【판례<현금이나 현물보상 약정의 효력>】《도시 및 주거환경정비법상 주택재개발정비사업을 위하여 구성된 재개발사업추진위원회가 정비구역 내 토지소유자와 체결한 현금 또는 현물보상 약정의 효력이 그 후 설립된 주택재개발정비사업조합에 미치는지 여부(소극)(대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다260405, 260412 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 판결의 요지
【판시사항】
정비사업과 관련하여 조합설립추진위원회가 토지 등 소유자에게 현금이나 현물 보상을 약정한 경우, 그 약정의 효력이 조합에 미치는지 여부(소극)
【판결요지】
구 도시 및 주거환경정비법(2007. 12. 21. 법률 제8785호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제14조 제1항은 조합설립추진위원회(이하 ‘추진위원회’라 한다)는 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무(제4호), 그 밖에 조합설립의 추진을 위하여 필요한 업무로서 대통령령이 정하는 업무(제5호) 등을 수행한다고 규정하고, 그 위임을 받은 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2007. 12. 31. 대통령령 제20506호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제22조는 토지 등 소유자의 동의서 징구(제2호), 그 밖에 추진위원회 운영규정이 정하는 사항(제5호) 등을 추진위원회의 업무로 정하고 있다.
이처럼 구 도시정비법 제14조 제1항 , 같은 법 시행령 제22조 는 추진위원회가 수행할 수 있는 업무의 범위를 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무, 토지 등 소유자의 동의서 징구 등과 같이 조합설립의 추진을 위하여 필요한 업무로 한정하고 있으며, 정비사업과 관련하여 토지 등 소유자에 대한 구체적인 보상방법을 정하는 업무는 이에 해당하지 않는다. 따라서 추진위원회가 토지 등 소유자에게 현금이나 현물 보상을 약정하는 것은 법령에 정한 추진위원회의 권한 범위에 속하지 않는 것이어서 조합에는 효력이 없다고 보아야 한다.
2. 사안의 개요
⑴ 이 사건 추진위원회는 재개발정비사업 시행 조합인 피고를 설립하기 위해 구성되었던 추진위원회임
⑵ 이 사건 추진위원회는 소외인과 소외인 소유 토지를 사업지구에 편입하기로 하면서, 구체적인 보상방법을 정하는 이 사건 약정을 체결하였음
⑶ 이후 피고 조합이 설립되었고, 원고는 소외인으로부터 이 사건 토지를 매수하였음
⑷ 이때 이 사건 약정이 피고 조합에게도 효력이 있는지 문제되었는데, 원심과 대상판결(대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다260405, 260412 판결) 모두 이를 부정하였음
⑸ 대상판결(대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다260405, 260412 판결)은, 구 도시정비법과 같은 법 시행령에 따라 추진위원회가 수행할 수 있는 업무의 범위는 조합설립의 추진을 위하여 필요한 업무로 한정되는데, 정비사업과 관련하여 토지 등 소유자에 대한 구체적인 보상방법을 정하는 업무는 이에 해당하지 않는다고 판단하였음. 이에 대상판결(대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다260405, 260412 판결)은 상고를 기각하였음
3. 도시 및 주거환경정비법상 주택재개발정비사업을 위하여 구성된 재개발사업추진위원회가 정비구역 내 토지소유자와 체결한 현금 또는 현물보상 약정의 효력이 그 후 설립된 주택재개발정비사업조합에 미치는지 여부(소극)(대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다260405, 260412 판결) [이하 판례공보스터디 민사판례해설 2025. 2. 1.자 공보, 황진구 P.34-36 참조]
가. 관계법령
나. 대상판결(대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다260405, 260412 판결)의 해설
⑴ 도시정비법상 주택재개발사업 등의 정비사업에서 토지 등 소유자에 대한 보상이나 비용의 부담, 사업완료 후 권리의 귀속 등은 가장 중요하고 핵심적인 사항임. 조합설립인가나 사업시행인가, 관리처분계획의 인가 등 엄격한 절차를 거쳐야 함
⑵ 이러한 중요사항에 관하여 조합설립추진위원회 단계에서 특정 토지 등 소유자에게 어떠한 보상이나 권리를 보장하는 약정을 체결하였다고 하여, 그 약정의 효력이 그대로 조합설립 후의 조합에 미친다고 볼 근거는 거의 없음. 조합에 약정의 효력이 미치지 않는다고 보는 논리를 어떻게 제시할 것인지만 문제될 뿐 그 결론에 대해서는 별다른 의문이 없음
⑶ 원심은, 재개발정비사업 시행을 위한 토지 등 소유자에 대한 보상은 사업시행인가 후 수용재결 절차에 따르거나(구 도시정비법 제40조), 분양신청 절차를 거쳐 현금청산을 하도록 규정되어 있으므로(구 도시정비법 제47조), 일부 토지 등 소유자와 현금 및 현물보상에 관한 약정을 체결하는 것은 구 도시정비법상 추진위원회의 업무 범위에 포함되지 않는다고 하면서, 이 사건 약정은 강행규정인 구 도시정비법 제14조를 위반하여 무효라고 판단함
- 가정판단으로 설령 이 사건 약정의 체결이 추진위원회의 업무 범위에 포함된다고 보더라도, 구 도시정비법 제14조 제3항에서 토지 등 소유자의 동의를 받은 증거가 없으므로 이 사건 약정은 효력이 없다고 함
⑷ 대상판결(대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다260405, 260412 판결)은 “정비사업과 관련하여 토지 등 소유자에 대한 구체적인 보상방법을 정하는 업무”는 조합설립의 추진을 위하여 필요한 업무로 관계 법령이 업무의 범위를 한정하고 있는 추진위원회의 권한 범위에 속하지 않는 것이어서 조합에 효력이 없다고 함
① 대상판결(대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다260405, 260412 판결)이 선언한 법리는 일견 당연해 보이지만, 기존에 선례가 없었던 것으로 보임. 이러한 법리를 명시적으로 선언하였다는 데 의의가 있음
② 한편 법인이나 비법인사단 등이 행한 법률행위의 효력을 부인하는 방법에는 법인의 권리능력 (민법 제34조: “법인은 법률의 규정에 좇아 정관으로 정한 목적의 범위 내에서 권리와 의무의 주체가 된다.”) 문제로 접근하는 시각과 강행법규 위반 문제(또는 법령에 의한 대표권 제한 문제)로 접근하는 시각이 있음
③ 대상판결(대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다260405, 260412 판결) 사안의 경우에는 특히 구 도시정비법 제15조 제4항이 “추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 조합이 포괄승계한다”는 규정을 두고 있어서, 대상판결(대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다260405, 260412 판결)은 위 규정에서 조합이 포괄승계하도록 법률이 (예)정한 ‘추진위원회가 행한 업무’란 무엇을 말하는 것인지에 관한 법령 해석의 문제라는 입장에서 논리를 전개한 것으로 보임
