【판결<임차인의 원상회복의무>】《임차인이 임차목적물을 반환할 때 종전 임차인 등이 설치한 가건물 기타 공작물 부분까지 원상회복할 의무가 있는지 여부(원칙적 소극)(대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

【판결<임차인의 원상회복의무>】《임차인이 임차목적물을 반환할 때 종전 임차인 등이 설치한 가건물 기타 공작물 부분까지 원상회복할 의무가 있는지 여부(원칙적 소극)(대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

1. 판결의 요지 : [임대인이 임차인을 상대로 원상회복으로 종전 임차인 등이 설치한 부분의 철거를 구한 사건]

 

【판시사항】

 

임대 당시 이미 임차목적물인 토지에 종전 임차인 등이 설치한 가건물 기타 공작물이 있는 경우, 임차인이 임차목적물을 반환할 때 종전 임차인 등이 설치한 부분까지 원상회복할 의무가 있는지 여부(원칙적 소극) 및 임차인이 위 부분에 대한 원상회복의무까지 부담한다고 볼 특별한 사정이 있는지 판단하는 방법

 

【판결요지】

 

임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물의 현상을 변경한 때에는 원칙적으로 변경 부분을 철거하는 등으로 임차목적물을 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 하나, 토지 임대 당시 이미 임차목적물인 토지에 종전 임차인 등이 설치한 가건물 기타 공작물이 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인은 그가 임차하였을 때의 상태로 임차목적물을 반환하면 되고 종전 임차인 등이 설치한 부분까지 원상회복할 의무는 없다. 위 특별한 사정의 인정은 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인에 의한 현상 변경 유무 등을 심리하여 구체적·개별적으로 이루어져야 한다.

 

2. 사안의 개요 및 쟁점 [이하 판례공보스터디 민사판례해설(V-상), 홍승면 P.619-621 참조]

 

가. 사실관계

 

⑴ 소외인은 원고로부터 이 사건 토지를 임차하여 개 사육 농장을 운영하면서 사육용 철창 구조물을 설치하였는데, 이 사건 토지에는 소외인의 임차 전 양계업을 하던 사람이 설치한 가건물도 존재함

 

⑵ 피고는 소외인으로부터 사육 농장을 임차하여 운영하다가, 소외인으로부터 농장을 인수함

 

⑶ 이후 피고는 원고와 이 사건 토지를 보증금 없이 차임 연 170만 원, 임대기간 36개월로 정하여 임차하는 내용으로 이 사건 임대차계약을 체결함

 

⑷ 이 사건 임대차계약 체결 후 약 12년이 경과한 시점에 원고는 피고에게 기간 만료를 이유로 위 임대차계약의 해지를 통고하였고, 피고를 상대로 가건물·철창의 철거, 이 사건 토지의 인도 및 부당이득반환을 구하는 이 사건 소를 제기함

 

⑸ 원심은 이 사건 임대차계약서에 ‘계약 만료시 땅을 원상복구할 것’이라는 특약사항이 있고, 원고와 피고가 가건물 등이 존재함을 인식하면서 위 특약사항을 추가한 점 등을 종합하면, 위 특약사항은 임대차계약 기간만료시 피고에게 가건물·철창의 철거의무를 부여한 것이라고 판단하여 원고의 철거청구를 인용함

 

⑹ 대법원은 피고는 임대 당시와 비교하여 현상이 변경된 부분에 한하여 원상회복의무를 부담할 뿐, 이를 초과하여 가건물 기타 구조물 등의 원상회복의무까지 부담한다고 보기 어렵다는 이유 로 원심판결 중 철거청구 부분을 파기환송함

 

나. 쟁점 : [임대인이 임차인을 상대로 원상회복으로 종전 임차인 등이 설치한 부분의 철거를 구한 사건]

 

⑴ 위 판결의 쟁점은, 종전 임차인이 설치한 가건물이 있는 토지를 임차한 임차인이 종전 임차인이 설치한 부분까지 원상회복할 의무가 있는지 여부(원칙적 소극)이다.

 

⑵ 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물의 그 현상을 변경한 때에는 원칙적으로 변경 부분을 철거하는 등으로 임차목적물을 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 하나, 토지 임대 당시 이미 임차목적물인 토지에 종전 임차인 등이 설치한 가건물 기타 공작물이 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인은 그가 임차하였을 때의 상태로 임차목적물을 반환하면 되고 종전 임차인 등이 설치한 부분까지 원상회복할 의무는 없다(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결 등 참조). 위 특별한 사정의 인정은 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인에 의한 현상 변경 유무 등을 심리하여 구체적․개별적으로 이루어져야 한다[대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다287123(본소), 2019다287130(반소) 판결 등 참조].

 

⑶ 피고가 원고로부터 이 사건 토지를 임차할 당시 임차목적물인 이 사건 토지에 이미 종전 임차인 등이 설치한 가건물 등이 있었는데, 원고는 피고를 상대로 임대차 종료에 따른 원상회복으로 가건물 등의 철거를 구한다.

 

⑷ 원심은, 임대차계약서에 ‘계약만료 시 땅을 원상복구 할 것’이라는 특약사항이 별도로 기재되어 있고 이는 기간 만료 시 피고에게 이 사건 토지상에 설치되어 있는 주택 등의 철거의무를 부여한 것이라고 보아, 원고의 철거청구를 인용하였다.

 

⑸ 대법원은, 임대차계약서의 특약사항 기재 내용만으로 임차목적물이 아닌 부분까지 원상회복의 대상으로 약정하였다고 보기 어렵고, 피고가 임대 당시와 비교하여 현상이 변경된 부분에 한하여 원상회복의무를 부담할 뿐 이를 초과하여 원상회복의무를 부담한다고 보기 어렵다는 등의 이유로, 철거청구 부분을 파기․환송하였다.

 

3. 임차인이 임차목적물을 반환할 때 종전 임차인 등이 설치한 가건물 기타 공작물 부분까지 원상회복할 의무가 있는지 여부(원칙적 소극)(대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결) [이하 판례공보스터디 민사판례해설(V-상), 홍승면 P.619-621 참조]

 

가. 임차인의 원상회복의무

 

⑴ 임차인은 임대차 목적물을 반환할 때 원상으로 회복할 의무가 있음(민법상 사용대차에 관한 규정이 준용됨)

 

● 민법

제654조(준용규정)

제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.

● 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권)

차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

 

⑵ 원상회복의무의 범위에 관하여는 구체적인 규정이 없는데, 원칙적으로 여기서 원상(原狀)은 본래의 상태, 즉 ‘임대차 개시 당시의 상태’를 의미함

 

◎ 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결 : 전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다.

 

☞ 위 민법 규정은 임의규정이기 때문에 당사자 사이에 원상회복의무에 관한 특별한 약정이 있으면 그 약정이 우선함

☞ 이러한 약정에 관한 입증책임은 약정의 존재를 주장하는 측에 있음

 

나. 원상회복의무의 범위와 관련하여 유의해야 할 판결이 있음

 

◎ 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결 : [1] 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당 시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다. [2] 갑 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피 전문점을 운영하였고, 을이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 병 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료 시 을이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 병 회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제한 사안에서, 임대차계약 서에 임대차 종료 시 을의 원상회복의무를 정하고 있으므로 병 회사가 철거한 시설물이 점포에 부합 되었다고 할지라도 임대차계약의 해석상 을이 원상회복의무를 부담하지 않는다고 보기 어렵고, 병 회사가 철거한 시설은 프랜차이즈 커피전문점의 운영을 위해 설치된 것으로서 점포를그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이고, 을이 비용상환청구권을 포기하였다고 해서 병 회사가 위와 같이 한정된 목적으로만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 보기 어려우므로, 병 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 을의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 을이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아 병 회사가 을에게 반환할 보증금에서 병 회사가 지출한 시설물 철거비용이 공제 되어야 한다고 판단한 원심판결을 수긍한 사례.

 

⑴ 위 2017다268142 판결의 사안을 보면, 종전 임차인의 영업을 양수한 임차인은 자신이 설치하지 않은 인테리어시설 등에 대해서도 원상회복의무를 부담하는 것처럼 오해될 소지가 있음

 

⑵ 그러나 해당 사안의 임대차계약서에 특별한 약정(“이 사건 임대차계약 종료 시 임차인이 이 사건 점포에 설치된 임차인 소유의 ○○ 커피숍 인테리어 시설과 장비를 반출하여야 한다”)이 있었기 때문에 임차인의 철거의무가 인정된 것이지, 판시사항에 나타난 사정들만으로 철거의무에 관한 특별한 약정이 있다고 인정된 것이 아님

 

⑶ 임대인과 임차인 사이 이해관계의 균형을 고려하면 위 90다카12035 판결과 같이 임차인의 임대차 개시 상태를 기준으로 원상회복의무를 정하는 것이 합리적임

통상적으로 임차인은 종전 임차인으로부터 시설을 인수하면서 향후 권리금을 받고 제3자에게 영업을 양도할 것을 계획하지, 임대차계약이 종료되어 권리금을 받지 못할 상황에서 종전 임차인의 시설까지 철거할 의무를 부담한다는 것은 전혀 예상하지 못하였을 것임

 

다. 대상판결(대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결)의 경우

 

⑴ 대상판결(대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결)의 사건에서 피고는 소외인이 설치한 철창 등을 유상으로 인수하였는데, 원고와 임대차계약 체결할 때 임대차 종료시 철창 등도 철거하기로 합의했는지가 문제가 됨

 

⑵ 원심은 임대차계약서에 있는 ‘원상복구할 것’이라는 특약으로써 피고가 철창 등도 철거하기로 합의한 것이라고 해석하였는데, 원상복구라는 표현은 민법 규정에 있는 원상회복과 동일한 의미로서 이것만으로는 피고가 철창 등을 철거하기로 원고와 합의하였다고 해석하기에는 다소 무리가 있음