 그 이사회 결의가 당연무효라고 하는 결론에 지장을 주지 않는다(대법원 1992. 7. 24. 선고 92다749 판결)].
⑹ 총회개최금지 또는 안건상정금지 가처분의 경우, 총회결의의 효력이 없음을 주장하는 당사자는 본안소송에서 결의의 효력을 다툴 수 있음은 물론 가처분으로 그 결의의 효력정지를 구할 수도 있는 등 사후적인 구제수단이 있는 반면, 이러한 가처분을 발령하는 경우 상대방 당사자는 사실상 그 가처분결정에 대하여 불복할 기회 자체를 잃을 수 있다. 따라서 이러한 가처분을 발령하기 위해서는 회의개최 또는 안건의 상정이 위법함이 명백하고, 그로 인하여 또 다른 법률적 분쟁이 초래될 염려가 있는 등 그 피보전권리 및 보전의 필요성에 대한 고도의 소명이 필요하다.
나. 집합건물 관리단 및 입주자대표회의에 관한 가처분
⑴ 적용법률
① 이러한 분쟁에서는 관리규약뿐만 아니라 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’), 주택법이 중요한 판단기준인데, 먼저 관리단 또는 입주자대표회의가 존재하는 부동산이 집합건물법 또는 주택법의 적용대상인지 여부가 문제된다.
② 구분소유건물은 집합건물법이 적용되고 주택법 제2조 제3호에서 그 적용대상인 공동주택에 대하여 정하나 이때도 집합건물법의 적용이 배제되는 것은 아니다(집합건물법 제2조의2). 공동주택관리법에 따르면 임차인 등 사용자도 동별 대표자 선출시 등의 경우 의결권이 있으나, 집합건물법이 적용되면 구분소유자에게만 관리단집회에서의 의결권이 인정된다.
③ 다만 집합건물법 제16조 제2항 및 제24조 제4항에서는, 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하고 있는 자도 관리단집회에 참석하여 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있는 경우에 대하여 정한다. 또한 구분소유자나 수분양자가 임차인 등에게 사전적, 포괄적으로 상가건물의 관리에 관한 의결권을 위임하거나 업종 제한 변경의 동의에 관한 대리권을 수여한 경우에는, 임차인 등이 참여한 결의나 합의를 통한 업종 제한의 설정이나 변경도 가능하다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다79258 판결).
⑵ 관리권한의 존부에 관한 분쟁
① 관리권한이 있다고 주장하는 자가 실제 관리행위를 하고 있는 자를 상대로 관리행위의 금지를 구하거나, 관리업무방해금지 또는 관리시설의 인도, 관리업무의 인수 인계 등을 구하는 형태이다.
② 관리권이 인정되는 집합건물법 제23조 제1항의 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립하는 것이 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립하는 단체이다. 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 위 집합건물법 조항의 취지에 부합하는 것이면 그 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있다(집합건물인 상가의 구분소유자 전부가 주주가 되어 설립한 주식회사가 그 상가를 관리하였다면 그 주식회사는 관리단의 성격을 함께 지닌다고 본 판례로는 대법원 2010. 8. 26. 선고 2008다28267 판결).
공동주택관리법상 입주자대표회의는 비법인사단으로서 동별 세대수에 비례하여 선출되는 동별 대표자로 구성된다.
③ 관리단 또는 입주자대표회의와 관리위탁회사 사이에서는 관리위탁계약의 효력 유무가 다투어지기도 한다(하급심 사례로 ‘관리회사에게 관리위탁계약 위반의 귀책사유가 있는 경우 관리단이 총회 결의를 거쳐 관리위탁계약 전체를 해지할 수 있음은 별론으로 하더라도, 관리위탁계약의 존속 중에 관리단이 관리회사와의 합의 없이 계약의 중요 부분인 관리비 및 주차비의 부과 징수 주체 부분만을 일방적으로 변경할 권한은 없다’는 이유로 관리회사가 관리단을 상대로 제기한 관리비 등의 징수금지신청을 인용한 서울중앙지방법원 2014. 9. 11.자 2014카합80400 결정).
④ 한시적인 관리권한을 가진 분양자(집합건물법 제9조의3 제1항)로부터 집합건물의 관리를 위탁받은 수탁자의 경우에는, 위탁계약기간이 남아 있다 하더라도 관리를 개시한 관리단과 사이에 승계계약 등을 체결하지 않는 이상 관리단의 의사에 반하여 건물을 관리할 수는 없다(대법원 2005. 7. 14. 선고 2004다67011 판결, 서울고등법원 2008. 1. 10.자 2007라1413 결정).
⑤ 집합건물법상 관리단과 유통산업발전법상 입점상인들에 의하여 설립되는 대규모점포관리자 사이에 관리권한의 존부 및 범위가 문제되기도 하는데, 판례는 대규모점포관리자가 대규모점포의 구분소유자들이나 그들로부터 임차하여 매장을 운영하는 상인들을 상대로 대규모점포의 유지·관리에 드는 비용인 관리비를 부과·징수하는 업무는 유통산업발전법상 대규모점포관리자의 업무에서 제외되는 ‘구분소유와 관련된 사항’이라기보다는 대규모점포 본래의 유지·관리를 위하여 필요한 업무에 속하는 것이라고 본다(대법원 2011. 10. 13. 선고 2007다83427 판결).
⑥ 그러나 위와 같이 대규모점포관리자에게 점포에 대한 관리비 징수권이 부여되더라도, 이는 대규모점포의 구분소유자들이나 그들로부터 임차하여 대규모점포의 매장을 운영하고 있는 상인들에 대해서만 행사할 수 있을 뿐, 관리단과 사이에 관리비징수에 관한 약정이 체결되는 등 특별한 사정이 없는 한 대규모점포관리자가 관리단을 상대로 직접 관리비를 청구할 수는 없다. 관리단은 대규모점포의 구분소유자들이나 위 상인들과는 별개의 권리의무 주체일 뿐 아니라, 대규모점포관리자가 관리단으로부터 직접 관리비를 징수할 수 있다거나 관리비 납부에 관하여 관리단을 수범자로 하는 아무런 근거 규정이 존재하지 않기 때문이다(대법원 2019. 9. 10. 선고 2019다208953 판결).
⑶ 관리행위 자체의 적법여부에 관한 분쟁
① 구분소유자 등이, 관리권한 있는 관리단 또는 입주자대표회의나 관리위탁회사를 상대로 구체적인 관리행위로서 행해지는 단전, 단수, 출입폐쇄 등의 중지를 구하는 형태이다.
② 구체적인 관리행위가 적법한지 여부와 관련하여, 집합건물법상 정해진 요건을 충족하였는지가 문제된다. 공용부분의 관리인지, 변경인지, 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 변경인지 여부에 따라 관리단집회에서 요구되는 의결정족수에 차이가 있는데(집합건물법 제15조, 제15조의2, 제16조), 공용부분의 변경은 기존의 공용부분의 외관과 구조를 변경하거나, 그 기능과 용도를 변경함으로써 공용부분의 형상 또는 효용을 실질적으로 변경시키는 것으로서 변경이 되는 부분과 그 범위 변경의 방식이나 태양, 변경 전과 변경 후의 외관이나 용도에 있어서 동일성 여부, 그 밖에 변경에 소요되는 비용 등을 고려하여 판단한다[대법원 2008. 9. 25. 선고 2006다86597 판결 참조. 하급심 사례로 ‘공용부분에 창문 등을 개설하는 행위’(서울중앙지방법원 2015. 4. 14.자 2015카합80048 결정), ‘아파트의 개별난방전환 및 급수배관교체공사’(서울중앙지방법원 2014. 8. 28.자 2014카합80394 결정), ‘상가의 중앙 냉난방시설을 개인 냉난방시설로 변경하는 공사’(의정부지방법원 고양지원 2013. 11. 14.자 2013카합 결정) 등은 공용부분의 변경에 해당한다고 보았다. 반면 ‘건물의 변압기 증설공사’는 공용부분의 변경에 해당하지 않는다고 본 사례가 있다(서울중앙지방법원 2014. 3. 21.자 2013카합2404 결정)].
③ 또한 집합건물법 제15조 제2항, 제16조 제4항에 따르면 공용부분의 변경 및 관리가 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다. 그 취지는 다수결에 의한 결의만으로는 정당화될 수 없는 일부 소수 구분소유자들의 ‘특별한 희생’을 따로 배려하도록 한 것이므로, 이때 특별한 영향을 받는 구분소유자란, 공용부분의 변경으로 다른 구분소유자는 받지 않는 불이익을 차별적으로 받게 되는 자를 말한다[대법원 2014. 9. 4. 선고 2013두25955 판결(공용부분의 변경에 필요한 공사비용 등을 구분소유자들이 지분별로 분담하는 경우와 같이 공용부분의 변경이 모든 구분소유자에게 동일하게 영향을 미치는 경우는 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치는 때에 해당하지 않는다고 본 사례). 하급심에서 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치는 때에 해당한다고 본 사례로 ‘입주자대표회의가 유치원 통학차량의 아파트 단지 내 진입을 금지한 경우’에 관한 서울북부지방법원 2013. 1. 24.자 2012카합973 결정, ‘지하 1층 주차장을 오피스텔 및 상가 구분소유자들의 일부공용부분으로, 지하 2,3,4층 주차장을 아파트 구분소유자들의 일부공용부분으로 변경한 경우’에 관한 서울중앙지방법원 2012. 8. 24.자 2012카합311 결정 참조. 반면 이에 해당하지 않는다고 본 사례로 ‘상가 일부를 매장용 공간으로 변경한 경우’에 관한 서울동부지방법원 2015. 10. 21.자 2015카합476 결정, ‘아파트 입주자대표회의가 채권자의 전유부분 바로 아래에 실내 골프연습장을 설치하기로 한 경우’에 관한 서울동부지방법원 2014. 4. 24.자 2014카합262 결정 참조. 한편, 설혹 특별한 영향을 받는 구분소유자가 관리단집회결의 당시 공용부분의 사용 등에 관하여 승낙하였다고 하더라도 그에 영구적으로 구속된다고 할 수는 없고 승낙 당시로부터 상당한 기간이 경과하거나 결의 이후 구분소유자의 구성이 변경되는 등의 사정변경이 발생한 경우에는 그 승낙을 철회할 수 있다고 본 사례가 있다(서울북부지방법원 2012. 8. 1.자 2012카합461 결정)].
④ 일부 공용부분의 관리에 관한 사항은 그것을 공용하는 구분소유자만의 집회결의로써 결정하는데(집합건물법 제14조), 집합건물의 어느 부분이 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정된다(대법원 2006. 5. 12. 선고 2005다36779 판결 참조. 하급심 사례로 서울동부지방법원 2015. 5. 18.자 2015카합10026 결정, 서울남부지방법원 2015. 4. 6.자 2014카합508 결정, 서울고등법원 2014. 2. 10.자 2013라874 결정, 서울중앙지방법원 2012. 7. 5.자 2012카합873 결정).
⑤ 관리단 등 관리주체가 전유부분 등에 대하여 취한 단전·단수 등의 조치가 적법하기 위해서는 그 조치가 관리규약을 따른 것이었다는 점만으로는 부족하고, 그와 같은 조치를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인하여 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 가지 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 한다[대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결 등 참조. 단전·단수금지 신청에 관하여 하급심에서 인용된 사례로 부산고등법원 2016. 1. 6.자 2015라5062 결정, 부산지방법원 2015. 5. 29.자 2015카합10213 결정, 수원지방법원 안산지원 2014. 8. 13.자 2014카합19 결정, 수원지방법원 안산지원 2011. 8. 4.자 2011카합92 결정 등 참조. 반면 기각된 사례로는 창원지방법원 2015. 11. 25.자 2015카합10139 결정, 서울중앙지방법원 2014. 6. 2.자 2014카합244 결정. 만약 그러한 조치가 사회통념상 허용될 만한 상당성을 구비하지 못하여 불법적인 사용방해행위로 인정될 경우, 그로 인하여 건물의 구분소유자나 임차인이 그 건물을 사용·수익하지 못하였다면 그 구분소유자나 임차인으로서는 관리단에 대하여 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다(대법원 2015. 2. 26. 선고 2012다76713 판결)].
⑥ 새로운 구분소유자가 체납된 관리비 중 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자의 관리비 연체로 인한 법률효과까지 승계하는 것은 아니어서 그 구분소유권을 취득하였다는 점만으로 새로운 구분소유자가 승계된 관리비의 지급을 연체하였다고 볼 수는 없으므로, 새로운 구분소유자가 소유권을 승계하였음에도 전 구분소유자에 대해 해 오던 단전·단수 등의 조치를 유지한 것은 관리규약에 따른 적법한 조치에 해당한다고 볼 수 없다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598 판결).
⑦ 한편 입주자대표회의가 관리비를 연체하는 구분소유자를 상대로 관리규약 등에 기하여 전기, 수도, 가스의 사용금지를 구하기도 한다[수원지방법원 2012. 10. 30.자 2012카합391 결정 등 참조. 또한 입주자대표회의가 구분소유자를 상대로 관리비 미납을 이유로 단전 및 단수 조치를 취할 권리가 있다고 주장하면서 단전 및 단수행위의 저지 또는 방해금지를 구하여 인용된 사례가 있다(의정부지방법원 2015. 6. 29.자 2015카합124 결정, 대구지방법원 김천지원 2014. 9. 3.자 2014카합21 결정 등 참조). 반면 채무자가 채권자의 단전, 단수조치를 방해할 우려가 있다는 점에 대한 소명이 없다는 이유로 그 신청을 기각한 사례도 있다(수원지방법원 성남지원 2014. 8. 25.자 2014카합159 결정, 서울남부지방법원 2014. 6. 17.자 2014카합31 등 참조)].
⑧ 입주자대표회의가 외부차량의 아파트 단지 내 출입을 통제하는 행위가 아파트 단지 내 상가건물 구분소유자들의 대지사용권을 방해하는 침해행위가 되는지 여부는, 아파트 단지 내 상가건물과 그 부속주차장의 위치 및 이용관계 아파트 단지 안으로의 출입 통제 방법, 아파트 및 상가건물 부근의 지리적 상황, 아파트 입주자들과 상가건물의 소유자 또는 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 참작하여 사회통념에 따라 판단하여야 한다(대법원 2009. 12. 10. 선고 2009다49971 판결 참조. 하급심 사례로 서울고등법원 2015. 1. 23.자 2014라946 결정, 수원지방법원 2015. 1. 21.자 2014카합322 결정, 인천지방법원 2014. 1. 10.자 2013카합10025 결정 등 참조).
⑷ 구분소유자의 공용부분 사용 관련 분쟁
① 구분소유자는 집합건물법 및 관리규약이 정하는 바에 따라 집합건물의 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 권한이 있다.
그러나 집합건물의 공용부분을 점유·사용하는 것이 공용부분의 변경 내지 관리에 해당하는 경우, 구분소유자들의 적법한 집회결의에 의한 동의가 필요하다(대법원 2010. 2. 25. 선고 2008다73809 판결)[공유자 사이에 공유물을 사용, 수익할 구체적인 방법을 정하는 것은 공유물의 관리에 관한 사항으로서 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 할 것이고 과반수의 지분을 가진 공유자가 그 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용, 수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하며, 다만 그 사용, 수익의 내용이 공유물의 기존의 모습에 본질적 변화를 일으켜 ‘관리’아닌 ‘처분’이나 ‘변경’의 정도에 이르는 것이어서는 안 될 것이다(대법원 2001. 11. 27. 선고 2000다33638, 33645 판결)].
② 관리단은 집합건물법 및 규약에 따라 구분소유자들의 공용부분 이용에 관한 사항을 관리할 권한이 있으며, 구분소유자 또한 공유물의 보존행위를 단독으로 할 수 있다. 따라서 관리단 또는 구분소유자는 공용부분을 집합건물법상 정해진 요건에 따르지 않고 점유·사용하는 자를 상대로 그 사용금지 등을 구할 수 있다. 또한 구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 공용부분을 배타적으로 점유·사용한 경우, 해당 공용부분을 점유·사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있고, 이는 해당 공용부분이 구조상 이를 별개 용도로 사용하거나 다른 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아닌 경우에도 마찬가지이다(대법원 2020. 5. 21. 서고 2017다220744 전원합의체 판결).
② 재판례로는 ‘점포 앞 유리 외벽에 폴딩도어를 설치하는 것에 관하여 집합건물법 제15조 제1항에 따른 관리단 집회 결의를 거쳤음에 대한 소명이 없다는 이유로 위법한 공용부분의 변경에 해당한다’고 본 경우(서울중앙지방법원 2015. 4. 14.자 2015카합80048 결정), ‘구분소유자가 공용부분으로서 공개공지인 토지 위에 냉동기 실외기를 설치한 경우 관리단이 공용부분의 보존 관리를 위한 방해배제로서 그 사용금지를 신청할 수 있다’고 본 경우(서울서부지방법원 2015. 1. 8.자 2014카합719 결정, ‘구분소유자가 점포 외부의 통로에 영업시설을 설치하거나 판매할 물건을 적치하여 이를 배타적으로 점유·사용하는 것은 공용부분의 변경 또는 관리에 관한 사항에 해당하므로, 관리단이 구분소유자를 상대로 그러한 행위의 금지를 구할 수 있다’고 본 경우(서울동부지방법원 2015. 4. 2.자 2014카합1347 결정), ‘상가건물 승강기를 특정층 전용으로 사용하는 것에 대하여 관리단집회 결의가 없는 경우 다른 구분소유자가 그 전용사용금지를 구할 수 있다’고 본 경우(인천지방법원 2015. 2. 10.자 2014카합1458 결정), 구분소유자가 공용부분에 대한 보존행위로서 단독으로 다른 구분소유자를 상대로 공용부분에 설치된 간판의 철거를 구할 수 있다고 본 원심의 판단을 수긍한 경우(대법원 2011. 4. 28. 선고 2011다12163 판결) 등이 있다.
③ 집합건물법 제43조 제1항은 ‘구분소유자가 제5조 제1항의 행위를 한 경우 또는 그 행위를 할 우려가 있는 경우에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 구분소유자 공동의 이익을 위하여 그 행위를 정지하거나 그 행위의 결과를 제거하거나 그 행위의 예방에 필요한 조치를 할 것을 청구할 수 있다’고 정하고, 같은 조 제2항은 ‘제1항에 따른 소송의 제기는 관리단집회의 결의가 있어야 한다’고 정한다(관리단이 집합건물법 제43조 제1항에 따라 구분소유자를 상대로 그 전유부분에서의 영업금지 등을 구한 사안에서 ‘관리단집회의 결의가 없어 그 신청이 부적법하다’고 보아 각하한 사례로는 인천지방법원 2016. 1. 7.자 2015카합445 결정, 서울중앙지방법원 2014. 11. 10.자 2014카합1142 결정).
④ 집합건물에서 공용부분이나 구분소유자의 공유에 속하는 건물의 대지 또는 부속시설을 제3자가 불법으로 점유하는 경우 제3자에 대하여 방해배제 등을 구하는 법률관계는 공용부분 등의 공유지분권에 기초한 것이어서 그와 같은 소송은 1차적으로 구분소유자가 각각 또는 전원의 이름으로 할 수 있고, 나아가 관리인이 관리단을 대표하여 그와 같은 재판상 또는 재판외의 행위를 할 수 있다. 그러나 입주자대표회의는 공동주택의 관리에 관한 사항을 결정하여 시행하는 등의 관리권한만을 가질 뿐으로 구분소유자에게 고유하게 귀속하는 위와 같은 권리를 재판상 행사할 수 없다[대법원 2003. 6. 24. 선고 2003다17774 판결 . 참조 하급심에서 주상복합건물 중 아파트 부분의 입주자대표회의가 소유권에 기한 방해배제청구권에 기하여 직접 주차장사용금지 등을 구한 사안에서 그 신청을 받아들이지 않은 사례가 있다(서울동부지방법원 2014. 12. 12.자 2014카합10113 결정)].
⑤ 한편 구분소유자가 그 전유부분이나 공용부분을 보존, 개량하기 위하여 필요한 범위에서 다른 구분소유자의 전유부분 또는 자기의 공유에 속하지 아니하는 공용부분의 사용을 청구할 수 있고, 이때는 다른 구분소유자가 입은 손해를 보상하여야 한다(집합건물법 제5조 제3항)(인용된 사례로 수원지방법원 안산지원 2014. 11. 5.자 2014카합 52 결정, 서울남부지방법원 2011. 12. 13.자 2011카합756 결정).
⑸ 관리인․입주자대표회의 임원․동별 대표자 등의 지위 관련 분쟁
① 관리인은 관리단집회의 결의에 의하거나 관리규약에 따라 관리위원회의 결의로 선임 또는 해임된다(집합건물법 제24조). 통상 구분소유자 등은 관리인이 적법하게 선임되지 않았다거나, 관리단집회의 결의 등으로 해임되었다고 주장하면서 그 직무집행정지를 구한다. 집합건물법 제24조 제5항에 따라 인정되는 관리인에 대한 해임청구권을 피보전권리로 하여 직무집행정지를 구하는 것도 허용된다(인용된 사례로 수원지방법원 성남지원 2015. 3. 19.자 2014카합600122 결정, 서울중앙지방법원 2015. 1. 22.자 2014카합 일부결정. 반면 기각된 사례로 서울남부지방법원 2012. 7. 27.자 2012카합281 결정).
② 또한 집합건물법상 관리위원회 위원에 대하여 집합건물법 시행령 제8조의 결격사유에 해당함을 이유로 그 직무집행정지를 구하기도 한다(서울중앙지방법원 2015. 4. 22.자 2015카합190 결정, 서울고등법원 2014. 12. 8.자 2014라721 결정).
③ 입주자대표회의 회장 등 임원, 동별 대표자에 대하여도 공동주택관리법 제14조 제4항의 결격사유에 해당한다거나, 공동주택관리법 시행령 제13조 제4항 및 관리규약에 따라 그 각 지위에서 해임되었다는 등의 이유로 직무집행정지를 구한다. 입주자대표회의 임원에 대한 해임절차가 진행되는 경우, 해임대상자가 그 해임요구결의 또는 해임투표 자체의 효력을 다투거나, 입주자가 입주자대표회의를 상대로 해임투표절차의 진행을 구하거나(인용된 사례로 대구지방법원 서부지원 2013. 2. 6.자 2012카합180 결정, 서울동부지방법원 2012. 10. 12.자 2012카합1586 결정), 해임대상자를 상대로 해임투표절차의 방해금지를 구하기도 한다(인용된 사례로 서울중앙지방법원 2015. 6. 8.자 2015카합701 결정, 부산지방법원 2014. 4. 11.자 2014카합178 결정).
⑹ 관리단집회․입주자대표회의의 결의 관련 분쟁
① 관리단집회 등의 개최금지는 단체 자체를 상대로 구하여아 한다[단체의 선거관리위원회는 단체의 산하기관일 뿐, 그 자체가 법인이나 비법인사단도 아니므로 소송의 당사자가 될 수 없다(대법원 1992. 5. 12. 선고 91다37683 판결). 다만 하급심에서는 아파트 선거관리위원회를 상대로 동대표선거무효확인을 구하여 인용된 사례(서울고등법원 2012. 5. 31. 선고 2011나62573 판결), 아파트 선거관리위원회를 상대로 입주자대표회의 회장 후보자 지위의 보전 및 선거절차진행금지를 구하여 인용된 사례(서울남부지방법원 2014. 10. 2.자 2014카합20235 결정), 아파트 선거관리위원회를 상대로 동별대표자 선출절차중지를 구하여 인용된 사례(수원지방법원 안양지원 2010. 4. 30.자 2010카합54 결정)도 있다].
② 구성원 개인은 당사자적격이 없다. 다만 권한 없는 자가 회의를 소집하려고 한다거나, 입주자대표회의 임원 등에 대한 해임과정에서 발의자 대표가 입주자대표회의를 소집하는 경우 등에는 그 개인을 상대로 개최금지를 구한다.
③ 회의개최금지 또는 안건상정금지 가처분에서는 집합건물법 제34조, 공동주택관리법 시행령 제14조, 관리규약 등에서 정한 회의소집요건을 충족하였는지 등이 주로 문제된다. 결의효력정지와 관련해서는 절차적 하자뿐만 아니라 정족수를 충족하였는지가 주로 다투어진다.
집합건물법 제38조 제1항은 ‘관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로써 의결한다’고 정하는데, 1인이 수개의 구분소유점포를 소유하는 경우 ‘구분소유자’의 해석에 관하여 수인이 아닌 1인의 구분소유자로 보아야 한다[대법원 2011. 10. 13. 선고 2009다65546 판결 참조. 한편 구분소유자의 의결권과 관련하여, 전유부분을 여럿이 공유하는 경우 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정하는데(집합건물 제37조 제2항), 서로 협의가 이루어지지 않을 경우에는 민법 제265조에 따라 공유지분의 과반수로써 의결권 행사자를 정하거나 공유자 중 전유부분 지분의 과반수를 가진 자가 의결권 행사자가 된다(대법원 2013. 3. 28. 선고 2012다4985 판결 참조)].
④ 집합건물법 제41조 제1항은 서면 또는 전자적 방법에 의한 결의시 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상이라는 가중된 의결정족수를 요구하고, 위 조항에 의한 서면결의를 함에 있어서는 관리단집회가 소집될 필요가 없다(대법원 1995. 3. 10.자 94마2377 결정).
⑺ 주문례
㈎ 관리권한의 존부 관련 분쟁
① 관리행위 등 금지
『1. 채무자는 별지 목록 기재 행위를 하여서는 아니 된다
2. 집행관은 위 명령의 취지를 적당한 방법으로 공시하여야 한다
[별지] 목록
수원시 ○○구 ○○ 지상 집합건물의 구분소유자 내지 임차인에게,
1. 전기요금 납부를 명목으로 전기요금을 징수하는 행위
2. 기타 관리비를 정하여 이를 고지하고 징수하는 행위』
『1. 채무자는 별지 목록 기재 건물에서 퇴거하고 위 건물에의 출입을 금지하며, 위 건물의 입주자 등에게 시설관리, 미화, 경비업무 등 관리행위를 하여서는 아니 된다.
2. 집행관은 위 명령의 취지를 적당한 방법으로 공시하여야 한다.』
② 관리업무방해금지
『1. 채무자들은 채권자의 안산시 ○○구 ○○ 오피스텔 및 상가 건물에 대한 관리업무행위를 방해하여서는 아니 된다.
2. 집행관은 제1항의 명령의 취지를 적당한 방법으로 공시하여야 한다.』
③ 관리시설 등의 인도 제거
『1. 채무자는 채권자에게 별지1 목록 기재 건물 중 별지2 도면 표시 ㈎ 부분에 설치되어 있는 주차부스를 인도하라.
2. 채무자는 별지1 목록 기재 건물 중 별지3 도면 표시 ㈏ 부분에 설치되어 있는 주차차단기, CCTV 카메라를 각 제거하라.』
『채무자는 채권자에게 별지 목록 기재 건물 중 별지 도면 표시 의 각 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㈎ 부분 관리실 9.8㎡를 인도하라.』
④ 관리업무인수인계
『채무자는 채권자에게 별지 목록 기재 부동산에 대한 관리업무의 인수인계서를 작성
하여 그 관리업무를 인계하라.』
㈏ 관리행위 자체의 적법여부 관련 분쟁
① 관리단의 단전, 단수금지
『채무자는 별지 목록 기재 건물 중 같은 목록 기재 점포에 대하여 단전, 단수조치를
하여서는 아니 된다.』
『1. 채권자들이 채무자들을 위한 담보로 20,000,000원을 공탁하거나 위 금액을 보증금액으로 하는 지급보증위탁계약 체결문서를 제출하는 것을 조건으로 채무자들은 채권자들이 거주하는 각 세대에 대하여 수도 및 전기 공급을 중단하여서는 아니 된다.
2. 집행관은 위 명령의 취지를 적당한 방법으로 공시하여야 한다.』
② 승강기운행중단 및 출입통제 금지
『채무자는 별지 목록 기재 행위를 하거나 제3자로 하여금 이를 하게 하여서는 아니 된다.
[별지] 목록
1. 채무자가 서울 ○○구 ○○동 소재 ○○건물 4층 및 7층에 접근하기 위한 승강기 및 에스컬레이터가 운행하지 않도록 조치한 행위
2. 채무자가 위 건물 4층 및 7층의 비상구 및 진입로의 문을 잠그거나 입장을 통제하여 영업장을 폐쇄한 행위』
③ 주차방해금지
『채무자는 차단기를 내려 진입을 차단하는 등의 방법으로 채권자 및 별지1 목록 기재 점포를 이용하는 고객들이 별지2 목록 기재 대지상에 차량을 주차하거나 정차하는 것을 방해하여서는 아니 된다.』
㈐ 구분소유자의 공용부분 사용 관련 분쟁 .
① 구분소유자가 공유물의 보존행위로서 구하는 경우
『채무자들은 서울 ○○구 ○○동 상가건물 중 별지2 도면 표시 제1층 제109호의 유리외벽 중 별지3 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 부분에 설치된 폴딩도어를 폐쇄하고 이를 사용하여서는 아니 된다.』
② 관리단이 구하는 경우
『채무자는 별지 목록 기재 상가 내 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 부분 102.35㎡에서 영업시설, 재활용품, 폐기물을 설치·적치하는 행위 및 판매물품을 적치·진열·판매하는 행위를 하여서는 아니 된다.』
㈑ 관리인 등의 지위 관련 분쟁
① 직무집행정지
『채무자는 본안판결 확정시까지 하남시 ○○로 ○○소재 ○○빌딩의 관리인으로서의 직무를 집행하여서는 아니 된다.』
② 투표절차진행금지
『1. 채무자는 채권자에 대한 남양주시 ○○구 ○○아파트 입주자대표회의 대표회장 ○○에 대한 2025. 7. 9. 해임결의를 원인으로 한 해임에 관한 투표절차 진행을 금지한다.
2. 채무자는 채권자가 2025. 8. 6. 실시된 남양주시 ○○구 ○○아파트 907동 동별 대표자 해임투표에 의하여 907동 동별 대표자에서 해임되었음을 원인으로 한 위 아파트 입주자대표회의 회장선출투표절차 진행을 금지한다.』
③ 투표절차 실시 또는 방해금지
『채무자는 이 사건 가처분결정을 송달받은 날로부터 14일 이내에 대구 ○○구 ○○아파트 106동 제4 선거구 동별 대표자 ○○에 대한 동별 대표자 해임을 위한 투표절차를 완료하라.』
『채무자는 2025. 6. 11.부터 같은 달 14까지의 기간 동안 시행되는 채무자에 대한 입주민들의 해임투표절차를 방해하여서는 아니 된다.』
㈒ 관리단집회 등의 결의 관련 분쟁
① 개최금지
『채무자는 2025. 9. 27. 개최 예정인 관리단집회를 개최하여서는 아니 된다.』
② 결의효력정지
『채권자와 채무자 사이의 서울중앙지방법원 ○○가합○○호 ○○사건의 본안판결 확정시까지, 채무자의 2025. 9. 24. 정기총회에서 이루어진 별지 목록 기재 결의의 효력을 정지한다.』
③ 안건상정금지
『채무자는 2025. 7. 9. 개최되는 채무자 관리단 임시총회에서 부의장, 감사 선출을 위한 안건을 상정하여서는 아니 된다.』
