● <판례평석> 임차인의 임대차보증금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 확정된 후 소유자인 임대인이 당해 주택을 매도한 경우, 임대인이 전부금지급의무를 면하는지 여부(적극)【대법원 2005. 9. 9. 선고 2005다23773 판결】 (윤경변호사 / 민사변호사 / 부동산경매변호사)
【대법원 2005. 9. 9. 선고 2005다23773 판결】
◎[판결요지]
주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 확정되어 임차인의 임대차보증금반환채권이 집행채권자에게 이전된 경우 제3채무자인 임대인으로서는 임차인에 대하여 부담하고 있던 채무를 집행채권자에 대하여 부담하게 될 뿐 그가 임대차목적물인 주택의 소유자로서 이를 제3자에게 매도할 권능은 그대로 보유하는 것이며, 위와 같이 소유자인 임대인이 당해 주택을 매도한 경우 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 전부채권자에 대한 보증금지급의무를 면하게 되므로, 결국 임대인은 전부금지급의무를 부담하지 않는다.
제목 : 임대차보증금반환채권에 대한 전부명령이 확정된 후 소유자인 임대인이 주택을 매도한 경우 임대인이 전부금지급의무를 면하는지 여부(적극)
1. 쟁 점
주택임대차보호법상 대항력이 구비된 임대차의 보증금반환채권에 관하여 압류 및 전부명령이 확정된 후 임차주택이 양도된 경우, 전부금 지급의무를 부담하는 자가 원래의 임대인(전부명령의 제3채무자)에 해당하는 임차주택의 양도인인지 아니면 주택임대차보호법상 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인인지 여부가 이 사건의 핵심 쟁점이다.
2. 해 설
가. 견해의 대립
주택임대차보호법상 대항력이 구비된 임대차의 보증금반환채권에 관하여 압류 및 전부명령이 확정된 후 임차주택이 양도된 경우 전부금 지급의무를 부담하는 자가 원래의 임대인(전부명령의 제3채무자)에 해당하는 임차주택의 양도인인지 아니면 주택임대차보호법상 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인인지 여부에 관하여는 다음과 같은 견해의 대립이 있다.
① 제1설 : 전부금 지급의무의 부담자가 전부명령의 제3채무자라는 견해인데, 이 견해에 의하면, 주택의 양도 이전에 임차보증금반환채권이 확정된 압류 및 전부명령에 의하여 전부채권자에게 이전된 경우에는 그 전부명령의 효력에 의하여 임차보증금반환채무자도 임대인으로 확정된다고 한다. 그 논거로 임대차보증금반환채무가 양수인에게 이전된다는 주택임대차보호법의 규정은 임차인을 보호하기 위한 것이므로, 전부명령의 확정에 의하여 임차인들이 임대차보증금반환채권을 상실하게 된 본건의 경우에는 주택임대차보호법상의 법리가 적용되지 않는다고 한다. 전부금 지급의무가 임대차 부동산의 양수인에게 있다고 본다면 주택이 전전양도됨에 따라 그 지급의무자도 계속 변경되어야 하는데, 이는 전부채권자의 보호라는 측면에서 옳지 못하다는 것이다.
② 제2설 : 전부금 지급의무의 부담자가 임차주택의 양수인이라는 견해로서, 이 견해에 의하면, 전부명령의 효력에 의하여 전부금 지급의무가 임대인으로 확정된다고 볼 근거는 없다는 것이다. 임대차보증금반환채권에 대한 전부명령이 확정되어 임차인들이 임대차보증금반환채권을 상실하게 되었다 하더라도 그 전부금의 법적 성격은 임대차보증금에 다름 아니므로, 주택임대차보호법상의 법리는 여전히 적용된다는 것이다.
나 판례의 태도
대상판결은 제2설을 채택하였다. 임대차보증금반환채권에 대한 전부명령이 확정된 경우라도 임대인, 즉 임대차 부동산 소유자의 소유권 이전을 금지할 수는 없는 것인데, 임대차보증금반환채무자가 임대인으로 확정된다고 본다면 임대인은 소유권 이전시 임대차보증금을 포함하여 양도대금을 정하여야 하므로, 양수인에게 임대차의 부담을 안고 소유권을 취득하는 마당에 임대차보증금을 포함한 양도대금의 지불을 기대하기는 어렵다는 점에서 일반적 거래관행에 부합하지 않을 뿐만 아니라 임대인의 지위를 너무 불리하게 만드는 결과가 되기 때문이다.
