● <판례평석> 경매기입등기로 인한 압류 효력 발생 이후 채무자로부터 경매목적 부동산의 점유를 이전받아 유치권을 취득한 경우 경락인에 대한 대항력 여부(소극)【대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결】(윤경 변호사 / 민사변호사 / 부동산경매변호사)
【대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결】
◎[판결요지]
채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.
제목 : 압류 효력 발생 이후 유치권을 취득한 자의 매수인(경락인)에 대한 대항력 여부(소극)
1. 쟁점
민사집행에 있어서 경매개시결정으로 경매 부동산에 대하여 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자로부터 그 부동산의 점유를 넘겨받음으로써 그 부동산에 관한 채권의 담보를 위한 유치권을 취득한 자에 대하여 매수인(경락인)이 그 유치권의 대항력을 부정하고 점유의 인도를 청구할 수 있는지 여부가 쟁점인 사건이다.
2. 견해의 대립
경매개시결정으로 경매 부동산에 대하여 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자로부터 그 부동산의 점유를 넘겨받음으로써 그 부동산에 관한 채권의 담보를 위한 유치권을 취득한 자에 대하여 매수인(경락인)이 그 유치권의 대항력을 부정하고 점유의 인도를 청구할 수 있는지 여부에 관하여는 유치권으로 매수인에게 대항가능하다는 견해(긍정설)와 매수인에게 유치권으로 대항할 수 없다는 견해(부정설)의 대립이 있다{학설의 대립에 관하여는, 姜旻成, “민사집행과 유치권”, 司法論集 36輯 51-94쪽 참조}.
가. 제1설 (긍정설)
이러한 유치권으로 매수인에게 대항가능하다는 긍정설에 의하면, 경매부동산 위에 존재하는 유치권은 그 권리취득의 시기, 원인 등을 불문하고 매수인에게 인수되고, 나아가 현황조사 후에 취득한 유치권도 마찬가지로 보아야 한다고 한다{吉野衛·三宅弘人, 注釋 民事執行法(3), 文唱堂(1983), 293-294면(大橋寬明 집필)}.
그 근거로, ① 일본 민사집행법 제59조 제4항(우리 민사집행법 91조 5항)에서 유치권에 관하여 인수주의를 규정하면서, 부동산질권의 경우 최우선의 것만이 인수된다고 명시한 것과 달리 유치권의 경우 아무런 제한을 두고 있지 않다는 점, ② 유치권의 피담보채권은 대부분 공익적 성질을 가진 것으로서 보호의 필요성이 크다는 점, ③ 유치권은 등기에 의하여 대항력을 구비할 방법이 없어 다른 등기와의 선후관계 판단이 곤란하다는 점{鈴木忠一·三ケ月章, 注解 民事執行法(2), 第一法規(1984), 253면(竹下守夫 집필)}, ④ 유치권은 채무자의 처분행위에 의하여 생기는 것이 아니므로 처분금지의 효력을 지닌 압류 이후에 취득한 유치권이라도 압류채권자에게 대항할 수 있고, 따라서 매수인이 이를 인수하여야 한다고 봄이 상당한 점{福永有利, "不動産上の權利關係の解明と賣却條件", 竹下守夫·鈴木正裕, 民事執行法の基本構造, 西神田編集室(1981), 356면} 등을 들고 있다.
나. 제2설 (부정설)
매수인에게 이러한 유치권으로 대항할 수 없다는 부정설은 통상 현황조사보고서, 감정평가서, 매각물건명세서에 유치권이 기재되어 있지 않음에 비추어 압류의 효력 발생 후의 유치권에 관하여는 제한적으로 이를 해석하고 있다. 이 견해에 따르면, 압류의 효력 발생 전의 부동산의 권원에 의한 점유자(대항력의 유무는 묻지 않는다)가 압류의 효력 발생 후에 취득한 유치권에 관하여는 매수인은 이를 인수하지 않으면 아니 되나, 압류의 효력 발생 후에 경매부동산의 점유를 한 자의 경우 명백히 채무자의 처분행위에 의하여 그 점유를 취득한 자이거나 불법점유자에 해당할 것이므로 그 점유 자체가 경매절차상 보호할 가치가 없어 매수인이 유치권을 인수할 필요는 없다고 한다{鈴木忠一·三ケ月章 편집, 注解 民事執行法(3), 第一法規(1984), 167면(石丸俊彦 집필)}.
다. 제3설 (절충설)
자신의 점유권원이 매수인에게 대항할 수 없는 것임을 알았거나, 과실로 알지 못한 때에는 민법 320조2항(일본 민법 295조 2항)을 유추하여 매수인에게 대항할 수 없다는 절충설도 있다{佐藤歲二, "不動産引渡命令", ジュリスト 876호(1987. 1. 20.), 62면; 石川明 외 2인 編, 注解 民事執行法(上卷), 靑林書院(1991), 857면(佐藤歲二); 東京地裁民事執行實務硏究會, 不動産執行の理論と實務(下), 財團法人 法曹會(1999), 544면; 石川明 외 2인 編, 注解 民事執行法(上卷), 靑林書院(1991), 615면(廣田民生 집필); 關武志, 留置權の硏究, 信山社(2001), 439-440면}. 일본의 하급심 실무는 이 견해를 따르고 있다.
라. 결 론
결론적으로 부정설이 타당하다. 그 근거로는, ① 부동산 유치권의 피담보채권이 경매부동산에 관련된 다른 채권에 비해 공익성이 강하다고 볼 아무런 근거가 없다는 점, ② 민사집행법 제91조 제5항은 ‘압류채권자에게 대항할 수 있는 유치권’으로 제한적으로 해석함이 합리적이라는 점, ③ 유치권의 존재는 점유라는 공시방법에 의하여 표상되고, 압류와의 선후관계는 유치권의 성립요건이 충족된 때를 기준으로 하여 판명하면 되므로 양자의 선후관계 판단에 애로가 없다는 점 등을 들 수 있다.
3. 대상판결의 태도
대상판결인 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결도 부정설을 취하고 있다.
따라서 채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.
