【판례<체비지의 소유권취득에 관한 법리, 주택재개발사업으로 창설된 체비지의 소유권취득, 원시취득>】《주택재개발사업에 있어 체비지예정지 매도계약, 환지예정지지정처분 및 관리처분..

【판례<체비지의 소유권취득에 관한 법리, 주택재개발사업으로 창설된 체비지의 소유권취득, 원시취득>】《주택재개발사업에 있어 체비지예정지 매도계약, 환지예정지지정처분 및 관리처분계획과 이전고시의 효력(대법원 2020. 5. 28. 선고 2016다233729 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

1. 판결의 요지 : [주택재개발사업으로 신설된 체비지에 관하여, 사업구역 내 조합 소유 토지에 대한 경매절차에서 이전고시 후 매각대금을 납부한 매수인 명의로 지분소유권이전등기가 이루어지자, 체비지 양수인이 등기말소를 구하는 사건]

 

【판시사항】

 

주택재개발사업의 시행자가 사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약·정관·시행규정 또는 사업시행계획으로 정한 목적을 위하여 관리처분계획에서 조합원 외의 자에게 분양하는 새로운 소유지적의 체비지를 창설하여 이전고시 전에 이미 매도한 경우, 해당 체비지는 아무런 권리제한이 없는 상태로 사업시행자가 이전고시가 있은 날의 다음 날에 소유권을 원시적으로 취득하고 해당 체비지를 매수한 자는 소유권이전등기를 마친 때에 소유권을 취득하는지 여부(적극)

 

【판결요지】

 

구 도시 및 주거환경정비법(2008. 3. 21. 법률 제8970호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제48조 제3항은 “사업시행자는 제46조의 규정에 의하여 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관 등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다.”라고 정하고, 제55조 제2항은 위와 같은 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물을 “도시개발법 제33조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다.”라고 정하고 있다. 이에 따라 조합원이 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않아 보류지 또는 일반분양분이 되는 대지·건축물에 관하여는 도시개발법상 보류지 또는 체비지에 관한 법리가 적용될 수 있다.

 

한편 구 도시개발법(2007. 4. 11. 법률 제8376호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시개발법’이라 한다) 제33조는 “시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약·정관·시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 이를 체비지 또는 보류지로 정할 수 있다.”라고 정하고, 제41조 제5항은 “제33조의 규정에 의한 체비지는 시행자가, 보류지는 환지계획에서 정한 자가 각각 환지처분의 공고가 있은 날의 다음 날에 당해 소유권을 취득한다. 다만 제35조 제4항의 규정에 의하여 이미 처분된 체비지는 당해 체비지를 매입한 자가 소유권이전등기를 마친 때에 이를 취득한다.”라고 정하고 있다. 나아가 제41조 제1항은 “환지계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분의 공고가 있은 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지계획에서 환지를 정하지 아니하는 종전의 토지에 존재하던 권리는 그 환지처분의 공고가 있은 날이 종료하는 때에 소멸한다.”라고 정하고 있다. 이러한 규정들에 의하면, 종전 토지 중 환지계획에서 환지를 정한 경우 종전 토지와 환지 사이에 동일성이 유지되므로 종전 토지의 권리제한은 환지에 설정된 것으로 보게 되고, 환지를 정하지 않은 종전 토지의 권리제한은 환지처분으로 소멸하게 된다. 이에 따라 체비지 또는 보류지는 그에 상응하는 종전 토지에 아무런 권리제한이 없는 상태로 구 도시개발법 제41조 제5항에서 정한 바에 따라 소유권을 취득한다.

 

구 도시개발법 제39조 제4항, 제5항에 의하면, 시행자는 지정권자에 의한 준공검사를 받은 경우 환지계획에서 정한 사항을 토지소유자에게 통지하고 이를 공고하는 방식으로 환지처분을 하고, 이러한 환지처분으로 환지계획에서 정한 내용에 따른 권리변동이 발생한다. 한편 구 도시정비법 제54조 제1항, 제2항에 의하면, 사업시행자는 준공인가와 공사의 완료에 관한 고시가 있는 때 관리처분계획에 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하는데, 이러한 이전고시로 관리처분계획에 따른 권리변동이 발생한다. 이와 같은 환지처분과 이전고시의 방식 및 효과에 비추어 보면, 이전고시의 효력 등에 관하여는 구 도시정비법 관련 규정에 의하여 준용되는 구 도시개발법에 따른 환지처분의 효력과 궤를 같이하여 새겨야 함이 원칙이다.

 

이러한 관련 규정과 법리에 따라 살펴보면, 주택재개발사업에서 시행자가 사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약·정관·시행규정 또는 사업시행계획으로 정한 목적을 위하여 관리처분계획에서 조합원 외의 자에게 분양하는 새로운 소유지적의 체비지를 창설하고 이를 이전고시 전에 이미 매도한 경우, 해당 체비지는 사업시행자가 이전고시가 있은 날의 다음 날에 소유권을 원시적으로 취득하고 해당 체비지를 매수한 자는 소유권이전등기를 마친 때에 소유권을 취득하게 된다.

 

2. 사안의 개요 및 쟁점

 

가. 사실관계

 

⑴ 甲 조합은 학교법인인 원고와 사이에 원고가 운영하는 학교의 정문확장용 부지 명목으로 이 사건 종전 3필지 토지 등 9필지의 일부 또는 전부로서 재개발사업에 따른 준공인가 후에 환지될 예정지 부분을 매매대상토지로 삼아 그 소유권이전등기를 마쳐주기로 하는 내용의 매매계약을 체결하였다.

 

⑵ 甲 조합의 채권자인 乙 등의 신청에 따라 이 사건 종전 3필지 토지를 비롯하여 甲 명의의 토지 9필지에 관하여 경매절차가 개시되었다.

피고는 위 경매절차에서 위 토지 9필지를 매수하였고, 이 사건 이전고시일 이후인 2006. 8. 10. 매각대금을 완납하였다.

 

⑶ 甲 조합은 2006. 10. 23. 이 사건 토지에 관하여 소유권보존등기를 한 후, 같은 날 원고에게 소유권이전등기를 마쳐주었다.

 

⑷ 피고는 자신이 취득한 토지 중 이 사건 종전 3필지 토지가 이 사건 재개발사업으로 이 사건 토지 중 일부 지분으로 환지되었다고 주장하며 원고 명의의 소유권이전등기에 관하여 변경등기촉탁신청을 했다.

 

⑸ 법원사무관 등은 불수리처분을 하였는데, 이에 피고가 법원에 이의신청을 하였다.

 

⑹ 1심은 피고의 이의신청을 기각하였는데, 항고심은 제1심결정을 취소하고 피고에 대하여 甲 조합의 소유권 중 323/609 지분의 소유권이전등기를 촉탁하고 원고의 소유권전부이전등기를 286/609 지분이전으로 하는 변경등기를 촉탁한다는 결정을 하였으며, 위 결정은 그 무렵 그대로 확정되었다.

 

⑺ 피고는 위 항고심결정에 따라 이 사건 토지 중 323/609 지분에 관하여 자신의 명의로 지분전부이전등기를 마쳤다.

 

⑻ 원고는 피고를 상대로 이 사건 토지에 관한 소유권에 기하여 이 사건 토지 중 323/609 지분에 관한 피고 명의의 지분전부이전등기 등의 말소를 구하는 청구를 하였다.

 

⑼ 원심은 이 사건 토지는 甲 조합이 취득한 체비지라고 볼 수 없다는 등의 이유로 해당 지분 전부이전등기 등이 유효하다고 보아 원고의 청구를 기각하였다.

 

⑽ 대법원은 이 사건 토지는 체비지에 해당하고, 피고가 이 사건 토지 중 323/609 지분에 관하여 마친 지분전부이전등기 등은 모두 원인무효라고 보아야 한다는 이유로 파기환송하였다.

 

나. 쟁점 : [주택재개발사업으로 창설된 체비지의 소유권 취득]

 

⑴ 이 사건의 쟁점은, 주택재개발사업의 시행자가 사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약·정관·시행규정 또는 사업시행계획으로 정한 목적을 위하여 관리처분계획에서 조합원 외의 자에게 분양하는 새로운 소유지적의 체비지를 창설하여 이전고시 전에 이미 매도한 경우, 해당 체비지는 아무런 권리제한이 없는 상태로 사업시행자가 이전고시가 있은 날의 다음 날에 소유권을 원시적으로 취득하고 해당 체비지를 매수한 자는 소유권이전등기를 마친 때에 소유권을 취득하는지 여부(적극)이다.

 

즉, 주택재개발사업시행자인 조합이 사업구역 내 신설되는 체비지 예정지를 이전고시 전 양도한 경우 체비지 예정지의 물리적 위치의 종전 토지에 관한 권리제한이 체비지 예정지로 이전되는지 여부(소극)이다.

 

⑵ 구 도시 및 주거환경정비법(2008. 3. 21. 법률 제8970호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제48조 제3항은 “사업시행자는 제46조의 규정에 의하여 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관 등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다.”라고 정하고, 제55조 제2항은 위와 같은 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물을 “도시개발법 제33조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다.”라고 정하고 있다. 이에 따라 조합원이 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않아 보류지 또는 일반분양분이 되는 대지·건축물에 관하여는 도시개발법상 보류지 또는 체비지에 관한 법리가 적용될 수 있다.

 

⑶ 주택재개발사업시행자인 조합이 사업에 필요한 경비에 충당하기 위하여 최초 사업시행계획에서부터 원고 학교법인이 운영하는 학교 정문부지 위치의 토지를 1필지로 정비하여 양도하기로 설계하고 같은 내용의 관리처분계획을 작성하여 인가받은 다음 이전고시 후 자신의 명의로 소유권보존등기를 한 후 원고 학교법인에 소유권이전등기를 마쳐 주었는데, 위 토지의 종전 지번에 관하여 진행된 경매절차에서 이전고시 후 매각대금을 납부한 피고(선정당사자)가 변경등기촉탁신청을 하여 법원이 이를 인용함으로써 원고 학교법인의 소유권 중 일부 지분이 피고(선정당사자)에게 이전되자, 원고 학교법인이 피고(선정당사자) 및 나머지 선정자들을 상대로 지분이전등기 또는 근저당권설정등기의 말소를 구한 사안이다.

 

⑷ 대법원은, 원고 학교법인이 취득한 토지는 주택재개발사업으로 소유지적이 새로이 창설됨으로써 이에 상응하는 종전 토지의 관념이 있을 수 없는 진정 체비지에 해당하므로 단순히 물리적으로 동일한 위치의 종전 지번에 불과한 경매목적물에 관한 권리제한이 원고 학교법인이 취득한 토지로 이전된다고 볼 수 없다고 보아, 이와 달리 본 원심판단을 파기하였다.

 

3. 체비지의 소유권 취득에 관한 법리    [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.387-389 참조]

 

가. 체비지

 

⑴ 체비지란 도시개발사업의 시행자가 사업에 필요한 경비를 충당하거나 사업계획이 정한 목적을 달성하기 위하여 일정한 토지를 종전의 토지에 대한 환지로 지정하지 않고 시행자의 소유로 귀속시켜 매각처분할 수 있게 한 토지를 말한다(도시개발법 34조 1항 참조).

 

⑵ 재개발사업을 하면 새로 구역 설정을 하는 등 환지 지정을 하는데, 환지지정을 할 때에는 종전 면적보다 토지 면적의 합계가 줄어들게 된다.

그 감소하는 비율을 감보율이라고 한다. 즉, 환지 지정이 되지 않은 토지 부분(감보율에 해당하는 토지)이 체비지다.

감보율이란 체비지 등이 있으므로 기존 토지소유자가 환지받는 토지 면적은 줄어들 것을 말한다. 면적은 줄어들어도 전체 토지의 효용이 올라가므로 개발이익이 있다.

 

⑶ 도시개발사업에 필요한 비용은 원칙적으로 시행자가 부담해야 하는데, 시행자가 도시개발사업에 필요한 비용을 조달하는 방법으로서는 자금의 차입이나 토지소유자들의 부담금 등이 있을 수 있지만, 현실적으로 도시개발사업의 비용조달은 대부분 체비지처분을 통해 마련하고 있다.

 

⑷ 해당 토지의 성격이 사업이 시행되기 전에 체비지로 변경되는 것이 아니라, 사업이 완성되었을 때 체비지가 발생한다.

 

⑸ 체비지에 관한 소유권취득은 원시취득이다.

 

⑹ 환지예정지 지정처분은 토지소유자로 하여금 환지계획상 환지로 정하여진 토지를 환지처분이 공고되기 전까지 임시로 사용·수익할 수 있게 하는 한편 종전의 토지를 사용·수익할 수 없게 하는 처분에 불과하고, 환지처분이 일단 공고되어 효력을 발생하게 되면 환지예정지 지정처분은 그 효력이 소멸된다.

즉, 환지예정지 지정처분이란 환지처분이 끝날 때까지 종전 토지의 권리자로 하여금 임시로 환지예정지를 사용·수익할 수 있게 해주는 것에 불과하다.

 

⑺ 체비지는 대부분 사업 도중에 매각을 하고, 그 매각대금으로 사업을 시행한다.

이때 체비지를 매수한 사람이 소유권을 취득하게 되는데, 여기에 관해서는 독특한 법리가 있다.

 

나. 구 토지구획정리사업법(2000. 7. 1. 폐지된 것을 의미한다. 이하 같다)상 체비지의 법률관계

 

⑴ 구 토지구획정리사업법은, 환지처분이 있기 전까지 시행지구 내에 있는 토지소유권의 변동이 없다고 규정하면서도 환지처분 전에도 시행자가 체비지를 처분할 수 있다고 규정하여, 시행자가 환지처분 전에 처분할 수 있는 체비지에 대한 권리가 무엇인지, 그 공시방법이 무엇인지 문제되었다.

 

⑵ 구 토지구획정리사업법 당시의 판례의 입장은 다음과 같다(대판 1995. 3. 10. 93다57964 등).

 

① 시행자가 환지처분 전에 체비지를 지정하면 ‘장래 환지처분 시에 취득하게 되는 소유권의 전신과 같은 것으로서 물권 유사의 사용·수익권’을 취득한다.

 

② 위 물권 유사의 사용·수익권을 이전하기 위해서는 ‘인도 또는 체비지대장에의 등재’가 필요하다.

 

③ 체비지 매수인으로서 체비지 예정지의 인도 또는 체비지대장에의 등재요건을 갖춘 자는 ‘환지처분 공고 다음 날에 체비지를 ‘원시취득’한다.

 

⑶ 2000. 1. 28. 계획적이고 체계적인 도시 개발을 진행한다는 등의 목적으로 구 토지구획정리사업법이 폐지되고 도시개발법이 제정되었다.

 

① 환지 방식에 의한 도시개발사업의 경우 도시개발법의 관련 규정 대부분이 기존 토지구획정리사업법의 규정과 유사하다.

도시개발법의 제정에도 불구하고 경과규정에 의하여 구 토지구획정리사업법이 적용되는 경우에는 시행지는 환지예정지 지정을 통해 체비지 예정지에 대한 물권 유사의 사용·수익권을 취득한다는 점에 대해서는 현재 별다른 이설이 없다.

 

② 물권 유사의 사용·수익권은 민사집행법 251조에서 말하는 ‘그 밖의 재산권’으로서 특별현금화하여야 한다는 것이 일반적인 견해이고, 실무 역시 그 밖의 재산권으로 특별현금화절차를 통해 강제집행하는 것으로 보인다.

 

다. 도시개발법 42조 5항 단서의 취지 (= 체비지의 매수인의 지위에 관한 실질적 변경)

 

① 도시개발법이 제정되면서 환지처분의 효과, 그 중 체비지의 매수인의 지위에 관한 부분은 실질적인 변경이 있었다.

 

② 종래 ‘구 토지구획정리사업법은 체비지 매수인이 환지처분 후 체비지의 소유권을 언제 취득하는지 명시적으로 규정하지 않았고, 판례는 위에서 본 바와 같이 체비지 매수인이 환지처분 공고 다음 날에 체비지를 원시취득한다는 입장이었다.

 

③ 그런데 도시개발법 42조 5항은, ‘34조에 따른 체비지는 시행자가, 보류지는 환지계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다. 다만 36조 4항에 따라 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권이전등기를 마친 때에 소유권을 취득한다’ 고 규정하고 있다.

 

③ 위 도시개발법 42조 5항 단서 때문에 도시개발법상의 체비지 매수인의 경우에는 더이상 구 토지구획정리사업법상의 판례의 법리에 의할 수 없고, 부동산에 관한 매매계약을 체결한 매수인, 즉 채권자로서 환지처분 후에도 시행자에 대하여 단순히 체비지에 대한 소유권이전등기청구권만을 갖는다.

 

라. 소유권 취득에 관한 기존 판례의 법리 (= 도시개발법 제정 전)

 

⑴ 대법원 2007. 9. 21. 선고 2005다44886 판결 : 토지구획정리사업시행자가 환지처분 전에 체비지 지정을 하여 이를 제3자에게 처분하는 경우 그 양수인이 토지의 인도 또는 체비지대장에의 등재 중 어느 하나의 요건을 갖추었다면 양수인은 당해 토지에 관하여 물권 유사의 사용수익권을 취득하여 당해 체비지를 배타적으로 사용·수익할 수 있음은 물론이고 다시 이를 제3자에게 처분할 수도 있는 권능을 가지며, 그 후 환지처분공고가 있으면 그 익일에 최종적으로 체비지를 점유하거나 체비지대장에 등재된 자가 그 소유권을 원시적으로 취득하게 된다.

 

⑵ 도시개발법 제정 전 체비지 관련 법리 중 ‘체비지의 양수인이 사용수익권과 소유권을 취득하는 시기’에 관하여 대법원 판례는 독특한 법리를 채택하고 있었다.

 

① 체비지를 매수한 자가 인도를 받거나 체비지대장에 등재가 되면 물권 유사의 권리를 취득하고 있다가 환지처분 공고가 되면 그 익일에 소유권을 원시취득한다는 것이다(대법원 2007. 9. 21. 선고 2005다44886 판결).

 

② 토지구획정리사업시행자가 환지처분 전에 체비지 지정을 하여 이를 제3자에게 처분하는 경우 그 양수인이 토지의 인도 또는 체비지대장에의 등재 중 어느 하나의 요건을 갖추었다면 양수인은 당해 토지에 관하여 물권 유사의 사용수익권을 취득하여 당해 체비지를 배타적으로 사용·수익할 수 있음은 물론이고 다시 이를 제3자에게 처분할 수도 있는 권능을 가지며, 그 후 환지처분공고가 있으면 그 익일에 최종적으로 체비지를 점유하거나 체비지대장에 등재된 자가 그 소유권을 원시적으로 취득하게 된다.

 

③ 이러한 법리는 물권변동에 관한 민법 186조, 187조와 많이 다르다.

물권의 득실변경은 등기하여야 효력이 발생한다는 물권 법리(민법 제186조)에 비추어 볼 때, 인도나 체비지대장에의 등재만으로 물권 유사의 권리를 취득한다고 보는 판례의 태도는 이례적이다.

 

⑶ 체비지대장이 공시방법에 해당하는지 여부(적극)

 

① 체비지대장이란 토지구획정리사업자가 체비지에 관하여 작성·비치하는 것으로서 공적 장부가 아니다.

 

② 체비지대장은 공시방법에 해당한다. 등기부에 가깝다.

명의변경할 경우 체비지에 대하여 “물권 유사의 권리” 취득한다.

 

③ 체비지대장에 등재될 경우 물권 유사의 권리를 취득하므로 해제 시 보호받는 제3자에 해당할 것이다(아직 판례는 없음).

체비지대장은 그 효력이 등기부에 가깝다고 볼 수 있다.

 

마. 도시개발법(2000년 제정) 제42조 제5항 단서

 

⑴ 도시개발법이 2000년에 제정되면서 환지처분 후 소유권의 귀속에 관하여 다음과 같은 규정이 신설되었다.

 

● 제41조(환지처분의 효과) [현행법 제42조]

⑤ 제33조의 규정에 의한 체비지는 시행자가, 보유지는 환지계획에서 정한 자가 각각 환지처분의 공고가 있은 날의 다음 날에 당해 소유권을 취득한다. 다만, 제35조 제4항의 규정에 의하여 이미 처분된 체비지는 당해 체비지를 매입한 자가 소유권 이전 등기를 마친 때에 이를 취득한다.

 

⑵ 위 규정은 그 취지가 모호한 점이 있다.

특히 ‘다만’은 일반적으로 그 후의 규정이 그 전의 규정에 대한 예외를 구성할 때 쓰는 표현이므로, 거기에 주목하게 되면, 처분된 체비지는 시행자가 소유권을 취득하지 않는 것처럼 읽히기도 한다.

 

⑶ 대상판결(대법원 2020. 5. 28. 선고 2016다233729 판결)은 물권법의 일반 법리에 부합하도록 위 법리를 정리하였다.

 

① 대법원 2020. 5. 28. 선고 2016다233729 판결 : 주택재개발사업에서 시행자가 사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약·정관·시행규정 또는 사업시행계획으로 정한 목적을 위하여 관리처분계획에서 조합원 외의 자에게 분양하는 새로운 소유지적의 체비지를 창설하고 이를 이전고시 전에 이미 매도한 경우, 당해 체비지는 사업시행자가 이전고시가 있은 날의 다음 날에 소유권을 원시적으로 취득하고 당해 체비지를 매수한 자는 소유권이전등기를 마친 때에 소유권을 취득하게 된다.

 

② 대상판결(대법원 2020. 5. 28. 선고 2016다233729 판결)에 의하면, 체비지를 매도한 경우에도 시행자가 환지처분 공고 익일에 원시적으로 체비지의 소유권을 취득하는 것이고, 체비지를 매수한 자는 시행자로부터 이전등기를 받아야만 소유권을 취득하게 된다.

 

즉 체비지 매수인의 권리는 이제 채권적 청구권이라고 보아야 하므로, 종전 판례의 법리는 새로운 법률의 시행에 의하여 변경된 것으로 보아야 한다.

 

4. 체비지에 관한 법리  [이하 대법원판례해설 제134호, 최문수 P.512-525 참조]

 

가. 체비지에 관한 기본개념

 

‘체비지’는 도시개발사업 시행자가 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하는 등의 목적으로 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 사업시행자의 소유로 귀속시켜 매각처분할 수 있게 한 토지를 말한다. 즉 사업대상지 내에서 환지로 정해지지 않음으로써 원시적으로 창설되는 토지로, 환지처분 전까지는 그에 상응하는 토지가 물리적으로는 존재할 수 있어도 법률적으로 존재하지 않는다. 이에 관하여 종래는 구토지구획정리사업법이 규율하였으나 2000년경 폐지되고, 도시개발법이 제정되어 규율하고 있다.

 

나. 구 토지구획정리사업법 시행 당시의 체비지에 관한 법리

 

⑴ 환지처분 전 체비지에 관한 시행자의 권리

 

① 시행자가 체비지를 지정하는 행위를 체비지 지정처분이라고 하는데, 체비지 지정처분이 있는 경우 시행자는 체비지에 관하여 사업의 비용에 충당하기 위하여 제3자에게 이를 사용 또는 수익하게 하거나 처분할 수 있다. 시행자는 환지처분공고 다음 날에 체비지에 대한 소유권을 취득하므로, 시행자의 체비지에 대한 위와 같은 사용수익권은 장차 환지처분공고 다음 날에 그 소유권을 취득할 것을 전제로 체비지를 독점적이고 배타적으로 사용ㆍ수익할 수 있는 현실적 권리로서 물권적 지배권이라고 보는 것이 다수설이었다.

 

② 판례도 “구 토지구획정리사업법 제54조, 제57조 제4항, 제62조 제6항의 규정에 따라 구획정리사업시행자가 환지처분 전에 토지를 체비지로 지정하면 그 시행자가 취득하는 권리는 장래 환지처분 시에 취득하게 되는 소유권의 전신과 같은 것으로서 물권 유사의 사용수익권이라고 할 것이다.”라고 하였다(대법원 1995. 3. 10. 선고 93다57964 판결 등).

 

⑵ 환지처분 전 체비지 양도 시 양수인이 취득하는 권리

 

㈎ 시행자가 환지처분 이전에 체비지를 매도하는 경우 매수인이 취득하는 권리의 성질에 관하여, ① 장래 환지처분이 행하여져서 시행자가 체비지에 대한 소유권을 취득할 때 이것을 매수인에게 이전한다고 하는 ‘장래의 소유권의 채권적 매매’에 불과하므로 매수인은 체비지에 대하여 채권적 권리만을 취득하는 것으로 보는 견해와 ② 시행자가 체비지를 제3자에게 매도한 경우에 그 처분행위의 목적은 당초 시행자가 취득한 ‘물권적 사용수익권’을 그대로 이전 승계시키는데 있으므로, 시행자로부터의 양수인 또는 그 이후의 전전양수인이 체비지에 대하여 취득한 권리내용 역시 물권적인 사용수익권으로 보아야 한다는 견해가 대립하였다.

 

㈏ 판례는 “구획정리사업시행자가 환지처분 전에 토지를 체비지로 지정하면 그 시행자가 취득하는 권리는 장래 환지처분 시에 취득하게 되는 소유권의 전신과 같은 것으로서 물권 유사의 사용수익권이라고 할 것이며, 따라서 시행자가 체비지를 제3자에게 처분하는 경우 또는 그 이후에 체비지가 전전양도되는 경우 공시방법을 갖출 필요가 있는데, 법률은 이에 관하여 아무런 규정도 두고 있지 아니하지만 양수인이 취득하는 권리의 성질과 토지구획정리사업시행자가 체비지 양수를 신고받아 이를 체비지대장에 등재하는 것이 토지구획정리사업의 실무 내지는 관행으로 되어 있는 점 및 토지구획정리사업법 제45조, 제79조와 같은 법 시행령 제30조 제3호, 제40조가 시행자가 시행지구 안의 토지에 관한 권리를 가진 자의 성명 및 그 권리의 내용을 기재한 서류를 비치하고 이해관계인의 요구가 있을 때에는 이를 열람시켜야 하며 시행지구 안의 토지에 관한 권리를 가진 자에 변동이 있을 때에는 그 당사자는 그 사유가 발생한 날로부터 15일 이내에 관계증명서류를 첨부하여 이를 신고하여야 한다고 규정하고 있는 점 등을 고려하여 본다면, 체비지에 대한 인도 내지 점유 외에 사업시행자가 관리하는 체비지대장에의 등재도 그 공시방법이라고 할 것이고, 따라서 점유 또는 체비지대장에의 등재 중 어느 하나의 요건을 먼저 갖춘 양수인은 다른 이중양수인에게 그 권리 취득을 대항할 수 있음은 물론이고 당해 토지에 관하여 물권 유사의 사용수익권을 취득하였다가 환지처분공고 익일에 위 법에 의하여 소유권을 원시적으로 취득하게 되는 것이다.”라고 하여 체비지 양수인이 물권 유사의 사용수익권을 취득한 것으로 보았다(대법원 1995. 3. 10. 선고 93다57964 판결, 대법원 1996. 2. 23. 선고 94다31280 판결, 대법원 1998. 10. 23. 선고 98다36207 판결, 대법원 2003. 11. 28. 선고 2002두6361 판결, 대법원 2007. 9. 21. 선고 2005다44886 판결 등).

 

㈐ 판례가 말하는 위 체비지 사용수익권은 장차 환지처분공고 익일에 그 소유권을 취득할 것을 전제로 체비지를 독점적이고 배타적으로 사용하고 제3자에게 처분할 수 있는 현실적인 권리로서 물권적 지배권을 의미한다. 나아가 이러한 물권 유사의 사용수익권을 이전하기 위해서는 공시방법으로서 ‘인도 또는 체비지대장에의 등재’가 필요하였다. 즉 구 토지구획정리사업법하에서의 판례 법리에 따르면 체비지대장은 사업자가 작성․비치하는 것으로 공적 장부가 아님에도 등기부에 준하는 공시성이 부여되는 특징이 있었다.

 

⑶ 체비지의 소유권 귀속

 

㈎ 구 토지구획정리사업법 제62조 제6항은 ‘체비지(이미 처분된 것을 제외한다)는 시행자가 환지처분의 공고가 있은 날의 익일에 그 소유권을 취득한다.’고 규정하고 있었다. 이에 따라 시행자가 환지처분의 공고가 있을 때까지 체비지를 처분한 바 없다면 체비지 소유권은 위 공고 익일에 시행자에게 원시적으로 귀속되었다.

 

㈏ 그런데 시행자가 환지처분이 있기 전에 체비지를 처분한 경우 체비지 소유권이 누구에게 어떻게 귀속될 것인지가 문제 되고, 이에 대하여 ① 환지처분공고 익일에 체비지 소유권을 취득하는 것은 어디까지나 시행자이고, 체비지 양수인은 시행자로부터 이전등기의 방법에 의하여 소유권을 취득할 수 있을 뿐이라고 하는 승계취득설과 ② 체비지에 관한 권리가 전전양도된 경우에 그 최종 양수인이 환지처분공고 익일에 체비지 소유권을 직접 원시취득한다고 보는 원시취득설이 대립하였다.

 

㈐ 판례는 원시취득설의 입장이었다(대법원 1995. 3. 10. 선고 93다57964 판결, 대법원 2007. 9. 21. 선고 2005다44886 판결 등).

 

다. 현행 도시개발법 규정과 등기실무의 변화

 

⑴ 체비지 양수인의 소유권 취득에 관한 규정

 

구 토지구획정리사업법이 폐지된 후 이를 통합․보완하여 제정된 도시개발법 제42조 제5항 단서는 종전의 구 토지구획정리사업법 제62조 제6항과 달리 ‘체비지를 매입한 자가 소유권이전등기를 마친 때에 소유권을 취득한다.’고 규정하고 있다. 이는 앞서 본 환지처분 전 체비지 양도 시 소유권의 귀속에 관한 논의에서 승계취득설을 명문화한 것이므로, 구 토지구획정리사업법 시행 당시의 판례의 입장(원시취득설)은 더 이상 유지될 수 없게 되었다.

 

⑵ 등기실무의 변화

 

① ‘구 토지구획정리사업법상의 체비지가 환지처분의 공고일 이전에 양도된 경우의 등기절차’(등기선례 제9-380호), ‘환지처분의 공고일 전에 처분된 체비지에 대한 소유권보존등기절차 등’(등기선례 제3-807호) 등에 따르면, 구 토지구획정리사업법상 등기실무는 환지처분 공고일의 익일에 최종적으로 체비지를 점유하거나 체비지대장에 등재된 자가 원시적으로 소유권을 취득한다는 판례의 입장에 따라 체비지에 대하여 시행자가 작성한 체비지의 처분 및 전전이전된 사실을 증명하는 서면을 첨부하여 ‘최종 소유자 명의’로 ‘소유권보존등기’ 신청을 하도록 하였다. 체비지가 전전 이전된 사실을 증명하는 서면으로 체비지매각대장, 체비지권리대장을 명시하고 있었다.

 

② 반면 ‘체비지에 대한 소유권이전등기 방법’(등기선례 제8-328호), ‘환지처분 공고 전에 체비지를 매입한 제3자가 이를 다시 양도한 경우의 소유권이전등기 절차’(등기선례 제9-382호) 등에 따르면, 현행 도시개발법상 등기실무는 시행자가 환지처분의 공고가 있은 날의 다음 날에 당해 체비지의 소유권을 취득하고 이미 처분된 경우에는 이를 매입한 자가 소유권이전등기를 마친 때에 취득한다는 도시개발법 제42조 제5항의 규정에 따라, 체비지 매입자는 등기원인을 증명하는 서면으로 사업시행자가 교부한 체비지 매매계약서를 첨부하여 사업시행자와 공동으로 ‘소유권이전등기’ 신청을 하도록 하였다. 또한 체비지가 전전매매되는 경우에도 중간매수인마다 그들 명의로의 소유권이전등기를 순차로 마치도록 하였다.

 

5. 현행 도시개발법에 따른 환지처분 전 체비지 양수인의 법적 지위  [이하 대법원판례해설 제134호, 최문수 P.512-525 참조]

 

가. 논의의 취지

 

① 구 토지구획정리사업법하에서 체비지 양수인이 가지는 권리는 물권 유사의 사용수익권이라고 보았는데, 현행 도시개발법하에서 이러한 해석이 유지될 수 있는지, 아니면 체비지 양수인이 가지는 권리는 매도인에 대한 소유권이전등기청구권으로서 매매계약에 기한 채권적 권리에 불과한지 여부에 관하여 견해의 대립이 있다. 이러한 견해의 차이에 따라 환지처분 전 체비지 양도에 있어서 체비지대장이 물권에 대한 공시방법이 되는지 여부의 차이가 발생하고, 이는 체비지대장상 명의를 제3자에게 이전해 준 경우 배임죄가 성립하는지 여부와 논리적으로 연결된다.

 

② 즉 종전의 물권 유사의 사용수익권 법리를 전제로 하면, 구 토지구획정리사업법이 적용되는 체비지를 이중매매한 매도인이 제2 매수인에게 체비지대장상 소유자 명의를 변경하여 주었다면 체비지 매도인으로서의 의무가 이행불능이 되므로(대법원 1996. 2. 23. 선고 94다53532 판결, 대법원 2009. 1. 30. 선고 2006다37465 판결 등), 이중매매의 경우 체비지대장상 명의를 변경해 줌으로써 배임죄가 성립할 수 있게 된다. 즉 체비지대장상 소유자로 등재된 매수인은 다른 매수인을 비롯한 제3자들에게 대항할 수 있는 배타적인 권리인 ‘소유권의 전신으로서 물권 유사의 사용수익권’을 취득하게 되고, 그와 같은 권리자 지위는 추후 토지구획정리사업이 완료되어 환지처분이 이루어지면 당해 체비지의 소유권을 원시취득하는 것으로 그대로 이어지므로, 일단 매도인이 어느 한 매수인에게 체비지대장상 소유자 명의를 변경하여 준 이상 매도인이 그 소유명의자를 배제하고 다른 매수인에게 해당 체비지의 소유권을 취득하게 해줄 수 있는 방법이 없기 때문이다.

 

③ 반면 채권적 청구권설에 따를 경우 체비지대장에의 등재는 공시방법으로서 아무런 효력이 없다. 따라서 체비지대장상 명의를 제2 매수인에게 이전하거나 이미 등재된 제1 매수인의 명의를 말소한다고 하더라도 재산상 손해 발생의 위험이 발생한다고 볼 수 없다. 나아가 시행자의 대표자가 공시방법이 아닌 체비지대장을 관리하는 지위에 있다는 사정만으로 직접 매매계약 당사자도 아닌 체비지 전매수인과의 관계에서 타인의 사무를 처리하는 자의 지위에 있다고 볼 수 없게 된다.

 

④ 이에 대하여는 ㉠ 제1설(‘물권 유사의 사용수익권자’ 지위에 있다는 종전 판례 법리를 도시개발법하에서도 유지하되 완전한 소유권 취득은 등기를 마쳐야 한다는 견해)와 ㉡ 제2설(채권적 청구권자로서의 지위만 갖는다는 견해)가 대립한다.

 

나. 대법원 2022. 10. 14. 선고 2018도13604 판결의 판시내용

 

⑴ 대법원 2022. 10. 14. 선고 2018도13604 판결은 “구 토지구획정리사업법이 폐지되고 2000. 1. 28. 법률 제6242호로 도시개발법이 제정되어 2000. 7. 1.부터 시행되었는바, 현행 도시개발법은 체비지의 소유권 취득에 관하여 제42조 제5항에서 ‘제34조에 따른 체비지는 시행자가, 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다. 다만 제36조 제4항에 따라 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권이전등기를 마친 때에 소유권을 취득한다.’라고 규정함으로써 구 토

지구획정리사업법 제62조 제6항의 규정과 달리 도시개발사업의 시행자로부터 환지 처분 이전에 체비지로 지정된 토지를 매수한 자는 환지처분의 공고가 있은 후 그 토지에 관하여 소유권이전등기를 마친 경우에 소유권을 취득한다는 점을 분명히 하였다. 따라서 도시개발법에 따라 이루어진 도시개발사업의 시행자는 체비지로 지정된 토지에 관하여 환지처분공고 다음 날에 소유권을 원시적으로 취득하게 되나, 당해 체비지를 매수한 자는 토지를 점유하거나 체비지대장에 등재되었다고 하더라도 소유권이전등기를 마친 때에 비로소 소유권을 취득하게 된다. 따라서 환지처분 전 시행자로부터 체비지를 매수한 자 또는 그 전매수인이 자신의 매도인에 대하여 가지는 체비지에 관한 소유권이전등기청구권 등의 권리는 모두 매매계약에 기한 채권적 청구권으로서, 이를 행사하기 위하여 체비지대장에의 등재와 같은 공시방법이 별도로 요구되는 것이 아니다.”라고 판단하였다.

 

⑵ 위 판결(대법원 2022. 10. 14. 선고 2018도13604 판결)은 이러한 법리에 따라 원심이 체비지대장에의 등재는 환지처분 전 체비지 양수인이 취득하는 물권 유사 권리의 공시방법에 해당한다는 전제에서 피고인을 체비지 전매수인인 피해자와의 관계에서 타인의 사무를 처리하는 자로 인정하고, 피고인이 체비지대장상 취득자란의 피해자 명의를 말소한 행위만으로 피해자의 재산상 실해 발생의 위험이 야기되었다고 판단한 것은 잘못이라고 판단하였다. 즉 피해자가 매매계약에 따라 취득한 권리를 행사하는 것은 체비지대장의 기재여부와 는 무관하므로, 체비지대장상 취득자란의 피해자 명의가 말소되었더라도 피해자의 A회사에 대한 권리가 침해되거나 재산상 실해 발생의 위험이 있다고 볼 수 없다는 취지이다.

 

다. 대법원 2022. 10. 14. 선고 2018도13604 판결의 요지

 

구 토지구획정리사업법하에서는 환지처분 전 체비지를 양수받아 체비지대장에의 등재 등으로 공시방법을 갖춘 체비지 양수인은 소유권의 전신으로서 물권 유사의 사용수익권을 취득한 것으로 보는 판례 법리가 확립되어 있었다. 그러나 구 토지구획정리사업법이 폐지된 후 제정된 도시개발법하에서도 이와 같은 물권 유사의 사용수익권 법리를 그대로 유지할 수 있는지 여부에 관하여 견해가 대립되었고, 대상판결(대법원 2022. 10. 14. 선고 2018도13604 판결)은 현행 도시개발법 시행 이후 체비지 양수인의 법적 지위에 관하여 물권 유사의 권리자가 아니라 매매 등 계약에 기한 채권적 청구권자라고 명시적으로 판단하였다.

 

6. 대상판결(대법원 2020. 5. 28. 선고 2016다233729 판결)의 내용 분석    [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.387-389 참조]

 

⑴ 이 사건 토지는 체비지다.

 

이 사건 관리처분계획 및 이전고시 조서에는 이 사건 토지를 종전 토지의 소유지적에 갈음하는 것이 아닌 새로운 소유지적으로 창설하여 원고에게 공급한다는 의사가 분명하게 표시되어 있었다.

 

⑵ 이 사건 토지가 환지예정지 지정에 들어가 있었는데, 환지예정지 지정처분은 토지소유자로 하여금 환지계획상 환지로 정하여진 토지를 환지처분이 공고되기 전까지 임시로 사용·수익할 수 있게 하는 한편 종전의 토지를 사용·수익할 수 없게 하는 처분에 불과하고, 환지처분이 일단 공고되어 효력을 발생하게 되면 환지예정지 지정처분은 그 효력이 소멸된다.

 

즉, 환지예정지 지정처분이란 환지처분이 끝날 때까지 종전 토지의 권리자로 하여금 임시로 환지예정지를 사용·수익할 수 있게 해주는 것에 불과하다.