【매각물건명세서】《매각물건명세서의 정정․변경 등, 열람을 위한 비치, 불복방법》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

【매각물건명세서】《매각물건명세서의 정정․변경 등, 열람을 위한 비치, 불복방법》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《매각물건명세서 : 매각물건명세서의 정정․변경 등, 열람을 위한 비치, 불복방법》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 박영호/김선영 P.878-949 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 윤경/손흥수, P.782-823 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.183-196 참조]

 

I. 매각물건명세서의 정정·변경 등

 

1. 직권 정정

 

매각물건명세서의 작성은 재판이 아니라 일종의 집행처분에 불과하므로 그 기재에 잘못이 있거나 변동이 생겼으면 비치한 후에라도 직권으로 정정할 수 있다. 그 성질상 경정결정에 관한 민사소송법의 규정이 준용되지 않는다. 다만 무엇을 무엇으로 정정했는지는 명백히 하여야 한다(재민 2004-3 9조).

 

2. 매각물건명세서의 사본을 비치한 이후에 그 기재 내용을 정정·변경하는 경우

 

가. 정정·변경의 방법

 

매각물건명세서의 사본을 비치한 이후에 그 기재 내용을 정정·변경하는 경우에 정정·변경하는 경우에 판사(사법보좌관)는 정정·변경된 부분에 날인하고 비고란에 “20○○. ○. ○. 정정·변경”이라고 적는다.

권리관계의 변동이 발생하여 매각물건명세서를 재작성하는 때에는 기존의 매각물건명세서에 “20○○. ○. ○. 변경 전”. 재작성된 매각물건명세서에 “20○○. ○. ○. 변경 후”라고 적고, 변경한 이유를 괄호 안에 적어주는 게 적절하다[재판예규 제1728호 부동산등에 대한 경매절차 처리지침(재민 2004-3 제9조 제1항)].

전자화된 매각물건명세서의 경우 새로 작성하는 매각물건명세서의 비고란에 정정·변경된 내용을 기재하고 “20 . . . 정정·변경”이라고 적고 날인은 사법전자서명으로 한다(재민 2004-3 9조 1항 단서).

 

나. 정정·변경된 내용이 매수신청에 영향을 미칠 수 있는 사항 (= 매각기일 등 변경)

 

매각물건명세서의 정정·변경이 매각물건명세서 사본이 비치된 이후에 이루어졌고, 정정·변경된 내용이 매수신청에 영향을 미칠 수 있는 사항(예를 들어 대항력 있는 임차인의 추가)이면 매각기일 또는 입찰기간 등을 변경하여야 한다(재민 2004-3 9조 3항).

대항력 있는 임차인인 강제경매 신청채권자가 신청서 등에 우선변제권이 있음을 소명하는 자료를 제출하지 않아 매각물건명세서에 배당요구한 것으로 기재하지 않았다가 매각물건명세서 비치 후에 권리신고 배당요구() 또는 우선변제권 있음을 소명하는 자료를 제출한 경우에는 인수대상의 변경이 있으므로 매각기일을 변경해야 한다.

 

다. 정정·변경이 매각물건명세서의 사본을 비치하기 전에 이루어져 당초 통지·공고된 매각기일에 매각을 실시하는 경우

 

매각물건명세서의 정정·변경이 매각기일 1주일 이전 매각물건명세서의 사본을 비치하기 전에 이루어졌다면 당초 통지·공고된 매각기일에 그대로 매각을 실시할 수 있으나, 다만 이 경우에도 정정·변경 이전에 명세서를 열람한 자 등에게 불이익을 줄 염려가 있으므로 다음과 같이 처리한다(재민 2004-3 9조 3항).

 

⑴ 기일입찰에서는 집행관이 매각기일에 매각을 실시하기 전에 그 정정·변경된 내용을 고지한다.

 

⑵ 기간입찰에서는 법원사무관등이 집행과 및 집행관 사무실 게시판에 그 정정·변경된 내용을 게시한다.

 

⑶ 해당 매각기일에서 유찰되어 다음 기일에 매각물건명세서를 새로 작성할 때에는 정정·변경했다는 문구를 삭제한다.

 

II. 열람을 위한 비치

 

1. 비치·열람에의 공여

 

⑴ 매각물건명세서가 작성되면 그 원본은 경매기록에 순서에 따라 철하고, 그 사본을 만들어 집행관의 현황조사보고서, 감정인의 감정평가서의 사본과 일괄 편철하여 매각기일 또는 입찰기간 개시일 1주 전까지 사건별 기일별로 구분한 후 집행과 사무실 등에 비치하여 매수희망자가 손쉽게 열람할 수 있게 하여야 한다. 다만 현황조사보고서에 첨부한 주민등록표 등·초본은 비치하지 않는다(재민 2004-3 8조 4항).

 

⑵ 법원은 전자적으로 작성되거나 제출된 매각물건명세서･현황조사보고서 및 감정평가서의 기재내용을 전자통신매체로 열람하게 하거나 그 출력물을 비치함으로써 그 사본의 비치에 갈음할 수 있다(재민 2004-3 8조 5항).

 

⑶ 3-4회의 매각 및 매각결정기일을 일괄하여 지정한 경우에도 매각물건명세서는 매각기일마다 1주일 전까지 작성, 비치하여야 한다[재판예규 제969호 수회 매각 및 매각결정기일 일괄 지정방식에 의한 부동산매각절차 진행시 유의사항(재민 98-11) 제8조].

다만 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 감정평가서의 기재 내용을 전자통신매체로 공시함으로써 그 사본의 비치에 갈음할 수 있음은 앞서 본 바와 같다.

 

2. 비치기간

 

매각물건명세서 사본은 매각기일(기간입찰의 방법으로 진행하는 경우에는 입찰기간의 개시일)마다 그 1주일 전까지 비치하되(민사집행규칙 54조), 각 매각기일까지 계속 비치하며, 매각대금이 납부되면 적당한 방법으로 이를 폐기한다.

 

3. 열람

 

비치기간 중은 누구라도 또 업무시간 내에는 언제라도 무료로 자유로이 열람할 수 있다. 그러나 비치문서의 복사권은 인정되지 않는다. 다만, 타인의 열람에 방해가 되지 않는 한 자비로 복사하거나 사진촬영을 하는 것은 열람방법의 연장으로서 인정해도 무방할 것이다.

 

III. 불복방법 등

 

⑴ 매각물건명세서의 작성에 대하여 불만이 있다 하더라도 매각물건명세서 작성 자체의 위법사유를 근거로 집행에 관한 이의신청(민사집행법 16조 1항)은 허용되지 않고, 다만 그러한 매각물건명세서를 토대로 매각이 이루어진 경우에 매각허가에 대한 이의신청(민사집행법 121조 5호)이나 매각허가결정에 대한 즉시항고(민사집행법 130조 1항)를 할 수 있을 뿐이다.

 

⑵ 매각물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때에는 매각허가에 대한 이의사유가 되며 나아가 직권에 의한 매각불허가사유가 된다(민사집행법 121조 5호, 123조 2

항). 매각물건명세서를 비치하지 않았거나 또는 비치기간을 지키지 않은 경우에도 이

에 준하여 봄이 타당하다.

‘매각물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하는지의 여부는 그 하자가 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산경매와 매각물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적인 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 할 것이다(대법원 1997. 10. 13.자 97마1612 결정, 대법원 2000. 1. 19.자 99마7804 결정, 대법원 1998. 12. 2.자 98마2336 결정).

 

⑶ ‘매각물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하는 경우로는, 1993. 2. 23.자 선순위 근저당권보다 앞선 1991. 8. 6.자로 주민등록 전입신고가 되어 있음이 명백함에도 집행관의 현황조사보고서나 매각물건명세서의 전입신고 여부에 ’미상’ 또는 ‘동사무소에서 확인 안 됨’으로 기재한 경우(대법원 1995. 11. 22.자 95마1197 결정), 2005. 1. 31.자 선순위 근저당권보다 앞선 2004. 3. 18.자로 사업자등록신청이 되어 있음에도, 매각물건명세서의 사업자등록신청일이 2005. 12. 27.로 기재된 경우(대법원 2008. 3. 17.자 2007마1638 결정) 등 대항력이 있어 매수인이 보증금을 인수해야 할 임차인에 관한 전입신고일자 또는 사업자등록신청일을 제대로 기재하지 않은 경우 등이 있다.

 

⑷ 집행법원이 매각기일 1주 전까지 매각물건명세서 사본을 비치하지 않았거나 혹은 중대한 하자가 있는 매각물건명세서 사본을 비치하였다가 매각기일 5일 전에 이를 정정하였음에도 매각기일을 변경하지 않은 채 그대로 매각절차를 진행하면서 그 정정내용을 일반 매수희망자들에게 따로 고지하지도 않은 것은 이해관계인의 이익이 침해되거나 매각절차의 공정성을 해칠 우려가 있는 중대한 절차 위반으로서 직권에 의한 매각불허가사유에 해당한다(대법원 2010. 11. 30.자 2010마1291 결정).

 

⑸ 집행법원으로서는 매각대상 부동산에 관한 이해관계인이나 그 현황조사를 실시한 집행관 등으로부터 제출된 자료를 기초로 매각대상 부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 이를 매각물건명세서에 기재하여야 하고, 만일 경매절차의 특성이나 집행법원이 가지는 기능의 한계 등으로 인하여 매각대상 부동산의 현황이나 관리관계를 정확히 파악하는 것이 곤란한 경우에는 그 부동산의 현황이나 권리관계가 불분명하다는 취지를 매각물건명세서에 그대로 기재함으로써 매수신청인 스스로의 판단과 책임 하에 매각대상 부동산의 매수신고가격이 결정될 수 있도록 하여야 할 것이다. 그럼에도 집행법원이나 경매담당 공무원이 위와 같은 직무상의 의무를 위반하여 매각물건명세서에 매각대상 부동산의 현황과 권리관계에 관한 사항을 제출된 자료와 다르게 작성하거나 불분명한 사항에 관하여 잘못된 정보를 제공함으로써 매수인의 매수신고가격 결정에 영향을 미쳐 매수인으로 하여금 불측의 손해를 입게 하였다면, 국가는 이로 인하여 매수인에게 발생한 손해에 대한 배상책임을 진다고 할 것이다(대법원 2008. 1. 31. 선고 2006다913 판결).