【부동산경매<배당절차>】《매각목적물이 일부 지분인 경우 전체에 관한 선순위 권리자에 대한 배당》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
《매각목적물이 일부 지분인 경우 전체에 관한 선순위 권리자에 대한 배당》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 <편집대표 윤경> P.1833-2018 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(III) 부동산집행2 P.29-139 참조]
1. 매각목적물이 일부 지분인 경우 전체에 관한 선순위 권리자에 대한 배당
⑴ ㈎ 부동산 전체에 관하여 최선순위의 근저당권이나 가압류 등이 있는데 그 근저당권자나 가압류권자가 아닌 다른 채권자의 경매신청에 의하여 경매가 개시되었고, 경매목적물이 일부 지분인데 위 선순위권리를 매수인이 인수한다는 취지의 특별매각조건을 정하지 않고 매각한 경우에 최선순위의 근저당권자나 가압류권자에게 배당하여야 할 금액에 관하여 견해가 나뉜다.
㈏ ① 근저당권의 채권최고액이나 가압류의 청구금액을 경매목적물인 지분에 상응한 비율로 안분한 금액이라는 견해와, ② 하나의 부동산을 지분으로 분할하여 매각할 경우에는 전체로 매각할 경우보다 저가로 매각되는데 근저당권자나 가압류권자는 전체를 매각할 때보다 불리하게 배당받아서는 안된다는 이유로 채권최고액이나 청구금액 전액에 대하여 우선적으로 배당받고, 다른 권리자와의 관계는 변제자의 대위문제로 해결하여야 한다는 견해로 나뉘어져 있는데, 후자의 견해가 다수설이다.
⑵ 한편, 이러한 견해의 대립 때문에 실무에서는 위와 같은 근저당권이나 가압류를 매수인이 인수하도록 특별매각조건을 정하기도 한다. 만약 매각 전에 선순위 권리자가 근저당권의 채권최고액이나 가압류의 청구금액 중 매각지분에 상응한 비율로 안분한 금액만을 배당받고 매각지분에 해당하는 권리를 일부 말소하는 데 동의한다는 서면을 제출하는 경우에는 그 서면에 따라 배당하면 될 것이다.
⑶ 판례도, 동일한 채권의 담보를 위하여 저당권이 설정된 공유의 부동산 중 일부 지분에 대하여 경매가 진행되어 그 매각대금을 먼저 배당하는 경우에는 채권자는 그 매각대금에서 채권 전부의 변제를 받을 수 있다고 보았다(대법원 2015. 9. 10. 선고 2014다87731 판결).
⑷ 이러한 법리는 집합건물이 매각 대상인 경우에 그 집합건물의 대지권의 목적인 토지 전체에 관한 별도등기에 대하여도 그대로 적용된다(대법원 2008. 8. 13. 선고 2005다15048 판결). 민사집행법 제91조 제2항에 의하면 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 인하여 소멸한다고 규정되어 있으므로, 집합건물의 전유부분과 함께 그 대지사용권인 토지공유지분이 일체로서 매각되고 그 대금이 완납되면, 설령 대지권 성립 전부터 토지만에 관하여 별도등기로 설정되어 있던 근저당권이라 할지라도 경매과정에서 이를 존속시켜 매수인이 인수한다는 취지의 특별매각조건이 있지 않았던 이상 위 토지공유지분에 대한 범위에서는 매각부동산 위의 저당권에 해당하여 소멸한다(대법원 2008. 8. 13. 선고 2005다15048 판결, 대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다74932 판결).
