강제경매_부동산분쟁변호사

강제경매_부동산분쟁변호사

안녕하세요 부동산분쟁변호사 윤경입니다. 오늘은 부동산 강제집행 중 하나인 강제경매에 대해서 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 강제집행은 채권자에 신청에 따라 집행권원에 표시된 이행청구권을 국가권력에 의하여 강제적으로 실행이 되는 법적 절차를 말하는 것인데요. 다들 강제집행의 의의까지는 알고 계신데 반해 신청절차, 요건 등은 잘 모르시는 경우가 많습니다. 그래서 오늘은 부동산분쟁변호사와 함께 강제경매에 대해서 알아볼까 합니다.

강제경매의 순서

부동산의 강제 경매는 강제경매 신청 -> 강제경매개시 결정 -> 배당요구 종기 결정 및 공고 -> 매각 준비 -> 매각 실시 -> 매각결정 절차 -> 매각대금의 납부 -> 배당절차 -> 소유권이전등기와 인도의 순서대로 진행이 됩니다.

강제경매의 신청

- 임차인은 채권자,채무자와 법원의 표시, 부동산의 표시, 경매의 이유가 된 채권, 집행할 수 있는 집행권원이 적한 강제경매신청서를 부동산이 있는 곳의 지방법원에 제출하면 됩니다.

- 강제경매신청서는 집행력 있는 집행권원의 정본과 채무자의 소유로 등기된 부동산의 등기사항증명서를 첨부해야 합니다.

- 민사 집행의 신청 시에는 채권자는 민사집행에 필요한 비용으로, 법원이 정하는 금액을 미리 내야 합니다.

강제 경매개시의 결정

- 법원은 첨부서류에 따라 강제집행 요건, 집행개시 요건 등 심사결과와 관련 심사 결과가 적법이라고 인정 될 경우 강제경매개시결정을 하는 동시에 부동산 압류를 명하게 됩니다. 법원이 경매개시결정을 하게 되면 법원사무관 등은 즉시 그 사유를 등기부에 기입하도록 등기관에게 촉탁하고 등기관은 경매개시결정사유를 등기부에 기입하게 됩니다.

배당요구의 증기 결정 및 공고

- 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생겼을 때 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 증기를 첫 매각기일 이전으로 정하고 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 공고합니다. 배당 요구를 하지 않아도 배당 받을 수 있는 채권자가 아니면 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 배당받을 수 있습니다.

매각 준비

경매개시결정이 있으면 집행법원은 경매목적물의 환가를 위한 준비를 하고, 법원은 경매개시결정일로부터 3일 내에 등기부에 기입된 부동산권리자 등에 대해 채권의 원금,이자 등 비용에 대해 계산서를 배당요구 종기일까지 제출할 것을 통지합니다.

매각기일 및 매각결정기일 등 자정,공고,통지

집행법원은 매각명령을 하고, 직권으로 매각기일을 지정하여 공고합니다. 매각이 실시되어 최고가매수신고인이 있을 때 법원이 출석한 이해관계인의 진술을 듣고 매각절차의 적법여부를 심사하여 매각허가 또는 불허가의 결정을 선고하는 매각결정기일은 매각기일로부터 1주일 이내로 정하여, 공고됩니다

매각의 실시

부동산의 매각은 매각기일에 하는 호가경매, 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰, 입찰기간 내에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰의 세 가지 방법으로 합니다.

매각결정 절차

법원은 입찰기일 종료 후 매각결정기일을 열어 매각의 허가에 관해 이해관계인의 진술을 듣고 직권으로 법이 정한 이의가 있는지 여부를 조사한 후, 매각 허가,불허가 결정을 선고합니다.

매각대금 납부

매각허가결정이 확정되면 지체 없이 대금지급기한을 정하며, 낙찰자는 대금지급기일에 낙찰대금을 납부해야 합니다.

배당절차

매각 대금이 지급 되면 법원은 배당절차를 밟게 됩니다. 배당에 참가한 모든 채권자를 만족하게 할 수 없을 때에는 그 밖의 법률에 의한 우선순위에 따라 배당합니다.

소유권이전등기 등의 촉탁·부동산 인도명령

 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하게 됩니다(「민사집행법」 제135조). 이 경우 집행법원은 매수인 명의의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 않은 부동산 상의 부담의 말소등기를 등기관에게 촉탁하게 됩니다

강제경매를 할 때에는 이같은 절차를 밟게 됩니다. 강제경매는 위에 말씀드린 것 외에도 기억해야 할 것들도 많고 절차도 복잡합니다. 그렇기 때문에 변호사의 도움 없이는 사실상 어렵습니다. 변호사와의 상담을 받고 진행을 하시면 변호사의 많은 경험과 지식을 바탕으로 법적인 절차를 손쉽게 해결할 수 있을 것입니다. 부동산 강제경매에 대해 부동산분쟁변호사에게 문의를 남겨주시기 바랍니다.