【임차인의 원상회복의무>】《임차인이 임차목적물을 반환할 때 종전 임차인 등이 설치한 가건물 기타 공작물 부분까지 원상회복할 의무가 있는지 여부(원칙적 소극)(대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결), 원상회복의무의 범위는 임대차 개시 당시의 상태가 기준이 되는 것인지 여부(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

【임차인의 원상회복의무>】《임차인이 임차목적물을 반환할 때 종전 임차인 등이 설치한 가건물 기타 공작물 부분까지 원상회복할 의무가 있는지 여부(원칙적 소극)(대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결), 원상회복의무의 범위는 임대차 개시 당시의 상태가 기준이 되는 것인지 여부(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

1. 임대차 종료시 임차인의 목적물반환의무 및 원상회복의무 [이하 민법교안, 노재호 P.1048-1056 참조]

 

⑴ 임대차관계가 종료되면 임차인은 임대차목적물을 임대인에게 반환하여야 할 계약상 의무가 있다. 임대인이 임대차계약에 기초하여 그 종료를 원인으로 임차인에게 목적물의 반환을 청구하는 경우에는, 소유권에 기초한 인도 청구와 달리, 임대차목적물에 대한 ‘임대인의 소유’ 및 ‘임차인의 점유’ 사실은 요건사실이 아니다.

 

⑵ 임차인이 임대차목적물에서 퇴거하면서 그 사실을 임대인에게 알리지 아니한 경우에는 임대차목적물의 인도의 이행제공이 있었다고 볼 수는 없다(대법원 2002. 2. 26. 선고 2001다77697 판결).

 

⑶ 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(제654조, 제615조). 

임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 

다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결).

 

⑷ 임대차 종료로 인한 임차인의 원상회복의무는 임차인이 사용하고 있던 부동산의 점유를 임대인에게 이전하는 것은 물론 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무도 포함한다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다34903 판결 : 임대인 또는 그 승낙을 받은 제3자가 임차건물 부분에서 다시 영업허가를 받는 데 방해가 되지 않도록 임차인은 임차건물 부분에서의 영업허가에 대하여 폐업신고절차를 이행할 의무가 있다고 한 사례).

 

⑸ 한편, 강제집행은 국가가 독점하고 있는 사법권의 한 작용을 이루고 채권자는 국가에 대하여 강제집행권의 발동을 신청할 수 있는 지위에 있을 뿐이므로, 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약은 사회질서에 반하는 것으로 제103조에 의하여 무효라고 할 것이다. 따라서 ‘본 임대차계약의 종료일 또는 계약해지통보 1주일 이내에도 임차인이 임차인의 소유물 및 재산을 반출하지 않은 경우에는 임대인은 임차인의 물건을 임대인 임의대로 철거 폐기처분 할 수 있으며, 임차인은 개인적으로나 법적으로나 하등의 이의를 제기하지 않는다.’는 임대차계약 조항은 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약이라고 한다면 이는 사회질서에 위배되어 무효이다.

◎ 대법원 2005. 3. 10. 선고 2004도341 판결 : 피고인이 피해자의 차임연체를 이유로 이 사건 점포에 관한 임대차계약을 적법하게 해지하기는 하였지만 여전히 피해자가 이 사건 점포를 점유하고 식당영업을 하고 있는 상태에서, 피고인이 2001. 11. 6. 간판업자를 동원하여 이 사건 점포에 설치된 피해자 소유의 간판을 철거하여 그 효용을 해한 것은 피고인이 손괴를 함과 동시에 위력을 사용하여 피해자의 업무를 방해한 것이고, 피고인이 2001. 11. 7. 피해자가 아직 식당영업을 종국적으로 포기하였다고 볼 만한 사정이 없는데도 피해자가 영업을 하지 못하도록 이 사건 점포의 출입문을 자물통으로 채우고 창문에 ‘폐업’이라는 공고문을 붙인 것은 위력을 사용하여 피해자의 업무를 방해한 것이라고 한 사례.

 

2. 임차인의 원상회복의무[= 임차인이 임차목적물을 반환할 때 종전 임차인 등이 설치한 가건물 기타 공작물 부분까지 원상회복할 의무가 있는지 여부(원칙적 소극)](대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결) [이하 판례공보스터디 민사판례해설(V-상), 홍승면 P.619-621 참조]

 

가. 임차인의 원상회복의무

 

⑴ 임차인은 임대차 목적물을 반환할 때 원상으로 회복할 의무가 있음(민법상 사용대차에 관한 규정이 준용됨)

 

● 민법

제654조(준용규정)

제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.

● 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권)

차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

 

⑵ 원상회복의무의 범위에 관하여는 구체적인 규정이 없는데, 원칙적으로 여기서 원상(原狀)은 본래의 상태, 즉 ‘임대차 개시 당시의 상태’를 의미함

 

◎ 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결 : 전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다.

 

☞ 위 민법 규정은 임의규정이기 때문에 당사자 사이에 원상회복의무에 관한 특별한 약정이 있으면 그 약정이 우선함

☞ 이러한 약정에 관한 입증책임은 약정의 존재를 주장하는 측에 있음

 

나. 원상회복의무의 범위와 관련하여 유의해야 할 판결이 있음

 

◎ 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결 : [1] 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당 시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다. [2] 갑 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피 전문점을 운영하였고, 을이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 병 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료 시 을이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 병 회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제한 사안에서, 임대차계약 서에 임대차 종료 시 을의 원상회복의무를 정하고 있으므로 병 회사가 철거한 시설물이 점포에 부합 되었다고 할지라도 임대차계약의 해석상 을이 원상회복의무를 부담하지 않는다고 보기 어렵고, 병 회사가 철거한 시설은 프랜차이즈 커피전문점의 운영을 위해 설치된 것으로서 점포를그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이고, 을이 비용상환청구권을 포기하였다고 해서 병 회사가 위와 같이 한정된 목적으로만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 보기 어려우므로, 병 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 을의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 을이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아 병 회사가 을에게 반환할 보증금에서 병 회사가 지출한 시설물 철거비용이 공제 되어야 한다고 판단한 원심판결을 수긍한 사례.

 

⑴ 위 2017다268142 판결의 사안을 보면, 종전 임차인의 영업을 양수한 임차인은 자신이 설치하지 않은 인테리어시설 등에 대해서도 원상회복의무를 부담하는 것처럼 오해될 소지가 있음

 

⑵ 그러나 해당 사안의 임대차계약서에 특별한 약정(“이 사건 임대차계약 종료 시 임차인이 이 사건 점포에 설치된 임차인 소유의 ○○ 커피숍 인테리어 시설과 장비를 반출하여야 한다”)이 있었기 때문에 임차인의 철거의무가 인정된 것이지, 판시사항에 나타난 사정들만으로 철거의무에 관한 특별한 약정이 있다고 인정된 것이 아님

 

⑶ 임대인과 임차인 사이 이해관계의 균형을 고려하면 위 90다카12035 판결과 같이 임차인의 임대차 개시 상태를 기준으로 원상회복의무를 정하는 것이 합리적임

통상적으로 임차인은 종전 임차인으로부터 시설을 인수하면서 향후 권리금을 받고 제3자에게 영업을 양도할 것을 계획하지, 임대차계약이 종료되어 권리금을 받지 못할 상황에서 종전 임차인의 시설까지 철거할 의무를 부담한다는 것은 전혀 예상하지 못하였을 것임

 

다. 위 판결(대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결)의 경우

 

⑴ 위 판결(대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결)의 사건에서 피고는 소외인이 설치한 철창 등을 유상으로 인수하였는데, 원고와 임대차계약 체결할 때 임대차 종료시 철창 등도 철거하기로 합의했는지가 문제가 됨

 

⑵ 원심은 임대차계약서에 있는 ‘원상복구할 것’이라는 특약으로써 피고가 철창 등도 철거하기로 합의한 것이라고 해석하였는데, 원상복구라는 표현은 민법 규정에 있는 원상회복과 동일한 의미로서 이것만으로는 피고가 철창 등을 철거하기로 원고와 합의하였다고 해석하기에는 다소 무리가 있음

 

라. 임차인이 임차목적물을 반환할 때 종전 임차인 등이 설치한 가건물 기타 공작물 부분까지 원상회복할 의무가 있는지 여부(원칙적 소극)(대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결)

 

⑴ 위 판결의 쟁점은, 종전 임차인이 설치한 가건물이 있는 토지를 임차한 임차인이 종전 임차인이 설치한 부분까지 원상회복할 의무가 있는지 여부(원칙적 소극)이다.

 

⑵ 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물의 그 현상을 변경한 때에는 원칙적으로 변경 부분을 철거하는 등으로 임차목적물을 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 하나, 토지 임대 당시 이미 임차목적물인 토지에 종전 임차인 등이 설치한 가건물 기타 공작물이 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인은 그가 임차하였을 때의 상태로 임차목적물을 반환하면 되고 종전 임차인 등이 설치한 부분까지 원상회복할 의무는 없다(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결 등 참조). 위 특별한 사정의 인정은 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인에 의한 현상 변경 유무 등을 심리하여 구체적․개별적으로 이루어져야 한다[대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다287123(본소), 2019다287130(반소) 판결 등 참조].

 

⑶ 피고가 원고로부터 이 사건 토지를 임차할 당시 임차목적물인 이 사건 토지에 이미 종전 임차인 등이 설치한 가건물 등이 있었는데, 원고는 피고를 상대로 임대차 종료에 따른 원상회복으로 가건물 등의 철거를 구한다.

 

⑷ 원심은, 임대차계약서에 ‘계약만료 시 땅을 원상복구 할 것’이라는 특약사항이 별도로 기재되어 있고 이는 기간 만료 시 피고에게 이 사건 토지상에 설치되어 있는 주택 등의 철거의무를 부여한 것이라고 보아, 원고의 철거청구를 인용하였다.

 

⑸ 대법원은, 임대차계약서의 특약사항 기재 내용만으로 임차목적물이 아닌 부분까지 원상회복의 대상으로 약정하였다고 보기 어렵고, 피고가 임대 당시와 비교하여 현상이 변경된 부분에 한하여 원상회복의무를 부담할 뿐 이를 초과하여 원상회복의무를 부담한다고 보기 어렵다는 등의 이유로, 철거청구 부분을 파기․환송하였다.

 

마. 원상회복의무의 범위는 임대차 개시 당시의 상태가 기준이 되는 것인지 여부(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결)

 

⑴ 위 판결의 쟁점은, 특정 영업시설이 되어 있는 점포를 임차하여 그대로 사용하다 임대차가 종료한 경우 임차인이 이전에 설치되어 있던 시설물을 철거하여 원상회복할 의무가 있는지 여부(적극)이다.

 

⑵ 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다.

 

⑶ 커피전문점으로 인테리어시설이 되어 있는 점포를 임차하여 그대로 사용하다 임대차가 종료하였는데, 임차인은 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결을 들어 자기가 설치하지 않은 시설물에 대한 철거의무가 없다고 다투었다.

 

⑷ 원심은 시설을 설치한 임차인부터 현 임차인까지 커피전문점 영업 양수로 임차인 지위가 전전 양도된 것으로 보아 현 임차인이 기존 시설물을 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 판단하였고, 대법원은 원심 판단을 수긍한 사례이다.

 

⑸ 임차인의 임차목적물 수리, 변경과 원상회복의무의 범위 (대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결) [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.125-126 참조]

 

㈎ 오해하기 쉬운 판시 부분

 

 

위 판결 설시 부분은 “피고가 비용을 들여 철거한 시설물이 원고의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 원고가 철거하여 원상회복할 의무가 있다.”이다.

그런데 대법원 판시(공보 p.1819)를 읽으면 “커피숍을 그대로 인수하여 운영하다가 임대차가 종료되면 커피숍 시설을 철거해야 된다”라는 판시로 오해할 가능성이 있다.

 

㈏ 유사사례인 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결의 분석

 

임차인은 별도의 약정이 없는 한 임차할 당시의 상태로 반환하면 된다는 취지의 판례이다.

“무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 피고로부터 임차하여 내부시설을 개조단장 하였다는 것인바 그렇다면 원고에게 임대차종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 원고가 개조한 범위 내의 것으로서 원고는 그가 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 원고 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다.”고 판시하고 있다.

 

㈐ 임차인의 원상회복의무

 

* 민법 654조(준용규정), 615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

 

원상회복의무의 범위, 내용에 관하여는 규정이 없다.

원상회복의무의 범위는 “임대차 개시 당시의 상태”가 기준이 된다.

계약서에 특별한 약정이 없으면 임차인이 들어갔을 때 상태대로 해 놓고 나가는 것이 상식에 부합한다.

 

㈑ 위 판결의 사안의 분석

 

원심판결을 보면 계약서에 원상회복 관련 규정이 있었다.

* 임대차계약 제17조 : “이 사건 임대차계약 종료 시 원고가 이 사건 점포에 설치된 원고 소유의 파스쿠치 커피숍 인테리어 시설과 장비를 반출하여야 한다.”

 

약정에 의하여 원상회복의무가 발생한 것이다.

커피숍 영업을 이어받았다고 해서 원상회복할 때 비어있던 상태로 다 철거하고 나가야 할 의무가 발생하는 것은 아니다.