【주택임대차보호법상 대항력의 요건 중 '주택의 인도'】《간이인도 및 점유개정 등도 포함, 처분금지가처분 이후에 주택을 인도받은 임차인의 대항력과 우선변제권(= 부정)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

【주택임대차보호법상 대항력의 요건 중 '주택의 인도'】《간이인도 및 점유개정 등도 포함, 처분금지가처분 이후에 주택을 인도받은 임차인의 대항력과 우선변제권(= 부정)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《 주택임대차보호법상 대항력의 요건 중 '주택의 인도' : 간이인도 및 점유개정 등도 포함, 처분금지가처분 이후에 주택을 인도받은 임차인의 대항력과 우선변제권(= 부정)》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.2233-2426 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.2016-2158 참조]

 

1. 주택의 인도

 

가. 간이인도 점유개정 등도 포함

 

⑴ 주택의 인도는 주택에 대한 점유, 즉주택에 대한 사실상의 지배력을 이전하는 것을 말한다. 여기에서의 인도에는 ① ‘현실인도’뿐만 아니라, ② ‘간이인도’, ③ ‘반환청구권의 양도’(대법원 1993. 11. 23. 선고 93다10552, 10569 판결, 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결) 및 ④ ‘점유개정’(대법원 1993. 11. 23. 선고 93다10552, 10569 판결, 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결, 2000. 3. 23. 선고 99다67970 판결)도 포함된다.

 

⑵ ㈎ 주택임차인의 경우 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정된다.

 

㈏ 다만 판례에 의하면, 주택의 인도에 점유개정도 포함됨을 전제로 하면서도 이에 대하여 일정한 제한을 가하고 있다. 즉 판례에 따르면 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제삼자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제삼자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결, 2000. 3. 23. 선고 99다67970 판결, 2001. 1. 30. 선고 2000다58026 판결 참조).

 

㈐ 대법원 2000. 2. 11. 선고 99 59306 판결은 “소유자로서 주민등록을 마치고 주택을 점유하다가 주택을 매도하면서 자신이 임차하기로 하여 매수인에게 간접점유를 설정해 주고 자신이 임차인으로서 직접점유를 계속하는 경우와 같은 점유개정의 경우에 ‘임차인으로서의’ 점유와 주민등록으로 볼 수 있는 것은 매수인이 소유권이전등기를 한 날이라고 보아야 할 것이므로 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 그 다음 날에 대항력이 발생한다.”고 판시하여 점유개정의 경우에는 주민등록의 공시와 관련하여 대항요건의 효력발생시기를 매수인이 소유권이전등기를 한 날을 주민등록공시일로 보는 일정한 제한을 하고 있다.

 

⑶ 이 요건은 주택임대차보호법 제8조 제1항의 소액보증금뿐 아니라 같은 법 제3조의2 제2항의 우선변제권에도 그대로 적용되고, 상가건물임대차보호법 제14조 제1항의 소액보증금과 같은 법 제5조 제2항의 우선변제권에도 그대로 준용된다.

 

나. 처분금지가처분 이후에 주택을 인도받은 임차인의 대항력과 우선변제권 (= 부정)

 

⑴ 부동산에 대하여 가압류등기가 마쳐진 후에 그 채무자로부터 그 부동산을 임차한 자는 가압류집행으로 인한 처분금지의 효력에 의하여 가압류사건의 본안판결의 집행으로 그 부동산을 취득한 경락인에게 그 임대차의 효력을 주장할 수 없고(대법원 1983. 4. 26. 선고 83다카116 판결 참조), 이와 같은 법리는 부동산에 대하여 처분금지가처분등기가 마쳐진 후에 그 채무자로부터 그 부동산을 임차한 자가 임차권의 대항력을 갖춘 경우에도 마찬가지라고 할 것이다(대법원 2016. 8. 24. 선고 2016다다24963 판결로 심리불속행 기각된 서울고등법원 2016. 5. 12. 선고 2014나2619 판결, 대법원 2016. 7. 14. 선고 2016다20152 판결로 심리불속행 기각된 서울고등법원 2016. 3. 24. 선고 2014나2640 판결 참조).

 

⑵ ㈎ 처분금지가처분이란 가처분채권자가 가지는 피보전권리의 집행을 보전하기 위하여 가처분채무자의 목적물의 소유권자 또는 그 밖의 권리자로부터 목적물의 처분권능을 박탈하여 현재의 법률관계를 고정시키고, 그로써 가처분채권자의 피보전권리의 행사를 확실, 용이하게 하기 위함을 목적으로 하는 가처분으로서 목적물에 대한 가처분채무자의 소유권 이전, 저당권 또는 전세권 설정이나 임차권 설정 등 기타의 처분행위가 금지되며, 가처분에 위배되는 처분행위는 가처분채권자에게 대항할 수 없다,

 

㈏ 한편, 주택임대차보호법 제8조 제1항, 제3조 제1항 등은 주택의 임차인이 그 주택을 인도받고 주민등록 전입신고를 마친 때 그 다음날부터 다른 담보물권자 및 후순위권리자보다 우선하여 소액임차인으로서 배당 내지 변제받을 권리를 부여하고 있어, 주택 소액임차인이 되는 구성요건을 갖추어 주는 행위는 단순한 임대차계약의 이행행위에 불과한 게 아니라, 그 구성요건을 갖추어 주는 행위로 인하여 비로소 당해 주택 임대차가 다른 채권자의 권리보다 우선하는 성질을 가지게 되는 것이어서, 이를 별개의 본질적 처분행위라고 봄이 상당한바, 처분금지가처분등기의 가처분채무자가 주택임대인이 되는 경우, 가처분채무자인 임대인의 처분행위가 수반되어야만 갖출 수 있는 소액임차인으로서의 성립요건 중 하나인 주택의 인도행위는 이를 가처분채무자인 임대인의 처분행위라고 할 수 있고, 따라서 가처분채무자인 주택임대인이 주택을 인도하고 임차인이 그 인도를 받는 행위가 당해 처분금지가처분등기 이후에 행하여진 이상 이는 가처분등기의 효력에 반하는 행위가 되므로(반면 가처분채무자인 주택임대인의 동의나 승낙 없이도 임차인이 단독으로 갖출 수 있는 요건 중 하나인 임대차계약서상 확정일자를 받는 행위 등은 처분금지가처분등기의 효력에 반하는 가처분 채무자의 처분행위라 보기 어려울 것이다), 임차인은 가처분권자에 대하여 대항력을 행사할 수 없고, 주택임대차보호법 제3조의2에 기한 확정일자부 우선변제권이나 주택임대차보호법 제8조에 기한 소액보증금 우선변제권을 행사하기 위해서는 대항력 요건을 갖추고 있어야 하므로 대항력을 행사할 수 없는 가처분권자를 상대로 우선변제권(확정일자부 및 소액보증금 양자 모두)을 주장할 수도 없다.