【(민사변호사) <임대차소송> 임차인의 유익비상환청구권(민법 제626조)】<임대인의 건물명도소송에 대한 임차인의 유익비상환청구권항변> 유익비와 필요비는 어떤 차이가 있을까? 전차인도 임대인을 상대로 유익비상환청구권을 행사할 수 있을까? 임차인은 유익비상환청구권에 기한 유치권을 갖는 걸까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<유익비와 필요비는 어떤 차이가 있을까? 전차인도 임대인을 상대로 유익비상환청구권을 행사할 수 있을까? 임차인은 유익비상환청구권에 기한 유치권을 갖는 걸까?>
● 임차인의 유익비상환청구권(민법 제626조)
1. 임차인의 유익비상환청구권(민법 제626조)의 의미
임차인이 임차물에 개량을 가하여 그 가액을 증가시키고 이 때문에 비용이 들어 갔을 때 본래 임차인은 임차물을 원상회복하여 반환하는 것이 원칙이나, 개량의 결과가 물리적․경제적으로 분리 불가능한 경우 이러한 원칙을 관철하는 것은 불합리하고, 나아가 임대인이 그 비용을 상환하지 않고 개량의 이익을 향수함은 형평에 반하고 부당이득이 되기 때문에 유익비상환청구권이 인정된다(부당이득에 관한 특칙).
이는 임대인의 임차인에 대한 건물명도청구소송에서 임차인의 항변 또는 반소로 행사되는 것이 보통이다.
2. 유익비상환청구권의 행사시기
임차인이 유익비를 지출한 때에는 필요비를 지출한 경우와 달리 즉시 그 상환을 청구할 수 없으며, 임대차가 종료하여야(갱신된 때에는 갱신된 임대차가 종료하여야) 비로소 청구할 수 있다.
유익비상환청구권이 양도된 경우도 마찬가지이다.
임대차의 종료원인을 묻지 않으므로 임차인의 차임연체를 이유로 임대차가 해지된 경우에도 인정된다.
임차인이 임대인에게 목적물을 반환한 경우에는 그 반환한 날로부터 6월 내에 상환청구를 하여야 하며(제654조, 제617조), 이는 제척기간으로 본다.
다만, 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있고(제626조 제2항 후문), 이 경우에는 그 기간이 경과한 때로부터 6월의 기간이 기산된다.
3. 유익비상환청구의 상대방
가. 전차인의 임대인에 대한 청구
임대인의 동의를 받아 적법하게 전대차가 이루어진 경우 전차인이 전대인에 대하여 유익비상환청구를 할 수 있음은 물론이나, 임대인에 대한 관계에서 전차인은 전대차 상의 의무만 부담할 뿐 권리는 갖지 못하기 때문에 유익비상환청구를 할 수 없다.
다만, 전대차의 기초가 된 임대차계약이 종료하여 전차인이 임대인에게 목적물을 반환하는 경우 전차인이 점유자와 회복자에 관한 민법 제203조의 일반규정에 의하여 임대인에게 비용상환청구를 하는 것은 별개의 문제이다(반대설 있음). 무단전대가 이루어진 경우에도 전차인은 임대인에 대하여 민법 제626조의 유익비상환청구는 불가능하고 민법 제203조의 적용 여부가 문제될 뿐이다.
나. 신소유자에 대한 청구
임차인의 유익비 지출 후에 임대물의 소유자가 변동된 경우 임차권이 대항력이 있는 때에는 신소유자가 임대인의 지위를 승계하므로 그에 대하여 상환청구를 할 수 있다. 다만, 이 때 전임대인도 상환의무를 지는가 하는 문제가 있다(부정설이 일본의 다수설이다).
임차권이 대항력이 없는 경우에는 임차인은 신소유자에 대하여 임대차관계를 주장할 수 없으므로 전임대인만이 상환의무를 지는 것이며, 다만 임차인은 신소유자에 대하여 민법 제203조의 일반규정에 의한 비용상환청구만이 가능하다.[대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결. 민법 제203조 제2항 에 의한 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권은 점유자가 계약관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아 소유자의 소유물반환청구에 응하여야 할 의무가 있는 경우에 성립되는 것으로서, 이 경우 점유자는 그 비용을 지출할 당시의 소유자가 누구이었는지 관계없이 점유회복 당시의 소유자 즉 회복자에 대하여 비용상환청구권을 행사할 수 있는 것이나, 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우에 그 지출비용의 상환에 관하여는 그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리 등이 적용되는 것이어서, 점유자는 그 계약관계 등의 상대방에 대하여 해당 법조항이나 법리에 따른 비용상환청구권을 행사할 수 있을 뿐 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 소유자에 대하여 민법 제203조 제2항 에 따른 지출비용의 상환을 구할 수는 없다].
4. 유익비의 해당 여부
가. 필요비, 부속물과의 구별
임차인이 지출한 비용이 필요비, 유익비, 부속물매수청구의 대상 중 어느 것에 해당하느냐 하는 문제에 관하여, 이론상으로는 ① 임차물의 보존을 위한 것은 필요비{물건의 보존․관리를 위하여 지출한 비용, 물건을 통상의 용법에 알맞은 상태로 보존하기 위한 비용 : 보존비, 수리비, 지붕의 기와를 갈아 잇기 위하여 지출한 비용, 동물사육비, 본래 임대인이 납부하여야 할 공조공과(재산세 등)}, ② 임차물의 객관적 가치를 증가시키며 임차물에 부합되어 독립성이 없는 것은 유익비(구성부분으로 된 것), ③ 임차물로부터 분리가능하나 그러할 경우 경제적으로 가치가 손상되는 것은 부속물매수청구의 대상(건물에 부속된 물건으로서 임차인 소유에 속하고 건물의 구성부분으로는 되지 않은 것으로서 건물의 사용에 객관적으로 편익을 가져오게 하는 것)으로 된다고 설명하고 있으나, 실제로는 그 구분이 명백하지 않다. 또한, 그 구분을 함에 있어서 임차물의 원래 용도를 고려하여야 한다.
나. 구체적 사례의 검토
유익비는 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이다.
따라서 임차인의 주관적 취미나 특수한 목적을 위하여 지출한 비용은 포함되지 않는다.
다만, 객관적 가치의 증가를 위하여 반드시 임차물 자체에 대하여 직접적으로 비용을 지출할 것을 요하지는 않는다.
예컨대, 가옥의 임차인이 도로의 포장비용을 지출한 때에도 가옥의 가치를 증가시킨 한도에서 유익비가 될 수 있다(통설).
임차인에 의한 임차건물의 증․개축부분은 특별한 사정이 없는 한 건물 자체의 구성부분을 이루어 부합의 법리에 따라 임대인의 소유로 되므로 그것이 현존하는 한 유익비상환청구의 대상이 된다(대법원 1983. 2. 22. 선고 80다589 판결).
반면, 임차물의 사용․수익 그 자체를 위하여 지출한 비용, 즉 임차건물에서 영업(건물용도가 임차목적과 다른 경우)을 하기 위하여 한 시설개수비용이나 부착한 물건의 비용 등은 목적물 개량의 결과가 생기더라도 유익비에 해당하지 않는다.
예컨대 ⒜ 음식점을 경영하기 위한 도배, 장판, 칸막이(철거비와 공사비 모두), 신발장, 주방인테리어, 도색비용이나 부착한 간판비용(대법원 1980. 10. 14. 선고 80다1851, 1852 판결, 1994. 9. 30. 선고 94다20389, 20396 판결), ⒝ 임차한 점포에서 카페영업을 하기 위한 공사를 하고 카페의 규모를 확장하면서 내부시설공사를 하는데 지출한 비용(대법원 1991. 8. 27. 선고 91다15591, 15607 판결), ⒞ 사무실로 사용하던 건물부분을 임차한 후 삼계탕집을 경영하기 위하여 보일러, 온돌방, 방문 틀, 주방, 가스시설, 전등 등을 설치하고 페인트칠을 하는데 지출한 비용(대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 25745 판결, 1991. 10. 8. 선고 91다8029 판결) 등은 모두 임차인의 영업을 위한 비용일 뿐 유익비에 해당하지 않는다(일본의 판례에 의하여 유익비로 인정된 사례는 가옥 임차인의 돌담 축조비, 재래식 변소를 수세식 변소로 개조한 비용, 가옥과 일체가 된 냉․난방 설비 비용, 꽃전등 시설 비용, 하수 및 도로의 개통설비 비용, 점포 임차인의 출입구 수선 비용, 임차주택의 증축비용, 공장부지 임차인의 낮은 토지 성토비용 등이다).
5. 유익비상환청구권 배제 특약의 효력과 해석
본조는 강행규정이 아니므로 당사자 사이의 특약으로 유익비상환청구를 포기하거나 제한하는 것이 가능하다.
거래의 실제도 필요비나 유익비 상환청구를 배제하는 특약을 두는 경우가 대부분이고, 이러한 약정은 원칙적으로 유효한 것으로 인정된다.
건물의 임차인이 임대차관계 종료시에 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 보는 것이 보통이다(대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20389 판결, 대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결).
또한, 임차인이 임차건물을 증․개축하였을 때는 임대인의 승낙 여부를 불문하고 그 부분이 무조건 임대인의 소유로 귀속된다고 하는 약정은 임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리주장을 포기하는 내용이 포함되었다고 해석한다(대법원 1983. 2. 22. 선고 80다589 판결).
예컨대 토지임대차계약에서 임차인이 토지 위에 정구장 시설 및 그 부대시설을 임차인의 비용으로 설치․건축하여 정구장을 운영하되 임대차가 종료하였을 때에는 시설물을 임대인에게 증여하기로 약정한 사실이 인정된다면 이는 유익비상환청구를 할 수 없다는 취지를 약정한 것으로 본다(대법원 1983. 5. 10. 선고 81다187 판결).
한편, 유익비상환청구 포기 약정에 관하여 그 효력 범위를 제한한 독특한 사례가 있다(대법원 1998. 10. 20. 선고 98다31462 판결. 임야 상태의 토지를 임차하여 대지로 조성한 후 건물을 건축하여 음식점을 경영할 목적으로 임대차계약을 체결한 경우, 비록 임대차계약서에는 필요비 및 유익비의 상환청구권은 그 용도를 묻지 않고 전부 포기하는 것으로 기재되었다 하더라도 계약당사자의 의사는 임대차목적 토지를 대지로 조성한 후 이를 임차목적에 따라 사용할 수 있는 상태에서 새로이 투입한 비용 만에 한정하여 임차인이 그 상환청구권을 포기한 것이고, 대지조성비는 상환청구권 포기의 대상으로 삼지 않은 취지로 약정한 것으로 보았다).
7. 상환청구액과 주장, 입증책임
유익비는 임차인이 지출한 금액과 현존하는 증가된 가액 중 임대인이 선택한 것을 상환하여야 한다. 현존가액의 산정시점은 임차물의 반환시로 본다(반대설 있음).
따라서, 임차인은 유치권 주장의 전제로서, 임대인이 선택 가능하도록 지출금액과 현존 증가액 양자에 대하여 주장입증을 하여야 하고(대법원 1993. 12. 28. 선고 93다30471, 30488 판결. 유익비상환청구권은 인정되나 임차인이 상환액에 관하여 입증을 하지 않는 경우에는 이를 이유로 바로 배척할 것이 아니라, 석명권을 행사하여 상환액에 관한 입증을 촉구하여야 한다), 임차인의 주장입증이 있으면 임대인은 그 중 액수가 적은 것을 선택하게 된다.
다만, 지출금액을 입증하면서 현존 증가액이 지출금액과 동일하다고 주장함에 대하여 임대인이 특히 다투지 않는 경우에는 그 선택권이 임차인에게 이전하여(민법 제381조 제2항 참조) 지출금액에 대한 상환청구권이 인정된다는 일본의 학설과 하급심 판례가 있다.
8. 유익비상환청구권 행사의 효과
가. 유치권
임차인은 유익비상환청구권에 관하여 유치권을 갖는다.
따라서 건물임차인은 종전과 같이 임차건물에 거주하면서 이를 사용할 수 있다.
다만, 필요비와 달리 유익비상환청구권은 임대차가 종료해야 발생하므로 차임 지급의무와 사이에 동시이행의 문제는 생기지 않는다.
그러나 차임 지급의무와 상계는 할 수 있다고 본다.
유치권이 인정되는 이상 임차인은, 임대인은 물론 양도나 경매에 의하여 임차물의 소유권을 이전받은 제3자에 대하여도 비용을 상환받기 전까지 인도를 거부할 수 있다.
그 결과 법원으로서는 신소유자의 인도청구에 대하여 유치권의 피담보채권의 지급과 상환으로 이행하도록 판결하면 된다.
또한, 유익비상환청구권에 기하여 유치물을 점유하던 중 소유자가 변동된 후 계속 점유하는 것은 유치물에 대한 보존행위에 해당하고, 이 때 유치물에 관하여 지출한 비용은 민법 제325조(유치권자의 상환청구권)에 의하여 비용상환청구가 가능하므로 소유권 양도 또는 경락 후에 새로 지출한 비용에 관해서도 유치권행사가 가능하다고 본다(대법원 1972. 1. 31. 선고 71다2414 판결).
다만, 경락인의 인도청구에 대하여 유치권이 행사된 경우 민사집행법 제91조 제5항(구민사소송법 제608조 제3항)에 의하여 청구기각 판결을 해야 한다는 견해가 있다.
그러나 이와 달리 기존의 유치권이 인정된 바 없는 상태에서 차임지체를 이유로 임대차계약이 해지된 다음, 혹은 임대차가 종료한 후 임차인이 권원 없이 점유하는 동안에 지출한 비용의 상환청구에 대해서는, 점유가 불법행위로 인한 경우에는 유치권이 생기지 않으므로(제320조 제2항) 이를 유추하여 유치권이 성립하지 않는다고 본다(다만, 이 경우 임차인이 임대차의 종료 사실을 모르고 점유하면서 비용을 지출하였다면 유치권을 인정하여야 한다는 견해도 유력하다).
나. 부당이득
유익비상환청구권을 갖는 임차인은 임대차 종료 후 유치권에 기하여 임차물을 계속 점유․사용할 수 있으므로 그 점유가 불법점유에 해당하지 않는다 하더라도, 차임 상당액은 부당이득(실질적인 이익을 의미한다)으로 임대인 또는 제3취득자에게 반환하여야 한다.
