【판례<임대차계약체결거절의 정당한 사유, 임대인의 권리금회수방해금지의무>】《사립학교법 등에 따른 일반경쟁 입찰에 의한 새 임차인 선정이 기존 임차인의 권리금 회수를 방해한 것인..

【판례<임대차계약체결거절의 정당한 사유, 임대인의 권리금회수방해금지의무>】《사립학교법 등에 따른 일반경쟁 입찰에 의한 새 임차인 선정이 기존 임차인의 권리금 회수를 방해한 것인지 여부(대법원 2020. 8. 20. 선고 2019다296172, 296189 판결), ‘임차목적물 반환의무(임차인)’과 ‘권리금회수방해로 인한 손해배상의무(임대인)’가 동시이행관계인지 여부》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

1. 판결의 요지 : [사립학교법 제33조, 사학기관 재무·회계 규칙 제35조 제1항 등 법령에 따라 임대차계약을 체결할 경우 경쟁 입찰에 부쳐야 할 의무가 있는 학교법인(피고)이, 이를 이유로 종전 임차인(원고)에 대하여 그 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거절하자, 임차인(원고)이 임대인(피고)인 학교법인을 상대로 권리금회수기회 보호의무위반을 원인으로 하여 권리금 상당액의 손해배상을 구한 사건]

 

【판시사항】

 

학교법인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 것이 경쟁입찰의 방법으로 임차인을 선정해야 할 법령상 의무를 위반하는 것이 되는 경우, 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 임대차계약 체결을 거절할 ‘정당한 사유’가 있는 경우에 해당하는지 여부(원칙적 적극)

 

【판결요지】

 

구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4는 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 정하면서(제1항), 각호의 사유 중 하나로 ‘그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’를 들고 있다(제4호). 임대인이 위와 같은 권리금 회수기회 보호의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임을 부담한다(같은 조 제3항).

 

한편 사립학교법 제33조, 사학기관 재무·회계 규칙 제35조 제1항에 의하면, 학교법인은 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제26조 제1항 제5호 (가)목의 금액인 5,000만 원(연액 또는 총액 기준)을 초과하는 임대차계약을 체결하려는 경우 위 규칙 제35조 제3항에서 정하는 수의계약에 의할 수 있는 사유가 없는 한 일반경쟁에 부쳐야 한다. 이와 같이 학교법인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 것이 경쟁입찰의 방법으로 임차인을 선정해야 할 법령상 의무를 위반하는 것이 되는 경우, 달리 특별한 사정이 없는 한 학교법인이 그러한 사정을 들어 임대차계약 체결을 거절하는 것에는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘정당한 사유’가 있다고 보아야 한다.

 

2. 사안의 개요 및 쟁점

 

가. 사실관계

 

⑴ 원고(학교법인)는 피고와 사이에 원고가 소유한 이 사건 점포에 대하여 임대차계약을 체결하였고, 피고는 원고로부터 이 사건 점포를 인도받아 커피숍을 운영하였다.

 

⑵ 원고는 피고에게 임대차계약이 종료되니 이 사건 점포를 인도해달라는 내용증명을 보냈다.

 

⑶ 피고는 甲과 이 사건 점포에 관하여 권리금을 3억 원으로 하는 점포 권리, 시설 양도계약을 체결하였고, 원고에게 甲과 임대차계약을 체결해 달라는 내용의 내용증명을 보냈다.

 

⑷ 원고는 관련 법령에 따라 이 사건 점포에 관한 임차인 선정을 일반경쟁 입찰에 부쳐야 한다는 사유로 甲과 임대차계약 체결을 거절하였다.

 

나. 쟁점

 

⑴ 이 사건의 쟁점은, 학교법인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 것이 경쟁입찰의 방법으로 임차인을 선정해야 할 법령상 의무를 위반하는 것이 되는 경우, 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 임대차계약 체결을 거절할 ‘정당한 사유’가 있는 경우에 해당하는지 여부(원칙적 적극)이다.

 

⑵ 사립학교법 제33조, 사학기관 세무·회계 규칙 제35조 제1항, 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제26조 제1항 제5호 가목에 따라 경쟁입찰 방식에 의하여 임대차계약을 체결해야 할 법령상 의무가 있는 학교법인(임대인)에 대하여, 종전 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 수의계약 방식으로 임대차계약을 체결할 것을 요구하자, 학교법인(임대인)이 임차인의 요구가 학교법인의 법령상 의무를 위반하는 것이 된다는 이유로 이를 거절한 사안에서, 임차인이 학교법인(임대인)에 대하여 권리금 회수기회 보호의무위반을 원인으로 하여 권리금 상당의 손해배상을 구하였다.

 

⑶ 제1심과 원심은 학교법인(임대인)의 거절사유가 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유에 해당한다고 보아 임차인의 손해배상청구를 배척하였다.

 

⑷ 이에 대하여 대법원은 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 것이 임대인의 또 다른 법령상 의무를 위반하는 것이 되는 경우 달리 특별한 사정이 없는 한 그러한 사정을 들어 임대차계약 체결을 거절하는 것에는 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유에 해당한다는 판시를 하고, 원심을 수긍하였다.

 

3. 권리금    [이하 민법교안, 노재호 P.1107-1113 참조]

 

가. 의의

 

⑴ 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다(상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항).

 

⑵ 그리고 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다(같은 조 제2항). 임차권양도계약에 수반되어 체결되는 권리금 계약은 임차권양도계약과는 별개의 계약이지만(대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다115120 판결) 위 두 계약의 체결 경위와 계약 내용 등에 비추어 볼 때, 권리금 계약이 임차권양도계약과 결합하여 전체가 경제적·사실적으로 일체로 행하여진 것으로서, 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이는 경우에는 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있다고 보아야 한다(대법원 2017. 7. 11. 선고 2016다261175 판결).

 

나. 임대인의 권리금 반환의무 여부

 

⑴ 권리금이 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에, 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하는 점에서 보증금과 구별된다.

 

⑵ 통상 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여 는 지급을 구할 수 없는 것이므로 임대인이 임대차계약서의 단서 조항에 ‘모든 권리금을 인정함’이라는 기재를 하였다고 하여 임대차 종료 시 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정하였다고 볼 수는 없고, 단지 임차인이 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 임대인이 용인하고, 나아가 임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금 회수 기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지로 해석해야 할 것이다(대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517,4524 판결, 대법원 1994. 9. 9. 선고 94다28598 판결).

 

⑶ 임대인과 임차인 사이에 건물인도 시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수는 없다(대법원 1994. 10. 14. 선고 93다62119 판결).

 

다. 권리금에 관한 판례의 태도

 

⑴ 권리금 보호조항이 신설되기 전 종래 대법원 판례는 권리금의 의의와 임대인이 권리금을 반환할 의무를 지는 경우, 임대인이 반환할 권리금 금액에 관하여 “권리금이 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에, 그 유형․무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이고, 따라서 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다.”라고 판시하고 있다(대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결).

 

⑵ 이 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다(대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결).

 

⑶ 한편 임대인이 임차인에게 권리금을 인정한다고 약정한 경우 그 의미에 관하여 대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517, 4524 판결은, “통상 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 것이므로 임대인이 임대차계약서의 단서 조항에 권리금액의 기재 없이 단지 ‘모든 권리금을 인정함’이라는 기재를 하였다고 하여 임대차 종료 시 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정하였다고 볼 수는 없고, 단지 임차인이 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 임대인이 용인하고, 나아가 임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금 회수기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지로 해 석해야 할 것”이라고 판시하였다.

 

⑷ 권리금계약과 임차권양도양수계약의 관계에 관하여 대법원 2017. 7. 11. 선고 2016다261175 판결은 “임차권양도계약에 수반되어 체결되는 권리금계약은 임차권양도계약과는 별개의 계약이지만 위 두 계약의 체결 경위와 계약 내용 등에 비추어 볼 때, 권리금계약이 임차권양도계약과 결합하여 전체가 경제적․사실적으로 일체로 행하여진 것으로서, 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이는 경우에는 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있다고 보아야 한다.”고 하였다.

 

⑸ 따라서 권리금에 관한 종래 대법원 판례의 입장은 다음과 같이 정리할 수 있다.

우선, 임대인과 임차인 사이에서 임대인이 임차인으로부터 수령한 권리금은 특별한 사정이 없는 한 반환책임이 없다.

 

위의 특별한 사정으로는, ① 임대차 종료 후 임대인이 임차인으로부터 영업을 다시 양수하거나, ② 일정 기간 임대 조건으로 권리금을 수령하였는데 임대인 귀책사유로 임대차가 중도 해지된 경우(이 경우 반환할 권리금은 전액이 아니라 전체기간 중 잔존기간에 대응하는 금액임)를 들 수 있다.

임대차계약서 말미에 권리금을 인정한다는 기재가 있는 경우에도, 임대인은 임차인의 권리금회수를 방해하지 않을 의무를 질 뿐 이를 임차인에게 직접 반환하겠다는 취지로 볼 수 없다.

다만 임차인은 반대약정이 없는 한 신규임차인에게 영업권을 양도하여 권리금 상당액을 회수할 수 있다.

전 임차인과 신규임차인 사이에 임차인이 임차권을 양도하여 권리금을 받은 뒤 신규임차인과 임대인 사이의 임대차 계약이 체결되지 못하는 경우에는 권리금을 반환해야 한다.

 

라. 권리금의 개념과 본질

 

개정 상가임대차법 제10조의3 제1항은 “권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설․비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형․무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.”라고 정하고 있다.

권리금 회수의 본질은 기존 투자금의 회수 또는 영업의 현재 시장가치 회수로 보는 견해가 있다.

개정 상가임대차법하에서 권리금은 ‘영업의 현 시장가치’의 개념으로 파악하고 있다.

 

마. 임차인의 권리금 회수기회 보호

 

상가건물 임대차보호법이 2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정되면서 임차인의 권리금 회수기회 보호에 관한 제10조의4 규정이 신설되었다. 이 규정은 임차인이 임대차 종료시 스스로 신규임차인이 되려는 자를 찾아 임대인에게 임대차계약을 체결하도록 주선하고 신규임차인으로부터 그 동안 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익을 권리금 형태로 지급받아 회수할 수 있도록 보장하면서 임대인이 부당하게 이를 침해하지 못하도록 한 것이다. 이는 임대인이 임차인과 신규임차인사이에 체결된 권리금계약에 따른 이행을 방해하는 것에 한정하지 않고, 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 권리금계약 체결에 이르지 못하도록 하는 등 임차인이 권리금을 지급받을 수 있는 기회를 방해하는 다양한 행위를 금지함으로써 임차인을 보호하는 것이다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결).

 

4. 임대인의 권리금 회수 방해 금지의무      [이하 민법교안, 노재호 P.1107-1113 참조]

 

가. 원칙

 

⑴ 의의

 

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 뒤에서 열거하는 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 본문). 보증금의 액수는 상관없다(같은 법 제2조 제3항).

 

⑵ 요건

 

① 권리금 회수 방해를 인정하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니나, 적어도 권리금계약체결이 예정되어 있어야 한다.

◎ 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결 : 원심이 원고가 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하려면 원고와 신규임차인 사이에 권리금계약이 체결되었을 것이 전제되어야 한다고 본 것은 잘못이나, 한편 원고는 신규임차인과 권리금계약을 체결하지 않았음은 물론 자신이 권리금을 지급받기 위해서 신규임차인과 권리금계약의 대상이나 임대인과의 시설투자비 상환약정과 관련하여 원고가 양도할 수 있는 시설물의 범위 등에 관하여 전혀 논의한 적이 없고, 피고가 신규임차인으로부터 시설비를 받는 것에 관해서도 별다른 이의를 하지 않았는바, 그렇다면 원고와 신규임차인은 애초부터 권리금계약 체결 자체를 예정하고 있지 아니하였다고 할 것이어서 피고가 원고의 권리금 회수를 방해하였다거나 원고에게 어떠한 손해가 발생하였다고 볼 여지가 없으므로, 원심이 원고의 손해배상청구를 받아들이지 않은 결론은 정당하고 한 사례.

 

② 또한, 권리금 회수 방해를 인정하려면 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 여기서 ‘주선’한다는 것은 임차인이 임대인에게 권리금 계약의 체결사실 등을 알리면서 구체적으로 특정된 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와의 새로운 임대차계약 체결을 위한 협의를 해 줄 것을 요청하는 것을 의미한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 하고, 임차인은 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다. 임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다.

◎ 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 : 임차인인 원고가 창업컨설팅 회사를 통해 권리금 6,000만 원을 지급받고 신규임차인을 소개받기로 협의를 진행하였으나 임대인인 피고가 이 사건 상가를 직접 사용하겠다는 의사를 분명히 밝히자 신규임차인 물색을 중단한 사안에서, 피고가 원고에게 이 사건 임대차 종료 후에는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않고 자신이 이 사건 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힘으로써 원고의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다고 봄이 타당하고, 이러한 경우 원고에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것이 부당하다고 보이므로 특별한 사정이 없는 한 원고는 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 피고에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 한다고 판단하였다.

 

⑶ 금지되는 권리금 회수 방해 행위

 

권리금 회수를 방해하는 행위의 구체적인 태양은 다음과 같다.

 

1호: 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이

주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

 

2호: 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급

하지 못하게 하는 행위

 

3호: 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금,

주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

 

4호: 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자

와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

 

⑷ 정당한 사유가 있는 것으로 보는 경우

 

㈎ 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 정당한 사유가 있는 것으로 본다(같은 법 제10조의4 제2항).

 

① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

 

② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

 

③ 임대차 목적물인 상가건물을 (임대인이) 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

 

④ 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

 

이를 위해 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다(같은 조 제5항).

 

㈏ 위 “③ 임대차 목적물인 상가건물을 (임대인이) 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”는 임대인이 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 없이 건물을 비영리목적으로 활용하는 것까지 제한하는 것은 임대인의 재산권에 대한 과도한 제한이 될 수 있으므로, 임대인이 장기간 건물을 비영리목적으로 사용하여 임차인의 영업이익을 활용할 우려가 없는 경우에는 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하기 위하여 입안되었다.

 

이는 ‘임대인이’ 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 그렇지 않고 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 위 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 없고, 반대로 임대인이 위 조항에서 정하는 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하였더라도 1년 6개월 이내에 상가건물을 영리목적으로 사용한 경우에는 손해배상책임을 부담한다고 보아야 한다(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결).

 

이때, 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동되었더라도, 임대인이 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 새로운 소유자의 소유기간에도 계속하여 그대로 유지될 것을 전제로 처분하고, 실제 새로운 소유자가 그 기간 중에 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으며, 임대인과 새로운 소유자의 비영리 사용기간을 합쳐서 1년 6개월 이상이 되는 경우라면, 임대인에게 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 있었다고 보기 어려우므로, 그러한 임대인에 대하여는 이 사건 조항에 의한 정당한 사유를 인정할 수 있다(대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결).

 

㈐ 한편 사립학교법 제33조, 사학기관 재무·회계 규칙 제35조 제1항에 의하면, 학교법인은 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제26조 제1항 제5호 (가)목의 금액인 5,000만 원(연액 또는 총액 기준)을 초과하는 임대차계약을 체결하려는 경우 위 규칙 제35조 제3항에서 정하는 수의계약에 의할 수 있는 사유가 없는 한 일반경쟁에 부쳐야 한다. 이와 같이 학교법인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 것이 경쟁입찰의 방법으로 임차인을 선정해야 할 법령상 의무를 위반하는 것이 되는 경우, 달리 특별한 사정이 없는 한 학교법인이 그러한 사정을 들어 임대차계약 체결을 거절하는 것에는 제4호에서 정한 ‘정당한 사유’가 있다고 보아야 한다(대법원 2020. 8. 20. 선고 2019다296172, 296189 판결).

 

나. 예외

 

⑴ 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유, 즉 임차인의 계약갱신요구권이 인정되지 않는 사유가 있는 경우에는 임대인이 그러한 의무를 부담하지 않는다(같은 법 제10조의4 제1항).

◎ 대법원 2020. 11. 26. 선고 2019다249831 판결 : 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다)에 따라 정비사업이 시행되는 경우 관리처분계획인가·고시가 이루어지면 종전 건축물의 소유자나 임차권자는 그때부터 이전고시가 있는 날까지 이를 사용·수익할 수 없고(구 도시정비법 제49조 제6항), 사업시행자는 소유자, 임차권자 등을 상대로 부동산의 인도를 구할 수 있다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 62578 판결 참조). 이에 따라 임대인은 원활한 정비사업 시행을 위하여 정해진 이주기간 내에 세입자를 건물에서 퇴거시킬 의무가 있다. 따라서 임대차 종료 시 이미 구 도시정비법상 관리처분계획인가·고시가 이루어졌다면, 임대인이 관련 법령에 따라 건물 철거를 위해 건물 점유를 회복할 필요가 있어 구 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 (다)목에서 정한 계약갱신 거절사유가 있다고 할 수 있다. 그러나 구 도시정비법상 사업시행인가·고시가 있는 때부터 관리처분계획인가·고시가 이루어질 때까지는 일정한 기간의 정함이 없고 정비구역 내 건물을 사용·수익하는 데 별다른 법률적 제한이 없다. 이러한 점에 비추어 보면, 정비사업의 진행 경과에 비추어 임대차 종료 시 단기간 내에 관리처분계획인가·고시가 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 등의 특별한 사정이 없는 한, 구 도시정비법에 따른 사업시행인가·고시가 이루어졌다는 사정만으로는 임대인이 건물 철거 등을 위하여 건물의 점유를 회복할 필요가 있다고 할 수 없어 구 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 (다)목에서 정한 계약갱신 거절사유가 있다고 할 수 없다. 이와 같이 임대차 종료 시 관리처분계획인가·고시가 이루어졌거나 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 등으로 구 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 (다)목의 사유가 존재한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다.

 

⑵ 또한, 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조 제1호에 따른 전통시장은 제외한다), 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우에는 임차인의 권리금 회수기회 보호를 위한 위 규정들이 적용되지 않는다(같은 법 제10조의5).

 

⑶ 한편, 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항은 임차인의 계약갱신요구권을 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 보장하고 있었는데, 위 기간을 초과하여 임차인이 더는 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 실무상 논란이 많았는데, 판례는 법률규정의 문언과 입법취지 등을 고려하여 위와 같은 경우에도 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 판단하였다.

◎ 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312(본소), 2017다225329(반소) 판결 : 그 이유는 다음과 같다. ① 구 상가임대차법 제10조의4는 임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 만료를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하고 있지 않다. ② 구 상가임대차법은 2015. 5. 13. 개정되어 권리금 관련 조항(제10조의 3 내지 제10조의7)이 신설되었다. 종래 규정만으로는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인의 갱신거절에 의해 침해되는 것을 충분히 방지할 수 없었기 때문이다. 그런데 법 개정을 통하여 보호하려는 ‘임대인의 갱신거절에 의해 임차인의 이익이 침해되는 경우’란 결국 같은 법 제10조 제2항에 따라 전체 임대차기간이 5년을 경과하여 임차인이 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우가 가장 전형적이다. ③ 구 상가임대차법 제10조 제1항에서 정한 임차인의 계약갱신요구권은 상가임차인에게 최소한의 영업기간을 보장하기 위해서 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이다. 반면, 같은 법 제10조의4는 임대차계약이 종료된 경우에도 상가임차인이 일정한 범위에서 영업상 유·무형의 재산적 가치를 회수할 수 있도록 보장하기 위해 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무를 부과하는 것으로서, 두 조항의 입법취지와 내용이 다르다. ④ 구 상가임대차법 제10조 제1항 단서 각 호에서 정한 갱신거절사유는, 권리금 회수를 보장할 필요가 없는 경우이거나 임차인이 권리금 회수를 기대하기 어려운 경우 등이다. 그러나 상가건물의 전체 임대차기간이 5년이 지난 경우를 그와 같이 보기는 어렵다. 전체 임대차기간이 5년이 지나도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지되어 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있기 때문이다. ⑤ 이러한 해석이 임대인의 상가건물에 대한 사용수익권을 과도하게 제한한다고 볼 수도 없다. 구 상가임대차법 제10조의4 제2항은, 임대인으로 하여금 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약을 체결하도록 강제하는 것이 부당한 경우에는 임대인이 그 계약 체결을 거절할 수 있도록 하여 임대인의 재산권 행사를 보호하기 위한 규정을 마련하여 두고 있다. 또한 임대인은 신규임차인에게 시세에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금이 아니라면 새로운 조건을 내용으로 하는 임대차계약의 체결을 요구할 수 있고, 신규임차인이 3기의 차임액 이상 차임을 연체하는 등 같은 법 제10조 제1항 각 호의 사유가 발생한 경우에는 언제든지 임대차계약을 해지하거나 계약갱신을 거절할 수 있고 이러한 경우 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않기 때문이다.

 

다. 임대인의 손해배상책임

 

⑴ 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다(같은 법 제10조의4 제3항). 이는 손해배상액의 상한일 뿐이므로 손해액에 관하여는 임차인이 주장·증명을 하여야 한다.

 

⑵ 영업의 무형적 요소인 노하우나 영업비밀 등은 임대차종료와 상관없이 존속하게 되고 시설이나 설비는 임차인이 쉽게 이전할 수 있는 경우도 있으므로 손해배상액을 산정함에 있어서 손익상계의 법리를 통하여 임대차가 종료하더라도 소멸하지 않는 영업의 요소는 제외해야 한다. 또한 점포의 장소적 이익은 임차인이 임대인에게 권리금을 지급했다면 그러한 장소적 이익을 임대인이 임차인에게 양도한 것으로 볼 수 있으므로 당연히 점포의 장소적 이익의 상실이 손해의 내용에 포함되어야 할 것이지만, 임대인이 임차인에게 권리금을 받지도 않았고 점포의 장소적 이익이 임차인에 의해서 형성된 것도 아닌 경우에는 점포의 장소적 이익은 손해배상액을 산정함에 있어서 제외되어야 할 것이다. 한편, 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다(같은 법 제10조의7).

 

⑶ 이에 따라 임차인이 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다(같은 법 제10조의4 제4항).

 

라. 임차인이 임차목적물 반환을 거절할 수 있는지 여부(= 부정)

 

임차인의 임차목적물 반환의무는 임대차계약의 종료에 의하여 발생하나, 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 상가건물 임대차보호법에서 정한 권리금 회수기회 보호의무 위반을 원인으로 하고 있으므로 양 채무는 동일한 법률요건이 아닌 별개의 원인에 기하여 발생한 것일 뿐 아니라 공평의 관점에서 보더라도 그 사이에 이행상 견련관계를 인정하기 어렵다. 따라서 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무와 임차인의 임차목적물 반환의무 사이에는 동시이행관계가 인정되지 않으므로, 임차인은 권리금 회수 방해로 인한 손해배상채권을 주장하면서 임차목적물의 반환을 거절할 수는 없다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다242727 판결).

 

마. 임대인의 권리금 회수기회 보호의무의 내용과 위반 효과

 

⑴ 적용 범위

 

권리금 회수기회 보호의무에 관한 조항은 상가건물의 임대차에 관하여, 임대차보 증금의 액수와 무관하게 적용된다(상가임대차법 제2조 제3항).

다만 임대차목적물이 유통산업발전법 제2조에 정한 (준)대규모점포의 일부이거나 국공유재산인 경우(제 10조의5), 전대차관계(제13조)에서는 권리금 보호조항이 적용되지 않는다.

 

⑵ 임대인의 의무

 

㈎ 임대차 종료 시 임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해하면 안 된다.

 

적극적 요건은 ‘임대차의 종료’이다.

임대인이 갱신거절을 할 것이 요건이 아니므로 임차인이 갱신을 원하지 않는 경우에도 위 조항이 적용된다.

임차인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선하여야 한다.

이와 관련하여 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결은 방해행위를 인정하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인 사이에 권리금계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니라고 하였다.

또한 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결은 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 주선을 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하므로 임차인이 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 방해행위에 해당한다고 하였다.

상가임대차법은 전형적인 방해행위를 예시적으로 규정하고 있다(제10조의4 제1항 각호).

임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위(제1호), 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위(제2호), 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위(제3호), 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(제4호)는 방해행위에 해당한다.

 

㈏ 위와 같은 임대인의 권리금 회수기회 보호의무에 관해서는 광범위한 예외가 인정된다.

 

상가임대차법은 임대인의 갱신거절 사유로 정한 법 제10조 제1항 단서 각호의 사유가 존재하면 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 없다고 정한다(제10조의4 제1항 단서).

그러나 갱신거절사유 전부를 권리금 보호조항의 예외로 규정한 것에 대해서는 입법론으로 비판적인 견해가 많다.

상가임대차법은 일정한 경우 신규임대차계약 체결을 거절하는 데 정당한 사유가 있어 방해행위가 아님을 명시하여, 임대인과 임차인 사이의 형평성을 도모한다(법 제10조의4 제2항 각호).

법문 구조상 제2항은 제1항 제4호의 ‘정당한 사유’를 예시한 것으로, 한정적 열거가 아니다.

임대인의 거절에 정당한 사유가 있는지가 쟁점이 되는 사건이 많다.

이는 개개 사건의 구체적 사실관계를 살펴 판단하여야 한다.

 

바. 권리금 회수 방해의 효과 (= 임대인의 손해배상책임)

 

⑴ 손해배상책임의 성격

 

제10조의4 제3항의 손해배상책임의 법적 성격에 대해서는 채무불이행책임설, 불법행위설, 법정책임설 등 견해가 있으나, 별다른 견해 차이의 실익은 없는 듯 하다.

임대인이 임대차 종료로 인한 건물인도 청구를 하는 경우 임차인이 건물인도의 무가 권리금 회수 방해로 인한 손해배상채권과 동시이행관계에 있다며 항변을 하는 경우가 종종 있다.

대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다424727 판결은 임차인의 임대차목적물 반환의무는 임대차계약의 종료에 의하여 발생하나, 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 상가임대차법에서 정한 권리금 회수기회 보호의무 위반을 원인으로 하므로, 양 채무는 별개의 원인에 기하여 발생한 것일 뿐 아니라 공평의 관점에서 보더라도 그 사이에 이행상 견련관계를 인정하기 어렵다고 판단하였다.

 

⑵ 손해배상액의 산정

 

㈎ ‘신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금’ 또는 ‘임대차 종료 당시의 권리금’ 중 낮은 금액

 

‘신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금’은 사실인정의 문제이나, ‘임대차 종료 당시의 권리금’은 감정을 통해야 확정할 수 있다.

실제로 거의 모든 하급심 사건에서 권리금에 대한 감정평가가 이루어지고 있다.

 

㈏ ‘임대차 종료 당시의 권리금’의 평가

 

법문에 따라 권리금의 평가시점은 ‘임대차종료 시’이다.

감정시점을 특정하지 않고 감정일을 기준으로 평가하는 경우가 종종 있어 주의를 요한다.

권리금 평가에 관하여 상가임대차법 제10조의7에 따라 고시된 ‘감정평가 실무기 준’(국토교통부고시) 4장에 규정되어 있다.

전 임차인과 신규임차인의 영업이 동종 업종이 아닌 경우는 어떠한가?

임차인이 타 업종의 신규임차인을 주선한 경우 임차인이 신규임차인에게 양도할 수 있는 재산적 이익만 평가할지(이 경우 시설 및 장소권리금만 포함된다), 아니면 임대차 종료 당시 모든 재산적 이익을 평가해야 하는지(영업권리금도 포함된다) 문제된다.

권리금 보호조항에 따른 권리금 회수의 구조를 고려하면, 임차인이 주선한 신규임 차인으로부터 받을 수 있는 권리금과 동일한 성격의 권리금을 평가해야 하므로 전자가 타당하다.

 

유형권리금은 시설, 집기를 원가법에 의해 산정한다.

그런데 많은 임대차계약에서 ‘유익비 포기 및 시설 원상회복 약정’이 이루어지는바, 종래 대법원 판례는 이러한 약정의 유효성을 인정해왔다.

위 약정이 강행규정인 권리금 보호조항과의 관계에서 여전히 유효한지, 유효하다면 시설권리금 산정 시 철거해야 할 시설을 제외해야 할지 문제된다. 아직 이에 관해 대법원 판례가 선고되지 않았다.

 

⑶ 손해배상액의 제한

 

많은 하급심판결에서 제반 사정을 감안하여 손해배상액을 제한하고 있다.

하급심 판결에서 책임제한 사유로 설시한 내용 중 이론의 여지가 있는 것은 다음과 같고, 이는 책임 제한뿐 아니라 임대인의 임대차계약 체결 거절의 정당한 사유 유무(방해 행위의 존부) 판단에서도 종종 나타난다.

 

㈎ 임차인이 영업한 기간이 갱신가능기간을 초과하여 장기인 점

 

권리금 회수의 본질을 현재 영업의 시장가치 회수로 파악한다면 이러한 사유를 고 려하여 책임을 제한하면 안될 것으로 생각된다(영국 등은 오히려 영업기간이 장기이면 보상액을 증액한다).

 

㈏ 시설물 원상회복약정의 존재

 

원상회복약정이 개정 상가임대차법에 반하여 유효인지 무효인지 문제 된다.

위 약정이 여전히 유효하다면 철거할 시설을 특정하여 이를 제외하고 권리금을 평가하여야 하고 이를 총액에서 비율로 감액할 것은 아니다.

위 약정이 무효라면, 역시 이를 이유로 손해배상액을 제한 하는 것은 강행법규의 취지에 반한다고 볼 여지가 있다.

 

㈐ 당사자 사이에 권리금을 포기하기로 하는 특약의 존재

 

권리금 포기 특약은 상가임대차법에 반하여 무효이므로 이 부분을 손해배상액 제한 사유로 고려하면 안 된다.

 

㈑ 임대차계약이 상가임대차법 개정 전 체결되어 예측할 수 없었던 점(부진정소급효)

 

상가임대차법상 권리금 보호조항은 개정법 시행 당시 존속 중인 임대차에도 모두 적용된다(2015. 5. 13.자 부칙 제3조).

 

㈒ 임차인이 향유하기 어려운 장소적 이익이 많아 보인다는 사정

 

장소권리금은 상가임대차법에서 보호하는 권리금 개념 내로 포섭되었으므로 권리금 중 장소적 성격이 강하다고 하여 만연히 제한할 것은 아니고, 부동산의 객관적 위치로 인한 영업상 이익이 큰지(역세권 등), 상인들의 상권 형성 노력에 의해 유동인구가 형성되지 않았는지 등을 고려하여 제한해야 할 것이다.

 

⑷ 손익상계 여부

 

손해배상액 제한과 손익상계는, 먼저 손해배상액 제한(= 과실상계)을 한 뒤 손익상계를 해야 한다(대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다37721 판결).

 

㈎ 인근에서 동종 영업을 하는 임차인

 

소멸되지 않는 영업상 이익의 공제 손익상계(공제)는 채무불이행 또는 불법행위에 의해 손해를 입은 피해자가 동시에 그 행위를 원인으로 하여 이득을 얻은 경우 손해배상액에서 그 이득을 차감함으로써 손해의 공평․타당한 분담을 도모하는 법리이다.

손해배상책임의 원인되는 행위로 인하여 피해자가 새로운 이득을 얻었고, 그 이득과 손해배상책임의 원인행위 사이에 상당인과관계가 있는 경우에 그 이득을 손해액에서 공제한다(대법원 2013. 9. 26. 선고 2011다42348 판결 등).

임차인이 임대인의 방해행위로 인하여 신규임차인과 권리금계약을 해제하고 기존 점포 인근에서 동일한 영업을 하는 경우가 종종 있다.

이 경우 임차인이 거래처, 고객 등 영업이익을 계속 보유하고 있다고 평가할 수 있는 경우, 권리금 전액을 배상받는다면 임차인이 중복 이득을 취하는 결과가 된다.

임대인의 방해행위가 없어 임차인이 신규임차인과 권리금계약을 체결하였다면, 임차인은 거래처, 고객 등 영업 이익을 계속 보유하지 못할 것이므로, 임차인의 이득(동종 영업으로 인한 이익)과 손해배상책임의 원인(임대인의 권리금 회수 방해) 사이에 상당인과관계를 인정할 수 있으므로, 손익상계의 법리에 따라 잔존하는 영업상 이익을 공제해야 한다.

다만 임차인이 영업상 이익을 계속 보유한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다고 할 것이다.

논리적으로는 임차인이 계속 보유하는 영업상 이익(거래처, 고객, 신용, 영업 노하우 등)의 가액을 산정하여 그 가액을 공제해야 할 것이나, 영업시설, 장소와 불가분적으로 결합되지 않은 영업상 이익을 객관적으로 평가하기 어려운 점을 고려하면, 이 부분은 손해의 공평․타당한 분담원칙에 따라 전체 손해배상액에서 비율로 제한하는 방법을 택할 수밖에 없을 것으로 보인다.

 

㈏ 임대차계약 종료 후 인도 시까지 발생한 임차인의 영업이익

 

임대차종료 후 영업을 계속한 경우, 인도 시까지 무형이익을 통해 얻은 이익을 공 제하지 않으면 임차인이 중복의 이익을 볼 우려가 있으므로 임대차종결 후 인도 시까지(미인도 시 변론종결 시 기준) 임차인이 얻은 영업이익 중 무형재산으로 인해 발생한 부분은 공제할 필요가 있다는 견해가 있다.

그러나 이는 권리금 회수의 본질을 기존 투자금의 회수 관점에서 바라본 시각이고, 임대차종료 후 영업을 계속하였다고 하여 영업의 시장가치가 감소하지는 않으므로 이를 공제할 이유는 없다고 보인다.

 

㈐ 임차인이 수거가능한 시설의 가액 공제

 

임차인이 수거한 시설 또는 장래 수거할 것으로 예상되는 시설은 시설권리금에서 공제해야 한다.

따라서 권리금의 감정 전에 ‘양도대상 시설의 범위’를 명확히 하여 그 부분만 시설권리금을 평가하도록 하는 것이 바람직하다.

감정평가된 시설 중 일부를 추후 임차인이 수거하였음이 사후적으로 밝혀진다면 그 부분은 손해배상 액에서 제외해야 한다.

 

바. 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 갱신요구 가능기간에 의해 제한되는지 여부(상가임대차법 제10조 제2항의 유추적용 여부)

 

① 제한설(유추적용 긍정설)은 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간이 지나면 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 없다는 견해이다.

 

② 무제한설(유추적용 부정설)은 임대인의 권리금 회수기회 보호의무는 계약갱신요구권 행사기간(5년)의 제한을 받지 않는다는 견해이다.

 

권리금 규정의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면 무제한설이 타당하다.

 

5. 상가임대차법상 권리금 조항     [이하 대법원판례해설 제129호, 이지영 P.575-597 참조]

 

가. 권리금 조항의 신설

 

2015. 5. 13. 상가임대차법이 개정되어 권리금에 관한 제10조의3 내지 제10조의7이 신설되었다(이하 ‘권리금 조항’이라 한다). 종래 규정만으로는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인에 의해 침해되는 것을 충분히 방지하지 못하였는바, 권리금 조항은 이러한 문제점을 해결하기 위하여 입법되었다. 권리금 조항은 개정법 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 적용되고(부칙 제3조), 보증금 액수에 상관없이 적용된다(제2조 제3항).

권리금 조항은 임차인이 임대인으로부터 직접 권리금을 지급받는 구조가 아니라, ① 임차인이 임대차 종료 무렵 임대인에게 신규 임차인을 주선하고, ② 신규 임차인이 임대인과 임대차계약을 체결하며, ③ 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 구조로 되어있다. 이때 ②번 단계에서 임대인이 부당하게 임차인이 주선한 사람과의 임대차계약 체결을 거절하는 등으로 임차인의 권리금 회수를 방해하면 손해배상책임을 진다.

 

나. 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임

 

⑴ 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임의 요건은 다음과 같다.

 

① 임대차가 종료되었을 것.

 

② 임차인에게 계약갱신 거절사유(제10조 제1항 각호)가 없을 것.

총 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 진다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결). 임차인이 임대차기간 중 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면 계약 종료 시 차임연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 되었더라도 임차인의 계약갱신요구권 행사가 불가능하고 그에 따라 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다(대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635, 263642 판결). 2013. 8. 13. 개정 전 구 상가임대차법 제10조 제1항 제7호에 관한 대법원 2020. 11. 26. 선고 2019다249831 판결은 재건축의 경우 관리처분 계획 인가․고시가 이루어지거나 단기간 내 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 등 건물의 ‘점유 회복 필요’가 있어야 하고, 단순히 사업시행인가․고시만으로는 점유 회복 필요를 인정할 수 없다고 보아, 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임을 인정하였다.

 

③ 임차인이 임대차 종료 3월 전부터 종료 시까지 신규 임차인을 주선할 것.

임차인과 신규 임차인이 되려는 자 사이에 반드시 권리금계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결). 임대인이 정당한 사유 없이 처음부터 임대차계약 체결을 거절하는 의사를 확정적으로 밝힌 경우 등 예외적인 경우에는 임차인의 주선행위가 요구되지 않는다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 등).

 

④ 정당한 사유 없이 신규 임대차계약 체결을 거절하는 등 임대인의 권리금 회수 방해행위가 있어야 함.

제10조의4 제1항 단서는 전형적인 권리금 회수 방해행위로 임대인이 권리금을 요구․수수하는 행위(제1호), 신규 임차인의 권리금 지급을 방해하는 행위(제2호), 신규 임차인에게 현저히 고액의 차임, 보증금 등을 요구하는 행위(제3호)를 정하고, 그 외에도 포괄규정으로 ‘그 밖에 정당한 사유 없이 신규 임차인과 임대차계약 체결을 거절하는 행위’(제4호)를 정하고 있다. 거의 대부분의 사건에서 계약 체결 거절에 ‘정당한 사유’가 있었는지가 쟁점으로 다투어진다.

제10조의4 제2항은 신규 임차인이 자력이 없거나 임차인의 의무를 위반할 우려가 있는 경우(제1호, 제2호), 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우(제3호), 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우(제4호) 등 사유가 있으면 정당한 사유가 있는 것으로 간주하는데, 이는 ‘정당한 사유’의 예시규정이다.

 

⑵ 권리금 회수 방해행위를 하면 임차인에 대한 손해배상책임이 발생한다.

 

손해배상의 범위는 신규 임차인에게 지급하기로 한 권리금 또는 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액이다(제10조의4 제3항). 임대인의 손해배상의무와 임차인의 점포인도의무 사이에 동시이행관계는 인정되지 않는다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다242727 판결). 손해배상책임의 소멸시효는 임대차 종료 시부터 3년이다(제10조의4 제4항).

 

다. 신규 임대차계약 체결을 거절할 ‘정당한 사유’

 

임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 경우 정당한 사유로 볼 수 없다(대법원 2020. 9. 3. 선고 2018다252441, 252458 판결). 임대인에게 단순히 재건축 등 계획이 있다는 것으로 부족하고 제10조 제1항 제7호의 계약갱신 거절사유에 준하는 사정이 있어야 한다고 보아 정당한 사유를 부정한 원심의 판단을 수긍한 판결이 있다(대법원 2019. 9. 9. 선고 2019다207622, 207639 판결). 법령상 경쟁입찰의 방법으로 신규 임차인을 선정하여야 하는 경우에는 신규 임대차계약 거절에 정당한 사유가 인정된다(대법원 2020. 8. 20. 선고 2019다296172, 296189 판결).

대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결은 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 임차인이 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 임대인이 권리금 상당 손해배상책임을 진다고 하면서, ‘임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규 임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다고 하였다.

 

라. 영리목적으로 사용하지 아니한 경우의 주체

 

임차인 기준설과 임대인 기준설이 대립하고 있다.

임대인 기준설이 타당하다. 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결도 이 사건 조항은 ‘임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우’를 의미한다고 명확히 판시하였다.

 

마. 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 인정되기 위한 요건

 

이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 인정되기 위해서는 임대인이 임대차 종료 후 실제로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 할 뿐만 아니라, 임대차 종료 무렵 임대인이 쟁점조항 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하였어야 하며, 그렇지 않고 임대인이 다른 사유로 신규 임대차를 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 영리목적으로 사용하지 않은 경우에는 정당한 사유에 해당하지 않는다고 보아야 한다.

 

바. 권리금 회수기회 보호의무의 예외 조항인 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”의 의미(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결) :

 

⑴ 이 사건의 쟁점은, 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호에서 정한 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’의 의미 및 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로 위 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 있는지 여부(= 소극)이다.

 

⑵ 원고(상가건물 임차인)는 임대차계약 종료 무렵 권리금을 회수하기 위하여 피고(임대인)에게 신규 임차인을 주선하였는데, 피고는 ‘노후화된 건물을 재건축 또는 대수선을 할 계획을 가지고 있다’는 이유로 신규 임대차계약 체결을 거절하고 상가를 인도받은 후 1년 6개월 이상 상가건물을 비워두었다.

원심은 피고가 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않았다는 이유로 피고의 임대차계약 체결 거절에 이 사건 조항에서 정하는 정당한 사유가 있다고 판단하여 원고의 청구를 기각하였다.

 

⑶ 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4의 문언과 체계, 입법 목적과 연혁 등을 종합하면, 구 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호에서 정하는 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 그렇지 않고 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 위 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 없다.

 

⑷ 대법원은 이 사건 조항의 의미에 관하여 위와 같이 판시한 뒤, 피고가 임대차 종료 무렵 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않을 것임을 이유로 임대차계약 체결을 거절하였다는 사정은 엿볼 수 없고, 피고가 다른 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않은 경우에는, 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다는 이유로 원심 판결을 파기환송하였다.

 

사. 상가건물임차인의 계약갱신요구권 행사기간이 지난 경우에도 임대인이 권리금회수기회 보호의무를 부담하는지 여부(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결)

 

⑴ 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다.

 

⑵ 임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선하였는데 임대인이 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 신규임차인과의 임대차계약 체결에 응하지 않은 사안에서, 임대인은 구 상가임대차법 제10조의4에 따라 정당한 사유 없이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절해서는 안 되고 이는 임대인과 임차인 사이의 전체 임대차기간이 5년을 지난 경우에도 마찬가지임에도, 전체 임대차기간이 5년이 지나 임차인이 계약갱신요구를 할 수 없는 경우에는 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 없다는 전제 하에 임차인의 손해배상청구를 기각한 원심판결에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례이다.

 

 

6. 대상판결의 내용 분석 : [= 사립학교법 등에 따른 일반경쟁 입찰에 의한 새 임차인 선정이 기존 임차인의 권리금회수를 방해한 것인지 여부] [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.483-484 참조]

 

가. 임대차계약 체결 거절의 정당한 사유

 

⑴ 원고에게는 피고가 주선한 甲과의 임대차계약 체결을 거절하는 데 있어 정당한 사유가 인정된다[구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호 : 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 그 밖에 정당한 사유 없이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니딘다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러지 아니하다(제1항)].

각호의 사유 중 하나로 ‘그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’를 들고 있다(제4호).

 

⑵ 사립학교법 제33조, 사학기관 재무·회계 규칙 제35조 제1항에 의하면, 학교법인은 연액 또는 총액이 5,000만 원을 초과하는 임대차계약을 체결하려는 경우에는 위 규칙 제35조 제3항에서 정하는 수의계약에 의할 수 있는 사유가 없는 한 일반경쟁에 부쳐야 한다.

입찰을 통해 부정 소지를 없애려는 취지의 조항이다.

 

나. ‘임차목적물 반환의무(임차인)’과 ‘권리금회수방해로 인한 손해배상의무(임대인)’가 동시이행관계인지 여부

 

‘임차목적물 반환의무(임차인)’와 ‘권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무(임대인)’은 동시이행관계가 아니다.

◎ 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다242727 판결 : 임차인의 임차목적물 반환의무는 임대차계약의 종료에 의하여 발생하나, 임대인의 권리금회수 방해로 인한 손해배상의무는 상가건물 임대차보호법에서 정한 권리금 회수기회 보호의무 위반을 원인으로 하고 있으므로 양 채무는 동일한 법률요건이 아닌 별개의 원인에 기하여 발생한 것일 뿐 아니라 공평의 관점에서 보더라도 그 사이에 이행상 견련관계를 인정하기 어렵다.