【(민사변호사) <임대차소송> 해지 또는 해제로 인한 임대차의 종료】<임대차의 종료> 임차목적물에 대한 소유권의 변동이 있는 경우 해지 또는 해제할 수 있는지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<임차목적물에 대한 소유권의 변동이 있는 경우 해지 또는 해제할 수 있는지 여부>
● 임차목적물에 대한 소유권의 변동과 해지 또는 해제
1. 대항력을 갖춘 주택임대차와 상가건물임대차를 제외한 경우
임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이므로(대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정) 이에 대한 임차인의 동의는 불필요하다.
그러나 이러한 경우 임차인이 신 소유자와의 임대차관계를 원하지 않는데도 임대차관계를 계속 유지하라고 강요하는 것은 오히려 공평의 원칙 내지 신의성실의 원칙에 반할 것이므로 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있고 전 소유자이자 임대인은 보증금을 반환할 의무가 있다(대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정).
또한, 임대차는 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 처분할 권한이 있을 것을 성립요건으로 하지 않으므로(대법원 1996. 9. 6. 선고 94다54641 판결 등), 임대인이 임차목적물의 소유권을 상실하였다는 이유만으로는 임대인의 의무가 이행불능 상태에 빠졌다고는 단정할 수 없지만(대법원 1994. 5. 10. 선고 93다37977 판결 등), 임차목적물의 소유권이 변동되고 그 소유권을 취득한 제3자가 임차인에게 임차목적물의 명도를 요구하여 임차인이 이를 명도하였다면 임대인이 임차인으로 하여금 임차목적물을 사용ㆍ수익하게 할 의무는 이행불능이 되었다고 할 것이고, 이행불능이 일시적이라고 볼 만한 특별한 사정이 없다면 임대차는 당사자의 해지 의사표시를 기다릴 필요도 없이 당연히 종료된다고 할 것이어서, 위와 같은 경우 별도의 해지 의사표시를 하지 않았더라도 임대차가 종료되었음을 전제로 보증금의 반환을 구할 수 있다(대법원 1996. 3. 8. 선고 95다15078 판결).
2. 대항력을 갖춘 주택임대차와 상가건물임대차의 경우
임차주택이나 임차상가건물의 소유권이 신 소유자에게 이전되면 특단의 사정이 없는 한 신 소유자가 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주되므로(주택임대차보호법 제3조 제2항, 상가건물임대차보호법 제3조 제2항) 임차주택이나 임차상가건물의 소유권이 임대인으로부터 양수인에게 이전된다는 사실만으로 임대차가 해지 또는 해제되는 것은 아니다.
임차주택의 소유권이 신 소유자에게 이전되는 경우 임차인은 주택임대차보호법 제3조 제2항의 적용을 배제할 수 있는가에 대하여 논란이 있었으나 판례는 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우, 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 주택임대차보호법 제3조 제2항의 적용이 배제되어 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않게 된다고 하였음은 앞에서 본 바와 같다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 참조).
이러한 해석방법에 의할 때 상가건물임차인은 임차상가건물의 소유권이 신 소유자에게 이전되는 경우 임차상가건물의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하여 상가건물임대차보호법 제3조 제2항의 적용을 배제하고 양도인인 임대인을 상대로 보증금의 반환을 구할 수 있다고 할 것이다.
법무법인 더리드(The Lead)
대표변호사 윤경 (yk@theleadlaw.com)
(06158)서울시 강남구 테헤란로 439, 7층(삼성동, 연당빌딩)
직통전화 : 02-2135-1662, 팩스 : 070-4324-4340
공식사이트 : http://yklawyer.tistory.com/
홈페이지 : http://www.theleadlaw.com/
● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
● 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
