【매각불허가결정】《매각불허가결정을 하여야 할 경우(이해관계인의 이의가 정당하다고 인정할 때, 직권으로 매각불허가할 사유가 있을 때, 과잉매각으로 되는 때, 집행정지결정정본이 제출된 경우), 부동산의 현저한 훼손 또는 권리관계의 중대한 변동이 있는 경우, 경매의 경우 담보책임(부동산의 훼손 등으로 인한 매각목적물의 하자와 담보책임), 매각불허 후의 절차, 선순위 저당권이 소멸함으로써 인수할 부담이 생긴 경우 매수인의 구제방법》〔윤경 번호사 더리드(The

【매각불허가결정】《매각불허가결정을 하여야 할 경우(이해관계인의 이의가 정당하다고 인정할 때, 직권으로 매각불허가할 사유가 있을 때, 과잉매각으로 되는 때, 집행정지결정정본이 제출된 경우), 부동산의 현저한 훼손 또는 권리관계의 중대한 변동이 있는 경우, 경매의 경우 담보책임(부동산의 훼손 등으로 인한 매각목적물의 하자와 담보책임), 매각불허 후의 절차, 선순위 저당권이 소멸함으로써 인수할 부담이 생긴 경우 매수인의 구제방법》〔윤경 번호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

I. 매각불허가결정  [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.1392-1421 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.1260-1301 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.339-357 참조]

 

1. 매각불허가결정을 하여야 할 경우

 

가. 이해관계인의 이의가 정당하다고 인정할 때

 

법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인의 매각허가에 대한 이의가 정당하다고 인정한 경우에는 매각을 허가하지 아니한다(민사집행법 제123조 제1항).

 

나. 직권으로 매각불허가할 사유가 있을 때

 

⑴ 매각결정기일에 이해관계인의 매각허가에 대한 이의가 없더라도 법원이 직권조사의 결과 민사집행법 제121조에 열거된 이의사유가 있다고 인정되는 때에는 직권으로 매각불허가결정을 하여야 한다(민사집행법 제123조 제2항 본문).

 

⑵ 다만 같은 법 제121조 제2호 또는 제3호의 경우에는 능력 또는 자격의 흠이 제거되지 아니한 때에 한한다(민사집행법 제123조 제2항 단서). 따라서 매각기일 당시에 존재하였던 최고가매수신고인의 행위능력 또는 부동산취득자격의 흠이 그 후 매각결정허가여부의 재판 시까지 법정대리인의 추인이나 법령이 정한 관청의 증명, 인·허가(예컨대 농지의 경우 농지취득자격증명, 어업권경매의 경우 이전인가 등)로 말미암아 추후보완된 경우에는 불허가결정을 하여서는 아니 된다.

 

⑶ 경매법원이 매각불허가결정을 한 후 그 결정에 대한 항고사건 계속 중에 농지취득자격증명이 제출된 경우에는 항고법원으로서는 이와 같은 사유까지 고려하여 매각불허가결정의 당부를 판단하여야 한다(대법원 2004. 2. 25.자 2002마4061 결정). 하지만 재항고심도 상고심과 마찬가지로 사후심 법률심이므로 농지취득자격증명의 흠결을 이유로 한 매각불허결정에 대한 재항고를 하면서 비로소 농지취득자격증명을 발급받았다는 사유는 적법한 재항고이유가 될 수 없다(대법원 2005. 10. 7.자 2005마697 결정, 2007. 6. 29.자 2007마258 결정).

 

다. 과잉매각으로 되는 때

 

⑴ 과잉매각이 금지되는 경우

 

㈎ 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 1개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하여서는 안 된다(민사집행법 제124조 제1항 본문).

 

㈏ ① 여기서 각 채권자의 채권이라 함은 경매신청채권자와 그에 우선하는 선순위 채권자는 물론이고 배당요구채권자 중 경매신청인과 동순위로 배당을 받을 자의 채권도 포함한다. 압류가 경합된 경우 뒤의 압류채권자의 채권도 포함된다. 그러나 경매신청채권자보다 후순위의 채권은 포함되지 않는다. 그러므로 경매신청채권자가 우선권이 없는 일반채권자인 때에는 배당요구를 한 모든 채권자의 채권이 포함된다.

 

② 채권액의 산정은 민사집행법 제84조 제4항에 의하여 각 채권자가 배당요구의 종기까지 집행법원에 제출한 채권신고서와 증빙서류에 의할 것이고, 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자(민사집행법 제148조 제3호) 또는 저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자(동조 제4호)가 배당요구의 종기까지 채권신고를 하지 아니한 때에는 그 채권자의 채권액은 등기부등본 등 집행기록에 있는 서류와 증빙에 따라 계산한다(민사집행법 제84조 제5항). 우선채권자가 근저당권자인 경우에 현존채권액이 기록상 밝혀지지 않으면 채권최고액을 그 채권액으로 볼 수밖에 없다.

 

㈐ ① 과잉매각금지에 관한 민사집행법 제124조는 여러 개의 부동산을 개별매각하는 경우뿐 아니라 일괄매각하는 경우에도 적용되지만(민사집행법 제101조 제3항 본문), 같은 법 제101조 제3항 단서에 따른 일괄매각의 경우에는 적용되지 아니한다(민사집행법 제124조 제1항 단서).

 

② 토지와 그 위의 건물을 일괄매각하는 경우(대법원1970. 1. 30.자 69마1307 결정, 1985. 7. 23.자 85마26결정)나 재산을 분리하여 매각하면 그 경제적 효용이 현저하게 떨어지는 경우 또는 채무자의 동의가 있어 일괄매각 결정을 한 경우에는 과잉매각 금지 규정이 적용되지 아니한다(제124조 제1항 단서, 제101조 제3항 단서).

 

③ 토지와 지상건물을 동시에 경매하여 동일인이 그 전부에 관하여 최고가매수신고인으로 정하여진 경우에는 일괄매각의 결정을 하지 않았다 하더라도 일괄매각의 경우에 준하여 그 중 어느 하나의 매각대금만으로 채권액과 집행비용을 변제할 수 있는 경우라도 나머지 부동산에 대하여 과잉매각을 이유로 매각을 불허가할 것은 아니다(대법원 1968. 9. 30.자 68마890 결정).

 

⑵ 과잉매각의 경우 채무자의 매각할 부동산 지정

 

㈎ 과잉매각의 경우에는 채무자는 그 부동산 가운데 매각할 것을 지정할 수 있다(민사집행법 제124조 제2항).

 

㈏ 이 경우 채무자는 매각허가결정이 선고되기 전에 매각부동산 지정신청서 등 서면을 제출하는 방법으로 지정권을 행사하면 된다(민사집행규칙 제52조). 채무자의 지정권 행사는 이해관계인들에게 중대한 영향을 미칠 뿐 아니라 매각절차의 진행방향을 좌우하게 되므로, 이러한 점을 고려하여 지정권의 행사 여부와 지정 내용을 절차상 명확하게 하기 위하여 그 지정은 서면으로 하도록 한 것이다.

 

㈐ 서면으로 지정하는 때에는 그 지정신청서는 문서건명부에 전산입력하여 접수하고 경매사건기록에 시간적 접수순서에 따라 가철하며 인지는 첩부를 요하지 아니한다(재민 91-1).

 

㈑ 채무자는 매각허가결정이 선고되기 전까지 지정권을 행사하여야 하고(민사집행규칙 제52조) 매각허가결정의 선고 후에는 이를 행사할 수 없다.

 

㈒ 지정의 방식에 관하여는 특별한 규정이 없으므로 매각할 재산이나 부동산을 지정할 수도 있고 또 매각을 원하지 않는 재산이나 부동산을 지정할 수도 있다.

 

㈓ 매각을 한 후에 지정권이 행사되고 그 중 일부 재산만 매각하여도 그 채권 등의 변제에 충분하다고 인정되는 때에는, 법원은 채무자의 지정에 따라 매각을 허가할 재산을 선택하여야 한다.

 

㈔ 채무자가 지정권을 행사하지 아니한 때에는 법원은 자유재량에 의하여 매각허가를 할 부동산을 선택할 수 있다(대법원 1966. 10. 10.자 66 891 결정). 채무자에 대하여 지정권의 행사를 최고할 의무가 있는 것은 아니나 채무자가 매각결정기일에 출석한 경우에는 그의 의견을 물어 처리함이 상당하다.

⑶ 매각실시 전의 경우

 

㈎ 민사집행법 제124조 제1항 본문은 매각이 실시되어 매수의 신고가 있음을 전제로 한 규정이다. 매각실시 전 단계에 있어서는 부동산의 최저매각가격과 각 채권자의 채권 및 집행비용을 비교하여 그 중 일부 부동산만 경매하여도 그 채권 등의 변제에 충분하다는 점이 명백한 경우에 한하여 그 부동산에 대하여만 매각을 명하고 나머지 부동산에 대하여는 매각명령을 유보함이 상당하다.

 

㈏ 실제로는 당초의 최저매각가격대로 매각이 되지 아니하고 최저매각가격이 저감된 후에야 비로소 매각이 이루어지는 예가 많고 또 과잉매각에 의한 채무자의 불이익은 매각허가결정 단계에서 매각을 허가하지 아니함으로써 막을 수 있는 길이 있으므로 위와 같은 경우에 일부 부동산에 대하여만 매각을 실시할 것인가 아니면 전부동산에 대하여 매각을 실시할 것인가는 법원의 재량에 속한다(대법원 1998. 10. 28.자 98마1817 결정).

 

⑷ 과잉매각의 금지 위반의 효과

 

과잉매각의 금지에 위반하여 매각허가결정을 한 경우에는 이 결정에 의하여 불이익을 입는 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있다(민사집행법 제129조 제1항, 제121조 제7호). 채무자의 적법한 지정권 행사가 있었는데 집행법원이 이를 무시하고 매각허가를 한 경우라든가, 또는 과잉매각의 금지를 부당하게 적용하여 매각을 허가하지 아니한 경우에 채무자(전자의 경우) 또는 채권자 및 매수신고인등(후자의 경우)이 각 그 결정에 대하여 즉시항고할 수 있다. 과잉매각 금지 규정에 위반하여 매각을 허가하였을 경우에는 항고이유로 되나, 항고법원이 직권으로 조사할 사항은 아니다(대법원 1978. 4. 20.자 78마45 전원합의체 결정). 과잉매각금지에 위반되거나 채무자의 지정권 행사에 반하는 등 위법이 있는 매각허가결정이라 하더라도 그 결정이 확정되면 그 하자는 치유되고 매각허가결정의 효력을 더 이상 다툴 수 없다.

 

라. 집행정지결정정본이 제출된 경우

 

⑴ 매각기일 종료 후 매각허가결정 선고 전에 집행법원에 민사집행법 제49조 제2호 소정의 집행정지결정 정본이 제출된 경우에는 같은 법 제121조 제1호 후단에 해당하므로 매각불허가결정을 하여야 한다(대법원 2009. 3. 12.자 2008마1855 결정).

매각허가결정이 있은 뒤에 같은 법 제49조 제2호의 서류가 제출된 경우에는 매수인은 매각대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다(민사집행규칙 제51조 제2항 전문). 채무자 회생 및 파산에 관한 법률상의 중지명령(채무자회생법 제44조 제1항, 제593조 제1항) 등이 제출된 경우에도 실무상 위 중지명령 등은 민사집행법 제49조 제2호 문서에 준하여 취급하고 있으므로 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다. 이 신청에 관한 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다(민사집행규칙 제51조 제2항 후문).

 

⑵ 채무자가 매각허가결정이 선고된 후 집행법원에 강제집행의 일시정지를 명하는 재판의 정본을 제출한 경우 매각허가결정의 확정을 저지할 수는 없으나 경매절차를 필요적으로 정지하여야 하고, 매각허가결정 확정 후 대금지급기한을 지정하는 것은 위법하다(대법원 1995. 2. 16.자 94마1871 결정). 그럼에도 집행법원이 매각허가결정의 확정에 따른 대금지급기한을 정할 경우 이해관계인은 민사집행법 제16조 소정의 집행에 관한 이의에 의하여, 매수인은 민사집행규칙 제51조 제2항에 의한 매각허가결정의 취소신청에 의하여 각 그 시정을 구할 수 있는바, 이러한 불복 절차 없이 매수인이 대금납부기한 내에 매각대금을 완납한 이상 매수인은 부동산에 관한 소유권을 적법하게 취득한다(대법원 1993. 6. 25. 선고 93다12305 판결, 1992. 9. 14. 선고 92다28020 판결).

 

2. 부동산의 훼손 또는 권리관계의 변동이 있는 경우(민사집행법 제121조 제6호, 제127조 제1항)

 

현저한 훼손이어야 하고, 그 손상 정도가 경미한 경우는 이에 해당하지 않는다.

훼손이 경미한가의 여부는 사회적 내지 경제적 견지에서 평가될 성질의 것이다. 부동산에 물리적 훼손이 없는 경우라도 부동산의 교환가치가 감손된 때에는 민사집행법 제121조 제6호, 제127조의 규정이 적용된다 할 것이다.

 

가. 매수가격 신고 전에 부동산의 현저한 훼손 또는 권리관계의 중대한 변동이 밝혀진 경우

 

⑴ 매수가격을 신고하기 전에 부동산에 현저한 훼손이 생긴 경우에는 법원은 다시 감정평가를 실시한 다음 최저매각가격을 변경하여 매각을 실시한다. 만일 이와 같은 절차를 다시 밟지 않은 채 매각을 실시한 경우에는 매각불허가사유(민사집행법 제121조 제5호, 제6호)에 해당하므로 법원은 직권으로 매각불허가결정을 하여야 한다.

부동산의 현저한 훼손뿐 아니라 매수인이 소유권을 취득하지 못하거나 또는 인수할 권리가 변동되는 것과 같은 중대한 권리관계의 변동이 매수가격 신고 전에 발생하는 경우도 마찬가지이다.

 

⑵ 또 매각허가결정 후라도 아직 확정전이면 매수인은 즉시항고를 제기하여 집행법원 스스로의 경정에 의하거나(민사소송법 제446조) 또는 항고법원의 취소결정에 의하여 구제받을 수 있다.

 

나. 매수가격 신고 후 매각허가결정 확정 전에 부동산의 현저한 훼손 또는 권리관계의 중대한 변동이 밝혀진 경우

 

⑴ 불복방법

 

최고가매수신고인(또는 매수인)은 매각허가에 대한 이의신청(민사집행법 제121조 제6호) 또는 매각허가결정에 대한 즉시항고(민사집행법 제129조)를 할 수 있다.

 

⑵ 매각허가에 대한 이의신청 절차 및 법원의 조치

 

㈎ 매각허가에 대한 이의신청은 매각결정기일에 출석하여 구술로 함이 원칙이나 매각결정기일까지 서면으로 하여도 무방하고, 민사집행법 제121조에 의한 이의신청이 서면으로 제출된 경우에는 문건입력 프로그램에 전산입력하여 접수한 다음 경매사건기록에 가철하며 인지는 첩부를 요하지 않는다(재민 91-1).

 

㈏ 최고가매수신고인 등으로부터 매각허가에 대한 이의신청이 있으면 법원은 사실을 조사하여 그 신청이 정당하다고 인정되면 그 신청내용에 따라 매각불허가결정을 선고하고(민사집행법 제123조 제1항) 그 신청이 이유 없는 때에는 이에 응답할 필요는 없으며 매각허가결정을 선고하면 된다. 조사결과 훼손의 정도가 심하여 부동산으로서의 경매가 불가능하다고 인정되면 민사집행법 제96조 제1항에 따라 직권으로 매각절차를 취소한다. 법원은 사실조사를 할 때에 당사자를 심문하거나 변론을 열 수도 있다.

 

㈐ 민사집행법 제121조 제6호에 정해진 사유(부동산의 현저한 훼손이나 중대한 권리관계의 변동)에 의하여 매각불허가결정을 하여 새 매각기일을 열게 된 때에는 최저매각가격결정부터 새로 하여 경매를 속행한다(민사집행법 제125조 제2항).

 

⑶ 매각허가결정에 대한 즉시항고절차 및 법원의 조치

 

부동산의 현저한 훼손 등을 간과하여 매각허가결정을 한 경우 매각허가에 대한 즉시항고사유가 된다.

 

⑷ 최고가 매수신고가 있은 후 유치권신고가 접수된 경우

 

부동산 임의경매절차에서 매수신고인이 당해 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 이미 최고가매수신고인으로 정하여졌음에도 그 이후 매각결정기일까지 사이에 유치권의 신고가 있을 뿐만 아니라 그 유치권이 성립될 여지가 없음이 명백하지 아니한 경우에도, 집행법원으로서는 매수가격 신고 후 매각허가결정 확정 전에 부동산의 현저한 훼손 또는 권리관계의 중대한 변동이 밝혀져서 장차 매수신고인이 인수할 매각부동산에 관한 권리의 부담이 현저히 증가하는 민사집행법 제121조 제6호의 이의 사유가 발생된 것으로 보아 이해관계인의 이의 또는 직권으로 매각을 허가하지 아니하는 결정을 하는 것이 상당하다(대법원 2005. 8. 8.자 2005마643 결정, 2007. 5. 15.자 2007마128 결정).

 

다. 매각허가결정 확정 후 대금납부 전에 부동산의 현저한 훼손 또는 권리관계의 중대한 변동이 밝혀진 경우

 

⑴ 불복방법

 

㈎ 매각허가결정단계에서 부동산의 현저한 훼손이나 중대한 권리관계의 변동을 간과하여 매각허가결정이 되고 매수인도 이를 모르고 즉시항고를 제기하지 않아 매각허가결정이 확정된 후 대금납부 전에서야 부동산의 현저한 훼손 또는 권리관계의 중대한 변동이 밝혀진 경우에 매수인은 민사집행법 제127조 제1항에 의하여 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다.

 

그 결과 매각허가결정을 취소한 경우에는 그 훼손의 정도에 따라 재평가 후 최저매각가격을 새로 정하여 새 매각을 진행하거나, 훼손이 심하여 부동산으로서의 존재를 잃은 때에는 경매절차를 취소하고 경매개시결정 기입등기를 말소하도록 촉탁한다(제134조).

 

㈏ 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 매수하였으나, 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 매각부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우에도, 매수인은 자신에 대한 매각허가결정의 취소신청을 구할 수 있다(대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정).

 

㈐ 매각절차의 진행이 정지되어 이로 인하여 매각기일과 대금납부기일 사이에 오랜 기간이 경과되어 그 사이에 매각부동산의 가격이 현저히 하락한 경우에도 매수인은 민사집행법 제127조 제1항을 준용하여 매각허가결정의 취소를 구할 수 있다.

 

㈑ 최고가매수신고인의 귀책사유로 인하여 부동산이 훼손된 때에는 달리 불허가사유가 없는 한 법원은 매각허가결정을 하지 않으면 안 된다. 이 경우에 그 매수인이 대금을 납부하지 않으면 훼손된 상태에서 다시 평가하여 재매각을 실시한다. 다만, 전의 매수인은 집행절차 외에서 위 훼손으로 인한 손해배상채무를 지게 되나 이는 불법행위일반이론에 의한다.

 

㈒ 민사집행법 제127조 제1항에 의하여 매각허가결정을 취소한 때에는 법원은 최저매각가격결정부터 새로 하여 경매를 속행한다(민사집행법 제134조).

 

㈓ 하지만 매수인이 대금을 납부한 후에는 그 훼손이 대금납부 전에 생긴 것이라 하더라도 감액신청을 하는 것은 별론으로 하고 민사집행법 제127조 제1항에 의한 매각허가결정의 취소신청을 할 수 없다고 봄이 타당하다.

 

또한 재매각명령이 나면 확정된 매각허가결정의 효력이 상실되므로, 매수인으로서는 ‘재매각명령이 난 이후’에는 매각허가결정의 취소신청을 할 수 없다(대법원 2009. 5. 6.자 2008마1270 결정).

 

⑵ 매각허가결정의 취소신청절차 및 법원의 조치

 

㈎ 취소신청절차

 

매각허가결정의 취소신청 방식에 관하여는 특별한 규정이 없으므로 서면 또는 말로 할 수 있다(민사소송법 제161조 제1항). 민사집행법 제127조 제1항에 따라 매각허가결정의 취소신청서가 제출되면 집행사건으로 전산입력하여 접수하고 이를 경매사건기록에 시간적 접수순서에 따라 합철한 후 경매사건기록표지에 사건번호와 사건명을 병기하며 위 신청서에는 1,000원의 인지를 첩부하여야 한다(재민 91-1).

 

㈏ 법원의 조치

 

① 최고가매수신고인의 귀책사유로 인하여 부동산이 훼손된 때에는 달리 불허가 사유가 없는 한 법원은 매각허가를 하여야 한다. 이 경우에 그 매수인이 대금을 납부하지 않으면 훼손된 상태에서 다시 감정평가하여 재매각을 실시한다(다만 전의 매수인은 집행절차 외에서 위 훼손으로 인한 손해배상채무를 지게 되나 이는 불법행위일반이론에 의한다).

 

② 민사집행법 제127조 제1항에 의하여 매각허가결정을 취소한 때에는 법원은 최저매각가격결정부터 새로 하여 경매를 속행한다(민사집행법 제134조).

 

③ 매각절차의 진행이 정지되어 매각결정기일과 대금지급기한 사이에 오랜 기간이 경과되는 바람에 그 사이에 매각부동산의 가격이 현저히 하락한 경우에도, 매수인은 민사집행법 제127조 제1항을 준용하여 매각허가결정의 취소를 구할 수 있을 것이나, 민사집행규칙 제50조 제2항이 신설됨에 따라 위 조항에 따른 매각허가결정에 대한 취소를 신청하는 방법이 주로 이용되고 있다.

 

④ 매각허가결정의 취소신청에 대한 결정은 사법보좌관규칙 제2조 제1항 제7호에 따라 사법보좌관의 업무범위에 속하고, 이 결정에 대한 불복은 사법보좌관 처분에 관한 이의신청 절차를 거쳐야 하므로, 사법보좌관이 내린 매각허가결정의 취소신청에 관한 결정에 대하여 민사집행법 제127조 2항에 따른 즉시항고를 하는 경우에는 사법보좌관 처분에 대한 이의신청 절차를 거쳐야 한다.

 

⑶ 취소결정에 대한 불복방법

 

㈎ 매각허가결정의 취소신청에 대한 결정에 대하여는 즉시항고할 수 있다(민사집행법 제127조 제2항).

 

㈏ 사법보좌관이 한 ‘부동산훼손의 경우 매각허가결정의 취소신청에 대한 결정’에 대한 불복방법은 ‘그 결정에 대한 이의신청’이다.

 

이의신청을 받은 사법보좌관은 이의신청사건을 지체 없이 판사에게 송부하여야 한다(사법보좌관규칙 제4조 제5항).

 

판사는 이의신청이 이유 있다고 인정되는 때에는 결정으로 사법보좌관의 처분을 경정하고(사법보좌관규칙 제4조 제6항 제3호), 이의신청이 이유 없다고 인정되는 때에는 사법보좌관의 처분을 인가하고, 이의신청사건을 항고법원에 송부하여야 한다.

이 경우 이의신청은 해당 법률에 의한 항고 또는 즉시항고로 본다(사법보좌관규칙 제4조 제6항 제5호).

 

3. 부동산의 훼손 등으로 인한 매각목적물의 하자와 담보책임

 

매각절차상으로는 목적물의 훼손이나 중대한 권리관계의 변동의 경우에는 민사집행법 제121조 제6호(매각허가에 대한 이의신청), 제127조 제1항(매각허가결정에 대한 취소신청)에 의하여, 목적물의 멸실이나 권리이전을 할 수 없는 사정이 명백한 경우에는 같은 법 제96조 제1항(매각절차의 취소)에 의하여 처리할 것이다.

 

가. 담보책임의 요건

 

매도인의 담보책임이 발생하는 것은 경매한 물건 또는 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속하거나(민법 제570 내지 제573조) 또는 수량부족이나 일부멸실(민법 제574조), 제한물권이 있는 경우(민법 제575조), 저당권 등이 행사된 경우(민법 제576조) 등으로 매수인이 완전한 권리를 취득할 수 없는 경우에 한하며, 하자담보책임규정(민법 제580조 제1항)은 적용되지 않는다. 즉 추탈담보책임(권리의 하자로 인한 담보책임)에 한한다. 이러한 담보책임은 매매의 경우와 마찬가지로 매각절차는 유효하게 이루어졌으나 경매의 목적이 된 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속하는 등의 하자로 매수인이 완전한 소유권을 취득할 수 없거나 이를 잃게 되는 경우에 인정되는 것이고, 매각절차 자체가 무효인 경우에는 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없다(대법원 1991. 10. 11. 선고 91다21640 판결 등). 한편, 민법 제578조와 민법 제580조 제2항이 말하는 ‘경매’는 민사집행법상의 강제집행이나 담보권 실행을 위한 경매 또는 국세징수법상의 공매 등과 같이 국가나 그를 대행하는 기관 등이 법률에 기하여 목적물 권리자의 의사와 무관하게 행하는 매도행위만을 의미한다(대법원 2016. 8. 24. 선고 2014다80839 판결 참조).

 

나. 담보책임의 내용

 

매수인은 제1차적으로 채무자에 대하여 각 해당 조문(민법 제570조 내지 제577조)이 규정하는 바에 따라 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다(민법 제578조 제1항). 채무자가 무자력인 때는 매수인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금의 전부 또는 일부의 반환을 청구할 수 있다(민법 제578조 제2항).

 

다. 담보책임 행사방법

 

⑴ 총설

 

㈎ 담보책임은 매각절차 외에서 별소에 의하여 청구할 수 있지만, 매각절차진행 중에 담보책임의 사유가 발생할 수 있으므로 매각절차 내에서 청구하는 것도 가능하다.

 

㈏ 즉 최고가매수신고인 또는 매수인은 자기가 책임질 수 없는 사유로 인하여 매각부동산의 권리에 흠이 생겨 매수의 목적을 달할 수 없는 경우, 최고가매수신고인은 매각허가에 대한 이의신청(민사집행법 제121조 제6호), 매수인은 대금을 납부할 때까지 매각허가결정의 취소신청(민사집행법 제127조 제1항)을 할 수 있는 외에도, ① 대금납부 후 배당 전인 때에는 집행법원에 대하여 매각허가결정에 의한 매매를 해제하여 납부한 대금의 반환을 청구할 수 있고, ② 해제를 하지 않고 대금의 감액만을 청구하고자 할 때에는 ㉠ 대금납부 시까지는 집행법원에 대금의 감액 주장을 할 수 있으며, ㉡ 대금납부 후 배당실시 전인 때에는 감액분의 대금의 반환을 청구할 수 있다.

 

⑵ 매수의 목적을 달할 수 없는 경우

 

매수인이 매각부동산의 권리에 흠이 있어 매수의 목적을 달할 수 없기 때문에 담보책임을 추구하려고 할 때에는 ① 최고가매수신고인은 매각허가에 대한 이의신청(민사집행법 제121조 제6호)을, 매수인은 대금을 납부할 때까지 매각허가결정의 취소신청(민사집행법 제127조 제1항)을 할 수 있고[부동산의 훼손 또는 권리관계의 변동이 매수가격의 신고 전에 있었던 경우라도 그 훼손 및 이를 간과한 것이 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 인한 것인 때에도 민사집행법 제127조 제1항이 유추적용 된다(대법원 2001. 8. 22. 2001마2652 결정 참조)], ② 대금납부 후 배당 전인 때에는 집행법원에 대하여 매각허가결정에 의한 매매를 해제하여 납부한 대금의 반환을 청구할 수 있다(대법원 1997. 11. 11.자 96그64 결정). 경매절차의 진행 중에 경매목적물인 자수기로부터 중요부품의 대부분이 분리되어 반출됨으로써 자수기가 작동될 수 없게 된 경우 이는 경매목적물의 일부가 이미 멸실된 경우에 해당하므로 민법 제578조, 제574조, 제572조 제2항에 의한 계약해제를 할 수 있다(대법원 2001. 6. 12. 선고99다34673 판결 참조).

 

⑶ 대금 감액을 구할 경우

 

해제를 하지 않고 대금의 감액만을 청구하고자 할 때에는 ① 대금납부 시까지는 집행법원에 대하여 대금의 감액 주장을 할 수 있을 것이며(대법원 1973. 12. 12.자 73마912 결정 등), ② 대금납부 후 배당실시 전인 때에는 감액분의 대금의 반환을 청구할 수 있다.

4. 매각불허가결정의 기재사항(= 허가의 이유 기재 필요)

 

⑴ 민사집행법은 매각허가결정에 기재할 사항은 규정하고 있으나(민사집행법 제128조 제1항) 매각불허가결정의 기재사항에 관하여는 아무런 규정이 없고 또 법원공문서규칙에도 매각불허가결정의 서식에 관하여는 정한 바가 없으나, 결정서를 작성하여 선고하는 것이 통례이며 매각불허가결정에는 매각부동산, 최고가매수신고인의 이름을 표시하고 매각을 허가하지 아니한다는 취지를 선언하고 불허가의 이유를 기재하여야 한다.

 

⑵ 항고심의 심리를 위하여 그 이유를 적어야 할 필요가 있을 뿐만 아니라 매각불허가결정은 그 이유에 따라서 어떤 것은 절대적 종국적으로 그 매각절차를 실시할 수 없어 경매사건 자체를 완결시키는 경우가 있고(예컨대 목적물의 멸실, 집행취소사유의 발생 등) 또 어떤 것은 상대적 일시적으로 당해 매각은 불허하지만 매각절차를 다시 진행하여야 하는 경우도 있으므로(예컨대 최고가매수신고인의 행위무능력이나 매각기일공고절차의 위법 등 순수한 절차상의 하자로 인하여 매각불허되는 경우 또는 집행정지결정이 제출된 경우 등) 매각불허가결정에는 반드시 불허의 이유를 설시할 필요가 있기 때문이다.

주: (이유 예시) 별지 기재 부동산에 대하여 . . . : 매각기일에 최고가매수신고인 ○○○로부터 금 ○○원의 매수신고가 있었으나, 기록에 의하면 … (생략) … 매각을 허가하지 아니함이 상당하므로 주문과 같이 결정한다.

 

『불허가결정의 이유 예문』

① 개시결정정본의 부적법송달에 의한 불허가

☞ 채무자 겸 소유자 OOO에 대한 경매개시결정정본의 송달이 부적법하여 강제집행을 속행할 수 없는 때에 해당되므로 민사집행법 제121조 제1호 및 제123조 제1항에 의하여 주문과 같이 결정한다.

② 매각기일 및 매각결정기일 통지의 부적법 등에 의한 불허가

☞ 민사집행법 제121조 제1호, 제123조 제1항에 의하여

③ 매각물건명세서상의 임차인 전입일자 착오기재 등으로 인한 불허가

☞ 매각물건명세서상의 임차인 OOO의 전입일자가 2O . . .인바, 2O . . .자로 오기되었으며, 이로 인하여 신청채권자보다 우선변제받는 선순위임차보증금이 합계 금 OO원이므로 신청채권자에게 매수통지를 하여야 하는 데 이를 누락하는 등 매각물건명세서 작성의 중대한 하자가 있으므로 민사집행법 제121조 제5호, 제123조 제2항에 의하여 주문과 같이 결정한다.

④ 매수신청부적격자에 의한 불허가

☞ 최고가매수신고인은 이 사건의 채무자로서 부동산을 매수할 자격이 없는 때에 해당하므로 민사집행법 제121조 제2호 및 제123조 제2항에 의하여 주문과 같이 결정한다.

⑤ 농지취득자격증명 미제출로 인한 불허가

☞ 별지 기재 부동산은 농지이므로 최고가매수신고인는 농지취득자격증명서를 제출하여야 하는데 이를 제출하지 아니하였으므로 민사집행법 제121조 제2호 및 제123조 제2항에 의하여 주문과 같이 결정한다.

⑥ 남을 가망이 없는 경우로 인한 불허가

☞ 신청채권자보다 우선하는 부동산의 부담금 OO원(임차보증금, 세금 등)과 집행비용을 공제하면 신청채권자에게 변제할 잉여가 없는 때에 해당하므로 민사집행법 제121조 제1호 및 제123조 제2항에 의하여 주문과 같이 결정한다.

 

 

5. 매각불허가결정의 선고

 

매각불허가결정은 매각결정기일에 선고하여야 하며(민사집행법 제126조 제1항), 이 결정은 선고한 때에 고지의 효력이 발생한다(민사집행규칙 제74조). 그밖에 결정서의 정본이나 등본을 이해관계인에게 송달하거나 공고할 필요는 없다. 다만 실무에서는 매각허가결정과 마찬가지로 공고를 하고 있다(민사집행규칙 제11조). 선고사실은 매각결정기일조서에 적어야 한다(민사집행법 제126조 제2항, 민사소송법 제154조).

 

6. 매각불허 후의 절차

 

가. 민사집행법 제123조에 의한 매각불허의 경우(이의신청이 정당하거나 직권으로 하는 경우)

 

⑴ 종국적 장애에 의한 불허가의 경우

 

㈎ 그 불허가가 종국적으로 매각을 불허할 사유에 기한 것이어서 다시 매각을 명할 것이 아닌 경우, 예컨대 매각부동산이 멸실되거나 집행취소사유(민사집행법 제50조, 제49조 제1호, 제3호)가 있어 불허가결정이 선고된 경우에는 그 불허가결정이 확정되면 경매신청을 포함한 그 이후의 매각절차는 모두 소멸하여 매각절차는 이로써 종결되어야 하므로 다시 경매절차를 취소하여야 한다.

 

㈏ 그러나 실무에서는 통상 이러한 종국적인 사유가 있는 경우 곧바로 그 장애사유에 따라, ① 취하된 경우에는 별도의 재판이 없이, ② 그 밖의 사유에 따라서는 매각절차를 취소하여야 하는 경우인지 아니면 이미 행한 집행처분까지 취소하여야 하는 경우인지에 따라 ‘경매개시결정을 취소하고 경매신청을 기각’하거나 또는 ‘경매절차를 취소’한 다음, 그 결정정본을 원인증서로 첨부하여 말소촉탁을 하고 있고(민사집행법 제141조), 더 나아가 매각불허가결정을 하지는 않는다(이와 달리 별도로 경매개시결정의 취소나 경매신청 각하 결정을 할 필요 없이 매각불허가결정정본을 원인증서로 붙여 경매개시결정 기입등기의 말소촉탁을 한다는 견해도 있다).

 

⑵ 종국적 불허사유가 아닌 경우

 

㈎ 민사집행법 제123조에 의하여 매각을 불허하는 경우에 그 불허가 종국적으로 매각을 불허할 사유에 기한 것이 아니고, 다시 매각을 명하여야 할 경우(예컨대 민사집행법 제121조 제2호 내지 제7호의 이의사유가 있는 경우 또는 집행정지결정이 제출되었다가 그 정지결정이 실효된 경우)에는 매각불허가결정이 확정된 후 직권으로 새 매각기일을 정한다(민사집행법 제125조 제1항). 다만, 집행의 일시정지를 명하는 서류(민사집행법 제49조 제2호)의 제출에 따라 허가하지 아니한 경우에는 그 뒤의 절차를 사실상 정지한다.

 

㈏ 민사집행법 제121조 제6호 사유(부동산의 현저한 훼손이나 중대한 권리관계의 변동)에 의하여 매각불허가결정을 하고 새 매각기일을 열게 된 때에는 법원은 최저매각가격결정부터 새로 하여 경매를 속행한다(민사집행법 제125조 제2항).

 

나. 과잉매각을 이유로 매각부동산의 일부를 매각불허한 경우

 

⑴ 과잉매각을 이유로 민사집행법 제124조 제1항에 의하여 여러 개의 부동산 중 일부에 대하여 매각불허가결정을 한 경우에는 그 불허가결정이 확정되더라도 매각이 허가된 부동산에 대한 매각대금이 완납될 때까지 그대로 두었다가 대금이 완납된 후 매각불허된 부동산에 대하여 ‘경매절차를 취소한다’는 결정을 한 다음 경매개시결정등기의 말소촉탁을 하여야 한다(민사집행법 제141조).

 

왜냐하면 매각허가된 부동산의 매각대금이 완납되지 아니하는 경우에는 그 부동산을 재매각하여야 하는바, 경매신청채권 및 배당요구채권에 대한 변제액과의 관계상 필요가 있다고 인정되는 때에는 매각불허가된 부동산도 함께 경매에 부칠 수 있기 때문이다.

 

⑵ 그런데 위 매각불허가된 부동산에 대하여 경매절차 취소결정이 없이 바로 말소촉탁을 할 수 있다는 반대의 견해가 있다. 즉 매각불허가결정이 확정된 때에는 매수인과 매각허가를 주장한 매수신고인은 매수에 관한 책임이 면제되고(민사집행법 제133조) 이는 사건을 종결시키는 종국결정이므로, 법원사무관 등은 등기원인증서인 매각불허가결정등본만을 붙여 등기관에게 말소촉탁을 할 수 있다는 것이다.

 

그러나 매각불허가결정은 사건을 종결시키는 종국결정이 아니고, 매각불허가결정이 확정되었더라도 그이유가 다양하므로 계속 매각을 할 것인지 아니면 사건 자체를 종결시킬 것인지가 매각불허가결정 자체로부터 파악되는 것으로 아니므로, 매각불허가결정만으로 말소촉탁을 할 수 없고 전항(위 ⑴항)에서 본바와 같이 ‘남을 가망이 없음이 명백함’을 이유로 경매절차를 취소하는 결정(민사집행법 제102조 제2항)을 한 다음 말소촉탁을 하여야 한다.

 

다. 민사집행법 제127조에 의한 매각불허의 경우(현저한 훼손이 매각허가결정 확정 뒤 밝혀진 경우)

 

민사집행법 제127조 제1항의 규정에 의하여 매각허가결정을 취소한 때에는 재평가를 명하여 최저매각가격부터 새로 정하여 경매를 속행한다(민사집행법 제134조).

다만 매각부동산의 훼손이 심하여 부동산으로서의 존재를 상실한 때에는 동법 제96조 제1항에 의하여 매각절차를 취소하고, 이 취소결정이 확정되면 경매개시결정등기의 말소를 촉탁한다. 말소촉탁 시에는 위 매각절차취소결정을 등기원인으로 한다.

 

7. 매각허가여부의 결정을 하지 않을 때의 불복

 

집행법원은 매각기일의 최고가매수신고인에 대하여 매각을 허가하거나 허가하지 않는 결정을 하여야 하므로(민사집행법 제126조 제1항), 집행법원이 최고가매수신고인임이 명백한 자에 대하여 특별한 사정없이 매각허가여부의 결정을 하지 않는 때에는 최고가매수신고인은 민사집행법 제16조에 정한 ‘집행에 관한 이의’에 의하여 불복할 수 있다(대법원 2008. 12. 29.자 2008그205 결정).

 

8. 매수신청보증의 반환

 

매각을 허가하지 아니한 결정이 확정된 때에는 매수인과 매각허가를 주장한 매수신고인은 매수에 관한 책임이 면제되므로(민사집행법 제133조)즉시 보증금반환청구권이 생긴다. 그 반환절차는 법원보관금취급규칙 제13조에서 규정하고 있다.

 

9. 선순위 저당권이 소멸함으로써 인수할 부담이 생긴 경우 매수인의 구제방법

 

가. 문제점 제기

 

대항력을 갖춘 임차인보다 선순위의 근저당권이 있었으나 위 임차인보다 후순위인 근저당권자의 신청으로 진행된 경매절차에서 매각대금 지급 전에 선순위의 근저당권이 소멸됨으로써 임차인이 대항력을 가지게 되는 경우 매수인은 어떻게 구제받아야 하는지가 문제된다.

 

나. 검 토

 

⑴ 임차인은 매수인에게 대항력을 주장할 수 있음

 

㈎ 강제집행이나 후순위 저당권의 실행으로 임차주택이 매각되어 선순위 저당권이 소멸하면 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 선순위 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하므로 이런 경우 매수인(낙찰자)에게는 임대차를 가지고 대항할 수 없다(대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1936 판결, 1990. 1. 23. 선고 89다카 33043 판결, 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결. 경매목적 부동산이 매각된 경우에는 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 매수인은 법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없어 매수인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없고 소멸된다).

 

㈏ 그러나 임대차의 대항력 발생시기보다 앞선 저당권이 피담보채무의 변제 등 사유로 소멸되었다면 임차권의 대항력이 소멸하지 아니한다(대법원 1996. 2. 9. 선고 95 49523 판결).

그 저당권이 매각대금지급 전에 소멸하였어도 매수인에게 대항할 수 있다(대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정).

부동산의 경매절차에서 주택임대차보호법 제3조에서 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는 매각으로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그 보다 후순위의 임차권도 선순위의 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만(대법원 2003. 10. 6.자 2003마1438 결정 등 참조), 매각으로 인하여 근저당권이 소멸하고 매수인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 매각대금 지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는 대항력이 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위의 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 않는다.

 

따라서 선순위 근저당권이 매각대금 지급기일 이전에 다른 사유로 소멸한 경우에도 임차인은 매수인에게 대항력을 주장할 수 있다.

 

⑵ 경매절차상의 구제방법

 

㈎ 매각허가결정 확정 전

 

최고가매수신고인 또는 매수인은 민사집행법 제121조 제6호의 사유를 들어 매각허가에 대한 이의신청을 하거나 매각허가결정에 대한 즉시항고를 할 수 있다.

 

㈏ 매각허가결정 확정 후 대금 납부 전

 

① 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰 받았으나, 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 매각부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우에는, 매수인으로서는 동법 제127조 제1항에 의하여 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다(대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정).

 

② 다만 매수인은 위와 같은 사정이 있더라도 매수할 의사가 있는 경우에는 집행법원에 대금감액을 신청할 수 있고, 집행법원은 민법상 쌍무계약에 있어서의 위험부담 내지 하자담보책임의 이론을 적용하여 감액결정을 할 수 있다[대법원 1973. 12. 12.자 73마912 결정, 1979. 7. 24.자 78마248 결정, 2004. 12. 24. 자 2003마1665 결정(임의경매절차가 진행되어 그 매각허가결정이 확정되었는데 그 매각대금 지급기일이 지정되기 전에 그 매각목적물에 대한 소유자 내지 채무자 또는 그 매수인의 책임으로 돌릴 수 없는 사유로 말미암아 그 매각목적물의 일부가 멸실되었고, 그 매수인이 나머지 부분이라도 매수할 의사가 있어서 경매법원에 대하여 그 매각대금의 감액신청을 하여 왔을 때에는 경매법원으로서는 민법상의 쌍무계약에 있어서의 위험부담 내지 하자담보책임의 이론을 적용하여 그 감액결정을 허용하는 것이 상당하다), 2005. 3. 29.자 2005마58 결정 등].

 

㈐ 대금납부 후

 

① 매각대금에 대한 배당이 실시되기 전인 경우에는 집행법원에 대하여 대금의 전부나 일부의 반환을 구할 수 있다(대법원1997. 11. 11.자 96그64 결정).

 

② 배당이 실시된 이후에는 민법상의 매도인의 담보책임(민법 제578조 등)을 유추적용하여 채무자에게 계약해제 또는 대금감액을 청구할 수 있고, 채무자가 무자력인 경우에는 배당을 받을 채권자 등에게 대금 전부나 일부의 반환을 청구함으로써 구제받을 수 있다(대법원 1997. 11. 11.자 96그64 결정).

 

⑶ 채무자 등에 대한 손해배상청구

 

㈎ 매수인이 낙찰을 받은 후 채무자가 후순위 임차권의 대항력을 존속시킬 목적으로 선순위 근저당권의 피담보채무를 모두 변제하고 그 근저당권을 소멸시키고도 이 점에 대하여 매수인(낙찰자)에게 아무런 고지도 하지 않아 매수인(낙찰자)이 대항력 있는 임차권이 존속하게 된다는 사정을 알지 못한 채 대금지급기일에 매각대금을 지급하였다면, 채무자는 민법 제578조 제3항의 규정에 의하여 매수인(낙찰자)이 입게된 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정, 2003. 4. 25. 선고 2002다70075 판결).

 

㈏ 경매의 목적물에 대항력 있는 임대차가 존재하는 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 주택임대차보호법 제3조 제3항의 규정에 의하여 매수인은 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제하고 채무자 또는 채무자에게 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구하거나, 그 계약해제와 함께 또는 그와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 아니한 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있다(대법원 1996. 7. 12. 선고 96다7106 판결).