【도시정비법상 재건축, 재개발이 진행 중인 부동산에 대한 경매신청】《도시정비법상 재건축, 재개발이 진행 중인 부동산에 관한 강제경매가 가능할까?》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

【도시정비법상 재건축, 재개발이 진행 중인 부동산에 대한 경매신청】《도시정비법상 재건축, 재개발이 진행 중인 부동산에 관한 강제경매가 가능할까?》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

<도시정비법상 재건축, 재개발이 진행 중인 부동산에 대한 경매신청> [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 박영호/김선영 P.382-393 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 윤경/손흥수, P.322-335쪽 참조]

 

1. 재건축(재개발) 절차의 개요

 

가. 의의

 

⑴ 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다) 상 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업을 말하고, 주택재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업을 말한다(도시정비법 2조 2호 나목, 다목).

 

⑵ 재개발·재건축사업은 모두 노후·불량건축물을 대상으로 주거환경을 개선하기 위한 사업이라는 점에서 동일하나, 재개발사업은 도로·상하수도·공원 등 사회기반시설의 정비를 전반적으로 포함하는 사업으로서, 건축물의 낙후를 주된 사유로 하는 재건축사업보다 공공적인 측면이 강조된다는 점에서 차이가 있다.

 

⑶ 도시정비법의 제정 전에는, ① 재개발사업은 구 도시재개발법에 의하여 ② 재건축사업은 구 주택건설촉진법과 집합건물법 중 재건축 관련조항에 의하여 규율되어, 모두 주거환경 개선을 위한 주택재정비사업이라는 점에서 그 목적은 유사하지만 규율하는 법률이 다름에 따라 그 절차 및 등기방법도 상이하였다.

도시정비법은 이원화되어 있던 재개발 및 재건축 절차를 일원화하여 동일한 절차로 규율하기 위해 도시재개발법 구 주택건설촉진법 등의 규정을 통합한 법률로서, 2003. 7. 1.부터 시행되고 있다.

 

나. 재개발·재건축사업의 절차

 

⑴ 종전 재개발·재건축사업 절차

·

㈎ 종전 재개발사업은 재개발구역 안에서 토지의 합리적이고 효율적인 고도이용과 도시기능을 회복하기 위하여 도시재개발법이 정하는 바에 의하여 건축물 및 그 부지의 정비와 대지의 조성 및 공공시설을 정비하는 사업이었다(구 도시재개발법 2조 2호).

재개발사업은 그 사업의 시행으로 해당 지역주민의 사회생활 전반에 직접적인 영향을 미치게 되므로 실체적인 면이나 절차적인 면에서 강한 공공성을 띠게 된다.

 

㈏ 따라서 ① 재개발기본계획을 특별시·광역시·시 또는 군의 장이 수립하고 국토교통부장관의 승인을 얻어야 하는 등 사업의 시행 초기부터 공법적 규제를 하였고 ② 시행자인 조합은 공법상 법인이었으며 ③ 사업시행 방식으로서 구역 내의 토지 및 지상 건축물에 대한 권리를 권리자의 의사에 관계없이 강제적으로 교환·변경하는 공용환권을 이용하였다.

이와 같은 특수성 때문에 재개발에 관한 등기는 일반 등기절차와는 다르게 구 도시재개발등기처리규칙에 따라 이루어졌다.　

 

㈐ 이에 반하여 재건축사업은 일정한 집합건물을 철거하고 다시 그 자리에 건물을 신축하는 민간사업으로서, ① 시행자인 조합은 민법상 법인 아닌 사단이었으며 ② 사업시행에 있어서는 공용환권을 이용할 수 있는 권한이 없었다.

따라서 사업시행을 위하여 관행적으로 시행자인 조합을 수탁자로 하는 신탁등기를 이용하였고, 재건축 관련등기(건물의 소유권보존등기 및 토지의 정비를 위한 분합필등기 등)에 있어서는 일반적인 등기절차가 이용되었다.

 

⑵ 도시정비법에 따른 절차

 

㈎ 도시정비법은 구 도시재개발법 위주의 규정에 재건축사업과 관련한 규정을 편입시키는 형식으로 재개발·재건축사업을 통합적으로 규율하고 있다. 이와 같은 도시정비법에 의하면 재개발사업은 구 도시재개발법에 의한 절차와 큰 차이가 없다.

 

㈏ 다만 재건축사업은 종전의 사적인 사업에서 재개발과 같이 공적인 사업으로 변경됨에 따라 종전과는 다른 특징을 가지게 되었다.

즉 ① 재건축을 위해서는 정비계획을 수립(시장·군수·구청장)하여 정비구역으로 지정(특별시장·광역시장·도지사)을 받아야 하고(구 도시정비법 4조) ② 재건축조합은 종전의 민법상 법인 아닌 사단에서 재개발조합과 같이 공법상 법인으로서의 지위를 가지게 되었다(구 도시정비법 38조). 또한 ③ 재건축을 위하여 공용환권의 방법을 이용하게 되었다(구 도시정비법 54조).

 

㈐ 재건축조합이 공법상 법인으로 됨에 따라 조합은 조합설립인가를 받은 날부터 30일 내에 설립등기를 하여야 한다(구 도시정비법 18조). 그리고 종전의 권리능력 없는 사단인 재건축조합이 도시정비법에 따라 법인등기를 마친 후 종전의 재건축조합 명의로 등기된 부동산에 대하여 소유권이전등기 및 신탁등기 말소를 신청하는 경우에는 먼저 재건축조합 명의를 법인으로 변경하는 등기명의인 표시변경등기(등기원인은 “○○○○년 ○월 ○일 법인 설립”으로 한다)를 신청하여야 한다.

또한 등기신청 시 대표자를 증명하는 서면으로는 법인등기사항증명서를 제출하여야 한다.

구 도시정비법상의 절차는 다음과 같다.

 

 

㈑ 이후 복잡한 정비사업 유형을 통합하여 단순화하고, 분쟁을 유발하는 불명확한 규정은 명확하게 개선하는 한편, 일반 국민들이 정비사업 제도를 알기 쉽게 도시정비법이 전부 개정(2018. 2. 9.)되었는데 절차의 큰 틀은 변화가 없는 것으로 보인다.

 

㈒ 구 주택건설촉진법에 의거하여 사업계획승인을 받고 구 주택건설촉진법과 집합건물법의 재건축관련 규정에 따라 사업이 완료되어 건축물대장이 작성된 경우에는 부동산등기법 제46조와 제65조에 따라 조합원이 개별적으로 건축시설의 소유권보존등기신청을 할 수 있으나, 위 재건축사업이 구 주택건설촉진법과 집합건물법의 절차에 따라 완료되었음을 소명하여야 한다.

이와 달리 구 주택건설촉진법에 의거하여 사업계획승인을 받은 재건축사업에 대하여 도시정비법 절차에 의한 관리처분계획과 관리처분계획 인가 및 이전고시가 이루어졌다면 도시정비법과 도시정비등기규칙에 따라 사업시행자인 정비사업조합이 대지의 소유권보존등기 및 담보권 등 권리에 관한 등기와 동시에 건축시설 전부에 대한 소유권보존등기를 일괄신청하여야 한다(선례 9-389).

 

2. 재개발·재건축사업에 의한 권리의 변환 이전고시

 

가. 총설

 

⑴ 재개발·재건축사업을 시행함에 있어서 종전 건축물의 멸실과 새로운 건축물의 축조가 있게 되고, 종전 토지를 사업의 목적에 맞게 정비하여 토지를 새로이 조성하게 된다(예를 들어, 시행자의 기부채납·정비구역 안 도로의 위치변경 등).

이 경우 정비사업의 시행자는 분양받을 자에게 관리처분계획에 따라 새로운 건물과 토지에 대한 소유권을 이전하고 이를 지방자치단체의 공보에 고시(이하 ‘이전고시’라 한다)하도록 하고 있다(도시정비법 제86조).

 

⑵ 이러한 이전고시로 새로운 대지·건축물에 대한 권리는 분양받을 자에게 이전되고, 그에 따라 ① 종전 토지에 관한 등기의 말소등기 ② 새로운 대지와 건축물에 대한 소유권보존등기 등을 실행하게 된다(도시 및 주거환경정비 등기처리규칙 5조, 이하 ‘도시정비등기규칙’이라 한다).

 

⑶ 이와 같이 정비사업과 관련한 등기절차는 이전고시를 중심으로 이루어지므로 이하에서는 이전고시의 성질과 관리처분계획과의 관계, 이전고시의 효과에 관하여 살펴본다.

 

나. 법적 성질 (= 공용환권)

 

⑴ 도시정비법상의 이전고시는 사업시행이 완료된 후에 정비사업으로 조성된 대지 및 건축물 등의 소유권을 분양받을 자에게 이전하는 행정처분으로, 종전의 토지 또는 건축물에 대한 소유권 등의 권리를 정비사업으로 조성된 대지 및 건축물에 대한 권리로 강제적으로 변환시키는 공용환권에 해당한다. 즉 공용환권인 이전고시가 있으면 종전의 토지 또는 건축물에 관하여 존재하던 권리관계는 정비사업 후에 분양받은 대지 또는 건축물에 대한 권리관계로 권리변환되고 양자는 동일성을 유지하게 된다(대법원 1995. 6. 30. 선고 95다10570 판결).

 

⑵ 이전고시는 물적 공용부담의 일종으로서 환지처분과 유사하므로, 도시정비법은 이전고시에 의하여 취득하는 대지 또는 건축물 중 기존 건축물 등의 소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법 제40조의 환지로 보며, 일정한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법 제34조의 보류지 또는 체비지로 본다고 규정하고 있다(도시정비법 제87조 제2항).

다만 등기절차에 관하여는 환지처분의 경우 기본적으로 종전의 토지 등기기록을 이용하지만, 이전고시의 경우에는 정비사업으로 조성·축조된 대지 및 건축물 모두에 대하여 새로운 등기기록을 개설하여 소유권보존등기를 하는 점에 차이가 있다.

 

다. 이전고시를 위한 절차 (= 관리처분계획)

 

⑴ 관리처분계획의 수립

 

㈎ 이전고시는 관리처분계획에 따라야 하는 바, 관리처분계획이란 이전고시 이전에 정비사업구역 안에 있는 종전 토지 또는 건물의 소유권과 근저당권 등 소유권 외의 권리를 새로운 대지와 건축물에 관한 권리로 변환시켜 배분하는 일련의 계획을 말한다. 즉 이전고시의 내용을 미리 정하는 계획이며, 시장·군수의 인가를 필요로 한다(도시정비법 제74조 제1항).

 

㈏ 관리처분계획에는 ① 종전 토지 등 소유자(조합원분) 및 조합원 외의 자(일반분양분)에게 분양될 토지·건물, ② 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원의 부담액, ③ 새로운 대지·건축물에 존속하게 되는 소유권 외의 권리의 내용 등을 정하게 된다(도시정비법 제74조 참조). 이는 정비사업을 시행함에 있어 가장 큰 이해관계를 가지

는 중요한 절차이다.

 

⑵ 관리처분계획에 따른 이전고시

 

① 시행자는 위와 같이 관리처분계획에서 정해진 바에 따라 건물을 축조하여 공급해야 하고(도시정비법 제79조 제2항), 이전고시 역시 관리처분계획에 따르게 된다(도시정비법 제86조 제1항, 선례 9-391).

따라서 이전고시에 따른 등기신청에는 관리처분계획 및 그 인가를 증명하는 서면(관리처분계획서 및 그 인가서)을 첨부정보로 하고 있다.

 

② 다만 관리처분계획은 이전고시로 인한 공용환권 전의 단계로서 조합원은 사업의 완료 후 새로운 대지 또는 건축물을 분양받을 권리를 가질 뿐이므로, 이전고시가 있기 전에는 소유권을 취득할 수 없으며 다른 등기정지의 효과도 없다.

 

라. 이전고시의 효과

 

⑴ 소유권의 이전

 

① 공용환권의 성질을 갖는 이전고시의 효과에 의하여, 종전의 토지 또는 건축물에 관하여 존재하던 권리관계는 분양받는 대지 또는 건축물에 그 동일성을 유지하면서 이행된다(대법원 1995. 6. 30. 선고 95다10570 판결 참조). 따라서 토지 또는 건물을 분양받은 자는 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득한다. 소유권의 취득시기는 이전고시가 있은 날의 다음 날이다(도시정비법 86조 2항 2문).

 

② 이전고시에 의한 이러한 물권변동은 법률의 규정에 의한 물권변동이므로 등기가 없어도 새로운 대지 및 건축물의 소유권을 취득한다.

 

⑵ 소유권 외의 권리의 이행

 

대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 이전고시에 따라 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권·전세권·저당권·임차권·가등기담보권·가압류 등 등기된 권리 및 주택임대차보호법 제3조 제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다(도시정비법 87조 1항).

 

⑶ 등기절차 관련 효과

 

① 사업시행자는 이전의 고시가 있은 때에는 지체 없이 그 사실을 관할 등기소에 통지하여야 하고, 이전고시가 있은 후에는 종전 토지에 관한 등기를 할 수 없다(도시정비법 88조 3항, 도시정비등기규칙 5조 1항, 등기예규 1590호 2.).

 

② 이전고시에 의하여 취득하는 대지 또는 건축물 중 기존 건축물 등의 소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법 40조의 환지로 보며, 일정한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법 34조의 보류지 또는 체비지로 본다(도시정비법 87조 2, 3항).

 

3. 경매절차의 진행 여부 .

 

가. 관리처분계획 인가 전 종전 토지나 건물에 대해 경매절차가 개시된 경우

 

⑴ 관리처분계획인가 후에도 경매절차를 계속 진행할 수 있고, 이전고시 전에 매각이 되었더라도 그 매수인은 권리변화에 따른 종후 토지와 건물을 적법하게 취득한다.

 

⑵ 집행법원은 감정평가서 등을 통해 해당 부동산이 재개발정비구역 안에 소재하는 것임이 밝혀진 경우 곧바로 재개발조합과 지방자치단체에 관련 사항을 파악하기 위한 사실조회와 보정명령을 실시해야 한다.

 

[사실조회(보정명령) 예시]

1. 별지 목록 기재 부동산 관련하여 재건축정비사업이 진행 중인지, 진행 중이면 어

느 단계까지 진행되었는지 여부

2. 재건축정비사업조합이 구성되었다면 그 대표자 및 송달장소 등을 확인할 수 있는

자료

3. 이 사건 소유자가 위 조합의 조합원인지 여부 및 조합원인 경우 특정 호수를 분양받았는지(그 호수, 분양면적, 분양대금 내역, 또는 현금청산대상이라면 그 금액) 여부

4. 이 사건 매수인이 조합원의 지위를 승계취득하는지 여부 및 승계취득 시 매수인이 부담할 부분이 있는지 여부

 

⑶ 매각물건명세서에는 재개발정비사업이 진행된다는 사실만 고지하면 충분하다. 다만 감정가격은 앞으로 분양될 권리 또는 현금청산액을 고려하여 결정될 것이다.

 

[매각물건명세서 비고란 기재례]

본 건은 ○○아파트 2차 주택재건축정비사업이 진행 중인 상태로 사업시행인가(2021. 9. 12.)를 득하고 시공사선정 과정 중에 있음(2022. 1. 4.자 감정서 참조)

 

나. 관리처분계획 인가 후 종전 토지나 건물에 대해 경매신청이 있는 경우

 

⑴ 종전 토지에 대한 경매가 가능함에는 견해가 일치되는 반면, 철거 예정인 종전 건물에 대한 경매가 가능한지에 대해선 견해 대립이 있다. 실무의 다수는 소극설이다.

 

⑵ 적극설에 따라 토지와 건물을 일괄매각할 경우 최저매각가격은 토지와 건물의 변환된 분양권 가격이 기준이 된다. 집행법원 입장에서는 구건물에 대한 소유권 분쟁의 가능성 등으로 현실적으로 압류 등기를 할 수 없는 철거(멸실)된 건물까지 일괄해서 매각하기는 쉽지 않을 것이다.

 

⑶ 토지만 매각하는 경우 최저매각가격은 토지에 대한 가액만 반영해야 하며, 매각물건명세서에는 토지만 매각하는 것을 분명히 적시하여 매수인이 공유자가 될 수 있

음을 주지시켜야 한다.

공유가 될 분양 동호수를 명시하고, 종전 대지와 건축물의 권리배분비율 등을 명시하면 공유지분이 어느 정도인지 예측함에 도움이 될 것이다.

 

[매각물건명세서 비고란 기재례]

대지만 매각함(정비사업에 제공된 지상건물은 철거되었으므로 건물부분에 대한 분양권 귀속부분에 대해서는 이를 참작하여 매수하시기 바람), 분양 동호수는 ○○이고, 종전 토지와 건축물의 권리배분비율은 ○○임

 

⑷ 한편, 재건축조합이 구 주택건설촉진법 제44조의3 제5항에 의하여 준용되는 구 도시재개발법 제33조부터 제45조까지에서 정한 관리처분계획 인가 및 이에 따른 분양처분 고시 등의 절차를 거쳐 신 주택이나 대지를 조합원에게 분양한 경우에는 구 주택이나 대지에 관한 권리가 권리자의 의사에 관계없이 신 주택이나 대지에 관한 권리로 강제적으로 교환 ․변경되어 공용환권된 것으로 볼 수 있다. 그러나 이러한 관리처분계획 인가 및 이에 따른 분양처분 고시 등의 절차를 거치지 않은 채 조합원에게 신 주택이나 대지가 분양된 경우에는 해당 조합원은 조합규약 내지 분양계약에 의하여 구 주택이나 대지와는 별개인 신 주택이나 대지에 관한 소유권을 취득한 것에 불과하며, 이와 달리 구 주택이나 대지에 관한 소유권이 신 주택이나 대지에 관한 소유권으로 강제적으로 교환 ․변경되어 공용환권된다고 볼 수 없다(대법원 2009. 6. 23. 선고 2008다1132 판결 등 참조).

 

⑸ 따라서 재건축조합이 구 주택건설촉진법 제44조의3 제5항에 의하여 준용되는 구 도시재개발법 제33조부터 제45조까지에서 정한 관리처분계획 인가 및 이에 따른 분양처분 고시 등의 절차를 거친 경우에는 구 도시재개발법 제40조 및 구 도시재개발 등기처리규칙(2003. 6. 28. 대법원규칙 1833호로 폐지) 제5조에 의하여 관리처분계획 및 그 인가를 증명하는 서면과 분양처분의 고시를 증명하는 서면을 첨부하여 대지 및 건축시설에 관한 등기를 할 수 있으나, 구 도시재개발법 제33조 내지 제45조에 정한 절차를 거치지 않은 경우에는 그와 같은 등기를 할 수 없다(대법원 2011. 4. 14. 선고 2010다96072 판결, 대법원 2021. 1. 14. 선고 2017다291319 판결).

 

⑹ 집합건물을 재건축하는 경우 재건축조합이 2002. 12. 30. 법률 제6852호로 제정된 구 도시정비법이 2003. 7. 1. 시행되기 전에 구 주택건설촉진법에 따라 사업계획승인만 받고 관리처분계획 인가 등의 절차를 거치지 않은 채 조합원에게 신 주택이나 대지를 분양하면 해당 조합원은 조합규약 또는 분양계약에 따라 구 주택이나 대지와는 별개인 신 주택이나 대지에 관한 소유권을 취득한 것에 지나지 않고, 이와 달리 구 주택이나 대지에 관한 소유권이 신 주택이나 대지에 관한 소유권으로 강제적으로 교환ㆍ변경되어 공용환권된다고 볼 수 없다(반면 구 도시정비법이 시행된 2003. 7. 1. 이후 사업계획승인을 받은 재건축조합은 구 도시정비법에 따라 관리처분계획 인가 등의 절차를 거쳐야 하고 구 주택이나 대지에 관한 소유권이 신 주택이나 대지에 관한 소유권으로 공용환권된다).

그러나 해당 조합원은 조합규약이나 분양계약에 따라 신 주택에 관한 소유권을 취득하면서 구 주택의 대지사용권이었던 대지 공유지분 중 일부 또는 전부를 신 주택의 대지사용권으로 취득하는 것이지, 구 주택의 대지사용권이었던 대지 공유지분과 별도로 신 주택의 대지사용권을 취득하는 것은 아니다(대법원 2022. 6. 30. 선고 2018다211419, 211426 판결).

 

⑺ 구 주택건설촉진법이 적용되는 재건축사업의 경우 관리처분계획 인가 및 이에 따른 분양처분의 고시 등의 절차를 거친 경우에만 멸실 전 건물의 근저당권이 신축건물의 전유부분에 대해서도 근저당권으로 배당받을 수 있고, 대지사용권에 해당하는 부분에 대해서는 인수조건으로 하지 않는 한 근저당권으로 우선배당받을 수 있다(대법원 2009. 6. 23. 선고 2008다1132 판결 등 참조).

 

다. 이전고시가 된 경우

 

⑴ 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 이전고시가 있은 날의 다음날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권 취득한다(도시정비법 86조 2항).

이 경우 종전 토지 또는 건축물에 설정된 저당권 등 등기된 권리 및 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다(도시정비법 87조 1항).

따라서 경매절차 진행에 있어 최선순위 설정일자는 원칙적으로 종전 자산의 등기접수일을 기재하여야 임차인과의 대항력의 우열을 정하는 데 정확한 기재가 될 것이다.

 

⑵ 토지등기부가 폐쇄되어 이미 개시된 부동산경매절차의 경우 경매개시결정의 부동산목록을 새로운 대지 및 건축시설물로 경정할 수 있는지에 대해 종전 토지와 건물이 일괄매각 중 이전고시가 된 경우에는 가능하다고 보나 토지만 경매 중에 새로운 대지와 건축시설물로 경정이 가능한지에 대해선 논란이 있다.

이에 대해 이전고시 전에 경매개시결정등기가 되고 이전고시 후에 매각이 되면 매각허가결정의 매각목적물의 표시변경(경정)을 하여 매각허가결정을 한 후 매수인이 매각대금을 납부하면 신축건물에 대하여 소유권이전등기 촉탁 등을 하면 된다는 견해도 있다.

 

라. 재개발정비사업조합에 제공된 부동산 소유자가 현금청산대상자인 경우

 

⑴ 주택재건축사업에서 그 조합원이 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않음으로써 청산금 지급 대상이 되는 대지·건축물의 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 그에 관하여 설정되어 있던 기존의 권리제한은 이전고시로 소멸하게 된다. 이처럼 이전고시로 저당권이나 가압류와 같은 권리제한이 소멸하게 되는 이상, 이전고시 이후 사업시행자로서는 권리제한등기 말소의무를 이유로 한 동시이행 항변권을 행사할 수 없게 된다.

 

⑵ 이전고시 이전에는 재건축조합의 조합원에 대한 청산금 지급의무가 조합원의 청산금 지급 대상이 되는 대지ㆍ건축물에 관한 근저당권설정등기 내지 가압류등기 말소의무와 동시이행관계에 있게 되므로, 재건축조합은 위 근저당권설정등기 내지 가압류등기의 말소의무가 이행되기까지 청산금 지급을 거절할 정당한 사유가 있다.

따라서 재건축조합이 청산금 지급 대상이 되는 대지ㆍ건축물을 미리 인도받았다 하더라도 민법 587조에 따른 이자를 지급할 의무가 없다(대법원 2018. 9. 28. 선고 2016다246800 판결).

 

⑶ 경매대상 아파트의 소유자가 분양계약을 체결하지 않아 조합원 지위를 상실하여 현금청산 대상자가 된 이상, 이 사건 아파트의 근저당권자로서는 근저당권 소멸의 효력이 발생하는 이전고시 이전이라도 소유자가 취득한 청산금에 대하여 물상대위권을 행사할 수 있다.

 

⑷ 이전고시 이전에 재건축조합은 소유자에 대하여 근저당권설정등기 내지 가압류등기의 말소의무와 동시이행으로만 청산금을 지급할 의무를 부담하므로, 근저당권자로서는 소유자가 취득한 청산금의 제한범위 내에서 물상대위권을 행사할 수 있을 따름이다.

 

⑸ 매수인은 종전 소유자의 지위를 특정승계하므로 조합원이 될 수 없고 청산대상자로 된다. 다만 주택재개발정비사업의 중단, 해체 등이 있을 수 있어 유동적인 상태이므로 이러한 사실을 충분히 고지하고 경매절차를 진행하면 된다.

 

⑹ 재개발로 인해 건물부분이 철거되어 멸실되고 채무자가 현금청산자가 된 경우에는 이를 감안하여 최저매각가격을 산정하여야 한다[울중앙지방법원 2017. 10. 17.자 2016라2162 결정(재항고하지 않아 확정)].

 

⑺ 매각물건명세서 등에 채무자가 현금청산대상자인 점, 현금청산의 결과 매수인이 소유권을 상실할 수도 있다는 점, 조합에 대한 사실조회 결과에 의하여 밝혀진 현금청산금의 액수 등을 기재하여 매수인에게 충분한 정보를 제공하도록 하여야 한다.

 

⑻ 다만 경매 중 조합이 청산금을 지급하고 부동산에 대한 소유권을 취득하면 민사집행법 제96조 제1항에 따라 소유권상실로 경매절차 취소된다. 이 경우 근저당권자는 청산금에 대해 물상대위에 기한 채권 집행을 해야 한다.

 

마. 조합 앞으로 신탁등기가 된 경우

 

신탁 전 설정된 근저당권에 기한 임의경매는 가능하나(신탁법 22조 1항 단서) 강제경매에는 제한이 있으므로(신탁법 22조 1항 본문) 신탁수익권에 대해 그 밖의 재산권에 대한 채권집행에 의할 수밖에 없다.

 

바. 재건축이 진행예정인 토지의 감정

 

⑴ 노후되어 철거될 상태를 전제로 하거나 주택재건축사업이 시행되지 않은 현재의 현황을 전제로 한 거래가격이 아니라 그 토지나 건물에 관하여 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 토지나 건축물을 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549, 21556, 21563 판결).

 

⑵ 따라서 감정평가 시 개발이익이 포함된 가격으로 감정한 것인지를 확인하여 감정인이 이를 전제로 감정평가를 하지 않은 경우 사실조회 등을 통해 재건축으로 인해 발생이 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 확인하여 이를 기준으로 최저매각가격을 정해야 한다.