<판례평석> 임차보증금에 의하여 담보되는 채권의 발생과 각 그 소멸에 관한 주장·입증책임【대법원 1995.7.25. 선고 95다14664,14671(반소) 판결】(윤경변호사 / 민사소송전문변호사 / 부동산경매변호사)
【대법원 1995.7.25. 선고 95다14664,14671(반소) 판결】
◎ [요지]
가. 임차인이 임대차 종료 이후 건물을 계속 점유하였으나 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우, 부당이득반환 의무의 성부
나. 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 행사하여 건물을 계속 점유하는 경우, 불법점유로 인한 손해배상 의무를 지기 위한 요건
다. 임대차 종료시, 임차보증금에 의하여 담보되는 부당이득반환 및 손해배상 등 채권의 발생과 각 그 소멸에 관한 주장·입증책임의 소재
제목 : 임차보증금에 의하여 담보되는 채권의 발생과 각 그 소멸에 관한 주장·입증책임
1. 쟁 점
이 사건의 쟁점은, ① 임차인이 임대차 종료 이후 건물을 계속 점유하였으나 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우 부당이득반환 의무의 성부, ② 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 행사하여 건물을 계속 점유하는 경우 불법점유로 인한 손해배상 의무를 지기 위한 요건, ③ 임대차 종료시, 임차보증금에 의하여 담보되는 부당이득반환 및 손해배상 등 채권의 발생과 각 그 소멸에 관한 주장·입증책임의 소재이다.
2. 임대차종료 후 임차인의 목적물 점유와 부당이득의 성부(= 제1 쟁점)
가. 판례의 법리(이에 관하여 자세한 것은 ☞ 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결의 판례평석 참조)
① 판례는 인도거절권능의 유무에 관계없이 실질적 이득의 유무에 따라 부당이득반환의무의 존부를 결정하는 입장에 있다. 즉, 법률상의 원인 없이 이득을 얻었음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임차물의 사용․수익으로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 반환하여야 할 것이고(대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결), 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용․수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 않는다(대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다61398 판결 등). 나아가 이러한 법리는 임차인의 사정으로 인하여 임차건물 부분을 사용․수익하지 못하였거나 임차인이 자신의 시설물을 반출하지 아니하였다고 하더라도 마찬가지라고 한다(대법원 1984. 5. 15. 선고 84다카108 판결).
이러한 관점에서 판례는, 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못하였다면 임차인은 임차보증금 중 배당받지 못한 금액을 반환받을 때까지 그 부분에 관하여는 임대차관계의 존속을 주장할 수 있으나 그 나머지 보증금 부분에 대하여는 이를 주장할 수 없으므로, 임차인이 그의 배당요구로 임대차계약이 해지되어 종료된 다음에도 계쟁 임대 부분 전부를 사용․수익하고 있어 그로 인한 실질적 이익을 얻고 있다면 그 임대 부분의 적정한 임료 상당액 중 임대차관계가 존속되는 것으로 보는 배당받지 못한 금액에 해당하는 부분을 제외한 나머지 보증금에 해당하는 부분에 대하여는 부당이득을 얻고 있다고 할 것이어서 이를 반환하여야 한다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결).
② 한편, 임차인이 보증금에 관한 동시이행의 항변권에 기하여 임차물의 인도를 거절하는 경우에도 목적물보관의무를 진다고 볼 것이므로, 임차물이 멸실, 훼손된 경우 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 한다.
③ 판례는 보증금반환채권을 위하여 임차건물에 대한 유치권을 행사하는 것을 인정하지 않고 있다(대법원 1997. 11. 25. 선고 97다29790 판결).
나. 대상판결의 경우
⑴ 법률상의 원인없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에도 임차건물의 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 아니한다(대법원 1995. 3. 28. 선고 94다50526 판결, 1992. 4. 14. 선고 91다45202,45219판결 등 다수).
⑵ 대상판결의 사안에서, 1990. 1. 5. 피고의 영업소를 이사하였다면 그 이사로 인하여 더 이상 이 사건 건물에 대한 사용․수익은 없는 것이다. 즉 건물명도가 완료되지 아니하였다고 하더라도, 피고의 보험영업소가 이사를 간 이상 그 이후의 임료상당의 부당이득반환의무는 없다.
3. 임대차종료 후 임차인의 목적물 점유와 불법행위의 성부(= 제2 쟁점)
가. 판 례
임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로 임대차계약종료의 후에도 임차인의 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면 임대인이 임차인에게 위 보증금반환의무를 이행하였다거나 그 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행항변권을 상실하게 되었다는 점에 관하여 임대인의 주장․입증이 없는 이상 임차인의 위 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 이에 대한 손해배상의무도 없다(대법원 1990. 12. 21. 선고 90다카24076 판결, 1992. 5. 12. 선고 91다35823 판결 외 다수 참조). 임대인은 임차인에 대하여 약정 지연손해금의 지급을 구할 수도 없음은 당연하다.
나. 대상판결의 경우
대상판결도 기존 판례의 법리를 그대로 따르고 있다.
대상판결의 사안을 보면, 전세계약종료시 원고가 피고에 대하여 전세보증금 반환채무를 부담하는 것이므로, 피고가 이 사건 건물을 점유하면서 사용수익한다고 하더다도 불법점유가 아니어서, 손해배상채무를 부담하는 것은 아니다. 다만 위에서 본 바와 같이 사용수익시까지는 부당이득반환의무를 부담한다.
이 사건 전세계약서 제19조 제3항에 의하면, 임차인은 계약종료일부터 건물명도일까지 통상 임대료의 2배에 해당하는 금액을 손해배상액으로서 임대인에게 지급하도록 약정되어 있으나, 이 사건에서 피고가 위 동시이행의 항변권을 행사하는 한 불법점유로 인한 손해배상채무를 부담하는 것이 아니므로 위 전세계약서상의 위 조항이 적용될 여지가 없다.
4. 임차보증금에 의하여 담보되는 채권의 발생과 각 그 소멸에 관한 주장·입증책임(= 제3 쟁점, 이 사건의 핵심쟁점)
가. 임차보증금의 담보적 효력
⑴ 임차보증금에서의 손해배상액 등의 공제
① 공제의 의사표시를 요하는지 여부
임대인이 임대차종료 후 차임 기타 임차인의 채무불이행에 따른 손해액을 임차보증금에서 공제함에 있어 별도의 의사표시를 요하는지 여부에 관하여 학설은, ㉠ 임대차종료시에 피담보채권이 존재하는 경우에는 보증금은 당연히 그 변제에 충당되고, 상계와 같은 의사표시가 필요없이 당연충당된다는 설과 ㉡ 이에 반대하여 보증금으로 충당할 것인가 여부는 임대인의 자유라고 보는 설이 대립되어 있다{편집대표 박준서, 주석민법 채권각칙(2)(제3판), 한국사법행정학회(1999) 266쪽 참조}.
대법원 1987. 6. 23. 선고 86다카2865 판결은 이 점에 관하여 “부동산의 임대차에 있어서의 보증금은 연체된 임료 등 임대차로 인한 일체의 임대인의 채권을 담보하기 위하여 임차인으로부터 임대인에게 교부되는 금전으로서 임대차 기간이 종료하여 임대인이 목적물을 반환받을 때에는 명백하고도 명시적인 반대의 약정이 없는 한 임대차로 인한 임대인의 모든 채권액은 보증금으로부터 당연히 공제된다”고 판시하여 당연공제설을 명백히 취하였다(동지 : 대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결, 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결)
② 보증금에 의한 우선변제(당연충당)
부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실․훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결, 1987. 6. 23. 선고 86다카2865 판결, 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결 등).
이것은 상계권의 행사가 아니고 담보적 효력에 기한 우선변제권의 행사로서 통상 ‘공제'라는 표현을 사용한다. 따라서 임차인의 다른 채권자는 임차인의 보증금반환채권에 관하여 임대인에 우선하여 변제를 받을 방법이 없다.
⑵ 피담보채권의 범위
① 보증금에 의하여 담보되는 채권은 당해 ‘임대차계약에 의하여 임대인이 임차인에 대하여 갖는 일체의 채권’이다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결, 1998. 6. 9. 선고 87다68 판결). 연체차임 및 그 지연손해금채권뿐만 아니라 임차인의 보관의무위반으로 인한 손해배상채권도 이에 속한다. 예컨대, 임차인이 임의로 한 공사의 복구비 상당의 손해금도 포함한다. 시간적으로 보증금의 교부 전에 발생한 채권이라도 임대차계약으로부터 생긴 것이라면 포함될 것이고, 임대차 종료 후 명도시까지 생긴 채권, 예컨대 차임 상당의 손해배상채권에 대하여도 담보적 효력이 미친다.
② 임대인이 연체차임과 연체관리비에 부가가치세 10%까지 가산한 금원의 공제를 구하는 경우 부가가치세까지도 공제되어야 하는지가 문제로 된다. 이와 같은 경우 부가가치세 부담에 관한 명시적 혹은 묵시적 약정이 있는지를 살펴서 그에 따라 공제 여부를 판단하여야 할 것이다.
경우에 따라서는 부가가치세가 포함된 차임 및 관리비를 약정 차임 및 관리비로 인정할 수도 있을 것이다. 판례도 사업자가 부가가치세법 제15조를 근거로 공급을 받는 자로부터 부가가치세 상당액을 직접 징수할 사법상의 권리는 없는 것이지만, 거래당사자 사이에 부가가치세를 부담하기로 하는 약정이 따로 있는 경우에는 사업자는 그 약정에 기하여 공급을 받는 자에게 부가가치세 상당액의 지급을 직접 청구할 수 있는 것으로 부가가치세의 부담에 관한 약정은 반드시 재화 또는 용역의 공급 당시에 있어야 하는 것은 아니고 공급 후에 한 경우에도 유효하며, 또한 반드시 명시적이어야 하는 것은 아니고 묵시적인 형태로 이루어질 수도 있다고 판시하였다(대법원 1999. 11. 12. 선고 99다33984 판결).
나. 임대인이 반환하여야 할 전세보증금에서 공제할 채무에 관한 입증책임(제3 쟁점의 해결)
⑴ 문제점 제기
건물임대차에 있어서의 임차보증금은 임대차존속중의 임료뿐만 아니라 건물명도의무이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등 임대차계약에 의하여 임대인이 임차인에 대하여 갖는 일체의 채권을 담보하는 것으로서 임대차 종료후에 임대인에게 명도할 때 체불임료 등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 그 잔액에 관한 임차인의 보증금반환청구권이 발생한다(대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결 등 참조).
따라서 대상판결의 사안에 있어서도 전세보증금 5,000만원에서, 전세계약종료일로부터 건물명도일까지 발생한 월임대료와 관리유지비 상당의 부당이득반환채무와 피고의 과실로 파손된 건물부분에 관한 원상복구비 상당의 손해배상채무가 공제되어야 하는 것임에는 의문의 여지가 없다.
문제는 누가 위 부당이득반환채권 및 손해배상채권의 발생에 관하여 주장․입증책임을 부담하는 것인가 하는 점이다.
⑵ 판례의 태도
임차인의 보증금 반환청구에 대하여 임대인은 연체차임 및 관리비, 부당이득금, 손해배상금 등 임대차와 관련하여 발생한 임차인의 채무를 공제할 것을 항변할 수 있다. 임차인은 위 채권의 소멸에 대한 재항변을 할 수 있다.
연체차임 및 관리비에 대하여는 임대인이 차임 및 관리비 약정사실만을 입증하면 그 소멸사실은 임차인에게 입증책임이 있고, 부당이득반환채권 및 손해배상채권 등의 발생에 관한 주장․입증책임은 임대인이 부담하고, 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관한 주장․입증책임은 임차인이 부담한다(대법원 1978. 12. 26. 선고 78다2084 판결).
⑶ 대상판결의 경우
① 대상판결은 위 78다2084 판결의 법리를 그대로 따르고 있다.
즉 임대차가 종료된 후 임차목적물이 인도될 때까지 사이에 발생한 연체차임 기타 손해배상금은 임대차보증금으로부터 당연히 공제되는 것이지만(대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결 등), 임대차보증금반환청구사건이나 임대차보증금에 관한 전부금사건 등에 있어서 공제 대상 연체차임 등이 발생한 사실은 임대인이 소송상 주장․입증하여야 한다(대상판결인 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14667 판결).
차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있더라도 임대차 종료 후 목적물의 반환시까지 추심되지 않은 잔존 차임채권은 임대차보증금에서 당연히 공제된다(대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결).
② 대상판결의 사안에서, 원고로서는 당연히 위 부당이득반환채권 및 손해배상채권의 발생에 관하여는 주장․입증책임을 부담하는 것이고. 다만 위 발생한 채권이 변제 등에 의하여 소멸하였는지에 관하여는 피고가 주장․입증책임을 부담한다.
